建筑地产融资新方式ppt模版课件

房地产企业融资方式的新发展 清华大学房地产研究所 张健 2008年3月27日 简介 n1986年毕业于同济大学 ，1996年获澳大利亚西悉尼 大学房地产经济学硕士，1998年获任澳大利亚房地 产经济学会资深会员。 曾先后任职于: n全球最大房产建筑集团之一的联胜（Lend Lease）集团 n澳大利亚最大的投资银行麦格理银行(Macquarie Bank) n近20年直接参与房地产市场、投资和金融工作。 n现为住美投资咨询有限公司总经理兼首席投资分析 师, 协助中外房地产投资者在中国的业务等。 n著有房地产投资书籍和许多专业研究报告。 房地产企业融资方式的新发展 一、房地产金融的内容和我国的现状 二、我国房地产金融创新和前景 一、房地产金融的内容和我国的现状 1. 全球海外房地产资本市场 2. 美国房地产资本市场 3. 我国房地产企业融资 4. 我国房地产开发资金结构变化 1. 全球海外房地产资本市场 Public Debt (上市债权): 房地产抵押证券产品和房地产企业债券 Private Debt (私募债权): 银行向房地产 公司的贷款 Public Equity (上市股权): 上市的房地产投资信托基金和上市的房地产公司 Private Equity (私募股权) : 私人或组成的基金(包括 退休基金,保险基金,私募 基金,公司和个人等) Private Debt: (私募债权): 房地产抵押贷款 2. 美国房地产资本市场 Public Equity (上市股权) : 上市的房地产投资信托基金和上市的房地产公司 Private Equity (私募股权) : 私人或组成的基金(包括 退休基金,保险基金,私募 基金,公司和个人等) Public Debt (上市债权) : 房地产抵押证券产品和房地产企业债券 3. 我国房地产资本市场 各种自有资金 39.6% 银行房地产抵押贷款 58% 上市房地产企业债券 0.9% 上市的房地产公司 1.5% 4. 我国房地产开发资金结构变化 n银行 + 预售+ 开发商(自有资金) n资本 (股权+债权) + 开发商 + 银行+ 预售 二、我国房地产金融创新和前景 1、房地产公司债券 2、房地产公司上市 3、房地产投资基金(私募) 4、房地产投资信托基金 5、房地产夹层融资 6、保险资金 7、我国房地产金融创新的意义 1、房地产公司债券 n企业债券 n可转换公司债券 n短期融资券 n公司债券 公司债券发展 n中国早在1987年就颁布了企业债券管理暂行条例， 但企业债市场一直停滞不前。截至2006年底，中国企业 债余额为2831亿元，仅占年债券市场余额的5，占 GDP的比例不到1.4。 n1993年到1998年政府禁止房地产企业通过股票和债券融 资，因而直到现在，房地产企业仅有几家发行过房地产债 券。 n企业发行债券在境外是一种非常重要的融资方式,但是目 前在我国内地房地产企业债券融资方式非常少，发债融资 对筹资企业的条件要求较高，房地产企业更是困难。 公司债券发行试点办法 n中国证监会2007年8月14日正式颁布实施公司债券发 行试点办法 ，这标志着我国酝酿多年的公司债券发行 正式启航，为我国资本市场注入新的活力，使我国资本市 场更加完善。 n试点办法规定公司债发行实行核准制，发债公司可以无担 保，发行价格通过市场询价确定，为企业打开了低成本融 资渠道。试点办法规定，公司债发行价格由发行人与保荐 人通过市场询价确定，而不必如企业债那样去人民银行确 定利率区间。 n试点初期，只有净资产规模在10亿元至15亿元的大型上 市公司才能发行无担保公司债。 