2011年10月安阳房地产市场前期报告.ppt

第一部分第一部分 宏观大势解读宏观大势解读 第二部分第二部分 中观经济分析中观经济分析 第三部分第三部分 微观市场探究微观市场探究 第四部分第四部分 客户征询调研客户征询调研 第五部分第五部分 商业专题调研商业专题调研 主要目录主要目录 第一部分第一部分 宏观大势解读宏观大势解读 世界经济正笼罩在部分发达经济体债务危机和经济疲弱及失业率上升的阴影下。 目前世界经济并未全面走出危机，也没有恢复到正常的发展轨道，仍然面临着下 行风险。 从当前世界经济形势的基本面看，风险因素主要包括： 第一，一些发达国家经济增速出现回落，一些新兴经济体经济增速也有所放缓。 第二，随着部分国家主权债务违约风险形势的骤然紧张，欧元区又一次被推上了 债务危机的风口浪尖。 第三，通胀成为世界经济形势基本面中潜在的重要风险因素。 今年下半年，在世界经济前景不确定性明显增加情况下，国际金融机构纷纷下调 了2011年世界经济增长的预测，其中imf由4.3%下调至4.2%、摩根士丹利由4.2% 下调至3.9%、高盛集团由4.1%下调至4.0%、花旗集团由4.2%下调至3.8%。此外， 不久前世界银行有关负责人也明确表示，世界经济正在进入一个新的“危险区” 。种种迹象表明，世界经济确实又到了一个需要警惕和呵护的时段。 中东、北非局势动荡不定，大宗商品价格上涨引发 的全球性通胀压力增大，日本地震和海啸，以及近一 段时期欧美债务危机愈演愈烈和一些发达国家经济明 显放缓，都为世界经济增长带来了新的不确定性。 世界经济 2010年世界经济实现复苏性增长后，人们对2011年抱以厚望。但2011年已 过去大半，世界经济发展形势并非此前多数国际金融机构预测的那么乐观 。 中国经济 中国在错综复杂的国际经济环境中，既有挑战 也有难得发展机遇,仍处于重要战略机遇期。 10月18日，国家统计局发布前三季度国民经 济数据，前三季度国内生产总值320692亿元 ，同比增长9.4%。第三季度增长9.1%。统 计局发言人表示，宏观经济平稳较快增长可 能性大，今后一个时期经济趋向二次探底的 可能性非常小 。 今年以来我国经济增长由政策刺激向自主增长 有序转变，经济增长的速度与质量、结构和效 益的关系趋于改善，经济与社会发展趋于协调 ，一些突出矛盾正在逐步缓解，继续朝着宏观 调控的预期方向发展。 我国经济增速略为放缓，在很大程度上是主动 调控的结果，处在合理水平，没有超出预期， 中国经济增长的动力仍然强劲。 国内楼市 随着房地产调控政策对开发商资金链构成 更大压力，房地产价格涨势或继续缓和。 中国70个大中城市9月份房地产价格同上月基本持平，与上年同期相比涨幅出现回落， 表明政府的房地产调控政策取得预期效果，但是这场战斗还远未结束。在鉴于经济增 长速度未来数月或进一步放缓，智圆行方认为，随着房地产调控政策对开发商资金链 构成更大压力，房地产价格涨势或继续缓和。 2011年前三季度，一线城市和二线城市楼市成交量变化趋势呈现出较为一致的规律：一季度成交量同比不断下 降，特别本年度一二线城市的调控细则大都在2月中下旬及3月初陆续正式落地并实施，故3月份调控成效逐渐显 露，传统的楼市“小阳春”在严厉的限购令面前黯然失色，楼市成交量大幅缩水。4月调控作用继续显现，成交量 持续下滑；由于去年5、6两月楼市受4月新政影响成交量迅速下跌，故本年度5、6两月成交量虽受调控影响依旧 处于低位，但同比有所上涨。进入第三季度，单月成交量基本呈现持续下跌趋势，同比增长率亦逐月下滑。去年 “金九银十”销售旺季如约而至，而今年受调控政策影响，楼市持续低迷，“金九”风光不再，“银十”也恐难再续。 无论是经济形势，还是房地产市场形势，都没有给房地产调控政策放松的理由，调 控政策继续从紧，新一轮限购即是明证。近期，主要城市商品房成交量维持低位运 行，同比普遍下降，价格涨幅逐步缩小，政策从紧也加重了购房者的观望气氛，商 品住宅价格出现调整的可能性上升。 我们认为楼市价格与效率不会出现重大挫折，房产价格不会出现显著下跌。理由在 于：（1）由于多数标杆级发展商已完成2010年销售目标，故因为急售而降价的可 能性不大；（2）楼市对调控政策的免疫力增强；（3）物业税或导致市场信心受挫 ，但经济影响并不显著，特别是采用0.3%至0.4%的预期区间下端比例时，这种影 响更显温和。至于二三线城市，调控政策的细则一般较一线城市的温和，故仍留有 一定增长空间。 宏观研判 宏观调控持续趋紧，楼市进入盘整期，但不会 出现较大的波动，未来将维持平稳发展态势。 第二部分第二部分 中观经济分析中观经济分析 城市区位 安阳市下辖五县（市）：林州市 、安阳县、汤阴、内黄和滑县。 紧邻安阳市的林州是红旗渠的故 乡，有着丰富的矿产资源，其中铁矿储 量为3330万吨，年产优质生铁100万吨 ，是安钢主要的原材料供应地。 安阳市位于河南省北部，地处山西、河北 、河南三省交汇处，西依太行山与山西接壤 ，北 隔漳河与河北省邯郸市相望，东与濮阳 市毗 邻，南与鹤壁、新乡连接。 安阳西部为山区，东部为平原。 京广铁路、京珠高速和107国道均从安阳的 高新区两侧穿过，使安阳和外界连接便利。 