鑫英幼儿园设计项目申请报告.doc

1 鑫鑫英英幼幼儿儿园园 项项目申目申请报请报告告 2 目目 录录 1 总论总论4 1.1 项项目名称及建目名称及建设设地址地址 4 4 1.2 项项目申目申报单报单位位 4 4 1.3 报报告告编编制制单单位位 4 4 1.4 项项目研究的依据及范目研究的依据及范围围 5 5 1.5 主要工程技主要工程技术术指指标标 5 5 1.6 项项目目总总投投资资及及资资金筹措金筹措 6 6 1.7 项项目目结论结论及建及建议议 7 7 2 宏观环境分析宏观环境分析8 2.1 宏宏观观政策分析政策分析 8 8 2.2 地方宏地方宏观观政策分析政策分析 8 8 3 市场分析市场分析8 3.1 区域市区域市场场概况概况 8 8 3.2 区域市区域市场场概况及特点概况及特点 9 9 3.3 区域幼儿园状况区域幼儿园状况 9 9 3.4 项项目市目市场场定位定位 1010 4 地块状况及建设条件地块状况及建设条件11 4.1 地地块块状况分析状况分析 1111 4.2 建建设设条件条件 1111 3 5 建设方案设计建设方案设计13 5.1 规规划布局划布局 1313 5.2 建筑建筑设计设计 1313 5.3 建筑建筑单单体体结结构构设计设计 1313 5.4 给给水排水水排水 1313 5.5 电电气及防雷气及防雷设设计说计说明明 1313 5.6 通暖通暖设计设计 1414 6 环境评价环境评价16 6.1 环环境境质质量量现现状状 1616 6.2 生生态环态环境影响分析境影响分析 1616 6.3 生生态环态环境保境保护护措施措施 1616 6.4 地地质质灾害影响分析灾害影响分析 1616 6.5 水土水土保保持持 错误！未定义书签。 7 节能节能17 7.1 编编制依据制依据 1717 7.2 能源和水耗构成能源和水耗构成 1717 7.3 节节能、能、节节水措施水措施 1717 8 项目招投标项目招投标18 8.1 项项目管理目管理 1818 8.2 工程招投工程招投标标制制 1818 8.3 工程工程监监理制理制 1818 8.4 项项目建目建设进设进度安排度安排 1818 4 9 投资估算及资金筹措投资估算及资金筹措19 9.1 投投资资估算估算 1919 9.2 投投资计资计划与划与资资金筹措金筹措 1919 10 财务分析财务分析20 10.1 经济评经济评价参数价参数 2020 10.2 产产品成本分析品成本分析 2020 10.3 财务财务效益基本分析效益基本分析 2020 10.4 项项目目临临界点分析界点分析 2020 11 项目风险分析及风险防范策略项目风险分析及风险防范策略21 11.1 项项目目风险风险分析分析 2121 11.2 风险风险防范策略防范策略 2121 12 结论及建议结论及建议22 12.1 结论结论 2222 12.2 建建议议 2222 附件附件 2323 附附 件：件： 5 6 1 总论总论 1.1 项项目名称及建目名称及建设设地址地址 项目名称：鑫英幼儿园项目 项目地址：鑫英幼儿园项目拟建于长沙市芙蓉区嘉雨路与东华路附近的 杨帆小区内。 鑫英幼儿园项目北接人民法院，南靠芙蓉区政府，东临延年世嘉酒店， 西望大润发超市，即将建成的地铁口也近在咫尺，地理位置十分优越 1.2 项项目目申申报单报单位位 1.3 报报告告编编制制单单位位 编制单位：湖南力源土地房地产估价咨询有限公司 公司住所：长沙市雨花区曙光中路 009 号 001 栋第 5 层 法定代表人：徐志革 注册资本：人民币贰佰万元 资质等级：建筑乙级 资质证号：工咨乙 12220070021 发证机关：国家发展和改革委员会 联系人：刘林军 电话/传真0731-83971800 7 1.4 项项目研究的依据及范目研究的依据及范围围 1.4.1 研究依据 （1）国家发改委、建设部联合颁发的建设项目经济评价方法与参数（第 三版）； （2）房地产开发项目经济评价方法（建设部颁发）； （3）长沙市国民经济和社会发展十二五规划和长沙市城市总体规划 （2003-2020）； （4）幼儿园工作规程 （5）幼儿园建筑设计规范 （6）全日制、寄宿制幼儿园编制标准（试行） （6）委托方提供的营业执照及编制报告的委托合同等; （7）实地调研所取得的有关资料等； （8）国家有关法律法规。 