航空港区郑港一路项目可行性研究报告.doc

郑州市航空港区郑港一路项目郑州市航空港区郑港一路项目 可行性研究报告可行性研究报告 中建嘉和地产有限公司中建嘉和地产有限公司 二二一二年十二月一二年十二月 中建地产项目可研 目目 录录 1. 项项目背景目背景1 1.1. 项项目由来目由来1 1.2. 中原中原经济经济区区2 1.3. 郑郑州航空港区概况州航空港区概况3 1.3.1.郑州航空经济综合实验区（郑州航空港区）.3 1.3.2.郑州航空港区发展历程.4 1.3.3.郑州航空港区优势.5 1.3.4.郑州航空港区发展目标.9 2. 项项目概况目概况10 2.1. 土地位置、性土地位置、性质质及及现现状状 .10 2.1.1.项目宗地位置.10 2.1.2.项目四至.11 2.1.3.宗地现状.11 2.2. 交通交通环环境境11 2.3. 周周边边配套配套环环境境12 2.4. 项项目宗地分析目宗地分析结论结论13 2.5. 安置房宗地概况安置房宗地概况14 2.6. 项项目合作模式目合作模式14 2.6.1.政策依据.14 2.6.2.拿地路径.14 2.6.3.开发节奏.15 2.6.4.付款节奏.15 2.7. 合作模式成功案例合作模式成功案例15 2.8. 其他合作其他合作17 3. 市市场调查场调查21 3.1. 郑郑州市房地州市房地产发产发展概况展概况21 3.1.1.郑州市房地产投资情况.21 3.1.2.郑州市商品房开发、建设情况21 中建地产项目可研 3.1.3.郑州市商品房供给、需求及价格走势情况22 3.1.4.郑州市今年陆续出现“地王” .23 3.2. 航空港区航空港区经济发经济发展展23 3.2.1.航空港区政策优惠.23 3.2.2.港区入驻企业.24 3.2.3.港区经济总量.24 3.2.4.港区未来入住人口.25 3.2.5.港区区位交通.25 3.3. 港区未来港区未来规规划划发发展展26 3.4. 地地块块周周边边土地市土地市场调场调研研28 3.5. 港区房地港区房地产产市市场场概况概况29 3.5.1.市场现状.29 3.5.2.产品价格：.29 3.6. 港区未来需求及客港区未来需求及客户户群分析群分析30 3.7. 案例案例调调研研武武汉盘龙汉盘龙城城经经开区开区32 3.7.1.武汉与郑州经济状况对比.32 3.7.2.武汉盘龙新城与郑州航空港区区位对比.32 3.7.3.盘龙新城发展状况.33 3.7.4.盘龙新城商品房市场.34 3.7.5.盘龙新城土地市场.34 3.7.6.总结.34 3.8. 可比楼可比楼盘调盘调研分析研分析36 3.9. 港区市港区市场调场调研研总结总结45 3.9.1.看区域航空港区优势汇聚，将成为中原区域的一颗明珠45 3.9.2.看市场航空港区房地产市场启动在即，目前正值价值洼地46 3.9.3.看需求目前航空港区内需强劲，外需无限46 4. 开开发规发规划和划和营销规营销规划划47 4.1. 规规划要求和限制划要求和限制47 4.2. 项项目密度分析目密度分析47 4.3. 规规划方案初步划方案初步设设想想54 中建地产项目可研 4.4. 基本数据基本数据56 4.5. 计计划开划开发发期期56 4.6. 开开发发定位定位57 4.6.1.目标客户.57 4.6.2.产品定位.57 4.6.3.价格定位.57 5. 成本估算成本估算59 5.1. 总总投投资资估算估算59 5.2. 总总投投资资估算估算说说明明59 5.3. 项项目成本分析目成本分析61 5.4. 安置房成本分析安置房成本分析62 6. 财务评财务评价价64 6.1. 项项目目销销售收入售收入测测算算64 6.2. 项项目各目各项项税金税金测测算算64 6.3. 项项目成本利目成本利润润分析分析64 6.4. 项项目目资资金来源与运用分析金来源与运用分析65 6.5. 项项目目现现金流量分析与效益分析金流量分析与效益分析65 7. 风险风险分析与分析与对对策策67 7.1. 项项目目风险风险因素分析因素分析67 7.1.1.市场风险.67 7.1.2.土地获取风险.67 7.2. 风险风险分析基本分析基本结论结论及及应对应对措施措施67 7.2.1.市场风险对策.67 7.2.2.土地获取风险对策.67 8. 综综合分析与建合分析与建议议69 8.1.swot分析分析69 8.1.1.优势（s）.69 8.1.2.劣势（w）.69 8.1.3.机会（o）69 中建地产项目可研 8.1.4.威胁（t） 69 8.2. 基本基本结论结论69 9. 附件附件71 9.1. 前述前述项项目地理位置目地理位置图图、周、周边环边环境境图图等等 .71 9.2. 项项目开目开发进发进度度计计划表划表71 9.3. 项项目目销销售售进进度及收入估算表度及收入估算表71 9.4. 项项目成本及盈利目成本及盈利测测算表算表71 9.5. 安置房建安置房建设设成本明成本明细细表表71 9.6. 项项目投目投资资支出与支出与资资金筹措金筹措计计划表划表71 9.7. 项项目借款目借款还还本付息本付息计计划表划表71 9.8. 项项目目资资金来源与运用表金来源与运用表71 9.9. 项项目目现现金流量金流量预测预测表表71 9.10. 