北京豪宅地产项目高层营销策划方案.ppt

城市别墅 城市别墅不仅是一种建筑形式 ，更是一种生活形态，即城市 别墅是一个从城市中心到远郊 是一个中间过度地段特定的产 品。 与城市豪宅相比，城市别墅能 更多地占有自然资源，享有更 多更多的绿色与景观环境。相 比郊区别墅，城市别墅能享受 更多的城市便利。城市别墅聚 合了城市和别墅的特质，成为 城市精英的专属。 cbd向东，8英里， 半张cd的时间，切换繁华与静谧。 无干扰服务 保姆出入及服务动线安排在最集中同 时又不对主人造成干扰的餐房位置， 服务周到及时的同时毫不打乱主人生 活。 主人套 超大面宽卧室、衣帽间、风景浴室， 打造奢适休憩空间； 中西餐厨 密闭中厨隔绝油烟，开敞西厨让美食 也变为美景； 台地庭园 庭园层的内庭园与首层的花园形成错 落的情趣风景，让每一层都有不同的 视觉风景； 双首层设计 庭园层车库直接入户，一层电梯与花 园均可入户，两层都变成了首层； 景观环绕设计 楼前楼后是自家庭园和楼间绿化，侧 面是楼间景观带精心的开窗设计让主 人不错过景观的每一次变化 奢适体验 庭园层的私家会所空间，可随心满足 影音、收藏、读书、品茗、健身等各 种兴趣爱好，吹拔空间体现尊贵感觉 ； 无干扰服务 保姆出入及服务动线安排在最集中同时又不对主人造成干扰的餐房位置， 服务周到及时的同时毫不打乱主人生活 主人套 书房、超大面宽卧室、衣帽间、风景浴室，打造奢适休憩空间 中西餐厨 密闭中厨隔绝油烟，开敞西厨让美食也变为美景 阳光生活 楼前楼后是自家庭园和楼间绿化，精心的开窗设计让主人不错过景观的每 一次变化，主次客三大卧室及起居厅完全向阳，无与伦比的阳光美景生活 连廊阳台设计 南向最佳的采光及景观位置又特别设计了连廊阳台 与美景与阳光没有距离 景观环绕设计 三面采光、三面景观，楼前楼后是楼间绿化，侧面是楼间景观带， 精心的开窗设计让主人不错过景观的每一次变化 奢适体验 一梯一户，尊贵奢适，餐厅与起居厅相连，形成80平米的家庭交流空间， 大家风范自然天成；特别设计的家庭厅让家人有了更多的娱乐交流空间 四室三厅双厨三卫 无干扰服务： 保姆出入及服务动线安排在最集中同时又不对主人造成干扰的餐房位置， 服务周到及时的同时毫不打乱主人生活 主人套： 书房、超大面宽卧室、衣帽间、风景浴室，打造奢适休憩空间 中西餐厨： 密闭中厨隔绝油烟，开敞西厨让美食也变为美景； 阳光生活： 楼前楼后是自家庭园和楼间绿化，精心的开窗设计让主人不错过景观的每一次变化， 主次客三大卧室及起居厅完全向阳，无与伦比的阳光美景色生活 花架、转角露台设计： 南向最佳的采光及景观位置设计了花架露台，花香美景入梦里； 侧面餐厨空间又特别设计了转角露台，树影香风入味中； 景观环绕设计： 三面采光、三面景观，楼前楼后是楼间绿化，侧面是楼间景观带， 精心的开窗设计让主人不错过景观的每一次变化； 奢适体验： 一梯一户，尊贵奢适，餐厅与起居厅相连，形成80平米的家庭交流空间， 大家风范自然天成；特别设计的家庭厅让家人有了更多的娱乐交流空间； 空中花园： 宽广平整的露台自然分成三个空间，孩童的娱乐空间，坡屋顶、老虎窗，童真的梦想， 空中花园区“花架”与顶层入园部分的花花世界；南向宽阔的部分，是聚会摩登场； bbq、鸡尾酒会，这里是社交主场。 三室两厅双厨三卫 主人套： 景观书房、超大面宽卧室、衣帽间、风景浴 室，打造奢适休憩空间； 中西餐厨： 密闭中厨隔绝油烟，开敞西厨让美食也变为 美景； 阳光生活： 绝对罕有的主次客三大卧室完全向阳，无与 伦比的阳光美景生活； 河景起居厅设计： 东侧果岭水岸，不可复制的极致自然美景， 转角外飘窗、观景阳台让阳光与美景在此驻 足； 景观环绕设计： 三面采光、三面景观，楼前楼后皆是景观， 精心的开窗设计让主人不错过景观的每一次 变化； 奢适体验：餐厅与起居厅相连，形成近50平 米的家庭交流空间，大家风范自然天成； 介绍完毕，感谢聆听！ 