房地产经纪人客户百问答.doc

客户百问答1、 怎样让客户留下电话？答：先生（小姐），如果您不留下联系方式的话，我们有了新房源，就不能及时的通知您了，您就会错过好的机遇了呀。这您放心我们不会随便打的，说实在的，我这边也有很多客户的电话，我是看您非常有诚意买房子，才叫您留电话。我们的时间和精力也是有限的，假如没有合适您的房子，我们也不会去打扰您，浪费大家的时间，让您感到很烦的话，也会影响我们公司的形象。那请问先生（小姐），您的电话是多少？2、 怎样扩大或变通客户的要求区域？答：如果价格合理，您是否考虑其他地段的房子呢？3、怎样确定客户的预算或预算范围？答：如果房子很否合您的要求，您是否考虑提高您的预算呢？如果可以的话，大概能提高多少呢？4、怎样清楚客户的买房原因？答：请问您是为了老人买房子？结婚买房子？投资？还是为了小孩上学。试探性的询问5、客户咨询房源的具体位置、楼层等房源要素，如何解答？1、如果判断是真实客户，除特定房号、业主情况以外，有所选择的告诉客户房产基本状况，其他的见面看房后商议。2、避实就虚，告诉他相同的房号、朝向和非本栋的栋号或不同的楼层，告诉他附近显著的标记，如：花园、泳池、会所、游乐场等，其他的等看房见面时详细介绍。3、可说在某大型建筑附近，不方便说出具体方位，只说某楼以上，某楼以下。6、 客户愿意签看房协议，但不出示身份证件，也不签身份证号码，怎么办？答：1、看房出发前一定要与客户说明看房要求，说明看房确认只是对看房行为的约束，前提是成交后，开始履行承诺。2、查验身份证只是为确认一下客户所签的名是否真实，未必真要签下身份证号码。签看房确认也是对我们服务的认可和承诺。3、出于对业主的保护我们也要求在看房前确认您的真实身份，这是公司服务承诺的一项。7、 业主咨询房价，但又不留联系方式，说考虑后联系你。答：靠平时的业务积累，靠灵活的应变，及时给出房产合理售价，或周边类似房产市场售价，取得双方信任，才能留住对方电话，或以房源客源更新速度快等原因，如不留电话来好房不容易联系到，容易错过机会。8、 公司无合适房源，如何留客户电话？答：了解客户的详细要求，在自己的头脑里很快找出客户合适的房产进行报价，或者给客户比较好的建议，取得客户的信任，从而留住客户的电话。9、 看房时房东客户沟通过度，甚至互留电话，怎么办？答：严正声明自己的立场和公司的要求，并当场收回所留电话，要求相互尊重。并在看房时跟住人少一方，如业主客户都为多人，最好要求同事帮忙一同前往。10、 客户看房时不表态，怎么办？答：有些业务员在带客看房时过于热情，滔滔不绝，而客户却一声不吭。到最后一句考虑考虑;结束此次看房，搞得业务员一头雾水，不知所终。其实，这里业务员犯了一个错误：就是无的放矢，这种毫无目标的夸夸其谈是没有人欣赏的。所以我们的业务员要设法引导客户开口说话，说出其所想所好所需，不仅如此，我们的业务员还要善于聆听。聆听中可以了解客户的真正需求，可以随机应变，改变自己的策略，可以投其所好，有的放矢。11、客户出一个超低价时怎么办？或者说：客户为什么会出超低价？ 答：当客户出了个超低价时，可能有两种情况，业务员应根据当时的情况做出判断，并采取相应的措施加以应付，1，客户出的超低价不是很离谱，只是这种价很难谈到或很难成交，这时，我们的第一反应应该是客户在探底，有可能成交，那么，我们应该面带笑容的说：我知道您在跟我开玩笑呢！你的笑容和回答让客户感觉到他开的这个价根本就不可能，同时，又要让他有面子下台，并告诉客户决定价格的权力不在于我们而在于业主，我们没有决定权，2，客户出了根本就不可能的价，这时我们就不能会错意，以为客户还价就有希望了，其实，这是客户以进为退的手段，他是在存心为难你，拒绝你，因为他根本就看不上这个物业，而又不好意思直接拒绝你而已，这个时候我们应该顺着台阶而下，告诉他这个物业不适合他，我们给他另找，这样大家都留着面子，日后还有机会。12、 客户暴露出购买冲动时，怎么应对？答：客户看房有时会有一种冲动，这种冲动持续时间往往都不会太大久，而且稍纵即逝。我们应该及时抓住这种冲动促使成交，在看房或谈判过程中，如果发现客户对你所介绍的房产表现出极大的兴趣，或者所出的价格在你的底线以上或左右时，认真判断客户真实情况，第一时间拉到店内沟通，不失时机地逼定，一定不要让他空手出了门，谁保证没有更好，价格更低的房产供他选择呢？13、 客户在签合同之前，说过户当天一次付清，不愿交定？答：向客户写出产权转移流程，并解释流程中每一步客户可能面临的风险，交定金再定房也是行业中的规定，业主也明白，业主没有收定，他/她不可能交房产证押在中介公司，他/她就有可能卖给任何一个客户，我们也就有可能失去购买的良好时机；当天付款过户没有足够的时间查清业主产权是否清晰（指三方交易）。如果不交订金，交易条件、违约责任等不明确，草率联系签署主合同或过户，是对双方很不负责的态度，更容易发生很多纠纷问题。出于上述原因，我公司规定必须有定金收付书才能领取合同，这也是保障交易顺利进行与交易安全的保障措施。14、 客户考虑买一手房，应怎样转变思想观念？