土地储备贷款风险分析.doc

土地储备贷款风险分析 土地储备机构作为调控土地市场的有力工具，当前在各地纷纷建立，而土地储备工作的开展离不开巨额资金的支持，为此，各地政府纷纷与当地商业银行建立密切的联系。由于土地收购储备中心是经政府批准成立的，并且有大量土地这一稳定而可靠的抵押物，因而各商业银行认为：土地储备机构作为政府的特殊单位，不同于一般企业，具有较大的稳定性，金融风险相对较低，各家银行争相来分食这块“蛋糕”，有的不惜低于规定利率标准提供巨额贷款。那么，土地储备中心是否真像人们所认识的那样是一块“肥肉”，能源源不断地为商业银行带来稳定而可观的利息收入而毫无风险呢？其实不然，从法律上对目前的土地储备进行全面的分析，储备中心并不是商业银行放款的“天堂”。 土地储备机构贷款抵押中的法律问题 当前土地储备机构向商业银行贷款的担保主要采用保证和土地使用权抵押两种方式。从当前实际操作来看，这两种方式都存在着一定的问题。 保证当前相当一部分土地储备机构从银行贷款时，先由政府财政部门或其他相关部门同银行进行协商，并向银行出具一个“承诺书”，银行考虑到政府的信用，就为其办理了贷款。其实，从担保法及相关法律法规的规定来看，政府及以公益为目的的事业单位是不能作为保证人的，在法律上是没有效力的，单凭政府信用进行放款，在市场经济条件下是不规范的。抵押土地储备机构抵押贷款中，抵押物的性质（也就是说，作为抵押物的土地使用权到底是一种什么性质的土地使用权）目前在法律上还无定论。按照我国土地管理法、房地产管理法、担保法等相关法律法规规定，我国土地使用权取得方式分别为：出让土地使用权、出租土地使用权和划拨土地使用权、经批准的划拨土地使用权。土地储备机构代表政府将土地通过征用、征购、收回等方式储备后，宗地上设定的原土地使用权被注销，在其被重新出让、划拨及出租前，应该说储备地块上的土地使用权处于虚置状态，只有经过法定程序以出让、出租及划拨等方式才能在国有土地上设置土地使用权。从前面的分析我们可以看出，土地储备中心只是代政府部分职权的代理机构，并不是实质意义上的土地使用者，因而对其储备的土地也就谈不上拥有使用权。 从另一个角度来讲，国家作为土地的所有者拥有建立在土地所有权之上的完整的使用权。当前国家对国有土地的管理主要是通过对国有土地使用权设定、处置等环节来实现，而国有土地使用权的设定、处置是规划、土地管理、计划等政府职能部门的法定职权，是通过土地管理法、城市规划法等相关法律来确定的。目前还未有一个法律甚至一个法规来对土地储备机构授权，从职权法定原则上来说，土地储备机构代国家行使土地使用权还没有法律依据。 在实际操作中，有些地方土地储备机构将收购、收回的土地先过户到自己名下，办理一个以土地收购储备中心为使用者的土地使用权证，然后再到银行按地块办理抵押，有的直接把规划红线图拿到银行进行“质押”。当前这类土地证的填写也五花八门：在“用途”一栏有填“商业”“工业”的，也有填“居住”的；在“取得方式”一栏，大多填“划拨”，也有的填“出让”；在“期限”一栏中一般填“长期”等等，从严格意义上来说，这些都是不规范的。 从理论上讲，土地储备后将由政府根据实际需要重新进行处置，设定土地使用权。抵押地块在处置办理抵押贷款时，由于未来用途、建筑密度、容积率等规划指标与其收购前将有巨大差别，而且加上一些不确定因素的存在，有的地块抵押价值将大大降低，甚至降为零。可见，土地收购储备机构以收购具体地块抵押时，其土地使用权的性质和价值都是模糊的。 风险防范从上面分析中我们可以看出，目前土地储备机构贷款中存在的风险主要是法律风险和政策风险，在市场竞争激烈的条件下，很多商业银行都开始关注这一领域，并开始进行合作。只要我们认真分析问题，并以科学的方法来处理问题，就能将风险降到最低。 充分研究当地经济环境和土地市场发育状况 一个地区经济发展状况是土地市场能否活跃起来的前提条件，只有经济发展前景较好、土地市场日益活跃的地区，土地储备工作才有其存在的空间，否则土地储备工作就徒有虚名。此外，还要考虑以下几方面的因素：一是地方土地管理制度和措施是否到位；二是土地隐形市场是否活跃；土地市场的供需状况等。如果一个地区土地市场发达但管理不到位，土地隐形市场活跃，土地储备机构同样无法按理想状况将土地供出去。因此，对一个地区经济发展前景、土地市场环境等因素的可行性研究应是商业银行与当前土地储备机构合作的一个重要前提。 充分了解当前城市总体规划和部分地区详细规划 在用具体地块抵押贷款时，必须充分了解具体地块的有关情况，由于大部分收购地块从收购到供出要经过一段时间，其中不确定因素较多，因此，要通过了解城市规划等有关信息尽可能确定抵押地块的未来价值，尽可能选择升值潜力大或预期收益高的地块作抵押。 积极探索有效的预防风险策略 在土地储备贷款中预防或降低风险，不仅要加强资金使用的监管，而且要积极关注配合，甚至直接介入土地收购储备机构或土地管理部门向市场供地环节，以保证资金的有效回收。例如：贷款银行可以同土地储备机构或其上级部门达成协议，储备土地的出让费用直接由土地使用者缴到贷款专门设立的账户上；储备土地招标、拍卖时，贷款银行派人到现场，由中标人或竞得人