年房地产估价师真题汇总课件

1 2009 年房地产估价师：经营与管理精选练习与答案 1、下列说法不正确的是( )。 A.利息备付率表示使用项目利润偿付利息的保障倍数。对于一般房地产投资项目，该 指标值应该大于 1。 B.偿债备付率表示可用于还本付息的资金偿还借款本息的保障倍数。对于一般房地产 投资项目，该指标值应该大于 1.2。 C.在国际上银行一般要求流动比率维持在 200%以上。 D.一般来说，对于一个开发周期为 2 年的商品住宅开发项目，其目标成本利润率大体 应为 35%45%。 标准答案：a 解析：利息备付率表示使用项目利润偿付利息的保障倍数。对于一般房地产投资项目， 该指标值应该大于 2。 2、开发项目的期间费用是指企业行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的( )。 A.经营费用 B.销售费用 C.管理费用 D.财务费用 E.不可预见费用 标准答案：a，c，d 3、经营收入是指向社会出售、出租房地产商品或经营时的货币收入。包括( )。 A.销售收入 2 B.补贴收入 C.出租收入 D.经营收入 E.营业外收入 标准答案：a，c，d 4、根据财务核算与分析的需要，企业利润可分为( )等四个层次。 A.经营利润 B.利润总额 C.税后利润 D.可分配利润 E.未分配利润 标准答案：a，b，c，d 5、基准收益率是净现值计算中反映资金时间价值的基准参数，是导致投资行为发生所 要求的最低投资回报率，称为最低要求收益率(MARR)。决定基准收益率大小的因素主要是( )。 A.资金来源 B.资金成本 C.项目风险 D.预期利润 E.机会成本 标准答案：b，c 3 2009 年房地产估价师理论与方法测试题及答案 1.某建筑物实际经过年数为 10 年，估价人员现场查勘后认为该建筑物建筑设计过时和维修 保养差造成功能折旧和物质折旧高于正常建筑物，判断其有效经过年数为 18 年，剩余经济 寿命为 22 年，残值率为 4%，用直线法计算该建筑物的成新率为( )。 A.43.2% B.50% C.56.8% D.70% 答案 C 2.在估价中选取 4 个可比实例：甲成交价格 4800 元/m2，建筑面积 100m2，首次付清 24 万元，其余半年后支付 16 万元，一年后支付 8 万元;乙成交价格 5000 元/m2，建筑面积 120m2，首次支付 24 万元，半年后付清余额 36 万元;丙成交价格 4700 元/m2，建筑面积 90m2，成交时一次付清：丁成交价格 4760 元/m2，建筑面积 110m2，成交时支付 20 万元， 一年后付清 32.36 万元。已知折现率为 10%，那么这 4 个可比实例单价的高低排序为( )。 A.甲乙丙丁 B.乙丁甲丙 C.乙丙甲丁 D.丙乙丁甲 答案 C 3.建筑物的重新构建价格是( )的价格。 A.扣除折旧后 B.估价时点时 C.客观 D.建筑物全新状态下 答案 BCD 4.对于一宗房地产的价格，通常由( )所构成。 A.土地取得成本 4 B.开发成本 C.销售税费，投资利息 D.管理费用 答案 ABCD 5.某商场建成于 2000 年 10 月，收益期限从 2000 年 10 月到 2040 年 10 月，预计未来 正常运行年潜在毛收入为 120 万元，年平均空置率 20%，年运营费用 50 万元。目前该类 物业无风险报酬率为 5%，风险报酬率为安全利率的 60%，则该商场在 2005 年 10 月的价 值最接近于( )万元。 A.536 B.549 C.557 D.816 答案 B 6.下列属于运用比较法进行估价的步骤的是( )。 选取可比实例;搜集交易实例;建立 价格可比基础;进行交易日期修正;进行交易情况修正;进行房地产状况修正;求取比 准价格。 A. B. C. D. 答案 B 7.应用路线价法的前提条件是( )。 A.土地形状较规则 B.街道较规整 C.地势较平坦 D.临街各宗土地的排列较整齐 答案 BD 5 8.当房地产价格的变动过程持续上升或者下降，并且各期上升或下降的数额大致接近 时，宜采用( )预测房地产的未来价格。 A.数学曲线拟合法 B.平均增减量法 C.平均发展速度法 D.移动平均法 答案 BC 9.下面属于构筑物的是( )。 A.烟囱 B.水塔 C.水井 D.