2011年7月北京世华龙樾目策划方案汇报.ppt

code of this report | 1 copyright beijing centaline2011 世华龙樾目策划方案汇报 北京城建兴华地产有限公司 2011.7 code of this report | 2 copyright beijing centaline2011 案名建议 l世华：以城建股份公司的世华二字为前缀，筑造城建股份公司住宅系列最新力作。 l龙：龙脉，龙的传人、上风上水，富有帝王富贵之象； l樾：是树荫的意思，我们取意庇估庇佑的居所。 龙樾就是意义就是在龙脉之上，庇佑子孙后代官邸，配以世华，寓意城建品质世华系列高端住宅产品的 代表。 北京城建北京城建 世华龙樾世华龙樾 案名解析 code of this report | 3 copyright beijing centaline2011 logo示意 建议logo应用 字体：魏碑 code of this report | 4 copyright beijing centaline2011 本体分析 code of this report | 5 copyright beijing centaline2011 本体分析项目区位及四至 西三旗小营板块： 项目位于海淀区，西三旗小营板块 京藏高速小营桥向东700米左右 四至 北：西三旗南路 南：中国电力科学院 西：规划前屯西路 东：东升乡工业园区 西三旗小营板块 本案 上地板块 学府板块 亚北板块 回龙观居住区 code of this report | 6 copyright beijing centaline2011 本体分析周边环境及交通配套 东升乡科技园 专家国际花园 莱镇宁静湾 莱圳家园 公路交通公路交通 名称站点通车时间 地铁8号线永泰站2012年底 西三旗南站 地铁16号线回龙观-丰台2015年 名称路线级别通车时间 西三旗东 路 连接西三旗路 到清河小营的 南北通道 双向四车道 （40米） 预计 2011年 12月 西三旗南 路 西连京藏高速 ，东连林翠路 北延 双向四车道 （45米） 未定 京包高速 南起北五环路 箭亭桥南约1.5 公里处，向北 经万泉河、清 河、上地南路 等。 主干道 预计 2010年 底 林翠路北 延 林翠路北起回 龙观北街，南 至五环路林翠 桥 已经施工 轨道交通 地铁及主干道各项交通齐全，未来区域便利性强 周边配套丰富，但档次不高 临近现有高端居住社区，安静、私密 code of this report | 7 copyright beijing centaline2011 swot分析 风险机会 劣势优势 区位优势：拥有丰厚的文化底蕴和历史文脉，并依托 于海淀学府区、上地产业园区及亚北区域发展，未来 发展潜力较大 交通优势：随着地铁8号线的开通及周边路网不断的 完善，交通将更加便利 环境优势：自然环境(奥林匹克公园）优美， 周边教 育产业、科技产业丰富，带来大量高知、高端客群 自身优势：中低密度社区，容积率1.6-2.2，可打造丰 富产品线，地块价值稀缺 内部含大量保障房，影响项目整体品质。 地块较为琐碎，规划难度较大，对住宅的面宽及进深限 制较多。 限高指标限制较大，影响居住档次 内部含商业、学校等物业类型，且临近居住地块，如何 平衡住宅与其他业态的关系，将成为难点 目前周边环境有待改善，生活配套档次较低。 高科技产业的发展，周边科技科技园区的建设， 带来更多的购房客群 产品设计和产品打造有极大的突破空间 未来政策的不确定性 充分挖掘地块价值，结合地块特点，最大限度提高产品档次，才能拥有竞争力充分挖掘地块价值，结合地块特点，最大限度提高产品档次，才能拥有竞争力 打造多种产品线，扩大客户范围，才能最大限度规避风险，实现现金流打造多种产品线，扩大客户范围，才能最大限度规避风险，实现现金流 code of this report | 8 copyright beijing centaline2011 项目定位 code of this report | 9 copyright beijing centaline2011 项目定位项目定位 学府核心 稀世美宅 学府核心：位于海淀区，受海淀学府区辐射，历史积及文化底蕴浓厚 稀世：稀缺型，不可复制性，地块价值极高 美宅：舒适、高端居所 code of this report | 10 copyright beijing centaline2011 项目定位客户定位 n n资源占有型客户：中产富豪、金领阶层资源占有型客户：中产富豪、金领阶层 手中仍拥有剩余指标或以家人名义购房的终端改善型客户 社会成功人士居多 两代同堂及三代同堂居多 承受能力较强，较为看重户型的奢华感及舒适度，体现自身价值 因此，结合市场分析情况及政策预期，可确定两条客户线：因此，结合市场分析情况及政策预期，可确定两条客户线： n n刚需客户：富裕白领、城市精英刚需客户：富裕白领、城市精英 以“一步到位”首置及首改需求为主 以两口之家及三口之家为主 看重教育配套、看重户型的实用性及功能性 承受能力有限，对经济型二居、三居需求量高 code of this report | 11 copyright beijing centaline2011 项目定位产品定位 为城市知本精英打造的低密度奢适宅邸 城市知本精英：城市高知人群，拥有较高收入和一定的社会地位，注 重文化品味，追求居住品质。 