安阳位于晋、冀、豫三省交界处 ，是豫北地区 区位 的区域性中心城市，辐射半径长。 城市交通 安阳位于晋、冀、豫三省交界处 ，是豫北地区 区位 的区域性中心城市，辐射半径长。 1.石武高铁安阳东站 石家庄至武汉铁路客运专线，建成后 安阳到北京将仅需1.5个小时,安阳到 广州将只需10.5个小时。 2.扼守北向进京门户 京广铁路 京珠高速，106、107国道贯穿南北。 3.中原经济协作区 11条省级公路干线从市区辐射而出， 连接周边180公里半径范围内中原经 济协作区，共13个城市，总人口近 6000万人。 城市文化 浓厚的中原文化安阳是中国七大古都之一是甲 骨文的故乡，安阳殷墟被列为世界文化遗产。 迄今为止出土的最大最重的青铜 器司母戊鼎是商后期(约公元 前十四世纪至公元前十一世纪铸 品,原器1939年3月出土于河南安 阳侯家庄武官村。此鼎形制雄伟 ，重达832.84公斤，高133厘米 、口长110厘米、口宽79厘米， 现藏中国历史博物馆。 司母戊大方鼎 殷墟宫殿宗庙遗址 出土的甲骨文 安阳殷墟那里是古代文明的发源地，甲骨文时 期古代人类的聚居点 。从 世纪年代 至今，这里相继发现了座大墓 ，被国际专 家、学者誉为世 界“第二个古埃及”。 城市经济 安阳市经济总量水平不高，但增长较快，最近 五年平均增速达到15%左右，高于全省水平。 2006年2010年gdp增速比较 2006年2010年安阳市人均gdp 2006年2010年安阳市gdp 2010年全市生产总值完成1300亿元，增长12.5%，高于 全国、全省平均增速；人均生产值达到2.5万元，增长 14.7%。 近五年安阳市gdp总量、人均gdp都保持了较高的增长 速度，其中gdp增速五年平均达到15%。 与郑州、洛阳、许昌、新乡等省内城市相比，安阳市经 济总量水平不高，但这座城市蕴含着深厚的发展积淀，并 开始展现出惊人的经济活力。 城市经济 安阳市人均gdp已经突破3000美元，房地产进入快速 发展期，随着经济不断增长，预计2012年后进入相对 平稳发展周期。 安阳市城镇人均可支配收入增长迅速，2010年达到 16394元，在省内排在郑州与洛阳之后位列第三。 安阳市农民人均可支配收入2010年达到6359元，与 城镇居民人均水平有较大差距，在全省仅排第七位。 说明安阳市城乡贫富差距较大，房地产、汽车等高档 消费品地区差异化较大。 城市经济总量仍偏低，人均gdp中下，但城镇居民人均可 支配收入处于上游水平，为房地产发展提供了有力的支撑 。 800-4,000us$4000-8,000us$8000-20,000us$0-800us$ 启动期 快速发展期 平稳发展 期 减缓发展期 缓慢发展 综合发展型 平稳发展，以质 量为主，数量与 质量并重 快速发展， 以数量为主，数量 与质量并重 超速发展 单纯数量型 改善需求为主改善需求为主生存改善需求兼有生存需求 人均gdp与房地产发展关系 城市经济 第二、三产业增长速度较快，城市经济产业结构逐渐优化，结构的 调整必然会带来大量的就业机会，房地产市场需求空间逐步增加。 安阳是河南省的重要工业基地，已初步形成了冶金、电子、化工、电力、机械、纺织、医药、烟草等工业体系 。全市现有限额以上工业企业466家，大中型企业64家。安阳钢铁集团公司、安彩集团公司被列入全国500家最 大工业企业。安彩集团是我国最大的彩色玻壳生产基地，产量位居世界第四。“安彩”牌玻壳、“ya”牌热轧 带肋钢筋、“红旗渠”牌香烟、“金钟”牌电池等产品成为全国或全省知名品牌。近年来，安阳充分发挥区位 优势，不断加快经济发展步伐，综合经济实力逐年增强。 第二产业为安阳市的主导产业，且占比持续提高，城市工业及重工化特征明显。 冶炼、能源及加工制造业是国民经济的支柱产业，其中河南省最大的钢铁企业安钢、全国500家 最大工业企业之一安彩集团，是城市的产业名片。 城市经济 社会固定资产投资增速较快，投资额逐年递增，2011 年前8个月完成投资523.3亿元，房地产投资持续火热 。 2011年1-8月，全市完成固定资产投资523.3亿元，增长33.1%，增幅高于全省4.1个百分点 。第一产业投资18.6亿元，增长8.6 %；工业投资307.4亿元，增长50.1%；第三产业投资 197.3亿元，增长15.3%。大项目投资完成较好，亿元以上大项目完成投资267亿元，同比 增长93%。房地产开发投资65.8亿元，同比增长14.5%；实现销售额51.3亿元，增长45.2% 。 近年来安阳市社会 固定资产投资额增 速但一直处于下滑 状态，这种状况在 2011年有所改善。 城市人口 第二、三产业增长速度较快，城市经济产业结构逐渐优化，结构的 调整必然会带来大量的就业机会，房地产市场需求空间逐步增加。 近年来安阳市城镇化进程明显加快，基本形成了中心城市、小城镇和农村齐头并举、协调发展的良好 格局，城镇化发展速度每年递增1.5个百分点，2010年安阳市城镇化率已达41.1%。 根据安阳市新一轮城镇化发展主要目标，预计今后3年全市城镇化率将年均增长2个百分点以上，每年 转移农村人口11万人左右；到2012年底城镇总人口将达到249万人以上 。 