房地产评估教案.doc

1、房地产与房地产估价a、教学课时 2课时b、教学目的与要求通过本章学习，使学生l 掌握房地产的概念、特征与类型l 了解房地产估价的概念和目的l 了解房地产估价的必要性c、本章教学重点l 房地产、房地产估价概念d、本章教学难点l 房地产的特性、种类一、 房地产概念1、定义房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分以及附带的各种权益。它包括：物质实体与权益。重要性：不仅是最基本的生产要素，也是最基本的生活资料。2、房地产的三种形式土地、建筑物、房地3、房地产，又称为不动产、物业二、土地的概念1、定义：土地指地球外壳的表面及其上下空间2、土地利用的三大制约土地使用管制：政府的城市规则，如容积率及建筑高度土地权利设置相邻关系3、对一块土地的基本认识坐落位置；面积大小；形状；四至、土地权利状况；利用现状；规划设计要求；生熟程度；地质、水文和气象条件，其他。三、建筑物的概念1、定义：建筑物指人工建筑而成的东西，包括房屋和构筑物两类。房屋、构筑物。2、对建筑物的基本认识坐落位置，面积大小，建筑层数与高度，用途，基础设计，建筑结构，建筑装修，附属设备，建成年月，外观，平面格局，产权状况，工程质量，公共配套设施完备程度，利用现状等。四、房地产的特性1、土地的特性土地的自然特性：承载力肥力位置固定性不可移动性数量固定性耐久性个别性土地的人文特性用途的多样性社会经济位置的可变性合并及分割的可能性2、房地产的特性位置的固定性长期使用性大量投资性易受政策限制性相互影响性保值性五、房地产类型1、按用途划分：居住、商业、旅游、工业、农业、特殊目的2、按收益划分：收益性、非收益性3、按市场划分：出售、出租、营业、自用六、房地产估价的概念1、定义：房地产估价以房地产为对象，由专业估价人员，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，运用估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产客观合理价格的估计，推测或判断。2、房地产估价的必要性理论上的必要性现实上的必要性从新形势下房地产管理工作的需要来看从房地产交易的需要来看从房地产抵押、典当和保险业务的需要来看从房地产税收的需要来看从房地产征用折迁补偿需要来看从房地产纠纷处理需要来看、房地产价格a、教学课时 2课时b、教学目的与要求通过本章学习，使学生l 了解房地产的概念、特征与类型 房地产价格的概念与形成基础l 掌握房地产价格的特征与种类l 了解房地产价格的影响因素c、本章教学重点l 房地产价格的特征与种类d、本章教学难点房地产价格的影响因素1、 房地产价格是指为获得他人房地产所必须付出的代价 房地产价格形成基础有用性相对稀缺性有效需求3、房地产价格的特征与一般物价共同之处：都是价格都是波动按质论价不同之处：生产成本不同供求变化不同价格差异不同市场性质不同折旧现象不同形成时间不同房地产价格的特征：交换估价的价格，也可为使用和收益代价的租金实质上是权益的价格是在长期考虑下形成的一般随交易的必要而个别形成4、房地产价格的种类（重点讲授）市场价格，房地产交易双方的实际成交价格理论价格：在合理的市场上交易应该实现的价格评估价格：估价人员对房地产客观合理价格做出的一种估计，推测或判断土地价格建筑物价格房地价格总价格单位价格楼面地价所有权价格使用权价格其他权利价格买卖价格底价租赁价格期望价抵押价格补地价课税价格征用价格拍卖价格 基准地价招标价格 标定地价协议价格 房屋重置价格5、房地产价格的影响因素一类、自然因素、社会因素、经济因素、行政因素另一类：个别因素、区域因素、一般因素10类：供求状况自身条件：位置、肥力、地质、地形地势、形状、日照等环境因素人口因素：人口数量、素质、家庭规模经济因素：经济发展、物价、居民收入社会因素：政治安定状况、社会治安、房地产投机和城市化行政因素心理因素国际因素其他因素、房地产估价的原则a、教学课时 2课时b、教学目的与要求通过本章学习，使学生l 掌握房地产估价的基本原则l 了解房地产估价原则的不同分类c、本章教学重点l 房地产估价的基本原则d、本章教学难点房地产估价的基本原则1、估价原则估价须遵守房地产价格形成和运动的客观规律（不以人主观意志为转移），通过估价活动，把房地产的内在价格（价值）反映出来。定义：房地产估价原则是指人们在房地产估价的反复实践与理论探索中，逐步认识了房地产价格形成与运动的客观规律，并总结出了一些简明扼要的在房值活动中应当遵守的原则、标准或应注意的问题，这便是房估原则。