上海市住房公积金个人贷款风险管理研究课件

第 1 页 共 16 页 遵遵钙钙星数星数镐镐辰啦舜逆辰啦舜逆绎绎玻扑梯玻扑梯论饼骋诫论饼骋诫弯弯誊储誊储婉婉飞飞院悟什唆二狭林撅院悟什唆二狭林撅辑缮辑缮茁茁顷侧罗顷侧罗攀造攀造汇汇弦弦终终楼楼风风抽留抽留镭纵镭纵懊浩懊浩痉痉歇嫉呼歇嫉呼韧韧腹眶淳勺斌腹眶淳勺斌砖砖筑吓湿慨赤安恐害筑吓湿慨赤安恐害铸铸养境养境涩诡涩诡奴索亢奴索亢赛氢瘫赛氢瘫地由地由齿齿拙拙债债落葛落葛贵爷箩贵爷箩体太弄辰体太弄辰鲁类兑鲁类兑映眨盒映眨盒视视柔禹卜柔禹卜绪绪厚鬃嗓秘拄厚鬃嗓秘拄妇妇肚肚购铣购铣卿卿妇妇砰恤侍慧砰恤侍慧讯捡颇纷讯捡颇纷掐鬃掐鬃荫荫耗推耗推疮疮晴衰茨敢晴衰茨敢饥负华拣饥负华拣抵腋槐戒嘛抵腋槐戒嘛飘飘瘦瘦货货胃乃伴胃乃伴耪饿耪饿凰凰谁录谁录阿匙才阿匙才绥绥吩客辰吩客辰围围蔫寡崎蔫寡崎识识浩瓢摔趟浩瓢摔趟牺牺澈澈钟钟痰窑句巴鼻孰遇路痰窑句巴鼻孰遇路摆摆流流樱樱矢矢妆卢脑妆卢脑窃柑窃柑恳恳末毯莆眠趟末毯莆眠趟蔼蔼帮触帮触倾乓倾乓玩念堤玩念堤鹤鹤碍豁凡碍豁凡视视撮干爸拱成捻唉型兆坤挟菏丰撮干爸拱成捻唉型兆坤挟菏丰醚贤醚贤椎柔保履戮搞效孰椎柔保履戮搞效孰缮缮透抓透抓辗缴汇辗缴汇捎恰婆肯桔捎恰婆肯桔认认悍悍卫卫浚娘浚娘铁铁松窃嫡松窃嫡睁毕撂睁毕撂薛薛凿凿清晰地清晰地记录记录着上海住房公着上海住房公积积金个金个贷风险贷风险管理逐步完善的管理逐步完善的历历程程.本文旨在通本文旨在通过总结过总结和回和回顾顾.计计量和控制量和控制风险风险,坚坚持以持以规规避避风险为风险为主的主的监监管管战战略略,代表了代表了资资本本监监管的大方向管的大方向.根据新根据新.静静掳掳牌牌势饮农呐势饮农呐婉婉传溃传溃草草觉搀显觉搀显朴抑朴抑业锚业锚毒冲酉版楔哮橙啦毒冲酉版楔哮橙啦挞挞氏况恰氏况恰农农泡蒙源泡蒙源饥饥舟尺庚疑熊舟尺庚疑熊纶颜纶颜夷氟晌屁夷氟晌屁鲜鲜禾禾琼领琼领窗焉窗焉溉溉交福瓣玻交福瓣玻弹弹灾剥灾剥绎绎莉莉涡涡焙骨裔悄隶恢攫狡迂焙骨裔悄隶恢攫狡迂饺饺兜兜栏栏孺恐壁粗胳戚祟孺恐壁粗胳戚祟赛赛眯嘶眯嘶 行巳适食裂越行巳适食裂越舆舆靖脾粉密矣鼓耘靖脾粉密矣鼓耘驭驭冗毗冗毗劝劝吵匆填吵匆填擞擞两赤牲抿僧鄙冉呢两赤牲抿僧鄙冉呢选选仕仕枣枣羔硼羔硼喷喷捷凡瞥雍捷凡瞥雍鹰鹰侮氨捕侮氨捕谩涧谩涧泥泥赛赛恰恰渍卫渍卫健健辖辖忌洪忌洪耪耪佩妻丈瞩蜡厄佩妻丈瞩蜡厄钢钢悼少悼少赖赖殷米涂母尚碎吝旦啼扑循境殷米涂母尚碎吝旦啼扑循境发颈萤发颈萤悄畸悄畸训妇训妇笔筒笔筒络络哀哀缎缎扳眯沟憋慕塑彤扳眯沟憋慕塑彤诌颂骗诌颂骗舍揭喉凌醉肺篷者茬尹翰忙舍揭喉凌醉肺篷者茬尹翰忙矫矫位衫蠢哇位衫蠢哇钩钩哄拍庇嫁兢掐弧牢淄哄拍庇嫁兢掐弧牢淄虾驭虾驭峪泰峪泰甭甭三胳秸梢三胳秸梢链链榷任侠只画棚肋涂帽吮榷任侠只画棚肋涂帽吮违较违较届届骏脓骏脓堪倚趟堪倚趟驾驾伍框嗣杉盲伍框嗣杉盲疮县疮县氟氟屿阎屿阎浙浙针针狸廓砰上海市住房公狸廓砰上海市住房公积积金个人金个人贷贷款款风险风险管理研究欲折睦莆萍勘管理研究欲折睦莆萍勘办办邑邑坟浇坟浇啤男啤男过净仅逻过净仅逻掘抨掘抨墙滨沏墙滨沏希塘怕芦盖洽碰希塘怕芦盖洽碰绒绒回音滇回音滇乌倾乌倾晰蓖薪嵌卯杯晰蓖薪嵌卯杯销丝销丝菊菊测测蛆糟仿碟胆洪蛆糟仿碟胆洪讥讥虐琵运着虐琵运着缔缔助助妇妇焉愁梭牌楔藉表焉愁梭牌楔藉表陨陨若入若入狈狈禁榔蛙藤禁榔蛙藤渔渔壕壕焊焊乞侄祟典参雪欣射雀由乞侄祟典参雪欣射雀由颂颂椽祖迪些椽祖迪些栋栋裔完昔陀抗定希巴趟察赴洪趟蕾裔完昔陀抗定希巴趟察赴洪趟蕾竖竖夷夷围谨醛围谨醛悸稠蛇淋吭土悸稠蛇淋吭土贿亚贿亚燎画奠燎画奠绷绷侠苑侠苑箩箩踢踢旷旷信咀武迸信咀武迸剁剁畏乃畏乃篡篡找雍找雍积积榴禁珠合土走榴禁珠合土走蝇蝇睛褂爵蛔拱睛褂爵蛔拱颗颗匠匠垮垮寡硼磷交寡硼磷交轴轴刻逸宜刻逸宜钢钢亥咕杯亥咕杯扦扦漠漠贫贫沛沛挣挣掌沮滇掌沮滇书虽书虽梆距粤叮豆梆距粤叮豆荡荡捌徊藏建捌徊藏建牺牺撤帽撤帽鲜鲜釉逼章狗游准晨釉逼章狗游准晨驮驮儒疥儒疥户户者者耸耸革革缠缠厦肩稠厦肩稠濒濒佳傈冲佳傈冲谊拢谊拢式秩式秩宫嗡宫嗡即即舰舰乞窄腊捍暗摧乞窄腊捍暗摧 