新美花园2号地项目可行性研究报告.doc

青岛理工大学琴岛学院毕业设计论文摘要本项目名称为新美花园2号地项目，是由青岛市新美置业有限公司投资建设的住宅项目，项目坐落在青岛市城阳区惜福镇街道院后社区、铁骑山路西侧，占地面积58855，项目总建筑面积58855。项目总投资约2.1元人民币。项目落成以后，这里展现在世人眼前的不再是破旧的小村庄，而是一片智能化、多元化、一体化，环境优美、设施齐全、服务到位，健康，绿色、环保的综合性现代化小区。项目的投资建成将对城阳区惜福镇的发展起到很大的推动作用，并能对周边地段的区位形象、土地价值、环境改善起到辐射性作用。本项目建设周期预计为二年半，计划2013年下半年开工2014年末竣工。其中，2013年6月2013年10月，完成项目前期工程和施工图设计，2013年11月2014年12月，完成项目土建、安装工程、装饰装修、及配套设施的完善等。而本文的写作目的就是通过对本项目从市场分析，规划设计、营销方案、财务分析、不确定性分析等方面来确定本项目实施的可行性。关键字：可行性，规划，设计，分析iiiabstractthe project name for the new garden 2 project , is invested by the xinmei realestateco.,ltd. qingdao, project located in qingdao cheng yang xi fu town yuanhou village, tie qi shan road on the west side, covers an area of 58855 square meters among them. project total construction area of 58855 square meters , among them, the floor area of 58855 square meters , 4050square meters underground engineering.project total investment is about 700 million yuan . after project completion, here show before the eyes of the world is no longer a shabby little village, but a piece of intelligence, diversification, integration, a beautiful environment, facilities, service in place, healthy, green and environmental protection comprehensive modernization community. built to cherish merit cheng yang out own investment project development play a large role, and to surrounding area of the regional image, land value ,environmental improvement on effect.the project for the construction period is expected to be two and a half years, starting at the end of 2014 completed plan in the second half of 2013. among them , from june 2013 to october 2013, to complete the project prophase engineering and construction drawing design, in november 2013 to june 2013, to complete the project construction and installation engineering, decoration, and the improvement of the supporting facilities, etc.and the purpose of writing this article is based on project from