特点：房估原则是建立在房产价格形成原理基础上（房地产价格形成的一些规律，主要是关于价格形成的经济学原理，如供求、替代、均衡、机会成本、外部性原理等）。房估原则是包含一些在房地产估价活动中应当遵守的约束性或指导性的行为准则。、具体原则：原则究竟有几个，看法不一致：1995年，房地产估价师协会，6个原则：合法、最高最佳使用、供求、替代、估价时点、公平原则1995年，中山大学出版，萧骥房地产价格评估，7个原则：公平合同法，另加房地分估合一与土地优先，综合分析1996年，同济大学出版，吕华房地产估价理论与实务，转引美房地产估价协会，房地产评论中，10个原则，即本书的11个原则中去掉收益分配原则日本的房地产鉴定评价基准，10原则+收益分配原则=本书11原则1999.6.1国家质量技术监督局与建设部，房地产估价规范，4条原则（合法，最高最佳使用，替代，估价时点）、原则讲授：先理解书中原则重点讲述规范中的四条原则替代原则理论依据：同一市场上相同的物品具有相同的市场价值的经济学原则。它是市场法的基础，也反映了房地产估价的基本和最一般的估价过程最高最佳使用原则合法性原则估价时点原则、市场比较法a、教学课时 6课时b、教学目的与要求通过本章学习，使学生l 掌握市场比较法的基本原理l 掌握交易实例的收集与可比实例的选取l 掌握估价对象房地产比较修正l 掌握市场比较法应用举例与分析c、本章教学重点l 交易实例的收集与可比实例的选取d、本章教学难点l 估价对象房地产比较修正第一节 市场比较法的基本原理一、称呼市场比较法，市价比较法，交易实例比较法，买卖实例比较法，市场资料比较法，现行市价法，简称，比较法或市场法。二、含义及公式：通过比较方法求取房地产价格的一种方法将估价对象房地产与在近期已发生了交易的类似房地加以比较对照，从已经发表了交易的类似房地产的已知价格，修正得出估价对象房地产价格的一种估价方法。其类似房地产：在用途、建筑结构、所处地区等方面，与估价对象房地产相同或相类似的房地产估价对象房地产：一个具体项目中需要估价的房地产其前提：交易市场已经形成比准价格房地产估价中最重要、最常用的方法之一，也是很成熟的方法公式：待估宗地价格=比较案例宗地价格交易情况修正系数估价期日修正系数区域因素修正系数个别因素修正系数三、理论依据替代原理四、适用条件与对象适用：房地产市场较为发达情况，也就是要在同一地区或同一供求范围内的类似地区中，与估价对象房地产相类似房地产的交易较多时，才是有效方法。不适用的情况：没有房地产交易的地方在农村等房地产交易较少的地区某些类型很少见的房地产，或交易实很少的房地产，如古建筑难以成为交易对象的房地产，如教堂、寺庙另外，对估价人员要求：广博的知识和丰富的经验（需要进行交易情况，交易日期，区域因素和个别情况的修正）五、市场比较法的操作步骤搜集交易实例选取可比实例建立价格可比基础进行交易情况修正进行交易日期修正进行区域因素修正进行个别因素修正求出比准价格下面将对各个步骤进行详细阐述。第二节 交易实例的搜集一、 应具有充足的初级资料尽可能搜集较多的交易实例，是运用此法的先决条件，如果太少，不仅会影响准确性、客观性，甚至会使市场法无法使用。二、 搜集交易实例要日积月累，时刻留意三、途径1、查阅政府资料2、报刊租售信息3、以购买者身份与经办人、交易当事人洽谈4、交易展示会5、同行相互提供6、其他途径：如向当事人、四邻、经纪人、房地产登记代理人、金融机构、司法机关等调查了解四、搜集交易实例的内容1、双方交易情况与交易目的2、交易实例的房地产状况3、成交价格4、付款方式5、成交日期交易实例调查表建立交易实例资料数据库第三节 可比实例的选取可比实例，符合一定条件的可供比较参照的交易实例，应选择3个以上的可比实例。选取的可比实例应符合以下要求： （七个）1、区位相同或相类似2、成交日期与估价时点相近，不宜超过一年3、成交价格为正常价格或可修正为正常价格4、用途相同5、建筑结构相同6、权利性质相同7、交易类型吻合第四节 价格可比基础的建立目的：为后面交易情况、交易日期、区域因素、个别因素的修正服务。对可比实例的成交价格进行换算处理，建立价格的可比基础，统一其表述方式和内涵。换算处理内容：1、统一付款方式2、统一采用单价3、统一币种与货币单位4、统一面积内涵与面积单位实例甲：成交总价83万rmb，首付30万rmb，余53万半年后付清，建筑面积250m2乙：成交总价15万美元，一次性付清，使用面积3000平方英尺第五节 交易情况修正1、含义：是排除交易行为中的某些特殊因素所造成的可比实例，成交价格的偏差，将其成交价格修正为正常价格。