湘潭市某房地产开发项目可行性研究报告.doc

湘潭市xx房地产开发公司“xx山庄”可行性研究报告xx房地产研究咨询事务所 二一年六月目录第一部分：项目概况分析3一、项目基本情况介绍3二、项目决策背景及摘要4第二部分：项目市场调查分析4一、项目投资环境分析4二、项目竞争环境分析10三、项目客户群分析14四、项目定位分析15第三部分：项目规划设计建议与进度安排16一、项目规划设计建议16二、项目开发进度安排18第四部分：项目费用估算19一、项目开发成本估算19二、项目开发费用估算20三、编写投资成本费用估算表20四、开发期经营税费的计算21第五部分：项目资金筹措22第六部分：项目财务评价23一、盈利能力分析23二、清偿能力分析26三、资金平衡分析27第七部分：项目不确定性分析28一、成本预测28二、税务分析29三、经济效益分析29四、项目资金预测30附件：30湘潭市*房地产有限公司xx山庄房产项目可行性分析报告内容第一部分：项目概况分析一、项目基本情况介绍1、项目名称：xx山庄本案2、土地位置 位于霞光东路和岳塘四号路的交汇处，自然条件优美，交通便捷，临近双拥中路和霞光东路等主干道.与湘潭市硬件设施最好的中小学火炬学校只有一条马路之隔。步步高超市就在其对面，酒店、休闲中心、银行都位于其周边配套齐全.附图：区位图，与标志性市政设施、建筑物的相对位置和距离、地段的定性描述。3、 项目合作单位介绍4、项目经济指标介绍 建议规划经济技术指标项目数值项目数值总用地面积/住宅平均层数/层总建筑面积/建筑密度（%）住宅建筑面积/容积率低商建筑面积/绿地率（%）公共建筑面积/地面停车位可供销售面积/地下停车位二、项目决策背景及摘要 1、 本项目对面是湘潭市最好的房地产公司之一，金侨集团。由于金侨集团修建霞光路，政府把路边的地给金侨开发，金侨集团所建项目有金侨中央花园、金侨书香庭院、金侨世纪苑等，销售的很不错，引来了很多开发商。是配合旧城改造，全面建设小康社会的需要。小康住宅是全面建设小康社会关键的组成部分，本市的经济快速发展，居民的收入随之增长。居民对住宅的要求，不仅是对房型和建筑质量有更高的要求，对居住环境和居住条件的要求也越来越高，也是未来房地产追捧的热点之一。 2、本项目的建设可以促进霞光东路的建设步伐，大大改善市民居住环境和居住条件，提升本市住宅的品味。同时，排水实行雨污分流、园区大面积绿化符合国家环保和可持续发展要求，体现了人与自然的和谐发展。信息化、智能化引入，紧跟时代脉搏，体现人文关怀，小区更舒适安全；项目的建设对集聚霞光西路的人气将起到一定的促进作用，有利于周边土地的升值，推动本市房地产开发的蓬勃健康发展。3、 开发项目土地所属地域在湘潭市岳塘区，该城市以“伟人故里、文明湘潭”为主题创建“全国文明城市”；发掘伟人文化、名人文化、湖湘文化等历史文化遗产，申报“省级和国家级历史文化名城”；促进教育均衡快速发展，扩大职业教育规模；发展文化产业和文化事业。第二部分：项目市场调查分析一、项目投资环境分析1. 政策环境分析 (1) 全国政策环境分析我国房地产业的融资模式决定了房地产业对金融政策息息相关。在我国现有房地产项目投资中，开发商只需付出土地出让金，在取得土地的使用权后即向银行进行土地抵押获得贷款。因此，银行直接承担着资金链巨大带来的高风险。此外，房地产融资管理不善，土地反复抵押与骗贷情况难以杜绝，又加重了房地产融资的风险系数。加入wto后，我国经济逐渐与国际接轨，金融市场运行受国际因素影响增加。随着美联储进入加息周期，中国也逐步揭开加息的帷幕，毫无疑问将使开发商与购房者展开新的博弈。此外，人民币面临升值的压力，对于改变海外投资的注入影响深远，也成为未来影响中国房地产运行的重要国际因素。(2)湘潭政策环境分析a. 总体战略定位湘潭是全国“两型社会”建设的示范区，中部地区率先崛起的经济强市，长株潭城市群向西辐射的城乡服务中心，具有国际品质的文化旅游名城和现代化生态型宜居城市。b. 城市建设用地控制按照“两型社会”建设要求，切实加强土地资源的管理，集约节约利用土地，确定建设用地标准，严格控制建设用地规模。