济南市粟山路地块市场调研报告课件

大盘造势，做整体大盘造势，做整体 在未进入正式在未进入正式调研之前调研之前，我们仅有一个占地，我们仅有一个占地500500亩的亩的 大盘轮廓，并不知道它会是什么，但是，我们必须保有一个大盘轮廓，并不知道它会是什么，但是，我们必须保有一个 确定的原则和属于大盘的思维方式。确定的原则和属于大盘的思维方式。 大盘在济南遍地都是大盘在济南遍地都是 。 在进入调研在进入调研第第1 1天天之后，我们了解到之后，我们了解到 在进入调研尾声之后，落地药山片区，主城滨河新区版图，从宏观到微观， 充分研究并论证本案 做滨河版图空白市场的标杆大盘做滨河版图空白市场的标杆大盘 济南市粟山路地块项目济南市粟山路地块项目 市场研究报告市场研究报告 报告思路 1、宗地现状 2、城市环境研究 3、房地产整体市场及分片区市场研究 4、药山片区特征研究 5、片区内消费群特征研究 6、SWOT分析 Part1 宗地现状 本项目所在的片区位于济南市西北部，是市政 府较早的工业园区，工业年总产值占天桥区工 业总产值的50%以上。是济南市政府规划的滨 河新区与向北跨越的重要发展区。 地块在城市中的位置：项目位于天桥区药山片区，北临津浦铁路、绕城高速公路、 黄河，南临小清河，西接西二环路及规划中的西部高铁新城，东临黄岗路。围绕“ 东拓、西进、南控、北跨、中疏”的城市空间发展战略中，项目被归为主城区范围 之内。 本案所在 二环路 经十路 宗地现状 北：津浦铁路 用地大概范围重汽配件市场 （待建） 苗圃 农贸市场 及商业网店 东：蓝翔路通往北 园高架 北：北太平河 中：东宇大街，打 通后通往小清河及 北园高架 中：圈吸虹干渠 工业厂区 项目用地周边厂房林立，中间有河道通过，东临的济南殡仪馆是个很大的硬伤 。 东：粟山及殡仪馆 工业厂区 宗地现状 地块现状：地块目前部分区域的地上建筑物已拆除，约有100亩左右的用地可供开发 ，可作为一期开发用地。其余地块地上建筑物未拆除，总体开发条件较好。 A-3地块近景 宗地现状 地块北面 北临津浦铁路 地块西侧 与新沙王庄接壤 地块东侧 临近花卉种植基地 地块南侧 为粟山路 p地块地势较为平坦，部分土地可直接用于开发使 用； p其他地块尚有大量民房需要拆迁，须达成合作后 尽快开始拆迁工作 p地块周边的交通环境及自然环境较差，前期需大 量投入提升项目整体形象 地块所在 宗地现状 p区域未来通过二环西路 与其他快速交通线连接 p通过东宇大街接北园、 顺河高架直达泉城广场 p随着小清河改造工程完 成，两侧的道路状况会更 加完善 p随着时间的推移、配套 完善，将大大缩短客户的 心理距离，后续助力明显 ，市场接受度提升。 火车站、公交枢纽站、 长途汽车站 地块未来潜力距高铁站、火车站距离均在8KM以内，随着二环西路高架 桥的建设，本地块交通便利性增加，区域价值存在重新定义的机会。 本案 7.5 KM 二环西路 火车站 大明湖 11KM 距高铁站7KM 二环北路 北园高架 宗地现状 地块优劣分析：本项目能否成功运作很大程度上在于客观的理解本地块， 其中，政府对于区域的规划发展方向以及政策许可范围内开发与上市时机 的选择成决定性因素。 u二环以内大规模住宅用地偏少，而 且普遍价格很高，使本区域在二环以 内形成价值洼地。 u西二环高架桥及黄岗路的建设及拓 宽使本区域未来干线交通组织更加快 捷、便利。 u高铁片区的开发建设及小清河改造 工程的完工，对本区域的环境提升及 发展有很大的提升作用。 u周边商贸、工业的发展为本地块提 供了强大的消费客群。 u根据政府规划“东拓、西进、北跨 、南控”的发展方向，本区域将成为 西拓及北跨的重点发展区域。 u随着周边土地的持续开发，将大大 改变区域在市民中的传统印象，有利 于提升区域价值。 u目前，本地块周边区域的交通情况较差，公 交线路偏少。 