城市规划 2020年以前，安阳市区优先向南向东发展 城市职能：世界文化遗产地 ，中国优秀旅游城市，河南省 以现代制造业为基础的新型工 业基地，豫北地区的商务信息 中心、交通物流中心、教育科 研中心和文化旅游中心； 城市性质：国家历史文化名 城，豫北区域性中心城市。 规划期末城市规模：中心城 区城市人口150万人，城市建 设用地为149.9平方公里。 规划期内城市主要向南向东 发展，适当向西延伸。 从现实情况及市场认知看， 向东发展优先于向南发展。 资料来源：安阳市城市总体规划（20072020）。 向东（安东新区） 向南（高新开发区） 本案处于城市发展两大炽热板块的交汇处，但目前也属 于是两大板块发展的盲点区域，前景美好，短期看淡。 安东新区以京港澳高速公 路为界分为东、西两大区域 。目前开发的为西部区域， 规划定位为综合政务、商务 、文化、体育、信息为主的 城市新的核心区； 高新开发区，是一个产业 聚集区，目前已形成以先进 装备制造业、电子信息产业 、医药生化产业、食品加工 业、印刷包装业和纺织服装 业等六大产业为主导的集聚 区。 资料来源：安阳市城市总体规划（20102020）。 城市规划 向东（行政居住 ） 向南（产业聚集区） 1.经济增长：安阳市作为中原经济协作区的中心城市，省内各地市经济排名第六， 近年经济发展势头良好；人均gdp已突破3000美元，房地产步入较快发展阶段； 2.城市化进程加速，刚性需求强劲，住房进入快速更新换代期，市场逐步成熟； 3.社会固定资产投资增速较快，房地产投资持续火热，市场供给持续增加； 4.城市规划：核心城区价值优势依然明显，东区及开发区具备绝对发展潜力，而位 于此结合部地带必将成为房地产的价值洼地； 本案处于城市发展两大炽热板块的交汇处，但目前也属 于是两大板块发展的盲点区域，前景美好，短期看淡。中观研判 第三部分第三部分 微观市场探究微观市场探究 近年来安阳市房地产市场保持强劲增长势头， 并且发展态势良好，但存在一定的泡沫现象。 数据来源：安阳市统计局。 房产建设 从上图中可以看出，安阳近几年 房地产市场一直较为活跃，随着 城市经济和居民富裕程度的提高 ，客户对住房需求逐渐释放，商 品房成交面积稳定持续增长。但 施工面积的增幅大大高于商品房 成交面积的增幅，此情况会造成 局部片区供过于求的局面。 房地产2006年进入快速发展阶段，每年增长率保持在 30%以上，预计未来几年将保持平稳的发展态势。 房产投资 2010 年 1 月至 12 月，在房 地产开发投资中，住宅投资 849065 万 元 ， 同 比 增 长 35.9%， 占房地产投资的比重 为 86%，比重提高 2.3 个百分 点；办公楼投资 2538 万元， 下降 45.4%，比重由上年同期 的0.6%下降到 0.3%；商业营业 用房投 资 110951 万 元 ，增 长141% ，比 重 由 上 年 同 期 的6.2%提高到 11.2%； 其 他投资24604 万元，下降 65.2%，比重由 上 年 同 期 的 9.5%下 降 到2.5%。 从土地供应上来看，安阳潜在开发量巨大，房地产市场竞争 进入白热化阶段，对开发商的营销水平提出了较高的要求。 房产供应 2010 年 1 月至 12 月， 全市房地产开发企业土地 购置面积 279.8 万平方米 ，约合4197亩， 同比下降 14.8%； 完成土地开发面 积64.96 万平方米， 同比 下降48.8%。 安阳市土地供应量在2004年出现了暴增，在2008年和2009年又出现了高达230%的增幅 ，2009年供应土地达4926亩，约合328.1万。加上2010年，土地供应面积累计607.9 万，按照容积率3计算，2010-2013至少年可以供应商品房达1823.7万。 安阳市房地产销售量逐年稳步增加，市场需求持续释放 。 房产销售 从右表可以看出，近年来随 着全国房地产市场的快速发 展，安阳市房地产销售量逐 年稳步增加，2010年销售商 品房340万平米，预计2011年 销售量可达到400万平米，市 场需求依然旺盛。 房地产市场小结 1.安阳房地产发展格局：未来市场热点片区，东区和开发区； 2.安阳房地产施工和竣工比超过4.7，在未来两年会出现一定的供过于求的 状况； 3.安阳市近几年土地供应大增，预计未来3年内每年新增供应量约500-600万 平米，未来商品房的供应量将进一步扩大，市场竞争将进一步加剧； 4.安阳市商品房年销售量达到300万400万，消化总量较大，投资性需求 增加，市场进入快速发展期，需求依然旺盛； 安阳市场基本形成5大板块市场结构 安东板块 洹水板块 铁西板块 开发区板块 中心板块 主流市场，房价基本维 持在3800元-4500元 边缘市场，房价基本 维持在3000元以下 安东板块 和开发区 板块为近 期开发的 量较大的 热点板块 铁西板块 重工业区域，居住环境相对较差 安东板块 洹水板块 铁西板块 开发区板块 中心板块 板块综述： 安阳重工业片区，安钢以及其下游 产业的覆盖，使得片区内人口密度 大，区域住宅需求较大，市场供应 量较多。 