建立城市发展的动态监控机制，依据人口增长和经济发展的趋势与变化等因素，调控城市建设用地投放总量和建设时序。明确城市空间发展重点，合理调整城市空间结构。 规划建设用地指标选择：a居住用地 规划人均居住用地达到31平方米，提高居住区的建设质量，注重居住区的配套设施和环境建设。加快旧城与城中村改造，提高土地集约利用水平。b工业用地规划人均工业用地达到17平方米左右，未来重点提升工业用地的集约化水平，提高产业的集聚度和土地使用效率，控制占地规模，有效扩大产业的经济发展规模。c绿地规划人均绿地达到13平方米以上，其中人均公共绿地面积达到10平方米以上。d道路用地规划人均道路广场用地13.5平方米左右，使道路建设水平与其功能相适应。2. 经济环境分析生态宜居型的现代工业新城和文化旅游名城。即规划把湘潭打造成为经济强市、文化名城、宜居家园和旅游胜地。经济强市：促进经济又好又快发展，经济结构明显优化、人民收入持续增加，到2020年人均gdp超过8万元人民币，湘潭经济发展走在全省前列，成为湖南乃至中部地区的经济强市。文化名城：以“伟人故里、文明湘潭”为主题创建“全国文明城市”；发掘伟人文化、名人文化、湖湘文化等历史文化遗产，申报“省级和国家级历史文化名城”；促进教育均衡快速发展，扩大职业教育规模；发展文化产业和文化事业。宜居家园：在交通、通讯、电力、供热、燃气、水利和防震减灾等方面建立完备、高效、稳定的城市基础设施系统，有效处理生产、生活污染物，建立相应的危机处理机制，保障市民生活工作环境清洁安全，积极创建生态园林城市。旅游胜地：整合市域内旅游资源，培育壮大旅游支柱产业，强化伟人故里、红色文化、滨江风光、现代城市的特色，以红色文化旅游带动发展湖湘文化旅游、生态休闲旅游，将湘潭建设成为全国知名的旅游胜地。3. 土地现状分析1) 四至范围；该地块位于湘潭市岳塘区中心地段，南临霞光东路、西靠双拥中路、东近火炬北路，该地块地势平坦，起伏不大。2) 地面现状，包括土地内是否有水渠、较深的沟壑（小峡谷）、池塘及高压线等对开发有较大影响的因素，并计算因此而损失的实际用地面积；3) 地面现有居民情况，包括具体居住人数、户数，工厂数量、规模、产品性质、开工状况等，并说明对拆迁及项目开发进度的影响；4) 地下情况，包括管线、地下电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基及地下建筑/结构等，地上地下都要注意有没有受保护的历史文物古迹、可利用的构建；5) 土地的完整性，有否市政代征地、市政绿化带、市政道路、名胜古迹、江河湖泊等因素分割土地；6) 地质情况，包括土地结构、承载力、地下水位和抗震性要求。4. 项目周边的配套设施分析1) 交通状况（1） a:湘潭职业技术学院公交站（25路环城巴士、107路、109路、116路、czt-104路）、b:双拥中路公交站（24路、25路环城巴士、1078路、109路、116路）、f:职业技术学院公交站（长株潭104路）、h:金桥世纪苑公交站（24路、25路环城巴士、107路、116路、czt-104路）、j:金桥步步高公交站（109路）。（2） 出行主要依靠公交车即可。（3） 现有交通捷运系统，近期或规划中有地铁、轻轨等对交通状况有重大影响的工程。附图：交通状况示意图，包括现有和未来规划的城市公共交通和快速捷运系统；2) 教育机构：湘潭职业技术学院、湘潭高新区火炬学校、小哈佛美语幼稚园金桥园、湘潭市教育局3） 医疗机构：湘潭第三医院、芙蓉医院、第六医院4）供水状况：现有管线、管径及未来规划和实施时间。5）医疗机构：湘潭第三医院、芙蓉医院、第六医院6）文化、体育、娱乐设施：图书馆、7）公园：东方红广场、锦源广场、湖湘公园、双拥广场8）银行：中国农业银行、中国农村信用社、湘潭商业银行、中国交通银行9）其他：锦城国际大酒店、梦泽山庄、莲湘酒店、亿安酒店附图：说明上述配套设施的管线走向、容量和接口位置，及未来规划扩容和增加的情况。