u区域周边大型城市配套不足、市场接受度较 低，需要时间的积淀。 u地块没有明显景观、自然人文、或者生活配 套的优势，为地块的产品规划提供难度。 u地块规划属于工业园区范围，宜居指数较低 ，且大部分为城中村，消费者对区域的认知度 普遍偏低。需要产品创新以弥补不足。 u位于地块东侧一公里的济南殡仪馆，在客户 中存在一定的心理抗性。 u北面临津浦铁路，噪音污染及形象受损。 u未来区域将大量供地，市场竞争激烈。 u即将进入市场的绿地滨河国际城及北大资源 项目将给项目带来巨大的市场压力。 优势机会 劣势威胁 宗地现状 地块属性界定： 二环主城区内、高铁新城辐射区、西北部工业聚集区 、房地产价值洼地 属性诠释界定 地理位置小清河提升改造的片区、高铁板块辐射区城市向北发展的重点区域 市民认知本区域发展速度较慢，市民对本区域的认知度较 低，区域外市民对本地块较为陌生。 陌生区域 片区发展传统工业经济园区，随着城市发展建设的加快， 在未来几年北区域将成为新的热点区域。 发展潜力较大 资源条件地块有水系穿过，但周边环境一般，无突出山、 水、园等景观优势。 资源禀赋一般，无太大提 升改造空间 地块现状地块平整，条件较好，周边环境较差开发前期投入较大 交通条件目前道路及公交系统较差，但距离北园高架较近 ，随着西二环及小清河的改造完成，交通环境会 明显改善 地块交通情况发展前景可 期 宗地现状 近100万项目在这样一个目前被普遍认 为脏、乱、差的环境，意味着什么？是 否具备良好的外部开发环境？开发机会 在哪里？ 宗地现状 PART2 城市环境分析 n城市概况 n城市宏观经济状况分析 n城市总体规划分析 n小结 济南 一座现代化高速发展之城 关键词：环渤海中心城区 省会城市 p济南于鲁中西部，是我国环渤海地区南翼和黄河 中下游地区中心城市，是国家批准的沿海开放城市 和十五个副省级城市之一，是国务院公布的国家历 史文化名城、中国软件名城、国家创新型城市之一 。 p济南是山东的政治、经济、科技、文化、教育、 旅游中心，区域性金融中心，北连京津，南接沪宁 ，东西连通山东半岛与华中地区，是环渤海经济区 和京沪经济发展轴上的重要交汇点，是全国重要的 交通枢纽和物流中心。 p是中华文明中闻名世界的史前文化龙山文化 的发祥地，是第11届全国运动会和第7届中国国际园 林花卉博览会的主办城市。 从全国版图看济南城市发展之魅 构建环渤海地区南翼及黄河中下游中心城区 关键词：环渤海关键词：环渤海 省会城市省会城市 城市概况 济南重工业城市的国际化体现，环渤海经济圈中心城市之一，工业 密集区彰显得天独厚的经济发展优势 环渤海经济圈，指以辽东半岛、山东半岛、京津冀 为主的环渤海滨海经济带，同时延伸辐射到山西、 辽宁、山东及内蒙古中东部。环渤海地区是我国北 方经济最活跃的地区，属于东北、华北、华东的接 合部，改革开放以来，环渤海已经形成了发达便捷 的交通优势，雄厚的工业基础和科技教育优势，丰 富的自然资源优势，密集的骨干城市群等五大优势 。这些优势同时集中地表现为环渤海地区加强东北 亚地区国际开发合作的独特优势。 北京 济南 城市概况 p 铁路：济南是全省铁路、公路、航空的枢纽，是京 沪铁路与胶济铁路的交汇点，铁路通往全国各大中城 市。 p 公路：北京至上海、北京至福州两条国家级高速公 路交汇济南，可直达全国主要省份和城市。以济南为中 心的省际高速公路可在5小时内到达山东省的全部17座 大中城市。 p 航空：济南国际机场离市中心只有30分钟车程，机 场航线通往国内42个城市以及新加坡、韩国等国家和地 区。 京沪高速铁路位于中国东部地区的华北和华东地区，两端连接环渤海和长三角两个经济区域。所 经区域面积占国土面积的6.5%，人口占全国地26.7%，人口100万以上城市11个，是中国社会经济 发展活跃的地区之一，也是中国客货运输较繁忙、增长潜力较大的客运专线。 