屋顶 答案 ABC 10.在估价中要特别注意下列( )之间的内在联系。 A.估价方法 B.估价目的 C.估价时点 D.估价对象状况 答案 BCD 11.某宗房地产 2000 年 1 月 15 日的价格为 900 美元/m2，汇率为 1 美元=8.26 元人民币。 该类房地产以美元为基准的价格月均上涨 0.3%，则其 2000 年 10 月 15 日的价格为( )元人 民币/m2。2000 年 10 月 15 日的汇率假定为 1 美元=8.29 元人民币。 A.7665 B.7262 C.7637 D.7412 6 答案 C 12.某宗房地产土地面积 300 m2，建筑面积 250 m2，建筑物的外观及设备均已陈旧过 时，有待拆除重建，估价拆迁费用每平方米建筑面积 300 元，残值每平方米建筑面积 50 元， 则该宗房地产相对于空地的减价额为( )元。 A.62500 B.62000 C.61000 D.61500 答案 A 13.对于单纯增加容积率的补地价来说，其补地价的数额理论上可以用下列公式计算： 补地价(单价)=(增加后的容积率-原容积率)/( )原容积率下的土地单价。 A.建筑面积 B.原容积率 C.土地总面积 D.增加后的容积率 答案 B 14.某宗地面积为 5000 m2，现状容积率为 0.8，土地市场价值为 4000 元/m2，拟进行 改造，推准的规划容积率为 5.0，楼面地价为 1500 元/m2，则理论上应补交地价( )万元。 A.1250 B.1750 C.2050 D.2150 答案 B 15.承租人甲与出租人乙于 5 年前签订了一套住宅的租赁合同，该套住宅面积为 200m2，租赁期限为 8 年，年租金固定不变为 480 元/m2。现市场上类似住宅的年租金为 600 元/m2。若折现率为 8%，则承租人甲当前的权益价值为( )万元。 A.6.19 7 B.6.42 C.7.20 D.9.58 答案 A 16.应用现金流量法进行测算时，要注意做到( )。 A.尽可能准确估计开发经营期长短 B.尽可能准确估计出各项支出，收入的发生时间 C.各项支出发生时发生的数额要尽可能估计准确 D.各项支出发生时的银行利息要尽可能估计准确 答案 ABC 17.某块土地上有一建筑物，各层建筑面积相同，共有 20 层，且建筑密度为 60%，则 建筑容积率为( )。 A.33.3 B.12 C.20 D.60% 答案 B 18.假设开发法在被用于投资分析目的时，可以为房地产开发商的投资决策提供依据， 具体说可以提供( )数据。 A.确定开发场地的最高价格 B.确定开发项目的预期利润 C.确定开发中可能出理的最高费用 D.确定项目建成后的最佳利润 答案 ABC 19.报酬资本化法公式均是假设净收益相对于估价时点发生在( )。 8 A.期初 B.期中 C.期末 D.年末 答案 C 20.( )要求房地产估价人员应站在中立的立场上，求出一个对各方当事人来说都是公平 合理的价格。评估出的价格如果不够合理，必然会损害当事人中某一方的利益，也会有损 于房地产估价人员.估价机构以至于整个估价行业的社会名誉和权威性。 A.合法原则 B.公平原则 C.替代原则 D.估价时点原则 答案 B 21.某宗房地产 1993 年 10 月建成，在 2003 年 10 月预评估其现值，经估价人员判定认为该 宗物业尚可使用 40 年，假若残值率为 O，按直线法确定其成新率为( )%。 A.60 B.70 C.80 D.90 22.国有土地使用权出让的拍卖价格.招标价格和协议价格三者之间价格的高低，在一般 比较正常的情况下应该是( )。 A.拍卖价格招标价格协议价格 B.拍卖价格招标价格协议价格 C.三种价格应该都一样 D.三种价格大小都无任何规律 23.通常情况下，评估下列房地产适用收益法的有( )。 9 A.写字楼 B.电影院 C.教学楼 D.停车场 24.某块土地总面积为 200 m2，建筑物的各层面积相同，共 10 层，其建筑密度为 60%，则总建筑面积为( )m2。 A.1200 B.120 C.3333 D.333.3 25.结构是指建筑物中由承重构件(基础、墙体、柱、梁、楼板、屋架等)组成的体系。 具体如以组成建筑结构的主要建筑材料来划分，可分为( )。 A.钢结构 B.混凝土结构 C.砖木结构 D.砖混结构 26.