项项目开目开发发用地用地红线图红线图71 9.11. 项项目安置用地目安置用地红线图红线图71 9.12. 自主开自主开发发和配套安置区建和配套安置区建设设框架框架协议协议71 9.13. 土地投土地投资资开开发协议发协议71 9.14. 安置区建安置区建设协议设协议71 9.15. 中建七局与中建七局与郑郑州市航空港区投州市航空港区投资资合作合作协议协议71 9.16. 郑郑州黄河大州黄河大观观有限公司有限公司简简介介71 9.17. 正弘置正弘置业业自主开自主开发发和配套安置区建和配套安置区建设设框架框架协议协议71 中建地产项目可研 1 1. 项项目背景目背景 1.1. 项项目由来目由来 2012 年 11 月 17 日，国务院正式批复了两个文件：一个是国务 院正式批复中原经济区规划，体现了党中央、国务院对河南发展的 关心，对中原经济区建设的支持；另一个是国务院同意规划建设郑州 航空港经济综合实验区。郑州航空港经济综合实验区是河南省打造内 陆开放高地的一个重要平台，打造这一实验区是河南更好扩大对外开 放的一个非常重要的战略举措，为建设中原经济区提供了一个有力支 撑。 为突出郑州航空港经济综合实验区对中原经济区建设的重要作 用，中原经济区规划安排专门一节对实验区建设进行了表述，明确 提出建设郑州航空港经济综合实验区，力争到 2020 年基本建成全国 重要的航空经济集聚区，成为生态、智慧、和谐宜居的现代航空都市 和中西部地区对外开放的新高地、中原经济区的核心增长区域。省发 改委有关负责人说，“这将为我省建设郑州航空港经济综合实验区这 一带动中原经济区发展的综合性开放开发平台提供政策支持”。 近年来，随着郑州航空港区配套、交通、产业布局的日渐成熟， 国内各知名开发商均争相入驻。我方凭借富士康一期工程开发中树立 的良好企业形象和口碑，与航空港区管委会建立良好的合作关系，航 空港区管委会召开党政联席会议，建议提供一块位置最好，地价最低 的地块优先由我方开发。如果此次合作顺利，定为以下合作打下坚实 的基础。 另外，12 月郑州航空港区将与我局签订 65 亿元的战略框架合 作协议，后续合作项目如下： 中建地产项目可研 2 富士康厂区工程建设，投资总额约 24 亿元。 航空新城基础设施：包括紫晨路、前程路、文明路、雁鸣路、 前进路、郑港三路、四路、六路、春华路、机场南路、学院路等，投资总 额约 16 亿元。 桥梁工程，包括 18 座跨南水北调干渠桥梁，投资总额约 20 亿元。 港区公建配套及行政事业服务中心工程，投资总额约 5 亿 元。 1.2. 中原中原经济经济区区 借力于中原经济区的发展，郑州航空港区迎来新的历史机遇，产 业升级、辐射力增强，对资源和人口的聚吸作用将逐渐增加，将为房 地产市场发展注入强劲动力。 2012 年年 11 月月 17 日国日国务务院正式批复院正式批复 中原中原经济经济区区规规划划 ， ，体现了 党中央、国务院对河南发展的关心，对中原经济区建设的支持。中原 经济区地理位置重要，粮食优势突出，市场潜力巨大，文化底蕴深厚， 在全国改革发展大局中具有重要战略地位，建设中原经济区正式上升 为国家战略。 中原经济区规划区域以河南省为主体，包括与河南毗邻的晋东南、 中建地产项目可研 3 鲁西南、冀南、皖北的部分区域，总面积 28.9 万平方公里、总人口 1.5 亿人。面积及人口居全国第一位，经济总量仅次于“长三角”、“珠三角” 及“京津冀”，列全国第四位。作为国家层面重点开发区域，中原经济 区的战略定位为：国家重要的粮食生产和现代农业基地，全国工业化、 城镇化和农业现代化协调发展示范区，全国重要的经济增长板块，全 国区域协调发展的战略支点和重要的现代综合交通枢纽，华夏历史文 明传承创新区。 1.3. 郑郑州航空港区概况州航空港区概况 1.3.1.郑郑州航空州航空经济综经济综合合实验实验区（区（郑郑州航空港区州航空港区） ） 国务院关于支持河南省加快建设中原经济区的指导意见提出 了要推进郑州国内大型航空枢纽建设，培育全国区域协调发展的战略 支点和重要的现代综合交通枢纽，将郑州新郑国际机场确定为“十二 五”期间全国唯一的综合交通枢纽建设试点，航空经济试验区规划出 台，5 年内将实验区打造成国内外具有一定影响力的航空经济体和航 空都市。 中建地产项目可研 4 经过经过国家国家发发改委和民航局改委和民航局组组成的成的调调研研组组莅莅临临河南，就河南，就“郑郑州航空州航空 经济综经济综合合实验实验区区”建建设进设进行行调调研研论证论证，目前，航空港区管委会已升，目前，航空港区管委会已升级级 为为副省副省级单级单位位 。 。 1.3.2.郑郑州航空港区州航空港区发发展展历历程程 2007 年，郑州航空港区隆重成立， 138 平方公里的机场城市规 划出炉。 2010 年，国务院特此批准设立郑州新郑综合保税区（ 5.5 平方 公里），承接富士康落户 港区。 2011 年，中编办批准设立郑州新郑综合保税区（郑州航空港区） 管理委员会”。管委会为省政府派出机构，规格为正厅级，由郑州市政 府代管。 2011 年，郑州市政府批复航空港区总体规划，省发改委主持四 规套合，规划面积从 138 平方公里扩展到 230 平方公里。 