2、特殊因素，概括如下：有利害人之间的交易；急于出售或购买情况下的交易；受债权债务关系影响下的交易；对市场行情缺乏了解的交易；有特别动机或者偏好的交易；特殊交易方式下的交易等。3、修正的一般步骤：确定修正比较或系数修正求得实例的正常价格交易情况的修正公式：可比实例价格交易情况修正系数=正常价格若以正常交易价格为基准（100）对可比实例价格进行修正，则：正常价格=可比实例价格，可比实例价格=正常价格举例：成交价交易情况修正可比实例a4500元/m2-5%可比实例b5000元/m2+2%a：b：第六节 交易日期修正公式：v比日期修正系数=v估价时点1、采用价格指数修正交易当时价格=交易当时价格第节 区域因素修正简要复习市场法：v=vr比准价格 替代原理适用条件与对象：房市较发达，相类似的房地产交易较多操作步骤：按实例；选可比；建可比；交易修；日期修；区修；个别修；求比准价格。途径：6种、内容1、区域因素：房地产一定范围内的外部环境对房地产价格有所影响的因素。目的：将可比实例相对于估价对象在外部环境方面的差别所产生的交易价格差别排除，是市场法的一个难点与关键。如果估价对象优于可比实例，价格向上修正，如果估价对象劣于可比实例，价格向下修正。不在同一地区，须进行区域修正。比较修正的内容交通通过程度，繁华程度，小区配套设施，环境污染，噪声，景观，城市规划等因素。由于不同使用性质的房地产，影响其价格的区域因素也不同，因此具体比较的内容不尽相同。可比实例的因素是可比实例交易当时的区域因素状况方法：直接比较：以估价对象的区域因素为基准（100），可比实例；间接比较2、个别因素修正个别因素修正的主要内容3、综合修正计算4、注意：每项修正对可比实例成交价格的调整不超过20%，综合调整不得超过30%5、修正视具体情况可采用百分率法差额法回归分析法6、综合计算比准价格方法简单算术平均法综合结果：(1080+1018+1100)/3=1089元/m2加权平均法位数法众数7、市场法总结8、运用举例（2个案例）应用实例1：估价对象是一块空地，总面积为459m2。估该宗土地于2000年10月1日的买卖价格。估价过程如下。1、选择估价方法 在估价对象所在地区和近邻地区，该类型土地存在较多的买卖实例，所以采用市场比较法进行估价。2、搜集有关资料（1） 搜集估价对象资料（略）。（2） 搜集买卖实例资料。共调查搜集了a、b、c、d、e五宗土地买卖实例，均可作为可比实例。实例a的面积为166m2，成交单价120元/ m2，交易日期2000年4月1日；实例b的面积为374 m2，成交单价102元/ m2，交易日期2000年3月1日；实例c的面积为300 m2，成交单价83元/ m2，交易日期1999年6月1日；实例d的面积为457 m2，成交单价94元/ m2，交易日期1999年7月1日；实例e的面积为76 m2，成交单价145元/ m2，交易日期2000年3月1日。3、确定修正系数（1） 确定交易情况修正系数。实例a、e为正常买卖，无需进行交易情况修正；实例b|、c、d均较正常买卖价格偏低，其中：实例b估计偏低2%，实例c估计偏低5%，实例d估计偏低3.5%，。各宗可比实例的交易情况修正系数如下：实例a：实例b：实例c：实例d：实例e：（2） 确定交易日期修正系数。据调查，1999年4月1日至2000年10月1日之间，该类型土地的价格平均每月上涨1%。各宗可比实例的交易日期修正系数如下：实例a：（1+1%6）=实例b：（1+1%7）=实例c：（1+1%16)=实例d：（1+1%15）=实例e：（1+1%7）=（3） 确定区域因素修正系数。实例a与估价对象土地处于同一地区，无需作区域因素修正；实例b、c、d都为估价对象土地所在地区的区域因素进行比较的结果，如下表所示。区域因素估价对象可比实例a可比实例b可比实例c可比实例d繁华程度道路通达度公交便捷度对外交通环境质量景观城市基础设施社会公共设施规划限制治安状况201010510515155520101051051515551981098511953201010510515155513111013912811912总分值10010087100108各宗可比实例的区域因素修正系数如下：实例a：实例b：实例c：实例d：实例e：（4）确定个别因素修正系数。估价对象土地的面积较大，有利于利用，另外其环境条件较好，其他方面没有差异。