铁西板块 依托资 源 配套齐全/交通便利 产品形 式及创 新 多层、小高层产品线丰富；一直以来 安钢等大型企业的家属住宅持续发展 ，因工作的缘故，需求会长期存在， 但真正有品质的项目少，没有提升整 体区域形象，创新程度仍停留较初级 的阶段 客户特 征 基本为安钢及其下游产业的企业员工 ，少量周边县镇的进城客户。 价格区 间 区域主流价格在3000元/以下 代表楼 盘 运动城、帕提欧、巴黎春天等 项 目运动城位 置安钢大道体育中心西侧 开 发 商安阳福源祥置业有限公司电 3186999 项目规模占地面积4万，总建面积12万容 积 率 水电暖配套天然气、地暖物业类型小高层、高层 物业公司（ 收费） 未定均 价3000元/ 销售进度一期售罄，二期在售销 售 率二期70%左右 户型配比69小两房，97-110三房主力户型97-104小三房 代理公司伟业顾问规划设计 周边配套市体育馆、殷都遗址公园、市二中、市十一中、铁西路小学、梅园庄中学 开发进程准现房，明年6月份交房 项目卖点紧邻市体育馆，定位为运动型社区，紧凑户型设计，总价较低，准现房 备 注08年入市，目前为最后一期，项目去化速度较为缓慢；周边配套相对缺乏 重点项目调研运动城 项 目帕提欧位 置安彩大道与中州路交汇处向东100米路南 开 发 商安阳市鼎盛房地产开发有限责任公司电 项目规模总占地面积12万，总建面积26万容 积 率1.8 水电暖配套天然气、地暖物业类型小高层、高层 物业公司（ 收费） 均 价2800元/ 销售进度一期售罄，二期在售销 售 率70% 户型配比81-84两房，112-173三房主力户型84两室两厅，120三房两厅两卫 代理公司规划设计北京圣地国际 周边配套 烧盆窑小学、建设银行、交通较为便利，但项目周边配套较缺乏 开发进程2010年10月开工，2012年底交房 项目卖点4.6万园林，南加州风情建筑，户型面积适中 备 注 项目位于传统工业区，距离安玻较近，居住环境较差，2010年底入市价格2700元/，去化速度较慢，价 格也缺乏上涨力度 重点项目调研帕提欧 项 目和煦园位 置安钢大道与钢花路交叉口西50米 开 发 商安阳市和谐置业有限公司电 3176999 项目规模占地面积3.8万，总建面积8.6万 容 积 率2.8 水电暖配套天然气、地暖物业类型6层电梯洋房，高层 物业公司（ 收费） 均 价高层3000元/，电梯洋房6000元/ 销售进度一期在售销 售 率60% 户型配比80-83两房，121-134三房主力户型121-134三房 代理公司规划设计北京清水爱派 周边配套中国银行，安阳商业银行，安钢卫生服务中心，客运西站、农贸市场 开发进程一期明年十月份交房 项目卖点壁挂式太阳能热水系统、小区规划3栋6层电梯洋房 备 注 三栋6层电梯洋房拉高项目的整体品质，同时吸引了市场的关注；电梯洋房为市场稀缺产品，目前仅剩顶 层，高层销售情况一般 重点项目调研和煦园 项 目巴黎春天位 置文明大道与铁西路交叉口东南角 开 发 商河南省恒祥房地产开发有限责任公司电 5126666 项目规模占地面积110亩，总建面积17万容 积 率2.8 水电暖配套天然气、地暖物业类型高层，电梯洋房 物业公司（ 收费） 1.1元/月均 价3600元/ 销售进度二期在售销 售 率80% 户型配比98两房，118-143三房，168四房主力户型138-143三室两厅两卫 代理公司规划设计 周边配套 周边配套成熟，学校、医院、购物都很方便，且社区配建实验幼儿园 开发进程准现房，明年10月份交房 项目卖点铁西核心地段，法式风情社区，板式高层，6层电梯洋房，准现房 备 注 项目在区域内位置较好，且项目入市时间较长，销售情况良好，其中两房和三房仅存少量素质较差房源， 存量主要为四房大面积户型；售楼部及前面广场大，体验感较好，拉升了项目的档次 重点项目调研巴黎春天 项 目国际银都位 置文明大道与铁西路交叉口西北角 开 发 商安阳市友谊房地产开发有限公司电 3312345 项目规模总建面积约30万容 积 率5 水电暖配套天然气、地暖物业类型高层 物业公司（ 收费） 未定均 价按揭3600元/，一次性2900元/ 销售进度一期在售销 售 率60% 户型配比 80-88两室一厅一卫，122-130三室一 厅两卫，136-144三室两厅两卫 主力户型136-142三室两厅两卫 代理公司规划设计 周边配套 幸福路中学、新世纪中学、殷都区实验小学等教育资源，区域位置较好，各项配套成熟完备，项目定位 于城市综合体，自身配备有大体量商业 开发进程刚出地面，预计2013年底交房 项目卖点地段较好，城市综合体，居住、休闲、购物一站式的生活模式 备 注 项目定位为城市综合体，商业体量较大，社区内外所有住宅楼一二层均为底商，容积率大，居住舒适度较 大，客户购买抗性较大；一次性付款和按揭付款相差700元/，说明开发商的资金链紧张 重点项目调研国际银都 洹水板块 资源驱动，但属非主流发展区域 板块综述： 依托洹河资源和厚重的历史人文 资源，是最早出现高尚居住产品 的板块，随着城市发展政策导向 性，该区域发展后劲不足，市场 产品供应量较小。 