2012 年，河南省委会议提出把航空港区作为中原经济区发展的 战略抓手和核心增长极来推动，提出建设“中国航天经济综合实验区” 的远大发展规划，这一发展规划已列入中原经济区规划并获得国务 院批准。 从此，中原大地，一座崭新的航空都市渐行渐近，广阔平台孕育 无限商机。郑州新郑综合保税区（郑州航空港区），以海纳百川的博大 胸襟，向世界张开双臂 中建地产项目可研 5 1.3.3.郑郑州航空港区州航空港区优势优势 政策政策优势优势-国家国家战战略政策助力，中国航天略政策助力，中国航天经济综经济综合合实验实验区区领领 未来未来经济经济 2007 年起，为促进郑州航空港区的建设发展，河南省委、省政 府先后出台了一系列优惠政策：凡入驻航空港区的企业可享受国家、 河南省、郑州市土地的相关优惠政策，给予“特事特办、一事一议”的 灵活政策支持，土地指标、土地政策向港区大幅倾斜。 2011 年，郑州新区将推动航空港区由“港”到“城”的转变，使航 空港区成为郑州新区的起步区和先行区，相应的配套设施也将愈加完 善。 2012 年，河南省委提出建设“中原航天经济综合实验区”的发展 构想，综保区的建设上升为国家战略，成为郑州新区的核心区。 2012 年 11 月 27 日，国务院同意规划建设郑州航空港经济综合 实验区。打造这一实验区是河南更好扩大对外开放的一个非常重要的 战略举措，为建设中原经济区提供了一个有力支撑，未来一系列优惠 政策将持续落地 经济经济增增长长-全面遥遥全面遥遥领领先的先的经济经济增增长长，快速推，快速推动动港区城市港区城市 中建地产项目可研 6 化建化建设设 2011 年，郑州新郑综合保税区（郑州航空港区）经济增长保持高 位运行，全面领先中原经济区。主要表现在工业生产、固定资产投资、 财政税收增速强劲，招商引资、外贸出口大幅增加，消费品市场胡跃， 第三产服务业发展迅速。 综保区工业增长不断带动第三产业发展，一二三产业增加值占 比地区 gdp 比重分别为 1.6%、87%、11.4%。 产业产业支撑支撑-富士康核心引擎，撬富士康核心引擎，撬动动港区港区临临空空产业产业集群化集群化发发展展 随着富士康项目落地港区，来自香港、台湾、深圳、东莞、昆山、 苏州等地的近百家配套企业也纷纷落户港区及周边区域。带动了 100 多个产业、400 多个配套企业落户河南，目前已经有 22 家富士康协理 厂商签约，26 家配套企业将租用闲置厂房进行生产，60 多家企业表 达进驻标准厂房的意向。富士康的引入，还吸引了惠普、德铁辛克、德 迅 ups、联邦快递等世界知名电子信息企业和物流企业入驻港区。 据统计在富士康带动下， 2011 年综保区直接带动了相关配套产 业，设备制造与金属制品业增加值增长 14.1%，塑料制品业增加值增 长了 25.8%，包装与印刷业增加值增长了 42.7%。交通运输仓储及邮 政业增加值增长了 21.5%批发零售业增加值增长了 22.4%，住宿与餐 饮业增加值增长了 21.1% 。 中建地产项目可研 7 另外，郑州新郑综合保税区管委会将发展高端航空器材物流产业 园项目，该项目总投资约 12 亿元，计划用 260 亩土地建设飞行器、航 材展销中心、fbo 运营与服务中心、飞行俱乐部、培训中心。高端航 空器材物流产业园将分两期建设，全部建设工期约 21 个月。一旦投 入运营，以后市场上会批量销售小飞机，预计年销售收入可达 20 亿 元。 交通交通优势优势-综综合立体交通枢合立体交通枢纽纽， ，30 分分钟钟达到达到郑郑州市中心州市中心 ， ，1 小小时时到达中原城市群各中心城市到达中原城市群各中心城市 郑州新郑综合保税区（郑州航空港区）紧邻亚洲最大的列车编组 站郑州北站和全国三大客运站之一的郑州客运站，拥有全国最大 的零担货物中转站和集装箱运输基地，通过铁路一类口岸，货物可直 接联检封关。以郑州为中心的高速铁路专线建成后，将形成郑州至西 安、北京、上海、武汉的 2-3 小时高速铁路经济圈，形成对全国市场的 高度可达性。 京港澳、连霍、洛南高速和 107、310 国道在郑州新郑综合保税 区（郑州航空港区）纵横交汇，高速公路网 1 小时可到达中原城市群各 中心城市。绕城高速、机场高速、轻轨六号线、“四港”联通大道将郑州 新郑综合保税区（郑州航空港区）与中心城区、郑州新区各组团连为一 体，轻松实现航空、铁路、高铁、公路“零”换乘。 目前，郑州航空港区公交综合停车场、客运长途汽车站、出租汽 车服务区等项目都已开工建设。郑州航空港区公交综合停车场选址于 由四港联动大道、郑港二路、郑港一街、郑港三路所围合的街坊内，总 投资 1.08 亿元，建设面积 108 亩，是公交、客运、出租、轻轨一体化综 合交通枢纽的一部分。主要服务于郑州新郑综合保税区（郑州航空港 中建地产项目可研 8 区）群众公共交通出行。 中原中原经济经济区的国区的国际门户际门户，聚，聚纳纳国国际际化大型企化大型企业进驻业进驻港区港区 新郑国际机场拥有 13 个近机位和 13 个远机位，年旅客保障能 力 1200 万人次。机场货站拥有 5 个货运停机位，货邮保障能力 35 万 吨，成为国内干线运输机场和国家一类航空口岸，郑州机场二期工程 建设正在推进，郑州机场规划 5 条跑道，其中预留一条专用货运跑道， 机场二期完工后年旅客吞吐能力将达 2900 万人次、货邮吞吐能力达 50 万吨。 