总的来讲，房地产的价格与房地产的供给和需求，分别是( )。 A.正相关和正相关 B.正相关和负相关 C.负相关和正相关 D.负相关和负相关 27.( )，建设部制定了城市房屋拆迁估价指导意见，使得拆迁估价问题有了参考依 据。 A.2003 年 1 月 1 日 B.2004 年 1 月 1 日 C.2004 年 12 月 1 日 10 D.2003 年 12 月 1 日 28.在路线法中，临接一道路的其他土地的价格，是以路线价为基准，考虑其( )。 A.临街深度 B.临街状况 C.土地形状 D.临街宽度 29.在进行城市基准地价评估时要明确基准地价的内涵、构成、表达方式、基准日期等。 其中特别是要明确拟评估的基准地价所对应的土地条件或状况，包括土地的基础设施完备 程度、平整程度及( )等。考试大论坛 A.权利性质 B.使用年限 C.用途 D.容积率 30.关于收益法适用的对象，下列最佳表述为( )。 A.临街房地产 B.城市房地产 C.有收益或有潜在收益的房地产 D.出租或销售用途的房地产 2009 年房地产估价师考试：案例练习（1-5）汇总打包下载 案例一：案例一：某商业楼建筑面积为 5000，于 2000 年 9 月 1 日开工，2002 年 3 月 1 日建成投 入使用；该楼为钢筋混凝土结构，耐用年限为 60 年。业主于 2003 年 3 月 1 日通过补交土 地使用权出让金将土地使用权性质由划拨转为出让，用途为商业，土地使用年限为 40 年， 自 2003 年 3 月 1 日起至 2043 年 2 月 28 日止。在 2004 年 3 月 1 日，业主拟以该商业楼为 抵押物向银行申请两年期的抵押贷款，委托房地产估价机构估价。 （问题 1） 采用成本法估价，计算该建筑物折旧时，确定建筑物的剩余经济寿命应（ ） 11 A.按土地使用权出让年限扣除土地已使用年限计算 B.按建筑物耐用年限计算 C.按建筑物耐用年限扣除建筑物已使用年限计算 D.按建筑物已使用年限计算 （问题 2） 采用收益法估价时，下述观点不正确的是（ ） A.收益年限应按估价时点时的土地使用权剩余年限计算 B.估价时点应设定为 2004 年 3 月 1 日 C.净收益中应扣除建筑物折旧额 D.应要求委托人提供该商业楼的经营收益和费用资料 （问题 3） 估价机构评估出该商业楼在 2004 年 3 月 1 日的公开市场价值为 4000 万元。 近年来此类房地产的价格年均上涨 5趋势仍将继续。另根据拍卖行统计数据，此类房地 产快速变现的变现率一般为其正常市场价格的 70。估价机构向委托人提交的估价结果应 该是（ ）万元。 A.2800 B.2940 C.4000 D.4200 （问题 4） 假设在 2005 年 9 月 1 日，业主委托某估价机构重新评估该商业楼现时的 抵押价值，若估价结果显示该商业楼的公开市场价值比 2004 年 3 月 1 目的公开市场价值增 加了 500 万元。下列表述中正确的是（ ） A.原抵押权人认为该商业楼已全部抵押，500 万元增值不能再次设立抵押权 B.原抵押权人认为该商业楼已全部抵押给原抵押权人，500 万元增值不能对原抵押权 人以外的债权提供担保 C.业主认为该 500 万元属于抵押物价值的新增部分，不属于抵押范围，若对抵押物拍 卖，原抵押权人对该部分价值无优先受偿权 D.该 500 万元可再次抵押 （答案 1） A、（答案 2） C、（答案 3） C、（答案 4） D 案例二：案例二：甲酒楼一年前重新装修后出租给乙餐饮公司经营，租期 5 年。估价机构现对 该酒楼进行拆迁估价，酒楼业主不配合拆迁工作，不允许估价人员进入酒楼实地查勘。根 据拆迁人提供的资料，该酒楼产权清晰，权属证书齐全，用途合法，无违章搭建。 请问： 1.针对该类拆迁估价，在估价程序上应特殊注意哪些环节？ 2.装修补偿应如何确定？ 3.对已存在的租赁关系，估价时应如何处理？ 估价程序上应特殊注意： 12 1）被拆迁人不允许估价人员进入酒楼实地查勘，估价人员应做好无利害关系第三人见 证工作。并在报告中作出相应说明。 2）估价机构应将分户初步估价结果向被拆迁人公示 7 日，并进行现场说明。 3）公示期满后，估价机构将整体估价报告和分户估价报告提交委托人，并由委托人向 被拆迁人转交分户报告。 