珠海市赛车场地块项目建议书.docx

珠海市赛车场地块项目建议书磐城房地产开发有限公司二一四年五月九日目录一、项目发展依据及概况5二、土地基本情况61、土地自然情况62、城市发展规划与宗地的关系及对项目开发的影响83、土地市场94、土地综合分析9三、城市及区域市场分析111、城市宏观经济环境分析111.1地区生产总值111.2固定资产投资121.3人口情况131.4收入和消费132、区域宏观经济环境分析132.1地区生产总值142.2房地产资产投资142.3人口情况142.4收入和消费143、城市房地产市场发展概述153.1珠海市土地市场概述153.2珠海市商品房市场概述174、区域房地产市场发展概述194.1香洲区板块土地市场概述194.2香洲区板块商品房市场概述195、宗地周边区域市场研究206、市场分析结论23四、项目定位241、项目整体定位241.1品类定位241.2市场定位241.3客户定位242、规划布局分析263、产品定位274、开发及销售计划274.1开发思路274.2定价依据274.3年度建设计划284.4销售计划294.5项目定位总结30五、经济测算311、成本构成311.1规划方案321.2土地费用341.3前期费用341.4建安成本351.5管理费用351.6营销费用361.7税费362、三项费用及税金363、销售价格374、分期开发、销售375、项目年度利润情况396、资金来源与利用406.1投资计划406.2资金计划427、测算结论43六、项目swot分析451、优势（strengths）452、劣势（weakness）453、机会（opportunity）464、挑战（threats）46七、项目发展建议471、总结472、建议473、当前工作进展及下一步工作计划48一、项目发展依据及概况赛车场地块位于珠海市高新区，位于科技一路北，留诗路西，毗邻珠海市国际赛车场，随着许多高新技术企业的进驻，区域的升值能力较高。项目地块东临留诗路，南临科技一路，占地面积84000。2014年4月25日，磐城房地产开发公司通过招拍挂形式取得赛车场地块。根据对项目地块的区域环境、土地特征等各项因素的综合分析，将该项目定位为磐城地产旗下产品的“城市郊区中高档大盘项目”，产品主要包括中高层住宅、商业物业、车位、地下车库等，满足不同年龄区间、购房动机、置业状态、家庭结构的客户需求，主力产品为面向中产阶级首置及改善型住宅。该项目总投资约17.85亿元，预计可实现销售收入20.95 亿元，可实现利润总额 2.32亿元，投资利润率达17.38%，符合投资利润率低于20%的要求。磐城地产开发公司于2010年开发建设北京师范大学青年公寓，现已交付使用。目前公司亟需开发建设新项目，以保证公司的持续运营和发展，维持和扩大磐城地产在南京市场上的品牌影响力。赛车场地块规模适宜，土地价格较低，对磐城地产公司的持续发展和战略布局都有非常重要的作用。二、土地基本情况1、土地自然情况（1）宗地位置赛车场地块位于珠海市唐家湾镇高新区区域，紧邻珠海国际赛车场、高新区管委会。 距离城规珠海北站仅4.4公里； 距离城规唐家湾站仅3.4公里； 距离国际赛车场1.2公里； 距离珠海市金鼎汽车客运站2.2公里；（2）宗地四至地块东临留诗路，南近科技一路，西、北近官塘湾。目前，科技一路、留诗路、港湾大道等主要的交通要道均已通车。同时，地块临近官塘湾，西边有一小水塘，水质一般，政府或将对水质进行整治，当河道水质得到整治后，相信官塘湾和小水塘都可以提升项目整体的价值，成为整个项目亮丽的景观特色。（3）宗地现状项目地块规整，总体呈矩形，南侧有一面积相似的地块为荒地，开发用途未知。地块内部没有建筑，属于生地出让，仍需进行“三通一平”、“五通一平”。（4）社区配套 交通情况：轨道交通方面，广珠城际轨道交通的珠海北站、唐家湾站距离本项目都不超过5公里，目前均已投入使用，其中距离珠海北站仅4.4公里，距离唐家湾站仅3.4公里；道路交通方面，项目地块靠近g4w京珠高速东段，距离高速入口仅2公里左右，临近珠海市交通要道港湾大道、金凤路、留诗路，其中金凤路与港湾大道相连、港湾大道与留诗路相连。整体来说，项目地块位于珠海市交通的重要区位，交通便利，位置优越； 教育情况：项目位于珠海市高新区，区域内有北京师范大学珠海分校、北京理工大学珠海学院、珠海市工贸技工学校等高等院校，有较高的教学质量，这三所学校都在距项目5km范围内，中山大学珠海校区距离本项目也仅8公里之遥。