1.4.2 研究范围 根据国家有关政策、规程和规范，对与项目相关的背景、建设条件、建设 方案设计、环境影响、实施方案、建设投资及经济效益等方面进行分析研究， 供申报单位和政府核准部门决策参考。 1.5 主要工程技主要工程技术术指指标标 鑫英幼儿园按照全日制幼儿园标准设定，预计设 7 个班，其中小班 2 个， 中班 2 个，大班 3 个，不设托儿所，项目总租用面积约 2248 m2。其中生活面 积 1588 m2，包括活动室和寝室各 7 间，每间面积都约为 50 m2，每个班各设一 8 个卫生间和衣帽贮藏室，卫生间每个 15 m2，衣帽贮藏室每个 9m2，小班和中班每班 设一个中型音体活动室，每个面积为 90，大班每班设个大型活动室，每 个面积为 120；服务用房 32，包括医务保健室 12，隔离室 8，晨 检室 12，医务保健室和隔离室相邻设置，与幼儿生活用房应有适当距离；供应用 房 126. 主要技术经济指标如下： 鑫英幼儿园鑫英幼儿园项项目主要技目主要技术经济术经济指指标标 序号项目名称单位数量备注 1总建筑面积m2 2248 1.1生活用房m2 1588 总共 7 个班 活动室m2 350 寝室m2 350 卫生间m2 105 衣帽贮藏室m2 63 其中 音体活动室m2 720 3 个中型 4 个小 型 1.2服务用房m2 32 医务保健室m2 12 隔离室m2 8 其中 晨检室m2 12 1.3供应用房m2 128 主副食加工间m2 45 主食库m2 15 副食库m2 15 冷藏库m2 8 配餐间m2 18 消毒间m2 12 其中 洗衣房m2 15 2走廊m2 200 宽 1.5m 3 室外共用游戏场地m2300 1.6 项项目目总总投投资资及及资资金筹措金筹措 项目总投资 601.1 万元，其中建筑安装工程费为 1.5 万元，土地费用 9 449.6 万元，建安工程费 100 万元，启动资金 50 万元。 项目总投资 601.1 万元，项目的资金来源主要来源于自由资金。 1.7 项项目目结论结论及建及建议议 （1）项目结论 经测算，项目总投资 601.10 万元，利润总额 987.65 万元（按投资回报率 8.1%计算），全部投资内部收益率 164.3%。经济效益较好，而且风险较小，是 可以投资的 （2）项目临界点分析 临界点分析分析表明当售价降低 13%,即平均售价由每人 1.5 万元降低 至 1.3 万元时,还可保持不亏损。项目收益较。 10 2 宏观环境宏观环境分析分析 2.1 宏宏观观政策分析政策分析 2.2 地方宏地方宏观观政策分析政策分析 3 市场分析市场分析 3.1 区域市区域市场场概况概况 扬帆社区位于嘉雨路以东，古曲路以西，人民路以北，马王堆新合农科 村小区以南，在那个面积 0.26 平方公里，有常住人口 3600 余户，11000 余人， 流动人口 8000 余人，芙蓉区人民法院，芙蓉区工商行政管理局坐落其中，也 是东屯路街道办事处办公所在地辖区内有源农场统筹统安的拆迁安置房 80 懂，东南雅苑 2 栋，世嘉国际华城一、二期商品房 20 栋共计 108 栋，还有一 栋高层电梯安置房待建。小区内先后引进了电动车市场、金苹果市场，世嘉 延年大酒店、新长福酒楼等名牌企业，集商业、餐饮、购物、休闲为一体的现 11 代化宜居生活小区 3.2 区域市区域市场场概况概况及特点及特点 建设高档幼儿园选择好的地理区间尤其重要，扬帆社区位于嘉雨路以东， 古曲路以西，人民路以北，马王堆新合农科村小区以南，在那个面积 0.26 平 方公里，有常住人口 3600 余户，11000 余人，流动人口 8000 余人，总人口 19000 余人，去除其中 10%老年人，剩下的按三口之家计算，儿童总数就是 5700 余人，婴幼儿占 1300 余人。 3.3 区域幼儿园状况区域幼儿园状况 扬帆小区有三家幼儿园，扬帆中心幼儿园：四个班，人说在 100 人左右， 人之初幼儿园，四个班，人数 110 人左右，高岭幼儿园，三个班，人数 50 人左 右，所以未入学婴幼儿还有 1040 人左右，幼儿园任然奇缺，特别是高档幼儿 园。 12 3.4 项项目市目市场场定位定位 3.4.1 项目市场定位分析 3.4.1.1 定位因子构成 市场定位一般根据市场现状、发展趋势、周边环境、地块建设条件、地块 竞争状况与消费者特征和开发商资金实力共同决定。 