房屋室内自行装饰装修补偿金额由拆迁人和被拆迁人协商确定；协商不成的，可以通 过委托评估机构确定。 习题二 案例一：案例一：某工厂为企业改制进行资产重组，委托估价机构对其以划拨取得的土地上建成 的两幢房屋进行估价。该工厂的房屋所有权证上记载着该两幢房屋的用途均为工业。估价 人员根据现场勘察的结果，发现该两幢房屋中一幢为厂房，另一幢原为厂房，后自行改为 办公楼用于出租。 （问题 1） 估价人员应根据（ ）用途对该两幢房屋进行估价。 A.根据房屋所有权证上记载的用途进行估价 B.根据估价人员现场勘查结果的现状用途进行估价 C.根据企业改制、资产重组后该两幢房屋拟确定的用途进行估价 D.根据该两幢房屋可以获利最多的用途进行估价 （问题 2） 将该两幢房屋的用途由工业改变为其他用途，应通过下列（ ）途径。 A.自行改变 B.经上级主管部门批准改变 C.经政府房屋管理部门批准，并按法定程序办理变更手续 D.经政府规划主管部门批准，并按法定程序办理变更手续 答案：1、 B 2、B 该工厂若为扩大经营而筹集资金将该两幢房屋抵押，则为抵押目的的评估价值应为（ ） A.该两幢建筑物抵押评估价值之和 B.该两幢建筑物及其土地的抵押评估价格之和扣除划拨土地改为出让土地时应补交的 土地使用权出让金 C.该两幢建筑物的抵押评估价格之和乘以银行抵押率后的价格 D.该两幢建筑及其土地的抵押评估价格之和乘以银行抵押率后的价格 （问题 4） 该工厂若将该两幢房屋投保火灾险，则为保险目的评估的价值应为（ ） A.该两幢房屋的正常市场价值 B.该两幢建筑物的重新建造成本 C.该两幢建筑物的重新建造成本结合成新折扣后的价值 D.该两瞳建筑物的重新建造成本结合成新折扣后的价值加上土地的价值 答案：3、 D 4、D 13 案例二：案例二：某市旧城改造需对某沿街房屋进行拆迁，拆迁人依法取得了房屋拆迁许可证， 房地产管理部门公示了有资质的拆迁估价机构名单。某被拆迁人见到公示名单后，前往其 中一家估价机构咨询，假如你作为该估价机构的一名房地产估价师，在接待该被拆迁人过 程中了解到其房屋原为私有住房并于 5 年前被改造为自营副食店。 请问： 1.你所在的估价机构通过什么途径获取委托后才能出具房屋拆迁估价报告？ 2.你应如何确定作为拆迁估价依据的该被拆迁人房屋的用途？ 答案： 1）经被拆迁人投票或拆迁当事人抽签等方式确定本估价机构为该拆迁项目估价机构， 一般由拆迁人委托。 2）该房屋用途性质建议拆迁当事人按以下原则确定： 以房屋权属证书及权属档案的记载为准； 当地政府对被拆迁房屋的用途性质认定有特别规定的，从其规定； 拆迁人利被拆迁人对拆迁房屋的用途性质协商一致的，按协商结果确定； 对被拆迁房屋的性质用途不能协商一致的，向城市规划行政主管部门申请确认。 案例三：案例三：某房地产估价机构承接了一住宅烂尾楼转让价格的评估业务，估价时点为 2006 年 6 月 15 日。根据委托方提供的资料，该烂尾楼项目的土地是 2001 年 6 月通过出让 取得，2002 年 6 月开始建设。委托方提供的实际成本价格为 1800 元/，包括土地取得成 本、开发成本、管理费用、销售费用.销售税金和期望利润，并计算了自 2001 年 6 月至估 价时点的投资利息。估价人员经调查核实.认为委托方所列支的各项实际成本费用符合支出 当时的正常市场情况，为此，在采用成本法估价时确定该房地产的重置价格为 1800 元/. 请问： 1）估价人员这样确定该房地产的重置价格有哪些错误？ 2）在此基础上还应考虑哪些因素才能得出积算价格？ 答案： 1）错误有： 应采用符合估价时点市场情况的各项成本费用。 应根据估价对象的规模，确定客观合理的开发周期，以此计算投资利息。 利润应是估价时点市场上的客观正常利润水平。 14 2）还应将重置价格减去折旧： 可能存在的施工质量缺陷、有形损耗等各种原因产生的物质折旧。 可能存在的烂尾楼设计过时（落后）等各种原因产生的功能折旧。 可能存在的由于市场供求状况、规划、政策等方面的外部因素变化产生的经济折旧。 练习（3） 某工厂为企业改制进行资产重组，委托估价机构对其以划拨取得的土地上建成的两幢房屋 进行估价。该工厂的房屋所有权证上记载着该两幢房屋的用途均为工业。估价人员根据现 场勘察的结果，发现该两幢房屋中一幢为厂房，另一幢原为厂房，后自行改为办公楼用于 出租。(问题 1) 估价人员应根据( )用途对该两幢房屋进行估价。 