新景祥2011年9月南京房地产市场月报.doc

本期导读夫妻“婚前房产婚后加名”免征契税财政部、国家税务总局明确，婚姻关系存续期间，房屋、土地权属原夫妻一方所有，变更为夫妻双方共有的，免征契税。根据契税暂行条例，境内转移土地、房屋权属，承受单位和个人应按规定缴纳契税。详见第4页下一步将减少划拨地 取消双轨制国土局消息，土地资源配置的最终目标是取消土地供应双轨制，以提高土地供应和调控能力，中国将会逐步扩大有偿使用国有土地的覆盖面。随着市场经济的发展，中国最终将取消土地供应双轨制，下一步将按照资源市场配置的基本原则，缩小划拨地范围，扩大有偿使用覆盖面，最终取消土地供应双轨制。 详见第4页南京南捕厅四期改造明年动工 保留千户原住民 已经搁置了两年多的南京南捕厅历史街区环境改造工程（四期）项目即将“解冻”，这一备受关注和争议的老城南片区将迎来生机。根据目前制定的计划，南捕厅四期项目将于10月份开始启动前期工作，进行规划方案的确定、居民搬迁工作，2012年1月份正式开始修缮和改造工程，预计耗时一年时间，2013年1月工程竣工验收。 详见第6页9月市场供应、成交纷纷上涨9月南京新房上市量73.29万，环比上升47.70%，销售量为36.53万，环比上升20.84%，销售均价为9751元/，环比下滑10.99%。 详见第22页目 录第一章 时政要闻5一、时政一览5二、动态要闻6第二章 城市经济10一、南京8月主要经济指标10二、南京8月固定资产投资及房地产开发投资10第三章 土地市场12一、当月挂牌12二、当月成交23第四章 商品房市场25一、商品住宅类251、全市商品住宅供销情况252、全市各板块商品住宅供销情况263、全市商品住宅分区可售274、近半年南京市商品住宅套均成交面积走势285、11年9月南京市商品住宅成交单价分布286、11年9月南京市商品住宅成交面积分布29二、商业类30三、办公类32四、商品房销售排行榜33第五章 本月重点开盘项目34第六章 10月新开楼盘41第一章 时政要闻一、时政一览发文时间发文单位政策名称核心内容影响2011.9.7国税总局夫妻“婚前房产婚后加名”免征契税财政部、国家税务总局明确，婚姻关系存续期间，房屋、土地权属原夫妻一方所有，变更为夫妻双方共有的，免征契税。根据契税暂行条例，境内转移土地、房屋权属，承受单位和个人应按规定缴纳契税。这一次将房屋权属由夫妻一方所有变更为共有的契税政策定为免征，具有合法性，免征并不是不征，免征通常是基于某些特殊考虑，是有一定期限的。财政部、税务总局通知中明确了执行起始日期是8月31日，那么开始免征的时间也就是8月31日，也就不存在退税之说。 信息来源：广州日报2011.9.19国土局下一步将减少划拨地 取消双轨制国土局消息，土地资源配置的最终目标是取消土地供应双轨制，以提高土地供应和调控能力，中国将会逐步扩大有偿使用国有土地的覆盖面。双轨制指通过两种方式完成土地供应：一是政府无偿划拨国有土地给使用单位；一是通过市场化手段有偿出让国有土地，目前主要是通过招标、拍卖、挂牌三种方式出让土地。随着市场经济的发展，中国最终将取消土地供应双轨制，下一步将按照资源市场配置的基本原则，缩小划拨地范围，扩大有偿使用覆盖面，最终取消土地供应双轨制。除军事、保障性住房、特殊用地可以继续划拨使用外，其他用地将实行有偿使用。信息来源：观点地产网2011.9.20国务院继续增加资金投入推进保障房建设国务院总理温家宝19日主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好保障性安居工程建设和管理工作。会议要求，中央继续增加资金补助，地方也要增加财政性资金投入用于保障房建设；会议还指出，银行业金融机构可以向符合条件的公租房项目直接发放贷款，也可向符合条件的地方政府融资平台公司发放贷款。允许公租房项目规划建设配套的商业服务设施，以实现资金平衡，住建部指出，在中央政府的全力支持之下，今年1000万套保障房建设任务肯定能完成。信息来源：搜房网二、动态要闻 南京第三条泄洪通道将开建 “十二五”期间南京将启动建设第三条泄洪通道秦淮东河，计划3到5年建成。届时，南京的防洪抗旱能力将得到极大提高。南京市区目前有两条入江泄洪通道：外秦淮河和秦淮新河，但外秦淮河因跨河建筑物较多，仅河定桥至三汊河段就有桥梁17座，行洪能力严重不足，一旦遇到大暴雨，也就很难不淹水了。南京力争2015年基本实现水利现代化，规划中的秦淮东河长约32公里，目前现有的河道约22公里，新开挖河道只占1/3，将在九乡河、七乡河河口建两个口闸，同时在上游规划建设一个水库，工程估算总投资约50亿元。