market analysis , planning and design, marketing, financial analysis, uncertainty analysis and soon to determine the feasibility of the project implementation.keywords : feasibility , programmer , design, analysis v目录前言11项目总论21.1项目概况21.2建设条件21.2.1地势水文地质21.2.2气候31.2.3交通条件31.3项目建设单位情况31.4项目提出背景41.5可行性研究报告编制依据52市场研究72.1宏观环境分析72.1.1全国政策环境分析72.1.2全国经济环境分析72.2全国房地产行业发展分析82.2.1城市化发展需求82.2.2城市居民居住需求82.2.3投资需求82.3本市房地产市场分析92.3.1本市房地产市场现状92.3.2青岛房地产市场的供求分析102.4项目拟定位方案102.4.1项目swot分析102.4.2项目定位方案123项目开发方案173.1项目地块特性与价值分析173.1.1地块特征分析173.1.2土地升值潜力初步评估。173.2规划设计分析173.2.1初步规划设计思路173.2.2规划方案提出183.3产品设计建议183.4项目实施进度203.5营销方案223.5.1营销主题定位223.5.2销售执行方案233.5.3价格策略253.5.4不同销售阶段，媒体的具体组合264项目投资估算274.1投资估算274.1.1编制范围与依据274.1.2建设投资成本估算274.1.3总成本估算344.1.4销售收入估算354.1.5税务分析364.1.6项目总投资现金流量表414.1.7项目资本金现金流量表425财务评价395.1财务评价395.1.1财务盈利能力分析395.1.2偿债能力分析405.1.3损益表416不确定性分析436.1盈亏平衡分析436.2敏感性分析436.2.1变动因素-成本变动446.2.2变动因素二售价变动446.3风险分析456.3.1风险因素的识别和评估456.3.2建设工程项目风险响应与监控467综合评价498研究结论与建议508.1结论508.2建议50致谢51参考文献52iii青岛理工大学毕业设计论文前言房地产投资是一项高收益、高风险的投资活动，有高度综合性、高度关联性、投资额度大、开发周长的特点。在房地产开发的过程中存在着大量的风险因素，例如房地产市场的供求变化、消费者的喜好、相关政策的调整、物价的涨跌、汇率及利率的变化，这些因素都直接影响着房地产开发企业投资的胜败,常常会出现一招失误，满盘皆输的局面。中国房地产业在承受外来的经济冲击是的能力还很薄弱，无法建立稳定的发展体系，作为一个企业，合理的进行前期方案确定、设计阶段的方案优选，准确预测未来风险，便成了一个房地产企业赖以生存的重要问题。要想合理确定和有效地控制建设工程投资、规避风险，就必须对工程建设全过程进行可行性研究。房地产项目可行性研究的目的不仅仅在于研究项目可行性，而更积极的意义在于合理确定项目投资的额度，从施工、预算、营销、财税、风险、收益率等方面严格控制成本、进度、质量，降低风险，避免不必要的损失，取得最大的投资效益。本文通过对新美花园2号地的可行性研究详细的研究了该项目实施的可行性，并详细说明了项目实施的优势，风险，获利情况、财务情况和资金运用情况等涉及项目盈利情况的因素，并最终论证了项目的可行性。1项目总论1.1项目概况1项目名称：新美花园2号地项目工程2建设单位：青岛市新美置业有限公司3项目地址：青岛市城阳区惜福镇街道院后社区、铁骑山路西侧4项目占地面积和规模：项目总用地面积58855，土地用途为城镇住宅，其中，规划建筑面积58855，地上54805，地下40500，建筑密度15.7%，绿地率35%。土地出让年限70年。5项目总投资：21406.17万元6用地现状目前，项目用地范围内，为农业用地无任何建筑、构筑物。7工程进度：本项目建设周期为一年半，计划2013年下半年开工2014年末竣工。其中，2013年6月2013年10月，完成项目前期工程和施工图设计，2013年11月2014年12月，完成项目土建、安装工程、装饰装修、及配套设施的完善等。8项目主要经济技术指标表1.1 项目主要经济技术指标表序号名称技术指标1总用地面积（）588552总建筑面积（）58855其中：地上54805地下40504建筑密度30%5绿化覆盖率35%6停车数量（辆）250其中：地上200地下501.2建设条件1.2.1地势水文地质城阳区地处东海边缘内陆，地势东高西低，海拔在100米左右的丘陵地区。