盛泰名人公馆申请报告.doc

盛泰名人公馆工程项目申请报告邯郸市长城工程咨询有限责任公司沧州市众诚工程项目管理咨询有限公司2012年10月 项目名称：盛泰名人公馆工程编制单位：邯郸市长城工程咨询有限责任公司沧州市众诚工程项目管理咨询有限公司项目建设单位：河北盛泰房地产开发集团有限公司目 录第一章 申报单位及项目概况4第二章 发展规划、产业政策和行业准入分析25第三章 市场调查和需求分析29第四章 节能方案分析30第五章 建设用地、征地拆迁及移民安置分析37第六章 环境和生态影响分析37第七章 经济影响分析42第八章 社会影响分析48 3第一章 申报单位及项目概况1.1项目申报单位概况 项目名称：盛泰名人公馆 建设单位：河北盛泰房地产开发集团有限公司建设单位概况：河北盛泰集团始建于1992年10月，是中国房地产集团成员单位，国家二级资质的房地产开发企业，注册资金5018万元。集团以房地产开发为核心业务，同时涉足高尔夫产业、五星级酒店、建筑工程、金融、商贸、物业管理等行业。“忠诚、敬业、坚韧、创新”的企业精神，引领企业守法经营，热心公益事业，不断塑造企业公民新形象，深厚企业文化底蕴构建了牢固品牌基石。开发建设并管理的万泰家园被国家建设部推介为“健康住区”，怡景园小区和万泰家园等住宅小区荣获“全国物业管理示范住宅小区”、“河北省物业管理优秀住宅小区”、“河北省园林式居住小区”等多项荣誉称号。河北盛泰集团多次荣获“河北省房地产行业先进单位”，“2006河北省房地产开发综合实力评选突出成就奖”，“著名品牌示范企业”，“中国房地产职业化管理杰出企业”等多项殊荣，2005年至2008年连续4年入选“中国房地产企业200强”。 近年来，集团开发建设了怡景园、万泰家园系列为代表的11个高中档住宅小区，建设了金街商业步行街、新开路商业街、顺城名品街等三条极具规模的商业街以及沧州市小南门老商圈改造工程，为繁荣沧州市商业和城市建设作出了重大贡献。公司先后荣获河北省“第三产业先进单位”、“河北省房地产行业先进单位”、建行沧州市“aaa”级信用单位，沧州市建设委员会“文明单位”、“国家公证定点法律服务单位”、沧州市人民政府二oo二年度消防工作“先进集体”、中国建设行业“企业信用aaa级单位”等荣誉称号，受到社会各界的广泛认可。该公司自成立以来，以市场为导向，强化质量意识，深化内部改革，特别是通过建立现代企业制度，使公司资本投入更趋于科学化的管理制度和公司用人制度，形成了一套现代化的经营管理机、合理化。公司下设工程部、营销部、综合部、财务部等职能部门。按照现代企业制度制定了严格制。1.2项目概况1.2.1建设背景（一）城市基本背景沧州地处河北省东南，东临渤海，北靠京津，与山东半岛及辽东半岛隔海相望，处于华北平原东部的黑龙港流域，属滨海平原，海河水系。地势低平、多洼淀，并自西南向东北倾斜，西部最高地势海拔15.7米，东部海拔3米。他位于河北省的东南部，处于东经1156- 1178，北纬374-389之间，东临渤海、西界保定、北靠天津、南接山东，土地面积14053平方公里，占全省总面积的7.5%。2005年底，沧州市总人口684.75万人，比上年增长0.79% ，其中市区人口为49.89万人，比上年增长210。 沧州是全省三个沿海开放城市之一，也是三个拥有港口的城市之一，在一线两厢区域经济布局中，具有独特的区位优势，对推进南厢发展具有举足轻重的作用，必须发展得更快一些。 沧州地处环渤海中心地带，交通便利，是河北省确定的“两环” (环京津、环渤海)开放一线地区，也是京津通往东部沿海地区的交通要冲。京沪、朔 (州) 黄(骅港) 铁路和京沪、石黄高速公路在沧州交汇。京九、朔 (州) 黄(骅港) 铁路在我市肃宁县交汇，并建有编组站。随着“朔黄”铁路、京沪、石黄高速公路和黄骅港的相继通车通航，使沧州成为冀中南、鲁西北以及晋、陕、内蒙古等西部地区连接国际市场的重要通道和出海口。2007年2月河北省委、省政府批准建立沧州渤海新区，中捷被历史性地划入渤海新区核心区，更名为沧州渤海新区中捷产业园区（其前身为沧州临港经济技术开发区）。中捷区域面积268平方公里，总人口4.2万人。内辖15个生产队，11个行政自然村，350个股份、民营、个体工商等经济实体，注册企业65家，企业总资产已达25亿元。2008年，实现社会总产值80亿元，gdp20亿元，财政收入8亿元。（二）中捷的发展优势（1）体制优势。沧州渤海新区是2007年2月经省委、省政府批准建立的，是河北省综合配套改革试验区，河北省在产业发展、基础设施建设、财政和税收、土地等方面给予重点支持，享受地市级同等审批权限，办事效率高效、便捷。（2）区位优势。中捷产业园区地处河北沧州市最东部，濒临渤海，在环渤海经济区、京津冀都市圈和河北省秦唐沧经济区中占有重要地位，位于沧州渤海新区的核心区。