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目录一、销售制度1二、商品房销售流程3三、退房管理流程5四、 商品房认购协议7五、 销售价格制定与调整9六、 物业方面的相关协议及流程9七、 销售价格制定与调整9八、 附件 10一、销售制度一、工作及岗位标准贯彻公司经营方针， 围绕年度商品房销售计划，房屋销售部承担公司商品房销售任务。（一）主要职能1、全面负责公司的商品房营销工作，包括市场调研、分析、商品房销售及售后服务等；2、负责公司商品房开发与销售的广告宣传；3、负责销售服务与接待；4、负责商品房营销活动档案的收集、整理；5、负责完成公司领导交办的其他工作。（二）岗位责任1、部长全面负责房屋销售部的日常工作，确保公司既定的各项工作和营销目标的实现；2、部长助理协助部长做好商品房营销及分管工作；3、售楼员负责商品房销售；做好每日的来电，来访登记及接待工作；4、内业人员负责计划统计、商品房销售手续的办理等内业工作。 二、销售人员工作行为原则要求（一）员工必须遵守公司各项规章制度；（二）员工必须遵守员工职业道德规范；（三）员工必须遵守房屋销售部员工仪容仪表规范；（四）员工必须遵守销售人员工作守则。三、绩效考核办法按照目标管理要求，公司对销售人员实行绩效考核制度，具体办法如下： （一）售楼员：1、销售出的商品房、车库、储藏室、商厦均视为销售业绩，在原有奖金基础上按销售额0.2予以奖励；2、当月无销售业绩，在原有奖金基础上扣除100元；3、销售业绩每月统计一次，连续三个月销售业绩为末位的，实行亮黄牌或适时转岗；4、销售业绩作为年度奖金评定的依据；5、被顾客投诉，扣除当月奖金。（二）内业人员：1、各种内业手续出现漏记、错记，一次扣100元；2、未完成本岗工作，一次扣100 元；给公司造成不良影响的，扣除当月奖金；3、销售合同出现错误，及时发现并改正，未造成损失的，一次扣100元；给公司造成损失的，扣除当月奖金。四、相关规定（一）评选每月售楼标兵。根据售楼员销售业绩，每月业绩排名第一的为当月售楼标兵，在万事兴望上予以通报表彰，同时作为员工年度评优评先的依据。（二）因本人不能胜任岗位工作或违反劳动纪律，由房屋销售部提出处理意见，公司对员工实行转岗、待岗；问题严重的，公司与该员工解除劳动关系或建议原用人单位解除劳动关系。（三）销售人员应不断增强集体观念和大局意识，模范遵守员工职业道德规范，坚持公平竞争和协作原则。顾客来访，销售人员应热情、主动详细介绍公司各小区商品房，顾客有意详细了解其他小区商品房，应主动介绍并为其联系好售楼处。销售人员接待不热情、不主动或服务不周到，一经查实，公司将按照有关规定，对该销售人员进行批评教育或处罚。二、销售流程因青林大厦为非住宅手续，不涉及限购政策，所以以下流程未涉及限购内容。以下所有手续均由购房人或持有公证书的委托代理人亲自签署一、销售许可证下发之前的内部认购1、销售部开具预交款通知单（保留意向金，划掉定金、购房款）2、财务开具意向金收据3、销售部与客户签订商品房认购意向书注：需购房人提供身份证复印件，同商品房认购意向书一并存档。身份证上地址与实际联系地址不符时，需购房人另行提供，并在身份证复印件上注明，同时提供邮政编码及详细的联系电话，告知其利害关系。