有所不足的是项目地块周边并没有特别优秀的初中、小学； 医疗情况：中大五院； 购物娱乐：目前，项目周边的购物中心有福景平价商店、天乐佳百货、永利百货、新天隆百货等十来家购物中心；此外，项目周边有珠海市国际赛车场、翠湖高尔夫球会、珠海高尔夫山庄、珍珠乐园等娱乐设施，可以满足居民日常的娱乐休闲需求； 生活情况：珠海市高新区的凤凰山隧道已经开通，居民通过驾车可以在30分钟内到达香洲市区；同时也可以通过城轨珠海北站或者唐家湾站到达拱北，公交线路则有10a、69、k3等线路经过，可以直达市区。生活配套设施一应俱全，满足居民日常生活要求。（5）市政配套目前，珠海市高新区已实现了道路、水、电、气、通讯等“八通一平”，为房地产开发项目提供了必要的开发条件。 供电：电力来源于南方电网，采用双回路供电，电力供应充足稳定； 供水：由珠海市国有独资企业、珠海市内唯一一家供水企业珠海市水务集团有限公司直供，日供水量90.5万立方米； 通讯：园区设有通讯中心，电信光缆已进入园区，已开通国际互联网，可提供传真、移动通讯等多项服务。 排水：区内排水采用雨、污分流制； 供气：珠海市燃气公司直供。（6）控规条件地块用地面积为84000，用地性质为二类居住用地。容积率2.0且1.0，绿地率35%，集中独立商业区建筑密度35%，住宅区建筑密度20%，商业建筑面积比例不超过10%，阳台面积比例不超过28%，土地成交价格为6700元/。2、城市发展规划与宗地的关系及对项目开发的影响珠海市高新区是1992年12月，经国务院批准成立珠海国家高新技术产业开发区，是全国54个国家级高新区之一，总面积9.8平方公里。1993年3月，珠海国家高新区正式挂牌运作，与三灶管理区合署办公。1999年12月，国家科技部对高新区区域范围作出由南屏、三灶、白蕉、新青科技工业园及广东珠海高科技成果产业化示范基地组成的调整。2000年8月，为提高高新区的科技创新能力和水平，市政府与国家科技部火炬中心签署共建珠海科技创新海岸框架协议，地域设置在珠海唐家、金鼎一带，面积1.4平方公里，形成了“四园一海岸”的发展格局。高新区主园区已形成了以名牌大学为依托，以软件研发企业为主体，集产学研于一体的高科技产业走廊。主园区有科技创新海岸、南方软件园、清华（珠海）科技园、国家软件基地、主导产业有计算机软件、集成电路设计、生物制药工程等高科技产业；金鼎科技工业片区占地面积2.37平方公里，主导产业有医药、电子、五金、电器设备、休闲器材等技术产业。软件和集成电路设计企业达到280家，其中被认定的软件企业171家，软件产品680件，软件从业人员13000人，软件产值达25亿元；孵化基地占地面积254100平方米，孵化企业258家，员工7769人。主要大学校区有中山大学珠海校区、北京师范大学珠海分校等5所国内著名大学，在校大学生约4万人。地块所在片区位于高新区附近，随着越来越多的企业进驻以及经济的发展，高新区的置业需求将越来越大。3、土地市场2014年1-3月份，珠海市共批准建设用地17幅，其中出让地块共7幅（1月份3幅，3月份4幅），划拨地块共10幅（1月份1幅，2月份3幅，3月份6幅），出让地块占41%，不到一半。随着房地产政策的调整，珠海市的土地出让越来越少，地价会逐步走高。在“双限”政策和新“国五条”等措施的严厉打压下，珠海市土地市场较之之前已经逐渐趋于理性，但是土地成本仍然较高。从周边竞争楼盘的拿地价格看，2009年格力海岸地价为7400元/，2012年保利海上五月花的地价为6000元/，2011年仁恒滨海中心的地价为6000元/，2013年唐家湾新地王楼面地价高达11500元/，可见土地成本居高不下。相比较于这些土地，赛车场地块的土地成本优势明显，仅为6700元/，有较大的发展空间。随着政策的调整和时间的推移，土地供应量会越来越少，未来供应的商品住宅远远满足不了置业者的住房需求，随着房地产市场的理性发展以及政府政策的调整，基础设施投资的增加，珠海市房地产将会迎来更大的发展机遇。4、土地综合分析 宗地位于珠海市高新区周边，随着科技园的发展，众多高新企业的入驻，宗地周边未来的置业需求旺盛，地块升值潜力较大； 近年来珠海市土地供应逐渐减少，该地块目前的关注度不高，仅有四五家开发商关注，可充分发挥磐城房地产开发公司的集团优势，减少竞争压力； 珠海市高新区主要发展软件研发产业，区域目前及未来空气质量较好。且地块临近官塘湾和淇澳岛，生态景观良好，自然资源丰富，随着对宗地周边水质的净化改造以及绿化环境改造，在未来将给项目提供更加优美的景观。