xx年山东烟台某商业地产项目顾问工作计划书

XXXX 年山东烟台某商业地产项目顾问工作年山东烟台某商业地产项目顾问工作 计划书计划书 篇一：项目工作计划书 华高莱斯国际地产顾问有限公司致 运通投资管理有限公司 之 世纪新天地项目 顾问 工作计划书 华高莱斯国际地产顾问有限公司 XX 年 3 月 7 日 目 录 第一章 前言 第二章 顾问工作计划书第一部分 对本案的初步理 解第二部分 顾问工作内容描述 一宏观要素分析 二区域城市功能分析 三项目自身条件分析 四市场空间判断 五国内外 shoppingmall 研究 六项目初期商业形态发展方式选择 七阶段性商业形态发展战略定位 八商业地产开发产品建议 第三章 顾问服务周期及报价 第四章 顾问服务方式与人员安排 第五章 结语 第一章 前言 首先非常感谢贵司对我司的信任，使我 司有机会就贵司拟开发之烟台世纪新天地项目， 提供顾问服务工作计划。 本工作计划书为我司根据对贵司项目特点的理解，考 虑贵司项目当前进展的实际需求， 结合我司工作特长与能力，所提出的针对贵司项目决 策的顾问服务思路架构。如果有机会与贵司合作，我们将 在如下研究思路的基础上，安排恰当人员，迅速展开深 入系统的研究工作，最终提出一套适合贵司项目运作 的操作案。真诚希望有机会与贵司进行愉快合作！华高莱 斯国际地产顾问（北京）有限公司 XX 年 3 月 7 日 第二章 顾问工作计划书 第一部分 对本案的理解 （一）项目面临问题 根据贵我双方初步交流，结合我司在商业项目顾问工 作中积累的经验，认为贵司项目所 面临的关键问题，主要表现在以下几个方面： 1城市发展规律与项目规划的矛盾。一个新城市、一 个新区域的发展总是要经历居住发 展、商业发展、商务发展的过程，在区域居住尚未大 规模发展的情况下，发展大规模商业项 目将面临巨大挑战。 2商业对核心客户的依赖与区域现状的矛盾。国内商 业企业大多依赖“流水”而生存， 为了保证流水，必须要求核心商圈客户有足够购买力， 而且多无法承受太长的市场培育期。 需要迅速聚集人气，是项目重要课题。 3政府的要求与企业目标的矛盾。政府关注区域建设 形象，要求项目档次，这往往与企 业根据实际情况确定建筑与市场形式，而追求利润的 目标并不一致。在此项目中，由于贵司 只有 20 年的经营权，更需要对市场发展过程有准确分 期。 4商圈成长规律与一次性大规模开发的矛盾。一个新 兴商圈的兴起，或者一个大型商业 项目的发展，往往是基于大量未被满足的潜在需求存 在，或者发展、创造了一种新型需求方 式、或者取代了原有商业模式。商业的发展也需要经 历一个由小到大、以及业态调整的成长 过程，其中可能穿插一些“起动机” 、 “引爆点”之类 的触媒，而这往往与一次性大规模开发 方式矛盾。 由于以上问题的存在，项目发展的最大难题在于如何 顺利招商、开业，如何做到在短期 内吸引更多老城区、甚至外地客户到此消费。 （二）项目的条件与机会 项目发展同时存在以下条件与机会可供利用： 1区域未来发展前景。政府已经搬迁至此，大学城将 提供大量固定消费群，随着周边环 境改善居民也将越来越多。未来区域前景好。 2老城区商业逐渐落后的现状。老城商业模式相对落 后，致使大量消费外流，城市本身 需要升级换代的商业形态。 3烟台城市的个性。四季分明，使得季节性休闲旅游 特点明显，夏季以外市民也缺少休 闲目的地。项目与游乐园共同作用，可以形成一个新 的、四季休闲目的地。 4轻工产业基础。烟台，包括青岛等附近区域，已经 聚集不少服装等轻工产业，为商业、 工业互动发展提供了一定基础条件，同时也为项目发 展 outlet 等有竞争力的新型商业模式提 供了条件。 5经济发展迅速。经济发展快，不但促进城市发展、 商业升级，同时也会促进私人汽车 的增加，促进居民生活、消费方式的改变，为项目提 供了新机遇。 6商业行业发展面临升级、创新的趋势。商业领域开 放，国内商业面临巨大调整，这既 表现在商业业态的更新将提速，也表现在商业企业的 整合方面，也表现在商业与物流、与生 产、与休闲等等其他产业融合等方面。如果能够顺应 趋势，商业物业的开发有机会成为促进 商业升级、创新商业业态的直接动力。 抓住以上条件 与机会，项目将有机会变当前的劣势为优势，以领先的姿 态为烟台创造一 个新的标志，为城市商业领域树立一个新的标杆。 （三）我司可提供的服务内容与顾问工作基本思路 基于对以上问题的理解，结合我司顾问工作的能力与特长， 我司可以为贵司世纪新天地 项目提供市场研究与发展战略顾问服务，主要解决以 下问题： 1迅速聚集人气，初战告捷的解决方案。聚集人气、 保证流水、形成项目影响力、篇二： 项目工作计划书项目认购期策划及销售 工作计划书 第一阶段项目准备及预热阶段 【XX 年 6 月 28 日XX 年 8 月 10 日】 项目 vis 设计 主要内容： 项目案名策划及确定 项目形象标志设计 项目形象导入设计 项目事务品设计 调研/分析与营销策划主要内容： 项目深度调研与分析 根据调研结果完成项目营销策划报告 向甲方提供项目认购期广告投放方案 向甲方提供项目认购期广告费用预算 向甲方提供项目认购期促销方案 方案定案 1. 3 销售团队组建与管理主要内容： 组建售楼部 建立项目销售人员的薪资制度和管理制度 销售人员培训 1. 4 售楼部装饰及布置调整 1. 5 宣传用品准备 主要内容： 项目楼书策划/设计/印刷 项目其他宣传品策划/设计/印刷 1. 6 项目形象导入 主要内容： 楼体形象包装 现场售楼部包装 销售人员形象塑造 事务用品形象导入 1. 7 软体广告投放 主要内容：以城市中心、区位优势、投资理财、现代 办公为方向进行前期软文广告投放。 1. 8 与甲方一起进行各种销售文件的准备主要内容： 销售合同 认购书 产权文件 其它附件 1. 9 对下一阶段工作准备主要内容： 对认购期工作进行计划和准备 第二阶段 项目认购阶段 【XX 月 8 月 12 日XX 年 9 月 15 日】 21项目广告投放 主要内容： 根据审定的执行意见进行广告投放 对投放的广告进行监测 22 内部认购期开始主要内容： 以促销手段和技巧促使投资者进行认购. 收取认购定金 做好部分客户的合同签订工作 做好项目的销控工作 促使认购者向亲朋好友介绍本项目 23 执行评估 主要内容： 对广告效果进行评估 认购效果进行评估 对客户进行信息反馈调查 根据销售情况对价格体系进行评估并对下一阶段的价 格进行建 议. 根据评估作出是否对后期方案进行调整的意见 24 开盘方案定案 主要内容：根据市场状况、认购情况、竞争者情况对 开盘方案进行最 后确定。 25 下一阶段准备工作 主要内容：下一阶段的工作的人员、物件、时间、预 案等进行计划和准备。 注:其他阶段的工作根据现在计划 执行的情况进行拟定. 长春浩天地产策划机构 XX 年 6 月 27 日篇三：项目 实施计划书 目录 1 重庆市经济技术开发区国税局弱电工程实施与组织 概述 编制说明 编制依 据 备注说明 2 施工组织和管理概述 工程施工项目范围 施工组织和管理办法 项目管理 流程设计 项目 启动阶段的管理 项目设计阶段的管理 项目实施阶 段的管理 项目验收 阶段的管理 项目维修阶段的管理 工程总工期 项 目组织机构 项目人员 组成 施工平面布臵及临设计划 施工总平面、临设、临水、临电计划 施工用电方案 建设方的配合概 述 现场协调工作 不可预见的协调 总体施工方案 基础工程施工 外接设备施工 设备安装调试工程 总体管理措施 工程总体管理 施工制度准备 施工技术准备 其他施工准备 施工 平面布臵 施工部署 施工指导思想 项目施工管理架构 施工阶段划分 各施工段的施工顺序 工程资源投入计划 施工设备 的投入 劳动力的投入 主要材料进场计划 工程进度安排及 保障 施工进度计划- 3 - - 3 - - 3 - - 4 - - 4 - - 4 - - 5 - - 5 - - 6 - - 7 - - 8 - - 9 - - 11 - - 11 - - 11 - - 13 - - 14 - - 14 - - 15 - - 15 - - 15 - - 19 - - 19 - - 19 - - 20 - - 20 - - 21 - - 21 - - 21 - - 22 - - 22 - - 24 - - 25 - - 25 - - 25 - - 26 - - 26 - - 27 - - 27 - - 28 - - 29 - - 30 - - 30 - 工期保证措施 工程主要执行阶段 分项工程施工方 