新力帝泊湾项目可行性研究报告.doc

“新力帝泊湾”项目可行性研究报告新力-帝泊湾项目（南昌）可研报告第一章 总论一、项目建设背景 根据南昌市城市规划发展的需要以及经济开发区发展要求，江西新力置地投资有限公司通过竞价方式取得位于南昌市经济开发区宗地，地块面积185564.6平方米。并于2011年3月25日取得土地证，土地证号分别为洪土国用（登经2011）第0017号（62171.5平方米）、洪土国用（登经2011）第0018号（62116.2平方米）、洪土国用(登经2011)第0019号（61276.9平方米）。土地容积率为1.5，规划建筑面积为363834平方米，土地用途为住宅用地。该项目初步方案设计已经完成，各项前期工作和规划报批方案工作已相继开展。二、企业概况 江西新力置地投资有限公司成立于2010年，注册资金壹亿元。总部位于南昌市高新开发区火炬大道188号淳和大厦16楼。公司资本雄厚，专注于房地产开发。在开发大型、多用途城市核心发展项目及综合住宅发展项目方面拥有卓越的成绩。公司目前在南昌主要城市的中心地段及周边（经济开发区1处、朝阳新城2处）拥有3个处于不同开发阶段的项目，总建筑面积近100万平方米。公司的战略目标是在3年内成为区域内最大型的房地产企业，5年内达到当地企业上市的相关要求。 新力置地现有员工近百人，其中50%的员工拥有中、高级职称。新力置地是南昌最具创意和高瞻远瞩的房地产开发商之一，以创新独到及具弹性的手法来进行项目的整体规划，力求项目发展能配合当地政府制定的整体城市规划，并把当地城市的历史文化特色融入项目的设计及业务发展策略中，并致力于打造南昌高端豪宅。产品也将成为南昌豪宅新标杆。新力置地计划将现有项目主要分为三个类别：集多种用途并分多期开发的大型城市核心重点项目，一般包括住宅、办公楼、零售、娱乐及文化物业；以it及科技产业为主题，集多种用途的知识型社区综合发展项目，一般包括产业园、商业、零售、酒店、住宅、教育、户外康乐、绿化设施，及其他公共娱乐设施；以及集旅游产业及房地产配套设施的旅游业综合发展项目。 新力置地坚持“以客户为本”的发展理念，珍视每一位客户及业主。每时每刻，每个环节，新力都尽力带给客户极致体验，全力创建舒适的社区环境。 新力置地的商业项目除引入来自世界各地的优质租户外，亦计划设有公司经营的酒店、会所和礼品店等，为客户带来多样化的消费体验。 公司办公楼与住宅项目的物业管理由其下全资拥有附属公司江西三新物业服务有限公司负责经营，为客户提供优质物业管理服务。三、 企业财务状况（1） 借款人近期财务状况详见下列财务报表资 产 负 债 表编制单位: 江西新力置地投资有限公司 2011年 8月31日 单位: 资 产行次年 初 数期 末 数负债及所有者权益行次年 初 数期 末 数流动资产:流动负债: 货币资金1473,301.65434,896.61 短期借款30 短期投资2 应付票据31 应收票据3 应付帐款32534,650.00 应收帐款4 预收帐款33 减:坏帐准备5 其他应付款348,516,500.001,929,900.00 应收帐款净额6 应付工资35 预付帐款7168,631,700.00191,060,603.11 应付福利费36 应收补贴款8 未交税金3710,032.80 其他应收款945,179,830.0024,323,413.19 未付利润38 存货102,161,100.00346,746,145.04 其他未交款39 待摊费用11 预提费用40 待处理流动资产净损失12 一年内到期的长期负债41 一年内到期的长期债券投资13 其他流动负债42 其他流动资产14流 动 资 产 合 计15216,445,931.65562,565,057.95流 动 负 债 合 计438,516,500.002,474,582.80长期投资:长期负债: 长期股权投资163,000,000.00 长期借款44固定资产: 应付债券45 固定资产原价17147,255.00869,899.00 长期应付款46 减:累计折旧18765.7975,554.26 其他长期负债47 固定资产净值19146,489.21794,344.74 其中:住房周转金48 固定资产清理20 长期负债合计490.000.00 在建工程21递延税项:待处理固定资产净损失22 递延税款贷项50 固定资产合计23146,489.21794,344.74无形资产及其他资产： 负债合计518,516,500.002,474,582.80 无形资产51所有者权益:52 