2011 年，在郑州新郑综合保税区（郑州航空港区）落户的综合保 税区，是目前中国所有对外开放区域中层次最高、政策最优惠、功能 最齐全的海关特殊监管区域，综合保税区的设立，将把郑州变成一个 全球性的采购中心、一个国际化的分拨配送中心。 生生态态港区，港区，绿绿色家园色家园-打造打造郑郑州航空港区生州航空港区生态态宜居之城宜居之城 “生态港区，绿色家园”，郑州市政府已将郑州航空港区规划成了 环境优美、幸福和谐的宜居城市，将“一轴、一环、三区”的生态景观系 统融入城区建设，致力于打造一座环保型、园林化的空港新城。 作为航空港区主要的生态工程之一，四港联动大道生态廊道绿 中建地产项目可研 9 化面积将达到 60.5 万平方米，目前廊道的建设已经完工。此外，航空 港区将对南水北调总干渠两侧 200 米范围进行景观绿化，总建设面积 将达到 3.96 平方公里。再加上机场高速、京港澳高速两侧生态林，把 郑州航空港区渲染得生机勃勃。 随着生态工程相继启动，以及电力、热力、天然气等基础设施日 益完善；随着医院、学校、购物中心等公共设施建设全面启动，以及在 此居住和工作的人越来越多，一个生态宜居的航空新城的魅力已初步 显现。 1.3.4.郑郑州航空港区州航空港区发发展目展目标标 借力郑州机场二期工程建设，2015 年港区的经济发展目标为：生 产总值 1500 亿元，出口总额 800 亿美元，规模以上工业销售收入 6000 亿元，机场旅客吞吐量 2500 万人，货邮吞吐量 50 万吨，工作和 居住人口 100 万人；2020 年的经济发展目标为：生产总值 4000 亿元， 出口总额 1600 亿美元，规模以上工业销售收入 15000 亿元，机场旅 客吞吐量 6000 万人，货邮吞吐量 200 万吨，工作和居住人口达到 300 万人。 中建地产项目可研 10 2. 项项目概况目概况 2.1. 土地位置、性土地位置、性质质及及现现状状 2.1.1.项项目宗地位置目宗地位置 该项目位于郑州航空港区核心区北部，最靠近郑州主城区，与城 市中心的衔接性和通达性均较好。 地块共 282 亩，容积率 2，地理位置优越，通达性好，西侧临近四 港联动大道 。 四港联动大道是连接郑州市区与航空港区的快速通道，双向八车 道，本项目到郑州市区仅有二十分钟车程，离新郑国际机场不到十分 钟车程；目前沿四港联动大道布有公交站点，到郑州市区十分方便。 中建地产项目可研 11 2.1.2.项项目四至目四至 项目地块北至龙中公路，南至鸿运路，西至郑港一街，东至祥和 街，宗地间有两条道路分别为郑港一路和郑港二街，将地块分成四部 分，沿街商业面积增加。 2.1.3.宗地宗地现现状状 项目整体内部地块为净地，无拆迁项目，地势平坦，地块形状非 常规则，易于规划，延地块四周有规划道路，部分道路现已修通。 2.2. 交通交通环环境境 根据规划图显示，本宗地周边路网发达，四面临街，向南 2 公里 左右可直达机场，向西南 1.5 公里可达机场高速路口。京珠高速公路、 中建地产项目可研 12 郑商高速公路、四港联动大道、107 国道等多主干道交汇于本案周围， 另外，郑州至新郑机场城际铁路项目地块旁边经过。 目前，郑州至新郑机场城际铁路工程已全线开工，全程设郑州东、 经开区、枣园、新郑机场、机场南 5 个站。2013 年年底建成通车后，将 使郑州到新郑机场的时间缩短至 15 分钟。 郑州至新郑机场城际铁路工程施工现场 2.3. 周周边边配套配套环环境境 项目宗地北侧紧邻千亩张庄森林公园； 西侧为省人社厅综合服务中心、省人社厅家属院、南航办公区及 住宅区； 东侧为省卫生厅及家属区； 南侧为豫发地产开发项目、正弘地产 中建地产项目可研 13 开发项目、枣园公寓、中航电动汽车； 东南角配建有小学、初中； 项目周边规划北区公共交通枢纽、省 公共卫生医疗中心、水景公园； 目前各项建设开发工作处于初期发展阶段，整体区域建成后配套 齐全 ,交通便利、环境优美。 2.4. 项项目宗地分析目宗地分析结论结论 宗地位于郑州航空港经济综合实验区内，可享受国家、河南省、 郑州市土地的相关优惠政策，项目开发政策及税收优惠可大幅倾斜； 郑州航空港区内配套、交通、产业布局日渐成熟，区域内需强劲， 外需无限，物业价格已进入上行通道； 本项目地块临近新郑机场，多条高速公路及城际主干道交汇于此， 地理位置十分优越； 随着郑州航空港区受政策扶持而快速发展，土地价值增值空间较 大，加上地块本身素质较高，具备很高的开发价值。 中建地产项目可研 14 2.5. 安置房宗地概况安置房宗地概况 本项目合作模式中，我方需建设面积约 159 亩的安置房用于支 付部分土地出让金。安置区地块 位于富士康一期东侧，建筑面积 302598 平方米。 安置房地块为净地，所有土 地手续将由政府提前办理完毕， 我方仅负责安置房的建设，总投 资 6.3 亿元。 2.6. 项项目合作模式目合作模式 2.6.1.政策依据政策依据 根据郑州新郑综合保税区（郑州航空港区）实际情况，按照郑州 市人民政府关于合村并城工作的指导意见（郑政文2011257 号）精 神，项目采取“政府主导，市场化运作，安置与开发捆绑，安置区建设 先行”的模式进行。 2.6.2.