答：现在一手房位置偏远，交通不便利，配套设施不完善，小孩就读不便，交房时间长。而二手房买下即可入住，就学、购物、交通便利，最重要所占位置较中心。15、 客户喜欢却迟迟不作决定 ,1、想再作比较。2、同时选中几套房屋，犹豫不决。3、想付定金，但身边钱很少或没带? 答：1、针对客户的问题点，再作尽可能的详细解释。2、若客户来访两次或两次以上，对房子已很了解，则应力促使其早早下决心。3、缩小客户选择范围，肯定他的某项选择，以便及早签约。4、定金，客户方便的话，也可上门收取或告知可以刷卡。5、暗示其他客户也看中同一套房子，早下决定则早定心。16、 如果我是贷款购买，是什么阶段付给出卖方？ 答：先交首付 然后更名 再贷款手续 再放款 需要卖房配合我们，签订买卖合同，拿买卖合同到房产局更名，更完名，去银行贷款，最好是先确定自己能贷下款来，再交首付，这样把握点，避免交完首付不能贷款而带来一系列麻烦 17、 贷款部分是由银行直接给出卖方，还是先给我，我再给出卖方，还是由中介来办？答： 公积金是给自己，银行贷款是给原房主。公积金的情况，钱应该是放在银行里，支配权应该是公积金中心。 就是说，如果我是公积金贷款，那么就由公积金管理中心直接把钱汇到房主账户 18、我的每一步交款，都需要什么凭证？仅仅就是出卖方给我打的收条可以吗？答 那你交首付，业主给你打收条，您自己手中也有银行回折单，另外合同上也写清楚了哪天付首付多少以收条为准。 19、 二手房交易过程中，涉及到的部门有哪？我只知道有个房产局，还有吗？都是做什么的？ 答。房产局、银行、公证处 水电煤气暖气物业等等你都要查有没有欠费啊 20、 二手房交易的具体过程是什么样的？付首付、办贷款、过户、这三者应该是什么顺序？答：二手房交易流程：买房咨询登记配对看房满意谈价交定金签订意向签合同办理按揭打首付款评估验证办理过户物业交割领证打余款。二手房买卖，先付首付再办贷款最后过户21、 还有人提到评估，评估工作时由什么部门来做，有什么作用，都要评估那？ 答：按交契税的房款评估 就评估房价啊 好贷款啊 就评估你说的购买房价的真实性 22、 意向金是什么作用？ 答：这是表明您买这套房子的诚意，它也可以叫诚意金，谈价的时候我们拿您的意向金给房东看，可以让房东相信我们的诚意，而且付意向金对您来说没有任何损失，谈成功了，皆大欢喜；谈不成，意向金会一分不少的退给您。如果你真的想买这套房的话，也会同意我们这么做的。 23、 意向金直接转为定金有何意义？ 答：意向金如果转为定金的话，买卖双方就不能反悔，如果反悔就要双倍返还定金，这对您来说就是保障。 24、 意向金一般要付多少？ 答：1买房：一般为您购买房屋总价的1%；2租赁：一般为您承租房屋月租金的一半。 25、 定金一般要交多少有规定吗？ 答： 法律规定“定金”不能超过房屋总价的20%。 26、 我只能周末看房子，平常我还有其它的事情要做！ 答：买房子是件大事呀！这套房子很抢手，每天都有很多客户在看这套房，您一定要抽出时间来看房。现在不看，若让其它客户先付意向金，您就丧失了先机。再说您出来看套房多顶多也就是一个小时就足够了. 27、客户、业主要求佣金打折，怎么办？答：真不好意思，公司规定佣金是不能打折的，因为我给您提供的服务也不会打折的。对您来说以合理的价格买到一套满意的房子是您最重要的目的，如果您不喜欢这套房子，就算我不收您佣金相信您也不会买。房屋买卖最重要的是安全性，您若为了节省一点小钱而向一些小中介公司买房，您不担心，我都替您担心。像买房这么重要的事，就交给我来办理吧！ 28、 不用留电话了，给我一张名片就行了，我有需要会打电话给你的！ 答：您一定要留电话给我，我们公司每天都有很多新的房源，有时候每星期都会有一二套低价的好房子，您若不留电话给我，我就不能在第一时间通知您，到时怕被别人抢了先机，而让你错过了买好房的机会，而我也会觉得很对不起您！而且请您放心，我们没事不会打扰您的，或者您也可以告诉我什么时间段打给您比较方便，还是以后我都用短信息方式通知您，这样就不会打扰您了。29、 现在是不是买房的最好时机？ 答：是的。国家目前实行宏观调控，是为了防止房价上涨过快，而目前房价已经出现了平稳的势头。如果您现在不趁这个机会买房，那么再过一阵子，整个市场复苏，您到时候花了大钱也不一定能买到心仪的房子。再说现在中央不是拨了一个亿来建设赣南老区吗,那城市发展了,人口也多了,赣南十八个县这么多人都想到市里来买房,土地就这么多,是有限资源,到时候房价肯定会上涨的.30、 目前的市场现况下，买房划算，还是租房划算？ 答：当然是买房划算。若您是租房的话每个月都要将房租交给房东，到了最后房子还是属于房东的。若你现在买房，您就不用担心房屋到期要搬家的烦恼，您也可以将每个月本来要交给房东的租金拿去还贷款，而且在几年后房子就属于你自己了，现在的房价正处于相对平稳的阶段，现在不买，更待何时。现在赣州房子的租金也不便宜,一般两居室的也要租个1500吧,您买套房每月还贷款也差不多这样子.31、 买一手房好还是二手房？ 答：当然是买二手房好了。一手房交了首付款还要再等一到二年才能交房，期间若遇到不良的开发商，可能还会导致一手房变成烂尾楼。