在高新科技产业园的区域环境下，宗地的绿色宜居功能更能与高新区的特点相辅相成，共同提升社会价值； 通过对土地各项属性、特性分析，该地块适合建设“城市郊区中高档大盘项目”； 项目占地面积84000，容积率2.0，占地面积大，但是容积率较小，在产品规划和开发方面需要进一步进行详细的规划。但是鉴于项目地价低，优势明显，此时入市将会获得比较明显的土地成本优势； 该项目优势明显，对维持磐城房地产开发公司的持续经营和发展、提高磐城地产在珠海市区域进而在珠三角市场的知名度重大的战略意义。三、城市及区域市场分析1、城市宏观经济环境分析珠海，珠江口西岸的核心城市，经济特区，珠江三角洲南端的一个重要城市，位于广东省珠江口的西南部，区位优越，东与香港隔海相望，南与澳门相连，西邻新会、台山市，北与中山市接壤。设有拱北、九洲、珠海港、万山、横琴、斗门、湾仔、珠澳跨境工业区等8个国家一类口岸，是珠三角中海洋面积最大、岛屿最多、海岸线最长的城市，素有“百岛之市”之称。珠海生态环境优美，山水相间，陆岛相望，气候宜人，是全国唯一以整体城市景观入选“全国旅游胜地四十佳”的城市。人居环境一流。珠海是中国最早实行对外开放政策的四个经济特区之一，陆地面积有1701平方千米，户籍人口106.01万（2011年末），是广东省人口规模最小的地级市。2013中国城市可持续发展指数报告珠海综合排名全国第一，珠海为中国新兴城市50强，新型花园城市；珠海属国家新颁布的“幸福之城” ，有“浪漫之城” 的称号。全市下辖香洲、斗门、金湾3个行政区，设有横琴新区以及高新、高栏、保税、万山、富山工业园、航空产业园6个经济功能区。珠海围绕新一轮城市空间布局，坚持全市一盘棋进行统筹规划，着力打造“一条主轴（情侣路珠海大道）、两大板块（东部、西部）、三区一城（香洲核心城区+横琴新区+珠海市西部中心城区=新的主城区）、若干组团（与产业园区相配套的城镇组团）”的城市发展新格局。1.1地区生产总值2013年全市实现地区生产总值（gdp）1662.38亿元，同比增长10.5%。其中，第一产业增加值43.11亿元，增长5.4%，对gdp增长的贡献率为 1.2%；第二产业增加值849.05亿元，增长11.8%，对gdp增长的贡献率为59.6%；第三产业增加值770.21亿元，增长9.2%，对gdp增长的贡献率为39.2%。三次产业的比例由2.6:51.6:45.8调整为2.6:51.1:46.3。分区域看，香洲、金湾和斗门三个行政区分别实现地区生产总值1053.93亿元、370.00亿元和238.45亿元，分别增长9.9%、12.2%和10.5%。全市完成工业增加值775.57亿元，比上年增长10.6%；规模以上工业增加值744.99亿元，增长11.2%。六大工业支柱行业增加值合计522.58亿元，比上年增长 9.2%。其中，电子信息、生物医药、石油化工、家电电气、精密机械制造和电力能源分别完成工业增加值128.19亿元、34.01亿元、 93.00亿元、166.44亿元、39.75亿元和61.19亿元，同比增长14.8%、1.2固定资产投资2013年珠海全年完成固定资产投资960.89亿元，比上年增长23.0%。2014年到3月份为止，完成固定资产投资208.35亿元。从产业结构上来看，2013年珠海固定资产投资中第二产业投资254.40亿元，增长36.2%，其中工业投资254.26亿元，增长36.2%，制造业投资114.18亿元，下降23.4%；第三产业706.14亿元，增长17.8%。图3-1 2008-2013年固定资产投资及其增长速度2013全年房地产开发投资272.58亿元，比上年增长12.6%。2014年到3月份为止，完成房地产开发投资61.55亿元。全年房地产业完成投资754.76亿元，增长26.7%，房屋新开工面积423.09万平方米，增长110%。1.3人口情况根据珠海市统计局2013年统计年鉴中人口部分的统计资料，2012年珠海市年末常住人口为1582620人，与2000年相比，增加346088人，增长28%，年平均增长率为2.33%。其中，香洲区人口最多，金湾区最少。1.4收入和消费2013年全年珠海市城镇居民人均可支配收入36375元，比上年增长10.3%；扣除物价因素，实际增长7.8%。城镇居民人均消费性支出26131元，增长8.5%。全年农村居民人均纯收入14940元，增长11.5%。2、区域宏观经济环境分析香洲区是广东省珠海市中心城区，政治、经济、文化、交通和金融中心，全区陆地总面积300平方公里。