建成后的秦淮东河将打通南京东部的运粮河、九乡河和七乡河，形成一条东部新水系。届时，南京位于长江以南的地区整个水系将会贯通起来。信息来源：金陵晚报 多措施缓解过江难 长江二桥试开公交专用道南京将采取收费价格调整和公交优先等多种措施缓解过江交通难，车流稀少的过江隧道小客车收费从20元降至10元，大桥、二桥将增配过江公交运力，二桥试行开设公交专用道。现阶段，南京将通过收费价格调整和工程改造两方面入手，调节过江交通流量分布，“削峰平谷”，使各通道交通饱和度相对均衡：一是降低隧道收费标准吸引小汽车，7座以下小汽车原来20元/车次的收费标准，统一下调至10元，月票标准由400元降至300元；二是实施大桥南北两端交通节点改造，并通过限流削减大桥流量。下阶段，除本地小汽车、公交车和特种车辆外，货车和其他类型机动车一律禁止通行。此外，南京还将增加公交车数，有序投放大运量公交车过江，在长江二桥等通道开设公交专用道，落实公交“优先过江”。信息来源：新华日报 长江隧道收费9月6日减半 目前，南京有四条过江通道，但是由于收费标准及区位的差异，各条过江交通分布严重不均:长江大桥占48%，拥堵矛盾突出；长江二桥占34%；长江三桥占11%、纬七路过江隧道占7%，流量相对不足。经预测，2035年南京过江交通的总量需求将达到55万辆左右，远大于现有的总通行能力，如不提前采取应对措施，过江交通拥堵将进一步加剧。鉴于此，南京下周起将实施纬七路过江隧道优惠收费，对省物价局批准的7座(含7座)以下小客车从以往20元/车次调至10元/车次；月票由400元/月调至300元/月；全年月票按总票价97%优惠。信息来源：现代快报 4条轨道交通线2014年建成通车到2014年南京市计划将新增轨道交通通车里程140公里左右。这140公里涵盖3号线一期、10号线、机场线和11号线首期。目前摆在地铁指挥部面前最重要的任务仍然是建设。此外，在2015年，还将建成通车4号线一期和12号线，使得“十二五”末我市轨道交通通车运营总里程达到近300公里。同时，“十二五”内，还将适时开工至溧水、高淳、汤山、龙潭方向的轨道交通线路，加快轨道交通向近郊延伸。经过前8个月的努力，目前地铁3、10号线50%以上工点已全面开工建设；机场线建设已经确定合作单位，正在全力开展各项前期准备工作，一旦工可批复就可全面开工；11号线首期工程方面，目前线型已基本稳定，项目工程可行性研究报告送审稿已完成，各专项评审正在抓紧开展，工程将与江北大道快速化改造同步开工。信息来源：南京日报 南京南捕厅四期改造明年动工 保留千户原住民已经搁置了两年多的南京南捕厅历史街区环境改造工程（四期）项目即将“解冻”，这一备受关注和争议的老城南片区将迎来生机。这一历史街区修缮在设计理念和操作思路上将有一系列突破，老住户在有着1000多年历史的老街巷老房子里享受舒适的现代生活，很令人期待。南捕厅历史街区环境改造工程（四期）项目的性质为改建。根据目前制定的计划，南捕厅四期项目将于10月份开始启动前期工作，进行规划方案的确定、居民搬迁工作，2012年1月份正式开始修缮和改造工程，预计耗时一年时间，2013年1月工程竣工验收。信息来源：金陵晚报 南京拟筹建“软件大学”第七届中国(南京)国际软件产品和信息服务博览会5日在南京国际博览中心隆重开幕。南京市市长季建业披露，为了助力软件名城建设，南京将筹建一所高水平的软件大学。将重点支持华为、中兴、联创、南瑞、南自、金智科技、三宝科技等本土企业做大做强。同时，面向国内外引进知名软件大企业、大公司、大品牌，力争到2015年、2020年软件超百亿企业分别达到10家和30家。另据了解，目前南京市正在筹划建设软件大学，在中国（南京）软件谷、麒麟科技园等创建国家软件人才实训基地，建设国内外知名的软件人才培训基地。信息来源：南京日报 南京初定新一轮八大保障房片区十二五”期间，南京将建设2000万的保障性住房，除了正在建设的4大片区，还需要再建1000万的保障房。目前已初步选取了丁家庄二期、板桥绿洲机械厂南侧等8个片区，总建筑面积约1344.8万，其中，居住建筑面积约960万。四大保障房组团将圆8.2万户居民安居梦。2011年-2015年，全市实施危旧房及城中村改造400万，出新小区330个，整治房屋4000幢。重点将推进12个项目的建设。当前南京在建工程中规模最大的就是去年新规划的4大保障房项目：迈皋桥、花岗、岱山和上坊。总建筑面积约951万。