而买二手房可以马上入住，无论小区环境、建筑质量、日照、采光、通风、房型、装修等，看的到摸的到，买的安心住的放心。 而且您现在没房住,若买一手房,那您还要租房住,还要付租金,这两三年的租金都有几万块了,您二手房这几万块用来还贷或是装修多好啊.32、 如果这套房子我一次性付款，可以优惠多少？ 答：如果您买的是一手房而且是一次性付款的话，开发商肯定会给您一些优惠，因为您买的房子要到一年以后才交房，您一次性付款可以减轻开发商的投资压力。如果您买的是二手房而且是一次性付款的话，就不一定能有价格的优惠了，因为一次性付款和贷款购房，对卖方来说，其实拿到全部房款的时间，最多只差一个月。33、 我现在手头上有几套房子都卖不掉怎么办？ 答：您可以考虑适当降价，目前这个市场不像以前看谁卖得高，而是看谁走在行情前卖掉。您现在若便宜点卖掉，就可以马上收回资金，也可以做其它投资。如果市场再跌，您可以减少损失；如果市场回暖，您也可以有现金选择其它更好的做投资。 34、 这套房子你可以保证在一个月以内把它卖掉吗？ 答：如果价格合适的话，我相信是有机会的。从来没有卖不出去的房子，只有卖不出去的价格。现在让我们来谈淡您房子的价格吧.35、 贷款需提供什么材料？ 答：(1)收入证明(2)身份证及复印件(3)婚姻证明及复印件(4)户籍证明及复印件(5)产权证及复印件(6)买卖合同(7)若是首套房还必须提供首套房证明。 36、 房产出售后，自过户起算到买方银行放款到我帐户，一般要多久时间？ 答：如果银行政策没有变动,一般从过户到抵押证出来，约二十个工作日，银行再凭抵押证放款约三个工作日。37、 办理产证需要多长时间？答：一般规定为十个工作日。办理过户手续是很快,只要大家相互配合,两个小时也能办好,但是颁发房产证要十个工作日。38、 卖房子户口什么时候迁出？答：常规是在交房前原房主就要将户口迁出去，因为买方买了房之后一般都是要落户口的,如果有特殊情况也可与买方协商，但一定要在合同上约定.39、 出租房屋的维修一般应该由谁负责？答：一般由房东履行租赁维修的义务，但双方另有约定除外.40、 我的房子打算出租，你看随便装修一下能行吗？答：这要看您是什么房子了，总的原则是您房子的装修要与您住宅的价值相匹配，高档房子装修得很简单与老房装修得很豪华都是不可取的，前者租不出去，而后者成本太高，不值得。41、 中介方是否对买卖活动中产生的纠纷负责任？答：中介方是居间方，所以只对自己的居间责任负责；对买卖双方因交易过程中，不可规责于中介方所产生的纠纷，中介方不负相关责任，但若有必要，会出庭作证。42、 中介费怎么收这么贵？答：我们是一家正规的品牌公司，在赣州是最专业的服务机构之一,我们的收费标准都是依照政府的规定收费，而且不赚差价!43、 定金与订金的区别？答：定金适用定金罚则，具有一定的惩罚性；订金实际上只是预付款，不具备一定的惩罚性。44、 定金的作用是什么？答：当事人的一方在法律规定的范围内可以向对方给付定金。给付定金的一方不履行义务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行义务的，应当双倍返还定金。定金不得超过主合同标的额的20%.45、客户在看过房之后，要求说明此房的业主为什么出售此房，而业主真正售房的理由又不能说出来，怎么办？ 答：商品社会里客户买卖房屋是一件很平常而又很正常的一种事情，正如我们不能问买方为何要买房一样，客户会产生一种反感，而这样对我的销售工作是非常不利的。但如果碰上一个客户非打破沙锅问到底时，你不妨告诉他/她，业主发财了，要移民、换大房、别墅了，相信你买了这房今后也会飞黄腾达。还有，其它很多说法，例如：为了孩子上学，工作不方便，改善居住条件等。46、客户在看房后并商讨好价格，要求见业主面再谈，落实一下业主是否真的此价出售，怎么办？ 答：业主因为忙或不愿直接与买方议价，所以业主才会委托我们公司找客户，如果没有收定前每个客户都要见业主，那业主委托我们公司不就没有意义了吗？签合同，过户时业主必须亲临现场签字，如证实此价不实，您可以投诉并退还不实价差也不迟。要所复强调我们公司不食差价，透明交易的原则。47、客户在一家公司反复订过多次房产都未购买成房子，已经对中介公司失去信心，但是这时我公司又有一套房非常适合他，该怎么样使他重树信心，向他推销此房，如果他看中此房，迟迟不到公司下订，怎么办？ 答：首先让客户了解我公司的经营理念、透明交易、诚信服务和办事程序，找到该客户在其它公司退订的原因，用自己专业理论说服客户，给客户推荐楼盘时一定要信息准确，重信誉、守承诺，让客户感觉到你跟其它公司的业务员不同，以你的真诚打动客户，让客户感觉到我们公司就是与其它中介公司不同，为其着想，把他当朋友而非客户，消除客户的防范意识，让其重树信心跟您买房，当他看中了您手中的房时，就可以编一些故事。诸如：业主就要到其他中介去收定，或者是同事的客户正在查阅有关资料，并到档案大厦查档去了等等，让他产生一种危机感。48、在价格、房子、产权都落实满意了之后又因某种原因订不下来，或者说下不了决心，该如何跟进？ 