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磐城房地产开发有限公司发展规划书磐城房地产开发有限公司二一四年四月目录第一部分 公司战略环境分析3一、公司外部环境分析31.政治法律环境32.经济环境43.社会文化环境6二、公司内部环境分析91.企业发展历史92.公司现状93.公司组织结构104.企业资源分析105.企业文化分析126.企业能力分析13第二部分 整体战略方案17一、前提17二、战略目标171.共同愿景172.使命183.总体目标18三、战略定位18四、战略选择191.企业核心竞争力192.房地产开发战略193.房地产营销策略194.物业战略20第三部分 公司职能战略20一、提升投资把握能力机会201、提高投资风险管理能力202、提高投资盈利把握能力20二、提升研发定位能力策略20三、提升项目管理控制能力策略20四、财务战略21五、提升市场营销能力策略21六、品牌战略22附录：22第一部分 公司战略环境分析一、公司外部环境分析1.政治法律环境政治和法律环境，是指那些制约和影响企业的政治要素和法律系统，以及其运行状态。政治环境包括国家的政治制度、权力机构、颁布的方针政策、政治团体和政治形势等因素。法律环境包括国家制定的法律、法规、法令以及国家的执法机构等因素。政治和法律因素是保障企业生产经营活动的基本条件。我国的社会制度是中国特色社会主义制度，中国特色社会主义制度是人民代表大会的根本政治制度，中国共产党领导的多党合作和协商制度，民族区域自治制度和基层群众自治制度的基本政治制度；以公有制为主体，多种所有制经济共同发展的基本经济制度，中国特色社会主义法律体系，以及建立在基本政治经济制度上的其他政治制度，经济制度，文化制度，社会制度。我国房地产市场政策波澜起伏，从1998年停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化起，到之后2003年为止的国家重点发展房地产市场的政策趋向，再到2004年-2007年提高房地产市场进入门槛，抑制房地产市场过热的状况。2013年3月1日，中国政府网发布国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知。这个被业界称为“新国五条细则”的通知是继“国是一条”、 “国十条”、“新国八条”之后调控的又一次升级和加码。通知强调，继续严格实施差别化住房信贷政策。对房价上涨过快的城市，可进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。从2009年至今我国出台了包括“国十一条”，“国五条”在内的多项法律，表明政府现处于抑制房地产市场过热发展的态度。而我国最近出台的“房产税”试行办法则是表明我国政府坚决抑制房价过快上涨，抑制投机炒房行为的决心。2.经济环境经济环境，是指构成企业生存和发展的社会经济状况及国家的经济策，包括社会经济结构、经济体制、发展状况、宏观经济政策等要素。通常衡量经济环境的指标有国内生产总值、就业水平、物价水平、消费支出分配规模、国际收支状况，以及利率、通货供应量、政府支出、汇率等国家货币和财政政策等。经济环境对企业生产经营的影响更为直接具体。经济环境包括宏观经济和微观经济两方面。宏观经济是指整个国民经济或国民经济总体及其经济活动和运行状态，如总供给与总需求；国民经济的总值及其增长速度；国民经济中的主要比例关系；物价的总水平；劳动就业的总水平与失业率；货币发行的总规模与增长速度；进出口贸易的总规模及其变动等。