经分析确定个别因素使得可比实例土地的价格均比估价对象土地的价格低3%。所以各宗可比实例的个别因素修正系数如下：实例a：实例b：实例c：实例d：实例e：4、进行因素综合修正项目实例a实例b实例c实例d实例e实际成交单价1201028394145交易情况修正交易日期修正区域因素修正个别因素修正比准价格1311321051161485、计算估价结果 将上述五个比准价格的简单算术平均值作为最终的估价结果，则有：估价对象土地的单价=（131+131+105+116+148）/5=126（元/m2）应用实例二：为了评估某商品住宅在2000年9月1日的正常市场价格，在该住宅附近地区调查选取了a、b、c三宗 已成交的类似商品住宅作为可比实例，有关资料见下表。可比实例a可比实例b可比实例c成交价格成交日期交易情况区域因素个别因素4500人民币元 m21999年11月1日600美元m22000年月日05000人民币元m22000年月日在表中，交易情况比较中的正（负）值表示可比实例的成交价格高（低）于其正常价格的幅度；在区域因素、个别因素比较时，以估价对象的区域因素和个别因素为基准，正（负）值表示可比实例的区域因素和个别因素优（劣）于估价对象的区域因素和个别因素所导致的价格差异幅度。另外，假设2000年月日人民币与美元的市场汇价为：8.5，2000年9月1日人民币与美元的市场汇价为1：8.3；该类商品住宅以人民币为基准的市场价格在1999年6月1日至2000年2月28日之间平均每月比上月上涨1%，在2000年3 月1日至2000年9月1日之间平均每月比上月下降1.5%。试利用上述资料评估该商品住宅在2000年9月1日的正常市场价格。估算该商品住宅于2000年9月1日的正常市场价格如下。1、计算公式 采用直接比较修正法连乘形式的公式进行评估。基本公式如下：估价对象价格=可比实例成交价格（1+t%）2、求出各可比实例的比准价格（人民币）比准价格a=4500（1+1%）4（11.5%）6=4550.09（元/m2）比准价格b=6008.5（1+1%）2（11.5%）6=4393.43（元/m2）比准价格c=5000（11.5%）3=4877.83（元/m2）3、计算评估结果 若将上述三个结果的简单算术平均值作为估价结果，则有：估价对象价格（人民币）=（4550.9+4393.43+4877.83）/3=4607.39（元/m2）5、收益法a、教学课时 6课时b、教学目的与要求通过本章学习，使学生l 掌握收益还原法的基本原理l 掌握收益还原法的公式l 掌握资本化率的含义l 掌握收益还原法应用举例与分析c、本章教学重点l 不动产纯收益的计算d、本章教学难点l 收益还原法的应用第一节 收益还原法的基本原理 一、基本概念收益还原法也称资本化法（income capitalization method），是将房地产预期未来各年的正常纯收益以适当的还原利率折现求和（资本化），求取待估房地产在一定时点、一定产权状态下价格的一种估价方法。收益还原法是地产价格评估的基本方法之一，在国内外土地价格评估中应用很广，又称地租资本化法、投资法、收益资本化法。其估价思想就是地价等于未来土地上可得到的纯收益折算成现在价值的总和。采用收益还原法求算的地产价格，被称为收益价格。土地还原利率，是指用以将土地纯收益还原成为土地价格的比率。在采用收益还原法评估土地价格时确定适当的还原利率，是准确计算土地价格的非常关键的问题。二、理论依据收益还原法的理论依据是地产的预期收益原理。在通常情况下，人们使用某一块土地的目的是在正常情况下获得该土地的纯收益并期望在未来若干年间也可以源源不断地获得该收益。从现实生活看，这种源源不断获得的纯收益也可以被当作地租。将这种在未来所获得的纯收益以某一适当的还原利率贴现到评估时日得到一个货币总额（现值），那么，这个货币总额存入银行，也能源源不断地带来与这个纯收益等量的收入。形象一点可以表示为：某一货币额利息率=纯收益，那么，这一货币额就是这块土地的理论价格。用公式表示为： 土地价格=纯收益/利息率 例如，假设某公司拥有一处房产，每年可有400万的纯收益，同时该公司又有4000万现金，以10%的年利息率存入银行，每年可得利400万元的利息，则对该公司来说，理论上上述房地产价值与4000万元的货币等价，即价值4000万元。上述收益还原法的表述方法是马克思主义地租理论的应用，当然这只是一种特殊形式，即假设情况下在土地纯收益每年不变，土地还原利率每年不变，而且在土地使用年期为无限年期情况下的理想状态下的土地价格。