答：这种情况我们需要把握住节奏，用排除法来解决，可以直接向客户提出不订的原因，原后根据原因进行相应解决，解决后再问能不能定，不能定再问原因，客户提出后再解决，直到最后客户没有任何问题交定。这期间我们应该做的就是与多与客户沟通，了解客户真正的需要，了解真正存在的问题并解决问题。49、客户买房的同时，提出买了该房能不能迁户口？ 答：按照赣州有关规定，在赣州买房后，只要是空户，房屋所有人和直系亲属是可以入户到该房屋户籍内。50、签约时客户对房款转入中介公司有异议，怎么办？ 答：树立信心、真诚服务，让客户了解公司的经营规模，资信状况，以及完善业务的操作规程。展示公司的相关资料，证明公司的实力和品牌。51、客户交订时称你公司仍可能继续高价出售此房，想对公司进行约束时怎么办？ 答：肯定地告诉对方，我们公司不会这样做。第一，没理由这样做，也没有必要这么做，高卖也只能收1.5%的佣金。第二，如这样做了就失去您对本公司的信任，公司不会只看眼前的利益，公司希望客户是公司的永久客户。52、客户交订时称付定金没问题，但要求同时交钥匙，怎么办？答：不可以交钥匙，只有在付清全款，房屋产权转移确认后才能交钥匙，这是对买卖双方的负责，如果在交易过程中出现终断会给双方解约造成困难，如客户十分迫切的需要入住那么我们可以采取两种方法进行解决，首先可以让客户与业主进行协商以租的形式体现出来，租金可抵房款，其次可以与业主协商在客户支付足够的房款时可以允许买方入住，但入住前必须将物业等相关费用结清，并双方签定协议，是在没有办理完相关手续情况下经双方协商卖方同意买方入住，这样也避免了不必要纠纷的问题发生。53、客户要把自己的房卖出去后，才能订看中的那套房，但又不肯贱卖原房产，市场价暂无法成交，无法两套房的卖与买同步进行，如何说服客户下订？ 答：建议客户将原有的房产做抵押贷款，以贷款作楼盘首期，以租供楼，说明客户看中那套房很好卖如果不采取些办法很快就会被卖出去，或说明只要客户看中那套房能下定，我们可以利用公司这一环节为客户解决资金问题，但必须原有房产的价格出售价要符合市场价。54、客户相中某物业，但又对该物业离奇的低价产生怀疑，而不能下定时，怎么办？ 答：1、低价因为业主急售，怀疑只会错失良机2、至于产权的清晰与否，可以通过过户前的产权查档了解清楚。55、客户要求将（房产内）渗水的部分修补好再交订，怎么办？ 答：1、与原业主协商，把渗水部分修缮好；2、说服客户，正因为由于该房产有渗水现象，才导致该物业卖目前这样的价格，业主认为如果要将渗水部分修好，就不会卖这样的价了。56、客户问：这房我比较满意，现在交定金可以，但我老公（老婆）看后不满意，我要退定，行不行？ 答：1、首先告诉他/她，这样是不可以的。定金的含义就是交定这一刻起所卖物业被您定下了，如果定金可以退回，也就失去了定字的意义。2、房屋买卖而签署的合同是慎重的文书，收到定金后我公司会转给业主，不是我公司不退而是业主不可能退。如果你对房屋本身还有疑问，请带上家人抓紧时间现场察看，一旦落订，我公司需要尽快落实，并及时转订业主。如果在其间先有其他客户要落订，公司不能承诺一定你能买到，请您仔细考虑。57、客户看房并且交订金之后，业主突然改变价格，要求更高的价格出售此房，怎么办？答：1、出现这种情况，我们只有晓之以情，动之以理。从我们所付出的费用和劳动说起，以期达到感动业主的目的；2、寻找报纸广告找出相同楼盘的最低价，与业主谈价，找人看房，把价格往最低处砍，打击业主心理期望值；3、可以从法律的角度上要求业主履行合约，否则，由此产生的法律后果将由业主全部承担；4、与客户说明业主涨价的原因，是很多人都在抢定，客户很有可能最后会同意你的说词但会提出如果价格涨后能定下来不变，这样我们就有机会让客户继续购买，或差一些价钱我们再去谈业主，最后最坏的打算是由我们三家共同分担上涨部分的费用，但这也是不是办法中的办法。58、客户首其款准备不足，要求按揭贷款成数提高，而银行又无法满足客户，怎么办？ 答：1、说服客户想办法，比如，向亲戚朋友预支、借钱等；2、看客户是否有物业在手，如果有可以向银行申请个贷。3、如果是企业法人、国家公务员则可以向银行申请高额按揭款。4、特别关系的还可以找银行特批高额按揭款。59、和客户签买房合同时，交房时间、煤气、水电、管理费的交接时间，怎么确定？答：按规定应在买卖双方做完钱款与产权交易完毕后3个工作日内可以进行，或由客户与业主链家三方同时到场，并由业主与客户自行商议、确认，交验完毕签署物业交验单60、客户有反悔心理，故意拖延办手续和付房款，在合同中找问题、挑毛病，以达到其退定的目的，怎么办？ 答：1、收到定金后我公司会转给业主，不是我公司不退而是业主不可能退，定金的含义就是交定这一刻起所卖物业被您定下了，如果定金可以退回，也就失去了定字的意义。2、签署购房合同时，已经注明了最后的付款和办文时间，如果客户有反悔表露，应该郑重向客户表明，提醒客户最后办文时间，否则按合同规定执行。61、由于客户目前面临困难无法及时将房款交给公司，要求拖一段时间过户，怎么办？ 答：关键在于我们能否按客户需求，与业主协商达成延期付款协议。