长期待摊费用52924,079.142,315,180.11 实收资本53100,000,000.00100,000,000.00 其他长期资产53 资本公积54109,000,000.00466,200,000.00无形资产及其他资产合计60924,079.142,315,180.11 盈余公积55 未分配利润56递延税项: 所有者权益合计57209,000,000.00566,200,000.00 递延税款借项28资 产 总 计29217,516,500.00568,674,582.80负债及所有者权益总计58217,516,500.00568,674,582.80 利 润 表编制单位:江西新力置地投资有限公司2011年8月 单位:元项 目行数本月数本年累计数一、主营业务收入1 减：主营业务成本4 主营业务税金及附加5二、主营业务利润（亏损以“-”号填列)10 加：其他业务利润（亏损以“-”号填列） 11 减：营业费用14 管理费用15 财务费用16三、营业利润（亏损以“-”号填列） 18 加：投资收益（损失以“-”号填列）19 补贴收入22 营业外收入23 减：营业外支出25四、利润总额（亏损总额以“-”号填列）27 减：所得税28五、净利润（净亏损以“-”号填列）30现 金 流 量 表单位名称:江西新力置地投资有限公司 2011 年8 月 单位:元项 目行次金 额项 目行次金 额销售商品和提供劳务收到的现金1 汇率变动对现金的影响30收到的税费返还2 现金及现金等价物净增加额31-38,405.04收到的其他与经营活动有关的现金3补充资料：32 经营活动现金流入小计40.00净利润33购买商品、接受劳务支付的现金5366,171,232.68计提的资产减值准备34支付给职工以及为职工支付的现金6682,713.63固定资产折旧3574,788.47支付的各项税费71,827.48无形资产摊销36支付的其他与经营活动有关的现金8-19,926,612.75长期待摊费用摊销37-1,391,100.97 经营活动现金流出小计9346,929,161.04待摊费用减少38 经营活动产生的现金流量净额10-346,929,161.04预提费用增加39收回投资所收到的现金11处置固定资产无形资产和其他长期资产的损失40取得投资收益所收到的现金12固定资产报废损失41处置固定资产、无形资产和其他长期资产所收回的现金净额13财务费用42收到的其他与投资活动有关的现金14投资损失43 投资活动现金流入小计150.00递延税款贷项44购建固定资产无形资产和其他长期资产所支付的现金16722,644.00存货的减少45-344,585,045.04投资所支付的现金173,000,000.00经营性应收项目的减少46-1,572,486.30支付的其他与投资活动有关的现金18经营性应付项目的增加47544,682.80 投资活动现金流出小计193,722,644.00其他48 投资活动产生的现金流量净额20-3,722,644.00 经营活动产生的现金流量净额49-346,929,161.04吸收投资所收到的现金21债务转为资本50借款所收到的现金22一年内到期的可转换公司债券51收到的其他与筹资活动有关的现金23350,613,400.00融资租入固定资产52 筹资活动现金流入小计24350,613,400.00其他53偿还债务所支付的现金25现金的期末余额54434,896.61分配股利、利润或偿付利息所支付的现金26现金的期初余额55473,301.65支付的其他与筹资活动有关的现金27现金等价物的期末余额56 筹资活动现金流出小计280.00现金等价物的期初余额 筹集活动产生的现金流量净额29350,613,400.00 现金及现金等价物净增加额57-38,405.04（2） 财务报表的分析流动比率=流动资产流动负债速动比率=（流动资产-存货-待摊费用）流动负债负债率=负债资产2010年流动比率=216445931.65851650025.41速动比率=（216445931.65-2161100）851650025.16负债率=3.92%2011年流动比率=562565057.952474582.8=227.34速动比率=（562565057.95-346746145.04）2474582.887.21负债率=0.44%经测算得知，公司近两年来的流动比率、速动比率均大于2，负债率低。根据企业财务管理经验分析，企业资产的流动比率大于2，速动比率大于1显示其较强的短期偿债能力。