低密度：区域内罕有的1.6-2.2低容积率。 奢适：适度的奢侈，从规划、景观、户型等各个角度融入豪宅元素。 宅邸：高端居住类产品。 code of this report | 12 copyright beijing centaline2011 形象定位核心价值点提炼 丰厚的文化底蕴 悠久的历史文脉 绝佳的区位优势 低密度规划条件 优越的交通条件 完备的教育配套 丰富的产品设计 价值点挖掘 学府区 低容积率 产品线齐全 凝练 学府核心 稀世美宅 整体定位 项目slogan: 龙脉之首，学府区稀世低密大宅 code of this report | 13 copyright beijing centaline2011 形象定位形象定位 国脉之首 私园大宅 关键词：内敛、含蓄、奢美 国脉之上，中轴之北 形象定位： private mansion above the national park code of this report | 14 copyright beijing centaline2011 产品规划建议 code of this report | 15 copyright beijing centaline2011 产品规划建议 住宅产品建议住宅产品建议part 1 code of this report | 16 copyright beijing centaline2011 本体分析经济技术指标 小营项目总建筑规模为518638 平方米，其中普通商品房237800平方米。 c2：幼儿园用地 占地面积：4000平米 建筑面积：3200平米 c5：普通商品房用地 容积率2.2 限高：25米 地上建筑规模56412平米 c8：普通商品房用地 容积率1.6 限高：18米 地上建筑规模15434平米c7:普通商品房用地 容积率1.6 限高18米 地上建筑规模100904平米 c1：安置用房、海淀区重点 工程拆迁安置用房用地 容积率2.5 限高60米 地上建筑规模154088平米， 其中安置用房8.1万平米，重 点工程安置用房6.81万平米 c3：小学用地 占地面积：19100平米 建筑面积：9550平米 c4：商业用地 容积率3.5、限高：30米 地上建筑规模14000平米 c6：商业用地 容积率：2 限高：18米 地上建筑规模20000平米 d1：公租房、普通商品房用 地 容积率2.5 限高60米 地上建筑规模145050平米， 其中公租房面积8万平米 code of this report | 17 copyright beijing centaline2011 产品规划建议地块价值分析 c7 d1 c8 c5 c1 高 高 高 西三旗东路 西三旗南路 专 家 国 际 花 园 现 有 小 区 东 升 乡 科 技 园 8号线西 三旗南站 双向四车道 嘈杂 双向四车道 嘈杂 社区小路 安静 社区内部路 安静 低 低 低 低 低 低 高低 低 社区小路 安静 d1 c1 c5 c7 c8 原则： l靠近市政道路和地铁站的方向居住价值低 l靠近成品社区，安静区域居住价值高 l处于外围部分价值较低 l处于地块中心价值较高 code of this report | 18 copyright beijing centaline2011 产品规划建议总体规划原则 总体原则： 平衡住宅、商业、学校及车位之间的关系，使之不互相干扰互相影响 协调保障房与商品房之间的关系，既独立又统一 建筑设计与景观设计统一考虑，尽全力增加观景效果 住宅地块规划原则： d1：商品房与公租房之间以铁艺围墙硬隔离+绿化软隔离的组合方式区隔 c5：尽量避免学校和幼儿园对住宅的影响，且增加西侧户型的视野通透性 c7：规避c6商业对整体住宅的影响，合理分布各类产品，使最高端产品占据最佳位置 c8：合理考虑其规划上的难点，尽量打造舒适型居住产品，做到南北通透 code of this report | 19 copyright beijing centaline2011 产品规划建议总体规划原则 学校及幼儿园规划原则： 充分考虑学校、幼儿园与住宅产品之间的关系，避免噪音干扰 考虑幼儿园与学校的安全性，合理布局出入路线及行车路线 满足学校及幼儿园所需所有功能，幼儿园12个班，学校24个班 幼儿园已经确定为师大幼儿园，学校部分正与较为沟通，积极引进名校，打造教育地产 车位设计原则： l住宅部分： 整体大开挖，电梯直接入户，c7、c8结合前屯东路做地下通廊连接。 140（不含）平米以下1:1 140（含）平米以上1:2 总体车位配比（商品房）：1:1.2 l商业部分： c4、c6结合后屯中路，做地下通廊连接； 按规范要求，商业车位要求65辆/万平米，为满足大量停车需求，车位配比在规范要求基础上提高一倍 lc4、学校及幼儿园 适当考虑学校对停车位的需求，避免学校区域交通堵塞。 考虑写字楼和商业的不同停车需求，统一设置，满足不同业态的通车需求。 