香洲区位于南海之滨、珠江口西岸，东水连香港，南接壤澳门，背倚经济发达的珠江三角洲腹地。处于北纬2148至2227，东经1133至11418之间，属于低纬度亚热带季风区，日照充足，雨量充沛，年平均气温22.4，全年1、2月份气温最低，进入4月，温度渐升，5-9月天气较热亦多雨，年平均降雨量1700-2300毫米。东风为常向风，夏以西南风和东南风为主，冬以东北风为主，夏秋季有台风侵袭。空气平均相对湿度为79%。景点有梅溪牌坊、共乐园、圆明新园、梦幻水城等。香州区属亚热带季风气候，年平均气温24，1998年荣获联合国颁发的“国家改善环境最佳范例奖”。香洲区辖8个街道（拱北、吉大、翠香、狮山、香湾、梅华、前山、湾仔）、一个镇（南屏镇），共122个社区居委会。2.1地区生产总值2013年香洲区全区地区生产总值达866.17亿元，同比增长9.3%，人均gdp达1.8万美元，同比增长7.8%。2014年一季度，香洲区全区经济运行开局平稳、总体较好，预计实现地区生产总值185.44亿元，同比增长7%。商品房市场情况好于去年，财税收入实现了开门红，完成财政总收入9.81亿元。特别是税收收入增长较快，国税和地税增幅高达34%和34.3%。而2013年全区经济呈现“增长提速、质量提升”的良好态势，三次产业比例调整为0.1：38.6：61.3。2014年香洲区一季度经济发展质量和效益有新成效。第三产业占gdp比重达62.8%，比上年同期提高2.8个百分点，直接拉动gdp4.2个百分点。2.2房地产资产投资2014年香洲区一季度房地产开发投资40.1亿元，同比增长52.1%，占总投资额的69.6%，是拉动全区投资增长的主动力。商品房一季度销售面积33.37万平方米，同比增长11.8%。2.3人口情况最新资料显示，香洲区总人口83.23万，是珠海市三个行政区域中人口最多的一个区。2.4收入和消费2013年香洲区居民收入持续增长，城镇居民人均可支配收入32978元。3、城市房地产市场发展概述3.1珠海市土地市场概述2014年第一季度珠海新增土地供应26宗，共188.32万平方米，环比下降14.11%，同比上涨261.18%。2014年第一季度珠海土地成交32宗，共175.36万平方米，环比下降19.24%，同比上涨184.23%；2014年第一季度珠海土地成交总金额58亿元，环比下降78.2%，同比下降6.88%。珠海楼市的“不乐观”情绪似乎传递到了土地市场，一季度政府推地节奏逐渐放缓，各项成交数据亦逊于去年第四季度。从各区域看，一季度西区土地市场格外活跃，格力、招商等大型房企纷纷前往投资抢地；而作为去年最火爆的横琴区却缺席了一季度。表3-1 2014年第一季度珠海市各片区土地成交状况区域成交宗数总成交面积（）折合亩数总成交金额（万元）主城区7273638.59410.457885218306.2775西区231372679.2862059.018929360468.426横琴区0000桂山镇2107264.98160.897471930.76964合计321753582.8562630.374284580705.4732从土地性质来看，2014年第一季度珠海共有16宗商住类地块成功交易，总计约98.07万，新增供应商业住宅面积约192.62万。在珠海楼市降温的同时，土地市场也逐渐出现退烧迹象，从土地报价看，热度相比之前已经有所降温。后续土地市场可能逐渐分化，但热门地块竞争依然白热化。图3-2 2012-2014年一季度珠海土地出让情况对比由上图可以看出，今年一季度的土地成交量与去年同期相比呈现出“量涨价跌”的态势；据统计，去年一季度珠海仅有16宗地块入市，但横琴的三宗地块已经为政府增加56亿元的土地收入。而与土地市场较为低迷的2012年同期相比，土地交易量减少约36%，成交金额却上涨166%。第一季度珠海土地环、同比涨跌幅分析环比涨跌幅分析 2013年第四季度新增供应40宗土地，共2192563.906平方米；2014年第一季度新增供应26宗土地，共1883159.23平方米，环比下降14.11%。 2013年第四季度成交38宗土地，共2171219.45平方米；2014年第一季度成交32宗土地，共1753582.856平方米，环比下降19.24%。 2013年第四季度总成交金额2663954.509万元；2014年第一季度总成交金额580705.4732万元，环比下降78.2%。同比涨跌幅分析 2013年第一季度新增供应13宗土地，共521392.385平方米；2014年第一季度新增供应26宗土地，共1883159.23平方米，同比上涨261.18%。 