我们尽量满足客户的需求，因为只有这样，才能使该交易圆满完成。否则，只有依约而行。62、房子交接时，客户发现房间与原看房和收定有误，要求业主赔钱，怎么办？ 答：1.买卖明文规定，物业内现有装修和设施、设备不得拆除或附送物业内现有家私家电等的，如果交房时交现房和合约中之规定有异议时，业主应承担全部责任，我们有义务和责任要求业主履行约定，否则，我们将在房款中扣除一部分作为客户的补偿，除业主在物业恢复所签合约时之状态。2、委托书中没有注明，而买方、卖方、中介三方有口头承诺的，出现问题中介公司由经办人是否与卖方协调解决并承担相应责任。63、此房风水是否不好？ 答：1、房产经纪必须熟悉房屋结构、朝向、通风、采光等要素，用专业术语，比如座北朝南等等，也有因人而异的，比如与人的生辰八字相关，就看你怎么说。关键是你说的让客户开心、信服，这里的风水就是好的。64、客户交定后发现有中介公司的价格比我公司低，要求降价，否则要求退定，怎么办？ 答：1、如果我公司按行文规定收取双佣，则告诉买方，房屋售价可以在过户时直接向业主确定，至于其他中介公司存在着不良竞争行为，告诉买方可不予理会。或我公司按约履行。我们做的是透明交易，并没有吃一分差价让客户放心。2、如买方能提供或你预测到买方定能提供有力证据证明我公司赚了利润，我们必须返差额。65、业主委托的物业售价高于市价，而又迟迟不愿降价，怎么办？答：1、了解出售动机、确定跟进方案。2、加强与业主的多方面沟通，以媒体上的相同楼盘的最低价进行对比。3、带人看房当场谈价，找出其房产的劣处，4、带一些不太准的客户去打击业主的信心。66、如果客户不去银行签署按揭合同，怎么办？答：1、先了解客户为何不去签署按揭合同、对症下药，若不签可以直接告诉客户,2、用合约来制约他，用法律来威胁他，用房产的交付使用权来打动他，买房的目的就是为了使用，如果不能使用花那么多钱先买个产权又何用，晓之以情，动之以理，从感情上来劝说他，买房是人生的一件大事。67、转定以后，业主要求收到全款后方付锁匙，如何办理？ 答：1、分两种情况：一次性付款可以先将钥匙；如按揭的，做业主工作，说明款项分两次打给业主具体视贷款银行情况而定。2、同客户协商，在业主收到全款后交房。68、业主要求高额定金，怎么办？答：1、定金的给付只是买方对业主有意购买其所售房屋的一种诚信的表示，这也是业主向公司表示不会再售予他人。2、告知业主在产权没有彻底转移前，公司每天都存在着高风险，如果出现问题，将给公司带来无法弥补的损失。3、定金的承付行业内部是有规定的，原则上给付1万元，总金额高的房产最多不得超过2万元，国家规定为最高不得超过售房款的20%。69、业主收定，但不愿留下房产证，如何处理？答：1、首先业主收定是必须将房产证质押在公司的，否则不能保证业主不会将此房高价出售，中介公司也无法保证客户的利益。2、跟业主沟通，我们会认真保管好他的证件，举例说明在公司交易的都是这样操作，3、我们对买卖双方都是公平、公证，客户交付了定金，房东也应交付相应的证件。15、收订后，有其它客户出高价，怎么办？答：1、公司不允许这种做法。因为这样做的结果必定失去第一个客户，对公司的信誉和品牌都是百害而无一利的。也会让客户对公司的服务宗旨"诚信"产生怀疑，久而久之，将得不偿失。但是努力做好第一客户，极力说服第二个客户 ，给他介绍其他房产这是很容易做到的。这样两个客户都做成，由一个客户变两个客户，何乐而不为呢。6、 客户在没有交定金之前要求出具房产证原件，怎么办（三方成交）？答：向客户解释时我们可以说：“因为业主只有知道我们收定后能让我们见到房产证原件我们才可以检查房产的真实性，否则业主不会提供，因为业主也是很谨慎也很小心。”，但我们可采取双管齐下的方法，让客户来交定的同时约业主来收定，分开安排在两个不同的会客室，然后借口房产证需要复印一份留底而拿到客户的面前，看后收定，再转定。18、业主往往在过户的同时一定要收到全款，条件达不到业主就不卖了，这时候该怎么处理？ 答：1、向业主说明这种条件在除海淀区外的其它城区是不太好做到的。现实中的"过户"，只不过是将买卖合同，房产证原件以及买卖双方的身份证明等资料递进了国土局的受理窗口而已。递件并不代表过户，除海淀其他城区当日受理后要有一定的工作日内产权才可做变更登记，如果有查封等限制转让的因素，将给公司造成巨大风险；2、要充分展示公司的实力，让客户相信我们，其他的问题自然就解决了；3、也可以建议到银行实行资金托管，这样可以充分保障双方的利益；4、如客户自愿自行支付业主的情况下，我们要在告知双方风险的情况下并在合同中明确规定后方可进行操作。32、业主要求见税票收全款，怎么办？答：1、出税票并不代表产权转移。2、出具税票并非完全意义上的"过户"，除海淀外的其它城区只有在完税后20个工作日内（可咨询国土局），在房管局的电脑资料上实现"完全过户"，在此之前由于原业主的任何债务都可能遭遇到有关部门的查封。为避免这种风险，公司规定在见房产证3个工作日内付清全款（贷款在做完抵押登记3个工作日内付清债款）。54、遇到其它中介公司以客户名义套房，如何防范？