code of this report | 20 copyright beijing centaline2011 产品规划建议总体规划 c8 容积率1.6，限高18米，地块 较小，不易规划为大户型产品 ，因此以经济型小户型为主 产品：85-90舒适二居 c7 容积率1.6，限高18米，地块条 件最好，仅西北侧受c6商业地块 影响，适合打造奢华大户型产品 产品： 140平米左右三居（少量） 180三居 210四居 240-300奢华四居 c5 容积率2.2，限高25米，相对紧 凑，规划条件限制较大，仅能作 出超16米进深的户型，才能做满 容积率，西侧、南侧受学校及幼 儿园影响严重，以经济型二居为 主，辅以部分经济型三居 产品： 75-90平米二居、二居半为主， 辅以120-136平米三居 c1 内部均为保障性住房辅以部 分商品房 d1 地块安静、私密，北侧受公租 房影响严重，不被高端客户认 可，因此以经济型户型为主 产品： 120-140三居 88-92平米二居、二居半 code of this report | 21 copyright beijing centaline2011 产品规划建议户型配比 地块 总建筑面积 户型 户型面积区间 户型总面积 占比套数总套数 （平米）（平米） （平米） d165050两居 85.36 7511.68 16.42%88 536 91.27 8031.76 16.42%88 125.90 22662.00 33.58%180 三居 145.21 26137.80 33.58%180 c556412a户型 标准层89.58 23828.28 48.72%266 546 顶层（用足限高）81.42 1302.72 2.93%16 顶层（退日照）78.99 1579.80 3.66%20 南入户 首层66.41 531.28 1.47%8 b户型 标准层1（端）86.53 2595.90 5.49%30 标准层2（与a拼接）75.16 1202.56 2.93%16 标准层3（与d拼接）86.53 1211.42 2.56%14 c户型标准层123.50 5928.00 8.79%48 d户型标准层135.84 17387.52 23.44%128 c7100904d户型 标准层134.84 14967.24 21.35%111 520 南入户 首层92.47 462.35 0.96%5 e户型标准层145.43 6980.64 9.23%48 f户型 标准层（中）176.31 25564.95 27.88%145 顶层（中）135.65 813.90 1.15%6 标准层（端）179.66 1976.26 2.12%11 顶层（端）148.11 296.22 0.38%2 g户型 标准层（中）217.88 11983.40 10.58%55 顶层（中）185.71 2042.81 2.12%11 标准层（端）221.66 1108.30 0.96%5 顶层（端）177.19 177.19 0.19%1 h户型 标准层（中）255.14 7143.92 5.38%28 顶层（中）219.10 1314.60 1.15%6 标准层（端）247.79 9416.02 7.31%38 顶层（端）211.74 1693.92 1.54%8 j户型标准层309.79 12391.60 7.69%40 c8 15434 两居 90.45 6512.40 41.38%72 174 85.00 6630.00 44.83%78 一居 65-751680.00 13.79%24 合计237800 1776 code of this report | 22 copyright beijing centaline2011 产品规划建议户型设计原则 l总体设计原则： l在满足规划条件基础上，保证各个户型的均好性 l户型设计与室外景观相结合，保证最大限度的观景效果 l尽量多设置边户型以及南北通透户型 l各个功能空间即整体又相对独立，交通动线完整 l保证大户型的奢华程度及舒适性，带来墅质化居住感受 l以一梯二户、二梯二户户型为主； l140平米（含）以上户型均采用独立侯梯厅； l最优化层高方案，90平米（不含）以上均为3.1米层高，140平米以 上均为3.2米层高，90平米以下层高为2.9米； l全部户型均做到南北通透，局部受规划条件限制，可做部分东西通 透舒适型户型 l120平米（含）以上户型均考虑赠送vrv户式中央空调 l精装公共空间，电梯刷卡入户 l各户型设计均要考虑赠送面积，例如：倒飘窗、设备阳台等 l首层设置外凸入户门，不占用首层面积，保证舒适度及完整性，且 首层均赠送下沉阳光房，双入户设计 l顶层局部挑高，不足2.2米的空间作为赠送 l电梯均远离卧室 l200平米以上均有工人房设计，双入户设计 code of this report | 23 copyright beijing centaline2011 产品规划建议户型设计原则 90平米以下户型120-140平米户型180平米户型 210-250平米户型300平米左右户型地下储藏室建议 l客厅面宽3.7-3.8米，主卧面宽3.2米 