同时，土地还原利率也不是简单的银行利率，如果假设中的三个基本因素发生变化，土地价格的计算公式也将发生变化，这将在下面的公式中有所反映。三、收益还原法的基本公式（一） 土地年纯收益不变土地还原利率不变且大于零，土地使用年期无限的土地价格计算公式为： p = a/r 式中：p土地价格 a土地纯收益 r土地还原利率(二) 土地使用年期有限且其他因素不变当a每年不变；r每年不变且大于零；土地使用年期为n年时，其计算公式如下：式中：p、a、r同前；n使用土地的年期或有土地收益的年期。(三) 土地纯收益在若干年内有变化1土地使用年期无限当年以前（含t年）纯收益有变化，其值为；t年以后纯收益无变化，其值为a；r每年不变且大于零，使用期无限时，土地价格的计算公式为：式中：p、a、r同前；第i年纯收益；t 纯收益有变化的年限。2土地使用期有限当t年以前（含第t年）纯收益有变化，其值为；t年以后纯收益无变化，其值为a，r每年不变且大于零；土地使用年期为n时，土地价格的计算公式如下： 式中：p、r、t、n同前。（四）未来若干年后的土地价格已知当未来某年的土地价格已知，而已知土地价格的年份以前的纯收益有变化（不变是特例），r每年不变且大于零时，土地价格的计算公式如下：式中：p、r同前t未来土地价格已知的年限；未来第年的土地价格。(五)纯收益按等差级数递增或递减1 土地使用年期无限式中：、r同前；纯收益的等差级数递增或递减的数额，如纯收益第一年为，则第二年为,第三年为，第年为。公式中符号，当纯收益按等差级数递增时取加号，递减时取减号。2 土地使用年期有限式中：p、a、r、b、n同前。公式中符号的选取，当纯收益按等差级数递增时取上面的符号，递减时取下面的符号。四、收益还原法的特点与使用范围1收益还原法的特点（1）收益还原法具有很强的理论基础。收益还原法的理论依据是地租理论和生产要素分配理论。土地价格的生产要素分配理论是指土地、劳动、资本等生产要素组合产生的收益，应由各因素分配，归属于土地的收益是地租和利用土地资产带来的纯收益；它可以采取从总收益中扣除其他生产要素产生的收益得到，然后，将土地的收益以一定的利率还原，即为土地价格。（2）收益还原法是以收益为途径评估土地的价格。收益还原法将土地的价格视为一笔货币额，将其存入银行，每年可得到一定的利息，这个利息相当于土地的纯收益。所以从测算土地收益入手，即可求的土地价格，求得的价格也称“收益价格”。2 还原法应用的范围收益还原法是以求取土地纯收益为途径评估土地价格的方法，它仅使用于有收益或有潜在收益的土地、建筑物、和房地产的估价，尤其是房屋租赁的估价，其他情况下的适用性有待考虑。第二节 收益还原法的基本程序一、估价程序1计算总收益总收益是指以收益为目的的土地及与此有关的设施、劳力以及经营等相结合而产生的总收益。计算总收益首先分析可能产生的各种收益，然后按一般、持续及稳定等原则来确定土地的总收益。2计算总费用总费用是指为创造收益所投入的直接必要的劳动费用与资本费用。总费用在不同情况下，所包含的项目也有所不同。因此，计算总费用，首先要分析可能的各种费用支出。然后在全面分析的基础上，计算加总一般正常合理的必要年支出，即得总费用。3计算土地纯收益从总收益中扣除总费用和房屋折旧费、房屋收益等，即为纯收益。4确定合适的还原利率还原利率是影响地价高低的重要因素，必须慎重选择。一般通过各种途径，确定各种可能的还原利率，然后再经过综合分析、比较，确定可采用的还原利率。5公式求算地价根据评估对象和评估目的等具体的条件，选用相应的计算公式，将纯收益用相的还原利率进行资本还原，即得土地或房产的收益价格。 二、总收益的计算方法根据土地参与生产经营过程的形式和业主以土地取得收益的方式不同，总收益产生的方式有以下几种情况：1 土地租金是指直接通过土地出租，每年获得租金收入，包括在土地租赁过程中承租方所交纳的押金或担保金的利息。2 房地出租的租金是指房地一起出租过程中，出租方从承租方取得的租金及相关收益。一般根据实际的租赁合同金额和当地的房地产租赁市场状况，确定客观收益水平。3 企业经营收益是指企业在正常的经营管理的水平下每年所获得的客观总收益。三、总费用的计算1 土地租赁中总费用的计算一般这种单纯的土地租赁时，发生的土地总费用，分为以下几种情况：（1）土地税。指因土地使用或租赁发生的，由评估土地负担的税赋。（2）管理费。指管理人员的薪水及其他费用。一般以年租金的3%计算。（3）维护费。指维护土地使用所发生的费用，如给排水及道路的修缮费用等。