交通优势明显，朔黄铁路、沧港铁路、黄万铁路，石黄高速、津汕高速以及正在筹建中的邯黄铁路、邯黄高速、保沧高速、沿海高速，加上307国道、205国道、海防公路等国、省干道，形成了密集的交通网络，从北京至中捷不足2小时路程。（3）产业优势。渤海新区内已形成石油化工、装备制造、电力能源等几大主导产业，神华集团、华润电力、中钢集团、中铁集团、中海油等一批大企业、大集团入驻新区，目前正在以每年300多亿元的投入在快速增长。中捷产业园区内已拥有各类企业140多家，石油化工、盐化工、精细化工、新型建材、专业制造、乳品加工、水产养殖等已成为区域主导产业。（4）资源优势。中捷产业园区总面积268平方公里，全部为国有土地，其中有10多万亩成片的未利用土地，项目用地不受宏观调控的影响，土地用地手续办理方便、快捷。同时，引黄入区工程已部分竣工，区内还有丰富的电力、原盐、地热、林业等资源。（5）环境优势。区内拥有良田10万亩，主要种植棉花、苜蓿、冬枣、小枣、西瓜水果等经济作物。规划建设的万亩湿地、万亩观光果园、万亩农业高新园、万亩水库、万亩绿色长廊和“名人高尔夫球场”，打造了得天独厚的生态环境。2000年农场成为农业部命名的十四家“全国农业现代化示范农场”之一。（三）经济社会发展成就经过50多年的发展，中捷经济和社会发展取得了令人瞩目的成就，经济总量和财政收已跨入全市18个县（市、区）的前三位，成为沿海临港经济新的亮点。（1）农业已向现代化、示范化方向发展。中捷优良耕地10万亩，机械作业水平达95%以上，50%的耕地实现现代喷灌，种植结构实现优化调整，冬枣、棉花等经济作物占主要比重；畜牧业已形成规模，奶牛存栏达5000头，建有12个标准化养殖小区，河北乡谣乳业公司是河北省农业产业化龙头企业，荣获河北省著名商标；水产养殖面积达4万亩，年产水产品2410吨，中捷罗非鱼良种场是国家级罗非鱼良种繁育基地，是河北省唯一一家国家级良繁场。（2）工业在改革发展中不断壮大。2000年，中捷在全市内率先完成了所有国有企业股份制改造，现已形成石油化工、精细化工、建筑材料、食品加工、五金机械等十多个规模产业。石油化工是中捷的主导产业，2008年1月中捷石化正式与中海油形成合作，成立中海石油中捷石化有限公司，当年完成税收5.6亿元。今年，中海中捷石化全年加工原油将达200万吨以上，截至8月底完成工业产值60亿元，纳税近10亿元，实现利润5亿元。同时，中海油将在渤海新区建设1000万吨炼油项目，成为中海油北方重要成品油加工基地之一。（3）城市建设进入新的发展阶段。2008年底，黄骅新城城市总体规划正式通过省政府批准，规划面积110平方公里，黄骅向东、中捷向西发展，起步区在中捷，至2020年完成百万人口新城建设。新的规划赋予了中捷新的历史机遇。黄骅新城110平方公里规划中，中捷占55平方公里，其中新城起步区“两纵四横”42公里的道路建设投资21亿元，中捷占了近50%，以新城起步区为标志，中捷进入了一个新的城市建设时代。新城规划了7.5平方公里的教育科技园区，目标引进6所本科院校，现已有河北农业大学渤海校区、北京林业大学教学科研基地、中国地质大学长城学院、北京中医药大学东方学院4所大学院校正式签约。10月16日，河北农业大学渤海校区将举行开工奠基仪式。36洞名人高尔夫球场已正式开杆，提升了城市功能和城市品位，营造了良好的商业环境。（4）各项社会事业蓬勃发展。社会保障实现全覆盖，中捷已推行完善了养老、医疗、工伤、失业、计生、独立的机关事业养老、新型农村合作医疗七大保险，构建了七种社会救助模式，为60岁以上无保障的老年人发放生活费，设立了“重大疾病”、“重大灾难”、“爱心助学”三大救助基金，确保所有老百姓都能看得起病、上得起学、抵得起灾；教育事业特色显著，初步建立了从幼教到小学到中学到职教再到大学的较为完备的教学体系；文化事业方兴未艾，中捷建场50周年庆典，把中捷文化建设推向高潮，2008年，河北省作家协会创作基地和作家书画创作基础又落户中捷，中捷文化的春天已经到来。（5）对外开放进入新的历史时期。借助中捷国际友好的平台，中捷加强了与捷克、斯洛伐克、波兰等东欧国家的经贸、文化等领域的合作。捷克、斯洛伐克新任驻华大使形成惯例到中捷农场访问，捷克、斯洛伐克多次派经贸代表团来农场洽谈合作，共同建立了中捷友谊小学、中斯友谊小学和中斯友好公园；捷克、斯洛伐克儿童插图展、捷克建筑作品展在中捷展览，捷克民间扬琴民乐队来场演出；中捷与波兰赛洛茨克市缔结友好城市，并每年举行中学生夏令营互访；在2008北京奥运会期间，斯洛伐克总统伊万伽什帕洛维奇会见了农场场长，捷克国家议会众议院副议长在奥运前夕来农场访问。（四）发展前景沧州渤海新区的成立，把中捷推向了开放的最前沿。中捷将按照重新分工，调整发展战略：向生态环境要品味，向先进工业要富强，向现代商贸要繁荣，向高新科教要层次，向特色城市要经典。