根据计划，今年年内这4个项目不但要全面开工，还要竣工55万。信息来源：现代快报 石头城、秦淮河和清凉山周边建筑将拆除13日，从鼓楼区城建城管大会上获悉，石头城、秦淮河和清凉山一带将逐步拆除周边建筑。此外，会议还透露了一系列城建和城管“新动作”。要重点研究城西干道北部城墙，尤其是石头城、秦淮河和清凉山一带，逐步拆除周边建筑，透射出整个区域的气势和特色。在进一步加强鼓楼区城市建设工作的实施意见（意见征求稿）中看到，“十二五”期间，鼓楼提出完成鼓楼公园钟鼓楼城堡保护性修复、实施乌龙潭公园二次保护性开发利用。推进鼓楼民国建筑群和历史街区环境综合整治，实施“中山大道”轴线民国建筑、颐和路公馆历史文化街区、天目路公馆历史风貌区、金陵大学历史建筑群和金陵女子大学历史建筑群的保护性修缮整治工作。推进郑和宝船复建和宝船风光带开发建设，加大文化旅游资源整合力度，进一步加强滨江风光带的规划建设工作，有机融合、整体设计和打造宝船东片郑和国际广场、中片宝船厂遗址公园和西片江岸线，到2013年建成融生态环境、休闲旅游、文化健身为一体的宝船文化新景观。信息来源：南京晨报 栖霞实施“八项重点计划” 打造仙林人才特区在南京市委十二届二十二次全会上，南京出台了“1+8”创新创业政策链，推动中国人才与科技创新名城建设。目前，区委、区政府已研究制定落实“1+8”文件的具体政策和举措。栖霞区紧抓南京建设中国人才和科技创新名城的历史机遇，打造“仙林”品牌，面向栖霞区、南京经济技术开发区、仙林大学城，大力引进海内外领军型科技创业人才。到2015年，栖霞区将引进领军型科技创业人才400名，其中海外留学归国创业人才130名、港澳台及外籍创业人才130名、国内高层次创业人才140名。到2015年，力争全区实现高层次人才占比、高新技术产业总产值、上市科技企业数量三个翻一番，发明专利授权总量、在孵科技企业数、科技服务业总收入三个翻两番，人才资源总量超过22万人，高新技术产业产值占规模以上工业总产值比重达70%以上，科技进步对经济增长贡献率达60%以上，建成南京创新创业人才和要素最集聚的区域之一。信息来源：南京日报 河西金融城奠基动工 河西三城一园一岛齐发力16号下午南京金融城一期正式奠基动工，预计在2014年青奥会前建成。省金融租赁、江苏省再担保、工商银行、紫金保险等公司现场签署入驻意向书，金融城建设将直接助力南京打造泛长三角区域金融中心城市。至此，南京金融城、青奥城、海峡城三城全部投入建设，新城科技园、江心洲生态岛同期建设，三城一园一岛将同时加速河西新城的发展，将河西新城建设成为集金融保险、高新技术、商务商贸等为一体的现代服务业集聚区。金融城位于河西cbd内，总占地约8万。一期规划建筑面积70万，总投资100亿元，地面以上拟建10栋高层和超高层建筑。金融城将着力打造金融监管、交易市场、创业投资、中介服务四项功能，在重点吸引金融机构或区域总部的基础上，同时引进各类金融及相关产业机构。同时，金融城内还将配套建设南京金融博物馆，借鉴华尔街、浦东等地金融博物馆的经验，征集、保护、研究、交流和展示南京金融业发展的足迹与成果。信息来源：365地产家居网 以仙林为中心 栖霞区5年打造现代化南京副城今后五年，栖霞区上下将继续深入贯彻落实科学发展观，深入实施创新驱动、产业提升、文化引领、富民强区四大战略，聚焦“四个第一”，坚定不移走创新驱动、内生增长、绿色发展之路，实现现代服务业和先进制造业“双轮驱动”，全面打造仙林人才特区、仙林科学城，突出社会管理创新提升群众满意度，向率先基本实现现代化阔步迈进，努力把栖霞建设成为现代化的南京副城、光电显谷、物流枢纽、智慧新区、幸福家园。充分利用地区产业基础好、配套能力强、科教人才资源丰富、创新要素日益集聚的有利条件，面向栖霞全区，建设仙林“人才特区”和仙林科学城，推动经济社会发展尽快转入创新驱动的轨道。积极发展创新型经济，促进科研成果有效转化，形成以产业高端化、人才国际化、服务信息化为主要特征的智慧城市。信息来源：365地产家居网 新一轮南京历史文化保护规划上报 1300多处资源应保尽保在近期举行的2011中国规划年会上，南京老城保护成为热点问题之一，2009年曾公示的新一轮南京历史文化保护规划目前已经上报审批，同时南京将可能出台“历史文化街区保护实施暂行办法”。会上专家对于南京老城保护还出谋划策，建议除了要控制老城建筑高度和建筑尺度，还要控制老城人口容量、交通容量，控制老城大型公共设施的建设。此外，针对原住民问题，部分专家认为，原住民也是历史街区的一种文化，应该适量保留。