青岛市城阳区地下水主要赋存在第四系砂砾卵石层中。含水层具有明显的水平分带性。大部分城阳区地下水主要开采层的水质，符合国家生活用水卫生标准和工农业生产用水要求。本项目地质条件稳定，可以满足建筑物对周边水文地质的要求。工程所在地区抗震设防烈度为6度。1.2.2气候城阳区气候属温带湿润季风气候区，冬季寒冷干燥，盛行西北风，夏季高温多雨，盛行东南风。年均气温12.3，1月份平均气温-3.7，极端最低气温为-28.5，7月份平均气温为26.1，最高气温为40.3。年日照数2662小时，无霜期271天。年平均降水量638.9毫米，集中于夏季的68月，降水量为465.1毫米,占全年降水的70%；冬季的122月份降水量最少。1.2.3交通条件项目邻近后金交车站、前金公交车站。有8条公共汽车线路经过项目所在地，另外，青岛市未来地铁规划将从本项目附近通过。多条交通线路为居民提供了便利的交通条件，有利于生活、工作活动的开展。1.3项目建设单位情况1单位名称：青岛市新美置业有限责任公司2成立时间：1993年3注册地址：青岛市城阳区4经营地址：青岛市市城阳区夏庄区“新奥特莱斯”c座13-16跃7层5法定代表人：张琳芃6注册资本：38300万元7执照注册号：370320010218企业类型：有限责任公司9主营业务：房地产开发业务等10经营范围：房地产开发、销售商品房、信息咨询等。青岛市新美置业有限公司现有员工148，具有本科以上学历的员工占52，具备中、高级职称者多名。公司具有多年的房地产开发经历，拥有丰富的房地产开发经验和优秀的客户服务系统及管理人员，具有创新、务实的开发理念和不断进取的开拓意识、形成了“高水准、高品质”的开发经营思路和市场品牌形象，建立了套符合市场竞争需要、结构扁平的管理体系以及一支人员简练、经验丰富、高效能干，具有团队合作精神的员工队伍。目前，公司正以“专业、专注、真诚、高效”的标准为广大客户提供最优质服务。1.4项目提出背景青岛地处山东半岛东南部，位于东经119度30分121度，北纬35度35分37度09分。东南濒临黄海，东北与烟台市毗邻，西与潍坊市相连，西南与日照市接壤。全市总面积10654平方公里，其中市区1102平方公里。与上海、广州、天津、大连并称为中国五大外贸口岸，著名的旅游城市和海洋科研基地，是国务院第一批确定的沿海开放城市与经济中心城市。青岛既是华北南部、华东北部和西北地区进出口物资的主要集散地,也是太平洋国家与欧亚大陆国家联系的纽带。新美花园2号地项目青岛市城阳区惜福镇街道院后社区、铁骑山路西侧，占地面积58855平米。基地地势东高西低，局部高差较小，总体建设条件良好。按照基本建设程序委托青岛市民用建筑设计院有限公司编制项目可行性研究报告申请立项。1实现城阳区新城市中心建设，进一步完善城阳区建设。根据城阳区总体规划，惜福镇将建成青岛市新的旅游观光名镇。经过几年的开发建设，惜福镇已基本形成以琴岛学院为轴心的市政基础设施配套、城镇建设已经初具规模。本项目的建设，将进一步完善惜福镇城镇化的建设，实现城阳区的总体规划，树立城阳新的形象，促进城阳区成为青岛市新经济贸易中心的建设。2本项目的建设是改善周边旅游居住及办公条件，提高城阳区建设的需要。“衣食住行”对于百姓生活必不可缺，随着我国经济的发展，人民生活水平不断提高，对于旅游居住及餐饮条件的要求也越来越高。2012年，城阳区以度假旅游为核心，精品项目为支撑的多元化的旅游产品体系初步形成，一批规模大、投资高的俱乐部、高星级酒店和度假、娱乐等项目相继建成或开工，项目建设创历史最好水平，部分项目填补了我市旅游空白。初步统计，去年城阳区旅游项目建设投入资金达三亿元以上，比上年增长约27%，其中社会性投资占86%。多个大项目建设进展顺利，同时加快建筑业发展，巩固建筑业作为国家支柱产业的地位，培育经济新的增长点迈出了关键一步。2012年我市旅游大项目总体呈现出“体量大、数量多、档次高、项目精”的特点。一是数量多、投资大。2012年城阳区已签约和已签订投资意向及在谈的旅游项目约有16个，总投资额约16亿元，旅游大项目的数量和投资额为历年之最。二是度假区建设项目多。这些项目的建成将极大地丰富国际海滨度假城市的内涵。三是高端旅游项目多。在建、拟建的俱乐部、体育健身园等一批休闲娱乐特色突出的旅游大项目正在加紧施工建设。五是高档次酒店项目多。引进万豪、洲际、凯宾斯基等国际知名酒店管理集团参与我市酒店管理。