本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。 * 豪宅会所专题分享 在物业发展建议阶段，我们经常会深刻感受： 会所已成为支撑豪宅客户特定生活模式的必备设施； 但对于会所，开发商又爱又恨，爱是因为它带来的高 价值，恨是因为它的经营难题； 现在，看起来，会所更像是一种奢侈品； 同时，我们常常会遇到这样的问题： 为了与豪宅身份匹配，一味地堆砌“豪”，我们很兴 奋； 开发商考虑到运营难题，一再删减会所的功能，或固 执地拒绝建会所，我们很苦恼； 客户未必明白自己的真正需求，开发商仍然在延用高 档大盘会所的手法来操作豪宅会所，我们很迷茫； 我们为什么研究会所？ 开发商：经营问题成为顾虑的焦点： 厦门会所100%亏损； 广州会所约90%亏损； 深圳会所约84%亏损； 北京会所约60%亏损； 香港会所约20%亏损 顾问公司：缺乏经营意识，按会所档次穷举会所功能，开发商自行取舍： 功能设置无经营意识； 功能设置只考虑高档，但少考虑可落实性； 对金钥匙等专业公司笃信； 国内豪宅会所的现状 本报告是严格保密的。 目前国内会所普遍处于亏损状态的原因 n会所的定位、功能、经营模式十分模糊 大部分会所在设计之初完全是迫于无奈，许多项目在入住以后，开发商还拿不 出会所的运营方案；会所仅仅成了一种摆设而已 n销售期与实际使用期的客户需求不一致 功能设置期 销售期 n功能配置上满足了客户需求，但并没有在使用习惯上满足客户需求 出现需求与使用差异说明某些科目的设置存在欠缺，从而抑制了业主使用。 l设计欠缺，场地小、通风换气条件差、设备不合理等； l规划布局不合理，没有注意连带活动之间关系； l儿童活动场地没有成人休息座椅； l咖啡、阅览、桌球等混在一起 雅颂居：会所做中餐油烟噪音 污染大，多次投诉仍无人处理 ，无业主业委会 失败会所特征 香蜜湖1号，客户买房前对会 所较为关心，但真正入住后少 有人问津 满足客户优 越感和开发 商形象 满足客户 使用需求 满足客户优 越感和开发 商形象 满足客户 使用需求 那么， 我们如何推动开发商建会所？ 又如何解除开发商会所建成后能 否成功运营的疑虑？ 本报告是严格保密的。 如何推动开发商建会所？如何让开发商与会所 热恋？ 国贸坚持不建会 所，熊总称“我 可以给会所贴3年 钱，但3年后呢？ 我们安排国贸考察北京 、深圳一线城市豪宅， 但国内会所成功寥寥， 对国贸影响不大 我们系统研究国内 豪宅会所4大模式， 与国贸最终确定会 所类型，国贸同意 2008年1月2008年2月2007年12月 物业发展建议汇报终稿汇报规划设计讨论会 进而安排国贸考察 香港贝沙湾、浅水 湾、阳明山庄等豪 宅，考察后，国贸 当即同意建会所 国贸天域会所的一波三折 p坚持会所的重要性； p动用公司资源； p用案例说话 如何推动开发商 本报告是严格保密的。 如何使开发商与会所结婚生子（成功运营）？ 面对开发商如何运营的疑虑，我们不明白 对会所我们不专业，去访谈专业物业公司，考察成功案例 总结成功会所的规律，找准我们会所所处的位置 本报告是严格保密的。 国内豪宅会所成功经营4大模式 本报告是严格保密的。 国内成功会所典型案例 会所盈利状况 天琴湾会所 1层用于展示，2层为茶室，3层以上为酒楼，五星级装修，对外经营，其中虽虽然常住业业主不多 ，但茶室生意不错错。