目前企业资金流动比率和速动比率均远远大于2，因此企业偿债能力很强。四、 项目概况（1） 项目提要项目名称： 新力帝泊湾项目建设单位： 江西新力置地投资有限公司项目法人： 张园林、男、董事长项目设计单位： 江西省建筑设计研究总院项目建设地址： 南昌市经济开发区，南面沿新建县行政地界、东面沿龙潭水渠、北面沿规划路、西面沿海棠南路。项目建设的主要内容及规模：新力-帝泊湾工程总用地面积185565平方米，总建筑面积363834平方米（地上建筑面积278346平米），总投资（不含土地款）约为11亿元，由13栋高层住宅、26栋小高层住宅、24栋多层住宅、1栋商业、配套公建和地下车库组成。（2） 可行性研究报告编制依据南昌市人民政府颁发的江西新力置地投资有限公司国有土地使用证（3） 可行性研究结论本报告从江西新力置地投资有限公司的现状及发展前景着手，分析了当前新力-帝泊湾工程的重要性及必要性。经多种方案比较，确定了新力-帝泊湾工程的选址、规模和功能定位，充分考虑了目前的实际情况。新力-帝泊湾工程得到了南昌市、区级领导的高度重视，此项目从选址、基础设施到资金、规划等各方面都已为项目建设创造了良好的条件。项目估算总投资约为11亿元。五、 项目建设原则本项目坚持社会、经济、环境效益的均好性原则。充分尊重当地人居生活习惯，注重以人为本的原则。坚持可持续发展，将空间布局与自然环境及地域人文相结合。考虑开发建设的需求，协调解决建设容量、水系、生态、交通、市政等系统的技术控制问题。本项目紧紧抓住以下要素：一、 景观优先；二、 以人为本；三、 产品均好。致力于营造一种精神家园的归属感，注重社区整体居住品质及文化氛围。同时结合绿地景观有机组织社区人行流线，成为便捷舒适、自然和谐的新一代社区典范。六、项目合作单位介绍建设工程设计单位： 上海天华设计研究院、江西省建筑设计研究院。以上公司为工程设计甲级资质。曾为万科、绿地、华润、保利等众多国内一线房地产公司提供设计服务工作。 勘察施工单位： 南昌中核大地工程勘察有限公司 ，该公司获岩土工程勘察甲级资质。 建筑施工单位及桩基施工单位：江西省第五建筑工程有限公司，系国家房屋建筑工程施工总承包壹级，市政公用工程施工总承包壹级。 监理单位：江西省恒信建设工程监理咨询有限公司，该公司获甲级资质。销售策划代理公司：上海同策房产咨询股份有限公司。同时也是“万科润园” 等项目的策划代理单位。 七、可行性研究报告编制依据1、洪经经计字【2011】75号关于新力帝泊湾一期项目核准的批复、洪经经计字【2011】87号关于新力帝泊湾二期项目核准的批复、洪经经计字【2011】92号关于新力帝泊湾三期项目核准的批复；2、土地证： 洪土国用（登经2011）第0017号 洪土国用（登经2011）第0018号 洪土国用（登经2011）第0019号3、南昌市国土资源局国有建设用地使用权出让合同；4、国家计委投资项目可行性研究指南（试用版）5、南昌市城乡规划局用地规划设计条件；6、南昌银行股份有限公司高新支行验资证明；7、建设部房地产开发项目经济评价方法8、国家计委建设项目经济评价方法与参数（第二版）；9、中国土地挂牌网10、江西省建筑设计研究总院出具的规划建筑设计方案八、可行性研究报告研究范围根据“新力帝泊湾”项目建议书批复和初步规划方案，本研究工作范围主要是住宅市场分析及营销战略、建设规模及功能，住宅及公用工程建设方案，投资估算与资金筹措，项目经济效益评价等。九、研究结论及建议本项目属房地产住宅开发项目，符合国家城镇住宅开发建设产业政策，项目建设规划手续已在办理，部分建设资金通过自筹和银行贷款来解决，其余部分由预售房款解决，现场建设条件具备。针对商品房升级换代，住宅建设由低档走向高档的发展趋势和南昌市已有一部分收入较高的住宅消费群体，户型规划为中高档住宅，根据对南昌市住宅市场分析预测，项目开发有市场销路。财务分析结果表明，项目经济效益可行。第 54 页 共 54 页第二章 市场调研分析一、宏观经济大背景【宏观政策】调控成为常态，行政及金融各种措施组合，政策高压明显2011.7.12 新“国五条”出炉，严格要求落实地方政府房地产调控和保障房职责，继续严格实施差别化住房信贷、税收政策和住房限购措施，遏制投机投资性购房，合理引导住房需求。