全力打造渤海新区以新型轻型为重点的先进制造基地，以产学研一体为重点的教育科研基地，以现代商贸为重点的商业、金融、服务基地，以自然人文生态为重点的休闲居住基地，以标准化、生态化为重点的现代农业示范基地，建设以生活居住、商务贸易、教育科研、运动休闲为内容，海陆交融、水林互映的生态型滨海新城。1.2.2编制依据1、投资项目可行研究指南2、建设项目经济评价方法与参数（第三版）3、国家、地方、行业规范和有关政策、法规4、河北盛泰房地产开发集团有限公司提供的相关资料1.2.3建设地点：项目拟建地点位于沧州渤海新区中捷产业园区b-2009-20号地块。详见界址点坐标表。 1.2.4主要建设内容和规模项目总用地106062平方米(合159.094亩)，总建筑面积108800平方米，其中公馆面积106000平方米，配套公建2800平方米。本项目的建筑层数为1-3层，主要以2-3层为主。1.2.5工程方案 (一) 建筑设计原则项目建设设计全面考虑建设区域的自然环境和社会环境，在设计前对本区域的地理、地形、地质、水文、气象、城乡规划、土地利用及发展规划等因素进行调查研究，并在收集建设地区的大气、水体、土壤等基本环境要素背景资料的基础上进行综合分析论证，制定最佳规划设计方案。在建设规划总体方案的制定和选择上，本着“以人为本”的原则和“绿色健康”的主题，充分考虑对使用者的人性化关怀，同时吸取国内各大城市成功的先进经验，确定整体的合理布局和建筑的总体风格。在规划设计中充分考虑环境因素，绿化率尽量最大化，使人们可以在短暂的居住时间内感到愉悦身心。规划设计中严格贯彻执行国家有关政策、法令和规定，采用新技术、新材料。同时，设计以满足人们对现代办公、商务、文化、社交等环境所要求的舒适性、健康性、生态性和稳重大气为出发点，创造出一个布局合理、功能齐备、交通便捷、环境优美的现代综合性商务休闲接待区。积极采用新材料、新技术，满足建筑智能要求，争创国内一流的公馆建筑。充分考虑公馆建筑的规划理念，具有创新意识，注重建筑风格，使之成为富有时代精神的区域标志性建筑。突出区域节点建筑的整体形象，从规划设计，建筑空间形态设计，景观设计，建筑设施等一系列环节进行全方位考虑，并结合先进技术的节能环保等措施进行全过程、多环节，全方面的科学设计，以创造出新世纪的绿色标志性公馆建筑。盛泰名人公馆以公馆形态打造集办公、生活为一体的创新建筑。商务办公的公馆时代倡导使用空间具有公馆的完整功能、公馆的奢华气度。入驻名人公馆，能够享有专属停车库、高智能化办公、专属商务会所、游泳池等配套，完整的功能设置让企业更有“面子”。从生活的角度，考虑了水、电、气、光纤、卫生间等配套，甚至空间可以根公司结构自由改造，实现生活无忧。而优雅的景致、生态的水系、完美的社区配套，使名企公馆流露真正的公馆气质，实现工作与生活的自由切换。(二) 项目总体规划方案1、总体布局原则本项目规划因地制宜，合理布局，以“人”为中心，优化土地资源配置，为使用者提供安全、舒适、优美的商务接待环境，充分体现商务洽谈与娱乐休闲的统一。本项目的整体布局和道路结构要合理、特色鲜明，在创造美好环境的同时有利于周边地区的开发、建设和管理。项目规划设计要高标准、高起点，在吸收传统规划设计的同时，适应现代商务接待的方式。大绿化，公共设施齐全、方便。日照、通风条件良好。根据公馆的特点以及自然条件和周围环境等因素，确定合理的规划布局，综合考虑道路结构、功能分布、公共服务设施布局，建筑群体组合，绿化防噪及局部环境设计等内在联系，力求构思新颖、特色鲜明和经济实用。2、规划布局受工程地质、经济造价等综合条件限制，本项目的建筑层数为1-3层，主要以2-3层为主，项目区内主道路设计为大半径平曲线，以打破传统行列式布局单调呆板的格局。整个区域突出表现艺术造型，并辅以较大面积绿地，形成一个开敞的广场。3、规划内容公馆为主要建筑，另外建有会展中心、商务接待中心、体育健身中心、休闲会所、娱乐观赏中心等。绿化：根据该土地利用要求，项目区内绿化比率不低于40%，本项目按国家有关规定考虑。根据用地条件、总平面规划结构特点和市场定位，从美观与观赏性考虑，园区的公共绿地采用不分级布置，采用集中与分散相结合，点、线、面相结合的绿地系统。小游园和公共中心为自由式布置，各建筑物分别规划独立的专用绿地，采用楼间三五株树丛和草池作为绿地客人活动，朝西墙下种植攀援植物以利改善西晒炎热环境和美化街景；沿项目区级道路布置行道树，以乔木为主，株距6-8m，间以球形树丛，建设优质运动草地。管线：给排水管道，沿项目区主要道由北向南，采用树枝管网至各建筑物，铸铁直埋，埋深不小于0.6m。 道路规划：本项目区采用二级道路构成环通式路网。第一级为道路，宽度为6米，于各建筑物一侧及中心通过，通过主、次两个出入口分别与外界相连，客人可从两个方向进出本项目区；第二级为环状道路，将项目区内的多个局部有机的联系成一体,便于组织疏导人流。路宽0.5-3米，主要供行人和小型机动车使用。