案 工程 管理和责任 质量保护、创优计划 质量目标 质量控制阶段 工 程创优体 系 保证措施 安全生产及文明施工 安全生产管理机构 安全管理 组织计划 文明施工纲要 文明施工目标 文明施工管理机构 文明施工 检查措施 文明施工标准 施工安全 3 设计和施工图 纸 4 线缆编号方法 弱电系统部分 5 项目验收 - 30 - - 32 - - 32 - - 32 - - 33 - - 33 - - 34 - - 36 -41 43 43 44 45 45 46 46 47 47 48 49 49 49 1 重庆市经济技术开发区国税局弱电工程实施与组织概述 重庆市经济技术开发区国税局弱电工程的项目管理与实施 本身就是一个复杂的系统工程， 需要从工程实施、培训、运行维护等多方面严格把关。 为保证整个项目能有条理、按计划、 分步骤地顺利进行，进行周密的项目计划、实行严格 的项目管理是十分必要的。 编制说明 重庆市经济技术开发区国税局弱电工程施工组织设计 中的主要施工方案和施工方法，以 及主要生产资源要素的优化配臵和诸多方面的施工保 障措施等均遵循科学严谨、细致、实用、 合理的原则，按照建设单位提供的工程有关资料的内 容而编制的本施工方案是该工程施工中 必备文件，也是工程技术资料的组成部分，旨在保障 本工程保质保量、安全施工，达到质优、 按期、顺利完成的目的的综合阐述。 编制依据 1） 重庆市经济技术开发区国税局弱电工程招标书 2） 重庆市经济技术开发区国税局弱 电工程设计图 3） 智能建筑设计标准 gb/t 50314-XX4. 4） 计算机机房设计规范 gb 50174-935. 5） 民用闭路监视电视系统工程技术规范 gb 50198- 946. 6） 建筑设计防火规范 gb j16-878. 7） 民用建筑电气设计规范 jgj/t 16-929. 8） 电气装臵工程施工及验收规范 gbj 232-8210. 9） 建筑与建筑群综合布线系统工程设计规范 cecs 72:9711. 10） 建筑与建筑群综合 布线系统工程施工及验收规范 cecs899712. 11） 防盗弱电系统控制器材通用技术条件 gb 12663- 9016. 12） 安全防范工程程序与 要求 ga/t75-9417. 13） 入侵探测器通用技术条件 gb 14） 防雷及接地安 装工艺标准 322-199819. 15） 金属线槽配线安装工 艺标准 313-199820. 16） 钢管敷设工 艺标准 305-199821. 17） 建筑电气安装分项工程施工工艺标准 533-199622. 18） 建筑与建筑群综合布线系统工程施工及验收规范 cecs 89:9723. 中国工程建筑标 准化协会的建筑与建筑群综合布线系统工程施工规 范 备注说明 本计划因限于各种可能潜在因素的影响，在考虑安排 选择施工方案与方法，施工程序、 工艺流程、工期计划、质量技术、安全保证措施等方 面尽量完善，使其成为本工程施工中必 须的指导性文件。 2 施工组织和管理概述 工程施工项目范围关于施工工期及范围本施工组织设 计按工程全部竣工的施工工期考虑编制的，其施工项 目范围包括: 1) 综合布线系统 2) 主机房系统 3）门 禁系统 4）电子公告查询系统 5）有线 电视系统 6）多媒体培训教室 施工组织和管理办法 篇二：商业地产项目营销顾问工作全套流程 商业地产项目营销顾问工作全套流程 对于项目的顾问工作内容，初步划分为五个阶段 1、第一阶段工作：市场调查报告 2、第二阶段工作：咨询策划报告 3、第三阶段工作：商业规划定位布局 4、第四阶段工作：招商营销 5、第五阶段工作：运营管理 1、第一阶段工作：市场调查报告 （1）消费群体调查与分析 针对消费者消费特点、趋向等进行调查研究。消 费群体进行抽样调查，安排户外拦访问卷和定点 问卷，并完成相应调查报告。 （2）商户调查报告 针对各类等商家、商业业态与品牌组合进行调查 研究，并完成相应调查报告。 （3）竞争者调查报告 针对现状及未来潜在竞争项目进行调查 研究，并完成相应调查报告。 2、第二阶段工作：咨询策划报告 （1）宏观环境研究 （2）商业市场研究 对商业市场及商业地产市场进行 研究。 （3）项目区域环境分析对本案的区域环境及地段价值 进行分析研究。 （4）商圈分析对本案辐射商圈的政治、经济、文化、 商业环境、生 活习惯、市场容量与发展前景等进行分析研 究。 （5）产品定位对产品业种业态定位，供应量、建筑指 标定位，产品 标准、品质定位，产品基本定价定位等。 （6）目标市场定位 对目标消费市场进行定位与分级， 预测购力， 判断本案目标市场消费习惯,文化定位，及目标市场的 推广模式。 （7）可发展规模预测 依据上述分析，对本 案可发展商业规模进行预 测，并就未来项目营业额及客流 量进行预测。 （8）竞争市场研究 依据市场调查中的竞争调查，对 本案所面对的 现状及潜在竞争市场进行分析研究，并结合北京市商 业地产及 典型项目进行比较分析。 （9）产品策划 包括项目名称及主题策划，建筑平面 分析方案，建 筑造型分析方案，功能对比分析方案，项目产品缺陷 汇总分析 与对策方案，项目产品卖点汇总分析方案，项目 发展计划执行 方案等。 （10）商业经营组织策划 包括商业经营管理模式及分 析，商业经营 管理合作方选择，商业品牌引入计划与针对 产品方案，商业业 种、业态方案等。 （11）项目开发财务分析报告 3、第三阶段工作：商业规划 依据市场调查报告和咨询策划报告，经过专业整合， 提出规划设计任务书，对本项目内部的商业布局和业态组 合进行规划，并提交“商业规划方案”图、平面设计方案 以及具体商铺单元划分方案。 4、第四阶段工作：招商营销 通过准确的市场研究及可行性评估、考虑市场风格、 文化底蕴、消费倾向、市场环境、经济条件、竞争环境的 不同，来确定项目招商的方向，销售方式，拟定招商销售 政策，招商方案，并依据产品设计，进行主力客户的选择 引进，品牌商家的遴选引进，以及产品的销售等工作。 引进主力店品牌商家的招商在第二阶段完成后开始。 在上述工作基础之上，进行销售策略、销售方案的制定， 组建销售团队，进行项目销售。 5、第五阶段工作：运营管理 提升项目商业物业价值，同时为广大入驻商家提供一 健康良好、公平竞争的商业经营环境，以及为广大消费者 创造一个服务优良、便利舒适的购物场所，即服务好业主、 服务好商户、服务好顾客的原则，为服务项目提供国际先 进水平、适合项目特点的优质商业管理。 针对项目的特点,拟订商业管理方案并根据甲方要求提 供顾问或实际管理服务:包括运营管理框架的搭建、运营管 理费用的测算及执行;制订各项商业管理规章制度;二次招 商管理;租户管理;消费者服务;商业物业管理;市场信息收 集、商业动态研究;项目运营情况的分析与解决方案;商业 媒体经营等工作。上述五个阶段的工作成果包括 1、 项目市场研究报告 ； 2、 项目定位分析报告 ； 3、 商业经营合作与品牌引进计划书 ； 4、 项目开发财务分析报告 ； 5、 项目产品规划设计（调整）建议书 6、 商业规划平面设计方案 ； 7、 招商政策及方案 ； 8、 主力店、品牌客户的引进； 9、 销售政策及方案 ； 10、 销售成果； 11、 运营管理方案 篇三：项目工作计划 项目实施工作计划方案文档作者： 创建日期： 确认日期： 当前版本： 拷贝数量： 1 客户方项目经理： 实施方项目经理： 王俊项目实施工作计划方案 目 录 1 项目概 述 . . 1 2 3 4 5 6 软件模块清 单 . 1 实施范 围 . 1 系统实施目 标 . . 2 项目组 织 . . 2 项目实施总体计 划 . . 3 系统验收方式及标 准 . . 4 关 于项目风 险 . . 4 金蝶的技术方 案 . 4 新 会计准则下的账 套 (来自: 校园 生活:XX 年山东烟 台某商业地产项目顾问工作计划书). . . 4 新会计准则下的账套技术实现步 骤 . 5 在 zz 类凭证手工拆分工作延误的情况下，如何保证 报表数据的延续与准确性 . 6 项目工作量评估及对锦江集团项目参与人员的要 求 . . 7 项目工作量评 估 . 7 对锦江集团项目及参与人员的要 求 . 7 项目风 险 . 7 7 附 件 . . 