l客厅带独立阳台，主卧赠送飘窗 l85左右舒适二居和90平米小三居设计 ，功能性强 l端户型，明厨明卫 l客厅面宽4.2-4.7米，主卧面宽3.9-4米 l客厅带独立阳台，主卧赠送飘窗 l端户型，明厨双明卫 l120平米有储藏间设计 l140：c5平米南北双阳台设计，c7： 南北通透，餐厅客厅独立，且主卧带独 立衣帽间 l端户： 主卧7.5米面宽，全能主卧设计（卧室、 书房、更衣室、主卫） 客厅、餐厅：面宽4.8米，南北通透，独 立，超大观景阳台，三面采光 厨房：中西厨 l中间户 南北通透、餐厅、客厅独立、储藏间设 计、双主卧设计 l端户： 主卧8米面宽，全能主卧设计（卧室、书房 、更衣室、主卫） 客厅、餐厅：面宽5.1米，南北通透，独立， 超大观景阳台，三面采光 厨房：中西厨 一梯一户 l中间户 南北通透、餐厅、客厅独立、储藏间设计、 双大主卧套设计 l主卧5.4米面宽，全能主卧设计（卧室 、书房、更衣室、主卫），八角观景台 l客厅、餐厅：面宽5.6米，南北通透， 独立，客厅超大观景阳台 l厨房：中西厨 l明厨明卫 l一梯一户 ld1、c7和c5120平米（含）以上大户 型赠送储藏室，不同面积户型赠送储藏 室大小不同； l每单元储藏室数量可根据各单元的户 数平均分配； l个别单元如果储藏室数量不够，销售 过程中可采用先到先得方式。 code of this report | 24 copyright beijing centaline2011 产品规划建议建筑风格建议 建筑风格：新古典平层官邸 l新古典：新古典主义的设计风格其实就是经过改良的古典主义风格。一方面保留了材质、色彩的大致风 格，同时又摒弃了过于复杂的机理和装饰，简化了线条，并与现代的材质相结合，呈现出古典而简约的新 风貌 l平层官邸：以低层和多层公寓为产品形态为主，同时又具有高贵的别墅功能品质。平层官邸建筑借鉴欧 洲文艺复兴时期建筑精髓，遵循帕拉蒂奥新古典主义风格，是一种严格按照欧洲新古典主义建筑近千年的 规律范式建造的官邸式建筑群。 code of this report | 25 copyright beijing centaline2011 产品规划建议景观设计建议 景观风格：法式风情园林 对称式法式景观轴线塑造：对称式法式景观轴线塑造：大轴线纵观项目南北，连接各地块形成有机统一的整体 景观结合道路：景观结合道路：景观设计结合外部市政道路，弱化道路外部感受，将市政路打造成安静、优美的社区 道路感受 果岭坡地效果：果岭坡地效果：堆坡，塑造果岭效果 台地叠景：台地叠景：下沉广场与地面抬升形成层次 四重绿化：四重绿化：乔木，灌木，花丛，草地，打造四重绿化空间 安静社区：安静社区：尽量少设置集中景观，减少人群聚集及停留，打造安静社区 code of this report | 26 copyright beijing centaline2011 产品规划建议 商业产品建议商业产品建议part 2 code of this report | 27 copyright beijing centaline2011 产品规划建议商业产品建议 c4 功能能定位：经济快捷酒店+办公产品 规划原则： 地上分为两栋单体，便于独立经营，分开管理 地下部分相连通，车位部分即可统一使用又可分开管理 code of this report | 28 copyright beijing centaline2011 产品规划建议商业产品建议 c4 楼层规模功能 功能规模 f3-f75000标间4000 套房800 豪华套房200 f21000西餐厅400 中餐厅600 f11000大堂吧300 早餐厅600 大堂等候区100 b11000服务用房1000 b21000车库1000 经济型酒店 总规模：地上7000平米 code of this report | 29 copyright beijing centaline2011 c4 楼层规模功能 f71000250人大会议室（含演出功能）、50 人会议室 f61000贵宾、20人会议室、两个套间（均含 休息室、卫生间） f5100020人会议室/一个套间（均含休息室 、卫生间） f41000办公 f31000办公、20人会议室 f21000办公 f11000大堂、等候 银行/商务中心（订票、影印、秘书 服务等） b11000多功能房、食堂、餐厅、包间 b21000车库 写字楼 总规模：地上7000平米 产品规划建议商业产品建议 code of this report | 30 copyright beijing centaline2011 问题6:商业定位问题 l将商业单体拆分成小独体建筑，便于后期经营、销售和使用 l较易分割为两个产权，能独立管理，互不干扰 l商业设计不影响住宅地块舒适度，不做喧闹型商业 l最大化增加商业展示面，增加商业价值 c6 布局定位： 生活休闲及培训中心 性质：满足“生活购物、休闲运动并结合教育类培训业态”多功能于一体的商业 集群 code of this report | 31 copyright beijing centaline2011 问题6:商业定位问题 c6 引进业态： b1：生鲜超市 