拿地路径拿地路径 新郑综合保税区（郑州航空港区）管委会提供针对性的开发用地 出让条件，我公司以协议约定 256 万元/亩的价格获得 282 亩开发用 地，共 7.22 亿元，土地款通过“现金+建设保障房”的方式交付，一部 分是通过 9200 万元现金缴纳土地款，另一部分通过建设安置房的形 式交付，安置房建设成本约 6.3 亿元。 中建地产项目可研 15 2.6.3.开开发节发节奏奏 我公司按照管委会确定的标准和时间承担安置区的投资和建设； 开发用地的投资建设自主进行安排。 2.6.4.付款付款节节奏奏 该项目总土地价款为 7.2 亿元，管委会承诺协议签订后我方缴 纳 7000 万元作为开发地块的订金后，将宗地在 2013 年 1 月 15 日前 办理完毕国有土地使用证，完成土地交付；配建的 6.3 亿元安置房 在签订协议后 540 日内建设完毕；剩余 2192 万元现金在安置房竣工 验收后缴纳。 亮点：亮点： 利用少额的资金（7000 万元）锁定地块开发权； 管委会委托我方进行安置房建设，能获得保障房开发贷款， 不但缓解安置房建设压力，还可视为部分土地价款由贷款支付； 土地款首付比例由国家规定的 50%降低至不足 10%，土地 款 支付时间延长为 1.5 年，大大降低现金流压力。 2.7. 合作模式成功案例合作模式成功案例 我方与新郑综合保税区（郑州航空港区）管委会的合作模式在港 区并非首例，很多房地产开发企业都是采用“现金+建设安置房”的模 式获取土地，且新区管委会、郑港办事处及土地储备中心在土地、财 中建地产项目可研 16 政、安置房建设等方面拥有很大的权限。 （图）航空港区管委会公示合村并城项目环评报告 根据我方通过政府层面搜集的内部资料，项目周边的正弘置业获 得 839.3 亩建设用地，土地总价款为 24.34 亿元 ，折合土地单价 290 万/亩，其中：以现金形式缴纳 76376 万元（挂牌价：91 万元/亩）作为摘 牌时土地出让金，剩余部分地价款将按照协议内容投资 16.7 亿元无 偿建设 130 亩中心公园与 434 亩的安置房来支付。 （具体合作模式内容 详见附件 9.16正弘置业自主开发和配套安置区建设框架协议） 同样，豫发置业也是采取此种模式获取土地，目前这两家房地产 商已在港区成功拿地，现在已经开始施工建设，施工现场见下图： 正弘置正弘置业业施工施工现场现场 中建地产项目可研 17 豫豫发发置置业业施工施工现场现场 2.8. 其他合作其他合作 为进一步减轻我方资金压力，分担前期土地费用，我方拟考虑与 一家新家坡上市地产公司郑州黄河大观有限公司合作开发本项 目，该公司具有成熟的近郊高品质低密大盘开发经验，与该公司合作 可以大大缩短本项目开发周期。 经过前期商务洽谈，双方拟共同出资成立项目公司进行合作， 项目公司注册资本金 1 亿元（暂定），我方出资 5100 万元，占项目公 中建地产项目可研 18 司 51%的股份，掌控绝对控股权；黄河大观出资 4900 万元，占比 49%，双方按各自出资比例进行投资和利益分配，具体合作细节由双 方进一步磋商并签订协议确定。 另外，我方占项目公司 51%的股份中，要求中建地产与我局共 同参股，其中：中建地产出资 1000 万元，占项目公司 10%的股份，中 建七局出资 4100 万元，占项目公司 41%的股份。 郑郑州黄河大州黄河大观观有限公司有限公司简简介介 郑州黄河大观有限公司成立于 1995 年，是一家外资企业，前期 由新加坡投资商投资开发旅游度假区，后于 2003 年底由香港恒盛国 际集团有限公司收购控股。2007 年 9 月黄河大观公司全资控股河南 金智置业有限公司, 成立中部大观地产,注册资金 9900 万美元。2008 年 2 月 1 日, 中部大观地产在新加坡成功上市，以每股 0.50 新加坡 元的股价发售 2.45 亿股新股，募集资金约 1.139 亿新加坡元（约合 5.77 亿元人民币），是 08 年第一家成功上市的河南企业，也是当年第 一家在海外上市的河南企业。 目前公司开发的 3 个项目，分别是近郊高端低密项目：思念果 岭国际社区；市区核心地段商业项目：金智万博商城；写字楼项目：苏 荷中心。 思念思念 果岭国果岭国际际社区社区项项目目 2003 年中部大观地产首创国内 “休闲度假”居住模式的思念 果岭国际社区项目，项目坐落于郑州惠济北郊， 北距黄河风景名胜 区 5 公里，南距市区 15 公里，总规划占地 5400 亩，总建筑面积 21 万 平方米，容积率为 0.4，开发周期 5-8 年，投资规模将近 14 亿人民币， 是一个包含旅游、度假、商务、运动、休闲于一体的混合型地产项目。 中建地产项目可研 19 项目因得天独厚的景色、 优质的产品品质而吸引了众 多高尚人士前来定居，经过 多年的浸润，楼盘已成为绝 对私有的国际化和顶级化雅 派私人住区。 金智万博商城金智万博商城项项目目 2007 年，中部大观地产避开当时大型商场和 city-mall 开发热潮， 首个开发小商品物流商城的金智万博项目，取得了良好的经济效益和 社会效益。 金智万博商城位于郑州火车站 北出站口正对面，四面临街（福寿街、 德化步行街、苑陵街等），占地面 100 亩，容 积 率为 8.92，一期建筑 规模 6 万余平方米，二期建筑规模 8.7 万余平米。