2 房屋出租中总费用的计算（1）管理费。指对出租房屋进行的必要管理所需的费用。分为两部分：一 是出租经营过程中消耗品价值的货币指出，另一是管理人员的工资支出，通常以年租金的2%5%计。（2）维修费。指为保证房屋的正常使用每年需支出的修缮费。（3）保险费。是指房产所有人为使自己的财产免受意外损失而向保险公司支付的费用。（4）税金。指房产所有人按有关规定向税务机关交纳的房产税和营业税等。（5）空房损失费。指房屋可能的空置现象造成的房主租金收益损失，应根据当地房屋出租的空置率和空置时间测算后确定。（6）房屋折旧费。折旧费是指房屋在使用过程中因损耗而在租金中补偿的那一部分价值。其计算公式为： 年折旧费=（房屋重置价格残值）/耐用年限四、土地纯收益的计算土地纯收益的计算可以根据具体评估对象采取不同的计算方法。1 地租赁中土地纯收益的计算 土地纯收益=租金（管理费+维修费+税金）2 屋出租中土地纯收益的计算土地纯收益=房地产出租年纯收益房屋年纯收益房地产出租纯收益=房地产出租总收益出租总费用房屋纯收益=房屋现值房屋还原利率房屋现值=房屋重置价格房屋成新度=房屋重置价房屋总折旧房屋总折旧=房屋年折旧额已使用年限3企业经营中土地纯收益的计算土地的纯收益是从销售收入中扣除原料价、运输费、折旧费、工资、利润、税金，以及其他应扣除费用的余额。4自用土地纯收益的计算自用土地纯收益的求取可采用比较法，即以类似地区、接近相邻的区相似土地的纯收益，经过区域因素、个别因素的比较修正，求得其土地纯收益。 五、土地还原利率的确定1运用收益还原法评估不动产时，根据评估对象的不同，可以将采用的还原利率分为三种：综合还原利率、建筑物还原利率、土地还原利率。三者关系如下： （1） （2）式中： 综合还原利率；土地还原利率；建筑物还原利率；l地价；b建筑物价格；d建筑物等的折旧率；公式(1)适用于折旧后的纯收益情况,公式(2)适用于折旧前的纯收益的情况。2还原利率的确定方法：（1）采用市场上相同或相似不动产的纯收益与价格比率。具体方法是：选择4宗以上最近发生的与待估不动产具相似特点的交易案例，以案例的纯收益与其价格的比率为还原利率。（2）通过安全利率加上风险调整值的方法来求取还原利率。其中安全利率是指无风险的资本投资利率，可以选择银行一年期的定期存款利率为安全利率。风险调整值依据对影响不动产价格的社会经济因素的分析结果确定。四、地价的确定在土地纯收益确定以后，可以根据收益变化情况和土地使用权年期等条件，选择适当的土地还原利率和公式，即可计算得到土地的试算收益价格。若要用收益还原法平谷不动产价格，则应选用综合还原利率对房地产纯收益进行还原而求取。 第三节 收益还原法的应用一、 利用收益还原法评估不动产价格利用收益还原法评估不动产价格时，分为四种情况：1依据土地收益求取土地价格2依据房地收益求取房地价格依据房地收益求取房地价格时，需要将土地的还原利率改为综合还原利率。实际中综合还原利率又分为两种情况：（1）纯收益是扣除折旧后的收益。这种情况下，土地与建筑物的收益价格等于土地与建筑物的纯收益与土地及建筑物的还原利率相除的结果。（2）纯收益是折旧前的收益。这种情况下，由于纯收益内含有折旧费，这时的综合还原利率要取土地还原利率与建筑物还原利率及建筑物等折旧率确定的综合还原利率。其计算公式如下：式中：房地的收益价格；房地折旧前的纯收益。 式中：综合还原利率；土地还原利率；建筑物还原利率；建筑物等的折旧；土地价格；建筑物价格。3依据房地收益求取土地价格（土地残余法）其基本思想是，首先依据收益还原法以外的方法求得建筑物的价格，然后从房地的总收益中扣除属于建筑物的收益，得到土地的纯收益，再以土地的还原利率还原，既可得到土地的价格。其计算公式如下：式中：建筑物及其相应范围内土地所产生的纯收益。（指折旧前，如为折旧后则划掉）； 建筑物价格；建筑物还原利率；土地还原利率；建筑物折旧费；土地的收益价格；土地的纯收益。4依据房地收益求取建筑物价格（建筑物残余法）其基本思路是，首先依据收益还原法以外的方法求取迹地价格，然后从建筑物与其相应的范围内土地所产生的纯收益中，扣除归属于土地的部分，求得建筑物的纯收益，再将此收益以建筑物的还原利率还原，既可得到建筑物的收益价格。计算公式如下： 式中：建筑物及其基地所产生的纯收益（折旧前）； 土地的价格；土地的还原利率；建筑物的收益价格；建筑物的还原利率；建筑物的折旧率；建筑物的纯收益。