A.根据房屋所有权证上记载的用途进行估价 B.根据估价人员现场勘查结果的现状用途进行估价 C.根据企业改制、资产重组后该两幢房屋拟确定的用途进行估价 D.根据该两幢房屋可以获利最多的用途进行估价 (问题 2) 将该两幢房屋的用途由工业改变为其他用途，应通过下列( )途径。 A.自行改变 B.经上级主管部门批准改变 C.经政府房屋管理部门批准，并按法定程序办理变更手续 D.经政府规划主管部门批准，并按法定程序办理变更手续 答案：1、 B 2、B 该工厂若为扩大经营而筹集资金将该两幢房屋抵押，则为抵押目的的评估价值应为( ) A.该两幢建筑物抵押评估价值之和 B.该两幢建筑物及其土地的抵押评估价格之和扣除划拨土地改为出让土地时应补交的 土地使用权出让金 C.该两幢建筑物的抵押评估价格之和乘以银行抵押率后的价格 D.该两幢建筑及其土地的抵押评估价格之和乘以银行抵押率后的价格 15 (问题 4) 该工厂若将该两幢房屋投保火灾险，则为保险目的评估的价值应为( ) A.该两幢房屋的正常市场价值 B.该两幢建筑物的重新建造成本 C.该两幢建筑物的重新建造成本结合成新折扣后的价值 D.该两瞳建筑物的重新建造成本结合成新折扣后的价值加上土地的价值 答案：3、 D 4、D 练习（4） 某市旧城改造需对某沿街房屋进行拆迁，拆迁人依法取得了房屋拆迁许可证，房地产管 理部门公示了有资质的拆迁估价机构名单。某被拆迁人见到公示名单后，前往其中一家估 价机构咨询，假如你作为该估价机构的一名房地产估价师，在接待该被拆迁人过程中了解 到其房屋原为私有住房并于 5 年前被改造为自营副食店。 请问： 1.你所在的估价机构通过什么途径获取委托后才能出具房屋拆迁估价报告? 2.你应如何确定作为拆迁估价依据的该被拆迁人房屋的用途? 答案： 1)经被拆迁人投票或拆迁当事人抽签等方式确定本估价机构为该拆迁项目估价机构， 一般由拆迁人委托。 2)该房屋用途性质建议拆迁当事人按以下原则确定： 以房屋权属证书及权属档案的记载为准; 当地政府对被拆迁房屋的用途性质认定有特别规定的，从其规定; 拆迁人利被拆迁人对拆迁房屋的用途性质协商一致的，按协商结果确定; 对被拆迁房屋的性质用途不能协商一致的，向城市规划行政主管部门申请确认。 练习（5） 某房地产估价机构承接了一住宅烂尾楼转让价格的评估业务，估价时点为 2006 年 6 月 15 日。根据委托方提供的资料，该烂尾楼项目的土地是 2001 年 6 月通过出让取得，2002 年 6 月开始建设。委托方提供的实际成本价格为 1800 元/，包括土地取得成本、开发成本、 管理费用、销售费用.销售税金和期望利润，并计算了自 2001 年 6 月至估价时点的投资利 16 息。估价人员经调查核实.认为委托方所列支的各项实际成本费用符合支出当时的正常市场 情况，为此，在采用成本法估价时确定该房地产的重置价格为 1800 元/。 请问： 1)估价人员这样确定该房地产的重置价格有哪些错误? 2)在此基础上还应考虑哪些因素才能得出积算价格? 答案： 1)错误有： 应采用符合估价时点市场情况的各项成本费用。 应根据估价对象的规模，确定客观合理的开发周期，以此计算投资利息。 利润应是估价时点市场上的客观正常利润水平。 2)还应将重置价格减去折旧： 可能存在的施工质量缺陷、有形损耗等各种原因产生的物质折旧。 可能存在的烂尾楼设计过时(落后)等各种原因产生的功能折旧。 可能存在的由于市场供求状况、规划、政策等方面的外部因素变化产生的经济折旧。 2009 年房地产估价师理论考前冲刺练习题 1-4 套汇总 1、房地产具有易受限制性，政府对房地产的限制通常通过( )来实现。 A、充公权 B、管制权 C、征税权 D、征收权 2、某酒店已知可以在未来 30 年内取得丰厚收益，经计算未来 3 年收益分别为 93 万元、 100 万元、120 万元，从第 4 年到第 30 年的净收益会稳定在 130 万元左右，在该区域酒店 类房地产的报酬率为 12%，则此宗估价对象房地产的价格为( )万元。 A、992.06 17 B、983.10 C、1080 D、852 3、假设开发法又称开发法、剩余法，它是一种科学实用的估价方法，其理论依据与收 益法相同，都是预期原理。( ) A、对 B、错 4、建筑物的经济寿命是指建筑物从建成之日起预期产生的收入等于其运营费用时的持 续年数。