f1：零售业、餐饮业、银行、电信等 f2-f5：受层高影响较小的培训类、美容美体及竞技类场所，例如搏击俱乐部 、电玩俱乐部、形象设计中心、女子美体会馆、美容会馆、综合培训中心、斯 诺克俱乐部、桥牌俱乐部等 层高： b1：5.5-6米 f1：4.5米左右 f3-f5：3.5米左右 层高5.5米，净高4.5米 层高3.5米，净高3.0米 层高3.5米，净高3.0米 层高3.5米，净高3.0米 层高4.5米，净高4.0米 层高3.0米，净高2.6米 层高 vip服饰定制及护理中心1000平米、私家养生 保健会馆1000平米 面积 综合培训中心2000平米 斯诺克俱乐部1500平米、桥牌俱乐部500平米 国际少儿英语俱乐部1000平米、早教中心 500平米、家政中心500平米 搏击俱乐部1000平米、电玩俱乐部1000平米 形象设计中心600平米、女子美体会馆600平 米、美容会馆800平米、 ktv2000平米酒吧500平米、茶艺500平米、西餐1000平米 零售商业1000平米，银行500平米、电信营业 厅500平米 餐饮2000平米 f5 f4 f3 f2 f1 b1 超市 6000平米 车库 2000平米 a楼b楼 车库 2000平米 层高5.5米，净高4.5米b2 车库 10000平米 code of this report | 32 copyright beijing centaline2011 问题6:商业定位问题 l建议引进业态：山城辣妹子火锅、眉州东坡酒楼、好伦哥等中餐和西式快餐 l规划要求： 1、每个单位铺面均考虑餐饮设备设施，考虑商铺可灵活分割划分 2、每个商铺均应设置上下水、宽带、动力电等设施预留；餐饮休闲区应设置隔油池、燃气接入口 l建筑规模：5942平米 l最小单元面积：200-300平米左右，若商家有大面积需求，则可以几个商铺打通形成一个大型商铺。 c1+d1配套商业 功能定位：品牌、特色餐饮一条街 code of this report | 33 copyright beijing centaline2011 产品规划建议 售楼处建议售楼处建议part 3 code of this report | 34 copyright beijing centaline2011 code of this report | 35 copyright beijing centaline2011 code of this report | 36 copyright beijing centaline2011 code of this report | 37 copyright beijing centaline2011 code of this report | 38 copyright beijing centaline2011 code of this report | 39 copyright beijing centaline2011 产品规划建议后期售楼处及永久会所 位置 位置：c7地块北侧中部位置 坐落在景观主轴线上，观景及视野最佳 处于c7地块上，与c7地块销售同期使 用，对提升项目溢价及档次极为重要 楼层功能面积 （平方米） 功能预设 f3办公500样板间（西）、会议室（东）、前期物 业管理（东） f2洽谈区800沙盘展示、影音、洽谈区，水吧、vip 签约间、财务、销售办公区、银行办公 区、公积金办理 可考虑：北侧退台 f1西：大堂350接待大堂、销售员接电区+更衣室（北 部）、品牌展示、工法展示（南部） 东：办公350办公、会议室 b1客户联谊活 动空间 1000客户联谊活动，水吧，卫生间 合计 3000 售楼处功能： 楼层功能 f3美容美发、餐饮 f2中餐 f1中餐、咖啡、茶秀 b1健身、游泳 会所功能： code of this report | 40 copyright beijing centaline2011 产品规划建议前期售楼处后期商业 售楼处位置 设置在c1地块东南角 做独立建筑单体 后期作为商业进行使用 临时售楼处结合古树统 一设计 c1地块 楼层功能面积（平米 ） 功能预设 备注 f2办公500办公、财务、银行、vip签 约 f1接待、洽谈600接待、沙盘展示、洽谈区， 水吧 入口前厅 挑空 b1其他800对外区：影音、儿童活动、 工法、公示区、会议室、活 动区 对内区：物业、保安、保洁 、物料 具备下沉 庭院，满 足采光通 风要求 合计 1900 售楼处功能示意 l每个单位铺面均考虑餐饮设备设施 l咖啡简餐、美容美发、洗衣店、冲印店 、24小时便利店、药店、宠物医院为主 ；结合社区住宅规划，在保证住宅品质 的前提下，尽可能多的规划独立型商业 经营餐饮业态。 l建筑层数：地上2层，地下一层。 l建筑开间：89米。 l建筑进深：1216米。 l建筑层高：45米。 l考虑商铺可灵活分割划分 商业功能建议 ： code of this report | 41 copyright beijing centaline2011 产品思考 思考1：本案户型跨度设置的合理性：85-300平米的户型跨度是否合适？ 