巴州区房产调查.doc

巴中市一、城市概括巴中市位于四川省东北部，米仓山南坡。市政府所在地西距重庆市450公里，南距成都市400公里，北距西安市650公里，与达州、南充、汉中、广元相邻。1993年7月5日，经国务院批准从原达县地区划出通江县、南江县、巴中县、平昌县，设立巴中地区，巴中一并撤县建市,即:巴中县更名为巴中市(县级)。10月28日，巴中地区正式挂牌成立，下辖巴中市、通江县、南江县、平昌县;地区行署及党、政、军驻地于巴州镇，巴州镇为全区政治、经济、文化中心。2000年12月，撤销巴中地区设立巴中市，一并撤销原巴中市(县级),设立巴州区至今。“十一五”期间，城市建成区面积由37.9 平方公里增加到43.2平方公里，城市化水平由21.6%提高到29.3%,五年年均提高1.5个百分点。2011年城市建成区面积达到了47.4平方公里，城市化水平达达31.3%。“十一五”期间，巴中市资质建筑企业累计房屋建筑施工面积4102万平方米，累计房屋建筑竣工面积1756万平方米，总产值当年价年均增长38.2%。2011年总产值达到156.6亿元，其中，巴州、通江、南江、平昌、经开区分别实现产值69.20亿元、28.16亿元、28.78亿元、25.38亿元、5.09亿元，分别占比44.2%、18%、18.4%、16.2%、3.2%。资质房地产企业累计完成房地产开发投资90亿元，年均增长33.3%，占全社会固定资产投资总额的13%；2012年111月完成投资43亿元，占固定资产投资额的10.58%，其中，巴州、通江、南江、平昌分别完成投资20.08亿元、1.49亿元、3.53亿元、17.91亿元，分别占比43.7%、3.5%、8.2%、41.7%，经开区因无在当地注册的房产开发企业，暂时没有房产投资项目。建筑业、房地产业的迅速发展，对于推动巴中市经济社会发展作出了积极贡献。“十一五”期间，巴中市建筑业、房地产业累计实现税收收入13.2亿元，占全部税收收入的比重达34.3%（建筑业占17.1%，房产业占17.2%）。2011年，建筑业、房地产业实现税收收入7.86亿元，比上年增长48.6%，占全部税收收入的38.6%，对税收增收的贡献率达41.6%。今年1-10月，建筑业、房地产业实现税收收入8.89亿元，同比增长61.2%，占全部税收收入的40.6%，对税收增收的贡献率达52.2%。近2年，巴中市委书记李刚，大举招商引资，在巴州区成功引进中国500强企业中交集团、成都置信、广东兴合等著名房产开发企业，狠抓城市建设，带动了房地产市场的火红。2012年巴中市各区县主要经济数据gdp （单位：亿元）增速（%）工业增加地方财政（单位：亿元）固定投资（单位：亿元）社会零售（单位：亿元）到位资金（单位：亿元）巴中市390.413.9规95预20.06480.97157.41市外193巴州区134.6615预4.6127.163平昌县97.314.7市外50.9南江县82.4420通江县7615规13.36预2.1884.530省外39.05二、房地产行情1、楼盘价格巴中市区（巴州区）商品房期房均价在4100-4300元/，期房与现房价差较大，同位置的2个楼盘，现房比期房贵300元/左右，即现房的价格达到4400-4500元/。巴中市（巴州区）2008年在地震影响和经济危机后，国家开始4万亿的援助，温家宝总理更是对巴中地区给予了大力的支持，2009年到2011年房价高速上涨，有个别楼盘卖上5000元/，直到2012年中交、置信等大型开发商的进入，价格上涨幅度受到影响，整体均价出现不同程度的回跌。价格变化趋势图：2012年巴中市房地产投资49.27亿元元，比同期净增11.26亿元，增长29.6%，投资总额高于甘孜、凉山、雅安、广元，排市州第16位，增速仅低于攀枝花和广安两市，居全省第三。增速受全国房市调控的影响比去年回落了近10个百分点，但仍超2012年省平均增速13.7个百分点。虽然大型开发商进入的影响和开发量的猛增，致使巴中价格维持在4100-4300元/左右，但从长期来看，巴中市因城镇化率处在较低的水平，发展空间相对较大，房价将会进一步上涨。