微观经济是指个量经济活动，即单个经济单位的经济活动。是指个别企业、经营单位及其经济活动，如个别企业的生产、供销、个别交换的价格等。由2000年至2012年我国中国人口概况可知，我国人口呈逐年上升趋势，加上计划生育所伴随的老龄化势头，还有独生家庭的环境使得房地产市场需求不断增大，15-64岁的人口比重的不断增加，预示着需要购买房屋的人口不在少数。这从需求的角度显示出我国对房地产市场有着强大的需求。据2012年珠海市国民经济和社会发展统计公布，初步核算，2012年珠海市实现地区生产总值（gdp）1503.81亿元，比上年增长7.0%。其中，第一产业增加值38.84亿元，增长3.9%，对gdp增长的贡献率为1.3%；第二产业增加值796.28亿元，增长6.5%，对gdp增长的贡献率为50.5%；第三产业增加值668.70亿元，增长8.0%，对gdp增长的贡献率为48.2%。三次产业的比例由2.6:54.4:43.0调整为2.6:52.9:44.5。现代服务业增加值374.47亿元，增长7.8%，占gdp的24.9%。民营经济增加值482.16亿元，增长8.8%，占gdp的32.1%。从广东省统计年鉴数据可看出，从2000年到2011年，近十年的时间里，广东省和珠海市的gdp总体呈上升的趋势，虽然珠海市gdp占广东省gdp的比重从2000年的3.09%下降到2.64%，但这是受2008年的金融危机所影响。珠海市的gdp比重在2007年以后开始下降，但是从2010年之后又有上升的态势，可见珠海市的经济正在逐步复苏，这对于房地产开发和投资是利好消息。按照2011年以后的发展情况来看，今后珠海市的经济发展仍将持续走高，所占比重也会逐步上升，珠海良好的经济环境，有利于房地产市场的开发与投资。在产业结构方面, 产业结构优化明显。珠海市三次产业的比重由2005 年的3. 6%、53. 4%、43%调整为2010年的2. 7%、54. 8%、42.5%, 先进制造业、高技术制造业增加值占规模以上工业增加值的比重分别达到44. 4%、22. 9%, 现代服务业增加值占其增加值的比重达到55. 4%, 战略性新兴产业增加值占gdp 的比重达到7% 。3.社会文化环境珠海生态环境优美，山水相间，陆岛相望，气候宜人，是全国唯一以整体城市景观入选“全国旅游胜地四十佳”的城市。人居环境一流。珠海是中国最早实行对外开放政策的四个经济特区之一，陆地面积有1701平方千米，户籍人口106.01万（2011年末），是广东省人口规模最小的地级市。2013中国城市可持续发展指数报告珠海综合排名全国第一，2珠海为中国新兴城市50强，新型花园城市；珠海属国家新颁布的“幸福之城” ，有“浪漫之城” 的称号。珠海是一座具有浓郁代文化氛围的城市。从浪漫的休闲海滩，到欧式的午夜酒吧；从万头攒动的娱乐广场，到温馨宁静的文化馆站，珠海文化的内涵被放大，成为一种具有经济推力的“大文化”。民居文化，有170余年历史的会同村，是一处保存完整的清代民居建筑群。占地9.6万平方米的村子里，有会馆、碉楼、祠堂和数十所民居，格局齐整。而梅溪村的陈芳家宅，也有110余年历史，作为清驻夏威夷首任领事陈芳的家庭庄园，占地5.7万平方米的建筑群雕梁画栋，中西合璧，人称“岭南大宅门”。民俗文化，珠海的疍家人，是过去被称为“水流柴”的海上渔民。疍家人唱的歌叫沙田民歌，有170多年历史，分为高堂歌、咸水歌、大罾歌等，歌声高亢宏亮。