万科接手之前，其酒店多接待杭钢内部客户，对内200多的价格，对 外1000多元的价格 成都金林半岛岛 0304年，金林半岛以1.8万元单价入市（当时成都市面豪宅均价1.2万元），金林半岛会所体 量3000平方米，前期投入大，香港团队全面打造，定位较乱，做成了小而全的会所，经营 情况不理想，后来香港合作单位建议会所功能聚焦，以服务务女人为为主，引进法国高端品牌 spa、红酒屋、雪茄坊。23层spa房受欢迎，但红酒屋雪茄坊很少有人消费。经营场 所 对外开放，但采用办卡的形式设置门槛，最高白金卡年费10万 后海天骄华骄华 庭 会所引进进深圳罗罗伯特管家顾问顾问 有限公司，为业主提供专享服务，如按照业主需求为业主家庭 party提供服务、身穿燕尾服为业主提供机场接送等，但客户业务 量较少，每月最多2-3次 。 瑜伽房对对外开放，成功运营营 金地香蜜山 会所以运动为动为 主题题，包括瑜珈、游泳、健身等，对外开放，另还引进华润 超市。 提供美容、形象顾问，由物业公司联络。 招商海月 会所外包，2层层整层层包给给李云迪老师师，设钢设钢 琴中心，招商收取租金、管理费，业主反响较好。 会所设设麻将房，既可以娱乐娱乐 ，又不影响家里人休息，较较受业业主欢欢迎，非常火爆，每晚赢赢利1000 元，后来物业业更换为换为 自动动麻将，由此可以看出业业主对传统对传统 休闲项闲项 目还还是比较较青睐睐； 此外，会所还设舞蹈室，开寒假、暑假班，经营情况良好 万科金域蓝蓝湾 会所美容、spa等包给给法国品牌思妍丽丽，由思妍丽包会所12层，定期交租金 本报告是严格保密的。 国内豪宅会所成功经营4大模式 酒店式的开 放经营模式 大而精的俱 乐部模式 广州珠江帝景 北京棕榈泉 国际公寓 大而专的封 闭经营模式 深圳招商海 月花园 小而精的半封 闭经营模式 成都金林半岛 特殊模式 常规模式 成功会所特征 本报告是严格保密的。 大而精的俱乐部模式 本报告是严格保密的。 大而精的俱乐部模式棕榈泉13,000 平米 五星级豪华俱乐部式会所 项项目 区 位 北京外三环朝阳公园南 侧，北临亚洲最大的 城市公园朝阳公园 及郡王府公园，南近 风景秀丽的红领巾公 园 项项目 参 数 占地近7万平方米，总 建筑面积32万平方米 的，有11栋3133 层板式塔楼，约1100 户 物管 费费 用 5.60元/平方米月 项项目 均 价 35000元/平方米（最终 市价） 13000平方米超五星级豪华会所 会所功能档次定位棕榈泉国际会所定位为集餐饮与健身 为一体的高级私人俱乐部 会所对外经营许多国内外知名企业家和各界精英都欣然 加入棕榈泉国际俱乐部，并将其作为宴请宾朋、商务酬酢的 最佳选择。 入会方式面对社会高层个人、公司，以经济实力为门槛 ，棕榈泉国际公寓业主可享受相应折扣， 个人入会费 usd12,000。 本报告是严格保密的。 会所主要功能设施集中于高规格的健身保 健和餐饮会议 l俱乐部有七个不同大小的贵宾厅房及会 议室以及一个拥有全部先进设备的宴会厅 俱乐部可承接从两个人到多至 200人 的活动。 l正宗的港式粤菜由香港名厨 施辉 先生主 理，搜罗世界美食西餐及东南亚特色佳肴 a健身休闲设施 l55 米长，700多平方米的全天候阳光天 然温泉游泳池 l全套美国名牌健身器材 nautilus ，装 备精良的器械房，健身操室，乒乓球， 台球、按摩池，桑拿，蒸汽浴，会员活 动室。 l3,000 平方米的温泉水疗纤体美容 spa b餐饮会议设施 c其它设施 l红酒雪茄吧 l大堂吧台 提供私人健身教练及保健顾问服务 提供宴会订制和私房菜上门服务 本报告是严格保密的。 经营状况及启示专业机构管理，俱乐部会 员制独立经营，特色收费类项目为盈利主体 专业机构管理棕榈泉国际俱乐部由香港裕汇国际集团管理。