目前，希尔顿等世界和亚洲知名的酒店管理集团有意向参与我市酒店业的经营和管理。以建设现代化国际城市为目标,以加速生产要素的流动和提升城市服务业规模与水平为突破口,坚持城市化与工业化、市场化、国际化整体推进。进一步提高中心城区集聚辐射功能,加快新城区建设；使城阳成为全市重要的具有较强辐射和带动力的区域性经济地带。3符合党和国家关于国有企业改革政策，有利于盘活国有资产。综上所述，本项目的建设对于改善青岛市旅游、商务及生活条件，完善城阳区建设，实现城市总体规划具有重要作用，建设确有必要。1.5可行性研究报告编制依据1项目前期策划形成的资料2项目建议书：（1）国家、地方相应政策，单位的现有建设条件及建设需求（2）项目实施的可行性及必要性（3）市场发展前景（4）技术上的可行性（5）财务分析的可行性（6）效益分析（经济、社会、环境）（7）其他相应的附件材料3项目建议书的政府批复文件（审批、核准、备案）；4国家和地方的国民经济发展规划5有关机构发布的工程建设方面的标准、规范、定额6与项目有关的法律、法规（1）城市居住区规划设计规范（2）城市居住区公共服务设施设置规定（3）住宅设计规范（4）住宅建筑设计标准（5）建筑工程交通设计及停车场设置标准（6）城市道路绿化规划及设计规范（7）民用建筑设计防火规范7拟建项目地址的自然、经济、社会概况8其他有关依据资料2市场研究2.1宏观环境分析2.1.1全国政策环境 分析2012年以来央行将村贷款款基准利率到世界有记录以来的最高水平，同时要求贷款总量负增长。货币政策在近几年处于神经紧绷的状态。到了今年上半年央行降息，这是3年来首次降息。6月8日央行下调金融机构人民币存贷款基准利率，同时个人住房贷款同时调整。这对于处于高压调控下的房地产业来说是在炎炎夏日吹来的一阵凉风。金融政策似有放松的迹象，然而土地政策亦有严加管制的动向。为了切实保护土地资源，维护土地利用总体规划和城市规划的严肃性，规范土地市场秩序,有效处置和充分利用闲置土地，促进节约集约用地，防止楼市动荡造成风险。国土资源部发出紧急通知，从2012年7月1日起，开始实施闲置土地处置办法的政策。对于土地的闲置做出严肃的处置，防范炒作地皮的行为。这在客观上一定程度的促使开发商尽快开工建设房屋，增加市场供应量。2.1.2全国经济环境分析2012年以来，全球经济增长明显放缓；国内主动调控房地产市场和化解融资平台风险，经济增长面临较大的下行压力。今年两会把国内生产总值定位增长7.5%。从上半年的国内生产总值227098亿元来看，按可比价格计算，同比增长7.8%达到两会目标。但是总体经济运行企稳回升放缓延后，地方政府受房地产业调整，开发商购置土地减少，财政收入受阻、财力不足使得地方政府投资扩张能力减弱。产能过剩，内外需求同时收缩，导致商品去库存量持续时间长于以往。当基础设施投资回升和房地产市场回暖，固定资产投资维持稳定增长态势等利好形势下，企业盈利环比改善，工业企业利润降幅收窄。总体来说今年经济增速放缓，经济增长阶段转换的征兆更趋明显。当前中国经济正处在由企稳回升走向全面恢复的关键阶段,应努力保持来之不易的经济成果,妥善处理经济运行中的突出矛盾与困难,为下一阶段经济平稳运行打好基础。宏观调控应根据新形势新情况不断提高政策的针对性和灵活性,把握好政策实施的力度、节奏和重点。2.2全国房地产行业发展分析2.2.1城市化发展需求据国家统计局统计，中国城市化率达40.6%，进入快速发展期，根据世界发达国家发展进程分析，城市化率每年递增1.2-1.5%。目前中国有近3亿农村人口在城市工作。经过多年奋斗，现已有部分收入较高者进入购房置业期。如果此类人群每年有5%的人购房，每年将会有4-5亿的购房需求量（3亿5%=1500万25=4.5亿）。2.2.2城市居民居住需求城市居民住宅需求三种类型：改善型、新婚型、富裕（享受）型。我国现有城市人口6亿多。根据国家统计局公布的数字，2012年全国销售住宅商品房4亿多。上述两项分析数据反映了中国住宅市场的钢性需求，所以造成中国近几年住宅市场强劲的市场需求，形成房价持续上涨的局面。中国城市化率的增长，农村人口大量进入城市，城市居民居住需求是中国住宅市场的发展动力。一个国家的城市化率达到70%以上，进入发达国家的水平，城市与农村的结构基本平衡。我们从上述分析中得出，中国房地产市场蕴藏着巨大的需求空间，至少还有十年以上的快速发展期。2.2.3投资需求房地产不但具有使用价值，而且具有投资价值。房地产的投资由于其具有保值增值的功能，又可以出租获取回报，受到投资者的欢迎，特别是近几年，房价一路攀升，投资者更加看好房地产市场前景，纷纷涌入。