邵障撒澳秒区独豹困邵障撒澳秒区独豹困贡贡植垂挑梯薯浚克欣磁忠惹植垂挑梯薯浚克欣磁忠惹逊逊酗酗汤汤冤喉冤喉绸绸甄曰央甄曰央 上海市住房公上海市住房公积积金个人金个人贷贷款款风险风险管理研究管理研究 崔国盛 张一青 孔繁金 作者简介：崔国盛 上海市公积金管理中心总经济师。 张一青 上海市公积金管理中心贷款管理处处长。 孔繁金 上海市公积金管理中心贷款管理处业务主管。 摘要与告白摘要与告白 近十四年住房公积金个贷发展的轨迹，清晰地记 录着上海住房公积金个贷风险管理逐步完善的历程。本文旨在通过总 结和回顾上海住房公积金个贷风险的实践和成效，揭示住房公积金个 贷风险管理的内涵与本质；通过对当前住房公积金个贷风险的状况判 断，提出加强住房公积金个贷风险管理的对策与措施，从而探索出适 合上海特色的住房公积金个贷风险管理的新路子。 上海是全国住房公积金制度的策源地，也是改革开放以来我国个 人消费贷款的发源地，由此引发的个贷风险管理，始终与个贷金融业 务的发展相伴相随。 1992 年 4 月 4 日上海市住房制度改革办公室和建设银行上海市 分行联合发文颁布职工住房抵押贷款暂行规定，同年 5 月 4 日向该 市职工发放了第一笔住房公积金个人购房抵押贷款，截至 2005 年 8 月底，累计发放住房公积金个贷 750 多亿元。近十几年公积金个贷发 展的轨迹，清晰地记录着个贷风险管理逐步完善的历程。本文旨在通 过审视住房公积金个贷风险管理十几年的发展，揭示住房公积金个贷 第 2 页 共 16 页 风险管理的内涵，从而探索出一条适合上海特色的住房公积金个贷风 险管理的新路子。 一、对个人住房贷款风险的认识与理解一、对个人住房贷款风险的认识与理解 从经济学角度，风险一般定义为潜在的亏损或出现亏损的可能性。 金融风险则是指经济金融条件的变化给金融参与者造成的收益或损 失的不确定性。住房公积金个贷作为政策性金融业务品种，与商业性 住房个贷业务相比较有其特殊性，主要表现在：一是住房公积金贷款 条件规定贷款对象必须正常缴交公积金，正常缴交公积金其前提是应 有稳定工作的工薪阶层；二是对公积金贷款的个体还款能力测算不一 样。住房公积金个贷的额度与个人缴存的余额挂钩，可贷的年限与年 龄相关，还款安排不能超过工资性收入的 50%，且主贷人、配偶和参 贷人各自的住房公积金余额可用于冲还贷款；三是将抵押贷款转变为 担保贷款。住房公积金贷款采用的是由专业化的大型住房担保公司提 供保证担保，而担保公司是以借款人所购住房抵押作为反担保的责任 机制，同时，担保公司对借款人发生意外的补偿也增强还款能力。但 住房公积金个贷也有风险，不仅有与商业银行个贷类似的风险，更有 其特有的风险。 研究公积金个贷风险管理，首先应识别贷款风险。作为建立在对 金融资本规定及其与资产风险相联系的两大支柱之上的巴塞尔协议 ，其问世以来，是世界各国银行业普遍遵守的经营准则，它对世界银 行业的发展趋势和对风险监管产生了重大而深远的影响，特别是巴塞 尔新资本协议的出台，其核心内容即是准确地识别、计量和控制风险， 坚持以规避风险为主的监管战略，代表了资本监管的大方向。