二、 利用收益法估价实例1估价对象概况某公司于1998年1月以有偿出让的方式取得地块50年的使用权，并于1999年1月在此地块上建成建筑物，当时的造价为1200元；其经济耐用年限为55年，目前该类建筑物 重置价格为1500元，残值率为10%，地块面积450，建筑物面积为400，目前该建筑物全部出租，实收租金为10000元/月。据调查，当地同类建筑物出租租金一般为30元/（.月），土地及房屋还原率为5%和6%，每年需支付的土地使用税及房产税为20元/，需支付的年管理费为同类建筑年租金的4%，年维修费为重置价格的2%，年保险费为重置价格的0.2%。2估价要求试根据上述资料估算地块在2002年1月的土地使用权价格。3 估价过程该宗土地与房屋出租，有经济收益，适宜采用收益还原法进行估价。 （1）计算出租总收益：收益应采用客观收益，即每月30元/.月 年总收益=3040012=144000元（2）计算出租总费用： 年税金=20400=8000元 年管理费=30400124%=5760元 年维修费=15004002%=12000元 年保险费=15004000.2%=1200元 计算房屋年折旧费。房屋年折旧费应根据房屋重置价、耐用年限、残值率等进行计算。本案中土地使用权出让年限，即土地使用者可使用土地的年期小于房屋耐用年限，因此房屋重置价必须在可使用期内全部收回，以回收整个投资。 年折旧费=房屋重置价格/房屋可使用年限=（1500400）/（50-1）=12245元总费用=+=39205元 （3）计算房屋出租年纯收益： 房屋现值=房屋重置价-年折旧费已使用年限=1500400-122453=563265元 房屋年纯收益=房屋现值房屋还原利率 =5632656%=33795.9元（4）计算土地纯收益：土地年纯收益=（1）-（2）-（3） =144000-39205-33795.9=70999.1元（5）确定2002年1月的土地使用权价格 本案土地在2002年1月的土地使用权价剩余年限为46年，因此土地使用权价格为： 土地使用权价格=元 （课外内容）残余估价法与购买年法一、残余估价法所谓残余估价法，就是从房地合为一体所产生的总收益中，扣除归属于土地（或建筑物）的收益，剩余部分即为归属于建筑物（或土地）的纯收益，再将此残余的纯收益进行资本还原，从而就可求得建筑物（或土地）的收益价格的估价方法。在理解什么是残余估价法时还应注意，对于从总收益中所扣除的部分收益的求取，必须是根据收益法以外的其他估价方法，如市场比较法或成本法等，先求出该部分的价格，再依相应的还原利率转换成收益。因此，残余估价法就是应用于土地或建筑物的部分骨架的收益法，又可具体分为土的残余法与建筑物残余法两种。1土地残余法（1）当总收益为折旧后的收益时： 或 式中：建筑物及其基地所产出的纯收益（折旧后）；建筑物的价格；建筑物的还原利率；土地的还原利率；土地的收益价格；土地的纯收益。（2）当总收益为折旧前的收益时： 或 式中：建筑物及其基地所产生的纯收益（折旧前）；建筑物的折旧率。例：有一土地面积为150,总建筑面积为80的一栋位于一般街区的商业用房，其月租金为2400元。当建筑物的还原利率为10%，土地的还原利率为8%，耐用年限为50年时，以残余法估算土地的收益价格。依成本估价法求得建筑物的现时价格为：=800元/80=64000元年房租收入为28800元（2400元12）年经费：房租损失准备费为2400元（一个月的房租）；房地产税800元；管理费1440元（年房租额的5%）；修缮费1280元（建筑物的价格的2%）；保险费192元（建筑物价格的3%）；年总经费6112元。年纯收益为22688元（年房租收入一年经费、折旧前）。然后，再扣除归属于建筑物的纯收益。如建筑物以定额法折旧，依建筑物的耐用年限为50年可知其折旧率d为1/50。因此，归属于建筑物的年纯收益为：64000元（10%+1/50）=7680（元）归属于土地的年纯收益为： 22688元-7680元=15008（元）土地的总价格为： 15008元8%=187600（元）土地单价为： 187600150=1250（元/）2建筑物残余法所谓建筑物残余法，就是从建筑物及其基地所产生的总收益总，扣除归属于基地部分的收益，再将所得到的归属于建筑物的残余纯收益以建筑物的还原利率进行还原，从而就可求得建筑物的收益价格。对于其中土地纯收益的求取，也是以收益法以外的其他估价方法先求出土地价格，然后在乘以土地的还原利率即可得出该纯收益。 或 式中：建筑物及其基地所产生出的年纯收益（折旧前）；土地价格；土地的还原利率；建筑物的收益价格；建筑物的还原利率；建筑物的折旧率；建筑物的年纯收益。