珠海民间还有一种风格原始的祭神求福活动，人称“飘色”，是用巧妙的支撑装置将盛妆的男女幼童，高擎在半空进行表演。2010年广东省珠海市的“鹤舞（三灶鹤舞）”，入选第三批国家级非物质文化遗产名录，传统舞蹈项目类别，序号4。留学文化，135年前，“中国留学生之父”容闳在家乡创办了留学预备学校“甄贤学社”，之后“读书拜孔子，留学拜容闳”渐成珠海世风。珠海承办了一系列以留学为主题的国际交流研讨活动，规划并开始建设中国留学生博物馆、中国留学文化研究中心等留学文化设施，“容闳与留美幼童丛书”更受到海内外关注。传记文化，丰富的近代史料资源，为珠海提供了历史名人传记写作与出版的沃土。珠海历史文化书系第一批成功付梓。这部书系，分四套丛书，首批出版20余种，煌煌百万言，工程浩大，气势磅礴，其涉猎领域之广，历史线索之长，卷帧之浩繁，是一次对珠海地方史志的全面梳理。海洋文化，香炉湾的“珠海渔女”雕塑，象征珠海是海洋的女儿；中国海岸线最后一艘保存完好的清代三桅式古帆船，为珠海平添了海洋的神秘；海盗遗踪与海防炮台，记录着古往今来海洋上的风云变幻；而海上丝绸之路的遗存和清代海关的遗址，则昭示着近代中国从大陆文明走向海洋文明的漫长历程。度假文化，作为江海交汇、景色迷人的岭南水乡，珠海是海内外闻名的度假胜地。“住水边，食海鲜、玩水面、亲近大自然”的省级白藤湖度假区；有“岭南华清池”之称的御温泉度假城；依山傍水、以酒文化为主题的斗门酒吧城；集会所、枪会、狩猎场、山地高尔夫球场为一体的万盛乡村俱乐部等，都是阖家小住、情侣度假或是亲友欢聚的理想去处。休闲文化，情侣路仿佛珠海的城市名片，无论是在月下的礁岩观潮听涛，还是随风中的游艇漂海垂钓。酒吧文化，毗邻港澳的珠海，是开放型的国际化城市，酒吧文化是不可或缺的城市色彩。水湾路的酒吧一条街，虽然不及香港的兰桂坊热闹，但掩映在绿色园林中的露天欧式情调、正宗的葡萄牙红酒和德国啤酒，却也吸引了流连忘返的国内外酒客。在湾仔的濠江边和斗门的白藤湖畔，又有两条新的酒吧街即将建成。沙滩文化，珠海有340多个海滩，虽然多数尚未开发，但珠海人的海滩情结却难割舍。从市区的菱角咀，到高栏岛的飞沙滩；从东澳岛的南沙湾，到三灶岛的金海岸；从外仃伶的银沙泳场，到荷包岛的大南湾。演艺文化，珠海的合唱艺术在海内外颇为知名，多次赴美国、新加坡等国交流。全国教师合唱节也在珠海落户。海泉湾的歌舞晚会将代声光技术融入古老的海滩，女子中乐团则将幽扬的千年中华古韵洒落在年轻的经济特区城市。珠海粤剧团的姚志强、赖琼霞更先后荣获中国戏剧最高奖“梅花奖”。影视文化，珠海因优美的城市环境，成为国内影视摄制单位普遍看好的外景地。每天都有摄制组在珠海拍戏，最多时竟有八部影视作品同时在珠海拍摄。电视连续剧失乐园、绿萝花、棋行天下、可怜天下父母心、相约青春、偷心之问、命运的承诺等，均以珠海为主要外景，并由此带旺了珠海的影视制作业和演艺服务业。周星驰著名的电影少林足球亦是在珠海拍摄。传媒文化，珠海的传媒品种比较齐全。有一张日报、一张晚报、一本时尚期刊、一本通俗文学期刊、一家图书出版社、一家音像出版社，形成了“两报四社”规模的珠海报业集团；三个电视频道、两个立体声广播频道、一张生活类周报，组成了珠海广播电视台。珠海政府网站、“珠海视窗”等网络传媒也迅速崛起。广场文化，全市50多个大小不等的文化广场，成为群众文化活动主阵地。9个人民团体分头组织，市财政连年拨款扶持，每年70多万人参与，形成了以人民团体为主，社会各界齐抓共建广场文化的崭新模式。市政府要求：规划与建设部门统一行动，确保2010年前每个街道办（镇）建成不少于一个3000平方米的中心文化广场。