2013年第一季度成交16宗土地，共616958.644平方米；2014年第一季度成交32宗土地，共1753582.856平方米，同比上涨184.23%。 2013年第一季度总成交金额623577.6145万元；2014年第一季度总成交金额580705.4732万元，同比下降6.88%。总的来说，2014年一季度，珠海的房地产市场未能延续2013年的火热，出现了明显降温，市场中房地产泡沫将破言论持续不断。土地市场方面，供应量及成交量同比均上涨不少，但与去年四季度相比就逊色不少。政府逐渐放缓供地节奏，但依然推出了不少优质地块，可以看出政府希望通过出让优质地块来吸引开发企业竞买，而且市场反应还不错，不少品牌房企纷纷投资抢地。当前房企拿地行为更具有针对性，在未来市场更加细化的竞争格局下，土地市场冷热不均的走向也将愈发明显，优势突出的热门宅地仍将持续受到追捧，而一些条件平平的地块，则有可能因为后续销售风险的加大，而被房企所弃。3.2珠海市商品房市场概述2014年第一季度为止，商品住宅市场交易有所回温，全市销售面积59.61万，同比上月上涨 0.3%，但由于上月已经呈下降趋势，所以总体依然在降温，可见买方市场的格局初步形成。而在经历了春节假期短暂的低谷后，珠海市3月份的商品房市场开始回暖，但回暖步伐比较缓慢。主要是房贷的收紧让购房者对置业持观望态度，所以抑制了回暖的势头。图3-3 2013年3月-2014年3月个月的成交面积、金额与均价2014年3月，珠海一手房成交面积为28.1万平方米，同比上升15.47%；成交金额为35.7亿元，同比上升18.68%；成交均价为12699元、平米，同比上升2.78%。2014年1-3月，珠海一手房累计成交面积为59.61平方米，同比上升0.29%。2014年1-3月累计成交金额为75.62亿元，同比上升3.33%，成交均价为12673元/平米，同比上升2.93%。从价格走势上来看，2014年一季度珠海市商品住宅销售均价基本稳定，由于严厉的政策调控、市场观望情绪及开发商的资金压力和库存压力等多重因素作用，未来价格下行调整的可能性较大。4、区域房地产市场发展概述4.1香洲区板块土地市场概述2014年一季度，香洲区板块总成交土地9宗，总建面积达380903.57，总成交金额22亿元，其中商住用地有3块。主要集中在唐家湾片区，供地较前两年有所增加，价格却有所下降。4.2香洲区板块商品房市场概述珠海市商品房预销(售)专网数据显示，刚过去的一季度主城区商品房共网签1392套，同比跌幅超两成。其中，网签成交量排名前五的楼盘分别为前山片区的心海 州花园、新香洲的清能思源府、新香洲的华发四季名苑、前山的诚丰水晶座公寓和位于唐家湾的保利海上五月花花园，成交套数分别为633、102、68、66 和63套，前者单盘网签套数占比高达45%。心海州、清能思源府和诚丰水晶座皆为刚需盘，华发四季和保利海上五月花则偏高端和度假型。1392套商品房里 面包括了1238套住宅用房、116套商业用房和38套办公用房。一季度办公用房网签套数仅为38套，同比下跌了68%。其中，位于凤凰北的安广大厦单盘成交了35套。业内人士指出，主要是新增供应量跟不上。去年同期珠海主城区商业用房网签套数为零，但今年一季度网签116套，单是前山心海州花园项目就网签了112套，占比96%。一季度住宅用房共网签1238套，同比下跌了27%，只有两个项目网签成交量突破100套。其中，心海州花园单个项目住宅网签套数520套，清能思源府为102套。楼市成交低迷主要受供货量不足、政策不明确、银行房贷利率上浮和全国部分城市出现降价潮等因素影响，1-3月份珠海仅曦华园、思源府、尚御华府、电力家和城、时代港5个项目开盘和加推，且项目推货量少，五个项目仅推出约640套，特别是香洲区，供应不到200套。预计到二季度部分区域将有望回暖。而从4月份珠海市主城区各类项目网签成交比例来看，2014年4月珠海主城区网签成交共338套，成交面积41962.32，其中住宅成交313套，成交面积40495.74；商业成交20套，成交面积684.39；办公成交3套，成交面积308.17；其他成交2套，成交面积474.02。其中网签成交量最大的为新香洲片区，网签78套，占总成交量的28%；前山片区则一套之差屈居第二，占总成交量的27%。表3-2 珠海主城区2014年4月网签（住宅）成交量top10楼盘四月份过去后，将迎来商品房市场的“红五月”。