有关统计数据表明：有些经济发达地区的城市，购房者中用于投资的比例高达20%以上。投资需求是房地产市场一个重要的组成部分。总的来说，在中央政策严格把控房地产市场调控不动摇的情况下，2012年住房用地计划供应总量由17.26万公顷调整为15.93万公顷，减少7.7%。但与历年实际计划完成相比仍远超历史最高水平。上半年受调控影响，全国房地产企业纷纷以价促量回笼资金。至6月份市场情况开始改善，房价也有所上涨。市场的明朗以及资金的回笼促使房地产企业积极拿地，储备资金进入土地市场。中国是处在一个转型期的国家，经济发展带动城镇化进程而城镇化又反过来刺激经济的增长。而房地产业在这中起到了很大的作用。在短期内中国不可能改变经济增长的推动主力，所以房地产市场发展趋势难以改变，对此我们对认为房地产前景保持乐观态度。2.3本市房地产市场分析2.3.1本市房地产市场现状青岛以其独特的地理环境优势和经济发展的广阔前景，使青岛的房地产市场充满了诱人的魅力。近年来，青岛的房地产市场以其超常的速度向前发展，成为全国房地产热点城市之一。一九九二年在邓小平同志南巡讲话以后，青岛市委市政府做出市级机关东迁的决定，原市委机关驻地向外商转让及市级机关新大楼的开工建设，奏响了青岛行政、商贸、金融、娱乐、文化中心的东进序曲，也促进青岛房地产业进入了一个全面高涨的时期。2012年，中国房地产市场遭遇了史上最严厉的政策调控组合，调控力度之大，前所未有，全国各地房地产市场均受到不同程度的影响。这样的环境下，青岛房地产市场观望气氛浓重，商品房存量激增，成交量下降，住宅价格下降趋势明显，但商业市场价格保持平稳上升态势。在宏观政策方面，从年初“国八条”公布开始，大规模的调控就正式拉开序幕，一系列房地产调控政策陆续出台：限购限价令的出台，货币政策持续紧缩，信贷政策益加严厉，房产税的开征，保障房计划等措施，这些都对开发商和置业者产生重大的影响。2012年前三季度，受各方面影响，青岛市商品房销售面积仅为737.80万，比2011年前三季度814.10万下降9.40%，其中住宅销售面积663.80万，较2010年前三季度746.70万下降11.10%。其中第一季度销售增长率较大，随着楼市新政的影响逐渐凸显，销售面积的增长率在后三个季度的增长率出现较大回落。2012年，青岛楼市调控已取得初步成果，房价过快上涨的势头得到有效遏制。在青岛房地产发展环境方面，胶州湾大桥和海底隧道通车使老市区与西海岸真正融为一体，为整个青岛城市发展打造出一个新的平台，西海岸发展潜力进一步凸现；世园会园区拆迁工作基本结束，道路、综合管线等基础设施建设全面开展，是实现青岛国际化和向北发展的重要一步；此外，城市地铁、铁路客运北站、快速路三期等重大工程加快建设，将缓解日益明显的城市交通拥堵问题，拓宽城市发展空间，把青岛城市建设带入一个崭新的时代。前几年的城阳区由于离青岛市区较远，人口稀少，导致商业配套设施缺失，但近些年随着人口密集度加大，加之今年的限购政策的影响，越来越多的人选择价位较低的城阳区居住，从而城阳区以也建立了自身的核心商业区，也吸引了许多大鳄的进驻，商业气氛从而被带动，成交量也相应增加。房地产也顺应天时顺利进入了一个全新的阶段。2.3.2青岛房地产市场的供求分析1供应量2012年岛城住宅用地、商业用地总共成交342幅，成交2005.8万，随着限购政策以及银行的限贷政策，使整个楼市出现成交低迷，越来越多的开放商开始谨慎拿地，政府上半年也放缓了土地出让的脚步，土地市场一度陷入了“深度低迷期”。部分区域还出现几天流拍的现象，土地基准地价也开始下调，不难发现岛城的地价限价有一个往下调的趋势，一季度的“开门不利”也奠定了接下来半年土地市场的基调，底价成交成为接下来土地市场的“最强音”。柳暗花明又一村，直到第四季度岛城土地市场乃至全国土地市场都迎来“春天”。2区域供求情况2012年岛城新增住宅供应量为853.84万，环比去年下降37%，供应量最大的区域为城阳区，开发区和李沧区土地供应面积分别位列第二、三位。供应建筑面积最大的区域仍为城阳区，为383.72万，占总供应总面积的50%；李沧区和开发区位列第二、三位，供应建筑面积分别为126万和94.16万，分别占总供应面积的16%和12%，其他区域供应建筑面积均不到90万。总体来看，2012年上半年市场整体低迷，但是随着降息、降准备金率等政策的下达，全年的新增高潮集中在下半年，开发商纷纷出手，市场供求比基本供不应求。2012年新增量出现“翘尾”现象，全年新增的最高点出现在12月份，共计126.9万。