堂馆文化，从2001年起，市财政每年投入文化基础设施建设经费5000万元，并逐年递增1000万元，珠海博物馆一期、珠海市妇女儿童活动中心、珠海大会堂改造工程、珠海图书馆、珠海市青少年活动中心、古元美术馆等完工并投入使用。生态文化，珠海高度注重生态保护，形成了独特的生态文化。全国最大的海岸滩涂湿地保护区、全国最大的红树林保护区、全国罕见的水松林保护区、全国惟一的中华白海豚保护区，平添了珠海的生态魅力。而横琴岛上依山临海的深井村，被珠海市确定为“生态文明示范村创建点”。宗祠文化，珠海祠堂众多。黄杨山一带有多个赵氏大宗祠，均为南宋王朝兵败崖门之后，由散居当地的皇室后代所建，其中南门的绿漪堂保存最为完好；明代的荔山黄氏大宗祠，记录了族人的吏治；清同治年间的杨氏大宗祠，则是杨家将后代南迁后的祖祠，保存有朝廷褒奖的封匾。创意文化，珠海的“全球悟空创意行动”，堪称中国民族卡通走向世界的先行者。行动以中国传统的卡通动漫形式与汉语言教学相结合的形式，打造创意文化的核心产业。“火车头设计”则在珠海建立了一个卡通形象设计节目制作品牌形象授权衍生产品及市场营销等各环节相互促进的良性产业链。餐饮文化，珠海毗邻港澳，本身又是移民城市。港式海鲜粤菜、港式粤味早茶、澳门葡国菜等，作为高档餐饮的主流特色，洋溢着浓郁的港澳风情。以本地出产物为主、体珠海地方人文特色的“浪漫蚝情”等十大珠海名菜，散透一种质朴的纯真。而风味各异的潮州、湖南、四川、东北、中原、西北菜系，更体珠海餐饮文化的包容性。二、公司内部环境分析1.企业发展历史磐城房地产开发有限公司（简称磐城地产）成立于1994年，总部设在珠海，注册资金8.06亿人民币，集房地产设计、开发、工程监理、销售、物业管理、房地产中介等业务为一体，拥有国家建设部颁发的一级开发资质、甲级设计资质、甲级工程监理资质、一级物业管理资质及一级房地产中介资质，是珠三角地区综合实力最强的房地产企业之一。2.公司现状伴随着房地产粗放管理时代的结束，和市场竞争的加剧，磐城地产逐渐转向集团化，精细化的发展道路，从论证、策划、土地取得、开发手续、设计、采购、施工、销售、交付到物业管理所有环节，实行科学规范化管理，节约管理成本。2011年以后，磐城地产开始在全国范围内大力推行erp（enterprise resource planing，企业资源计划）系统，充分整合地产企业产品、资金、员工、信息等内部资源和客户、供应商、合作伙伴、投资者等外部资源信息，以系统化的管理思想，为企业发展决策提供更详尽、科学依据。3.公司组织结构4.企业资源分析4.1品牌资源磐城地产，一直致力于将中国的地产业打造成具有国际竞争力与影响力的产业。在不断扩大企业实体的同时，形成了一条完整的产业链-通过对现有资源的整合，磐城从选址、购地、策划、设计、工程、销售、售后服务，都制定出一套独有的严格程序，从每一个环节层层把关，到每一个细节都力求完美，有效确保了每一个产品的诞生都流畅稳定。一体化的运营之道，为富力地产建立更丰富的产品体系奠定了坚实的基础。在16年的稳健发展中，基于人的生命周期，富力地产拓展并形成了覆盖住宅社区、高端别墅、写字楼、酒店以及商业综合体等产品多元化发展格局，并成为商业地产的领跑者；旗下产品，涵盖客户在工作、生活、旅行、休闲等生命历程中的每一部分-让客户在驰骋事业的舞台上，挥洒自由豪迈的激情；在365天的诗意栖居中，尊享生活的美好；在行走世界的旅程中，感受身心放驰的惬意；在休闲娱乐的时间里，领略生命的多姿多彩。