8 项目实施工作计划方案 1 项目概述 软件模块清单 模块清单如下表所示: 实施范围 附件：锦江集团及下属公司 k/3 账套清 单篇二：项目工作计划书 项目认购期策划及销售 工作计划书 第一阶段项目准备及预热阶段 【XX 年 6 月 28 日XX 年 8 月 10 日】 项目 vis 设计 主要内容： 项目案名策划及确定 项目形象标志设计 项目形象导入设计 项目事务品设计 调研/分析与营销策划主要内容： 项目深度调研与分析 根据调研结果完成项目营销策划报告 向甲方提供项目认购期广告投放方案 向甲方提供项目认购期广告费用预算 向甲方提供项目认购期促销方案 方案定案 1. 3 销售团队组建与管理主要内容： 组建售楼部 建立项目销售人员的薪资制度和管理制度 销售人员培训 1. 4 售楼部装饰及布置调整 1. 5 宣传用品准备 主要内容： 项目楼书策划/设计/印刷 项目其他宣传品策划/设计/印刷 1. 6 项目形象导入 主要内容： 楼体形象包装 现场售楼部包装 销售人员形象塑造 事务用品形象导入 1. 7 软体广告投放 主要内容：以城市中心、区位优势、投资理财、现代 办公为方向进行前期软文广告投放。 1. 8 与甲方一起进行各种销售文件的准备主要内容： 销售合同 认购书 产权文件 其它附件 1. 9 对下一阶段工作准备主要内容： 对认购期工作进行计划和准备 第二阶段 项目认购阶段 【XX 月 8 月 12 日XX 年 9 月 15 日】 21项目广告投放 主要内容： 根据审定的执行意见进行广告投放 对投放的广告进行监测 22 内部认购期开始主要内容： 以促销手段和技巧促使投资者进行认购. 收取认购定金 做好部分客户的合同签订工作 做好项目的销控工作 促使认购者向亲朋好友介绍本项目 23 执行评估 主要内容： 对广告效果进行评估 认购效果进行评估 对客户进行信息反馈调查 根据销售情况对价格体系进行评估并对下一阶段的价 格进行建 议. 根据评估作出是否对后期方案进行调整的意见 24 开盘方案定案 主要内容：根据市场状况、认购情况、竞争者情况对 开盘方案进行最 后确定。 25 下一阶段准备工作 主要内容：下一阶段的工作的人员、物件、时间、预 案等进行计划和准备。 注:其他阶段的工作根据现在计划 执行的情况进行拟定. 长春浩天地产策划机构 XX 年 6 月 27 日篇三：项目 工作计划书(终稿) 华高莱斯国际地产顾问有限公司致 运通投资管理有限公司 之 世纪新天地项目 顾问 工作计划书 华高莱斯国际地产顾问有限公司 XX 年 3 月 7 日 目 录 第一章 前言 第二章 顾问工作计划书第一部分 对本案的初步理 解第二部分 顾问工作内容描述 一宏观要素分析 二区域城市功能分析 三项目自身条件分析 四市场空间判断 五国内外 shoppingmall 研究 六项目初期商业形态发展方式选择 七阶段性商业形态发展战略定位 八商业地产开发产品建议 第三章 顾问服务周期及报价 第四章 顾问服务方式与人员安排 第五章 结语 第一章 前言 首先非常感谢贵司对我司的信任，使我 司有机会就贵司拟开发之烟台世纪新天地项目， 提供顾问服务工作计划。 本工作计划书为我司根据对贵司项目特点的理解，考 虑贵司项目当前进展的实际需求， 结合我司工作特长与能力，所提出的针对贵司项目决 策的顾问服务思路架构。如果有机会与贵司合作，我们将 在如下研究思路的基础上，安排恰当人员，迅速展开深 入系统的研究工作，最终提出一套适合贵司项目运作 的操作案。真诚希望有机会与贵司进行愉快合作！华高莱 斯国际地产顾问（北京）有限公司 XX 年 3 月 7 日 第二章 顾问工作计划书 第一部分 对本案的理解 （一）项目面临问题根据贵我双方初步交流，结合我 司在商业项目顾问工作中积累的经验，认为贵司项目所 面临的关键问题，主要表现在以下几个方面： 1城市发展规律与项目规划的矛盾。一个新城市、一 个新区域的发展总是要经历居住发 展、商业发展、商务发展的过程，在区域居住尚未大 规模发展的情况下，发展大规模商业项 目将面临巨大挑战。 2商业对核心客户的依赖与区域现状的矛盾。国内商 业企业大多依赖“流水”而生存， 为了保证流水，必须要求核心商圈客户有足够购买力， 而且多无法承受太长的市场培育期。 需要迅速聚集人气，是项目重要课题。 3政府的要求与企业目标的矛盾。政府关注区域建设 形象，要求项目档次，这往往与企 业根据实际情况确定建筑与市场形式，而追求利润的 目标并不一致。在此项目中，由于贵司 只有 20 年的经营权，更需要对市场发展