( ) A、对 B、错 5、房地产估价人员必须了解房地产的供求状况以及影响房地产价格的各种因素，并且 应该不断提高自己的估价技能和丰富自己的估价经验，必须遵循严谨的( )。 A、估价目的 B、估价程序 C、估价时点 D、估价作业日期 习题 2 1、假设开发估价必须考虑资金的时间价值，一般采用计算利息的传统方式和现金流量折现 法，由于存在众多未知因素和偶然因素易使预测偏高实际，因此，在实际估价中应尽量采 用计算利息的传统方法。( ) A、对 B、错 2、工料测量法的优点是详实，缺点是费时费力并需要有其他专家的参与，它主要用于 ( )的建筑物的估价。 A、具有重要价值 B、具有现实价值 18 C、具有巨大价值 D、具有历史价值 3、关于收益法适用的对象，下列最佳表述为( )。 A、临街房地产 B、城市房地产 C、有收益或有潜在收益的房地产 D、出租或销售用途的房地产 4、房地产估价需要明确一些基本事项，下列事项中占龙头地位的是( )。 A、估价目的 B、估价时点 C、估价对象 D、估价方法 5、估价上的折旧注重的是( )。 A、原始取得价值的减价修正 B、原始取得价格的摊销与回收 C、重置价格的摊销与回收 D、价值的减价修正 习题 3 1、有甲乙两宗房地产，甲房地产的收益年限为 50 年，单价为 3500 元/m2，报酬率为 8%; 乙房地产收益年限为 30 年，单价为 3000 元/m2，报酬率为 6%。那么，甲的价格( )乙的价 格。 A、高于 B、低于 C、等于 D、条件不足，无法确定 19 2、某建筑物总价值 100 万元，其中主体、设备、装修的价值分别占 60%、25%、15%，经济耐用年限分别为 55 年、10 年、5 年，残值率假设均为零，则用直 线法计算出的折旧额为 6.59 万元。( ) A、对 B、错 3、从理论上讲，同一个房地产开发项目的开发利润，采用不同的计算基数及与其相对 应的利润率来估算，所得的结果不同。( ) A、对 B、错 4、假设开发法是以( )原理为理论依据的。 A、收益递增原理 B、均衡原理 C、预期原理 D、未来趋势原理 5、某临街深度 30.48%(即 100 英尺)、临街宽度 20%的矩形土地，总价为 1500 万元。 根据四三二一法测，与其相邻、临街深度为 15.24%(即 50 英尺)、临街宽度 20%的矩形土 地的总价为( )万元。 A、1200 B、1150 C、1100 D、1050 习题 4 1、某一厂房建成后 5 年被改造为超级市场，并补办了土地使用权出让手续，土地使用权出 让年限为 40 年，建筑物的经济寿命为 50 年，则计算该建筑物折旧的经济寿命应为( )年。 A、40 B、42 C、45 20 D、50 2、某块土地总面积为 200 m2，建筑物的各层面积相同，共 10 层，其建筑密度为 60%，则总建筑面积为( ) m2。 A、1200 B、120 C、3333 D、333.3 3、直接比较修正一般是采用( )的方法，以估价对象的房地产状况为基准，将可比实例 的房地产状况与它逐项比较。 A、评选 B、评定 C、评分 D、评价 4、某工业用地出让年限为 50 年，出让时为五通一平，该区域的基准地价为 800 元/m2 (基准地价内涵为五通一平无限年期的地价)，土地报酬率为 8%。那么该宗工业用地的价格 为( )元/m2。 A、782.94 B、817.06 C、792.85 D、768.06 5、承租人甲与出租人乙于 5 年前签订了一套住宅的租赁合同，该套住宅面积为 200m2，租赁期限为 8 年，年租金固定不变为 480 元/m2。现市场上类似住宅的年租金为 600 元/m2。若折现率为 8%，则承租人甲当前的权益价值为( )万元。 A、6.19 B、6.42 C、7.20 D、9.58 1 2001 年房产估价师资格考试房地产估价理论与方法试题 22 第一部分 选择题 一、单项选择题(本大题共 20 小题，每小题 1 分，共 20 分)在每小题列出的四个选项中只 有一选项是符合题目要求的，请将正确选项前的字母填在题后的括号内。 1.供人们生活起居的建筑是( ) A.公共建筑 B.居住建筑 C.工业建筑 D.商业建筑 2.建筑地段地租的基础是由真正的( ) A.生产成本规定的 B.