2011年6月底，北接京津冀，南连长三角的京沪高铁全线贯通，济南 正处于高铁线的黄金分割点。 便捷的内外交通优势，辐射力加强，为济南城市发展提速 城市概况 京沪高铁两端是经济实力强大的北京、上 海，中部沿海城市经济发展相对低，沿线 经济呈现出“哑铃式”经济格局。这种“哑铃 式”格局，由于中间存在断层，不利于南 北经济往来与南北两大经济圈人才、资金 、技术等要素的流动。客观上要求，必须 尽快填补中间经济凹地。而在京沪高铁的 中间地段，济南当仁不让地成为京沪高铁 经济带中部的支撑点。 城市概况 济南市现辖历下、市中、槐荫、天 桥、历城、长清6区，平阴、济阳 、商河3县和章丘市，共设54个街 道办事处。全市总面积8177平方公 里，市区面积3257平方公里。济南 是中国东部沿海经济大省-山东省 的省会，全省政治、经济、文化、 科技、教育和金融中心，也是国家 批准的副省级城市和沿海开放城市 。 全市户籍人口为604万人，新推出的一揽子重大战略部署，2012 年济南将实现70%的城镇化水平。2010年，济南GDP总额为3910亿 元，人均GDP为5.74万元。 济南市现辖6个市辖区，3县，1个县级市。人口大市及近70%的城镇 化水平，济南房地产还处于“人口红利”消化的有利阶段。 城市概况 宏观经济：济南近年来GDP增长速度有所放缓，但经济总量和固定资产投资总 额依然稳步上升。财政收入也逐年上涨，为房地产市场提供了较好的经济动力 。 国民生产总值 2010年全市生产总值 3910.80亿元，比上年增长 12.7%，其中：第一产业 增加值215.17亿元，增长 4.8%；第二产业 增加值1637.45亿元，增长11.0%； 第三产业 增加值2058.18亿元，增长14.9%。 财政收入 2010年全市地域财政收入和地方财政一般预算收入 分别达到1145.1亿元和266.1亿元，分别增长39.3% 、26.6%。全部税收527.7亿元，增长21.2%；税收占 生产总值比重13.5%，提高0.5个百分点。 固定资产总值 全年全社会固定资产投资1987.4亿元，增长20.1%。其 中。三次产业投资比重为3.4：34.1：62.5。 宏观经济 产业机构：济南服务业发展迅猛，近年来，第三产业在GDP中所占的比例越来 越高，以劳动和资金密集型的第三产业的发展有助于房地产市场的发展。 u目前济南市流动人口年流量超过500万人，其中流动人口高峰期登记量近200万人。 2009年、2010年全市年度新办暂住证量均突破百万大关。 u 济南目前的流动人口，有将近40%来自于外地，这些都为济南的房地产市场发展带来 推动作用。 宏观经济 p人口数量保持低速均衡增长。年末户籍总人口604.1万人，增长1.34。 就业形势总体稳 定。年末全市从业人员380万人。其中：第二产业、第三产业从业人员分别占33%和42%； p全年城市居民人均消费性支出15973.3元，增长8.2%；农民人均生活消费支出5406.6元， 增长14.2%。 人均收入：济南市居民人均可支配收入逐年递增，消费品零售总额也在近年 不断增加，2010年首次超过1700亿元。 宏观经济 济南与同等规模城市竞争力比较 对比项目济南市郑州市哈尔滨市石家庄市青岛市济南排名 人口规模604.1 862.6 992.0 1016.4 763.6 5 2010年城市GDP3910.8 4000.0 3665.9 3401.0 5666.2 3 2010年城市GDP增长率12.7%13.0%14.0%12.2%12.9%4 2010年房地产开发量（亿元 ）484 555.7 360.7 538.0 602.4 4 2010年价格（元）8598.0 5981.0 6400.0 5061.0 8962.0 2 2010年价格涨幅43.0%22.0%25.0%12.0%23.0%1 近年来，济南经济发展速度迅猛，相对应，房地产市场也是异常火爆，作为东 部沿海城市省会，与相同GDP的其他内陆省会相比，2010年均价高出2000元。