控制房价目标【金融政策】金融政策越来越收紧，房地产贷款日趋艰难，开发商回款难，后续推盘谨慎；2011年内央行6次上调存款准备金率，至此大型银行法定存款准备金率水平达到21.5%,创历史新高；2011年内央行三次上调存贷款基准利率，至此金融机构人民币一年期存款利率达3.5%，一年期贷款利率达6.56% ；2011.7.7央行年内第三次加息，使得5年期贷款利率上涨到7.05个百分点 2011.6.20年内六次上调存款准备金率0.5个百分点 2011.5.12央行年内第五次上调存款准备金率2011.4.6央行第四次上调一年期存贷款利率0.25个百分点，2011.3.18央行第九次提高存款准备金率0.5个百分点2011.2.9央行第三次上调一年期存贷款利率0.25个百分点，其他档期利率相应调整，其中5年以上贷款利率0.2个百分点2010.10.29央行上调贷款利率优惠，由原来最低7折上升到8.5折2010.10.11国有四大商行及招商、民生银行提高准备金率，上调准备金率0.5个百分点2010.04.17国务院：房价过高地区可暂停发放第三套房贷，工作未满一年非本地居民暂停发放购房贷款2010.01.12央行上调准备金率，存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点二、南昌市房地产市场n 高压政策将被持续，调控将成为常态；n 南昌楼市虽然未出现价格松动，但客户结构发生了很大变化，市场刚需及首改占据主流；n 客户在置业选择方面更为谨慎，高舒适性及高性价比产品相对来说更受市场亲睐；2011年南昌市商品房市场量微跌价上涨从2011年1-8月份来看，南昌市商品房成交近200万平米，和去年同期相比基本持平。今年商业成交比例上升近一倍，接近总比例的35%，住宅成交和去年同期相比下降近明显；就商品房成交均价来看，7月商品房成交价格已经超过去年年底的高峰水平。高端产品与普通住宅限购后高端产品成交量下跌，普通住宅4月份成交量回暖，以刚性需求为主就成交量而言，普通住宅比高端产品销售得更好，普通住宅的4月份成交量回升，表明市场刚性需求旺盛；高端产品的成交量下降趋势明显，限购威力巨大。南昌经济技术开发区用地情况 随着近年南昌市城市建设的快速发展，城市核心也快速大幅向外延发展。城市原有区域老城区、红谷滩区的住宅用地资源已日渐枯竭，经济技术开发区以其临近老城区、红谷滩区的独特地理位置优势日渐受道众多品牌开发商关注，从近年经济技术开发区土地成交量、土地成交金额逐年递增的趋势，可以断言经济技术开发区已成为南昌房产市场的又一热点版块。经济技术开发区近年土地成交情况汇总见下表：2009年2010年2011年总出让面积51000010200001045000出让金额4.05亿6.6857亿8.588亿商住用地1100004160042260商住用地出让金额2亿4.1亿5.0577亿工业用地4000009784001002740工业用地出让金额2.05亿2.5857亿3.5303亿从三年来的成交情况来看，经济技术开发区的土地交易不论是成交面积还是金额都呈现出逐年上涨的良好势头。三、区域房地产市场情况分析昌北开发区：外向型工业区和高校组合区域，主要置业需求来自于区域内工作人士，制造业的发展对区域房地产市场带来较多机会。区域价值n 资源：-n 规划：外向型工业、文教科研和生活综合区，建设用地面积110平方公里，人口100万n 配套/交通：配套缺乏，高校周边配套较好，与主城区交通联系较为紧密，公共交通较为发到，可到达性较好市场特点n 中小开发商为主，实力有限n 供应量较小，竞争一般n 各项目以自身项目为主打卖点产品特征n 品质感一般，以多层和小高层为主，花园洋房为辅n 主力面积：2房88-104，三房120-135n 价格：高层：6000；n 销售情况良好客户特征n 来源：周边、新建县、乐化镇n 置业目的：自住为主n 职业：开发区企业人事、公务员和高校教师n 特征：购买力一般，多数为工作地购房未来走势n 商业地产将逐步入市；n 区域内制造业的发展将带来置业需求，给房地产业带来较多机会n 区域内多个项目预计下半年开始启动，明年将成为市场热点区域之一由于昌北区域在售楼盘不多，加之由于政策等原因，开发商推盘节奏放缓，本区域成交量自3月份以来成交量大幅下降，成交均价稳步上升；典型个案南天阳光占地500亩，建筑面积近60万平方米，计划分四期建筑完成：期尊品美域、期尚品美域、期御品美域、期逸品美域。项目位于南昌市经济技术开发区，毗邻新建县繁华中心，南望市政府、红谷滩中心区，北靠南昌高校园区，沿解放路过桥直上广兰大道，驱车数分钟即可到达南昌大桥、八一大桥。 南天阳光外部集合心怡广场、礼步湖、环球公园、黄家湖、龙潭渠及两岸宽约200多米的秀美滨河景观，内部汲取南天大广场、法兰西风情艺术园林、中央湖景、欧式立体雕塑小品等建构精华，中庭广场与组团院落错落布局。项目集欧式多层、小高层、花园洋房为一体。 