另外在区内设置观光车道，建6米宽的观光水泥路，建3米宽的步行水泥路，建0.5米宽的步游石板路，道路两旁设置大量的石凳等造型座椅，路口设标识，设置多处绿荫走廊，停车场：在园区内根据区域功能的不同设置大小停车场。（三）绿化与景观设计项目定位为高端客户，集办公、商务、文化、社交等多种功能于一体，在环境设计中强调多层次的院落空间的构成，以大面积的绿草，水景，曲折自由的园路，丰富的对景和精致的小品，结合人造山体、海滩、浓厚的植物群落，创造一个融山、海、水、花于一体的商务接待环境。（四）结构设计（一）设计采用的主要规范、规程：民用建筑设计通则jgj37-87民用建筑隔声设计规程db13（j）-2000（省标）民用建筑隔声设计规范dbj118-88屋顶工程技术规范gbj108-87民用建筑热工设计规范gb50176-93城市道路和建筑物无障碍设计规范jgj50-2001城市道路交通规划设计规范gb50220-95层面工程技术规范gb50207-94地下工程防水技术规范gbj108-87民用建筑照明设计标准gbj133-90民用建筑节能设计标准gbj26-95建筑设计防火规范gbj16-87（2001年局部修订）建筑抗震设防分类标准 gb50223-95混凝土结构设计规范 gb500102002建筑抗震设计规范 gb500112001建筑结构荷载设计规范 gb500102002建筑地基基础设计规范 gb500072002中国地震动参数区划图 gb183062001采用框剪结构，楼板全部现浇，底层及顶层用聚氨脂做好保温隔热处理，门窗密闭性满足iii级，玻璃采用中空玻璃，本工程属一级建筑类别；一级耐火等级；抗震设防烈度7度，屋面防水等级一级。（五）公用工程设计1、给排水工程：（1）生活给水系统：a、水源：生活及消防用水水源由中捷产业园区市政供水管网接入，可以满足项目用水的需要，本项目年用水量预计为37048m。b、系统设计本项目设置二次加压泵房。生活及消防采用联合给水系统，由一条dn150管道引入项目区内的蓄水池，经二次加压后送至各用水点。加压泵采用变频调速供水设备，使水压保持恒定，同时达到减小噪音，充分节能的目的。室外消火栓应适当布设在环状管网上。为满足消防及营业用水的水压，并且为调节供、用水之间的不均衡性，设蓄水池及加压泵房。（2）热水系统a、水源项目区生活用热水为集中供热系统，热水采用高温型水源热泵机组供给，供水温度为60。b、系统设计：生活热水系统竖向分区与给水系统一致，分单体计量。（3）消防系统a、消防用水量:本项目为多层建筑，消防用水量为：室内消火栓用水量20l/s，火灾延续时间为2小时，室外消火栓用水量30l/s，火灾延续时间为2小时，自动喷淋30l/s，火灾延续时间为1小时。b、室外消防：本项目室外消防采用临时高压系统，室外消防管网布置成环状，消防用水量及消防水泵，由园内消防泵房统一考虑。c、室内消防：室内消防管网消防用水由消火栓给水泵从消防水池中直接加压送到室内消火栓管网，环状布置。室内消火栓布置间距不大于30米，保证在消防时有两股水柱能同时到达同一防火分区内的任何部位。消火栓充实水柱不小于10m。消火栓火灾前十分钟用水由屋顶的消防水箱供给。园区室内消火栓用水由公园内消防泵房统一考虑。每单体建筑均设两组dn100的消防水泵接合器。（4）排水系统：排水采用污废水合流制，经室外化粪池处理后排至室外污水处理站，处理达到当地排放标准后，就地排放至附近水体。（5）雨水系统：室外雨水计算暴雨重现期为2年，屋面汇水区域暴雨重现期为5年。屋面雨水采用建筑外排水，直接排至室外散水；道路雨水经收集后，排至附近水体。 2、供电工程：（1）变、配电系统a、本工程为多层（23层）建筑，消防用电设备、休闲娱乐设备、应急照明、污水泵、生活水泵等负荷为二级负荷，其余为三级。b、初步估算本项目设备容量为3600kw ，拟选用2台1800kva 室外箱式变压器，电源由园区配电柜提供。c、本项目建筑配电电压为交流220/380v，配电系统采用 tn-s 系统。d、本工程采用树干式及放射式供电方式，所有消防泵、喷淋泵等消防设备，均采用双路电源末端互投。 （2）照明系统a、本工程设有一般照明和应急照明，应急照明的电源引自变压器低压母线。b、楼梯间、公共走道和主要出入口等场所设应急疏散指示照明及楼层指示照明灯。（3）防雷接地、等电位联结a、本工程按三类防雷建筑物设计防雷，利用建筑物金属构件作防雷装置。屋面敷设避雷带，利用建筑物结构钢筋作引下线，利用建筑物混凝土基础钢筋作自然接地体。 b、防雷接地、电气安全接地及其他需要接地的设备，均共用接地装置，接地电阻不大于1欧姆。c、本工程作总等电位联结，在变电所内设总等电位联结端子箱，进出建筑物的各种金属管道均需与等电位联结端子箱相联。（4）火灾自动报警系统a、本工程消防系统拟采用二总线制模拟探测器，办公、走道、前室、会所等部位选用烟感探测器，各防火分区适当位置设置手动报警按钮及警铃，手动报警按钮均需设电话插孔，在空调机房、风机房等处设消防直通电话。