如何处理？答：个人购买时要求客户到公司签署看房确认，出示身份证后看房。如公司购买，要求业务员到对方公司签看房确认，取营业执照复印件并盖章后看房。57、客户问我们先到房管局办理过户，再到银行申请贷款，行吗？答：不行，因为银行审查贷款资格时，要看房产证，如先去过户，房产证已送到国土局，银行无法审批贷款给你，另一方面，如银行贷款未获批准业主利益无法得到保障。70、交钥匙是不是等于交房，区别在哪？答：首先交钥匙等于交房。交房同时应同时具备以下几个条件：a、房屋产权已转到买方名下；b、房屋处于闲置状态；c、房屋无租约纠纷；d、三方（业主、客户、中介）当场验房和抄水、电、煤气等相关杂费的费用指数；e、交钥匙并结清该物业，户口迁出。71、非房产证上权利人来收定，怎么办？ 答：绝对不可以。因为非权利人无权将权利人的房产变卖，更无权代权利人收取定金或房款。除非持有公证的授权委托书。72、业主收订时没有带房产证或房产证抵押或尚为买卖合同的情况，怎么办？ 答：原则上这种情况是不可以付定金的。但有时应视当时的情况灵活处理。1、业主去拿或可以先签好合同，然后派人上门去拿，验实无误，证、钱同时交接。2、房产证质押时涉及到谁赎楼的问题。由有关人员陪同前往银行赎楼。73、业主没有定时查档，如何处理？ 答：1、业务员提前用房产证复印件核实产权；2、通知业主先到档案大厦查档，否则，公司不能付定或仅付少量定金。74、签约时，业主不愿预留水、电押金，怎么办？ 答：1、押金必须预留，否则无法清偿物业交结前费用。 2、不预留的先决条件是业主凭当月缴费清单和业务员来结算房款，所示指数要与业务人员的抄房指数相符。75、业主不能如期交房，怎么办？ 答：公司业务人员有义务及时提醒业主交房时间和迟交房的危害以及所应承担的法律责任。如果还是不行，公司则按市价扣除当期的租金及赔偿补给客户。76、业主不同意按揭，怎么办 答：1、凭按揭流程的客户解释在过户前银行会出具承诺函，以保证房款无风险。2、讲清按揭与一次性在时间上只差2个月，付款程序基本一致。3、说服业主按揭与一次性付款没有什么不同，超前意识使用，人都选择银行按揭，如果不同意银行按揭可能失去很多出得起钱的客户，对业主不利。77、由于业主的原因，不能如期过户，怎么办？ 答：向客户说明原因，求得客户理解和原谅，并承担客户会尽力尽可能地督促业主及早过户。向业主说明合约的法律效力和违约将承担的法律和经济责任。78、怎样防止业主出具房产证时，所委托物业的资料与先前委托有误？ 答：解决这个问题的唯一办法就是在接受委托时索取房产证复印件，或系统查验房产证原件。79、收到客户定金后，业主不涨价，不肯收定、不签委托、不签合同，怎么办？ 答：1、除非业主不想卖房，否则就是心中有一个结，找到这个结，就可以找出解开这个结的方法。2、向业主阐明利害关系，否则无法保障业主利益。80、客户交定金后，不承认业主和中介签署的公证委托，怎么办？ 答：业主能将全权委托办给公司，说明业主完全信任公司。同时全权委托具备法律效力，包括国土局、银行、公证处都予以承认，客户没有理由不认可，否则，是对法律的蔑视。81、过户后，客户要求退件并更改买卖合同，怎么办？ 答：1、向客户解释递件后，文件规定不能撤件；2、原则上这样的事情是不可以发生的，除非万不得已，退件的原因很多，诸如：由于价格填错造成高额税费；权利人错写或少写；房产名称、标号等填错等等，退件必须买卖双方当事人到场，并书面提出申请，房产部门酌情处理。82、业主自身没有能力赎楼，但不付相关费用，怎么办？答：赎楼存在高风险，必须交付相关费用，如不付赎楼费用，无法完成交易。或与客户协商好，客户同意先垫付。83、业主要求向买家收取煤气及有限电视开户费，怎么办？答：此时应在谈单之前履行经纪人的告知与协调义务，并已经向买卖双方提及并确认，所有成交房产内的设备是否免费过户，这在客户交定和业主收定签约时就有明确规定，依约而行。84、没转定前产权清晰？交定后做了抵押（或被查封），怎么办？答：1、向业主阐明合约的严肃性和法律效力，在最短的时间内追回定金；2、通知客户，说明情况，并承诺重新帮他另找一套满意的房；3、向有关单位申诉，以期追回定金。4、做好前期产权核实工作。85、业主收定金后，不同意把该物业的户口迁走，怎么办？ 答：根据有关法律的规定：同一物业内不可以有两个户主存在，业主既然将该物业出售，同时也就放弃了该物业的户籍权，没有理由不把户口迁走。根据有关辖区管理的规定，业主的新居长期没有户籍也是不允许的。有关的规定也会促使业主把户口迁走，只是时间问题。86、收定后，权利人出事，怎么办？ 答：任何事情发生后都会有一个处理结果，如：业主出意外了，必定有遗产继承人 ；业主犯案或残疾了或其他原因不能亲自前来办理有关手续，可以请公证处派人上公证委托给一个业主信任的人，当然还有其他等等，都必定有解决的办法，就看我们怎样去做，怎样做好而已。87、业主收定后又把原物业做了装修，不肯按原协议出售，怎么办？ 答：1、说服客户接受装修；2、说服业主将物业折价后处理；3、按原约执行，所造成的损失由业主自行承担。88、公司物业出售、客户要做按揭，需向银行提供什么资料？ 