二、办理销售许可证要件1、法人营业执照（验原件留复印件）2、资质证书（验原件留复印件）3、国有土地使用证（验原件留复印件）4、商品房建设投资计划（验原件留复印件）5、建设工程规划许可证及附件、附图（验原件留复印件）6、建设工程施工许可证（验原件留复印件）7、公用基础设施配套证明（原件）8、前期物业管理备案证明（原件）9、前置测量报告（验原件留复印件）10、天津市商品房销售许可证申请书（原件）11、天津市商品房销售登记表（原件）12、商品房销售方案（原件）13、加盖规划章、地名章的项目总平面图（验原件留复印件）14、标准地名证书及附图（验原件留复印件）15、基础验收证明（验原件留复印件）16、国有土地使用权出让合同（验原件留复印件）三、工程管理部和技术监理部提供相关资料由工程管理部提供相关栋号的装饰、设备标准、建筑节能和供水、供电、排水等配套设施证明完成日期及建设工程规划验收合格证完成日期；由技术监理部提供供水、排水、供电、供暖、道路等配套工程完成日期及竣工备案完成日期。四、销售许可证下发之后以电话或邮寄方式通知客户签订合同或认购书1、销售部按工程管理部和技术监理部提供的相关资料确定商品房认购书及天津市商品房买卖合同中交房日期和设施设备标准等相关内容。2、销售部按意向书中载明的联系方式电话通知业主，电话通知不能或在约定的时间不来办理手续的，销售部以特快专递、带回执的挂号信等方式为业主签发一份签订商品房买卖合同通知书，邮件寄出满5日，视为已经送达。（新购房的客户除外）五、合同的签订或认购书的签订顾客确定购买后，到销售部交纳定金5万元（各项目可根据自身情况确定定金数额，但最高不超过房款的20%），销售部开预交款通知单，财务开具定金收据，销售部与顾客签订商品房认购书，确定7日内（日期可自行确定）交纳首付款或剩余房款。到约定时间，顾客来办理手续时，销售部收回商品房认购书，与购房人签订天津市商品房买卖合同，若买受人未按约定时间签订天津市商品房买卖合同办理贷款手续或付清房款，买受人已付定金不予返还，本公司有权另行出售该商品房。签订天津市商品房买卖合同具体分为以下两种情况：1、如做贷款手续，销售部开交款通知单，如果是资金监管账户的，要先打印缴款书（缴款书加盖公章），客户先交清首付款（若已交定金，其自动计入首付款），财务开具正式的首付款发票和维修基金收据，销售部为客户明示天津市前期物业管理服务合同及临时管理规约（临时管理规约的补充条款由物业公司提供，签订前打印到规约里，规约加盖集团公章，合同需加盖专用合同章），无异议后与客户签订天津市商品房买卖合同、临时管理规约，最后在销售台帐中登记客户基本情况，包括详细的电话、通讯地址，并由客户在领取合同一栏签字确认。然后由专人带领顾客办理商品房备案手续和贷款手续，以保证公司及时回款，贷款到账后顾客拿着银行出具的凭证到财务开发票，并到销售部登记，发票留存复印件与合同同时存档。签订天津市商品房买卖合同前，需购房人提供身份证、户口本、结婚证、留存复印件，身份证上地址与实际联系地址不符时，需购房人另行提供，并在身份证复印件上注明，同时提供邮政编码及详细的联系电话。向购房人说明天津市商品房买卖合同中的电话、邮政编码和地址为准确联系方式，告知其利害关系。联系方式发生变更的，应在3日内给予书面通知。在合同约定的商品房交付时间之前，甲方可以电话、特快专递、带回执的挂号信等方式通知乙方办理交接手续，如按照客户提供的地址邮寄通知的，邮件寄出满5日，视为已经送达。2、如不做贷款手续，房款一次性付清的 （若已交定金，其自动计入购房款），销售部为客户开具购房款的交款通知单（划掉意向金，保留购房款），如果是资金监管账户的，要先打印缴款书（缴款书加盖公章），财务开具正式的购房发票、维修基金收据，销售部与客户签订天津市商品房买卖合同，并在销售台帐中登记客户基本情况，包括详细的电话、通讯地址，中的电话和地址为准确联系方式，联