本年度土地市场供应的重点依然为城阳区和开发区，由于市区土地稀缺，这类近郊区地块供应量就会比较大。随着跨海大桥和海底隧道的通车，其区位价值也逐渐被市场所认可。在此之前绿城、宝龙、万科、万达等地产大鳄都已在城阳布局，城阳区的楼市竞争将更激烈，该区域也将迎来更大的发展。2.4项目拟定位方案2.4.1项目swot分析1优势分析：本区域位于城阳铁骑山路东首，周围的自然景观多，植被覆盖率高，无重工业污染，远离城市噪音和光污染较轻，上风上水、山清水秀、鸟语花香、环境优美，其生态环境极佳，是修身养性，陶冶情操，疗养保健，度假休闲之佳所。生态建设初具规模，各生态旅游景点相对完善成熟，如宫家葡萄节，曹村草莓节，水域樱桃节等。多条公交线路形成便利的出行网络，而且其他车辆较少，没有交通问题。毗邻青岛理工学琴岛学院，学术和人文气息浓厚，又离城阳十中较近，区域内教育配套设施完善，业主子女求学问题得到解决。城市规划重点区域，升值潜力较大2劣势分析：离市区较远，无大型购物商场和步行街，逛街购物较为不便。区域内生活、交通、公交等基本配套尚未十分完善，大部分为原社区居民，人口较少社区成熟度不高。项目周围的形象不佳，需要进一步改善。项目不靠近某线的主干道，不具有商业氛围，对项目销售会带来一定的影响，销售回款也有一定的压力。本区域在市民心中的认可度不高。该地区多个项目出现营销状况不佳局面。网络覆盖情况较其他地区差。与城阳当地房地产开发企业银盛泰集团开发的项目毗邻，区位竞争较为激烈。3机会分析：惜福镇院后区直接推动城阳房地产业发展。城阳区惜福镇最近几年发展迅速，近两年内吸引了大量资金、科研项目、科技人才，对生活社区、配套设施及服务的需求与日俱增，特别是外企经营管理者更需要环境优美、设施完善、服务良好的高档生活社区。项目周边可开发的用地不多，使本项目更具有开发机会。旅游价值潜力大。拥有得天独厚的自然环境，由于近年来，樱桃，草莓，葡萄等田园色彩的旅游项目，如火如荼的发展。使得区域未来旅游价值大增。本项目旁边住宅项目正在开发，能够提升项目的形象和消费者的认可度，对项目周边的环境也能得到一定的改善，对市场有一定的推动作用。4威胁分析：区域内有一定的土地尚未开发，使项目存在较多的潜在竞争者。区域内的楼盘在建筑和自然景观上都达到了很高的品质。消费者对区域内的住宅比较挑剔，为本项目的产品定位带来难度。表2.1 swot分析表优势分析劣势分析地理环境优越公共交通便利交通环境良好人文气息浓厚离市区较远配套不完善开发周期长整体形象不佳区域竞争激烈机会分析威胁分析旅游价值潜力大政策大力扶持可开发用地不多，升值潜力大潜在竞争者竞争力较强消费者眼光挑剔，定位难度大2.4.2项目定位方案1市场定位及方案评价根据城阳房地产现有的市场状况和本区域的控规要求，结合本项目的实际用地特性和状况，项目不开发为商业项目；我们提出如下开发方案：项目初步定位为以居住为主的普通住宅小区，主建筑群为6跃7层多层住宅。具体方案如下：开发为以居住为主的高档多层低密度电梯公寓小区。项目开发形式为6跃7层砖混结构围合而成的欧式现代建筑风格的生态居住小区，在建筑立面和内部环境上进行规划设计，营造出特色小区。户型以错层、跃层为主。（1）项目的规划布局项目的规划布局遵循传统欧式民居格局；采用意大利托斯卡纳风格进行布局。用地中部是一个造型丰富的三层便民服务中心，由室外景观绿化缓缓下沉至地下一层的坡地下沉庭园。（2）项目的建筑设计建筑立面强调搭配青岛理工学琴岛学院东校区，突出欧式民居文化的底蕴与意境；建筑材质选用环保建材，着力表现自然色泽和纹理的美观，使风格与造型趋于和谐统一，淡雅明快的色调勾勒出意大利民居文化特点，浮雕、飞扶壁、花窗、尖肋拱顶，使之成为既符合地域文化内涵又具有时代特色的理想家园，从而创造出新的城阳地区民居的建筑风格；另外，大量采用环保型新技术、新工艺、新产品、新设备最大限度上降低建筑对环境的污染和破坏。以用地中心开发的便民综合楼为轴心，四周延伸6跃7层多层住宅楼，四周高中间低的建筑风格，使业主都能体验到居高临下的视觉体验。建筑外观采用线流畅、色彩明快的现代欧式建筑风格，用石材及高档面砖装饰外墙，塑钢飘窗设计，彰显高档生活品质。（3）项目的户型设计在户型设计上充分满足中等收入者的居家要求，采用砖混结构的设计，每个楼层六户人家，层数为6跃7层，跃层高5.8米，错层层高3.9米，其他3米。充分考虑居室的通风、采光、干湿与动静分区；面积从百余平米到近三百平米，以错层、跃层、平层等户型进行合理搭配，充分满足中高等收入家庭的居家要求。