答：须提供：售楼董事会决议；法人代表证明；法人授权委托书；法定代表人和被授权人身份证原/复印件；营业执照原/复印件；买卖双方所签定的房地产买卖合同；房产证原/复印件。89、业主没有向银行抵押贷款，房产证在手上，该物业是否一定可以转让？ 答：不一定，有可能存在限制转让的情况，如查封、担保、发展商欠款、刑事案件等情况。90、签约时，客户提出佣金在交易完成时支付，怎么办？答：不可以。1、因为办理过户时交易部已完成前期工作，以后的工作由负责售后服务的客户服务部继续跟进，所以公司要求在签署购房合同时付清佣金，并用佣金支持业务顺利进行；2、向客户说明房地产管理法内有相关规定，中介公司给买卖提供媒介，给双方提供订立合同的机会，就视为服务已经成功有权收取相关服务费用。91、带顾客去看二、三次房，再带去看时业主突然不再给看，怎么办？ 答：及时与业主沟通，尽快找出业主不给看的原因。44、业主大多数不签看房确认，怎么办？答：这个时期的业主还处在培养期，我们应该做以下工作：第一，接到房屋时第一时间去看房；第二，见业主一定要做好准备工作，对物业的环境、配套、交通及行情等有一个非常清晰的了解，作为专业人士，你还必须对业主的房产提出一些合理化的建议，让业主感觉你很专业、敬业，而且为他着想，建立一定的信任度；第三，第一次广告前通知业主，广告后给业主汇报。第四，说明我们公司的看房确认书也是对我们工作的一种考核，如果没有这个我们并没有算一次完整的看房，这也是证明我们是出来工作了。第五，这也是对我们劳动成果的一种保护，因为现在也有很多人对这个行业并不认可，经常能预到我们的劳动没有保障的事情发生这也是对我们双方的一种双重保护，第五、由于现在经纪公司运作不是大多像我们一样规范所以我们公司的人要以这个这证明，证明是我们链家的工作人员来看过您的房如果将来出现被盗等事情发生你可以凭看房确认书直接来公司核实对您也是一种保障。93、客户要求所购房产写自己儿女名字，而自己儿女不满18岁，怎么办？需要准备什么资料？ 答：只要具备合法身份证明的国内公民都可以购买商品房。但不满18周岁没有懂事行为能力或限制民事行为能力的公民，购房时需提交其监护关系证明和监护人身份证明。94、业主是外资企业，公司房转让需提交什么资料？客户要求做按揭，业主方要提交什么资料？ 答：须提交：1、加盖有工商局执照复印专用章的企业法人营业执照复印件；2、法定代表人证明书、委托书（原件），法定代表人、委托人身份证复印件；3、境外企业或组织提交的资料按规定须公证或人证（原件）。香港区域内的，有经国家司法部认可的律师楼见证，并经出入境事务处盖章确认；其他境外企业或组织须有驻该国或地区大使馆（领事馆）盖章确认。人证内容一般包括有效的商业登记证、董事会决议、董事证明及身份证复印件、授权委托书和受托人身份证复印件。96、客户看完房屋后，无任何意见，怎么跟踪？答：1、多与客户沟通，详细了解客户的具体意向和对房产的满意度！哪些因素客户不满意，充分展示房屋的优势。2、做为业务员必须主动帮助客户分析已看过的房屋，提出专业性建设性的意见，如果发现该房不适合客户就要及时为客户寻找其他的房屋，并告诉客户我是最优秀、最专业的业务员，一定能为你找到您最喜欢、最满意的房产。99、如何让客户相信，我公司不吃差价？答：公司本着专业、正直的经营理念，公平、公正、公开的态度，营造公司一流品牌，让客户成为公司长期的无形资源。公司承诺假一赔十的，赚一万赔十万元的原则。并且我们是签三方约签约时我们三方见面到时一问便知。100、业主有多套类似物业，客户签署了看楼书只看了一套就相中，最后私下与业主成交的是另一套，能否收回佣金？ 答：看楼书无效，就很难收回佣金。101、客户向我们提出想看我们和业主方签的售房委托书，可以吗？ 答：不可以，因为是中介公司，我们须对你的资料和业主资料进行保密。102、业主问申请按揭贷款时为什么他们要到银行来？这应该是客户的事。 答：您去银行的目的主要是向银行确认您产权的真实性及您出售房屋的合法性，以及确认买卖双方关系，减少银行骗贷风险。确保客户购买房子的贷款直接放在你的帐号上，这是我们和银行对您收款负责任。103、客户问已签抵押合同，可否提前还款？ 答：可以。 104、业主无法偿还银行贷款，现委托给你们中介应如何办手续？ 答：你须带上抵押合同到我公司签订售房委托书、借款合同。查清你借银行多少供楼款，在去办理赎楼手续前，你须向我公司签借据，带上抵押合同、身份证、婚姻证明（如已婚须配偶同去）到公证处办理委托书。108、产权转让时，哪些人有优先购买权利？答：、国家有优先购买权；、共有人有优先购买权；继承人有优先购买权；4承租人。109、正在按揭的物业要售予第三方，能否在原按揭银行办理转按揭手续？ 答：物业要出售必须做产权转移，而产权转移须在清晰的情况下才可办理过户，正在银行按揭的不可以过户，须将银行所欠款项还清，才可拿出被抵押的房产证，注销完毕才可做转移登记，然后再办理二手楼按揭手续。110、我通过你们公司买了一套二手房，但你们为什么不能开发票？ 答：我们公司属于中介性质的公司，收取的只是佣金，不具有开具房地产购房发票的权利。