整体市场环境 区域竞争市场 本体规划条件 三者结合，来解答该问题 code of this report | 42 copyright beijing centaline2011 产品思考 政策背景政策背景part 1 code of this report | 43 copyright beijing centaline2011 2011年1月26日新国八条 2011年2月16日京十五条 2011年3月29日北京调控目标出台 2011年4月27一房一价细则出台 2010年10月始存款准备金率持续 上调 党中央领导温家宝、李克强等多次表示将调控进行到底 严格限购，提高二套房首付至60%，停止发放第三套房 贷款 提高限购标准，京籍已有一套住房家庭，限购一套；外 籍无法提供连续五年社保及纳税证明，限购 目标：稳中有降 多名知名开发商被点名，执行力度严格 例如：绿地、中铁建等11家 2010年10月20日、2010年12月26日 、2011年2月9日、 2011年4月6日 目前我国大型金融机构和中小型金融机构的存款准备金率 已经分别高达20.5和17的历史高位。 时间 政策 核心内容 严政情况下，导致一定时期内主力购房客户以刚需首置首改及终改客户刚需首置首改及终改客户为主，未来， 或将放松 产品思考政策背景 code of this report | 44 copyright beijing centaline2011 产品思考 20112011年年1-51-5月北京整体住宅市场月北京整体住宅市场part 2 整体供应 整体成交 潜在供应 整体价格 购房客户 code of this report | 45 copyright beijing centaline2011 北京整体住宅市场整体供应 2011.1-5月，北京整体住宅市场总供应套数24843套，总供应面积2578500。其每月分别平均以 68.5%和66%的速度增长。其中，3月较2月成翻倍增长。 50-90住宅为市场主要供应产品，150-200以上大户型住宅供应量也较大。 北京市整体住宅供应量较大，供应趋势平稳上升， 未来主要供应户型以120平米以下经济型户型为主，舒适大户型将成为稀缺 2011.1-5 北京整体住宅市场供应情况(按月份分类) 2011.1-5 北京整体住宅市场供应情况(按面积段分类) code of this report | 46 copyright beijing centaline2011 北京整体住宅市场整体成交 2011.1-5月，北京市住宅市场整体总成交35151套，总成交面积3683200。其中，成交情 况在2月降幅剧烈，但随后几月成交量均稳步上升。 50-90住宅产品成交量最高为13898套，120-200以上住宅产品成交量合计为7802套。 虽受国家和地方调控政策影响，但各面积段产品均有较强需求， 其中50-90需求量较大，120-200以上大面积户型仍有一定需求 2011.1-5 北京整体住宅市场成交情况(按月份分类) 2011.1-5 北京整体住宅市场总成交情况(按面积段分类) code of this report | 47 copyright beijing centaline2011 北京整体住宅市场整体价格 2011.1-5月，每月成交价格呈上下波动状态，2月价格最高，3月价格最低，4、5月 价格缓慢回升，平均价格为每平米22000万元。 2011.1-5 北京整体住宅市场价格情况(按月份分类) code of this report | 48 copyright beijing centaline2011 北京整体住宅市场购房客户 普通住宅中成交量最大的客户为本市城 镇居民，占客户总量的66%；其次为外 省个人，占总量的28%；其他数量较多 的成交客户分别为北京企业、军人、外 地企业以及本市非城镇居民等。 code of this report | 49 copyright beijing centaline2011 北京整体住宅市场结论 北京市整体住宅供应量较大，且供应趋势较平稳，预计未来 经济型户型将占市场主流 各类面积户型均有需求，其中需求量最高的是120平米以下 经济型户型，120平米以上大户型也有较强需求 2月成交价格最高，3月最低，4、5月份价格逐渐升高，目前 价格已达22000元/左右。 主要购房客户为城镇居民，占总客户量的66%，其次以外省 市个人和北京企业客户较多。 供应情况 成交情况 价格情况 客户情况 经济小户型产品和舒适大户型产品市场均有需求，经济小户型产品和舒适大户型产品市场均有需求， 未来供应以经济型户型为主，大户型产品或将成稀缺产品未来供应以经济型户型为主，大户型产品或将成稀缺产品 code of this report | 50 copyright beijing centaline2011 产品思考 20112011年年1-51-5月区域竞争市场月区域竞争市场part 3 区域供应情况 区域成交情况 区域潜在供应 区域成交价格 购房客户 code of this report | 51 copyright beijing centaline2011 区域竞争市场区域供应情况 西三旗小营板块 本案 上地信息产业基地 