农业地租规定的 C.生产价格决定的 D.垄断利润决定的 3.城市化初期，产业结构以第一、二产业为主，则( ) A.房地产价格较高 B.房地产价格不变 C.房地产价格有变化 D.房地产价格较低 4.商业中心往往位于地价高昂的( ) A.黄金地段 B.边缘地段 C.落后地段 D.一般地段 5.容积率是指地块上的建筑面积与( ) A.总面积之比 B.地块面积之比 C.地下面积之比 D.绿化面积之比 6.商业标准宗地的位置应是( ) A.街角地 B.多面临街地 C.一面临街地 D.畸零地 7.因素成对比较中，若 A 与 B 同等重要，则给 A 赋值( ) A.10 B.50 C.0.5 D.5 8.从理论上讲，效用相等的房地产经过市场的竞争，其价格( ) A.最终会基本趋于一致 B.最终会扩大差别 C.可能趋于一致，也可能扩大差别 D.由有关部门确定 9.运用市场比较法评估房地产价格，在因素修正时需要具有丰富经验的估价师来确定( ) A.土地还原利率 B.各有关修正系数 C.如何计算容积率修正 D.如何计算土地使用年期修正 10.市场比较法中，如果可比实例交易时的价格低于正常情况下的交易价格，则在将可比实 例价格修正为正常交易情况下的价格的公式中( ) A.其中分母小于 100 B.其中分母大于 100 C.其中分母等于 100 D.不成立 11.通过使用年期修正，可以消除对不动产价格造成的影响因素是( ) A.土地的估价期日 B.土地的使用期限不同 C.土地在不同时期的基准地价不同 D.土地在不同时期的路线价不同 12.新开发区内可出售土地的平均售价( ) A.不包含整个开发区的所有开发成本 B.应当是把整个开发区的所有开发成本分摊到可出售土地面积上 C.包含开发区内的基础设施建设费，但不含服务设施建设费 D.包含开发区的服务设施建设费，但不含基础设施建设费 13.房屋的商品租金构成因素是( ) A.折旧费、维修费、管理费、利息、税金、保险费 B.折旧费、维修费、管理费、利息、税金、地租 23 C.折旧费、维修费、管理费、利息、税金、保险费、地租、利润 D.折旧费、维修费、管理费、利息、税金、地租、利润 14.房屋重新建造成本中应包括( ) A.利息、利润 B.利息、利润、税费 C.利润、税费 D.利息、税费 15.剩余法在评估待开发土地中运用得( ) A.最少 B.最为广泛 C.最难 D.最一般 16.剩余法确定项目最高开发费用是为了使开发利润保持在( ) A.区域范围 B.规定范围 C.合理范围 D.期望范围 17.剩余法估价中调查土地位置时，要掌握土地所在城市的( ) A.性质 B.工业状况 C.生活状况 D.设施状况 18.路线价估价法是一种评估大量土地的( ) A.迅速估价方法 B.较慢估价法 C.简易法 D.延迟法 19.标准深度是指标准宗地的( ) A.街道宽度 B.临街深度 C.街道长度 D.街道曲度 20.基准地价的估算中，通过资料的收集、整理、修正，数据应具有( ) A.可比性 B.可替性 C.可分性 D.可换性 二、双项选择题(本大题共 18 小题，每小题 1 分，共 18 分)在每小题列出的五个选项中有 二个选项是符合题目要求的，请将正确选项前的字母填在题后的括号内。多选、少选、错 选均无分。 21.土地收益性的利用方式包括工业用地方式和( ) A.商业用地方式 B.商品住宅用地方式 C.机关用地方式 D.宗教用地方式 E.军事用地方式 22.房地产评估的特点主要有( ) A.科学性 B.实践和公正性 C.个别性 D.严肃性 E.固定性 23.区位理论除成本学派外，还有( ) A.市场学派 B.价格学派 C.行为学派 D.竞争学派 E.交易学派 24.在房地产估价实践中，应用预期收益原则的评估法有( ) A.剩余法 B.收益还原法 C.开发法 D.价值法 E.市场法 25.直接影响土地级别界线位置的是( ) A.单元划分 B.定级单位 C.面积单元 D.指标取样 E.指标计算 26.房地产的收入分为( ) A.经营收入 B.毛收入 C.潜在毛收入 D.净收益 E.有效毛收入 27.运用市场比较法所必须遵循的合法性具有的两个方面的含义是( ) A.交易案例与待估房地产的适用法律背景可以有一定差别 B.交易案例与待估房地产的适用法律背景基本相似 C.所选取的交易案例必须在法律允许范围之内 D.