本案3) 教育机构：湘潭职业技术学院、湘潭高新区火炬学校、小哈佛美语幼稚园金桥园4) 医疗机构：湘潭第三医院5) 购物中心/超市：步步高超市、世纪苑超市6) 文化：体育、娱乐设施：图书馆7) 公园：湖湘公园、双拥广场、东方红广场8) 银行：中国建设银行9) 邮局：中国邮政局10) 其他：宝塔派出所执勤点 附图：生活设施分布图，具体位置、距离。5. 城市规划分析湘潭市城市中心区位于河东岳塘区，地处湘潭河西、板塘、易俗河三片之中心位置，其核心区规划有市级行政、文化、经贸三大中心，范围由丝绸中路、芙蓉路、宝塔路、河东大道为东南西北四至所围合的地块构成，用地2平方公里。它是湘潭市委、市政府为加快城市发展、改善城市形象、提高城市品位、加速长株潭经济一体化城市群的形成而实施的“城市中心东移战略”的城建首要工程。通过以城市中心区核心区的发展来向四周辐射，带动周边区域的经济发展，再用35年的时间建造一个河东“新湘潭”。 湘潭市城市中心区的建设是按照高起点、高标准、新思路、新观念的要求进行的，力求把它建成一流城区。它的开发是采取“政府引导、公司经营、市场运作”的模式进行运作的，市政府授权市财政投入2600万元引导资金，成立了国有独资的湘潭市城市中心区开发建设有限公司，与指挥部两块牌子一套人马合署办公，以通过中心区内可售的约1100亩土地的经营收益，来平衡区内的征地拆迁和基础设施配套建设上近9亿元资金的投入。目前，区内的一些基础设施建设项目是通过向企业融资施工，两年后再归还本金的方式运作的，如区内道路、排水箱涵、锦源广场、咏莲台、东方红广场等项目，现已融纳资金近1亿元。 目前中心区开发建设工作在市委、市政府的正确领导下，在市人大、市政协及各界的大力支持下，开发建设指挥部开拓创新、精心组织、积极推进，使中心区规划、设计、建设、管理都较有特色，得到了社会各界好评：一是现代特色，着力打造一流的城市中心现代气息。城市中心区按功能划分为行政中心、文化中心、商贸中心、高档住宅区四块，各区域既独成体系又相互关联，有机的结成一个整体。区内的所有建设项目的规划设计，坚持生态保护与文化传承并重的现代化建设理念，都是坚持科学择优按程序面向社会进行公开招投标的，一些新的设计思路、科学的发展理念被采纳实施；二是生态特色，着力打造一流的城市中心生态环境。上网征集、优化完善的规划具有较高水准，特别是规划充分利用原有的地形、地貌设计有一个生态公园（湖湘公园），因地制宜、适地开发，区内树林植被整体收购，尽量保持原有生态和地貌，并利用中心人工湖，在全国首例实施地温区域中央空调模式；三是文化特色，着力打造一流的城市中心人文环境。湘潭历史悠久、人文丰厚、人杰地灵。为发挥人文资源打造城市名片，一些历史人文、特色文化安排其中，如梦泽湖畔的莲诗文化、锦源广场内的历代颂潭城诗碑，还有东方红广场上即将矗立乡情雕塑等，通过这些着力营造以人为本、与人关怀、人文气息浓厚的城市环境。 通过近四年的建设，现中心区已形成了一定的规模，雏形初现：中心区南部区域道路拉通成网、水电配套。行政中心逐渐成形：人民大厦去年10月8日投入使用，市委大楼将在今年投入使用，军分区大楼即将全面竣工，人大大楼、政协大楼也将年内开工。文化中心初具规模：湘潭大剧院已成为我市重大活动和群众文化的重要载体，广电中心将在近期举行搬迁仪式，东方红广场也将在8月底交付使用。生态公园南部区域已基本建成：锦源广场已投入使用，梦泽湖下湖、锦桥、咏莲台、湖上旭日东升大型彩色音乐喷泉都已建成。高档住宅区建设已启动：湖湘家园年内将完工；由浙江多凌集团投资的东方名苑第二期，年内也将正式完工。 湘潭许多困难有待克服。我们相信有市委、市政府的正确领导，有市人大、政协的支持，有全市各部门的鼎力配合，有社会各界的关注，在全体建设者的开拓进取、努力奋战下，一个功能完善、环境优美、文化浓郁、的新城区将会呈现在眼前。6. 市政设施分析（1）.充分利用现状，合理确定规划标准和建设规模，统筹优化市政设施布局，实现区域基础设施共建共享，保障城市健康发展。（2）.统一规划，近远期结合；分期、分步骤实施。（3）.