3.4.1.2 定位因子关系 3.4.1.3 定位因子分析 扬帆社区位于嘉雨路以东，古曲路以西，人民路以北，马王堆新合农科 村小区以南，在那个面积 0.26 平方公里，有常住人口 3600 余户，11000 余人， 流动人口 8000 余人，总人口 19000 余人，去除其中 10%老年人，剩下的按三 口之家计算，儿童总数就是 5700 余人，婴幼儿占 1300 余人，据调查，扬帆小 区有三家幼儿园：扬帆中心幼儿园：四个班，人数在 100 人左右，人之初幼儿 园，四个班，人数 110 人左右，高岭幼儿园，三个班，人数 50 人左右，所以未 入学婴幼儿还有 1040 人左右。而且此三家都不属高档幼儿园，因此如果在此 地建一个高档幼儿园，需求量会很大。 3.4.2 市场定位 本项目为中高档幼儿园 本项目高层产品的客户群为：区域内高校教师，公务员，拆迁户，周边生 意人等有固定收入的人群。 13 4 地块状况及建设条件地块状况及建设条件 4.1 地地块块状况分析状况分析 4.1.1 地理位置条件 项目位于长沙市芙蓉区嘉雨路与东华路的交界处，位于杨帆小区内。 项目北接人民法院，南靠芙蓉区政府，东临延年世嘉酒店，西望大润发 超市，即将建成的地铁口也近在咫尺，地理位置十分优越 因此项目所在区域位于城市繁花地带，人口基数大，流动量也很大，经 济地理位置优越，生源较好。 4.1.2 地块现状（地貌）分析 4.2 建建设设条件条件 4.2.1 自然条件 1、芙蓉区概貌 2、地质条件 14 3、气候条件 4.2.2 抗震设防 根据国震发(1992)160 号文件，按国家地震局编制的中国地震烈度分区 图(1990)(50 年超越概率 10)的划分，芙蓉区地震基本烈度为 6 度，按 6 度 设防。 4.2.3 交通 本项目拟建于长沙市芙蓉区嘉雨路与东华路交叉口，北接人民法院，南 靠芙蓉区政府，东临延年世嘉酒店，西望大润发超市，即将建成的地铁口也 近在咫尺，许多公交站点都在附近，交通十分便利。 。 4.2.4 通讯 拟建项目位于芙蓉区政府所在地，所有通讯设施包括有线电视等均已到 达项目所在地。 4.2.5 电力 可以确保项目建设和运营期间的电力供应。 4.2.6 给排水设施 供水可靠。 15 5 建设方案建设方案设计设计 5.1 规规划布局划布局 5.2 建筑建筑设计设计 5.2.1 设计依据 5.2.2 设计理念 5.2.3 规划设计原则 5.3 建筑建筑单单体体结结构构设计设计 5.4 给给水排水水排水 5.5 电电气及防雷气及防雷设计说设计说明明 5.5.1 设计依据和范围 5.5.2 供变配电系统： 5.5.3 照明： 16 1照度标准 2应急照明 5.5.4防雷接地系统 5.5.5 弱电设计 1安保监控、摄像监视系统 2火灾自动报警和联动灭火系统： 5.5.5 综合布线系统： 设计说明： 5.6 通暖通暖设计设计 5.6.1 设计内容 ； 5.6.2 设计依据 5.6.3 通风系统 17 5.6.4 防排烟设计 5.6.5 中央空调系统的设计 5.6.6 人防通风系统的设计 5.6.7 环保与节能 18 6 环境环境评价评价 6.1 环环境境质质量量现现状状 6.2 生生态环态环境影响分析境影响分析 一、建设期主要污染源和主要污染物 二、营运期主要污染源和主要污染物 6.3 生生态环态环境保境保护护措施措施 6.4 地地质质灾害影响分析灾害影响分析 19 7 节能节能 7.1 编编制依据制依据 7.2 能源和水耗构成能源和水耗构成 7.3 节节能、能、节节水措施水措施 20 8 项目招投标项目招投标 8.1 项项目管理目管理 8.2 工程招投工程招投标标制制 8.3 工程工程监监理制理制 8.4 项项目建目建设进设进度安排度安排 21 9 投资估算及资金筹措投资估算及资金筹措 9.1 投投资资估算估算 经估算，本项目总投资为 601.1 万元，说明如下： （1）土地租用费用按 2000 元每平米估算，项目总租用面积 2248， ，合计 总投资费用 449.6 万元。 （2）前期工程费 项目前期工程费包括可研、规划、设计费、水文地质勘探费、土地平整费 用，前期工程费用按建筑安装工程费的 1.5%估算，共计 1.5 万元。 （3）建筑安装工程费 预计建安工程费约为 100 万元 （4）启动资金 预计启动资金为 50 万元 9.2 投投资计资计划与划与资资金筹措金筹措 22 10 财务分析财务分析 10.1 经济评经济评价参数价参数 （1）本项目自建成后，其中小班 202