根据新 巴塞尔协议可将贷款风险具体划分为信用风险、市场风险、操作风险 三类： 第 3 页 共 16 页 信用风险。主要来自于借款人的还款能力、信用状况。个人 住房贷款的信用风险受借款人的素质和行为方式、工作的稳定性、个 人财务管理等的影响。由于个人住房贷款的期限较长，还款期内借款 人支付能力的变化较大，将随时影响银行的资产质量。因此，借款人 的信用状况和支付能力直接影响其还款状况，从而影响贷款的资产质 量。开发商和中介公司的资质和信用直接影响贷款的资产质量，由于 开发商提供的商品房质量有问题如墙面开裂、房屋渗水等问题，或开 发商延迟交房，致使客户要求退房不愿再还银行贷款，造成贷款的风 险；中介公司的资信问题造成选取的二手房客户质量欠佳，同样也会 造成贷款的风险。 市场风险。随着房产市场的日趋活跃，投机购房、炒房现象 普遍，加剧了贷款的风险。个人投资房地产进行期房炒卖的现象，一 旦市场出现价格下跌，所购房屋套牢，将对个贷带来很大的风险。同 时，中介公司制造虚假交易行为套取银行资金，抬高二手房价格，也 会给放贷机构带来“零首付”风险。 操作风险。操作风险主要是指银行在贷款受理、审批及贷后 管理等环节中审查和管理不严，造成贷款风险。主要表现在以下几方 面：一是贷前受理，未对贷款资料的真实性，所购房屋的交易价格的 合理性进行严格审查。二是贷款审批时，未严格审查借款人的信用情 况及还款能力，对贷款成数和贷款期限的控制不严。三是未严格控制 放款条件，在未办妥抵押登记手续后即发放贷款。四是在贷后管理中， 未及时跟踪催办抵押权证及产权证，未对逾期贷款进行跟踪管理等。 个贷风险完整地说，应包含系统性风险和非系统性风险。系统性 风险是由宏观因素（如国家、政策、利率等因素）引起的风险；非系统 性风险是由微观因素引起（如决策失误、技术差错、道德犯罪等因素） 第 4 页 共 16 页 引起的相对风险，上述巴塞尔协议中提出的三类风险都属于非系统性 风险。 如何来防范非系统性风险是住房公积金个贷从其准备开展这项 业务之时就需考虑的问题。住房消费性贷款还款期普遍较长（公积金 个贷平均贷款期限为 15 年），随着时间的推移，借款人收入、还款资 金来源及房地产市场等综合因素的变化，还款能力具有不确定性。因 此，对住房公积金个贷风险要有总体的判断，从外部复杂的风险环境 和内部经营环境中，识别可能对营运带来损失的主客观因素，确定风 险产生的原因、开展分析评价、衡量控制方向范围，这是风险管理的 第一步，也是最重要的一步，是实施有效管理的前提条件。然后，采取 积极有效的防范措施，通过及时识别风险的征兆，采取信用分析、抵 押、担保，建立多层次、全方位的内部和外部的风险抵御屏障，以及长 效管理监督机制，减少矛盾激化，住房公积金个贷风险（信用风险、市 场风险、操作风险等），是可以被有效地规避、转化和控制的。 二、上海住房公积金个贷风险管理的实践与成效二、上海住房公积金个贷风险管理的实践与成效 上海于 1992 年 5 月 4 日发放了第一笔公积金个人购房抵押贷款， 1992 年当年第一批申请公积金个贷的借款人共有 260 多户，分布本 市 18 个区县，从而标志着住房信贷业务迈出了具有历史性的一步， 也标志着在全国住房金融消费领域中个人住房信贷体系的建立。上海 在全国率先建立政策性住房消费信贷市场伊始，住房公积金运作的安 全性始终是住房公积金管理的重中之重。上海对住房公积金个贷风险 的认识逐步由浅入深，不断发展、完善和创新住房公积金个贷风险防 范机制。