b、在办公区、走道、公共活动场所、汽车库等处设火灾广播，消防广播与背景音乐系统共用。（5）保安监控系统在出入口、建筑物的主要出入口、走道等重要的场所设置闭路电视摄像系统，监控室设在首层保安监控室内。3、暖通空调（1）空调冷热源a、本工程采暖和制冷采用集中空调系统，采用地源热泵机组夏季制冷，冬季采暖，夏季提供7/14c的冷水，冬季提供50/40c热水。b、消防控制室设置独立的空调系统，采用风冷分体式空调机。c、补水定压：冷冻水和采暖热水均采用定压膨胀罐定压方式。为防止水系统结垢、腐蚀及微生物和藻类的滋生，冷冻水补水采用软化水，并设全程水处理器，冷却水采用射频水处理器处理。（2）空调风系统空调设计以竖向分层，横向按防火分区并根据建筑使用功能设置空调系统为原则，主要采用全空气空调系统和风机盘管加新风系统，新风系统水平式,每层设置一台低风量的新风机组。（3）通风及防排烟系统a、各机电用房、卫生间等处设置机械排风系统，在有热回收条件时予以统一考虑；与排烟系统有兼用条件时将统一设置。在排风排烟时无自然补风条件时设置机械送风系统。b、不满足自然排烟条件的防烟楼梯间和楼梯间前室，分别独立设置机械加压送风系统。按相关规定设置加压风机、送风口、管井及控制系统。（4）自动控制系统空调冷热源系统、末端空调设备、通风及防排烟系统采用计算机控制系统(ddc或dcs系统)，附于整个建筑的楼宇自控系统中去。4、劳动安全、卫生与消防对该项目的施工人员及管理人员应进行上岗培训，特殊工种要持证上岗，设备定期维护，制度健全，脚手架的搭设要符合规范，安全网质量可靠，搭设到位，“三宝”、“四口”做好防护。塔吊、龙门架必须由专业人员搭拆，防止和减少安全事故的发生。临时用电用电缆引至现场，线路形式为三相五线制，在各分配电箱处及线路作重复接地。电路控制采用“三级控制，二级保护”每台用电设备均要做到“一机、一闸、一漏、一箱”劳动安全、卫生和消防设计在已确定的技术方案和工程方案的基础上，分析生产过程中可能发生工伤、职业病、火灾的隐患部位，并提出相应的防范措施，针对不同危害和危险性因素的场所，范围及危重程度，研究相应的安全措施方案，结合项目周围的消防设施状况做出消防监控报警系统和消防设施配置方案，建立职业安全健康管理体系并不断改进。1.2.6基础设施条件（一）交通运输条件沧州渤海新区中捷产业园区处于密集的交通网络中心地带，高速公路、国道、铁路、港口一应俱全，概括为1个港口，3条国道，2条高速，3条铁路交汇于此。即：东面沿海国防公路穿区而过，西面205国道、石黄高速（石家庄黄骅港）、307国道、津汕高速（天津广东汕尾）纵横交错，把东三省、北京市、天津市与山东及华东华中相连；铁路有神黄铁路（陕西神木、山西朔州黄骅港）、沧州地方铁路和在建的天津万家码头至山东大家洼的铁路（山海关烟台环渤海铁路大通道的组成部分）都在区内穿过。这里距北京首都机场260公里、天津滨海机场80公里、天津港80公里，东距黄骅港仅20公里。黄骅港已经成为冀、晋、豫、鲁、陕、蒙等地新的便捷出海通道。黄骅港的建设目标是成为以煤炭、化工产品运输为特色，具有集装箱、散杂货、客运、物流服务性功能的现代化综合性深水大港。本项目拟建于沧州渤海新区中捷产业园区，交通运输便利，区域条件优越。（二）供水沧州大浪淀是沧州市主要的工业及生活供水水源；大浪淀位于池州市南20公里、南运河以东13公里，地处沧县、南皮、孟村三县交界。同时渤海新区内沧东集团公司建设有日处理2万立方米淡化水厂可向区内供水，能全方位保障区内供水。（三）供电区域内能源、电力基础设施完善。临海区域有1座220kv、3座110kv、6座35kv的变电站，可以满足企业需求。另外，河北国华沧东发电有限责任公司规划容量480万千瓦的发电工程，一期工程建设2x60万千瓦燃煤发电机组1机已于2006年底建成投产，2机组2007年建成投产，二期工程2x60万千瓦燃煤发电机组也于2010年前建成投产，未来将形成中国产大型活力发电厂，既保证电量供应，又确保电网安全稳定运行。区内以及附近有11万和22万变电站6座，满足入区企业电力需求，总装机480万千瓦的沧东电厂的兴建将使电能更加充裕。（四）供热河北国华沧东发电有限责任公司一期工程已经建成两台600mw国产亚临界燃煤机组和2万吨/日海水淡化系统，于2006年底全部投入商业运行，二期工程拟建设两台600mw等级国产超临界燃煤机组，三期工程规划4x1000mw超超临界国产燃煤机组。将统一供应区内各企业用蒸汽和用电，入区企业不再零散安装锅炉，节约热水、用水及投资，清洁环境，便于固体废物统一处理。利用沧东电厂余热，来满足项目供热需求。（五）通信区内配套的通信及网络系统光缆已辐射到位，能满足入区企业的要求。（六）污水处理厂区内污水处理厂设计能力5万吨/日，中水回用3万吨/日，项目总投资1.29亿元，占地6.7公顷。污水处理厂采用多点进水形式的改良型氧化沟工艺，处理后的污水通过管道排入该区北部的万亩氧化塘。