南天阳光房价2011年9月底销售价格6000-7500元/平方米绿腾雅苑位于英雄大桥昌北引桥附近，紧临南昌经济技术开发区管委会大厦。项目占地58.3亩，总建筑面积85742.5，是一个由多层住宅、高层住宅、酒店式公寓及商业组成的全新楼盘。 整个小区在景观园林打造上做足功夫，在昌北片区首创城市坡地园林（最大高差达到6米）。由3个层次的景观系统组成，分别为中央集中水景系统、入口景观系统及道路隔离景观系统。各层次景观系统之间相互呼应，相互渗透，形成一个点、线、面相结合的立体多层次的景观园林。 绿腾雅苑户型主要有75两房、85-89小三房、95-105三房、120标准三房及少量复式。在户型设计上尽可能采用结构形式规整、布局方正实用的户型平面，并设计南北阳台、入户花园及露台，尽最大可能地保证户型南北通透，居寝分离、洁污分离、明厨、明卧、明厅、明卫，实现自然通风和采光，保证户型实用、舒适的同时减少居民的居住成本。绿腾雅苑2011年9月底销售价格6000-6500元/平方米新建县：县城与南昌市红谷滩区域无缝对接，给区域房地产带来了很大的机会，后期别墅体量较大；区域价值n 资源：-n 规划：县城长堎属南昌城市规划的核心区，乐化、望城两镇为南昌市“一核五片”中的两个组团，全县有70余平方公里面积 ，另长堎外商投资工业区总体规划面积15平方公里 n 配套/交通：配套缺乏，长堎镇以新八一大桥、南昌大桥跨赣江与南昌城区紧密相连 市场特点n 中小开发商为主，实力有限n 目前普通住宅供应量较少，后期有较大别墅体量n 各项目以自身项目为主打卖点产品特征n 个别项目品质感较强，以多层和小高层为主，花园洋房为辅，有一些别墅项目n 主力面积：2房88-104，三房120-135n 价格：高层：6000-6500；别墅：10000左右n 销售情况较好客户特征n 来源：红谷滩，本县，周边n 置业目的：自住为主，少量投资客户n 职业：长堎工业区人员，本县泛务员，个体户n 特征：购买力一般，多数为工作地购房未来走势n 由于南昌限购以及价高等原因，南昌市客户外溢；n 后期别墅项目将有较多将要入市，客户辐射全市，提升区域品质感；由于不受限购影响，新建县成交量并没有受到太大的影响，但由于2011年以来新开盘项目较少，市场供应量不多，但是成交量在5月份之后稳步上升，均价随着红谷十二庭等项目的价格上扬也是一路上涨；典型个案恒茂红谷新城 恒茂红谷新城是全国百强、江西龙头地产企业恒茂地产与2009年在红角洲大学城旁开发的一大型复合型地产，离南昌大学前湖主校区仅一路之隔，步行十分钟。该项目整体占地约700亩，共分多期多组团开发，分组团分区管理，每个组团既各自独立又彼此共存。规划总户数约5500户。区内设有幼儿园、小学、中学。多功能会所，游泳池，室内羽毛球场，超级大卖场，电影院等全方位配套设施。恒茂红谷新城为低密度社区，规划排布东西整齐划一，南北错落有致，高度3-6层不等。最大程度的尊重自然，让每栋楼都有最好的通风和采光，同时又有恰好的景观。秉承恒茂一贯的超前理念，本区出入口采用人车分门而入的科学管理。小区正中间为高6米、面积达300多的豪华社区入户大堂，彰显非同一般的豪宅风范。为步行进出社区的业主提供最大程度的便利。而东西两侧为车行出入口，最大程度的方便车辆进出的效率和科学准确管理。科学、新颖、实用的户型设计是该项目的又一亮点，75- 96平米左右的两房，通过高附加值和大面积的赠送轻松实现两房变三房的空间提升。一期、二期已售罄，现开发为法式组团，现正开发三期由11栋 10-15层小高层 3栋17-18层高层组成，全部为板式电梯花园洋房。三期正中间为高6米、面积达370多的豪华社区入户大堂。出入口采用人车分门而入的科学管理，为步行进出社区的业主提供最大程度的便利。而南北两侧为车行和地库出入口，最大程度的方便车辆进出的效率和科学准确管理。户型为90.25-111.72平米左右的两房，通过高附加值和大面积的赠送轻松可实现两房变三房或两房变四房的空间提升。占地面积:460000平方米 建筑面积:105225平方米 绿化率：35.01% 容积率：1.1开发商:江西恒茂房地产开发有限公司投资商:江西恒茂房地产开发有限公司物业管理公司:南昌恒兴物业管理有限公司建筑单位:浙江银力建设集团代理商:新聚仁机构-江西聚仁景观设计单位:英国雅尔菲（深圳）有限公司建筑设计单位:tontsen建筑设计事务所（美国）/上海方大建筑设计事务所该项目2011年10月销售均价6700元/ 项目实景图红谷十二庭 红谷十二庭处在红谷滩中心区、新建县交汇处，南临南斯友好路、东接红谷滩中心区、西靠乌砂河水岸公园。