洹水板块 依托资 源 洹河景观资源/配套普通/交通便利 产品形 式及创 新 以小高层产品为主，有影响力的项目 少，产品创新程度仍停留在较初级的 阶段； 客户特 征 聚集了早期的高端客户，以私营老板 、公务人员居多； 价格区 间 区域主流价格在3800元/左右 代表楼 盘 水木清华、君临北岸等 安东板块 洹水板块 铁西板块 开发区板块 中心板块 项 目水木清华位 置平原路北段平原桥北200米路东 开 发 商河南省仁和置业有限公司占 地17.342万 建筑面积50万容 积 率2.8 项目规划在售二期共17栋，10栋高层，7栋多层主力户型127-142平方米三房 营销推广同胜机构均 价3500元/ 销售进度 二期销售率达到70%，多层剩余少量140平米三房，3800元/，7695两房剩余较多，均价 3200元/ 物业管理河南龙河源物业管理有限公司，物业费初步定在1.2元/平米 开发进度一期已经交房入住，二期正在做外粉，年底交房 周边配套 政府强力支持洹河改造，未来3年中将投入5亿资金，分阶段实施对“一河两岸”的改造工作，洹河 两岸将建成文化带、观光旅游带、国防教育带和休闲娱乐带。本项目南依自然生态洹河，170 公里景观带洹河水域揽入怀抱，尽享生态多姿生活。 项目卖点洹北第一大盘、性价比高 备 注 一期工程道路两侧土地共计余亩，紧领邻我市重点中学实验高级中学（六中）及环保 河流洹河， 客户主要来自水冶、铜冶、柏庄等西、北乡镇，反映出客户较强的地缘情结 重点项目调研水木清华 项 目桂花苑位 置平原路与安漳大道交叉口西南 开 发 商安阳市辽野房地产开发有限责任公司占 地34亩 建筑面积8万平米容 积 率2.7 项目规划 2栋24层，1栋25层，4栋18层，共600余 套 物业类型高层住宅、商业 营销推广 深圳瑞尔特均 价4100 销售进度 6#未售，其余几栋6月份开盘，至今销售率80%，剩余少量105、106的三房，97两房，60 小户型50套左右，均价4100元/，目前推出140顶层特价房，3500元/ 户型配比60小户型，9397两房，107163三房，154四房，主力面积区间90120 开发进度全部封顶 周边配套十八中、安阳卫校、红旗渠商贸城、漳河农贸市场 项目卖点位置好、配套齐全、全城首家太阳能光电一体社区 备 注处于北关、老城、东区的交汇地带，体量不大，产品线丰富，小户型市场接受度非常差 重点项目调研桂花苑 项 目君临北岸位 置安阳市平原路与洹滨北路交叉口西北角 开 发 商河南利丰地产开发有限公司占 地80亩 建筑面积85000平方米 容 积 率1.6 水电暖配套双气物业类型多层、小高层 物业公司（ 收费） 未定均 价3300元/ 销售进度剩余大约100套9498小三房销 售 率60% 户型配比 7081两房，9498小三房，100 130三房 主力户型100130三房 开发进程接近封顶，2013年底交房 项目卖点水岸社区、环境优美，性价比高 周边配套 学校教育：周边2.5公里范围内，有胜利路小学、安阳桥小学、西漳涧小学；胜利路中学、北关区高中、 实验中学、艺文高级中学；安阳幼师、安阳卫校、安阳航空运动学校、安阳信息工程学校、安阳市电 子信息工程学校。 医疗卫生：市第三人民医院、市肿瘤医院、北关区妇幼保健院、洹河医院、安阳同济医院、惠民癫痫 专科医院等医疗机构分布在周边2.5公里范围内，各大医药网点分布较广。 商业市场：周边2.5公里范围内有百盛购物广场、东安商贸城、美丽华购物广场、华宇服装大世界、 红旗渠商贸城、华联超市、红旗商贸城。 备注小三房空间布局不合理，客厅狭小，所以去化缓慢 重点项目调研君临北岸 中心板块 配套成熟，土地有限，以综合性、复合 性、中小项目为主 板块综述： 安阳传统商业、行政、居住综合区 ，商业氛围浓，公共配套成熟，生 活便利度高，土地储备量稀少。 区位优势明显，配套完善，但交通 较拥堵，居住环境较差。 中心板块 依托资 源 老城中心，配套齐全、交通便利 产品形 式及创 新 由于土地成本高，基本以高容积率的 高层为主，主打户型为居家型大户， 产品没有创新； 客户特 征 客户阶层面较广，主力为私营业主和 企事业单位工作人员 价格区 间 区域主流价格在4100-4500元/ 代表楼 盘 新都城、恒基华庭、家天下等 安东板块 洹水板块 铁西板块 开发区板块 中心板块 项 目新都城位 置人民大道与东风路交汇处西北 开 发 商安阳市新都世纪房地产开发有限公司占 地151亩 建筑面积30万平米建筑面积容 积 率3.0 绿化率45%营销推广朗道 物业公司贞元物业均 价4400元/平方米 销售进度6月25日一期首批房源开盘，均价4200，在售一期二批三栋楼，均价4400元/平方米， 户型配比92106平米两房，113135平米三房、165平米四房，三房占70% 开发进度出地面一层 周边配套 购物：沃尔玛.华润万家.金豪数码广场.美丽华广场等 教育：市六中.人民大道小学.军分区幼儿园. 健康路小学.永安街小学等 医疗：市人民医院.市中医院.市第三人民医院.