4.2人力资源磐城地产集团具有一支高素质、高水平的员工队伍。人才是磐城地产不断向上的动力，在董事长、总裁的领导下，磐城地产坚持务实、进取的经营理念。独有的人才培养模式，使得每一个服务于富力地产的管理人员都具有高度的综合素质：熟练掌握财务管理、工程监控、 销售营运、流程规范，从而能更好的适应不同地区的房地产市场，也为磐城地产在国内赢取更大的市场份额做好人才储备。磐城还非常注重团队协助精神，开发、设计、工程、销售、财务、后勤等部门都是创造成功的一份子。其中甲级资质的设计团队及技术力量雄厚的工程人员，使公司产品品质及成本控制达到最佳水平，训练有素的职业销售队伍更确保了专业快捷的操盘速度。4.3财务资源磐城地产2012年协议销售额322亿元，完成全年320亿元的销售目标，销售面积为288万平方米，分别增长13%及32%。设定2013年的协议销售目标为420亿元，较2012年增加23%。2013年的交付目标约284万平方米，上半年及下半年分别占1/3和2/3。磐城地产开发项目遍及全国主要省区市，特别在超高层、大型城市综合体、高铁站商务区及产业园开发领域遥遥领先。2013年实现经营收入超过3283亿元（其中房地产业务约占总营收60%左右），较上年增长33%，预计2015年经营收入突破5000亿。4.4技术资源磐城地产的开发项目依循地域原生地貌而生，项目框架规划力求天然天成，不着人工痕迹。每个项目都力求做到与周围环境浑然一体，仿佛是和自然共同生长起来的一样；进入社区，才知道每一个项目其实是一个非常隐秘的围合空间，社区两侧市政规划绿化带有效将其与高速路相阻隔，另有一番天地。从建筑单体规划来说，磐城地产秉承品牌一贯的精装传统，全系采用国际一线品牌精装，保证每个户型都具设计亮点，让室内空间同时也得到充分的延展和扩张，让自然肌理溶入建筑之中，生态理念渗透到建筑的每个细节，如保证每户的主要生活空间客厅/主卧等全部朝阳，以上种种，都充分将现代主义的抽象概念落实到建筑的方方面面。5.企业文化分析磐城地产努力为喜欢城市居住生活得大众消费者不断提供产品性价比最高、生活成本最优化，生活便利性最大化的楼盘。无论是在珠海，还是在全国，磐城都以独到的眼光与经验，开发出适应不同消费群体的产品，品牌忠诚度逐年上升，将磐城地产从年销售二千万推向了一百六十多亿。在中国经济迅猛发展的主轴线上，磐城地产凭借务实稳健的企业成长态度以及日益强大的企业实力与中国齐飞猛进。磐城地产将继续坚持“力创新高”的品牌精神，不断超越自己，挑战巅峰。共生共荣企业存在的最大意义，就是为客户创造价值。作为中国地产行业的领军者，磐城地产，始终致力以非凡物业创建，为客户实现非凡价值共享。为此，磐城地产的每一个建筑力作，均从选址、质控，到配套、物管等全程链条上，作出最严格的考量。在项目选址方面，以前瞻城市未来发展格局的眼光，对地块所处的生态、人文、经济环境以及交通条件作出综合评估与预测，择最优者开发建设；在产品打造方面，坚持以严苛的标准，把控每一个环节与细节的品质，并在此基础上，引入完善配套；在物业管理方面，从一级管理资质的团队与服务水准，到积极进行社区文化的建设和培育，都极大地提高了磐城产品的含金量。创建17年来，磐城所打造的每一个项目，无不凭其核心地段、宏大规模、领先规划、卓越素质和良好口碑，成为所在城市或区域的标杆。正因如此，客户不仅尊享到物业本身的卓越价值，更伴随着城市的发展，领享到首屈一指的升值回报。打造标杆在不断超越中，从珠海迈向全国。