充分体现节地、节能、节水和污染物减排等两型社会建设的规划理念城市中心区建设日新月异，成绩有目共睹，但要实现全部目标还。二、项目竞争环境分析1、 房地产市场分析（1） 全国房地产市场分析 2010年一季度,北京、上海、深圳等一线城市房地产市场已明显恶化,居民对房价的负担能力已经接近或超过 07 年的水平,2010年以来一线城市自住型需求将难以为继。二、三线城市房价尚在居民可承受范围以内,但一线城市的高房价正逐渐向二、三线城市蔓延和波及,2010年二、三线城市房价将继续快速攀升,自住型需求必将因此而逐渐受到抑制。统计局10日公布了1-5月全国房地产市场运行情况数据，数据显示2010年5月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨12.4%，环比上涨0.2%，环比涨幅创14个月新低。5月份当月，商品房销售面积6777万平方米，比上月减少1274万平方米，下降15.8%；商品房销售额3335亿元，比上月减少1113亿元，下降25.0%。同时从各大房企公布的数据看出，5月多家房企出现业绩下滑迹象。除了恒大地产销售额逆势上涨之外，其他几大地产上市公司5月份销售额均出现下滑。统计局的数据显示，1-5月，全国房地产开发投资13917亿元，同比增长38.2%，全国房地产开发企业房屋施工面积28.51亿平方米，同比增长30.5%，全国房地产开发企业完成土地购置面积12943万平方米，同比增长31.1%。其中1-5月，全国商品房销售面积3.02亿平方米，比去年同期增长22.5%，增幅比1-4月回落10.3个百分点。5月份，全国房地产开发景气指数为105.07，比4月份回落0.59点，比去年同期提高9.13点。（2） 城市房地产市场分析(a) 2009年城市房地产状况：上半年，湘潭市房地产市场复苏迹象明显，市场观望情绪逐渐减弱，房地产投资规模有所回升，市场供应渐趋稳定，市场交易量价齐升 上半年，房地产开发投资15.84亿元，同比增长13%；其中住宅投资13.01亿元，同比增长19%。房屋施工面积365.79万，同比增长32%；其中新开工面积68.62万，同比下降30%；房屋竣工面积39.52万，同比增长47%。上半年，湘潭市商品房批准销售面积35.04万，实际登记销售面积60.83万，同比增幅分别为-52%、14%，供求比为0.58(b)城市房地产价格分析： (c) 城市房地产销售台数走势 2010年一季度，国家出台多项房地产调控政策，受其影响，我市房地产市场的各项指标与去年四季度相比，均有所下降，但仍高于同期水平，交易市场热度不减，呈现供小于求，商品房供销比为0.69：1，商品住房供销比为0.68：1，房屋销售均价小幅攀升. a、房产一级市场（商品房） 1、市场供应量逐月回升。一季度，商品房批准预售面积25.39万，同比上升17%；其中商品住房批准预售面积为24.44万，同比上升16.73%。今年是我市的“形象提升年”、“项目建设年”，将重点推进十大类45个城市基础设施建设项目，尤其是沿江风光带及棚户区改造工程将于年内全面铺开，住房保障政策效应的显现，消费需求将进一步释放，这使得市场预期看好，投资信心提升。同时，中国首届长株潭三市房博会即将于四月召开，通过前期的活动路演、宣传造势，营造了良好的市场氛围，促使市场供应量逐月回升。 2、交易市场热度不减。13月，商品房销售面积36.99万，销售套数为3159套，同比分别上升31%、42%；其中商品住房销售面积35.76万，销售套数为2865套，同比分别上升48%、28%。月末累计可售套数为8766套，同比减少2873套，减幅达到25%。数据显示，一季度我市商品房销售情况保持稳定，市场库存消化加快，各项数据虽与四季度相比略有下降，但同比仍有较大增幅。自去年四季度以来，商品房市场持续热销，已经透支了部分市场需求，加之一季度为传统销售淡季，国家调控政策又相继出台，使得市场成交量的上扬趋势有所抑制。但是仍有一部分购房者受到“买涨不买跌”心理的影响，房价上涨预期加深，选择入市购房，在一定程度上提升了交易市场的活跃度。 