新规划确定从文物古迹到一般建筑物、历史建筑等各类历史文化资源3000多处，确定保护资源为1300多处。对普查和评价出来的众多历史文化资源，本着“应保尽保”原则，建立指定保护、登录保护和规划控制三种保护控制方式。信息来源：365地产家居网第二章 城市经济一、南京8月主要经济指标表2-1-1 8月南京主要经济指标（备注：9月南京主要经济指标数据10月份公布，具有一定滞后性）指标8月同比增长规模以上工业总产值（亿元）880.6534.0%出口总值（亿美元）22.9625.7%社会消费品零售总额（亿元）133.2624.1%城市居民消费价格指数106.0数据来源：南京市统计局二、南京8月固定资产投资及房地产开发投资表2-2-1 8月南京投资情况（备注：9月南京投资情况数据10月份公布，具有一定滞后性）指标10年1-8月11年1-8月同比全社会固定资产投资额（亿元）2034.352629.6129.3 %房地产开发投资额（亿元）485.71591.0121.7%房地产开发投资占固定资产投资比例23.88%22.48%数据来源：南京统计局2011年1-8月全社会固定资产投资额为2629.61亿元，较2010年同期同比增长29.3 %；房地产开发投资额为591.01亿元，较2010年同期同比增长21.7 %。房地产开发投资占全社会固定资产投资的22.48%，同比去年1-8月所占比重（23.88%）有所降低。在央行的经济调控及房地产新政的打压下，开发商资金压力与日俱增，各大银行不断提高贷款门槛，一定程度上截断了开发商的资金源头，与此同时，受新政挤压下的楼市一度低迷，地产商一时难以快速回现，双重压力之下，开发商用于房地产投资的金额在逐渐短缺。 9第三章 土地市场一、当月挂牌表3-1-1 南京土地市场供应走势截止2011年9月30日，南京市国土局9月份共有16宗土地挂牌，总出让面积112.89万，分别来自江宁、江北、河西、城南、城北、仙林板块，其中，主力区域为两江板块和河西板块。16宗挂牌土地中共有6幅宗地为纯住宅用地，三块宗地位于江北六合区，另外三块分别来自仙林、城南、城北板块；此次挂牌土地中有一宗社会停车场用地，为位于河西板块的no.2011g39地块，实际出让地下面积为1.75万。地块容积率集中在1.0-5.02之间，未来项目产品以小高层、高层、超高层为主。表3-1-2 9月南京土地挂牌信息地块编号地块位置板块实际出让（）容积率（）用地性质挂牌价格（万元）no.2011g37建邺区河西南部4-1号地块，东至友谊路；西至现状；北至扬子江大道；南至寿带街。河西46548.1综合容积率：5.02商住用地107000no.2011g38 建邺区北河口水厂以南地块，东至扬子江大道；西至长江防洪墙；北至汉中西路；南至现状。河西50854.93.1商业金融业用地67800no.2011g39建邺区河西cbd绿轴地下空间1号地块，东至庐山路；西至江东中路；北至梦都大街；南至牡丹江街。河西17458.2（地下）社会停车场库用地1446no.2011g40秦淮区永乐路洪家园地块，东至龙翔雅苑；西至龙蟠南路；北至永乐路；南至机场铁路。城南18164.14.1商业金融业用地33700no.2011g41下关区二板桥-复兴街地块，东至热河南路；西至二板桥街；北至中山北路；南至现状。城北15793.5综合容积率：4.18商业混合用地44000no.2011g42栖霞区仙林湖西北角地块，东至守敬路；西至规划道路；北至经天路；南至规划道路。仙林70908.91.0r2.5二类居住用地73000no.2011g43江宁区汤山街道南京骨胶厂地块，东至规划道路；西至现状；北至现状；南至老宁杭公路。江宁88254.11.0r1.1住宅混合用地30000no.2011g44江宁区禄口街道信陵路以南a地块，东至现状道路；西至正阳路；北至现状道路；南至永欣大道。江宁8945.21.0商业用地2170no.2011g45江宁区禄口街道信陵路以南b地块，东至现状道路；西至正阳路；北至永欣大道；南至现状道路。江宁12736.71.0商业用地3080no.2011g46六合区中山科技园大史地块，东至官塘河，西至新民路；北至维四路；南至维六路。江北129825.31.0r2.2二类居住用地32000no.2011g47六合经济开发区七里南地块，东至龙瑞路；西至时代大道；北至维一路；南至龙华路。江北53558.21.0r2.2二类居住用地18500no.2011g48六合区雄州镇桥西新区雨花庭2号地块，东至王桥路；西至补锅西路；北至龙池路；南至上马路。