广州太古汇项目前期策划报告.ppt

广州报业文化广场 香港恒昌测量行 可行性研究 chapter 2：市场研究 目录 chapter 1 : 背景 n 写字楼 n 酒店 chapter 3：成本财务 n 商场 背景 chapter 1 宏观 中观 . 微观 . 广州市 天河区 项目周边区域 研究次序 华南地区中心城市 珠江三角洲核心城市 沿海经济发展带重要城市 广州 大连 上海 广州 广西 广东 海南 广州 珠海 香港 深圳 广州的地位 统计时间：1999年 人口 : 广州 685万人 上海1311万人 深圳 395万人 资料来源：广州统计信息2000年 城市社会经济概况 国内生产总值（单位：亿元） 人均国内生产总值（单位：万元/人） 社会商品零售总额（单位：亿元） 人均社会商品零售总额（单位：万元/人） 城镇居民银行存款余额（单位：亿元） 城镇居民人均银行存款余额（单位：万元/人） 资料来源：广州统计信息2000年 统计时间：1999年 城市社会经济概况 对比分析 旧城区 东组团 南组团 4 4 地铁1号线 地铁2号线 地铁3号线 轻轨4 广州城市 空间结构 广州东站 体育中心 珠 江 新 城 旧城市中心 越秀、荔湾区 越秀公园 海珠广场 天河区 新城市中心 市政府 城市中心东移 n新城市中央商务区（cbd） n全国三个特许外汇金融区之一 n广州市交通运输中心 天河区地位 统计时间：1999年 资料来源：广州统计信息2000年 天河区社会经济概况 体育中心 购书中心 天河城广场 时代广场 中信广场 大都会广场 天河娱乐广场 广州东站 1 3 4 珠江新城 至旧城区 至新机场 至黄埔 至番禺 市场研究 chapter 2 定位：高档 区位：商业中心区 规模：大于2万平方米 研究对象选择 综合商场 百货大楼 写字楼 五星级酒店 新商务中心区 传统商务区 旧商业中心区 n 综合商场 天河城广场 天河娱乐广场 时代广场 中天购物城 世界贸易大厦 荔湾广场 n 百货大楼 友谊商店 广州百货大厦 新大新东山广场 n 写字楼 中信广场 大都会广场 时代广场 金利来中心 广东国际大 厦（63层） 高盛大厦 世界贸易大厦 好世界广场 健力宝大厦 n 酒店 白天鹅宾馆、中国大酒店、花园酒店、广东国际大厦(63层) 研究对象 商场 chapter 2-a 商场供应 92年至今 有效供应 50万m2 总 供 应 574万m2 市区综合商场租赁走势 元/月.m2 元/月.m2 资料来源：广州珠江恒昌策划部 天河区综合商场租赁走势 元/月.m2 元/月.m2 资料来源：广州珠江恒昌策划部 go 高空置率原因 n市场推广不力 n经营管理不当 . n交通不便 综合商场行业组合按建筑面积 资料来源：广州珠江恒昌策划部 行业面积按建筑面积 资料来源：广州珠江恒昌策划部 行业分布按建筑面积 资料来源：广州珠江恒昌策划部 铺位平均面积(包含百货超市)按建筑面积 资料来源：广州珠江恒昌策划部 铺位平均面积（除百货超市)按建筑面积 资料来源：广州珠江恒昌策划部 消费力 规 模 交 通 消费群体 辐射范围数量 档 次 区域购买力 区域形象 综合商场 商户组合 消费行为 一站式消费 百货业在商场 中具存在价值 行 业 多 样 化 一次购足 信任名优百货 购物 娱乐/休闲/团聚 发 展 商 区 位 扩大辐射范围 交 通 规避直接竞争 竞争对手 项目与周边 物业互补 档次 功能内涵 经营特色 项目定位 商圈辐射范围扩至珠三角 商业“聚核”区 区 位 发 展 商 品牌、实力、经验 综合性 高档次 珠江三角洲商旅中心 天河中心区 区域购买力强 高尚社区 商圈范围 核心商圈 轨道辐射范围 人口538-615万人 边缘商圈 珠江三角洲 人口2524万人 预测时间：2005年 4 4 资料来源：广州城市规划 珠江三角洲经济区规划研究 商场规模 测算模型 1999年 地铁一号线辐射区 商场吸引人口 商场规模 系数计算 可支持商场规模 10 (天河城) + 662% (时代广场)+ 3.380% (中天购物城) =16.3 6（万m2) t=11.3（万人/万 m2） 核心商圈人口 