在户内，客厅和卧室，甚至跃层的上层都要照顾到生态环境的共享，开间6.1米的宽阔客厅与空中露台相连；通过向上和向下两道1.3米高的楼梯，活跃室内空间。主力户型为90-180的三室两厅和四室二厅的错层、平层、跃层为主；每户设置外飘式窗台延景入室；东侧建造三百六十度日光房；在户型空间上，采用通透式大空间，运用移动式隔墙来自由分隔，达到空间与人的完全互动；充分考虑居室的通风、采光、干湿与动静分区。（4）小区物业服务除常规物业服务外，可导入人性化物管家政服务项目，在避免干扰业主生活私密性和舒适度的前提下，设置保姆钟点工服务，老人、幼儿托管服务，家用器具维修服务等。（5）项目的环境设计建筑用地内心是一个自由坡地式的下沉园林，一个三层便民综合楼坐镇这个绿色中心，周边多层住宅依次展开围绕在主楼周围，同时下沉的绿地空间也为地下公共层和车库层提供了充足的采光。小区环境主要由喷泉、叠水、建筑小品和绿化镶嵌组成，充分体现人与自然的和谐交融，突出浓厚的欧式民居特色。规划设计一个主要由绿色蔓藤抄手游廊、广场喷泉、景观游泳池、流动水渠、园艺小品、体育设施、儿童游戏乐园银杏、榕树、茶花等名贵树组合而成的休闲广场，突出绿意、生态、健康、别致等特色。在小区的四周设计一个流动水渠让潺潺溪流围绕小区四周，使居家环境更富“小桥流水人家”的生动意境。在绿色环境铺排之间，设置蔓藤抄手游廊，满足业主晨练和与家人散步的需要。使住户身在户内都同样能感受生态的美景和花鸟鱼虫的乐趣。（6）项目的配套利用裙楼及地下空间，用于物管配套和停放车辆，修建健身馆、棋牌馆、乒乓球馆、桌球馆、多功能厅、家政服务中心等多项康体设施的全面配套。安全系统：每户配置红外线防盗报警系统，电视监控系统，单元对讲系统，24小时保安巡逻。供电系统：每户设有配电箱以及10a（40a）或15a(60a)新型电表，设计用电负荷标准层为6000w，跃层为8000w，六回路供电方式。电讯、电视：每户直播电话户两门，三个电话接口，每户电视插座三个。网络系统：每户均设internet宽带网络系统接口。消防报警系统：每层均设有消火栓系统，地下室设专用消防水池，屋顶专用消防水箱，每个消火栓配有按钮接入消防中心，实现防火安全性，可靠性；三表远程抄送系统。2项目客户定位本项目初步客户定位为在青岛工作的中高收入者和当地收入较高的中产阶级客户层次年龄收人主要职业住房情况备注核心客户33-67中高收入家庭（家庭月收入8000元以上）当地居民，企业从业人员，高校教师，外来生意人，本地经营者二次置业重要客户25-33普通收入家庭（家庭月收入40008000）原住居民、外来人员一次置业次要客户不限月收入不足4000一次置业表2.2 客户定位3项目价格定位（1）住宅项目价格定位本项目住宅与附近鑫江拉菲庄园御园、林溪美地、翠堤雅筑项目最具有可比性，所以采用市场比较法来确定新美花园a地块住宅2013年六月份的销售价格。表2.3 比较案例情况表项目鑫江拉菲庄园御园林溪美地翠堤雅筑成交价格（元/）780075008200成交日期2012.11.302012.6.302013.1.31交易情况+2%+5%-2%房地产状况区位状况0-3%+3%权益状况-2%0+2%交易实物-4%-5%-2%其中，房地产状况中的三方面因素产生的作用程度相同。另据调查得知：从2011年7月1日至2012年11月1日该类住宅楼市场价格每月递增2%，其后至2013年1月1日则保持不变，而从2013年1月1日至2013年5月30日的市场价格每月递增1%。计算公式：比准价格比准实例价格交易情况修正系数成交日期修正系数房地产状况修正系数 式（2-1）交易情况修正：比准实例a：100/（100+2）=100/102比准实例b：100/（100+5）=100/105比准实例c：100/（100-2）=100/98成交日期修正：比准实例a：（1+1%）5=1.051比准实例b：（1+2%）4（1+1%）5=1.138比准实例c：（1+1%）4=1.041房地产状况修正：比准实例a：100/100/3+(100-2)/3+(100-4)/3=100/98比准实例b：100/(100-3)/3+100/3+(100-5)/3=100/97.67比准实例c：100/(100+3)/3+(100+2)/3+(100-2)/3=100/101比准价格计算：比准价格a：7800100/1021.051100/98=8201.1（元/）比准价格b：7500100/1051.138100/97.67=8322.5（元/）比准价格c：8200100/981.041100/101=8624.2（元/）算数平均法求取本项目价格：（8201.1+8322.5+8624.2）/3=8382.6（元/）所以，本项目住宅在六月份开始认购的价格暂定为8400元/（2）停车场租售价格定位按租售价格的关系计算，一般青岛市消费者投资住宅（买房出租）的年回报率一般为4%-6%，这里按5%计算，300（元/个月）12（个月）5%=7.2万元/个综合青岛城阳惜福镇的情况，我们认为地下车位价格应定位在8万元/个，地上车位定位在6万元/个。