西三旗版块 亚北商务区 回龙观居住区 本案位于上地、西三旗及亚北商务区三大版块交汇处，受三大板块辐射，影响较大 因此本案主要竞争区域来自该三大板块，竞品项目以目前具有代表性在售项目为主 ，具体情况见下表： 分区项目名称位置产品类型 占地面积 （平米） 建筑面积 （平米） 装修状况容积率 上地板 块 领秀新硅谷海淀西二旗西路 住宅、别墅、洋房、板 楼 340000469800毛坯1.13 橡树湾 海淀上地东，轻轨13号线上 地站往东1公里 住宅、花园洋房310000700000精装修2.25 亿城西山公馆 （待售） 海淀中关村软件园南侧 住宅、塔板结合、小高 层 43069105200精装修1.92 倚山庭院 海淀圆明园西路药用植物园 北侧 花园洋房、别墅、多层202000429000 毛坯，公共 部分精装修 1.47 五矿万科如园 （待售） 西北旺镇永丰路与后厂村路 交界 普通住宅、板楼138000280000精装修2.20 西三旗 板块 莱镇宁静湾海淀清河小营环岛东北角 住宅、花园洋房 112000270000毛坯2.37 亚北区 域 绿城北京诚园朝阳南沙滩东路3号 住宅、公寓 46495118000精装修2.54 珑原 昌平奥林匹克公园北侧,清 河路清河湾高尔夫球场东侧 住宅、多层、小高层商品房52455 总：104420 精装修 住宅容积率 1.8 目前区域内在售和潜在的项目共8个，其中西山一号院和亿城西山公馆未 售，其他均处于在售阶段，总供应量达到247.6万平米左右，以精装修 项目为主 code of this report | 52 copyright beijing centaline2011 区域竞争市场区域成交情况 版块在售项目名称居室一月二月三月四月五月 上地 版块 领袖新硅谷一居室66.1810000 二居室94-12162212 三居室143-22450181186 四居室14510000 复式94-109232120 别墅37932121 橡树湾一室:50-7500000 两室:80-9500000 三室:155-17570000 四室:181-18530104 复式:40000000 西三旗 版块 莱镇宁静湾 一室65-7300000 两室75-1003 020 三室116132222 复式10000000 亚北 版块 绿城北京诚园两室:90-9310001 三室:141-17800000 四室:218- 276/355 81223 复式:30000000 招商嘉铭珑原 三室：17000000 四室:197/215- 246/264 134701 复式:30001111 区域市场销售情况看， 2011年1-5月，75-90平 米舒适型二居和改善型的 大户型产品140-300平 米左右（三居四居）销售 速度及销售情况相对较好 。 可见，新政条件下，区域 内首改、终改客户居多 注：倚山庭院2011.1-5 月未开盘，详情见下页 code of this report | 53 copyright beijing centaline2011 项目开盘时间已推套数已售套数畅销户型及面积销售用时 区域内倚山庭院2011.6.17248（6个销售 证，仅推两栋 ，大概50余套 ） 22三居232-285 2011.7.1-7.7，共 7天 （平均每天销售4 套） 8四居347-351 1复式579 区域外金茂府2011.4.17240 45三居186-217 2011.4.21-7.7， 共82天 （平均每天销售 2.5套） 106四居226-282 50五居304-331 区域内倚山庭院项目，开盘至今销售31套，以232-285的三居最热销，7天内平均每天销售4套。 区域外金茂府项目，开盘至今销售201套，以226-282的四居最热销，82天内平均每天售出2.5套 。 目前大户型市场走势可观，区域内外均有较高需求， 畅销户型为186-285三居，226-351四居，及304以上其他住宅产品 区域竞争市场区域成交情况 code of this report | 54 copyright beijing centaline2011 区域竞争市场区域潜在供应 目前，区域竞争市场共计剩余面积约147万。 主要剩余户型为150-360的三居、四居产品。 未来短期市场内，潜在供应住宅产品仍以三居、四居为主。 版块项目名称剩余面积(万)剩余户型备注 上地版块 领秀新硅谷25.8三居-四居：155-220三居存量较多 橡树湾31三居-四居：155-230三、四居存量较多 亿城西山公馆 待售 7.9二居四居：109-150待售 倚山庭院42三居-四居：180-360没有小户型 五矿万科如园 待售 28待售 西三旗版块莱镇宁静湾0.4只对内销售 亚北版块 绿城北京诚园6.3 三居、四居、复式： 180-270 二、三居不足十套，四 居及复式存量较多 招商嘉铭珑原5.8 三居、四居、复式： 190-264 存量较多 合计147.2 code of this report | 55 copyright beijing centaline2011 区域竞争市场区域潜在供应 近2年左右，区域周边新增商品住宅供应量将在27.96万平米左右 