红谷十二庭是由汪氏集团旗下子公司江西尤金房地产开发有限公司携手城发投资共同开发的精品社区。项目交通便捷，景观资源丰富，生活配套设施齐全，地理位置优越。出则繁华，入则幽静，是现代人居的理想地段。 项目占地面积约380亩，总建筑面积约41万平方米，包括欧尚超级商业中心（营业面积近40000万平方米），2万平方米集群商业，翰林苑双语幼儿园、5万平方米水岸公园等，是集生活、休闲、娱乐、购物、消费为一体的生活城。是新建军县目前唯一一个零距离亲水的水岸公园生活城。2010年12月29日，法国欧尚（世界500强、世界十大零售商）与红谷十二庭正式签约。 112、204、211、219、222、227、238、501等20多辆公交车在本项目社区门前停靠，通过已全线贯通的翠苑路直接进入红谷滩中心区。占地面积:250000平方米 建筑面积:410000平方米容积率：1.46绿化率：38%开发商:江西尤金房地产开发有限公司物业管理公司:圣庭物业物业顾问公司:世邦魏理仕建筑单位:中国华西企业有限公司代理商:同致地产景观设计单位:深圳市柏涛环境艺术设计有限公司建筑设计单位:成都基准方中建筑设计事务所 该项目2011年10月销售均价7800元/项目实景图：莱卡小镇 莱卡小镇是南昌云翔实业发展有限公司开发的一座风尚欧洲小镇。它位于新建县长堎大道文化大道口,靠近心怡广场，占地面积509.4亩，建筑面积35万平方米。项目拥有4500平方米泛会所，一、二、三期均设置有会所，拥有室内外双泳池、沙滩排球场，门球场，网球场，篮球场，儿童活动场，羽毛球馆、棋牌室、乒乓球室，台球室，运动健身中心、影视厅、桌球室、图书室等。莱卡小镇追求的是乡村自然和都市化形态之间的新古典主义风格，它超越了传统“欧陆风”的粗俗和“现代简约”的平乏，以细节打动进一步满足人们对高品质文化生活的需求和对多元文化取向的期待。项目最大限度地保护自然生态和私密性、视野。坡地建筑设计，建筑物依山而建，高低错落，既保持了原有地形地貌，又丰富了小区的空间形态。在景观设计中体现对自然生态的保持与梳理一直是南昌家景开发的重点，通过小区内已有的山地，水系，花木进行有效的整合与利用，营造出一条环绕山体的诗意优美的河滨景观带和健康时尚的运动主题长廊，使江南人居那种“小桥流水人家”的意境得以充分体现。同时利用该景观带为山地和多层住宅的天然屏障。建筑设计理念人车分流，一期业主车辆可以通过两个次入口环状环行而不进入小区组团的方式， 2万平方米风情商业街，新建县最大的多功能商业中心，将成为离心怡广场最近的商圈。 可乘坐204内线、204外线 、227、238、219、211、502、503等8路公交车。占地面积:339220平方米 建筑面积:350000平方米 绿化率：36%容积率：1.16开发商:南昌云翔实业发展有限公司物业管理公司:南昌怡嘉物业管理有限公司建筑单位:江西新一建筑工程有限公司代理商:新聚仁机构建筑设计单位:北京中和建城建筑工程设计有限公司该项目2011年10月销售均价5700元/项目实景图：第三章、项目综合定位一、 项目整体定位 “新力-帝泊湾”项目位于经济技术开发区的成熟发展区域，正处经济技术开发区与新建县交汇处。定位为纯正英伦风格的高端居住楼盘，整个小区设计在南昌首个采用完全人车分流、全地下车库设计，每户业主都能从地下车库直接乘电梯到达居所。超大中央景观水系、英伦现代风格园林、双入户大堂设计、英伦风情泳池等高品质豪宅设计元素都在“新力-帝泊湾“项目中华美展现。建筑物立面采用英伦风格，裙楼部份采用豪华进口花岗岩干挂，建筑上部采用类仿古红砖真石喷涂，凸显出奢华贵气。屋面采用多重人字形坡屋顶，仿木质色的屋顶传神给人们18世纪的英国皇家贵族所俱的低调奢华气质。小区配备功能齐全的多功能会所，内设羽毛球馆、桌球室、书吧、健身馆、酒吧等，为小区业主提供高端休闲、娱乐场所。小区的高品质服务的幼儿园，为小区业主子女提供优质教育服务。整个项目无论从建筑设计、园林景观设计，还是建筑装饰材料选材上都精益求精，力求达到完美。新力帝泊湾项目建成不仅会成为经济技术开发区区域内最高端品质楼盘，而且必将成为南昌房产市场上高端住宅的标杆项目。在规划设计上，力求高绿化低密度；综合服务配套设施齐全；追求高标准、高起点、高质量；体现小区独特的整体建筑风格；人车分流，动静结合。在建筑设计上，充分显示人性化的居家住宅，提高使用率，降低公摊面积，综合考虑住宅的使用功能和空间组合等因素。在价格定位上，以中高档住宅为基准，结合市场和销售情况，拟定相应的价格策略。