市妇幼保健院等 项目卖点城市核心位置、配套好、规模大 备 注 三万平米风情商业街，27288临街商铺正在销售，均价2万；贞元又一力作，无论从营销、定 位都达到了较高的水准，灵活机动的推盘策略，不断在市场上掀起热潮 重点项目调研新都城 项 目恒基华庭位 置东风路与灯塔路交叉口 开 发 商安阳恒基房地产开发有限责任公司电 话0372- 项目规模占地2万，总建面积11万容 积 率5 水电暖配套天然气、地暖物业类型高层 物业公司（ 收费） 未定均 价4100元/ 销售进度一期仅存少量，二期即将开盘销 售 率一期90左右，二期尚未开盘 户型配比46-54一房，88两房，108-136三房主力户型46-54小户型，132三室两厅 代理公司上海懋杰咨询规划设计上海同济大学 周边配套配套成熟，购物、娱乐、学校、医院一应俱全 开发进程明年年底交房 项目卖点老城区核心地段，紧邻人民公园，地理位置得天独厚；煤气泄漏报警系统，屋面雨水统一回收利用系统 备 注社区小，容积率高，户型较差，但地段是其核心卖点；社区2万底商定位为儿童主题商业 重点项目调研恒基华庭 项 目家天下位 置紫薇大道与东工路交汇处 开 发 商安阳豫大房地产开发有限公司电 话0372- 2138888 2996666 项目规模占地面积6.8万容 积 率3.5 水电暖配套天然气、地暖物业类型高层 物业公司（ 收费） 家天下物业，1.1均 价4300元/ 销售进度一期仅存少量，二期在售销 售 率一期仅存少量，二期65% 户型配比 97两房，127-166三房，171-182四 房 主力户型127三室两厅两卫和152三室两厅两卫 代理公司泰赢地产规划设计 周边配套 人民公园，美丽华购物中心及超市、东工路综合大市场、北大街商圈，周边学校十几所，同时医疗配套 也完备 开发进程一期2010年5月交房，二期2013年五月份交房 项目卖点新老城区结合部位，配套成熟，交通便利，周边十余条公交线路，距离人民公园较近 备 注一期现房户型差，售价仅为4100元/，项目主打老城区核心及紧邻人民公园的地段优势 重点项目调研家天下 项 目世纪明珠位 置东风路与明福街交汇处 开 发 商安阳市锦达房地产开发有限公司电 5018888 项目规模总建面积80万，一期25万容 积 率3.8 水电暖配套天然气、地暖物业类型高层 物业公司（ 收费） 未定均 价3750元/ 销售进度一期在售销 售 率60%左右 户型配比121-124三房主力户型121-124三房 代理公司易致地产规划设计中国建筑科学研究院 周边配套市一中、三十二中，东关小学、超市、便利店、洗衣店一应俱全，建行，工行，邮政银行等 开发进程1#楼盖到5层，其他刚出地面，2012年底交房 项目卖点底层4.9米架空园林，规模体量优势 备 注 项目位于2011年元月开盘，入市价格也在3700元/左右，由于去化速度较慢，价格基本没有任何上涨； 项目紧邻文昌大道建材市场、居住环境较差；离项目仅500米有一处城中村改造项目售价仅为3200元/ ，且为准现房，分流了其部分客流 重点项目调研世纪明珠 项 目龙跃新世纪广场位 置文峰大道与东工路交叉口西北角 开 发 商安阳龙跃置业有限公司电 2199999 项目规模占地6万，总建面积40万容 积 率6 水电暖配套天然气、地暖物业类型高层 物业公司（ 收费） 未定均 价预计5000元/ 销售进度一期即将入市销 售 率尚未公开推售，部分前期内定 户型配比41-350一房、两房、三房、四房主力户型130三室两厅两卫 代理公司北京上古规划设计东南大学建筑设计研究院 周边配套 老城区核心位置，教育、医疗、购物等各项配套齐全 开发进程由于资金问题，工程拖了近两年，目前工程刚刚出地面，预计2013年底交房 项目卖点 两条主干道交汇位置，地段优越，大型城市综合体，主打项目商业配套：大型百货、商业步行街、休闲娱 乐餐饮服务等 备 注 目前超市已引进，保利院线已签约；项目容积率极高，底层和社区中央全为商业，居住舒适度较低；部分 客户反映已通过通过内部渠道定房两年，但开发商由于资金问题一拖再拖，目前项目刚刚启动 重点项目调研龙跃新世纪广场 项 目景春苑位 置灯塔路与县中路交叉口西南 开 发 商安阳市东兴房地产开发有限公司建筑面积22662平方米 水电暖配套双气物业类型高层 物业公司（收费 ） 暂定1.2元均 价4400元/ 销售进度共三栋18层高层，一期两栋，均价4500元/，特价房3888元/ 户型配比86121两房，116130三房，160四房，三房占60% 开发进度接近封顶 周边配套安阳市地区医院、新大地宾馆、沃尔玛、安阳国际小商品城等城市精华配套 项目卖点市中心核心位置，配套完善、交通方便 备 注 重点项目调研景春苑 项 目天域国际位 置红旗路与人民大道交汇处东北 开 发 商河北邯郸博地房地产开发公司占 地100多亩 建筑面积16万平米 容 积 率2.2 水电暖配套双气物业类型22栋12层小高层 物业公司（收费）博地物业1.3元均 价3600元/ 户型配比二居8594平方米，三居110-125平方米，四居158平方米 销售进度 剩余大约100套房子，两房占90%，均价4100元/可以贷款，几套116、130三房，一次性， 