土地供应主要为高密度产品，未来低密度产品将日渐稀缺 区域宗地名称 总建面 （万） 容积率物业类型 中标企业 西三旗 海淀区西三旗居住、 商业金融项目 4.971.48居住、商业金融 北京西三旗高新建材城 经营开发有限公司 西三旗 海淀区清河小营东居 住项目 4.292.5 住宅及居住公共服务 设施 北京建工四建房地产开 发有限公司 西北旺 海淀区西北旺北c1地 块 18.72.2居住用地 北京万科企业有限公司 和五矿建设 住宅供应量合计27.96 code of this report | 56 copyright beijing centaline2011 区域竞争市场区域成交价格 目前，区域内竞争市场平均成交价格：含精装为34420.83元/，毛坯价格约为31920.83元/。 在售项目中，亚北版块绿城北京城园成交价格最高，上地板块领秀新硅谷成交价最低。 精装3000 精装5000 精装6000-8000 毛坯 毛坯 毛坯，公共部分精装 31920.8334420.83 单位：元/平米 code of this report | 57 copyright beijing centaline2011 区域竞争市场购房客户 分区项目名称购房客户购买目的付款方式 上地板块 领秀新硅谷 清华北大的老师和教授，上地中 关村的高知人群 改善型需求、刚需、投资一次性付款、贷款 橡树湾上地、中关村一些高知人群改善型需求、刚需、投资贷款为主 倚山庭院 主要来自周边地区高薪、高知人 群 改善型需求一次性付款、贷款 西三旗板块莱镇宁静湾 以上地、中关村及西三旗版块地 缘性客户为主 刚需置业、改善置业，婚房贷款为主 亚北区域 绿城北京诚园 绿城品牌追捧者、亚北地区高收 入人群 改善型需求 1/3贷款，大部分为一 次性付款和分期付款 珑原 周边的高收入客户及亚北地区高 收入人群 改善型为主 一次性付款和分期付款 各占一定比例 客户来源：主要以上地、中关村、海淀学府区等周边地区的高知、高收入人群为主，少量来自亚北区域 购房目的：客群以改善型终端居住需求为主，橡树湾、领秀新硅谷内含部分小户型，因此有一定的刚需客 户和投资客户 付款方式：受政策影响，首置刚需以贷款为主，高端客户多以一次性付款为主、其次为分期付款，贷款客 户相对前期减少 code of this report | 58 copyright beijing centaline2011 区域竞争市场结论 区域内在售和潜在项目共8个，总供应量达到247万左右； 潜在供应约175万，主要剩余户型为三、四居产品 2011.1-5月成交情况表明， 75-90舒适型二居和140-300 改善型三居、四居销售较佳，且目前大户型市场走势可观， 区域内外均有较高需求 区域内竞争市场以精装为主，各在售项目平均成交价格：含 精装为34420.83元/，毛坯价格约为31920.83元/ 主要购房客户为周边地区居民，高知高薪，支付能力强，为 终端改善型客户，首改首置客户多以分期付款等形式支付，多 为自住，不乏少量外省客户自住或投资 供应情况 成交情况 价格情况 客户情况 综上可知，区域内基本定位为高端大户型功能居住社区，客户认可度较高综上可知，区域内基本定位为高端大户型功能居住社区，客户认可度较高 ，随着市场对剩余产品的消化，预计未来大户型产品将日益稀缺，随着市场对剩余产品的消化，预计未来大户型产品将日益稀缺 code of this report | 59 copyright beijing centaline2011 市场环境分析结论 因此，产品上因此，产品上力求兼顾短期现金流与中长期利润实现，在产品配比上应考虑力求兼顾短期现金流与中长期利润实现，在产品配比上应考虑平衡平衡 大小户型产品结构，大小户型产品结构，打造区域高端标杆项目。打造区域高端标杆项目。 短期内区域高端市场供应仍然以舒适大户型产品为主，为迎合政策调控下的市场需求，未来经济型居短期内区域高端市场供应仍然以舒适大户型产品为主，为迎合政策调控下的市场需求，未来经济型居 住产品将成为市场主流住产品将成为市场主流 从中长期来看，舒适大户型产品依然是改善型客户追捧的目标，如政策放松，舒适型大户型也将成为从中长期来看，舒适大户型产品依然是改善型客户追捧的目标，如政策放松，舒适型大户型也将成为 市场稀缺产品。市场稀缺产品。 政策出台前，市场以多次置业高端客户为主；政策出台前，市场以多次置业高端客户为主； 受政策影响，预计下阶段将以首次置业、首次改善的客户量将增加，但拥有购房指标或家人有购房指受政策影响，预计下阶段将以首次置业、首次改善的客户量将增加，但拥有购房指标或家人有购房指 标的高端客户，对终极改善型豪华居住产品仍有强烈需求。标的高端客户，对终极改善型豪华居住产品仍有强烈需求。 未来几年内，西三旗小营、上地及亚北区域高端项目潜在供应总量约为未来几年内，西三旗小营、上地及亚北区域高端项目潜在供应总量约为175175万平米左右，竞争压力依万平米左右，竞争压力依 然较大。然较大。 区域供量：区域供量： 客户类型：客户类型： 产品类型：产品类型： code of this report | 60 copyright b