污泥经浓缩脱水后，外运进行卫生填埋。该项目2006年6月将运行投产。（七）供气（天然气）区内现有渤海新区中燃天然气有限公司，项目用天然气可以外购，来满足项目区内居民用气的需要。1.2.7投资规模及资金筹措方案1.2.7.1投资规模（一）编制依据1.估算参考河北省年概算定额、取费标准及有关规定。2.近期的沧州市工程造价信息。3.类似工程造价指标。4.市场询价及价格分析。（二）估算内容包括a)建安工程包括土建工程、给排水工程、电气工程、消防工程、空调通风及室外配套工程（包括道路工程、区域照明、区内绿化、雕塑、管网、配电等室外工程）b)建设工程其它费包括：土地费用、前期咨询、环评费、勘察费、设计费、审图费、工程招投标费、工程监理费、工程质量监督费、市政配套费、建设单位管理费等。c) 预备费：基本预备费。（三）费用估算项目总投资26200万元人民币。其中：工程费用20068万元，其它费用4721万元，预备费1411万元。（详见附表1工程总投资估算表）工程总投资估算表附表1单位：万元序号项目名称数量基价费用(万元)一工程费用200681建筑主体工程1060001100元/116602配套公建2800900元/2523室内配套工程108800200元/21764室外配套工程108800150元/16325绿化、硬化61000180元/10986围墙、大门1507景观、雕塑3100二其它费用47211土地费用159.094亩21万元/亩33412前期工作咨询费153工程勘察设计费10880030元/m23264工程监理费20068万元0.8%1615工程招投标费20068万元0.3%606工程保险费20068万元0.5%1007建设单位管理费20068万元0.8%1618市政配套设施费10880015元/m21639施工图审查费326万元设计*9%3910临时设施费20068万元0.3%6011墙改费1088005元/m25412劳保统筹费20068万元1.2%241三预备费14111基本预备费一+二6%1411四合计262001.2.7.2资金筹措及投资计划资金筹措：该项目总投资26200万元，全部由河北盛泰房地产开发集团有限公司自筹解决。 投资计划：项目计划2011年投入总投资的40%，2011年投入总投资的50%，2012年总投入的10%。（详见投资计划与资金筹措表）投资计划与资金筹措表 附表2 单位：万元序号项 目2010年2011年2012年1总投资104801310026201.1固定资产投资104801310026201.2投资方向调节税0001.3建设期利息0002资金筹措104801310026202.1自有资金104801310026202.2房屋预售款0002.3银行借款0001.2.7项目实施进度计划该项目建设周期拟定为27个月，从2011年3月到2013年5月。详见项目实施进度计划表。项目实施进度计划表序号分项201120122013 34567-1218912123451项目核准2施工图设计及审查3施工招标及准备4土建施工5安装及配套工程6竣工验收附表31.2.8工程招投标1.2.8.1依据1、中华人民共和国招标投标法（1999年8月30日）第三条 在中华人民共和国境内进行下列工程建设项目包括项目的勘察、设计、施工、监理以及与工程建设有关的重要设备、材料等的采购，必须进行招标：（1）大型基础设施、公用事业等关系社会公共利益、公众安全的项目；（2）全部或者部分使用国有资金投资或者国家融资的项目；（3）使用国际组织或者外国政府贷款、援助资金的项目。2、工程建设项目招标范围和规模标准规定（2000年5月1日）（国家计委令第3号）。3、工程建设项目施工招标投标办法（2002年3月8日）（国家发展改革委、建设部、铁道部、交通部、信息产业部、水利部、民航总局第30号）。4、工程建设项目勘察设计招标投标办法（2003年6月12日）（国家发展改革委、建设部、铁道部、交通部、信息产业部、水利部、民航总局、广电总局第2号）。5、河北省实施中华人民共和国招标投标法办法1.2.8.2招标投标形式：工程采取公开招标投标方式。1.2.8.3招标投标内容：工程勘察设计、工程施工和工程监理招标。基本建设的项目拟招标基本情况表项目名称盛泰名人公馆建设单位及联系电话河北盛泰房地产开发集团有限公司项目负责人 联系电话建设内容土建、设备及安装项目建设地点 中捷产业园区b200920号地块总投资额26200万元是否属于重点建设项目资金来源全部由河北盛泰房地产开发集团有限公司自筹国有资金所占比例0项目招标范围招标组织形式招标方式不采用招标方式招标估算金额（万元）拟划分标段（个）对投标单位资质等级要求全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标勘察1乙级以上设计1乙级以上建筑安装工程12级以上监理1乙级以上重要材料1拟选择的招标公告发布媒介国家指定的媒体1.2.9技术经济指标一览表技术经济指标系列一览表序号项目名称数量单位备注1总用地面积1060622总建筑面积1088003公馆建筑面积84004配套设施面积28005容积率1.036绿地率40%7总投资26200万元8投资率润率37.00%9项目投资回收期2.05年含建设期（税后）10财务净现值2842.77万元所得税后11内部收益率37.87%所得税后第二章 发展规划、产业政策和行业准入分析2.1发展规划中捷位于中国河北省东南部渤海西岸，环渤海经济圈的前沿地带，东南临黄骅港，北依京津，西接华北平原腹地，南望齐鲁，区位优势得天独厚。