在户型面积上，为考虑到消费者的接受程度，项目以中等户型为主，降低置业者的购买压力。经济技术开发区区域内江西财经大学、江西理工大学、东华理工大学、江西科技师范大学、江西农业大学等众多高等教育学府云集，高校内众多教师、行政管理人员都高收入群体，购买能力较强，为“新力-帝泊湾”潜在购买客户群。另外经济技术开发区内云集了南昌亚洲啤酒集团、江西印刷出版集团等众多大型工业企业，企业内的在职员工也多为购买力较强的购房客户。“新力帝泊湾”周边教育配套完善，昌北二小、财大附中、昌北一中，江西师范科技学院、江西财大开发区校区、东华理工大学、南昌理工学院等从小学至大学教育完整配系。银行网点、大型购物中心等生活配套都近在咫尺。途经公交车线路有214、309 ，交通出行都较为方便通畅。二、项目设计规划定位（一）、片区规划“新力-帝泊湾”项目位于南昌经济技术开发区。南昌经济技术开发区，创建于1992年，是江西省唯一一家经国务院批准设立的国家级经济技术开发区。辖区面积 118平方公里，辖区人口18万。开发区位于美丽的赣江之滨，与繁华的老城区仅一江之隔，与南昌市新的行政中心连成一体，现有新八一大桥、南昌大桥、赣江大桥、生米大桥四座桥梁将新老城区紧紧相连。 南昌经济技术开发区里。开发区坚持“吸收外资为主，兴办工业为主，出口为主，致力于发展高新技术”的方针，按照南昌市“一江两岸”城市发展战略，将努力建成具有自身特色和优势的高新技术产业基地，大产业、大公司配套制造业转移基地，大专院校、科研机构科技成果转化基地，科技人才、留学人员创业基地。 经过9年建设，尤其是2001年以来，开发区进入高速发展时期，落户企业数量骤增。截止2001年，到开发区投资的国家和地区近20个，内外商投资项目300余个，总投资50亿元，形成了一批以清华科技园、光电科技园、信息科技园、煤炭科技园和国际汽车城为支柱和特色的高科技和外向型企业。 南昌经济技术开发区为南昌重要枢纽和交通要道， 尤其是在南昌经开区境内，水、陆、空立体交通网络全面覆盖，人流、物流、信息流，畅通无阻，纵横驰骋。京九铁路越境而过，并建有客货运站；昌九高速、105国道、320国道在区内交汇，6小时即可直达上海、广州、武汉等周边9个城市，构筑起涵盖中国三分之一人口、二分之一gdp的6小时经济圈。 昌北国际航空港就建在区内，并已开通了国际航线；区内还建有江西省唯一一座国际集装箱码头、国家级保税物流中心和无水港，这些便捷的物流平台和立体交通，均是商务人士钟情的驿站，可以为众多海内外企业利用国际国内两种资源，开拓国际国内两个市场提供诸多便利。 南昌经开区不仅是座新型工业区，同时也是一座滨江园区、绿色园区和生态园区。区内有着美妙的自然风光和人文景观，三面环山，一面临水，浑然天成，一个初具现代规模的工业园区交融于秀丽的山水之中。 为了满足企业建设发展的各种需求，开发区未雨绸缪投入巨资，高标准、高品味地规划建设好基础设施，园区道路、水电等“七通一平”已基本实现。另外，区内还建有1座电信大楼、2座自来水厂，2座变电站，程控电话容量为5万门，日供水量达1 8万吨，电力总容量20.3万千伏安。 “做强企业，以人为本”。南昌经开区是江西省重要的科教区，丰富的人力资源能为进区企业提供高素质人才保障和智力依托。区内建有江西财大、华东交大、江西农大、江西科技师范学院、南昌理工学院、中德职工技术培训中心等大专院校和科研机构36所，拥有教师3万余人，科研人员4000余人，平均每年有毕业生5万余人。另外，区内还引进了清华科技园、北大科技园等全国著名高校园区，可为进区企业培训和储备各种人才，尤其是帮助企业培养大批熟悉 wto规则，能够参与贸易争端解决的人才；能为企业的更新换代提供科技、信息上的服务与支持。 发展和繁荣区内商贸业、餐饮业、社区服务业、金融服务业、中介服务业等高附加值服务产业，建立多功能的服务体系，不仅是开发区着力降低企业商务成本的方法，也是完善园区生产生活配套功能，实现全面、健康、可持续发展的重要举措。区内现已设立建行、中行，招商银行等各大金融机构；建有寄宿式全日制高级中学，高起点的小学；建有集各国建筑风格于一体的环球公园，以及星级宾馆、大型商场、酒店、医院、娱乐场所等设施，可以满足投资者对高质量的生活追求。 一流的投资环境，一流的创业环境，不仅是吸引投资的重要法码，也是南昌经开区放眼全球、融入世界的重要平台。 如今，源源不断流入的资金、人才、技术，已经成为支撑开发区发展的重要力量。一批批投资规模大、产业链长、集聚效益好的企业纷纷落户。目前已逐步形成了家用电器、电子信息、汽车制造、现代造纸四大支柱产业。