n全国房地产开发企业超过4万家, 从房地产 上市公司的数量来看，目前总共有90家(近 一半为买壳实现上市)，十多年来融资总共 才500多亿。 n虽然我国先有部分房地产公司在海外成功 上市，但数量较少。 n上市融资对筹资企业的条件要求较高，中 小型房地产企业很难涉足 n总体上,国家不鼓励。 2、房地产公司上市 房地产公司上市发展流程 定向募集 Pre-IPO 原始发行 IPO 追加股发 行（增发 或配股） 可转换债券 发行 兼并收购 已渡过初创期 产品和服务已被 市场初步认可 为更快的发展积 蓄能量 营业额初具规模 距 IPO 1年左右 在高速发展阶段 的后半部分 营业额规模已 达上市要求 市场份额进入 稳定阶段 公司已完成股 票初始发行 发行后业绩和 股票走势良好 公司收入进入 稳定发展期 已完成初股票 始发行 当期财务表现 良好 迅速扩大规模 进入新的市场 业务战略转型 考虑其它的战 略性调整 企业上市地点选择 比较项目深交所/上交所香港联交所 纳斯达克/ 纽交所 新加坡交易所 上市审审批时间时间较长一般一般最短 上市审审批难难度较严格较严格严格一般 平均市盈率较高较低较高低 筹资费资费 用筹资额 2.5%+ RMB200万 筹资额 2.5- 3.5% +HK$1000万 筹资额 7%+ US$300万 筹资额 5-7% 筹资规资规 模较高一般较高较低 交投活跃跃程度活跃活跃一般较差 后续续再融资资能力较强较强较弱较弱 上市后监监管一般较严 格最严格较严格 上市后维维持费费用RMB2万+信息费HK$100-300万US$5-10万5-10万新元 投资资者认认同度最强较强弱较弱 3、房地产投资基金(私募) n我国房地产私募基金尝试阶段 n我国房地产私募基金的相关立法 n我国房地产私募基金正式成立的一些障碍 n我国房地产私募基金的前景光明 4、房地产投资信托基金 n房地产投资信托基金的概念 n香港房地产投资信托基金 n其它国家和地区房地产投资信托基金 n海外的中国房地产投资信托基金 n我国房地产投资信托基金 房地产投资信托基金简介 n房地产投资信托基金是以信托方式组成而主要投 资于房地产项目的集体投资计划。有关基金旨在 向持有人提供来自房地产的租金收入的回报。 n它主要是拥有并营运带来收益的房地产，例如办 公楼、购物中心、酒店、公寓和工业厂房。主要 还是以租赁的方式把这些物业分租给租户，这些 租金为股东带来回报。 n不宜详细说明“房地产投资信托基金”一词应包括 什么。相反，它应指任何主要投资于房地产并以 替投资者带来定期红利收入为目的而设立的任何 投资工具。 部分国家房地产投资信托10年的投资表现 （至2005年5月） 全球 美国 加拿大 荷兰兰 澳洲新西兰兰 1年 12.6%9.4%11.4%19.9%17.1%10.4% 2年 26.3%7.0%123.7%27.8%16.5%10.5% 3年 17.6%27.2%18.1%18.5%15.9%10.3% 5年 19.6%20.0%不详16.8%15.4%9.8% 10年 14.6%15.2%18.0%12.0%12.8%4.8% 香港房地产投资信托基金 n香港作为经济体量和人口都超高新加坡好几倍的城市，日 趋重视房地产投资信托基金对金融市场和经济的重要性 n2003年，香港推出了房地产投资信托的监管框架，2005 年7月30日颁布了房地产投资信托基金守则，旨在开拓 和推广房地产投资信托基金在香港的运作 n由于香港优质房地产和有实力的房地产公司都很多，又靠 近中国大陆，所以其发展潜力和巨大 n虽然香港首只房地产投资信托领汇在2005年11月才正式上 市，至(2007年5月), 共6有REIT, 其中5个表现欠佳 6个房地产投资信托 n领汇房地产投资信托(Link REIT, 0823.HK) 买入香港房委会将旗下151个商场和7万9000个车位 2007年5月9日报17.86中较10.30港元的IPO价上扬73% n泓富产业信托(Prosperity REIT, 0808.HK) 泓富将拥有7项香港商用物业，包括3幢甲级写字楼物业、3幢工商综 合物业的全部或部分，及1幢工业大楼的部分. 