2、 户型 巴中地区普遍喜欢偏大的户型结构，在房价比较低的时候，新建商品房几乎很少有二居室的存在。随着价格的走高，外出务工人员接触到的3、 市场销售情况巴中深处大巴山腹地，多种原因造成巴中城市规划和建筑风格与城市发展要求不相适应，不能满足社会经济发展和人民群众生活的要求。当前巴中抓住旧城改造和兴文、恩阳新区建设的契机，着力打造优质城市综合体项目，改善城市空间格局和人居品位，将会进一步拉动房产消费。巴中消费群体主要来自乡镇和当地外出务工人员，主要销售的时间节点在8月至次年3月，其余月份销售速度平均为20-30套左右。因此，巴中地区体量稍微大一点的楼盘，消化周期比其他地区要长。巴中市2009-2012年商品房销售情况表： 年份 地区2009年2010年2011年2012年商品房销售面积（单位：万平米）74.05112.3998.1153.41商品房销售金额单（位：亿元）13.4426.273051.92 巴中市（巴州区）2009-2012年商品房销售趋势图 4、 一级市场 巴中市（巴州区）2008-2012年共计拍卖土地43宗，面积近4300亩。2013年1月，又成功拍卖2宗土地，面积共114.6亩，楼面地价400元/。 但08年-11年，巴州区供应土地的量非常之少，这也是导致房价上涨过快的一个重要因素，总共只有400余亩，相当于2012年供应量的10%左右。2012年 700万平米的建设量，加上未来持续的土地供应，将会有超过3-5万套的住房陆续在未来的5年内面向市场。 其中，通过招商引资而来的房产开发企业，土地取得的成本都相对较低廉，平均每亩价格在50-170万元左右，这是维持巴中市房价稳定的一个重要因素。2008-2012年土地成交趋势图巴州区主要在售楼盘情况表项 目名 称房源总量销售情况户型面积区间价格开盘时间备注中交王府景一期房源1154套，四期共6000套一期进行客户预定两室两厅单卫、三室两厅双卫70-120平米优惠后均价4200元/平米2013年春节前巴中市最大楼盘，开发商为世界500强中国交通建设集团，项目占地327亩半山逸城房源7000余套分批次预定二居室至四居室、洋房、别墅电梯76-135平米、洋房130-220平米电梯4300元/4400元/，洋房预计7000元/2013年春节占地585余亩，建面108万平米（商业10万平米），一期预计2014年开发完滨河世纪城3030套，其中一期1000余套一期90%两室两厅单卫、三室两厅单卫、三室两厅双卫80-125平米住房3600元/4000元/2013年2月占地260亩，总建筑面积70万平米（其中商业20万平米），置信逸都花园4500套一期进行客户预定两室两厅单卫、三室两厅单卫、三室两厅双卫四室两厅双卫76-126平米均价4160元/2012年底项目位于老城区，占地200亩，总建面60万平米（商业9万平米），一期占地42亩，绿地率达50%以上，四期为纯商业（5.5万平米）凤凰国际城2900套高层电梯、1000套公寓未开盘一室一厅单卫两室两厅单卫、三室两厅单卫、三室两厅双卫50-120平米预计4500/以上预计2013年6月老城区政府招商项目，总建筑面积60万平米，动迁难度大丰泽园一期1800套剩100余套两室两厅单卫、两室两厅双卫、三室两厅双卫72-138平米住房约3800元/4400元/2012年底总占地面积400亩，建筑面积70万平米浅水湾广场3600套不到50%两室两厅单卫、三室两厅双卫79-110平米住房约4200元/2012年占地120亩，6万平米购物广场，已与大润发、新世纪百货、肯德基达成合作意向，近期举行签约仪式紫金时代约1600套50%两室两厅单卫、三室两厅单卫、三室两厅双卫住房约4400元/2012年总建筑面积16万平米江南尚城1200套50%两室两厅单卫、三室两厅双卫71-121平米住房约3800元/3900元/2012年10月对面为在建的五星级酒店，一般两年消化整个楼盘江南帝都300余套90%两室两厅单卫、三室两厅单卫、三室两厅双卫76-126平米住房优惠后5000元/2011年城市中心地段，2013年7-8月交房都市春天407套，其中市交通局128套70%两室两厅单卫、三室两厅双卫8