创建十余年来，磐城地产始终遵循“规划与时俱进，紧扣城市化建设”的拓展模式，在开发版图的上的每一步，都立足于城市运营的战略高度，将企业的发展与城市化建设进程紧密相连在全国12个重点与核心城市，磐城所开发的一个个地标性大盘的崛起，不仅为当地房地产市场注入先进开发理念，更促使城市环境旧貌变新颜，并成为推动城市化进程的重要坐标。城市化进程的发展，必离不开重点区域的建设与打造。珠海经济特区的建设如火如荼，在区域性领先战略的指引下，从2004年至今，磐城地产已在珠海先后拿下16个地块，建筑面积超过180万平方米。时至今日，磐城中心、磐城广场、磐城大厦等超甲级写字楼的瞩目落成，不仅满足了企业进驻城市中心商务区甲级写字楼的大量需求，而且为一座城市的国际化目标，注入强大动力与持久活力，让磐城地产率先成为了珠海市房地产的标杆创建者。6.企业能力分析6.1财务能力分析6.1.1净资产收益率磐城地产从2010 到2013 年的资产收益率分别为8. 46%、12. 65%、16. 55%、呈逐步走高之势, 且涨幅越来越大。通过结合行业平均值来看, 磐城地产的净资产收益率每年均比行业平均值高, 并且2010年到2013 年磐城的净资产收益率比行业平均值分别高1. 33、1. 37、2. 39 个百分点, 由此可以得出磐城的净资产收益率较同行业来说是一直处以行业前列, 并在不断进步。同时在国家房地产政策调控的影响下，仍保持了相对较好的收益率, 也说明了磐城公司具有比较稳定的盈利能力。6.1.2每股收益截止到2014 年第一季度，磐城的每股收益呈现上升的趋势, 且丈夫逐渐加大, 表明公司的获利能力在增强，股东的投资效益在变好，每一股所获得利润在提高。6.1.3销售毛利率从2010年至2013年, 万科的主营业务收入由355 个亿上升到410 个亿, 有一个较大的上升, 但由于主营业务成本上升幅度较大, 导致2013 年的营业利润较2012 年相比仅增长1 个亿，销售毛利率下降2. 99 个百分点。根据2013年前三季度的数据推算，2013年的主营业务收入为394 个亿, 主营业务成本为275 个亿, 主营业务利润为119 个亿。主营业务收入有小幅下降, 主营业务成本大幅提升, 主要是由于钢材等一系列建材价格上涨造成。磐城2013年的销售毛利率为30. 21%, 与2012年相比丈夫较大, 表明万科的盈利能力在增强。与行业平均值相比, 磐城的销售毛利率仍高出同行业9 个百分点。6.1.4销售净利率2013 年的净利润较2012 年有所提高,，上升幅度幅度达16. 74%，其中有接近一半的涨幅都是源于营业收支出的。根据2013 年净利润推算2014年的全年净利润为39. 43 亿元，本与2010 年持平。2013 年的主营业务收入为394 个亿，2012年相比有小幅下降。2010年到2012 年的销售净利率降幅较大,，止2014年第一季度, 销售净利率继续上升。表明磐城的净利润开始了一个持续上升的过程，同时也表明房地产行业的景气指数有所上升。6.1.5总资产报酬率2010到2013年，磐城的资产总额始终保持增长的态势。磐城总资产的增加带来了净利润的同等增加，公司的总资产报酬率不断提高，表明公司利用资产创造的利润在不断提高，公司的资产利用效率良好，盈利能力较强。6.1.6每股净资产磐城2010年到2013年的净资产总额呈上升趋势, 且2012年到2014年第一季度上升幅达较大。在流通股股数减少的情况下, 净资产总额的增加自然引起每股净资产的增加。