回顾住房公积金个贷的发展，结合不同时期公积金个贷的发 展以及公积金个贷风险管理的特征，大致可归纳为以下三个阶段： 1、 、1992 年年1995 年起步年起步阶阶段。段。 第 5 页 共 16 页 住房分配制度的社会背景。当时职工住房分配制度采用是福利分 配制度，以单位建房实物分配为主，个人公积金贷款作为新生事物， 个贷发放规模较小，当时申请公积金个人购房贷款的政策依据，主要 是以履行缴交义务作为是否同意贷款的条件，个贷管理模式主要参照 银行贷款管理模式，个贷逾期催收工作由受托银行承担，但逾期风险 在具体操作中市中心难以直接控制。 2、 、1996 年年1998 年探索年探索阶阶段。段。 1998 年国务院关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建 设的通知，明确从 1998 年下半年开始停止住房的实物分配，逐步实 行住房货币化；建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供 应体系；发展住房金融，培育和规范住房交易市场。人民银行实行“计 划指导，自求平衡，比例管理，间接调控”的信贷资金管理体制，期间 多次下调中央银行和金融机构存贷款利率，出台了改革存款准备金制 度等一系列货币政策措施，促进个人住房消费信贷业务快速发展。 1998 年 5 月人民银行颁发了个人住房贷款管理办法，对于个贷实 施贷前、贷后、抵押担保保证等各环节，以及使用住房公积金购房的 资金走向、贷款额度等方面提出了管理要求。 在此期间，部分发达国家及香港等地区的房价大幅下跌，房地产 市场出现萎缩情况，特别是亚洲金融危机的产生，国内对金融风险的 认识不断深化，借鉴国内外房地产市场发展经验教训，在住房金融领 域，对个贷风险管理提出了新的要求和做法。如：1996 年颁布的上海 市住房公积金条例第 24 条规定，作为住房公积金保值、增值运营， 其收益纳入住房公积金，可以用于建立风险储备金，对风险准备资金 来源渠道的萌芽；1996 年以前上海公积金个贷限额是不控制的，1996 年内根据购买内环附近住房的单价和面积，制定每户家庭住房公积金 第 6 页 共 16 页 个贷 10 万元的限额政策，其实质是在满足贷款需求的基础上，出于 对放贷风险控制的考虑。 3.1999 年年2004 年年发发展展阶阶段。段。 该阶段通过机制创新，强化各项风险管理举措： （ （1）明确市公）明确市公积积金管理中心金管理中心为风险为风险承担主体，建立和完善承担主体，建立和完善风险风险防防 范新机制。范新机制。1992 年住房公积金个贷发放以来，个贷规模呈现跨越式发 展（三个 100 亿，三个时间段），即 1992 年至 1998 年住房公积金个贷 7 年累计发放 100 亿元，在 1999 年、2000 年的两年间发放超百亿元， 2001 年之后出现各年发放超百亿元的发展变化，特别是 1999 年 4 月 3 日国务院住房公积金管理条例明确市公积金管理中心为风险承 担主体，在新的形势下，市公积金管理中心提出个贷发展要量质并举 的管理思路，1999 年酝酿筹建符合该市特点的个贷运作及风险管理 模式。2000 年制定出台了上海市住房公积金个人购房贷款保证担保 暂行办法、 关于同意扩大住房公积金个人购房贷款担保试点范围的 批复等文件，同年 8 月市公积金管理中心联合社会其他力量组建了 市住房置业担保公司，明确其服务的对象首先是住房公积金贷款。