3、商品房销售均价小幅攀升。13月，商品房的销售均价为2978.77元/，同比增长16%；其中商品住房的销售均价为2724.46元/，同比增长20%。分区域来看，岳塘区商品住房均价为2855.64元/，雨湖区商品住房均价为2329.71元/；分层数来看，多层商品住房均价为2294元/，高层商品住房均价为2699.5元/；分套型来看，90的销售均价为2611.47元/，90144的均价为2619.52元/，144的均价为2845.54元/。一季度，商品房成交均价在良好销售预期的带动下，继续保持上升趋势，预计在一段时间内将在上行区间内运行。2、 项目竞争分析 楼盘名称开发商主要特征销售价格（元/）开发规模备注金侨世纪苑湘潭金侨房地产开发有限公司 运用了多项创新设计和配套设施，实现经典人居的一次品质见证 3000元/建筑面积8307.5绿化率：37.6%东方名苑湘潭多凌华城置业有限公司处于湘潭市河东新区的核心区块，是湘潭市市政府重点工程3200元/建筑面积64486.66绿化率：35.9%纳帕溪谷湘潭湘银房地产开发有限公司引进南加州风情，营造优雅自然的生态居住环境3400元/建筑面积30.54万绿化率：50.1% 三、项目客户群分析1. 项目客户群购买能力分析 由于大量机关单位东迁，单位所建小区普遍档次不高，所以机关单位公务员仍是购买主力；电机、电化、湘钢等企业所开发的项目，集团内的客户都占有一定比例；由于长株潭经济一体化的推进，外来湘潭投资客户逐渐增加；相对河西，河东的客户群体更为丰富，包括区域内客户，外来投资客，河西、湘潭县等客户群2. 项目客户群消费动机分析 客户在购房时，因区域不同而重视的因素也各异，客户最为关心的包括价格及对河东居住环境、交通、公共配套及未来发展看好等因素，同时，物业管理也逐步成为客户关注重点。3. 项目客户群家庭人口分析项目购买项目目标客户主要由三口之家组成，需求户型以三房为主力户型，辅以两房与四房产品；对户型的要求多喜欢周正，需求主力面积则为100-120平米的经济三房与120-140平米经济四房。同时，随着市场价格的上升，在客户承受总价一定的情况下，客户更趋向购买面积较小物业；四、项目定位分析1. 项目客户定位：通过分析重点楼盘的销售情况，湘潭市市场的目前客户群消费能力分为三个等级：高端客群中高端客群中端客群3400-38002800-33002200-2700由于湘潭市场主要需求是中等收入人群，所以该项目主要针对中高端客群。1) 客户收入定位：本市中较高收入阶层。主要为各企事业单位的中级管理人员和自由职业者。此类人群收入比较高，同时对生活的环境要求的也较高，追求精神生活2) 客户需求定位 周边行政区域的中等收入家庭（年龄在20-30岁之间的中青年士为主；工作地点多在周边区域，职业范围较广，但主要为管理人员、企业职员；购房动机为成家立业为主；购房意向可以接受多层住宅，房型需求以两室两厅、三室两厅为主，面积在98-120；购房费用来源为家庭积蓄，但还贷款能力较强，由于地理因素，此类客户在本项目中的地位非常重要。） 附近工作的外来人口（年龄在25-35岁；周边公司类企业的管理或技术工作人员；住在自己的房子里，拥有归属感，或是结婚购房；购房费用以个人积蓄为主，外加按揭贷款；购房意向二房为主，面积需求较少，在105-120）2.项目产品定位、1）项目开发主题 ：金品xx入住xx山庄，给你温馨的感觉。2）项目产品档次 ：项目主要以建筑中高档住宅和商场，营造形态亲切和谐的传统居住氛围，合适的密度也能体现出社区的可持续发展原则，为居民创造一个高智能化、布局合理、功能齐备、交通便捷、生活方便的现代化高档生活居住小区。3）项目产品类型：项目开发以小户型开发为主，商场、酒店、办公为辅的商住楼3.项目产品价格定位 ：房地产价格始终是购房者、开发商以及竞争同行最敏感的问题。当同地区有多个楼盘参与销售竞争时，在楼盘素质相近的情况下，价格较低者往往能取得良好的销售成绩。在定价之前，作为开发商应仔细研究同区竞争对手的定价和有关楼宇设计、施工质量、建筑材料、销售手段等方面资料，以制定具有竞争力的价格。