6.1.7杜邦分析从上图我们可以看出，磐城地产整体的运营态势比较稳定，无论是在财务分析的指标还是营销的指标，都保持稳定、快速的发展趋势，充分说明在现今房地产市场良好的情况下，整个公司的运转都比较成熟稳定。相比较于珠海市其他的房地产开发公司，磐城地产公司的良好的运营能力保证了公司的财务安全，有效了保证了磐城地产公司的项目开发。我们有理由相信，在未来，磐城地产必将打造出房地产市场新的天地，成为珠三角地区房地产开发商的翘楚！6.2营销能力企业内刊：磐城创刊于2008年，致力于宣传企业形象、记录企业前进步伐、交流工作、探讨问题、反映员工生活等，在这些方面做了一些有益的探索和实践，更好地为员工服务，为企业服务做出了贡献。 业主论坛：2010年以来，“磐城社区”设立了业主之星、社区之家、文化平台、磐城快讯等栏目，成为企业与广大业主线上沟通联系的重要桥梁。 文化营销：在企业品牌宣传上，磐城地产采取举办和参加大型活动的形式扩大品牌影响力，在广州举办功夫诗九卷大型演出，功夫诗九卷作为“2010磐城文化艺术年“的开篇活动，使磐城地产的文化品位、文化地产品牌形象得以提升。在成都举办首届热波国际音乐节，三天到场总人数15万人次，其中欧美、港台游客约5700人次； 吸引约29万人次来到项目所在区域旅游休闲，拉动消费近亿元；三天到场总人数15万人次，有效地拉动了项目的人气，为提升项目的品牌知名度做出了重大贡献。公益营销：2010年磐城地产与广东地区主流媒体南方都市报合作举办了“赠君玫瑰，满城留香”活动，本次活动设报摊报亭等发放点2000余个，遍布城市每个角落，使“磐城地产”四个字深入人心。在2010年的3月份举办了“金苹果国际儿童植树节”，金苹果国际儿童植树节作为珠三角地区首个大型的中外儿童交流公益文化活动，为国际文化生态住区做出了最好的诠释，金苹果国际儿童植树节为项目带来超过3000个高收入家庭，为项目蓄客做出了重大贡献。公共营销：磐城地产充分利用政府资源，在各地产邀请政府主要负责人视察项目，通过一系列的政府活动，如广州市委书记万庆良、市长陈建华视察项目施工，磐城地产树立了项目品牌形象，加深了消费者对项目的印象。6.3 swot分析6.3.1优势（strengths）1.企业资金充裕； ；2.土地储备充分，成为珠三角地区行业第一3.管理决策高效；4.势力稳坐全国前十强；5.附于磐城集团，公司旗下资源丰富；6.经营范围广，形成相互支持的局面。6.3.2劣势（weakness）1.企业组织中子公司的控制较弱，各项目难以统一标准进行复制，整体性不强；2.企业分布不合理；3.风险集中，资本聚集。6.3.3机会（opportunity）1.国家经济发展良好，消费市场持续增长；2.城市化进程加速；3.城市基础设施建设和经适房建设；4.市场供应不足，利润持续增加；5.资金、原料等供应充足。6.3.4威胁（threats）1.房价过高，利润过大，引起洼地效应；2.国家对房地产行业调控加大；3.二次房贷政策出台，需求市场调控；4.建材成本提高，导致房屋成本提高。第二部分 整体战略方案一、前提作为一个房地产集团公司，为了不断发展，企业必须要确立好自己的发展道路，树立以人为本的房地产品牌，坚持打造企业的核心竞争力，立足珠海展望展望全国。其中我们必须把握好以下五个方面，我们的发展战略也会围绕以下五点阐述。二、战略目标1.共同愿景提高生活品质，改善生活水平，以人为本，为客户提供一个温馨舒适的家，集团的发展将会立足珠海展望全国，成为高品质住宅开发集团。