（二）、小区整体规划原则“新力-帝泊湾”项目，位置属于南昌市经济开发区，南面沿新建县行政地界、东面沿龙潭水渠、北面沿规划路、西面沿海棠南路。基地南北长近800米，东西最长处为368米，为元宝形。依据总体规划要求，因地制宜，通过景观设计将基地东侧的现状水渠和绿地变成社区的入口公园，以城市生态绿地，景观绿带为轴，将自然生态环境引入社区空间，强化社区门户形象，使建筑与环境和谐共生；以社区使用者为设计原点，充分考虑人的尺度与行为流线，力求在设计中突破传统规划平淡的场所，创造出一步一景，步移景异的丰富空间。倡导健康人居的生活理念，实现人车分流；通过分散、延展、渗透等设计手法消除场地的景观死角，通过不同产品的布局，使各产品段户型合理分配，将其价值最大化。新力-帝泊湾工程总用地面积185565平方米，总建筑面积363834平方米（地上建筑面积278346平米），总投资（不含土地款）约为11亿元，由13栋高层住宅、26栋小高层住宅、24栋多层住宅、配套公建.和单建地下车库组成。本工程涉及专业包括：建筑、结构、给排水、燃气、强电、弱电、暖通、消防、环保及卫生防疫、节能、安防设计、人防等专业。（三）、总平面布局项目景观效果图经济技术指标：地块经济技术指标列表：指标单位总用地面积185565m2总建筑面积363834m2计容积率面积278346m2住宅建筑面积（不含架空层）273697m2商业建筑面积3514m2配套设施建筑面积1135m2车位数2194个容积率1.5%建筑占地面积28981m2建筑密度15.6%住宅总套数2414户总居住人口7725人绿地率35%三、项目建筑设计定位（1） 建筑设计1）设计依据工程建设标准强制性条文 房屋建筑部分 （2009年版）民用建筑设计通则 gb503522005住宅设计规范 gb500961999住宅建筑规范 gb503682005高层民用建筑设计防火规定 gb5004595（2005年版）建筑设计防火规范 gb500162006城市道路和建筑物无障碍设计规范 jgj502001夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准 jgj1342010公共建筑节能设计标准 gb501892005人民防空地下室设计规范 gb500382005商店建筑设计规范 jgj4888汽车库、修车库、停车场设计防火规范 gb50067972）建筑设计 南昌市作为江西省的首府，一直都是省内政治、经济、文化中心，本项目地处的经济技术开发区又是近几年整个南昌市的发展重心，小区的建筑形象体现了现代生活及现代人的精神面貌、价值取向和欣赏品味。 住宅建筑造型给人以自然亲切又不失现代之感；多层建筑具有浓郁的英伦风味，高层又在其基础上更为简洁抽象。立面上颇有节奏的开窗形式及阳台、栏杆、屋顶构件等的细部设计既着重于整体又不失细腻。建筑立面处理强调文化和个性，运用中西合璧、古典与现代的交融来塑造建筑形象，充分利用材料的质感与肌理及虚实体量的变化来造型。本工程分多层（6层）住宅、小高层（11层）住宅、高层（18层）住宅。住宅平面设计功能合理，设施完善，分区明确，流线通畅。并按照规范要求做无障碍设计。（2） 结构设计本工程建筑功能以居住及其配套设施（含幼儿园）为主。主体结构的设计使用年限为 50 年，结构设计安全等级二级。抗震设防烈度：6度。50年重现期的基本风压值wo=0.45kn/，50年重现期的基本雪压值so=0.45kn/。各类型的建筑采用的主要结构型式如下：高层住宅（含小高层）拟采用钢筋混凝土剪力墙结构；多层住宅拟采用钢筋混凝土异形柱框架剪力墙结构，如计算可行也可采用钢筋混凝土异形柱框架结构；住宅楼盖体系均拟采用现浇钢筋混凝土梁板体系，为尽量满足建筑功能和房间内不露梁的要求，部分采用了跨度较大的异形板；配套公建拟采用现浇钢筋混凝土框架体系；地下车库拟采用钢筋混凝土框架结构。地基基础：住宅拟采用桩基础，拟采用人工挖孔桩，基础形式拟采用独立或梁式桩基承台+基础拉梁，底层地坪为建筑刚性地坪。如地基条件好，多层及小高层住宅也可采用天然地基。配套公建拟采用天然地基，基础形式拟采用柱下独立基础+基础拉梁，底层地坪为建筑刚性地坪。地库拟设置抗拔桩抗浮，拟采用混凝土预制方桩。（3）强电设计 1） 设计依据高层民用建筑设计防火规范 gb50045-95（2005年版）民用建筑电气设计规范 jgj16-2008供配电系统设计规范 gb50052-2009低压配电设计规范 gb50054-95住宅设计规范 gb50096-1999（2003年版）建筑设计防火规范 gb50016