银行系统论文：论商业银行房地产信贷风险研究.docx

银行系统论文：论商业银行房地产信贷风险研究 摘要：房地产业是典型的资金密集型行业,其发展需要大量资金支持。目前我国房地产企业很少能通过资本市场直接融资,房地产业的发展越来越依赖商业银行的信贷支持。分析我国房地产银行信贷现状及商业银行房地产信贷风险发生的原因,提出防范和控制商业银行房地产信贷风险的对策。关键词：商业银行信贷风险 房地产信贷一、商业银行房地产信贷业务现状(1)商业银行房地产信贷业务的内涵。商业银行房地产信贷是房地产公司以土地、房屋等产权或期权作为抵押，从银行贷取巨额资金以进行房地产开发活动的一种抵押贷款方式。房地产信贷具有贷款周期长、贷款金额大、贷款高风险、高回报等特点，在现代商业银行所有信贷业务中占有举足轻重的地位。(2)商业银行房地产信贷业务现状。房地产业对资金的大需求量，高回报率，促使金融业对房地产业开始支持，截止到2010年底房地产贷款已接近62万亿元。不同地域之间的商业银行房地产信贷业务存在着较大的差别。在房产开发商的资金结构中，银行信贷是主要组成部分。二、房地产信贷业务风险来源(一)来自宏观经济市场的风险宏观经济市场风险就是指因市场整体经济的变动而给房地产业造成的负面影响随着中国改革开放的不断深入和我国经济的快速发展世界经济市场的动荡必然会给我闷经济带来一定的影响，这次金融危机就是一个例证。从我囝房地产业和金融机构的关系来看房地产与商业银行之间的关系是非常紧密的犹如“栓在一根绳上的蚂蚱”只要房地产出现问题银行业势必会面临巨大的风险和挑战而目前我国部分城市的高房价已远远超出其应有的价值房地产泡沫已凸显出来。房地产泡沫一旦破灭房价必然会急剧下跌那时房地产开发商就极有可能没有能力按时还款，、虽然房地产机构在贷款时都会有贷款抵押但那时的抵押物的价值也已严重贬值抵押物bp使被银行拿来抵债也难以偿还这样就给银行带来了巨大损失(二)来自国家法律法规与政策的风险房地产业对我国经济的贡献率是比较大的也是受国家法律法规和政策影响较大的行业目前的宏观调控在一定程度上来说是不利于房地产业的房地产业的不景气必然也会给信贷银行带来风险。前些年。为了促进我国经济的发展，国家给予房地产业很大的支持，在贷款数量、手续办理和利率等方面都给予了很大优惠也正是这些措施促进了这些年我国房地产业的快速发展。而近几年来，随着房价的飞速上涨给腾民的生活造成了很大影响为了抑制房价的节节攀高圜家也相继出了各项控制房价持续增长的法律与政策加强对保障性住房的供给这在定程度上减少了房地产的销售量和销售利润这对于银行的房地产信贷业务也提出了很多要求这些法规政策有效抑制了房地产业的过快发展，对个人购房也产生了很大影响。但南于贷款的门槛变高房地产融资的难度变大容易出现资金链的断裂进而影响房地产收入导致房地产机构对来自商业银行的信贷难以偿还。个人购房者受高物价的影响，再加上信贷利息的增加每月或每年还款数额的增大还教能力受到很大影响这些都导致了银行信贷风险的发生(三)房地产信贷业务中的信用风险银行信贷贯穿予房地产开发的全过程从房地产商最初的土地开发到楼盘的整个建设装修一直到最后的房地产销售中在房地产开发的整个过程中来自商业银行的信贷也在不断地流通、回收中。在任何一个环节出现问题，都会出现信贷风险。会给银行带来损失。房地产信贷中的信贷风险主要有：房地产开发商为了得到银行贷款，伪造自己企业资金到位来骗取银行信任：在楼盘滞销时通过假按揭手段骗取银行信贷降低其经营成本：帮助购房者做假账通过银行贷款审查：当资金回收后不及时还贷。