一般可以同地区同类房屋市场占有率最高的楼盘价格为基础价格，考虑自身位置、设计、技术水平、配套设施等不可或缺的因素，或以高或低于竞争者的价格出售，如高于基础价格，必须具备超过竞争者的有利条件，使顾客愿意支付较高的价格。第三部分：项目规划设计建议与进度安排一、项目规划设计建议 1、 总体规划设计理念 充分依据人的居住情感需求，体现人文主义、人与环境和谐发展、加速建设两型社会实现长株潭经济一体化的规划原则，引入“家的完全空间”即“泛家”概念内部设施、建筑、道路、景观以及交流休闲等空间都属于“家”的生活环境范围，“家”延伸为一个开敞的环境空间。因此在家的设计上赋予丰富的情感化并体现精细、便捷性，淡化私有空间概念，强化“共享家”的独属感，似是独属实为共享.设计“以人为本”打造世界品牌，我们的口号是；金品xx入住xx山庄，给你温馨的感觉。物业：给你贴心的感觉，让你感受清新的人生2、 总平面规划建议 随着湘潭市的“城市中心东移战略”这个项目所在地将成为湘潭市以后的中心地段，项目采用现代建筑群的设计，建筑物采用外形方正，内部空间利用系数高，经济，合理，平面基本均衡对称，节地性和适地性好，结构简洁，技术合理，各方向刚度接近，抗风性能好，施工方便。建筑外墙周边长度较短，利于节能和自然采光。在拐角处加以曲线形平面表达优美，柔和，浪漫的设计创意和艺术形象，可以给人以自然，流畅和运动感，曲线平面因其灵活自由的适地性和视觉的延展性而颇受建筑师的关注，除圆形平面以外的曲线平面，一般多采用圆曲线或抛物线，便于作图，定位和便于施工的曲线构成，在实践创作中可有多种多样的艺术创意图形和建筑曲线，曲面平面形式和体形。3、建筑立面建议建筑风格简约，高层建筑板塔结合，外立面时尚现代，空间变化丰富。因为规模小，建筑形态多，难以形成规模化的整体效果，浅暖色调感觉比较温馨。便捷交通、快速节奏、时尚商业、简约建筑、新城规划，令项目充满积极进取、时尚炫目、追求品位、掌握潮流，更将成为汇聚品味与潮流的都市商用居住的好处所4、户型设计建议沿街一二层将做为商铺和酒店，以上作居民住宅，户型主要是三室两厅（116）和两室两厅（88、89）的中小户型适当控制户型比例，其中小区内主要服务对象是年青成功人士、政府官员。5、景观设计建议 建筑环境美观大方，实用性强、合理布局，根据人的心理测试形成小区内环境景观布置。 根据小区内部人口结构，分别设有篮球场、羽毛球场、游泳馆、中老年活动区、青少年活动区，等服务设施。组团与组团之间设有组团绿地，让组团内部有“泛家”“大家”脱离家的独属感，但又有家的温馨，邻里和睦的居住环境。让每个人从走进小区的那一步就感受到了家的温暖。6、配套设施建议 社区配套设施齐全：医疗卫生、文体、商业服务、室内体育馆。二、项目开发进度安排1. 建议周期安排：两年2. 施工进度安排 时间2010年4月至6月2011年1月至12月2012年1月至9月2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度456789101112123456789101112123456789可行性研究项目审批规划设计主体工程一期主体工程二期绿化工程3. 销售周期安排第四部分：项目费用估算一、项目开发成本估算1. 土地费用的估算2. 建筑安装工程费用的估算3. 前期工程费用的估算4. 基础设施建设的估算5. 公共配套设施建设费用的估算6. 开发相关税费的估算7. 其他费用的估算8. 不可预见费用的估算二、项目开发费用估算1. 管理费用估算2. 财务费用估算3. 销售费用估算三、编写投资成本费用估算表投资成本费用估算表序号项目计算依据单价/（元/m2)合计/万元 一开发成本18项之和1土地费用土地费用=土地使用出让金+拆迁安置补偿费+征地费用2前期工程费用建筑暗转工程费的3%6%3基础设施建设费一般占到建筑安装工程费的14%左右4建筑安装工程费根据楼层和结构进行估算5公共配套设施建设费可以按建筑安装工程费的3%5%进行估算6开发期间税费可以用建筑安装工程费用的8%15%进行估算7其他税费按实际计算也可用建筑安装工程费用的3%进行估算8不可预见费17项的1%3% 二开发费用911项之和9管理费用开发成本的2%3%10财务费用按实际计算11销售费用销售收入的3%5% 三合计四、开发期经营税费的计算1. 