江北96090.11.0r2.5二类居住用地53000no.2011g49六合区雄州镇桥西新区建材城南侧地块，东至现状；西至金穗大道；北至翠景路；南至现状。江北24777.41.0r2.5住宅混合用地14000no.2011g50雨花台区定一定二定三地块，东至宁丹路；南至现状道路；西至现状道路；北至现状道路。城南63328.11.0r2.2二类居住用地86000no.2011g51麒麟科技创新园科技研发综合体地块，东至东麒路；西至沧麒东路；北至天成路；南至钟学北路。江宁393806.0综合容积率：2.67商住用地319800no.2011g52栖霞区燕子矶大陆家洼地块，东至规划道路；西至和燕路；北至燕澜湾；南至现状。城北30928.61.0r2.2二类居住用地30000数据来源：南京新景祥业务发展中心图3-1-3 挂牌土地分布图（河西）no.2011g37图3-1-4 挂牌土地分布图（河西）no.2011g38图3-1-5 挂牌土地分布图（河西）no.2011g39图3-1-6 挂牌土地分布图（城南）no.2011g40图3-1-7 挂牌土地分布图（城北）no.2011g41图3-1-8 挂牌土地分布图（仙林）no.2011g42图3-1-9 挂牌土地分布图（江宁）no.2011g43图3-1-10 挂牌土地分布图（江宁）no.2011g44图3-1-11 挂牌土地分布图（江宁）no.2011g45图3-1-12 挂牌土地分布图（江北）no.2011g46图3-1-13 挂牌土地分布图（江北）no.2011g47图3-1-14 挂牌土地分布图（江北）no.2011g48图3-1-15 挂牌土地分布图（江北）no.2011g49图3-1-16 挂牌土地分布图（城南）no.2011g50图3-1-17 挂牌土地分布图（江北）no.2011g51图3-1-18 挂牌土地分布图（城北）no.2011g52二、当月成交表3-2-1 南京土地市场成交走势截止2011年9月30日，南京市国土局9月份共出让6幅地块，共有5幅土地成交，1幅地流拍，总成交面积14.5万。所有地块均位于江宁板块，包括横溪街道的1宗旅馆业用地和淳化街道104国道测的4宗住宅混合用地，地块容积率集中在0.45-1.6之间，未来项目产品以低层、多层、小高层为主。本月成功出让的5幅地块，均为底价成交。表3-2-2 9月南京土地成交信息地块编号地块位置板块出让面积（）容积率（）用地性质挂牌价格（万元）成交价格（万元）成交地价（元/）楼面地价（元/）摘牌单位 no.2011g31江宁区横溪街道甘泉湖社区a地块；东至现状；西至现状；北至现状；南至现状。江宁14771.10.45旅馆业用地2300230015573460江苏泛亚建设有限公司no.2011g32 江宁区横溪街道甘泉湖社区b地块，东至现状；西至现状；北至现状；南至现状。江宁45723.60.45旅馆业用地6900/流拍no.2011g33江宁区淳化街道104国道两侧b1地块，东至现状；西至新淳湖路；北至现状；南至104国道。江宁33979.31.0r1.65住宅混合用地9000900026491605江宁区淳化村镇建设综合开发有限公司no.2011g34江宁区淳化街道104国道两侧b2地块，东至现状；西至新淳湖路；北至104国道；南至现状。江宁25361.71.0r1.6住宅混合用地6500650025631602江宁区淳化村镇建设综合开发有限公司no.2011g35江宁区淳化街道104国道两侧a4地块，东至新淳湖路；西至淳湖路；北至104国道；南至道路。江宁41627.41.0r1.6住宅混合用地107001070025701606江苏鸿裕地产no.2011g36江宁区淳化街道104国道两侧a7地块，东至新淳湖路；西至淳湖路；北至道路；南至工业园4号路。江宁342571.0r1.6住宅混合用地8000800023351459南京臻瑞房地产开发有限公司第四章 商品房市场一、商品住宅类1、全市商品住宅供销情况图4-1-1 全市商品住宅销售统计图数据来源：网上房地产数据，新景祥整理 备注：商品住宅统计不含别墅类项目 9月南京全市商品住宅上市量为73.29万，环比上升47.70%，销售量为36.53万，环比上升20.84%，销售均价为9751元/，环比下滑10.99%。供应方面：在库存压力持续加大，完成全年销售指标、快速回现等多重压力之下，开放商更是瞄准中秋、十一黄金假期扎堆上市，品牌房企更是带头发力，积极抢滩市场，市场供应出现大幅上涨。