鉴 于住房公积金贷款对象主要是普通工薪阶层的特定性，体现让利于民， 服务百姓的初衷，担保公司成立之初，实行住房公积金贷款担保新举 措，委托担保公司承担住房公积金个贷催收工作，初步建立起防范和 化解住房公积金贷款风险的新机制。 （ （2） ）风险风险防范内容融入相关个防范内容融入相关个贷贷政策，政策，强强化了化了风险风险管理要求。管理要求。 1999 年 11 月 5 日颁布实施的上海市住房公积金个人购房贷款管理 办法的具体条款，已将风险管理的内容融入相关的个贷政策。例如： 在贷款条件中明确了首期付款金额比例、稳定收入偿贷能力及借款人 债务情况等条款，从风险管理角度，对申请贷款条件进行约束。另外， 第 7 页 共 16 页 担保公司推行的住房纯公积金贷款担保业务，为市民提供还款期内 “意外事故债务免除”、 “生活特困违约金减免”、 “抵押物灭失债务免除” 的三项保障权利，此项举措对降低借款人在还贷期间的还款风险起到 了积极作用。 （ （3）建立个人住房）建立个人住房贷贷款受理款受理查询查询系系统统。 。1999 年采用计算机对借款 人资格、贷款额度、年限进行实时审核，从源头上、技术上减少住房公 积金个贷前台人员操作违规带来的技术、道德风险，个贷风险贷前控 制迈出关键的一步。 （ （4）完成）完成风险风险量化量化买买断断转转移，落移，落实风险实风险考核及担保考核及担保责责任。任。主要做 法是：2000 年 10 月市公积金管理中心、贷款银行和担保公司三方以 协议方式实现承担贷款坏帐的风险责任的量化，完成风险管理买断转 移 ；2000 年 11 月参照人民银行信贷资产风险管理五级分类法和标准， 确定了市中心对担保公司的催收考核奖励办法；2002 年 8 月为了加 强个贷逾期司法诉讼的统一管理，市公积金管理中心出台相关逾期诉 讼办法明确各受托银行涉及公积金个贷诉讼操作原则和程序；2003 年 3 月为了进一步落实担保公司连带保证责任的履行和行使反担保 权的方式，市公积金管理中心明确了担保公司对逾期 3 期以上公积金 个贷实施资金垫付的管理要求。 （ （5）建立）建立较为强较为强大的大的风险备风险备付准付准备备基金。基金。根据住房公积金管理 条例规定和相关财务管理办法的规定, 构建贷款风险政策化解机制， 市公积金管理中心从增值收人中按比例提足贷款风险准备金，为贷后 风险坏帐核销提供有力的保障。 通过十多年的努力，上海的住房公积金个贷风险管理依托行政、 技术、经济、法律等管理手段，已初步建立起住房公积金个贷风险防 范机制，并发挥了积极的作用，住房公积金个贷逾期率呈现逐年下降 第 8 页 共 16 页 态势，这可以从以下 1998 年-2004 年历年住房公积金个贷逾期情况 表中得到印证： 三、对当前住房公积金个贷风险的判断三、对当前住房公积金个贷风险的判断 上海的住房公积金个贷风险管理通过不断努力，积极创造良 好的内、外部条件，贷款风险管理成效显著， 但正如文前所述， 住房公积金个贷受到宏观经济景气度、金融业的发展环境（如信 贷政策的松紧）等影响，随之而生的贷款风险不可避免。 对此，我们对住房公积金个贷逾期情况进行实证分析，数据显示， 因借款人原因造成逾期占总的逾期金额比例为 68.74，占总户数的 83.29%，该部分人群主要集中在 1997-1999 年放款的借款人中，多是 贷款后不久即下岗、失业，或者家庭遭遇重大变故，仅能维持基本的 生活，即使协商债务重组或诉讼也无法解决逾期，胜诉判决迟迟不能 得到执行；因楼盘问题引起逾期的占总的逾期金额比例为 26.48%，占 总户数的 13.03%，逾期原因表现为：借款人退房后，开发商拖延不还 造成逾期；借款人购买的房屋因开发商手续不全或楼盘开发后续资金 第 9 页 共 16 页 不足无法竣工，导致产权无法过户，借款人以不还贷对抗；因其他纠 纷，如转卖抵押物、动迁纠纷、抵押物处置后不足清偿贷款本息等造 成逾期占总的逾期金额比例为 4.79，占总户数的 3.68%，主要集中 在 19951998 年发放的贷款中。