梓云名城项目可行性研究报告.doc

旌德县梓云置业有限责任公司“梓云名城”项目可行性研究报告一、 项目开发商基本情况项目业主基本情况如下：1、法人代表：凌莉2、法定地址：旌德县旌阳镇西门北路3、注册资本：人民币 万元4、主营业务：房地产开发5、开发资质：房地产开发 级企业6、银行信用等级：aaa7、公司管理团队：公司拥有一支工作作风务实、管理理念先进、极富创新意识和开拓精神的管理团队；有一批业务技术精湛、作风严谨的高、中级技术人员和管理人员，已在旌德县成功开发销售了梓云名人苑小区。二、拟建项目概况：拟建项目位于旌德县旌阳镇中心城区北部，江村大道以北、解放北路以东、东北面为徽水河环绕。总用地面积63647.4平方米。小区紧邻旌德县老城区成熟商业街解放北路，与新行政中心隔河相望；距旌德汽车站不到500米,旌德最大的广场灵芝广场近在咫尺。自然环境优美，道路交通便利，地理位置十分优越。拟建梓云名城小区，建设总容积率为1.99，建设密度为31.19%,绿地率30.5%，总建筑面积为126657平方米，（其中住宅面积110111平方米，商铺面积15132平方米，其他1414平方米。）地下室面积6000平方米。以多层为主高层为辅。三、项目规划设计理念 本项目规划提供市场需求的多元化住宅，体现现代社会需求多元化的特征。注重规划布局的均好性。设计结合自然，注重社区生态环境多样化设计，兼有使用功能和生态维持能力的景观绿地空间塑造，促进住宅与生态环境的协调发展。加强配套设施建设，构筑完整的社区系统。注重营造社区功能、教育、文化和管理等诸多系统，塑造社区多样性氛围。建筑、规划与景观“三位一体”，充分发挥城市设计的核心作用，在满足社区使用功能的前提下，注重社区景观环境设计，突出社区自身环境特点。注重沿路的城市设计效果，规划结构和景观环境考虑与外部因素相协调，提升城市整体空间景观。四、目标市场与竞争对手分析：1.目标市场概况：项目所属旌德县位于皖南山区，地处黄山北麓，东临苏浙沪，北枕皖江，距举世闻名的黄山风景区仅30km。县境东邻宁国市，南接绩溪县，西连黄山区，北毗泾县。面积904.8平方公里，人口15.1万人，设6镇4乡，辖68个村和社区。县城旌阳镇位于县境中部，城区规划面积9平方公里，是全县的政治、经济、文化中心。旌德加速推进城市化进程，开发了城北新区，全面拉开了城东新区框架，城区建成区面积达到5平方公里。2.优势：本项目位于旌阳镇核心区，区位优势明显，既拥有老城区的成熟配套又拥有新城区的便利交通，紧临徽水河，自然环境优美，宜商、宜居。已投入施用的人民广场和即将投入使用的灵芝广场将给业主健身、休闲带来极大的便利，新行政中心、汽车站、灵芝大酒店、港德宾馆都将给项目聚集更多人气。同时对梓云名城的形象展示、品牌宣传和市场促销来说都是很好的亮点。本公司已在旌德成功开发、销售了梓云名人苑小区，取的了较好口碑。有一定人脉，较了解旌德市场。3.劣势：本项目所处旌德县为山区小县，人口较少，经济相对落后，购买力不强。流动人口少，外来购房者极少。消费多为刚性需求，投资需求少。4.竞争对手分析：老城区的中易房产项目已进入尾盘，项目不大但对本项目定价会产生一定影响；城东新区的成越华庭、香格里拉花园在二期开发阶段，项目较大会产生一定的消费分流，但本项目相对有区位优势。五、风险分析1、政策风险及防范：项目预计的未来经营销售状况是基于目前本地房地产供求态势，及该类楼盘的市场需求情况而作出的预测，同时考虑到了一定程度的市场不确定性变化。如果未来房地产市场出现不可抗力因素，使消费者的购房需求、购房心理和购买能力发生重大变化，导致项目的销售受到严重阻碍，将直接影响项目的收入。