开发商为抢占市场先机将开始纷纷推出各类营销活动，试图促使购房者积极入市。5、宗地周边区域市场研究香洲区的房地产市场发展时间不短，各片区内新建的商品住宅小区较多。如唐家片区就有不少新开发小区，其中包括远大美域、格力海岸、保利海上五月花、华发蔚蓝堡等。从区域房地产项目开发情况来看，唐家片区房地产开发企业多为大中型实力企业，由于开发经验丰富或项目考虑比较周全，整体开发档次不低，园区规划、产品品质、环境建设等水平虽然有所差异，但差异不大。房地产项目发展可借鉴意义较大，发展空间也较大。（1）远大美域案名远大美域地址唐淇路1288号，往淇澳岛方向岔路旁占地面积23万建筑面积40万总户数1410户容积率1.42产品从两房一厅到多房多厅到别墅兼备建筑类型th（双拼及联排别墅）、4+1退台洋房、7层电梯洋房和小高层售价最低12000元/开发商中国远大集团珠海远大置业有限公司项目简介：远大美域新城座落于唐家湾核心位置，依凤凰山余脉而建，背山面海。由中国远大集团珠海远大置业有限公司开发，占地23万平方米，总建面约40万平方米，整体容积率1.42，项目东临15万平方米的石坑山生态公园；南与唐家湾商业中心隔路相望，生活配套齐全；西面是由市政规划，远大集团投资2000万元打造的拥有16项健身项目的健康主题公园，也是珠海市唯一拥有健身主题公园的社区；北望淇澳岛红树林湿地公园，项目与淇澳岛之间由淇澳大桥相连。项目销售动态：远大美域新城5期金鹭湾在售165-203四房两厅单位，毛坯均价12000元/；现推出精装单位，均价16000元/。（2）清能思源府案名清能思源府地址珠海市新香洲一中高中部旁占地面积9948.72万建筑面积25.5万总户数182户容积率1.83产品75-114平米的宜居实用二三房建筑类型板楼,小高层售价12800元/开发商珠海正邦房地产开发有限公司项目简介：清能思源府位于珠海新香洲一中高中部旁，占地面积9948.72，总建筑面积25513.6，其中地上建筑面积18625.06，地下建筑面积6888.54.由1栋19层和1栋20层商住楼组成，由珠海正邦房地产开发有限公司开发。清能思源府名师主笔精心设计的宜家户型，充分利用每一分面积，实现n+1的灵动空间，75、78的两房单位,87-114多种三房单位，格局方正，户户大飘窗大阳台。项目销售动态：该项目产品为75-114平米的实用二、三房。品牌大盘云集，市政资源聚集，生活配套完善，当下的新香洲早已成为高尚住区的代名词。大户型、全精装成为区域楼盘的标配，让众多追求生活品质的首次置业者望而兴叹直到清能思源府的出现。清能思源府作为宜居实用型住宅的代表，其与我们所将要开发的地块性质较为相似，是值得参考借鉴的一个案例。6、市场分析结论 近年来珠海市宏观经济保持平稳高速的发展，房地产市场发展较为成熟。香洲区属于珠海市的主城区，产业基础雄厚，特色优势明显，而随着轻轨唐家湾站的建设，将拉近唐家片区与主城区之间的距离，区位优势不断增强。 在此前严厉的调控环境下加上当前不明确的政府政策，珠海市房地产市场表现较为低迷，一季度市场形势并不乐观。但也因此，如果能经过慎重和科学的决策，此时拿地将会获得非常明显的成本优势。 考虑到房地产业广泛的产业关联性、银行对房贷的收紧，以及地方政府财政紧张情况，政府不会让市场长期低迷下去，一季度以后，房地产调控或将有松动可能。 唐家片区商品住宅市场品质高、档次高的改善型产品为主，刚需型客户存在一定外溢情况，较高的均价导致了其产品力不均衡的缺点。本案将着力打造高质量低价位的现代宜居住宅，吸引刚需客户和改善型客户，契合市场需求，力将在唐家区域打造优质的地产品牌。23四、项目定位1、项目整体定位1.1品类定位通过对项目所在区域及土地各项属性、特性分析，该地块适合磐城地产建设城市中档楼盘项目。1.2市场定位根据该项目的位置及未来规划，项目的市场定位是： “磐城御景新天地，绿色宜居新生活”。1.3客户定位通过对宗地相关因素及周边市场的综合分析，客户群是对社区品质和居住舒适有要求，对项目物业人群素质更加注重的客户。（1）客户特征分析n 职 业：目标客户以整个高新区域为中心，辐射香洲区，横琴新区乃至南朗镇、围垦新区和港澳地区的中等收入的职工、教师以及高等技术人员以及周围一些较为富裕的当地村民等n 年 龄：财富的积累是和年龄有关系的，本项目购买客群的主要年龄段为2845岁的首置及首改客户，其中以30-35岁客户为主力客群。n 教育程度：以大专、本科及以上学历的高等教育程度为主。n 家庭结构：以23人居住为主。