而与 省内龙头城市青岛相比，房价略有不如。不过，济南房价是全国主要省会城市当中 ，2010年增幅最快的。 宏观经济 小结 1、济南城市经济近几年维持快速发展，但因山东胶东半岛城市 群经济实力普遍较强，且青岛对胶东半岛更具吸引力，故济南的 实际辐射能力较有限。 2、随着高铁通车，济南作为山东交通中心的地位将进一步确立 ，并以此增强其经济辐射能力和凝聚力，预计对鲁中南、鲁西北 等区域更具吸引力。 城市规划总纲：济南确立了“东拓、西进、南控、北跨、中疏”的规 划战略，本地块项目正处于北垮与西进的结合部。 城市规划 n 中心城空间结构为“一城两区”。 “一城”为主城区，“两区”为西部 城区和东部城区。主城区为玉符河以 东、绕城高速公路东环线以西、黄河 与南部山体之间地区，西部城区为玉 符河以西地区，东部城区为绕城高速 公路东环线以东地区。主城区与西部 城区、东部城区之间以绿色空间相隔 离。随着小清河改造的完成，规划的 滨河新区将成为济南“第三区”。 n 未来济南将以“一城三区”为基础 ，建立5个商业中心，6个特色商贸片 区，建立较为完善的商业发展体系。 本项目所在区域将以匡山农产品 市场、金牛建材市场、泺口服装 市场为主，发展成为商品市场商 贸集中片区。 本案 城市规划总纲：济南未来城市格局将呈现“线形、多中心”的发展格局，本项目中心城 区、拟建的西部新城、小清河滨河新区的结合地带，为济南未来发展的“第四极”，在 商业功能上被定位为济南核心商贸区之一。 城市规划 小清河改造是东起东绕城高速，西至济南西编组站，南起北园大街及工业北路，北至黄河南岸，总 用地面积约158万平方公里，以小清河为中心建设滨河新区。 滨河新区发展目标是“都市新中心，泉城新水岸，北跨新基地”，以此推动滨河新区由价值洼地向服 务高地的跨域。 小清河于2011年10月恢复通航，居住环境得以大幅度改善。未来2-3年，小清河 沿岸将迎来土地供应和开发的高峰期，并成为未来济南房地产市场的明星片区。 在发展过程中，泺口片区可能发展最快，并成为北部滨河新区的中心，并以此为 中心向两翼展开。 本地块项目 西部：美里湖- 药山片区 中部：泺口片 区 中部：北湖片 区 东部：华山片区 西部：西部新 城北片区 城市规划 小清河两岸西二环至东二环以东各功能划分 根据区域和发展规划将小清河西二环到东二环部分划分为居住生活区、生态休闲区、商务 办公区、商业文化区，本案所在的位置规划为西部组团的居住生活区。 本案 位置 城市规划 小清河沿线中部区域 泺口片区绿地滨河国际城规划效果示意图 在未来小清河开发过程中，目前泺口片区的绿地滨河国际城将扮演市场先导及中心 角色，将起到与济南南部、东部片区分庭抗礼的作用，并影响药山及北湖等片区的 开发。 城市规划 根据初步规划，济南规划7条轨道交通，其中的4号线黄岗路站将设在本地块项目 附件，但建造时间暂未确定，济南目前尚无轨道交通的概念炒作的楼盘。 项目地块位置项目地块位置项目地块位置 城市规划 小结 济南城市受地理环境的制约，整体城市的发展格局将呈现出更为 明显的“线形发展，多组团多核心”的格局，在此背景下，传统观念 中的北部主城区等偏远地段（含地块所在的药山片区）将因距离核 心商业圈距离较近而逐步被人所认同，其地段价值将逐步释放，最 终达到整个城市的平衡发展。 小清河的改造规划及西部新城的规划将有助于济南完成整体城市 的升级。因小清河沿岸距离主城区近，将在未来3-5年成为城市发 展的主角，本地块正好处于二者的交集地带，长远前景看好。 随着绿地城市综合体项目落户泺口，整个北部片区的区域形象将 很快得以改观，并被市场看好。 2011年6月底，北接京津冀，南 连长三角的京沪高铁全线贯通， 处于两大经济圈黄金分割点上上 的济南跟随疾驰的现代列车，迎 来一个崭新的提速时代。 