因此，项目开发商将在保证工程质量的同时采取各种有效的促销手段以尽快回收资金，消除未来市场不确定因素对项目的影响。2、销售风险及防范本项目地理位置优越，定位准确、设计合理，建筑风格传统与现代时尚相结合。因该项目建设期与销售期均有一定时间段，建议该项目严格控制工程进度，严格控制施工质量，尤其对住宅项目而言，可尽快完成小区环境的营造来吸引消费者的眼球，在其价格定位上，采用低开高走的策略，给前期购房者以信心，从而进一步刺激有购房动机的购买欲望，发挥竞争优势，促进销售回笼，降低项目的市场风险。 3、工期和工程质量风险及防范由于本项目规模较大，工程管理和建设资金落实对能否及时按工期竣工有决定性影响，为保证及时竣工，在工程管理方面，通过详细的施工计划和优秀的项目经理统筹兼顾，资金方面，公司资金及时足额投入。工程质量方面，通过监理公司和一定数量的工程管理人员进行监督，严格执行国家及公司质时控制标准进行实时监控。总之，该项目定位较准确，优势较明显，销售价格定价较适中，在片区内具有较强的竞争力，加之若严格控制房屋开发的成本，采用有力的销售策略，缩短销售周期，能将项目风险控制到较低水平。六、 项目建设对环境的影响项目主要污染源为生活废水及生活垃圾，。，项目建设和经营不会对周边环境造成污染，符合环保要求。建设项目污染防治的处理设施应与主体工程同时设计、同时施工、同时投入使用，各类污染物经处理后符合国家和长沙市有关排放标准。污水治理本工程室外排水体制为雨、污分流，废水经化粪池厌氧处理后排入城市污水管网，雨水排至市政道路上的雨水管道。 固体废物治理小区的固体废弃物主要是生活垃圾，小区建设垃圾收集点，布置在交叉路口，便于居民投放垃圾，另外在小区内主干道及公共场所配置垃圾筒，这些垃圾将由物业管理公司派专人负责收集，送到城市垃圾站处理。七、项目财务分析根据项目实施进度计划，本项目建设期为3年；资金来源主要为自筹； 预售收入扣除有关税费后用于投资。由于本项目为分期开发和销售的房地产开发项目，故不分别计算建设期和运营期，整个项目期为4年。1. 销售收入：本项目按现行市场价格测算，100%销售预计销售收入4.8亿。2. 项目总投资：包含土地投资、建设投资、管理费用、销售费用、财务费用、其他费用、税费支出等。预计为4亿。3. 盈利能力分析：1） 财务净现值：由于项目分期开发、销售。在一定成度上减轻了前期资金压力。按基准收益率10%测算。财务净现值约为4500万，远大于零。2） 财务内部收益率：若四年项目期内均匀销售，财务内部收益率约为22%，大于内部收益率10%。3） 静态投资回收期：本项目静态投资回收期约为3.2年。4） 总投资收益率：按100%销售，本项目总投资收益率约为20%。4. 不确定性分析：1） 盈亏平衡分析：本项目总销售盈亏平衡点约为总销售量的80%，总体为前高后低。2） 敏感性分析：分别经营成本、建设投资和营业收入三个因素，进行单因素敏感性分析。取变化率为正负5%，得出营业收入变化对项目的影响最大；建设投资变化次之，影响也较大；而经营成本则对其影响较小。因营业收入中销售价格受社会因素影响较大，属不可控因素。在加强营销宣传基本稳定的销售价格前提下，控制建设成本就成了追求开发利润的关键环节，在土地价格已定、容积率已定的情况下，建筑成本控制、销售费用、管理费用和财务费用的合理控制就成了重点，在通过销售争取更高价格的同时，通过高效工作降低运营成本显得更加重要。总的来说，项目收益率在分析的各种情况下仍能保持较高的内含报酬率，项目内含报酬率仍大大高于其资金成本6%，也高于内部收益率10%，表明该项目具有很高的抗风险能力。项目开发商将在保证工程质量的同时采取各种有效