n 家庭收入：以家庭收入每月7000-10000元为主。n 置业目的：改善性居住为主，首次置业为辅，自住为主要购房目的。n 消费偏好：在现有的市场状况下，购买行为理性，对生活方式，配套设施等的要求较高。（2）客源分布在考虑项目体量和物业形式，争取最大客源积累，扩大客户来源，重点为高新区、香洲区和港澳地区，具体如下：n 在高新区或周边工作居住的中等收入人群n 他们在高新区工作或居住，是高新区科技企业从业人员或中级管理人员，以及周边科技产业园区的科技产业机构的从业人员和中等专业技术人员，他们多数要求提高居住生活质量，比如出行无忧、就近上下班、齐全的生活圈配套都将给他们的生活带来无限便捷。n 外来置业者n 珠海市的外来人口也将成为项目部分客群所在地，此类人群长期驻宁工作和生活，经过几年的租住生活，他们对本区域的人文环境、交通状况和生活配套设施等都有了认知并逐步接受，为落户珠海，更为方便工作，从而产生了购房需求。n 部分投资客户、拆迁客、当地居民n 高新区作为珠海市的郊区，在价格上必然更具优势和吸引力，低廉的价格加上较为成熟的生活及交通配套，可以吸引香洲区市区、港澳地区的投资人群；同时，当地居民包括宗地周边回迁安置居民仍然存在改善性需求。认同本项目建筑形式的心理特征，在市场定位时我们将其定位为具有时尚潮流特征的项目，这可能会与珠海目前主流的建筑形式有出入，加上在其中注入的科技元素，会让小区看起来与其他建筑项目有很大的不同，这就需要购房者认同该项目的建筑形式，其购房的动力，更多的应该是来自于受到该项目的建筑风格和科技因素对购房者所造成的冲击和影响。港澳台及内地有资金投资人士，因为该项目将是会被定位为中档的住宅，配合珠海优美的环境以及特殊的区位条件，会是很多人希望可以投资的地方，将该项目建造成为个性鲜明，有投资潜力的项目，会吸引许多投资人的目光，赢得更多人的青睐。2、规划布局分析该项目东临留诗路，总地块面积84000，容积率为2，总建筑面积为168000，商业面积占总建筑面积的10%。其中，项目东侧为项目的商业区，项目其他区域将为住宅区。因此，受道路系统、商业环境、噪音影响、风景因素、园区私密性等因素的影响，宗地价值分区分成：南侧为项目低价值区，西侧为中价值区，中北部为项目的核心高价值区。根据项目强排方案，高价值区将规划建设16层住宅，中低价值区将规划建设14层住宅。3、产品定位根据地块区域位置、周边项目、地块特点综合考虑，本项目的产品主要包括高层住宅及商业、车位等。具体定位描述如下：产品：16层高层住宅，平均面积80-100左右，均为两梯四户，总户数为1024户。商业：在项目东侧设置2层商业，总面积为16800，同时为本项目的销售中心及项目示范区。车位：共有地上车位0个，产权地下车位1050个，总面积为42000，人防车位0个，面积为42000/个，整体车户比为1:1.02。公共面积：占总得建筑面积10%，面积为8400。4、开发及销售计划4.1开发思路根据珠海市的房地产市场情况、项目自身的具体情况及本公司的开发能力，项目开发思路为：项目为10个月开发，一边开发一边销售，10个月开发10个月销售，项目开工面积总计168,000，每期开发面积如下：表4-1 项目开发面积年度2014年1月2014年2月2014年3月2014年4月2014年5月2014年6月2014年7月2014年8月2014年9月2014年10月2014年11月2014年12月开工面积(） 21,280 21,280 22,080 22,080 22,080 22,080 16,800 42,000 42,000 10,160 10,160 竣工面积（） 21,280 21,280 22,080 22,080 22,080 22,080 16,800 42,000 42,000 10,160 10,160 4.2定价依据根据对珠海市香洲区房地产市场发展情况及项目周边楼盘销售情况的分析，项目2014年住宅产品入市价格为12，000元/平米，商业项目价格为20，000元/。4.3年度建设计划项目由于规模较大，需要分期进行建设和销售，为“四年建设、四年销售”，项目建设期为2014年2017年，2014年5月一期开工，项目总建筑面积为168,000平米，2017年5月全部竣工， 2015年5月一期具备入住条件。