均价5300元/，少量顶层复式140150，均价3800元/ 开发进度已经交房 周边配套洹河、赛博数码广场、康洁洗衣店、卫东购物中心、沃尔玛、市三中、安阳中医院 项目卖点市中心核心位置、规模社区、完善配套、临近洹河 备 注两房户型设计暗厅暗卫导致滞销 重点项目调研天城国际 项 目香格里拉位 置灯塔路与永明路交汇处 开 发 商安阳市城房置业有限公司占 地 15.66万 建筑面积30万容 积 率 2.12 总户数1931户物业类型高层、小高层 物业公司（收费）1.5元均 价 5300元/ 户型配比102107两房、150220三房、297四房、483复式八房 销售进度在售一期二批，2#、14#两栋32层，6#11层，24#24层，目前均价5300元/ 开发进度一批房源已经交房入住，二批房源封顶 周边配套汽车东站、易园、市政府、永明路小学、外国语中学 项目卖点市政府、易园旁，得天独厚的位置 备 注该项目为与京林中央公园为东区首批开拓者，但由于定位偏差、营销不力，销售迟缓 重点项目调研香格里拉 安东板块 城市优先发展方向，潜力巨大 板块综述： 安阳新的行政、文化中心，基础设 施标准高，环境优美，人群阶层较 高，市民认可度高，未来发展空间 大。 安东板块 依托资 源 城市新行政中心区 产品形 式及创 新 小高层、高层产品为主，高容积 率将成为本区域的主流物业。 客户特 征 私营业主、政府公务员、地县生 意人、企事业单位管理人员等。 价格区 间 区域主流价格在4200元/以上 代表楼 盘 恒大绿洲、紫薇一号、华富世 家、昊澜弘顶、德宝国际名称等 。 安东板块 洹水板块 铁西板块 开发区板块 中心板块 项 目恒大绿洲位 置人民大道与光明路交会处向南200米 开 发 商恒大集团电 项目规模一期88亩，总建面积20万容 积 率3.2 水电暖配套天然气、地暖物业类型高层 物业公司（ 收费） 金碧物业，1.6均 价5800元/，送1500元/精装修 销售进度一期在售销 售 率80% 户型配比 80-90两房，105-141三房，157 163四房，182-188五房 主力户型105-141三室两厅二卫 代理公司合富辉煌规划设计核工业第五研究设计院 周边配套易园、中国文字博物馆、外国语学校、客运东站、安阳第六人民医院，小区配备商业街、幼儿园、小学 开发进程一期已交房，景观部分先完成，二期外粉阶段 项目卖点送1500元/精装修，7800中央大湖，5200豪华会所，开发商品牌优势 备 注 开发商实力较强，项目先做的景观，人工湖现场实景让人震撼，精装样板间展示效果良好，客户体验感 强；同时，项目利用限时大折扣挤压逼定客户购房 重点项目调研恒大绿洲 项 目紫薇壹号位 置安阳市紫薇大道与朝阳路交汇处东北角 开 发 商安阳市宜居房地产开发有限公司占 地220亩 建筑面积30万平米容 积 率2.04 水电暖配套双气物业类型小高层 高层 花园洋房 销售率90%均 价4800元/ 户型配比99两房、128150三房，185四房主力户型120142三房 销售代理合富辉煌（中国）营销推广深圳闪隽广告 周边配套 社区配套有国际双语18班幼儿园、社区医疗服务中心、临街配套商业等生活配套设施。 紧邻外国语中学、人民大道小学分校（规划），八中（规划）、欧凯龙家具，天然森林湿地公园（ 规划），多个大型商业中 开发进程出地面一层 项目卖点 百米楼间距，每栋都是楼王；两梯两户，礼遇专属，30亩私享景观园林，户户瞰景；以低超低密度、超低 容积率、超高绿化率打造安阳首席高品质居住社区 备 注前一段请毕福剑及星光大道冠军来项目参加活动，售楼部高端大气、营销规格高 重点项目调研紫薇壹号 项 目华富世家位 置中华路与文明大道交汇处东南 开 发 商安阳新华富置业有限公司电 777 项目规模占地22万，总建面积80万平米容 积 率1.2 水电暖配套天然气、地暖物业类型高层（28栋32层） 物业公司（ 收费） 1.3元/*月均 价4800元/ 销售进度一期售罄，二期仅存少量源，三期在售销 售 率80% 户型配比 53一房、87-113两房，141-163三房 ，190四房，230五房 主力户型87两房两厅一卫，140三室两厅二卫 品牌顾问锐思堂机构规划设计上海匠人国际建筑规划设计股份有限公司 周边配套一中、三十二中、外国语中学，蔬菜市场、水果批发市场、市六院、眼科医院等 开发进程三期刚出地面，2012年8月交房 项目卖点 规模优势，两条主干道交汇处；新风系统，24小时热水，双会所，阳光车库，酒店大堂，赠送大面积阳台 和空中花园一半面积，另外还通过露台、飘窗赠送了较大的面积 备 注 一期主要为团购客户，目前在售三期售价较高，但一次性可优惠8%；项目除了产品附加值较高外，户型 的偷面积和送面积也增加了较大的卖点 重点项目调研华富世家 项 目海兴御花园位 置文明大道与光明路交叉口西北角 开 发 商安阳建立集团海星置业有限公司占 地6.9万平米 建筑面积16.56万平米容 积 率2.4 水电暖配套双气物业类型8栋11层小高层，1栋18层高层 销售进度五证不齐，现房销售，剩余部分137平米三房、177平米四房，去年销售均价3000元/，目前尾盘3900 户型配比119140三房，147177四房 开发进度现房，签不了合同交不了房 周边配套人民医院、安阳县六中、规划中的森林公园 项目卖点现房、离高铁近、性价比高 备 注 与本案最近的一个项目，去年以不到3000的价格认购了大部分房源，至尾盘阶段也大幅度拉升了表单 价但证件不齐导致合同不能签、按揭不能办，在市场上产生了不好的影响。 