与交易有关的税费，编写与交易有关的税费表税费表序号交易税费的类型计算依据1营业税销售收入*5%2城市维护建设税营业税*7%（外资企业免征）3教育费附加营业税*3%（外资企业免征）4防洪工程维护费（此项各地征收不一样）销售收入*0.09%5印花税销售收入*0.05%（或房地产交易价的0.05%）6交易服务费销售收入*0.1%（或房地产交易的0.1%）合计销售收入*5.74%，如果没有防洪工程维护费，则为销售收入*5.65%2. 土地增值税3. 企业所得税第五部分：项目资金筹措1. 收入估算销售收入与经营税金及附加估算表序号项目合计123n1销售收入1.1可销售面积1.2单位售价1.3销售比列2经营税金及税金附加2.1营业税2.2城市维护建设税2.3教育费附加 2. 借款偿还 借款还本负息表序号项目合计1231借款还本付息1.1期初借款本息累计本金利息1.2本期借款1.3本期应计利息1.4本期还本1.5本期付息2借款偿还资金来源2.1利润2.2折旧费2.3摊销费2.4其他还款资金第六部分：项目财务评价一、盈利能力分析1. 静态盈利能力分析1) 利润总额（简称利润或税前利润）=经营收入经营成本管理费用售费用财务费用经营税金及附加土地增值税弥补亏损2) 投资利润率（也称投资回报率、投资收益率或总投资利润率）=年平均利润总额总投资100%3) 投资净利率=年平均净利润总投资100%4) 资本金利润=年平均利润总额资本金100%5) 销售净利率=年平均所得税利润总额资本金100%6) 销售净利率=税后利润销售收入100%7) 销售毛利率=（税前利润+开发费用）销售收入100%8) 成本利润率=（销售收入销售税金投资总额）投资总额100%9) 静态投资回收期=（累计净现金流量开始出现正值期数1）+（上期累计净现金流量的绝对值当期净现金流量）10) 损益表 （单位：万元）序号项目合计123n1经营收入1.1销售收入1.2出租收入1.3自营收入2经营成本2.1商品房经营成本2.2出租经营成本3运营费用4修理费用5经营税金及附加6土地增值税7利润总额8所得税9税后利润9.1盈余公积金9.2应付利润9.3未分配利润2. 动态盈利能力分析1) 财务内部收益率（firr）2) 财务净现值（fnpv）3) 动态投资回收期4) 现金流量表全部投资财务现金流量表序号项目合计123n1现金流入1.1销售收入1.2出租收入1.3自营收入1.4净转售收入1.5其他收入1.6回收固定资产余值1.7回收经营资金2现金流出2.1开发建设投资2.2经营费用2.3运营费用2.4修理费用2.5经营税金及附加2.6土地增值税2.7所得税3净现金流量4累积净现金流量资本金现金流量表序号项目合计123n1现金流入1.1销售收入1.2出租收入1.3自营收入1.4净转售收入1.5其他收入1.6长期借贷1.7短期借贷1.8回收固定资产余值1.9回收经营资金2现金流出2.1开发建设投资2.2经营费用2.3运营费用2.4修理费用2.5经营税金及附加2.6土地增值税2.7所得税2.8借款本金偿还2.9借款利息支付3净现金流量4累积净现金流量二、清偿能力分析1. 借款利息简化计算每期应计利息=（期初借款本息累计+本期借款2）利率。2. 借款偿还期pd=借款偿还后开始出现盈余期数开始借款期数+（当期偿还借款额当期可用于还款的资金额）。3. 资产负债率资产负债率=负债总额资产总额100%，其中负债总额=流动负债+长期负债。4. 流动比率流动比率=流动资产流动负债5. 速动比率速动比率=速动资产流动负债，速动资产=流动资产存货。6. 资产负债表序号项目合计123n1资产1.1流动资金 1.1.1应收账款 1.1.2存款 1.1.3现金 1.1.4累计盈余资金1.2在建工程1.3固定资产净值1.4