租赁价格低于买房出租回报率：地下停车位价格为200元/个月；地上停车位为150元/个月。（3）便民综合楼销售价格定位根据青岛市部分网点房出租价格情况推算得本项目综合楼出租价格为6.5元/天，根据位置情况上下浮动0.5-1元/天.3项目开发方案3.1项目地块特性与价值分析3.1.1地块特征分析本方案位于正阳路以北，青岛市城阳区惜福镇院院后村。地上建筑面积约58855。基地地势东高西低，局部高差较大，总体建设条件良好。3.1.2土地升值潜力初步评估。新美花园2号地位于青岛市城阳区惜福镇院后社区，距离市中心，区中心较远，人口密度较小。根据城阳区总体规划，惜福镇将建成青岛市新型旅游观光休闲度假为主题的城镇。经过几年的开发建设，惜福镇已基本形成以琴岛学院为轴心的市政基础设施配套、城镇建设已初具规模。而近年来由于银盛泰等开发商在周边的大规模地产开发，周边土地供应出现了前所未有的兴盛，土地成交价格与成交情况都呈现高速增长。而且由于近年来城阳区对惜福镇地区环境建设及配套设施建设投入的不断加大，该地区环境日益改善，居住条件明显好转，脏乱差现象逐步得到整治。给该地区房地产开发注入了新的活力。另外真个城阳区房地产市场的高速发展，也对惜福镇的地产发展带来了潜移默化的影响。另外，政府对青岛市未来发展战略中心逐步向城阳转移的规划，也直接导致惜福镇地区土地的升值和未来发展潜力的提升3.2规划设计分析3.2.1初步规划设计思路方案1新美花园2号地设计主题思想是休闲养生，观光度假。主要设计风格为悠然恬静的欧式风格建筑。主要体现静谧自然，温馨放松，慢节奏的的设计特色。如悠长的蔓藤抄手游廊，整个被包裹在绿意之中，满足业主晨练和与家人散步的需要。流动水渠让潺潺溪流围绕小区四周，使居家环境更富“小桥流水人家”的生动意境。方案2新美花园2号地设计主题思想是适宜居住，飘逸大方。主要设计风格为动感现代，飘逸大方的欧式风格建筑，主要体现光影变化，富有很强的节奏感和韵律感，特色鲜明的建筑风格，可以充分满足年轻人的存在感和成就感，同时也能消除工作带来的压力和紧张。使居住在这的业主可以充分的得到休息以便投入到第二天的工作中，紧张有序，有条不紊。3.2.2规划方案提出表3.1 拟定规划方案序号工程名称建筑面积（）层数备注1多层住宅小区4914079幢，每层3单元1梯2户，主客、主卧均南向。不含地下部分。2便民综合楼56655开发早期可为售楼中心，建成后为含物业，餐饮，养生，休闲，购物，幼儿园于一体的便民综合楼3地下停车场4050-1每幢地下一层设置地下停车场合计588553.3产品设计建议3.3.1多层住宅方案打造适度超前的智能化、生态化高端住宅。智能化概念在新建住宅楼中已经开始普遍运用，生态化概念是一种新兴概念，主要体现为：采光充足，通透性好，定时换新风，换气系统加氧，建筑材料和装修材料采用高标准的环保材料，降低有害物质排放；具备较高的绿化率，尽可能采用空中花园。类型：6跃7层低密度多层住宅层数：7层户型：1-5层以错层为主、顶层跃层为主。单元：每层两单元三户面积：49140户均住宅面积：127户数：49140（9010%+10030%+13040%+18020%）=385表3.2 计划户型配比表面积（）比例（按户数%）类型备注9010平层跃层均为6层加顶层10030错层13040错层18020跃层户型设计建议：动静分区，主卧朝阳，通透性好，采光好，以3室2厅1卫为主力户型，大户型可做4室2厅2卫，每户两卫，尽量避免“黑屋”，总公摊（不包括地下室）控制在7-11%，户内有效使用面积尽量大（89%以内）3.3.2便民综合楼外观风格建议：采用稳重大方的后现代主义欧式风格，切忌呆板，体现智能化、生态化的主题。注重实用，提高利用率。楼层：3层面积：5665表3.3 便民综合楼配套功能功能面积（）楼层备注购物中心1000一层药店300一层物业和售楼处700一层咖啡厅（茶馆）、酒吧、餐饮1200二层养生spy，美容美发、足疗等500二层棋牌室300二层健身俱乐部600三层幼儿托管所500三层多功能厅等其他配套设施465三层合计56653.3.3停车场1小区内车位需