香 港裕汇国际集团是中国最大的，具有丰富经验的以开发和管理高档 房地产、写字楼以及俱乐部的国际集团之一。 俱乐部式经营俱乐部式经营扩大社会高端客户群体，提供最佳的私人化服务扩大社会高端客户群体，提供最佳的私人化服务 和社交联谊环境。和社交联谊环境。 收费项目 特色 活动 年费 l会员入会需缴纳一定数量年 费作为进入性门槛，同时享受 部分免费项目和折扣优惠 l日常重点特色活动以收费的 形式经营，为主要盈利方式 l定期举办特色活动，并通知 会员自行选择，免费或收费活 动均有，阶段性增加消费频次 经营方式独立核算，经营成本不摊入物管费用 基础类收入 主体类收入 刺激类收入 本报告是严格保密的。 酒店式的开放经营模式 本报告是严格保密的。 独立酒店式的经营模式广州珠江帝景（酒 店） 项项目 区 位 广州海珠区，广州大道 以东新领事馆东侧 项项目 参 数 占地65万平方米，总建 筑面积87万 平方米 的大社区 物管 费费 用 2.80元/平方米月 项项目 均 价 25000元/平方米 投资逾2亿、占地超3万平方米的超大型酒店式会所 功能档次定位广州首个超大型酒店 式豪华会所 独立酒店式经营完全酒店式经营， 提供国际化商务、餐饮、住宿、康体全 线尊贵服务 管理方式由合生国际酒店管理有限 公司管理 ，完全独立酒店式经营 本报告是严格保密的。 酒店由专业公司独立经营，会所运营依托酒店 合生国际际酒店管理（集团团）有限公司旗下管理 客房及配套 设设施 100间/套豪华客房，均拥有独立阳台、豪华卫生间和全知 智能化的房间控制系统 餐饮饮 中西式餐饮、商旅吧、富豪会雪茄红酒吧，欧陆式闲雅情调 及特色商务套餐、为商务洽淡、会议聚餐的客人提供 小时送餐服务 会议议 能容纳近230人的多功能会议中心，拥有先进的智能化会议 系统，以相配合你的各种需要 康乐乐中心 大型spa水疗疗中心、设设施齐齐全的康乐乐中心、大型的室内恒温 泳池、国际标际标准的室内多功能球场场、羽毛球馆馆、壁球馆馆 、乒乓乒乓球馆馆、桌球馆馆和棋牌室 其他 开放式商务中心、名店廊、精品店、书店、花店、礼宾车队 、室内过百车位停车场、衣物洗烫、美容美发、旅游 配备票务等一应俱全 l依托海珠区使馆附近成 熟的商务环境，酒店经 营良好 l业主只享有康体方面的 优惠 本报告是严格保密的。 大而专的封闭经营模式 本报告是严格保密的。 大而专的开放经营模式海月花园7000平 方米社区会所 项项目 区 位 南山区蛇口后海大道东 侧 项项目 参 数 占地85610.70 平方米 ，总建筑面积 129706.00 平方米的 大社区 物管 费费 用 3.2元/平方米月 项项目 均 价 4800-6800元/平方米（ 2004年） 7000平方米社区会所深圳成功经营典范 功能档次定位高档社区会所 半封闭式经营服务社区，针对海月 业主开放，业主可携友同往，外来人员 不能自行进入。 管理方式部分成本摊入物管费用， 大部分以收费形式经营 本报告是严格保密的。 会所功能设施以满足社区居民基本需求为主， 内容逐渐聚焦 健身房、舞蹈 教室、桑拿、 保健室、儿童 阅览室、西餐 厅、棋牌室， 室外泳池。 健身房、室内 篮球场、羽毛 球场地等运动 类为主，项目 最多，面积较 大。 以恒温泳池为 主，直径25m 半圆形池，水 深1.1-2m。增 加棋牌室，全 部更换为自动 麻将桌。 一期会所设施二期会所设施二期会所设施 一期会所大而 全，经营不十 分成功 二期集中于体 育设施，为业 主喜好项目 三期增加业主 需求旺盛的棋 牌室 本报告是严格保密的。 经营状况外包为主，结合自营，深入挖掘 居民日常需求 外包 经营策略灵活自营 n音乐教室2层整层包给 李云迪的老师但昭义，设钢 琴中心，招商收取租金、管 理费，业主反响较好。 