如果您有开发票的需要，请备齐所需资料等到所属国土局的办文窗口开具与房产证购房价格相符的购房发票。111、个人与个人之间借货用商品房抵押登记需提供什么资料？怎样办理？ 答：、准备资料有：房地产抵押登记申请表份；房地产证原件；抵押借款合同书三份（合同书需电脑打印，可参考银行样本）；抵押人和借款人身份证明；准备上述资料房产部门和银行办理即可。112、业主为两个人名而不是夫妻，其中一个转让给另外一人该怎样办理？ 答：这种转让也属于正常的三级转让，但产权也只转让一半。所以转让价格也是原房产证的一半。以转让后的房产证登记作为计税依据。113、夫妻双方离婚后怎样办理产权变更登记，需要提交哪些资料？ 答：房地产转移登记申请表份；房地产证原件；离婚证、协议书原件及复印件或法院的调解书、判决书；变更方业主的身份证复印件（协议的双方必须共同申请，法院调解除外）；属所在单位房最好需提供原产权单位同意变更的证明原件（商品房不用、项）；属在住宅局购房的需提交离异后产权变更审批表原件（在住宅局领取）准备好上述资料去房产部门办理即可。114、当客户来电咨询时，称已同其它公司看过我公司广告的某楼盘，由于价格等因素，一直未能成交，我公司业务员此时应对的最佳策略是什么？ 答：最佳的策略是答应客户与我公司签看楼书和承诺书，然后安排业主和客户见面，向客户阐明我公司一贯立场，透明操作，诚信服务。具体操作的程序视具体情况处理。115、当客户去看房时，坚持要与业主交换联系方式，业务员在现场该怎么办？答：首先看房前经纪人应策略地预防，分别与客户、业主方阐明不能跳开中介公司的观点，坚决制止此类情况的发展，若已交换，再告诉客户看楼书和委托书的法律效力以及由此行为所引起其所负的相关法律责任。116、二手房的费用高于一手房的费用，所以认为买二手房不合算答：表面上看起来二手房的费用高些，但比起来的话就没有，我慢慢给你分析一下，二手房一手房都要交契税，二手房只是多了营业税和个人所得税，但水、电增容费以及其他费用都不要出了，房东已经出过了，而一手房，你得要交水、电增容费以及楼宇对讲门等其他零零碎碎的费用，这些费用加起来都远远超过了二手房的过户费用啦。117、 怎么二手房的价格比一手楼盘的价格还更贵？买二手房不划算！答：二手房的优势在于地理位置优越、种类繁多（学区房等等）、设施齐全、准现房手续办好即可入住，无需等待。而一手楼盘位置偏远，交通不方便，设施不齐全，入住时间较长。118、二手房比一手房的银行按揭时间更长，二手房的利率高于一手房的利率，对吧？答：不对，这是您的误解，二手房和一手房的利率一样，没有什么更高更低的说法，银行按揭时间比一手房的时间来说相对于更短些，因为我们单套房子的按揭，而一手房它是整个楼盘的多户按揭。119、我听说银行对二手房的额度没有，对一手房来讲相对更松动些！答：不存在，赣州的四大银行的额度是全部用于所有的部门，每个部门都有一定的额度，并没有你所说的厚此薄彼现象。120、听说现在银行住宅按揭贷款没有利率优惠，向银行申请贷款都比较难？答：是的，你了解的不错，现在全国的cpi居高不下，今年第六次上调存款储备金率，银行信贷规模总体都偏紧，致使银行没有多少钱放贷出来，银行作为一个赢利性企业，放出来的钱少了，要实现他们的收益，所以就不可能再给利率优惠了。但现在银行还是要接洽业务的，向银行申请贷款还是没有问题的，只是可能会相对时间长些或繁琐些，当然只要国家有政策对利率实行优惠，如同2008年一样我们最终也是可能享受利率调整优惠的，所以这些政策并不妨碍我们买房，而且现在买房不会如以前一套房子几个人抢，现在的业主的报价都较理性，我的几个客户都趁现在出手买房，我想您真是买来住的话，现在正是时候，一旦政策有一点放轻，房价必涨，毕竟中国住房现状是需大于供！121、现在二套房款首付不低于50，那我要比以前首付很多钱啊?（分两方面进行解答）答：一、针对首次购房为一次性付款者：二套房目前是以家庭为单位，配偶名下有房产，再次买房均为二次购房，首付款不得低于50，但目前银行的贷款系统只能核实您的贷款证信信息，如果您上次购房是一次性，很庆幸的告诉您，银行依然可以按首次购房贷给您款的，但也请您抓紧时间定房，系统在不断完善，若不久以后房产系统有可能会和银行联网，那时再界定是否是二套购房就可想而知啦，请您抓住这个机会！二、针对首次购房为按揭借款但有能力承受高首付者：以您的实力，这项政策对您的影响不大，并且这对您来说也是一次机会，现在有些业主因生意上的事要求融资的，出售房屋的价格都较理性，就像股票一样，这时正是您收购的大好时机，并且等市场好转了，您又可以卖个好价钱。122、现在国家对房地产政策比较严厉，房价会不会降啊？答：温总理是说过要：“坚决遏制房价过快上涨。”遏制的是过快增长，而不是不上涨。房地产是我国经济的支柱，涉及面太广，若同08年美国的资贷危机一样，一旦房产类资产贬值，那必然是中国的次贷危机，我想政府决不会让这种事在中国重演，还有一现实的原因：未来10-20年中国的住房需求现状毕竟还是需大于供！想想看房价还能跃吗？您可以去赣州交易中心看看，现在办理房产