这里作为国家政策引导发展的重点区域之一，是京津冀都市圈经济一体化的重要组成部分，被列为河北省建设沿海经济社会发展强省战略的前沿地带暨沧州市经济的增长极，是实施“海上沧州”战略的龙头和带动区域经济发展的桥头堡。中捷以建设生活居住、商务贸易、教育科研、运动休闲、现代工业为内容，海陆交融、水林互映的生态型滨海新城为主题，规划了12平方公里的友谊新城、10平方公里的滨海新城、8平方公里的大学城和8平方公里的都市产业园，城市人口规划到2020年期末达20万人。渤海新区将以中捷黄骅为中心建设一个百万人口的城市，规划面积控制在110平方公里，要求黄骅市向东发展（占地45平方公里）中捷向西发展（占地55平方公里），向南大港拓展（10平方公里）形成一体。远景规划目标继续向北发展。近期为20082010年，远期为20102020年，远景展望到2020年以后。人口规模，近期2010年城市人口为35万，中期2015年城市人口为65万，远期2020年城市人口为100万。渤海新区100万人口中心城市规划的确立，中捷作为这个城市的中心，总的原则是向生态环境要品味，向先进工业要富强，向现代商贸要繁荣，向高科技要层次，向特色城市要经典。打造以新型轻型为重点的先进制造业基地，以产学研一体化为重点的教育科研基地，以现代商贸为重点的商业、金融、服务基地，以自然人文生态为重点的休闲居住基地。重点规划发展石油化工、商贸物流、新型建材、机械制造和都市产业，形成具有比较优势的海洋产业体系。三、五年，中捷要在今年实现工业产出100亿元、财政收入10亿元的基础上，实现工业产出200亿元、财政收入20亿元，跨入经济大区的行列。三、五年，城市化水平达80%。功能性建筑群起，民居面积大增，为中低收入家庭开发50万平米的置换住居，让社区百姓搬得上楼、住得起房，真正实现生活方式的跨越，实现城市文明的跨越。三、五年，建成高标准、高质量的社保体系。扩大转型成果，让每一个家庭都能够在中捷大发展中受益，让每一名病人不再感受到医药费的压力，让每一名大学生不再有经济上的负担。三、五年，环境治理发生根本性变化。让每一条河流都变得清澈，让中捷没有污染的烦脑；环境建设实现突破，“五湖四海七河一湾、四园五场两岛八景”雏形显现。三、五年，产业空间布局形成规模。在中海中捷石化的基础上，石化新区投入30亿元，都市产业园投入50亿元，建材机械园投入20亿元，使100亿元的产业区投入目标初显规模。2.1.1拟建项目规划设想（一）规划目的2008年以来，各市党委、政府坚决贯彻省委、省政府决策部署，把城镇面貌三年大变样作为重中之重的战略任务来抓，解放思想、开拓创新、真抓实干，各项重点工作取得阶段性成效，五项基本目标确定的主要任务(城市环境质量明显改善、城市承载能力显著提高、城市居住条件大为改观、城市现代魅力初步显现、城市管理水平大幅提高)均已完成三分之二以上，沧州渤海新区中捷产业园区在省委、省政府的 “一年一大步，三年大变样” 部署下，坚持贯彻提升中捷产业园区要品位，改善形象，将城市布局进一步优化、城市功能趋向合理、配套设施基本齐全、城市品位明显提高、生态环境持续好转的现代化生态型区域性中心城市。为此园区立足现代城市规划的原则，在满足交通便利，布局合理，功能完善和环境优美的宗旨下，充分创造新型的富有魅力的现代化居住小区，兼顾土地开发的经济效益和环境效益，结合中捷产业园区的地理及人文特色，塑造一个贴近市民生活、充满温情的城市地带，创造舒适，典雅、有序的居住环境。2.2产业政策建设部、发展改革委、监察部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、统计局、银监会关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见摘录如下：一、切实调整住房供应结构（一）制定和实施住房建设规划。要重点发展满足当地居民自住需求的中低价位、中小套型普通商品住房。各级城市（包括县城，下同）人民政府要编制住房建设规划，明确“十一五”期间，特别是今明两年普通商品住房、经济适用住房和廉租住房的建设目标，并纳入当地“十一五”发展规划和近期建设规划。各级城市住房建设规划要在年月底前向社会公布。