n其它课程班舞蹈室，开 寒假、暑假班，经营情况良 好 n麻将房生意非常火爆， 每晚盈利1000元，后来物业 增加房间，并更换为自动麻 将，既可以娱乐，又不影响 家里人休息，较受业主欢迎 ； n健身房如设置羽毛球、 篮球场等深圳人喜爱的运动 项目，使用频率高 主要 盈利项目 针对少年儿童教育需求针对成人文化娱乐需求 本报告是严格保密的。 大而专的半封闭经营模式香港阳明山庄会 所，香港时间最早，功能最全的顶级豪宅会所 功能档次定位高档社区会 所，香港最早、功能最全的豪 宅会所 半封闭式经营服务社区， 针对阳明山庄业主开放，业主 可携友同往，外来人员不能自 行进入。 管理方式部分成本摊入物 管费用，大部分以收费形式经 营 接待处 健身中心 儿童游乐室 室外泳池 罗马恒温泳池 兰花游泳池 茶馆 大堂酒吧 中餐厅 卡拉ok酒廊 西餐厅 野外烧烤 婚宴厅 本报告是严格保密的。 大堂 餐厅及酒吧 宴会服务 康乐部 自动取款机、超 市、停车场入口 室外泳池 网球场 兰花泳池 滑板场 溜冰场 户外游乐场 小型足球 场 篮球场 高尔夫练习场 保安部（24小时） 物业管理处 洗衣店 柏基国际幼稚园 阳明山庄会所分室内、室外部分，充分利用空间，将各种功能做到极致 阳明山庄会所外部功能设置 本报告是严格保密的。 3层健身房 艺教室篮球场攀石场壁球室舞蹈室 儿童游乐室（适 合410岁） 儿童游乐室（适 合04岁） 桑拿室 罗马泳池 蒸汽浴室 美式壁 球室及 小型羽 毛球场 桑拿室乒乓球室 舞蹈室 太阳灯 照射床 品味廊 漩涡水 流浴池 桑拿室 接待处及健怡坊 漩涡水 流浴池 绿洲游泳池 儿童戏水池 阳明山庄会所内部功能设置 阳明山庄会所除满足日常运动需求外，会所功能多为女主人和小朋友（分年龄段）设置 本报告是严格保密的。 香港豪宅会所内外有别，会所业主分摊成本，享 受部分免费服务；部分采取会员制对外经营 香港楼盘会所多以“开发商自办” 和“会员制”经营最为普遍。前者多为“豪 宅”，即通过业主分摊成本享受部分免费服务的只对内开放；第二种“会员制 ”的特点是，外包给有经验的经济机构进行独立经营和管理，以会员制消费的 形式对外经营。 l内部会所业主分摊成本，享受部分免费服务（案例：阳明山庄） 和黄的博艺会、深海湾游船会、西贡高尔夫球会、山顶会馆等费用主要由别墅 社区业主分摊，经营起来比较轻松。从名称上看，这些会所有着自己的明显特 色，不仅提供高水平的服务和享受，重要的是提供一个高层人士互相交流的平 台和氛围。“这才是别墅会所的本质功能。”如香港的阳明山庄，针对高级人 士互相交流的愿望，推出的早上网球咖啡服务，会员一起晨练，然后一起边喝 咖啡边交流，业主自然愿意分摊费用。 l对外经营的会所（案例：柏景湾） 在建立之前都经过了严格的市场调研，根据市场需求来确定内容和规模，而且 会所经常主动组织活动，这在内地的会所均较为少用。同时，对外经营的别墅 会所的经营内容主要是针对使用频率高、消费力强的别墅男主人的配偶和子女 。比如香港一别墅会所便引进了针对女士的泰国高级水疗、按摩、美容服务， 需要提前7天预定，从来不缺消费；柏景湾针对儿童的游泳班给父母介绍国外 先进的育儿知识，口碑极佳，参加者常年需要排队。 柏景湾 阳明山庄 本报告是严格保密的。 小而精的半封闭经营模式 本报告是严格保密的。 