2007年5月9日报1.67 已经跌破2.16港元的IPO价 n越秀房产基金(GZI REIT, 0405.HK) 越秀基金目前拥有4项资产，包括位于广东的维多利亚广场、财富广 场、城建大厦及白马大厦. 2007年5月9日报3.15徘徊在3.075港元的 IPO n冠君产业信托(Champion REIT, 2778.HK) 香港中环商业区甲级写字楼 - 花旗银行广场. 2007年5月9日报4.35 较招股价每单位5.1元跌15%以上。 n阳光房地产基金和富豪产业信托也出现类似以上3个信 托的情况 亚太地区部分国家和地区房地产投资信托发展情况 较较成熟市场场不成熟市场场或开始阶阶 段 计计划发发展阶阶段 澳大利亚中国香港中国 新西兰中国台湾印度 日本韩国泰国 新加坡马来西亚印度尼西亚 部分国家和地区房地产投资信托基金 海外的中国房地产投资信托基金 越秀房产基金(GZI REIT) n第一个在香港上市的国内房地产项目 n上市日期2005年12月21日 n越秀房产基金为首只内地房地产信托投资基金 越秀房产信托基金(0405)12月21日在港挂牌 上市。筹资约17.9亿港元。 n越秀基金目前拥有4项资产，包括位于广东的维多 利亚广场、财富广场、城建大厦及白马大厦，平 均出租率近93。 中国零售房地产信托基金 n2006年12月8日，嘉德置地旗下的中国零售房地产信 托基金（Capita Retail China Trust，下称“CRCT”） 正式在新加坡交易所上市交易。 n是现惟一在新加坡成功上市的拥有中国概念的物业基金 。 n上市的商业物业其总面积约45万平方米。其中包括的7 所商场分别是北京的望京购物中心、九龙购物中心和安 贞华联商厦，上海的七宝购物中心，郑州的郑州购物中 心，呼和浩特的金宇购物中心和芜湖嘉信茂广场。 睿富房产基金 n睿富房产基金(RREEF China Commercial Trust, 0625.hk) n上市日期2007年6月22日 n 物业主要由在北京东三环三元桥附近的两栋甲级 写字楼组成，建筑面积约为14万平米. n目前股价较招股价跌25%。 我国房地产投资信托基金 n2005年9月银监发布加强信托投资公司部分业 务风险提示的通知（212号文件），文件指出 ，新开办的房地产业务应该符合国家宏观调控政 策，并进行严格的尽职调查，对未取得国有土地 使用权、建设用地规划许可证、建设工程规划许 可证和建筑工程施工许可证（四证）的项目不得 发放贷款，申请贷款的房地产开发商资质不低于 国家建设行政主管部门颁发的二级房地产开发资 质；开发项目资本金比例不低于35。 n这些规定的严格程度几乎要高于银行要求。 我国的“准”房地产投资信托基金 n信托投资公司房地产信托业务管理暂行 办法（征求意见稿） n中国证监会房地产投资基金（REITs）专题研究 小组于2007年4月10日正式成立。 n央行已指定两家作为国内房地产基金候选试点机 构。 n上证所已花了很长时间做研究设计，并将积极推 动在上证所上市。 5、房地产夹层融资 n夹层融资，是指在风险和回报方面介于优先债 务和股本融资之间的一种融资形式，即它是介 于股权与债权之间的投资形式，在风险与收益 方面都比单纯的股权与债债投资要中性一些。 