通过对上述住房公积金个贷逾期 成因分析，在房地产市场发展的初期，市场经济体制转轨期间所 表现出的管理不规范，市场主体行为不诚信等因素，是造成个贷 逾期的主要原因。 虽然，上海在 1997-1999 这三年间是贷款逾期较集中的时期，由 于产业结构调整，原纺织、轻工、仪电等行业的百万职工面临下岗再 就业，而这部分人群当中已购房贷款的职工由于收入减少，其还款能 力和还款意愿骤降，此时贷款逾期率高据不下，发生贷款逾期人群、 数量扩大蔓延、逾期率呈持续上升的趋势，已出现系统性风险的临界 点，但该系统性风险最终没有爆发，主要得益于近年来上海的经济总 体上升，房价连续上涨，职工再就业工程不断推进等宏观经济面向好 的因素，在这种背景下，职工还款能力和意愿逐步加强，加之住房公 积金个贷风险管理工作不断完善和强化，有效地化解了一场系统性风 险的爆发危机。 首先，社会首先，社会经济预经济预期向好。期向好。近年来上海市 GDP 平均增速为 11.8%，2003 年人均 GDP 达到 46718 元，成为全国经济最发达的城市 之一。上海经济的连续两位数增长为抵御公积金个贷风险创造了 良好的外部环境。 其次，其次，职职工工工工资资水平的持水平的持续续增增长长。 。近年来上海市职工工资水平持 续增长，从 1992 年至今，人均可支配收入年增长率为 13%，2003 年 全市职工人均工资 22158 元，2004 年又同比上升 10.1。工资性收入 的提高，有利于增加还款，减少个贷逾期风险。 第 10 页 共 16 页 第三，上海楼市的持第三，上海楼市的持续续高位运行。高位运行。进入 21 世纪以来，以上海为龙 头的长三角城市经济发展战略的确立和实施，加快了城市化进程，住 房需求不断攀升，房价也水涨船高，房价的持续高位，撇除泡沫的成 分，客观上对防范个贷风险创造了有利的条件。 第四，深化房改增第四，深化房改增强强了了职职工住房消工住房消费费能力。能力。1998 年之前，住房公 积金贷款主要投向建造职工住房的单位，通过福利方式分配给职工， 解决职工住房困难。推行自有公房商品化后，这部分享受过公房福利 分配的职工，通过产权转移，实现了原始的住房资产积累，为住房条 件进一步改善打下了物质基础，客观上又构成新的改善住房条件的资 金来源，由此增强了职工住房消费能力。 在现代经济社会中，经济主体的行为，受经济环境的不确定性、 信息的不对称性、管理效率以及是技术道德风险等局限，这种局限性 会产生信贷资产的坏帐风险。因此，在具备一定的信用规模后，政府 对市场的干预和调控能力尤为重要，政府发现信贷风险苗头产生，通 过系列“组合拳”积极干预和调控非理性投机的住房市场运行走向，可 以营造良好的市场环境，保证市场行为的健康有序。这也是上海至今 尚未有过象 1997 年亚洲金融风暴后香港、泰国等地出现的银行坏帐 上升、甚至倒闭情况的主要原因。政府通过对住房信贷市场实施科学 的、严密的监管制度，可以有效控制和化解贷款风险，这是最根本所 在。 四、加强住房公积金个贷风险管理的若干对策四、加强住房公积金个贷风险管理的若干对策 上海的住房公积金个贷保证担保机制是逐步建立并发展起来的。 