小而精的半封闭经营模式金林半岛3000 平方米 顶级会所 项项目 区 位 青羊区浣花溪风景区半 草堂路万树园侧 项项目 参 数 占地面积93338平方米 ，建筑面积80000平 方米，299户 物管 费费 用 3元/平方米月 项项目 均 价 18000元/平方米（别墅 ） 半岛会3000平方米成都顶级纯别墅社区会所 功能档次定位高档别墅社区会所匹 配成都最贵楼盘 半封闭式经营经营场所对外开放， 但采用办卡的形式设置门槛，最高白金 卡年费10万； 管理方式与物管完全独立分开经营 管理 本报告是严格保密的。 以女人为主题的精准设施定位，同时提升项目 的整体档次和盈利能力 前期定位较乱，做成小而全的会所，投入巨大但经营情况不理想 调整 调整后会所功能聚焦以服务女人为主， 引进法国高端品牌spa，23层作为spa房 ，大受女性客户欢迎 红酒屋、雪茄坊等会所特别项目由于成都整体客户层次问题很 少有人消费 其它常规项目如咖啡吧等受到spa的带动效用，盈利能力提高 本报告是严格保密的。 常规活动的效果不错，资源整合花小钱办大事 会所举办的特色主题活动（如红酒品鉴、论坛等）业主反响不大 ，仅有加拿大卡通电影节收到小朋友们的欢迎，相对成功。 物业组织的中秋晚会等常规活动反而受到业主欢迎，基本做到每 月有活动。 特色活动 效果不佳 常规活动 客户认可 vsvs 成都衣食住行、吃喝 玩乐的顶级资源均整 合入会员外部权益， 凭会员卡优惠，开发 商还可以从中分成得 利。 外部资源整合 本报告是严格保密的。 4大模式的适应性kpi 本报告是严格保密的。 豪宅会所4大模式kpi 会所模式档次定位运营营方式盈利模式适应应性条件案例 大而精的俱 乐乐部模 式 集餐饮与健身为 一体的高级 私人俱乐部 l俱乐乐部式经经 营营 l独立核算， 经营成本不 摊入物管费 用 年费费作为进入性门 槛，同时享受部分 免费项目 重点项项目为主要盈 利点 定期举办特色活动动 ，阶段性增加消费 频次 l城市圈层层文化成熟 ，甚至有独立俱乐 部形式出现，上流 社会有聚集活动动的 倾倾向 l具有特殊资资源的 项项目，如高尔夫等 北京棕榈 泉国 际公 寓 酒店式的开 放经营经营 模式 大型酒店式豪华 会所，提供 国际化商务 、餐饮、住 宿、康体全 线尊贵服务 完全酒店式经营经营 ，对对管理方 提出较较高要 求 酒店由专业公司独立经 营，会所运营依托 酒店 l项项目所在地适于休 闲闲度假或商务务中 心区，有酒店需求 ； l企业业集团团有实实力 和能力运作 广州珠江 帝景 大而专专的封 闭经闭经 营营模式 大型高档社区会 所 l半封闭闭式运 营营 l部分成本摊 入物管费用 ，大部分以 收费形式经 营 外包为主，结合自营， 基本对内经营即可 满足盈利需求 社区规规模大，自有常住 人口多，客户基数 大，基本对对内经经 营营即可满满足盈利 需求 深圳海月 花园 香港阳明 山庄 小而精的半 封闭经闭经 营营模式 以集中满足核心 群体需求为 主的小型高 档社区会所 l半封闭闭式运 营营 l与物管完全 独立分开经 营管理 外包为主，结合自营 经营场 所对外开放，但 采用办卡的形式设 置门槛 适应应性强，一般豪宅均 可采用，体现档次 的同时，降低运 营的风险 成都金林 半岛 本报告是严格保密的。 具体项目，按城市层级、开发商实力、楼盘档 次选择适当模式 具体项目选择适当模式： l城市层级； l开发商实力； l楼盘档次 大而专的封闭经营模 式、小而精的半封闭 经营模式是豪宅会所 选择最多的两大模式 ，其中后者适应性更 强。 本报告是严格保密的。 豪宅会所成功运营的共同因素 本报告是严格保密的。 豪宅会所成功运营的共同因素 会所功能设置锁定消费者需求 女主人和小朋友是会所需要满足 的核心人群 重点项目品牌嫁接，实现开发商、 品牌运营商、会所管理方三赢 将会所部分功能费用适当加入物管费中，以保证 部分免费项目，并对付费项目起到连带推动作用 多种收费模式品牌嫁接功能设置消费者需求 本报告是严格保密的。 