n一般在政府批文和施工完成前参与 n是私募基金的一种形式 6、保险资金 n经国务院批准的国内第一部基础设施项目投资的管 理规章保险资金间接投资基础设施项目试点管理 办法2006年3月21日正式实施。 允许“保险资金 投资交通、通讯、能源、市政、环境保护等国家级 重点基础设施项目”。 n国务院2006年6月15日颁布国务院关于保险业改 革发展的若干意见,开展保险资金投资不动产试点 。 n2007年06月01日保监会公布了其起草了保险资 金运用管理暂行办法，现向社会公开征求意见。 首部将“不动产投资”纳入其中的文件。 7、我国房地产金融创新的意义 n房地产个人投资者 n房地产机构投资者 n房地产公司 n商业银行 n证券市场 房地产企业融资方式的新发展 一、房地产金融的内容和我国的现状 二、我国房地产金融创新和前景 n房地产金融领域的就业去向。 n投行房地产相关业务介绍。 房地产投资 房地产投资 直接投资 间接投资 房地产公司股票 房地产投资基金 住房抵押债券 房地产公司债券 房地产投资信托基金 各种房地产投资基金 直接拥有办公楼、 商场、厂房等 房地产开发 我国房地产金融创新和前景 1、房地产公司债券 2、房地产公司上市 3、房地产投资基金(私募) 4、房地产投资信托基金(我国房地产信托) 5、房地产夹层融资 6、保险资金 7、我国房地产金融创新的意义 房地产投资开发基金具体操作案例 1) 房地产基金开发投资结构 2) 房地产开发投资基金的一般要求和条件 3) 投资基金和现金流量的安排 4) 房地产投资基金的投资风险 5) 每一个投资基金的要求和特殊性 6) 房地产投资基金管理公司人员 7) 投资经理(和基金经理)应具备的主要能力 8) 投资基金对投资报告的要求 9) 独立的项目评估 10) 对国内合作方的要求 1) 房地产基金开发投资结构 基金管理者 基金管理公司 顾问公司项目公司 当地合作者 投资者 投资者 2) 房地产开发投资基金的一般要求和条件 1、单位数量：比如50，000，000 2、单位单价：比如US$1.00 3、基金总价：比如US$50，000，000 4、目标回报：IRR30% 5、基金费用 * 基金建立费 0.3-0.5% * 基金管理费 1-2.5% * 奖励费 15%以上2/8分成，20%以上3/7分成 25%以上4/6分成，30%以上5/5分成等 * 项目管理费 4-6% 6、基金投资管理项目：住宅，办公楼，商场，烂尾楼等 7、投资周期：3-7年 8、利润分配：每半年、每年或项目结束 9、基金报告：每季度一份基金报告，每年一份年报 10、当地贷款：增加IRR，减少汇率风险 11、当地合作公司的选择：项目公司中当地合作公司一般需占股份的0%-20% 。 12、基金管理公司股份: 项目公司中 基金管理公司一般需占股份的0%-20% 13、其他 3) 投资基金和现金流量的安排 n 成本控制和现金流量安排的准确性 n 每月项目公司需报基金经理一份项目最新的成本分析 和现金流量表 n 基金经理会全面跟踪审核项目最新的成本分析和现金流量, 内容包括： 1、项目的需求 2、与最初批准的预算和目前需求的比较 3、外汇的汇价变动 4、利息的变化 5、项目进一步操作的资金可能的变化情况 n基金经理每季度会审核下一季度的资金安排，并报董事会 批准 4) 房地产投资基金的投资风险 n我们不回避风险，我们“喜欢”风险并能规避风险 n 投资风险有以下，但不限于以下几种： 1、外汇风险 2、国际和经济形势 3、政府批文 4、拆迁 5、施工 6、市场 7、税收 8、当地合作方案 5) 每一个投资基金的要求和特殊性 每一个投资基金的风险和回报要求不尽相同，包括： * 回报率 * IRR * 与当地合作方出资比例 * 项目周期 *