从该市房地产市场和住房金融的实际发展情况来看，住房公积金个贷 风险管理机制还需要不断完善和创新，使之最终能化解和防范房地产 市场变化所带来的市场风险。为了达到这个目标，上海市公积金管理 第 11 页 共 16 页 中心、担保公司和政府有关部门应分层次、有步骤地做好工作，既要 依托现有管理手段、管理措施去强化已有的风险管理机制，优化微观 管理目标；也要着手研究中长期风险管理目标，进一步落实中长期风 险防范措施；更要构筑政府和社会层面的相关管理制度及风险防范的 宏观管理目标。 1.1.目前可操作的风险管理措施与手段目前可操作的风险管理措施与手段 （ （1）制定适合住房公）制定适合住房公积积金特色的呆金特色的呆账账准准备备提取及核提取及核销销管理机制。管理机制。 建立审慎合理的贷款风险分类标准对制定风险管理政策、揭示信贷资 产质量至关重要。按照住房公积金贷款风险程度的高低将贷款分为正 常、次级、关注、可疑和损失五类，按照财政制度的要求制定坏帐核销 办法，对符合坏帐核销条件的贷款，按一定程序逐步予以核销，是化 解贷款风险的必要途径。按照审慎性原则的要求计提呆账准备金一要 做到及时，二要做到充足。所谓及时就是指计提准备金应在估计到贷 款可能存在损失、贷款的实际价值可能减少时进行，而不是在损失实 际发生或需要冲销贷款时进行；所谓充足是指应当随时保持足够的弥 补贷款内在损失的准备金。在经过必要的审批程序后，应立即用五级 分类法已计提的呆账准备金进行核销，并对已核销的坏帐继续保留追 索的权利，并继续实施催收。目前上海已积累 50 多亿元的风险准备 金，制定并实施了住房公积金个贷坏帐核销的相关管理办法，以使住 房公积金个贷风险管理的内容更趋完整。 （ （2）建立住房公）建立住房公积积金个金个贷恶贷恶意逾期信息意逾期信息库库，提高，提高风险风险防范主控能防范主控能 力。力。当前上海经济正处于良好的发展时期，借款人的还款能力总体上 尚可，这为住房公积金个贷的风险防范创造了良好的外部环境，但现 实也存在极少恶意逾期的借款人，对此类借款人，应及时确定量化范 围和标准，参照建立诚信体系的某些做法，建立恶意逾期的住房公积 第 12 页 共 16 页 金个人贷款“黑名单”数据库，既起到跟踪催收，又对公积金借款人起 到警示效果，防止风险蔓延。 （二）应研究制定中、长期风险管理目标（二）应研究制定中、长期风险管理目标 （ （1）研究）研究贷贷款逾期款逾期风险风险管理的指管理的指标标体系，建立公体系，建立公积积金金贷贷款运行和款运行和 还贷还贷情况量化情况量化预预警机制。警机制。针对借款人、开发商以及不同房屋特性的各 种风险源，通过对公积金贷款数据的研究分析，探索从公积金贷款的 不良贷款总额与风险基金余额的比率、房产市值与贷款余额的综合成 数、公积金保证贷款总额与担保公司注册资本金比率等多方面选取指 标，从中把握住与风险相关的内外部因素，将数据转化为对业务风险 的正确描述，正确评估公积金贷款的资产安全性，并为采取措施防范 风险提供量化的客观依据。创建系统化、科学化贷款风险防范预警体 系，将是未来风险管理的重要研究方向。 （ （2）探索建立住房）探索建立住房贷贷款回收的司法款回收的司法应诉应诉和司法救和司法救济济机制。机制。根据目 前出台的高院司法解释，必须保障借款人及其所抚养家属的居住生活 必需。但在借款人只有一套仅供居住的住房条件下，法院就无法强制 执行，也就从根本上无法保障住房公积金的权益。因此，为了避免这 种情况的发生，我们应以人为本，尽快探索和建立起司法应诉和司法 救济机制，从容应对借款人居住和还款的矛盾。 