会所重点满足核心消费群：女主人和小朋友 针对小孩的消费项目 为小孩花钱是当今家庭的 最大支出 n香港柏景湾：针对儿童的 游泳班给父母介绍国外先 进的育儿知识，口碑极佳 ，参加者常年需要排队 针对女人的消费项目 女人有闲，重保养，经常 性支出巨大 n成都金林半岛：针对女人 的法国主题spa 国贸天域会 所女主人和 小朋友功能 设置 本报告是严格保密的。 重点项目以品牌嫁接的模式外包，品牌嫁接是 会所经营的重要趋势 国内楼盘会所品牌嫁接： l万科北方楼盘：健身较多 包给一兆韦德健身中心； l万科金域蓝湾：会所美容 、spa等包给法国品牌思妍 丽； l华侨城：整合丹桂轩等小 众餐饮品牌 l星河丹堤：引入中航健身 会 l招商海月：2层整层包给李 云迪的老师但昭义 ，设名人 钢琴中心 l北京棕榈泉：整体由香港 酒店投资管理集团经营 附件附目前国内典型的品牌运营商名单 本报告是严格保密的。 品牌嫁接后，开发商、品牌运营商、会所管理 方实现三赢 l会所各功能体量设置，由 专业公司提前介入确定 开发商 品牌运营商 会所管理方 l收租金 l或直接参与分成 l与开发商独立 开，单独承担责 任和盈亏 l部分设施招商 l或整体打包托管 l会所管理方为物业公司还 是酒店？ l充分挖掘自身及区域资源 ，与会所实现互补 国贸天 域生活 手册 三赢需注意的3个问题： 本报告是严格保密的。 会所经营多重收费相结合，控制物管费用，减 少摊入的会所年费，降低客户抗性 收 费费 形 式 收费费内容会员员及业业 主权权益 收费费方 年 费费 以入会的 方式收 取固定 费用， 对外设 置门槛 业主可以 降低或 免除年 费，部 分年费 以消费 形式返 还，部 分享受 免费 会所经 营单 位 特殊 项项 目 收 费费 如健身保 健等特 殊项目 的单独 收费 业主（会 员）分 级享受 折扣 外包方 为主 ，少数 自营 项目 活 动动 收 费费 按照活动 的内容 制定收 费标准 可自行选 择参加 或不参 加 外包单 独收 费， 自营 常规 活动 免费 外部 收 益 提 成 会员指定 消费， 与外部 资源协 商提成 享受打折 及订制 服务优 惠 会所经 营单 位 会所经营多重收费结合，避免一项独大，刺激会员消费 主体类收入 基础类收入 刺激类收入 拓展类收入 控制物管费用，减少摊入的会所年费，降低客户抗性 全国典型豪宅物 管费费用 厦门门豪宅物管费费 用 北京棕榈泉5.6元/平方米月建发爱 琴海6元/平方米月 招商海月花园3.2元/平方米月五缘湾1号2.9元/平方米月，无会所 成都金林半岛3元/平方米月东方高尔夫3.4元/平方米月 深圳万科金域蓝湾3.95元/平方米月海峡国际社区公寓3.8元，会所单独收费 广州云顶至尊预计 4元/平方米月 l内地豪宅客户群体也对 物管费敏感，如爱琴海6 元/平方米月客户抗性极 大 l香港将会所费用嫁接到 物管费的做法在内地不适 用，香港有法律保障 本报告是严格保密的。 以重点项目作为会所的经营引爆点，免费与付 费项目相结合，带动其它经营项目的消费 咖啡吧 健身功能 恒温泳池 带动带动 spa 瑜伽馆 健身房 恒温泳池免费 开放，对其他 付费项目起到 带动作用 将会所部分功能费用适当加入物管 费中，实现部分免费项目： 保证会所档次； 吸引客户消费付费项目，并起到 连带经营作用 顶级艺术馆 免费保证会 所高档次 免 费 本报告是严格保密的。 一些体会 会所设置不单是豪宅的锦上添花，而是有力支撑豪宅高价值和高价格的 必备设施； 豪宅因地域、文化、项目不同，因“豪”的程度各不相同，故会所设置首 要考虑的，不是不切实际的“豪”的功能堆砌，也不单是市调时客户的