成交方面：在市场供应大幅上涨和一系列降价潮的刺激下，9月住宅市场成交环比大涨两成多，但受新政打压下的9月，目前市场观望情绪高涨，刚需客户尤为明显，市场成交同比去年同期（48.51万）下滑24.70%。价格方面：近期，市场成交价格波动加大，在库存压力和资金链短缺的情况下，开发商多降价跑量，价格战、促销潮、团立方活动不断来袭，9月市场成交价格更是接近全年价格谷底，以价换量已成市场主流趋势。 开盘项目：在本月开盘的40多个项目中，朗诗钟山绿郡、中海凤凰熙岸、天玺国际广场、融侨观邸等项目取得超六成的去化率。两江板块康利华府、武夷绿洲、东郊小镇、旭日上城等项目本月推盘量较大，开盘当天认购更是表现不俗。2、全市各板块商品住宅供销情况图4-1-2 全市各板块商品住宅供销统计图数据来源：网上房地产数据，新景祥整理成交板块：9月份，江宁、江北、城南、仙西、河西板块成为市场成交的主力。河西板块的中海凤凰熙岸、天玺国际广场、银城聚泽园本月开盘热销超六成，战绩卓著；江宁板块刚需楼盘扎堆上市，除个别项目外，整体去化四成左右，表现平平，虽然该板块市场并未出现热销局面，但依赖大量刚需大盘的稳定去化，市场成交仍占前列；江北板块本月多家楼盘推出新房源，融侨观邸其较高的性价比使得开盘热销近8成，战绩卓著；在大盘的持续支撑及品质楼盘开盘助推下，江北市场成交稳占首席。保利罗兰香谷本月开盘热销超六成，引爆全城，带动了仙西板块成交上涨。成交价格：在各大板块成交均价变化中，两江、仙西板块降幅最大，两江板块刚需市场本月降价、促销力度较大，市场成交价格出现小幅下降。仙西板块一直以来在售项目多为高端产品，而本月均价下滑，归功于保利罗兰香谷的低价开盘；本月城中、河西板块因在售项目多为高端产品以及个别楼盘的加推助力，价格有所上浮。3、全市商品住宅分区可售图4-1-3 全市各板块商品住宅可售情况统计图数据来源：网上房地产数据，新景祥整理截至2011年9月31日，南京住宅可售套数共计43846套，以最近3个月的平均去化量计算，12个多月可全部去化。城中板块：由于板块内在售项目较少，主要为商业办公项目及高端豪宅，受项目总价影响，市场去化较为缓慢，板块去化周期最长。城东板块：凭借地段、人气、景观等资源优势，该板块房价一直较高，在售项目均为高端品质楼盘，户型偏大、房价较高，受总价影响，市场去化缓慢，板块去化周期较长。城北板块：因市场目前存量较多，同时，受区域交通，环境等方面的影响，加上购房者对于城北地区的固有认知，使得该板块市场去化较为缓慢。两江板块：虽然库存房源较多，但依靠刚需大盘的稳定去化及品质楼盘的开盘热卖，市场去化周期相对较短。河西板块：中海凤凰熙岸、天玺国际广场、银城聚泽园等楼盘的持续热销整体上拉低了该板块市场去化周期。重点项目：在本月的热销排行中，武夷绿洲、保利罗兰香谷、中海凤凰熙岸、金地自在城等楼盘荣登榜单，表现突出。4、近半年南京市商品住宅套均成交面积走势图4-1-4 2011年1月2011年9月南京市商品住宅套均成交面积走势图数据来源：网上房地产数据，新景祥整理 9月，户均面积较前几月出现小幅下跌，环比8月下降1.97%，目前刚性需求依然是近期市场成交的主力；本月市场两江板块刚需大盘集中放量，在降价、促销等多重优惠的刺激下，刚需客户有所松动，而经济型的两房、三房房源因总价较低颇受喜爱，去化较快，整体上带动了户均面积的下降。5、11年9月南京市商品住宅成交单价分布图4-1-5 11年9月南京市商品住宅套均成交单价分布数据来源：网上房地产数据，新景祥整理 “金九”传统销售旺季，开发商积极上市，促销、打折、团购、降价潮陆续展开，整体市场成交环比上涨23.29%，而在各个价格段的成交变化中，商品住宅成交单价在12000元/以上的房源缩水较为明显，由8月所占比重的40.37%下滑到25.27%。商品住宅成交单价在12000元/以下的房源成交面积涨幅较大，其中60000元/以下的房源变化最为明显，归功于江宁板块宝驰景秀苑的热销、以江北板块六合雨花石文化园的及集中上传数据；从各个价格段的住宅成交比例变化的情况来看，客户成交结构并未出现根本性变化，市场刚需特征明显。6、11年9月南京市商品住宅成交面积分布图4-1-6 11年9月南京市商品住宅套均成交面积走势图数据来源：网上房地产数据，新景祥整理9月份，南京商品住宅成交环比大涨两成，其中成交住宅面积在80以下的占14.06%，80-100之间的占40.97%，100以下的户型占据总成交面积的55.03%。