周边银行、医院、学校等 配套完善，火车站、长途汽车站近在 咫尺，是火车站批发商圈的核心区域，同时又是郑州唯一商业步行街 （德化步行街）的出入口，并贯通零售商圈（二七商圈）、绝对是中原小 商品批发商圈几十年来的核心地位。 苏苏荷中心荷中心项项目目 2011 年，中部大观地产顺应房地产调控政策和市场结构转型，借 鉴新国家主义现代建筑风潮，推出了中原首个奢华商务地标建筑 苏荷中心。 中建地产项目可研 20 苏荷中心立足中州大道农业路黄金轴线， 坐拥新老双城之上， cbd 商务圈、cld 生活圈、经 三路商务圈三圈际会，占地面 积 38 亩，建筑面积 11.2 万平方 米，容积率为 6.9，预计 2013 年 6 月底交房。是郑州黄河大观地 产继思念果岭国际社区后开发 的一个高端商务地产项目。 苏荷中心以独有的“x”建筑造型和优越的地理位置，以“一花一 世界，步步是未来”的东方意向和国际理想，独创花开富贵的建筑体， 成就一座代言郑州的地标建筑。 中建地产项目可研 21 3. 市市场调查场调查 3.1. 郑郑州市州市房地房地产产发发展概况展概况 3.1.1. 郑郑州市房地州市房地产产投投资资情况情况 郑郑州市房地州市房地产产开开发发投投资额统计资额统计 （数据来源：（数据来源：郑郑州市房管局）州市房管局） 近几年来，郑州市房地产市场投资额度逐年增加，2011 年，郑 州房地产开发投资额达到 923.6 亿元，较去年同期的 775.2 亿元增长 21%。2008 年整体经济的萧条，导致 2009 年整年房地产投资额基数 变小，09 年以后随着房地产市场的逐渐火热，10 年房地产投资额创 下新高.而 10 年以来房地产持续深入的限购政策在 11 年取得了一定 的效果，由之带来的是房地产投资额增速下降。但是郑州市房地产投 资增速大于固定资产投资，说明房地产市场仍然处于快速发展阶段。 3.1.2.郑郑州市州市商品房开商品房开发发、建、建设设情况情况 2006 年年-2011 年年郑郑州市房地州市房地产产开开发发建建设设情况情况统计统计 中建地产项目可研 22 （数据来源：（数据来源：郑郑州市房管局）州市房管局） 2011 年商品房屋施工面积 7425.8 万平方米，比上年增长 18.7%；其中住宅施工 5338.4 万平方米，增长 16.5%。商品房新开工面 积 1790.7 万平方米，下降 1.2%。商品房屋竣工面积 1486.0 万平方米， 增长 57.3%。商品房屋销售面积 1556.7 万平方米，下降 0.1%。 3.1.3. 郑郑州市州市商品房供商品房供给给、需求及价格走、需求及价格走势势情况情况 2006 年年-2011 年年郑郑州市商品房供、州市商品房供、销销、价走、价走势图势图 （数据来源：（数据来源：郑郑州市房管局）州市房管局） 郑州市 2011 年新增商品房预售面积为 924.27 万，与 2010 年 相比，减少 119.29 万，减幅为 11.43%。郑州市商品房供应量自 2001 年以来呈现逐年上升的趋势，不过 08 年、09 年、11 年由于受市 场不利因素的影响，供应量出现小幅下挫。随着政府的坚持调控政策 不动摇的进一步实施，预计 2012 年全年郑州市商品房供应量不会出 现较大幅度的提升。 郑州市商品房销售量虽出现大幅下滑但销售价格依然坚挺， 2011 年全年商品房销售均价为 7938.52 元/，与去年相比增长 1800.15 元/，增幅为 29.33%。自 2002 年以来商品房销售价格逐年 稳步增长，其中尤其以 09-11 年增幅最大，08 年在经济危机的严重影 响下商品房销售价格仍同比增涨 13.71%，09 年在政府各种救市措施 中建地产项目可研 23 下郑州市商品房销售价格同比上涨 9.98%，2010 年郑州市商品房销 售价格同比上涨 24.99%，2011 年商品房价格延续 2010 年的增涨势 头。 郑州市作为强大刚需支撑下的市场，今年以来土地成交单价居 高不下，未来商品房价格几乎不存在大幅度下滑的可能。 3.1.4. 郑郑州市今年州市今年陆续陆续出出现现“地王地王” 在 2012 年 7 月 11 日上午 10 点，最终由郑州市轨道交通有限公 司以总价 5.29 亿元成功摘牌拿到九如路东、龙湖中环南路北块地，至 此，郑州新的地王诞生，此块地每亩折合 936 万元，折合楼板价约 8300 元/平方米。 几乎在同一时间，2012 郑政新出（2012）10 号地块，位于郑州市 康宁路北，康平路西，面积 16119 平方米，被东方鼎盛摘牌，摘牌价格 为 3.196 亿元，此地块每亩折合 1310 万元，并且创造了溢价 105%的 郑州地块摘牌新高，成为一天之内的第二个地王。 近期国家对中原城市群、中原崛起战略规划投入极大关注，郑 州吸引力日益增强，郑州房地产市场仍具有巨大的发展潜力。 3.2. 航航空港区空港区经济发经济发展展 3.2.1. 航空港区政策航空港区政策优优惠惠 航空港区经济发展情况郑州航空港区（新郑综合保税区）是经国 务院批准，设立在内陆地区的具有保税功能的海关特殊监管区域，是 我国目前开放层次最高、优惠政策最多、功能最齐全、手续最简化的 特殊开放区域。为促进郑州航空港区的建设发展，河南省委、省政府 先后出台了一系列优惠政策。凡入驻航空港区的企业可享受国家、河 南省、郑州市出台的相关优惠政策。