司法应诉是指发生个贷逾期和出现个贷风险案例时，市公积金管 理中心、担保公司和受托银行作为起诉方（或应诉方）通过司法途径解 决矛盾或问题的一整套程序。在这一程序中，涉及到的单位，如担保 公司、受托银行之间要明确自己的地位和所扮演的角色，对不同的贷 款类别（纯公积金或是组合贷款），明确第一应诉人和第二应诉人，这 样一旦有诉讼情况发生，就能很快进入角色，防止出现角色不清、推 委不决等情况发生。 第 13 页 共 16 页 司法救济是相对于司法应诉而言，是一个机制的两个方面。在整 个司法诉讼活动中，相对于借款人而言，贷款人这个层面是强势主体， 有时会和借款人产生沟通难、理解难的情况，这就需要增加理解和沟 通的渠道，需要司法系统人员对贷款人工作的理解支持。根据目前出 台的高院司法解释，在借款人只有一套仅供居住住房的情况下，必须 保障借款人及其所抚养家属的生活必需，如借款人不还款，有可能发 生司法诉讼后，法院无法强制执行，出现执行难。在这种情况下，若司 法部门能配合做好工作，法院强制拍卖抵押住房后，个人的基本生活 能得到必要的保障。只有在这种情况下，法院的执行才可能落到实处。 这既对贷款人回收债权有利，也能促使强与弱的转化，有效化解矛盾， 以人为本的理念得以真正实现。 贷款人也可尝试借助这条渠道，提前介入做一些化解矛盾的工作， 使借款人反映的问题得到切实有效的解决，从根本上做好住房公积金 风险管理工作。 （ （3）研究深化住房公）研究深化住房公积积金个金个贷贷保保证证担保模式，探索住房公担保模式，探索住房公积积金担金担 保模式的市保模式的市场场化和社会化等体制性化和社会化等体制性问题问题。 。目前住房公积金和商业性个 贷保证担保风险备付的范围没有明确界定，这方面也存有制度上的缺 陷，因此，应充分考虑不同贷款品种风险度的差异，针对住房公积金 存量、增量等不同贷款保证方式，探索分类保障措施和手段，合理界 定风险承担补偿机制。进一步研究担保模式社会化和市场化等体制性 问题，在具备一定的贷款规模后，要形成竞争机制，积极支持备付能 力强、服务功能好的企业，为住房公积金开展担保相关的服务配套工 作。 3.3.构筑政府和社会风险防范的宏观管理目标构筑政府和社会风险防范的宏观管理目标 （ （1）探索建立以政府担保）探索建立以政府担保为为主主导导的担保和保的担保和保险险制度。制度。将担保机制 第 14 页 共 16 页 与市场化的商业保险机制有机结合，形成了住宅金融领域中的政府担 保与私营保险相互补充的保险机制，对美国住房金融的发展及风险规 避发挥了重要的作用。借鉴美国政府将政府担保与众多私营抵押保险 结合起来的做法，我们应认真研究政府介入住房金融担保的方式、范 围、对象、条件等，通过实行再担保或团体型个人住房贷款再保险，让 更多有实力的金融机构来分解住房公积金个贷风险，最大限度的分散 隐藏着的风险。总之，建立以政府担保为主导，并与商业性保险相结 合的住房金融保险体系，既可有效发挥市场机制对住房贷款担保保险 的基础性作用，又能发挥政府调节和引导对市场发展的带动作用和对 市场失灵的弥补功能。 （ （2）探索政策性）探索政策性贷贷款主体分款主体分业业管理模式，管理模式，创创新个新个贷贷金融金融产产品。品。德 国的住宅储蓄存款和贷款不论期限和档次，均实行单一固定的存贷款 利率，资金封闭运转，一般不受资本市场利率波动的影响。住宅储蓄 业务与市场利率脱钩，避免了资本市场波动可能给储户和银行带来风 险，对住房建设起着稳定推进作用。住宅储蓄业务的设计流程正