表4-2 a017地块建设计划年度2014年1月2014年2月2014年3月2014年4月2014年5月2014年6月2014年7月2014年8月2014年9月2014年10月2014年11月2014年12月开工面积(） 21,280 21,280 22,080 22,080 22,080 22,080 16,800 42,000 42,000 10,160 10,160 竣工面积（） 21,280 21,280 22,080 22,080 22,080 22,080 16,800 42,000 42,000 10,160 10,160 分期销售住宅部分年度2014年1月2014年2月2014年3月2014年4月2014年5月2014年6月2014年7月2014年8月2014年9月2014年10月2014年11月2014年12月销售均价（元/） 12,000 12,000 12,000 12,000 12,000 12,000 12,000 12,000 12,000 12,000 销售面积（） 13,088 13,088 13,088 13,088 13,088 13,088 13,088 13,088 13,088 13,088 销售收入（元） - 157,056,000 157,056,000 157,056,000 157,056,000 157,056,000 157,056,000 157,056,000 157,056,000 157,056,000 157,056,000 停车位年度2014年1月2014年2月2014年3月2014年4月2014年5月2014年6月2014年7月2014年8月2014年9月2014年10月2014年11月2014年12月销售均价（元/） 4,000 4,000 4,000 4,000 4,000 4,000 4,000 4,000 4,000 4,000 销售面积（） 3,150 3,150 3,150 3,150 3,150 3,150 3,150 3,150 3,150 3,150 销售收入（元） - 12,600,000 12,600,000 12,600,000 12,600,000 12,600,000 12,600,000 12,600,000 12,600,000 12,600,000 12,600,000 商业部分年度2014年1月2014年2月2014年3月2014年4月2014年5月2014年6月2014年7月2014年8月2014年9月2014年10月2014年11月2014年12月销售均价（元/） 20,000 20,000 20,000 20,000 20,000 20,000 20,000 20,000 20,000 20,000 销售面积（） 1,680 1,680 1,680 1,680 1,680 1,680 1,680 1,680 1,680 1,680 销售收入（元） - 33,600,000 33,600,000 33,600,000 33,600,000 33,600,000 33,600,000 33,600,000 33,600,000 33,600,000 33,600,000 总收入4.4销售计划（1）初步销售计划2015年5月一期正式开盘，上市15层小高层产品。项目整体销售周期为四年，在2015年及2016年销售收入达到峰值，2017年及2018年销售速率减缓，详细销售指标如下：表4-2 a017地块销售计划住宅部分年度2014年2015年2016年2017年2018年合计销售均价（元/）15,00015,00015,00015,00015,000销售面积（）32,72032,72032,72032,720130,880销售收入（元）-490,800,000490,800,000490,800,000490,800,0001,963,200,000停车位年度2014年2015年2016年2017年2018年合计销售均价（元/）6,0006,0006,0006,0006,000销售面积（）7,0008,7508,7507,00031,500销售收入（元）-42,000,00052,500,00052,500,00042,000,000189,000,000商业部分年度2014年2015年2016年2017年2018年合计销售均价（元/）30,00030,00030,00030,00022,000销售面积（）3,7334,6674,6673,73316,800销售收入（元）-112,000,000140,000,000140,000,000112,000,000504,000,000总收入2,656