同时，还将按照“特事特办、一事 中建地产项目可研 24 一议”的原则，给予符合港区产业发展的企业更大程度的优惠和更有 力的政策支持。 3.2.2. 港区入港区入驻驻企企业业 随着富士康项目落地港区，来自香港、台湾、深圳、东莞、昆山、 苏州等地的近百家配套企业也纷纷落户港区及周边区域。富士康项目 将带动 100 多个产业、400 多个配套企业落户河南，目前已经有 22 家 富士康协理厂商签约，26 家配套企业将租用闲置厂房进行生产，60 多家企业表达进驻标准厂房的意向。富士康的引入，还吸引了惠普、 德铁辛克、德迅 ups、联邦快递等世界知名电子信息企业和物流企业 入驻港区。 3.2.3. 港区港区经济总经济总量量 2011 年，港区生产总值突破 100 亿元，同比增长 84.1%；工业增 加值完成 93 亿元，同比增长 126%；地方财政收入完成 10.6 亿元，同 比增长 260%；全社会固定资产投资完成 86 亿元，同比增长 120.3%， 增长速度连续四个季度保持全市第一。港区核心区到 2015 年的经济 发展目标为：生产总值 1500 亿元，出口总额 800 亿美元，规模以上工 业销售收入 6000 亿元，机场旅客吞吐量 2500 万人，货邮吞吐量 50 万吨，工作和居住人口 100 万人；2020 年的经济发展目标为：生产总 值 4000 亿元，出口总额 1600 亿美元，规模以上工业销售收入 15000 亿元，机场旅客吞吐量 6000 万人，货邮吞吐量 200 万吨，工作和居住 人口达到 300 万人。 中建地产项目可研 25 3.2.4. 港区未来入住人口港区未来入住人口 由于航空港区享受的国家、河南省、郑州市的优惠政策众多，区 位优势明显，定会吸引越来越多的企业不断入驻，人口也必将大量流 入港区。港区目前人口有 30 万人，港区政府规划 2015 年人口要达到 100 万人，2020 年人口将达到 150 万人。按人均 35 平米住房需求， 2020 年港区住房需求为 5250 万平米，按容积率为 2 来计，则需要建 设用地 2625 万平米，折合 4 万亩。因此，可预测港区未来土地供应不 足，港区房地产市场需求量大，供应短缺，具有投资价值。 3.2.5. 港区区位交通港区区位交通 郑州航空港区紧邻亚洲最大的列车编组站郑州北站和全国 三大客运站之一的郑州客运站，拥有全国最大的零担货物中转站和集 装箱运输基地，通过铁路一类口岸，货物可以直接联检封关，到达世 中建地产项目可研 26 界各地;京港澳、连霍高速、洛南高速、107、310 国道穿境而过，一个 小时可以到达中原经济区任何区域，24 小时到达国内中心城市;高铁 建成后，国内所有主要城市交通时间减至 3 个小时之内。 而其辖区内的新郑国际机场是国家 4e 级飞行区，中国八大枢 纽机场之一，国家一类航空口岸。1 小时航程圈基本覆盖国内主要城 市和人口稠密区，2 小时航程圈可直接辐射国际市场。 绕城高速、机场高速、轻轨六号线、“四港”(航空港、铁路货运港、 快速高铁港、公路交通港)联动大道将郑州航空港区与中心城区、郑州 新区各组团连为一体，轻松实现航空、铁路、高铁、公路“零”换乘。 3.3. 港区未来港区未来规规划划发发展展 郑州未来航空港区将变成航空城，航空城的定位是：中原之门 国际化综合交通枢纽；智慧之港临港型新型产业园区；生态之城 低碳型生态宜居之城。 城市城市规规模模 北起南水北调北侧保护控制边界、南至运河南侧保护控制边界， 西起京广铁路，东至新 107 国道。到 2020 年，航空城规划总用地面积 约 139.72 平方公里，到 2030 年，规划总用地面积约 189.61 平方公里 相当于两个现在的中原区（中原区现辖区面积 97.1 平方公里）。 功能功能组团组团 在功能组团的城市设计方面，航空城分为核心区、西北片区、东 北片区和南部片区。 核心区机场功能区 以机场运营功能为主，主要布局机场运营区、机场生产辅助区、 飞机维修区、保税仓储区、站前商务区、综合交通换乘中心等。共 27.6 中建地产项目可研 27 平方公里。以迎宾大道为轴线，两端分别发展东西部临港服务区，中 部发展航空枢纽服务区。规划建设四条跑道和四座航站楼。 西北片区电子信息产业区 总用地面积 48.05 平方公里。包含一个公共中心三条发展轴线 和五个功能组团。公共中心指西北片区综合服务中心，围绕城市公园 布局。三条发展轴分别是沿四港联动大道的南北向发展轴线、沿郑港 四路的东西向发展轴线和沿郑港四街的公共服务设施带。五个功能组 团包括：孟庄产业园、it 产业园、综合保税区、保税物流区和生活配 套去。 西北片区主要发展 it 产业园、体验购物、商业金融、文化娱乐、 体育卫生、生活居住。 东北片区科技产业新区 总用地面积 40.71 平方公里。以发展高新技术和电子信息产业 为主，并规划相应的物流和居住，形成综合服务中心。主要布局三个 组团：高新技术产业园及物流园、电子信息产业园、生活配套区。 南部片区台商、浙商园区 总用地面积 40.54 平方公里。分四个园区：台商投资区、台湾科 技园区、富士康配套产业园、浙商产业园。重点发展高新产业、现代物 流、空港服务、文化旅游、休闲商业和生活居住。 中建地产项目可研 28 3.4. 