刚需市场：80-100经济型户型所占比重已超五成，刚需市场已占南京楼市半壁江山。本月两江板块刚需大盘扎堆上市，大打促销、降价、团购活动，区域内大盘的稳定去化和部分标杆项目的开盘热卖支撑刚需市场成交的上扬。 改善市场：城东、河西板块高端楼盘中海凤凰熙岸、天玺国际广场、朗诗钟山绿郡、保利紫晶山等项目的开盘较为热销，带动了部分改善型需求的涌动，推动了120以上房源成交量的上涨。二、商业类图4-2-1 2010.9-2011.9商业类供销走势统计图数据来源：网上房地产数据，新景祥整理图4-2-2 2011年8月-2011年9月各区县商业类成交面积统计图数据来源：网上房地产数据，新景祥整理 2011年9月，全市商业项目积极抢滩市场，供应量为6.40万，环比大涨107.79%，成交量为1.34万，环比下跌54.11%。在各板块的商业成交中，河西板块商业市场虽现大幅下跌，但依靠万达广场及中海凤凰熙岸的商铺热销，仍稳占成交首位。 开盘项目：本月河西板块的中海凤凰熙岸和城北板块的左右阳光推出商铺和商业性质的挑高公寓，开盘当天去化超五成，表现突出。三、办公类图4-2-3 2010.9-2011.9办公类供销走势统计图数据来源：网上房地产数据，新景祥整理图4-3-4 11年8月-11年9月各区县办公类成交面积统计图数据来源：网上房地产数据，新景祥整理本页 9月，全市办公用房供应面积为6.16万，环比8月上升12.41%，成交面积3.73万，环比8月下降31.81%。本月办公市场表现有所冷清，河西万达广场、城中精锐soho等办公类物业后续热销，支撑办公市场成交。四、商品房销售排行榜表4-8 南京8-9月商品房销售排行榜8月销售排行榜项目名称区属套数均价（元/）万达广场河西82118000中海凤凰花园河西52626000-29000金地自在城城南2579800德盈国际广场城南23720000-25000钟鼎山庄城东23528000天润城江北1628300大华锦绣华城江北1568000万科金域蓝湾江宁154145009月销售排行榜项目名称区属套数销售面积（）万达广场西地贰街区河西75537768.48康利华府溧水37643575.99武夷绿洲江宁26623540.44六合雨花石文化园江北22421072.1罗兰香谷仙林21823348.65中海凤凰花园河西20810587.99金地自在城城南20525185.99钟鼎山庄城东1802957.66表4-8 南京8月商品房销售排行榜 备注：销售排行榜同时包含商业、办公、别墅项目9月，南京商品房市场上市量达到73.29万，环比上涨47.70%；成交量36.53万，环比上升20.84%，整体市场供应、成交双双上涨。接近“金九银十”传统销售旺季，开放商瞄准时机，积极抢滩市场，价格战和降价潮不断来袭，但目前购房者对房价下行信心十足，市场观望情绪更加高涨，整体成交仍较冷清。江宁、江北、城南、仙西、河西板块是本月主力成交区域，河西板块的中海凤凰熙岸、银城聚泽园、天玺国际广场等项目较为热销，终极置业理念逐渐带动市场去化；两江板块本月刚需大盘扎堆上市，在大盘稳定去化和品质楼盘的助力下，市场成交稳占首席。在本月开盘的40几个项目中，非限购项目及高性价比楼盘较受市场青睐，开盘均取得较好的去化成绩。在市场严重供过于求压力下，未来房价下滑势不可挡，而开发商只有拿出真正的实惠、不断的创新产品才能吸引购房者。第五章 本月重点开盘项目一、重点开盘表5-1-1 本月重点开盘重点项目合计指标本月开盘去化情况在售主力户型客户分析成交均价当月销售面积成交比例中海凤凰熙岸入网总套数2403套、可售687套、成交套数1419套9月9日开盘，推出4、5栋底层21套商铺。9月30日推出11、13号楼，99两房、128-145三房、170-四房商铺去化16套；二期11、13号去化158套99-190两房、三房、四房主要以区域性客户、改善型客户为主，其中鼓楼区、建邺区客户较多26000-27000元/61.87%保利罗兰香谷入网总套数504套、可售272套、成交套数178套9月4日首次开盘推出的01栋、05栋， 共252套，为86-126的两房、三房。