而是投入到其他开发项目中。此外，信用风险还存在于个人贷款购房中，如：购房者隐瞒其真实收入和还款能力：利用他人证件购买多套房屋骗取信贷优惠进行房屋倒卖投机活动：还存在有些个体购房者恶意拖父贷款不还等。(四)银行内部操作的不规范带来的信贷风险房地产商要想获得信贷必须要经过银行的贷款操作流程若银行肉部经办员工在进行贷款操作时未能按国家法律规定和银行正确的业务流程进行办理就很有刈能给银行带来信贷业务风险在信贷操作过程巾会出现这些问题：由于银行贷款经办人员的风险意识薄弱，业务能力较差在进行贷款审查时流于形式，对贷款机构和个人的资料的真实性和合法性与否审查不严格：不能正确的估算抵押物的价值抵押物管理的不规范等：在给予企业或个人贷款时缺乏风险预测能力。甚至有些银行工作人员以权谋私，故意放纵、帮助贷款人骗取银行的信贷；在给予房地产机构或个人办理完贷款手续后缺乏事后的监督任由贷款人随意花费，不能严格按照贷款时的用途进行消费，这些情况的发生也都会加大发放贷款银行的风险。四、 防范商业银行房地产信贷业务风险的对策建议1加强宏观调控以优化金融环境。(1)制定有效的宏观调控政策。目前，我国宏观调控已经取得了阶段性的成果，但还必须看到经济过热、物价继续上涨的苗头并没有从根本上得到控制，经济发展的结构性矛盾依然突出，这就要求所有银行家时刻保持清醒的头脑，随着外部经济情况不确定因素的增加，对信贷操作的要求就更高，切不可以商业银行间相互争夺优良资产的名义，继续走扩张贷款的路线。(2)拓宽融资渠道。让市场拥有更多的金融工具来改善银行独自支撑整个市场的局面，让更多的公民有更多的投资渠道参与市场经营，并获取收益，分散金融的风险。如抵押贷款证券化的实施就是一个有效地化解房地产信贷风险的好方法，因为其中有部分风险将会转移到证券投资者身上。(3)建立健全房地产信贷的法律法规体系。在商业银行法、贷款通则等规范信贷双方行为的法律法规中，增加当借款人出现严重资不抵债破产倒闭以后，对其经营行为进行限制和银行追索债权的权利的条款，用法律约束规范房地产开发商及个人的金融行为。制定房地产开发企业贷款管理法、个人购房贷款管理法、违反房地产信贷管理办法处罚条例等一系列配套法规，明确规定开发商及个人的权利与义务，使企业和个人严格按照法规规范房地产贷款行为，认真履行还款职责，共同促进国民经济的健康发展。(4)建立企业及个人征信制度。建立国家信用管理体系，完善征信行业的数据环境应尽快成立国家级的企业征信管理机构。建立个人征信市场化运作机制，完善征信行业的市场环境。建立相关法律制度，完善企业及个人征信行业的法律环境。2商业银行应强化风险意识。(1)商业银行做好信贷调查及客户信息分析。要掌握客户的信贷需求，判断客户资金需求的合理性，直接从源头摒除不合理贷款需求，降低银行放贷的资金流向风险。调查客户的资信状况，严把受贷人的资信评价环节，从贷款出处降低风险。分析客户的市场竞争能力，同时预测和分析借款按期还本付息的可能性以及可能出现的风险状况，制定针对风险的防范措施和管理措施。(2)商业银行改革目前的房贷评估系统。我国银行目前在决定对房地产开发商是否进行放贷时，主要评估的对象是房地产商提供的抵押资产或担保资产，这种方式隐含着巨大的风险。对银行来讲，积极的风险规避应该是注重事前的预防而不是事后的补救。如果银行引进房地产项目