没有土地使用证的房地产也可以 24 E.交易案例与待估房地产的土地用途、容积率限制、建筑物高度限制等可有较大差别 28.房地产的用途可以分为大类用途和小类用途。下列不是大类用途名称的是( ) A.百货大楼 B.普通住宅 C.办公楼 D.旅馆 E.仓库 29.市场比较法中，区域因素有( ) A.自然条件 B.繁华程度 C.房地产位置 D.房地产的地质条件 E.临街状况 30.用成本法的实际观察法计算建筑物的现值，主要的前提是( ) A.要求估价人员具有充分的鉴定技术 B.要求估价人员具有实际操作经验 C.要求被估对象为新建筑物 D.要求被估对象为旧建筑物 E.仅对一些特殊建筑物进行估价 31.城市土地主管部门测算土地使用权出让金或地价款，其根据主要是( ) A.用途、土地级别 B.土地上附着物的质量 C.土地上附着物修建的日期 D.原土地使用者是私人或集体 E.土地具体位置及生熟程度、地价区段 32.利用间接成本法求取建筑物重新建造成本的前提是( ) A.旧建筑物所在地区有类似建筑物实际建设的各种费用的数据及明细 B.旧建筑物同一供需范围内有类似建筑物实际建设的各种费用的数据及明细 C.根据旧建筑物特点计算间接工程费 D.根据旧建筑物特点计算直接工程费 E.以估价时点旧建筑物所在地区的各种单价为基础，求得标准建造费 33.剩余法估价开发商购买土地时，确定该土地的最佳使用，有关部门对该土地规定了( ) A.地块限制条件 B.法律法规限制 C.资源条件 D.社会条件 E.经济条件 34.房地产估价中确定地块最佳利用方式要在以下因素允许范围内：( ) A.城市规划 B.法律法规 C.市场条件 D.经济条件 E.生活条件 35.同一路线价区段的划分应是( ) A.地价不等地段 B.地价相等地段 C.地段相连的路段 D.地段不相连接 E.性质相差大的地段 36.路线价估价法四三二一法测中，标准深度 100 英尺土地价值第二、四个 25 英尺土地分 别是路线价的( ) A.20% B.30% C.8% D.10% E.40% 37.基准地价对应的平均容积率是( ) A.该用途土地在该地域内的平均容积率 B.该用途土地在该均质地域内的容积率 C.该用途土地在该级别地域的容积率 D.该用途土地在该均质地域内的平均容积率 E.该用途土地在该级别地域的平均容积率 38.房地产环境条件不包括( ) A.城市经济发展条件 B.房地产开发情况 C.建筑物保养 25 D.城市社会发展水平 E.房地产业税收政策 第二部分 非选择题 三、判断改错题(判断下列每小题的正误。正确的在题后括号内打“”，错误的打“”，并 改正划线部分。每小题 2 分，共 10 分) 39.抵押价格是债务人将房地产作为抵押物进行评估的价格，多用于房地产转让交易。( ) 40.大城市划分的道路类型数目一般为 46 类。 41.建筑物在估价中的折旧基数是估价时点该建筑物的固定资产帐面原值。( ) 42.路线价估价法认为土地价值随临街深度而递减。 43.我国目前的基准地价表现形式为标准宗地的价格。 四、简答题(每小题 4 分，共 12 分) 44.简述影响房地产价格的因素。 45.房地产估价报告包括哪些内容? 46.试写出剩余法评估不动产价格的基本公式。 五、计算题(每小题 10 分，共 20 分) 47.某写字楼套间建筑面积 1,000 平方米，使用年限 30 年，该写字楼每月租金 2.5 万元。据 调查，该写字楼造价为 3,000 元/平方米，家具设备原值 10 万元，耐用年限 10 年，残值率 2%。据有关规定，房地产税为年租金的 12%，管理费为年租金的 5%，修缮费为房屋原值 的 2%，保险费为房屋原值的 3，资本化验室率为 12%。试估算该写字楼的价格。 48.(1)有一宗地块，经可行性分析，认为受规划条件限制，开发成房地产后，预估实际销售 最高价为 1,000 万元，而开发成本(含税费)最低为 500 万元，开发商期望利润为 200 万元。 试用剩余法求取该地块最高价格为多少? (2)据房地产市场资料，租金水平在该类不动产中，未来月租金纯收益是建筑面积每平方米 300 元，该类不动产的资本化率为 8%，总建筑面积 5,000 平方米，出租率 80%。求开发该 不动产的总价是多少? 六、论述题(每小题 10 分，共 20 分) 49.