重点项目调研海兴御花园 项 目德宝国际名城位 置文峰大道与朝阳路交叉口东北角 开 发 商安阳德宝置业有限公司电 67777 项目规模总建面积77万，其中商业面积28万容 积 率4.2 水电暖配套天然气、地暖物业类型高层 物业公司（ 收费） 未定均 价预计4800元/ 销售进度一期在售销 售 率尚未开盘 户型配比 80-90两房，134-171三房，164四房 ，289六房 主力户型80-90两房，134-153三房 代理公司规划设计 周边配套行政机构林立，易园，安阳一中，市图书馆，市博物馆 开发进程一期明年交房 项目卖点安东新区核心地段，交通便利，项目自身商业配套齐全；板式高层 备 注目前未开盘，目前排号交10万定房，开盘后一次性优惠7万，按揭优惠2万；项目主打自身地段及商业配套 重点项目调研德宝国际名城 项 目昊澜弘顶位 置文峰大道与朝阳路交叉口东南角 开 发 商安阳昊澜置业有限公司电 626777 项目规模占地20万，总建面积42万容 积 率2.1 水电暖配套天然气、地暖物业类型高层，小高层 物业公司（ 收费） 未定均 价未开盘，预计4400元/ 销售进度一期在售销 售 率尚未开盘 户型配比 100-120两房，140-150三房，290 四房 主力户型120两房，150三房 代理公司郑州金盛川规划设计上海工程勘察设计有限公司 周边配套行政机构林立，易园，安阳一中，市图书馆，市博物馆 开发进程2月份开始动工，部分主体基本完成，部分刚出地面 项目卖点安东新区核心地段，交通便利；迎宾馆地标项目，配备美国五星戴斯酒店，1:1车位 备 注 10月15日开盘首推3栋楼320余套，目前排卡享受1万抵3万优惠；项目主打地段及区域地标形象价值，但户 型设计偏大，客户存在较大抗性 重点项目调研昊澜弘顶 项 目东方明珠位 置人民大道东段（汽车东站往东600米路西） 开 发 商安阳东部置业有限公司电 2193999 项目规模占地68.4万，总建面积280万容 积 率 水电暖配套天然气、地暖物业类型高层，小高层 物业公司（ 收费） 未定均 价二期未开盘，预计4200元/ 销售进度一期售罄，二期排号尚未开盘销 售 率一期售罄，二期尚未开盘 户型配比112两房，153-164三房主力户型153三房 代理公司规划设计河南中建建筑设计 周边配套紧邻易园，外国语学校，汽车东站，规划1所小学，3所幼儿园，项目自带50万商业 开发进程2013年上半年交房 项目卖点 项目规模优势，配套优势，1万音乐喷泉广场，50万商业，五星级酒店，配建三所幼儿园，1所小学， 1800社区医院，1500图书馆 ，室内恒温游泳池，1万平米社区会所。 备 注 目前排卡交1万抵2万，可预订房源；除配套外项目自身品质一般，户型设计面积偏大，客户抗性较大；且 近一半住宅体量为拆迁安置，紧邻小区，中高端客户有一定抗性 重点项目调研东方明珠 项 目福佳斯国际花园位 置文明大道与朝阳路交叉口往北100米 开 发 商安阳市祥和房地产开发有限公司电 5359999 项目规模占地20万，总建面积42万容 积 率2.1 水电暖配套天然气、地暖物业类型高层，小高层 物业公司（ 收费） 未定均 价二期未开盘，预计4200元/ 销售进度一期售罄，二期排号即将开盘销 售 率一期售罄，二期尚未开盘 户型配比 86-125两房（可改为小三房），136-143 三房（可改为四房） 主力户型120两房，150三房 代理公司国房蓝海地产机构规划设计上城建筑 周边配套行政机构林立，易园，安阳一中，市图书馆，市博物馆 开发进程准现房，明年6月份交房 项目卖点安东新区，西班牙风情板式高层，配备国际双语幼儿园，送7-10面积（入户花园的一半面积），准现房 备 注10月15日二期开盘3栋高层500多套，排卡1万抵2万，项目户型赠送面积较大且在区域内价格相对较低 重点项目调研福佳斯国际花园 开发区板块 城市优先发展方向之一，较成熟的配套，丰富的教 育资源以及相对较低的房价使其成为除安东新区外 的又一热点板块 板块综述： 安阳新兴产业新区，经过近几年 的发展，生活配套较为成熟，尤 其是丰富的教育资源成为吸引大 部分置业着的核心驱动力。 开发区板块 依托资 源 教育系统/高新产业 产品形 式及创 新 多层、小高层产品线丰富，项目入住 率低缺乏人气 客户特 征 多为产业员工和城市工薪阶层 价格区 间 区域主流价格在3000-3300元/左右 代表楼 盘 华强城、锦江国际花园、上东国际 等 安东板块 洹水板块 铁西板块 开发区板块 中心板块 项 目金色维也纳位 置中华路与文昌大道交汇处西300米路南 开 发 商安阳锦宏房地产开发有限公司联系电话03722168888 项目规模15万平米容 积 率3.68 营销推广锐士机构物业类型高层 物业