地地块块周周边边土地市土地市场调场调研研 保税区土地交易情况保税区土地交易情况汇总汇总表表 土地位置土地位置 土地面土地面 积积（ （） ） 土地面土地面 积积（ （亩亩） ） 土地用土地用 途途 出出让让年限年限 （年）（年） 成交价格成交价格 （万元）（万元） 每每亩单亩单价价 （万元）（万元） 竞竞得人得人 郑州航空港区振兴路西侧 173735.2260.6居住7067600260 河南保利置业有限公司 郑州航空港区新 107 快速通道东侧 22324.233.5 商业金融 409045270 河南保利置业有限公司 新 107 快速通道东侧 34443.151.7 商业金融 4014373278 郑州天地人房地产开发有限公司 郑港三路与郑港一街交叉口 132300198.45商住7053581270 河南豫发置业置业有限公司 郑港三路与郑港三街 646200839.3居住70243376290 河南正弘置业有限公司 由以上土地交易汇总表可看出项目周边地价均在 260 万/亩以上。经过实地调研，正弘置业在项目周边以缴纳 76376 万元土地出让金并投资 16.7 亿元无偿建设 130 亩中心公园与 434 亩的安置房，从而获得 839.3 亩建设用地， 其所拿地块折合单价为 290 万/亩；豫发置业在项目周边以缴纳 20440 万元土地出让金,并投资 33141 万元（以 2300 元/平米成本计）无偿建设 14.2 万平米安置房获得 198.45 亩建设用地，其所拿地块折合单价为 270 万/亩； 因此，相对于近期周边其他成交地块，本项目宗地在区位、价格等方面具有较大优势。 中建地产项目可研 29 3.5. 港区房地港区房地产产市市场场概况概况 3.5.1. 市市场现场现状状 目前航空港区房地产市场开发起步相对较晚，但发展异常迅猛， 从 2009 年至今，港区总体开发量已达 210 万左右。正在开发建设 的项目有：裕鸿世界港、润丰悦尚、蓝天商务花园、空港森林、沃金 商业广场、山顶时代商业广场、鑫荣中央金地、港城 793 等。其主要 开发形式为：配套富士康员工高管宿舍建设（政府回购或租赁给富士 康）+商业（开发商自持销售）。 随着本土品牌实力开发企业陆续竞相进驻如：正弘置业、豫发置 业等，航空港区市场化运作项目将逐渐增多，市场日趋成熟。航空港 组团板块已初步形成，其在郑州市场甚至整个中原经济区的认知度和 认同度正不断增强，未来发展潜力巨大。 3.5.2. 产产品价格：品价格： 商商 业业： ：临街 1 层商业价格在 1600030000 元/之间。2 层 4 层内街商业 1000014000 元/之间；目前区域内商 业体量较大已售及在售商业约 75 万，由于商业体 量较大，目前价格处于一个相对稳定的发展时期，随 着航空港区的快速发展那和富士康二期扩建完成，富 士康员工将激增至 40 万人左右，商业价格将会继续 上涨。 联联排排别别墅：墅：均价 12000 元元/左右；低于郑州东区及其他板块市 均价约 33%。 花园洋房：花园洋房：均价 7800 元/左右；低于郑州东区市场均价约 35%。 小小 高高 层层： ：均价 5000 元/左右。低于郑州市区高层均价约 38%。 中建地产项目可研 30 从目前来看，港区属于新兴版块区域，其住宅和商业的价格都低 于郑州市区和周边其他版块同类产品均价的 30%以上。总体而言，区 域内宅住价格稳中有升，未来 35 年内处于一个快速上扬通道，存 在着巨大的上涨空间。 3.6. 港区未来需求及客港区未来需求及客户户群分析群分析 富士康富士康产业产业人群人群 富士康员工目前已达 18 万人，占港区总人口的 75%，预计 2013 年末员工数将达 46 万余人，富士康中高层管理者约占 20%，将成为 港区住宅置业的主力消费群，平均年龄在 23 岁的普通员工约占 70%， 将在 2-3 年后爆发大规模移民结婚刚性需求。 根据深圳等地富士康人群居住习惯，约 50%人群选择在宿舍外居 住或购房居住。 私私营营生意人群生意人群 2011 年，批发零售业收入指标同比增长 60.3 %，而社会消费品零 售总额同比增加 27.1%. 高速增长的批发零售业吸纳大量私营生意人 群前往港区经商从业。 按照个体工商业人数占非批发型城市人口比例 15-20%左右的规 律来看，2-3 年后综保区的私营生意人群将达到 10 万人以上，构成强 大的购房主体。 拆迁拆迁/行政人群行政人群 合村并城项目涉及 24 个自然村，拆迁居民共计 44292 人, 按照 安置政策及富士康租赁安置房作为员工宿舍的解决方案，将释放至 少 5 万户拆迁户的商品房购房需求。 大批省市级行政单位及大型国企的迁入，势必激发其单位职工在 中建地产项目可研 31 港区购房需求，最终成为港区住宅市场未来的重要消费客群。 投投资资型客型客户户 根据蓝翔花园和万富金街测算，港区住宅投资（简装 500 元/ 月间）年租金收益率 12%，商铺租金年收益率 16% ，远高于市区投 资收益率且收益稳定不断吸纳投资需求。 2014-2015 年，随港区基础设施、南水北调工程开通，以及富士康 产业人群稳 定区域房价还将有 30%以上的上涨空间，广阔的升值空 间吸引大量投资人潮涌入。 根据沃金商业广场等项目调研发现，综 保区内商业投资人群郑 州市