9月28日推出二号楼一个单元，共36套房源，为140的三房首次开盘去化四成，月底加推36套，去化26套86-140的两房、三房主力客户为南京客户，刚需和改善性质各占一半，自住型较多，也有部分投资客户11500元/1.56万方34.76%武夷绿洲入网总套数4361套、可售615套、成交套数3712套9月15日下午4点开盘推出四期01、07、09、10栋的房源，面积68-126不等，共545套住宅房源 开盘当天认购208套，去化四成68-90两房、126三房主力客户为南京主城和江宁区域性的地缘客户，其中，主城客户以雨花区、建邺区为多，刚需自住为主，也有小部分改善和投资客户9600元/1.30万方88.82%融侨观邸入网总套数123套、可售79套、成交套数24套9月17日推出10号楼和13号楼，共114套，户型面积在92-163不等，以140以上的大户型为主当天认购103套，去化八成92-163的两房、三房主力客户为南京客户，少量的外地客户，刚需和改善各占一半10800元/17.10%苏宁天玺国际广场入网总套数44套、可售9套、认购套数35套天玺国际广场9月25日首次开盘推出44套毛坯房源，面积91两房和109三房。当天共认购27套，去化率61.36%91-103的两房、三房主力客户为南京客户，自住为主均价19600元/0%二、首次开盘项 目：保利罗兰香谷 板 块：仙林产 品：小高层推出情况：保利罗兰香谷于9月4日开盘推出的01栋、05栋，共251套房源。01栋主力面积为89、93、122、126，05栋主力面积是86、92、98、122。9月28日推出2号楼一个单元，共36套，为140的三房，目前均价11500元/。区位图：新推户型：两房两厅一厨一卫 96 两房两厅一厨一卫87 三房两厅一厨两卫 136 三房两厅一厨两卫121 项 目：融侨观邸板 块：江北产 品：小高层推出情况：9月17日推出10号楼和13号楼，共114套，户型面积在92-163不等，以140以上的大户型为主，随后推出50、47栋，共123套，为93-240的两房、三房、四房。区位图：新推户型：b1：三房两厅一厨一卫 140 b2：两房两厅一厨一卫93 c：四房两厅一厨一卫230 50栋标准层：c：四房两厅一厨一卫230 c：四房两厅一厨一卫230 c：四房两厅一厨一卫230 c：四房两厅一厨一卫230 项 目：苏宁天玺国际广场板 块：河西产 品：小高层推出情况：天玺国际广场9月25日开盘推出3号楼房源，面积91、103平米的毛坯房，均价19600元/，一次性付款95折，按揭97折，按时签约并交齐所有资料总价优惠10000元，使用购房抵用券总价优惠3000元。区位图： 新推户型：a1：两房两厅一厨一卫93 a2：三房两厅一厨一卫1093栋标准层：a2：三房两厅一厨一卫109 a2：三房两厅一厨一卫109 a1：两房两厅一厨一卫93 a1：两房两厅一厨一卫93 第六章 10月新开楼盘“金九银十”南京将有81家楼盘推出新房源。然而伴随着“金九”黯然失色，南京仅有22家项目推出新房源，两江板块占了一半以上。惨淡的楼市让更多的开发商举棋不定，继续观望。10月的竞争恐怕将因此更为激烈。 截至9月27日，根据365地产家居网的最新统计，60家南京楼盘，12家都市圈楼盘计划在10月推新。 表6-1-1 10月南京商品房新推楼盘信息板块楼盘物业形态开盘时间房源信息预计价格（元/）城中（2）中央金地高层10月底推出b栋新房源，约200套左右。菲尼克斯国际公寓高层10月推出新房源。城东（3）保利紫晶山多层、低层10月推出72套新房源，面积140、179和190。紫金东郡多层10月预计推两栋楼，约50套房源，总体量约13000。 招商紫金山一号小高层10月预计推精装3号楼，208-310，51套。 城南（6）爱涛逸珍公馆多层10月首次开盘销售，推出约20套房源，包括143、214的平层洋房及190-210的叠加别墅。金地自在城小高层10月预计加推六期剩余房源，面积85、105、142。朗诗绿色街区高层10月预计加推17号楼，面积88和118，100套左右。 石林大公园高层10月初预计加推1、9号楼，户型75、88、102和126。75户型直降20万。德盈国际广场高层10月将推4号，5.2米挑高公寓楼，200套左右。宏图上水庭院别墅10月底预计加推小高层房源，面积180-220不等。仙西（3）保利罗兰香谷小高层10月初预计推出09栋，共144套高层房源，面积在87-136。 11500元/万科金色领域小高层、高层10月项目由20栋18层高层住宅组成，房源为90-125的精装三房。首批推出6栋高层住宅。恒基玲珑翠谷多层、小高层10月首次开盘推出近400套洋房、电梯洋房，面积分别为92、99、139。城北（6）中电颐和家园多层、小高层10月中下旬推出300套新房源，总体量在2万。苏宁名都汇小高层10月加推40年产权公寓，150套左右，面积40-100。 大发燕澜湾多层、