185.3（万人） 2005年地铁二、三 号线及轻轨开通 商场规模 测算模型 可支持商场规模 47.554.5(万m2) 项目可支持规模 8.715.1 (万m2 ) t= 11.3(万人/万m2) 核心商圈人口 538615(万人) 项目所在区域已有商场 10(天河城)+6(时代广场) + 3.3 (中天购物城)=19.3(万m2) 可能竞争对手 20 (万m2) go 商场规模-其他影响因素 n 项目辐射力增强 n 经济发展 n 消费潮流 商场规模规模 n 设计、经营、管理 等方面的制约 商商 场场 建建 议议 规规 模模 10 / 12 10 / 12 万万m m 2 2 零售 餐饮 休闲娱乐 服务 商场功能设置建议 百货25% 服饰20% 其他零售24.5% 按建筑面积 14% 69.5% 13.5% 3% 酒店 chapter 2-b 五星级酒店 开房率 98年平均-61% 99年平均-65% 资料来源：广州市旅游局 单位：元/房.日 五星级酒店 平均房价-99年 99年平均-697元/房.日 资料来源：广州市旅游局 写字楼面积(万m2) 五星级酒店 写字楼-99年 83 5 69 126 国际大厦 花园酒店白天鹅宾馆 中国大酒店 东方宾馆 资料来源：广州市旅游局 具国际品牌的商务酒店 现状 定位 整体经营状况一般 天河区无五星级酒店 缺乏高级商务酒店 面 积*：40,000m2 客房数 ：400间 酒店规模建议 *面积包括车库、设备用房分摊 写字楼 chapter 2-c 写字楼供应 92年至今 有效供应 59万m2 总 供 应 322万m2 市区 写字楼租赁走势 资料来源：广州珠江恒昌策划部 天河区 写字楼租赁走势 资料来源：广州珠江恒昌策划部 detail 行业组合按企业个数 制造业办公 27% it行业 27% 其他 3% 银行.金融 保险 6% 房地产 3% 法律 2% 信息咨询 专业服务 15% 行政公共 事业 2% 贸易 15% 文化教育 1% 资料来源：广州珠江恒昌策划部 行业面积 按建筑面积 单位：平方米单位：平方米/ /公司公司 资料来源：广州珠江恒昌策划部 国际水平的 智能化写字楼 定位 信息技术革命 新经济 信息技术 写字楼 行业组合 外向经济 wto 外向型 信息型 行业发展趋势 广州 区域中心城市 写字楼项目定位 整体功能面积分配 方案 2方案 3方案 1 商场 12万 写字楼 7万 商场 12万 写字楼 3万 酒店 4万 商场 10万 写字楼 5万 酒店 4万 单位：平方米 备注:以上面积均包括地下车库、设备用房分摊 成本财务分析 chapter 3 物业分成总表 物业功能分类比例 方案一 方案二 方案三 开发成本 方案二 方案一 方案三 项目收益及资产价值 方案一与方案二资产价值相近 方案二成本最低 方案三资产价值最低而成本最高 财务分析小结 go 方案 i方案 ii 资产价值 成本 功能设置 其他考虑因素 相近 商场、酒店、写字楼 n 广州日报社自有写字楼面积3万m2 n 3万m2政府物业可能迁出 n 酒店的设置有利于项目长远发展 商场、写字楼 相近 方案比较 方案一 建议 (平方米)发展商政府广州日报 thanks 休闲娱乐 10001000其他 高楼层8600 a：3600 b：5000 2游乐场 17000总计 高楼层5200 a-c各1000 d-j各440 8电影院 首层220022001溜冰场 楼层分布 建议 合计 （m 2） 建筑面积（m2） 个数 back 餐饮 高楼层 400040001 高档中餐酒楼 500500其他 中楼层 1000各约5002 咖啡座酒吧 地下层、中 楼层 1000各约5002 快餐 16500总计 中、高楼层 3000各约15002 异城风情餐厅 首层 高楼层 7000 a：2000 b：5000 2 美食广场 楼层分布建 议 合计 ( m2 ) 建筑面积（ m2 ） 个数 back 服务业 中、高楼层500其它个人服务 高楼层2000美发美容 3500总计 低楼层200商务中心 中楼层800银行 楼层分布建议建筑面积（ m2 ） back