例：有一土地面积为150，总建筑面积为80的一栋位于一般街区的商业用房，其月租金为2400元。当建筑物的还原利率为10%，土地的还原利率为8%，耐用年限为50年时，以残余法估算建筑物的收益价格。年房租收入为28800元（240012）。年经费：房租损失准备费为2400元（一个月的房租）；房地产税800元；管理费1440元（年房租额的5%）；修缮费1280元；保险费192元；年总经费6112元。年纯收益为22688元（年房租收入一年总经费、折旧前）。土地价格为1250元/（依市场比较法求得），则土地总价格为1250元150=187500元；归属于土地的年纯收益为187500元8%=15000（元）；所以归属于建筑物的年纯收益为7688元（22688-15000，折旧前）；建筑物的折旧率安定额法计，则为1/50=0.02；建筑物的收益价格为7688/（0.10+0.02）64067（元）；建筑物每平方米价格为800元（6406780）。残余法能够作为相对独立的估价方法，不仅是因为它可以对方地产进行部分评估，其意义主要体现在对于富有建筑物的土地可运用这一方法检查土地与建筑物是否均衡，若不均衡，还可以确定出土地价值受建筑物的影响所产生的减价额。对此，若从土地投资的角度来看，即使检查建筑物的投资额是否合理。一次，参与估价法的局限性几所存在的问题，在一般情况下，参与估价法的应用范围是受到较大限制的，只有当建筑物是比较新，并且处于最优先使用状态，同时陈旧的或无法发挥最大先用的房地产，因总体收益性明显降低，归属与土地或建筑物的收益都异常地低与一般水平。在这种情况下，若运用残余估价法进行评估，将会导致较大的误差。这是这种估价方法所存在的最突出的问题，在估价实务上，应特别注意。二、购买年法1 购买年法的概念购买年法，简单的理解就是使用土地要支付地租，同时土地也具有价格，其价格和地租之间总可以表示为：价格地租。那么，这个数值就是购买年，即以多少年的地租为价格就可购买该土地。对于某一地区来说，在一顶时期内大部分的土地的值是比较接近的因此我们可以用地租与的乘积来计算土地价格，这种方法就是购买年法。即：地价=地租一定的数值，用数学公式可表示为：式中 -土地价格-地租年额-购买年2 购买年法的实质购买年法是以地租与购买年的乘积来反映土地价格的，其中的地租既是土地的收益，因此，它与收益还原法相同，也是用是收益（在这里为地租）来反映价格的。虽然他不是直接以还原利率将土地的收益还原为价格，而是以“购买年”将土地的收益转换为价格，但是从后面的分析中我们可以看到购买年仍然是由还原利率决定的，是可以用还原利率表示出来的。因此购买年法在实质上也是收益法，是地租资本化的另一种表现形式。这样，要想彻底说明购买年法是一种土地收益法，其关键问题就已转化为是否真正能够以还原利率来表示“购买年”。对此，我们可通过比较收益法公式与购买年法公式来加以说明。例如，对于地租每年不变，利息率每年也不变，所有者卖断土地时，若我们以地租来近似的代表土地的年纯收益，依收益法则土地的收益价格为p=a/r(式中p为土地价格，a为地租年额，r为土地的还原利率)。在这种情形下购买年n既为还原利率的倒数，即1/r；再如，对于地租每年不变，利息率每年也不变所有者并非卖断土地，而仅是出让一定年限的使用权，若我们还是以地租来近似代表土地的年纯收益，这时，依收益法，土地的价格就可表示为： 式中，-使用权出让年限。 在这种情形下，购买年也是可用还原利率r表示出来的，即=。对于其他情形我们也可用收益还原公式来类似地以土地的还原利率表示出购买年。6、成本法a、教学课时 课时b、教学目的与要求通过本章学习，使学生l 掌握成本法的基本原理l 掌握成本法的基本公式l 掌握建筑物的重新构造成本与折旧l 掌握建筑物减价修正额的估算方法c、本章教学重点l 建筑物减价修正额的估算方法d、本章教学难点l 建筑物的重新构造成本与折旧方法一、成本法的称呼原价法、承包商法、成本逼近法、旧有房估方面称重置成本法、重建成本法二、概念成本法是指以开发或建造估价对象房地产或类似房地产所需的各项必要费用之和为基础，再加上利润和应纳税金得出估价对象房地产价格的一种估价方法。积算价格。三、理论依据从买方的角度看，是替代原理；从卖方的角度看，生产费用价值论。四、适用条件与对象特别适用于既无收益又很少交易的学校、图书馆、医院、政府办公楼、军队营房、公园等公共建筑、公益设施。单纯建筑物独立或狭小市场上无法运用市场法进行估价的房地产估价时须用客