直辖市、计划单列市、省会城市人民政府要将住房建设规划报建设部备案；其他城市住房建设规划报省级建设主管部门备案。各级建设（规划）主管部门要会同监察机关加强规划效能监察，督促各地予以落实。（二）明确新建住房结构比例。“十一五”时期，要重点发展普通商品住房。自年月日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，均应达到国家规定的小面积户型占全部户型面积比例的最底要求。 二、进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用（一）、严格房地产开发信贷条件。为抑制房地产开发企业利用银行贷款囤积土地和房源，对项目资本金比例达不到等贷款条件的房地产企业，商业银行不得发放贷款。对闲置土地和空置商品房较多的开发企业，商业银行要按照审慎经营原则，从严控制展期贷款或任何形式的滚动授信。对空置年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。（二）、保证中低价位、中小套型普通商品住房土地供应。各级城市人民政府要编制年度用地计划，科学确定房地产开发土地供应规模。要优先保证中低价位、中小套型普通商品住房（含经济适用住房）和廉租住房的土地供应，其年度供应量不得低于居住用地供应总量的；土地的供应应在限套型、限房价的基础上，采取竞地价、竞房价的办法，以招标方式确定开发建设单位。继续停止别墅类房地产开发项目土地供应，严格限制低密度、大套型住房土地供应。（三）、加大对闲置土地的处置力度。土地、规划等有关部门要加强对房地产开发用地的监管。对超出合同约定动工开发日期满年未动工开发的，依法从高征收土地闲置费，并责令限期开工、竣工；满年未动工开发的，无偿收回土地使用权。对虽按照合同约定日期动工建设，但开发建设面积不足或已投资额不足，且未经批准中止开发建设连续满年的，按闲置土地处置。三、合理控制城市房屋拆迁规模和进度严格控制被动性住房需求。各地要按照国务院办公厅关于控制城镇房屋拆迁规模严格拆迁管理的通知的要求，加强拆迁计划管理，合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求的过快增长。年各地房屋拆迁规模原则上控制在年的水平以内。要量力而行，严禁大拆大建，在没有落实拆迁安置房源和补偿政策不到位的情况下，不得实施拆迁，不得损害群众合法利益。2.3行业准入分析根据河北省城市房地产开发经营管理规定：第一条为规范房地产开发经营行为，加强对城市房地产开发经营活动的监督管理，根据中华人民共和国城市房地产管理法和国务院城市房地产开发经营管理条例等有关法律、法规，结合本省实际，制定本规定。第二条在本省行政区域内从事房地产开发经营和实施房地产开发经营管理，适用本规定。第三条本规定所称房地产开发经营，是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设和房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。 第四条从事房地产开发经营和实施房地产开发经营管理，应当遵循经济效益、社会效益和环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。第十一条房地产开发企业资质等级的核定和管理，依照国务院建设行政主管部门的规定执行。 未取得资质证书的，不得从事房地产开发经营活动。 第十二条房地产开发企业应当依照下列规定承担相应的房地产开发项目，不得越级承揽项目： (一)一级资质的房地产开发企业承担开发项目的规模不予限制； (二)二级资质的房地产开发企业一次承担开发项目的建筑面积不超过二十五万平方米； (三)三级资质的房地产开发企业一次承担开发项目的建筑面积不超过十五万平方米； (四)四级资质和暂定资质的房地产开发企业一次承担开发项目的建筑面积不超过十万平方米。拟开发项目建设面积为108800平方米，开发建设单位具有相应的开发资质，符合准入条件。第三章 市场调查和需求分析从功能上说，公馆功能不是单纯的休闲生活起居，而是包括了办公、商务、文化、社交等多种功能。要满足这么多的功能需求，公馆的买家不会选择郊区景区别墅，他们追求的是那些行藏自如、只有少数人可以独享的贵族地段。市中心城市公馆给予他们的价值感、归属感和满足感是其他地区的别墅所不能的，因此，公馆所在的理想地段最好是离工作社交的圈子较近，离政务商务文化氛围不远。公馆所蕴藏的文化内涵和价值已超越了简单的生活范畴，它构建了城市中心一个专属私密性的交际舞台，使享受平实、私人的社交活动成为可能。公馆将成为新一代峰层人士所推崇的现代化建筑，公馆所提供的是一种全新的空间概念、一种全新的建筑性格、一种全新的生活和社交文化。与住宅、写字楼和企业会馆市场相比，公馆市场还是一个竞争尚不充分、有待细分的市场，当前发展商面