立足珠海展望全国集团的发展的最终目的以珠海为发展中心，取得一定的发展成果后，将会扩展至珠三角乃至全国，成为具有一定影响力的企业改善生活水平为客户提高生活品质，改善生活水平是我们为之坚持的发展目标，一个舒适温馨的家庭将由此开始。以人为本集团的发展核心是以客户为主的，规划建设合适的住宅，尽可能考虑到客户的要求和潜在因素。2.使命在有限的空间内，创造无限的生活。 温馨家园 满意服务 和谐社区 舒适住宅 绿色材料 优美环境3.总体目标l 以居住型房地产为发展核心，兼具物业管理和建筑服务等产业快速发展。l 房地产公司努力在5年之内达到一级开发资质条件的企业，争取进入珠海房地产开发公司的前十强，建立赢得珠海市民良好口碑的开发团队。l 建筑公司要以建筑质量和舒适程度为核心，建立高质量、绿色环保、无害的放心住宅，此外，还要注重建筑与科技结合，建设新型科技住宅。l 物业公司确立“专业化、标准化、个性化”的物业管理服务，在五年内成为引领行业进步也发展，不断超越自我，成就全面领先的品质生活的模范公司。三、战略定位l 房地产开发公司定位：以新型、舒适住宅为主，通过树立“温馨、舒适”的标志立足珠海，成为珠海房地产中一个具有一定影响力的开发公司l 营销定位：以自主营销为主，加强与代理商和中介的合作l 物业定位“专业化、标准化、个性化”的物业服务。四、战略选择1.企业核心竞争力结合集团工作制度、流程和企业文化，整合投资、融资、规划设计、工程建设、资产经营等各环节配合，提高工作效率，控制开发成本，保证产品质量，在房地产开发过程中形成强劲动力，注重住宅的价值提升，最终实现公司利益最大化。2.房地产开发战略l 房地产开发是集团一个重要的利益来源，在5年内成为珠海乃至珠三角区域内一家有影响力的专业化的房地产产品公司，树立良好的品牌形象，生产优质的产品来赢得客户的口碑和支持。l 关注房地产开发的专业化（产品定位于中低档房地产）、差别化（明确的市场定位、规划设计和良好的物业管理服务）、区域化（珠海以及珠三角地区）三个标准。l 寻求快速开发和销售的项目，提高项目的开发效率，应对市场的变化做出正确选择。l 公司初期应该选择与其他房地产公司进行合作，形成良好的合作关系，从而达到减少资源浪费，增加知名度，保证产品质量，积累先进公司经验，打好前期发展基础。3.房地产营销策略l 关注客户对住宅的需求，把握好公司自身的发展方向，为客户创造一个温馨舒适的美好家园。l 销售与策划应该形成良好的合作关系，在策划时考虑到销售问题，在销售中联系项目策划的意图，从而达到增加销售量和宣传项目的双赢目标。l 销售团队应该具有一定的专业知识和专业素养，明确分工与实际工作的状况，销售团队也要注重自身的技能提升。l 加大企业的宣传力度，拓宽直销渠道，开展各类有关项目的体验活动，提高本公司的知名度。4.物业战略l 物业管理与科技结合，在提供一个安全舒适的生活小区环境外，体现科技给我们生活带来的便利。l 树立“专业化、标准化、个性化”的物业服务品牌，真正做到“量身定做”的物业管理服务。l 创新基于业主满意度的测评管理新模式，建立顾客满意度，采取有效的需求管理策略，提供个性化服务产品。第三部分 公司职能战略一、提升投资把握能力机会1、提高投资风险管理能力注重风险管理，进行合理投资配置。2、提高投资盈利把握能力促进投资战略可持续，做好项目实施的事前控制。二、提升研发定位能力策略l 明确企业市场定位，配合企业整体发展战略，提升企业研发管理体系。l 调整企业组织架构，明确研发定位工作的职责划分。l 完善现有研发项目体系，制定相关规定和制度。l 建立项目研发中心，建设研发人才队伍。三、提升项目管理控制能力策略l 树立项目管理控