对于四 平八稳的内陆省会城市济南来说 ，这是一次难得的复兴契机。 京沪高铁两端是经济实力强大 的北京、上海，中部沿海城市经 济发展相对低，沿线经济呈现出 “哑铃式”经济格局。这种“哑 铃式”格局，由于中间存在断层 ，不利于南北经济往来与南北两 大经济圈人才、资金、技术等要 素的流动。客观上要求，必须尽 快填补中间经济凹地。而在京沪 高铁的中间地段，济南当仁不让 地成为京沪高铁经济带中部的支 撑点。 高铁通车后，济南新城也迎来了西部新城开发的热潮。预计2年后，济南城市发展 的重心将向西部倾斜。近期，将主要完成基础设施的投入，而3-5年后，将迎来房 地产开发的热潮。西部将迎来全速发展的新时期。 城市规划 西部新城 核心区 长青大学 科技园片 区 黄河湿 地保护 区 本案 核心区 辐射规划区 济南高铁西客站片区总投资约 3500亿元，规划居住人口约 60万人，开发面积共计55平方 公里，比1978年前的两个济南 城区还大。按不同的功能划分 为四大片区，26平方公里的西 部新城中心区为重点发展区域 ；9平方公里的峨眉片区以物 流产业为特色；15平方公里的 腊山片区以居住功能为主导； 黄金发展区域达5平方公里。 随着西部西客站片区的规划建设，济南城市格局将发生深刻变化，今后几年的房地产开 发重点将由南部和东部转向西部和北部，并极大的带动西部和北部的快速发展。 城市规划 “一站”即济南西客站及其核心地区。 “两轴”指东西发展轴和南北景观轴。东西发展 轴，以高铁站为起点规划一条东西向100米 150米的中心绿带，形成片区重要的发展轴 线。南北景观轴则以腊山河水系为主要承载的 绿色廊道。 “三心”为规划区域的商务中心、城市公共中心 、主题园区(包括中心公园、体育中心、文化 创意产业园)。 “多组团”指在一站、一轴、三心的骨架结构统 领下，规划城市大型居住区，形成以居住区配 套设施为核心的居住组团。 “一站、两轴、三心、多组团”的布局方式 高铁片区总体布局 项目地块位置 城市规划 迪士尼初步确定落户济南西部，建700亿“十大综合体”，大手笔 开发格局助推大西部整体形象与价值提升 西客站片区规划建设的十大城市综合体，主要有220万平方米的文化会展中心综 合体，台湾华新丽华投资建设的170万平方米齐鲁之门综合体，香港华润集团投资建 设的100万平方米华润置地广场，广州恒大集团投资建设的150万平方米商务综合体 ，中建集团投资建设的120万平方米高档社区，山东高速投资建设的138万平方米商 务办公和住宅综合体，北京荣宝斋集团投资建设的20万平方米荣宝斋大厦暨艺术家 村，上海绿地集团投资建设的56万平方米站前综合体，以及中铁、中航投资建设的 两大综合体，总投资达700多亿元。其中，齐鲁之门综合体、恒大商务综合体、中建 高档社区、山东高速商务办公和住宅综合体将于2011年下半年陆续开工。这十大城 市综合体总投资达700多亿元,建成后将会呈现出一个集文化艺术交流、会展会议、 金融服务、总部经济、商业休闲等功能于一体的西部新城核心区。 事件评述：在西部新城的产业布局中,会展业是重点发展的产业之一。“会议会 展中心总建筑面积28万平米,计划明年开工建设,十艺节前完工。” “国家非物 质文化遗产博览园也落户西部新城。” 目前迪士尼生产物流中心已经和济南方 面签署初步意向。省科技馆、济南市博物馆已确定落户西部新城,并将启动建设 ,而省柳子剧团、省歌剧院、省话剧院、省杂技团等单位也已初步确定将统一整 体迁入西部新城。 城市规划 整个西部新城的大手笔规划，为本案近百万平米的地产开发，以时易空 ，确保后期区域价值增长点，提供整体片区开发动力。 小结 以高铁开通为契机，西客站片区的规划建设将带动济南西部的快速 发展，犹如奥体中心为济南东部带来的发展。 本项目位于西客站片区的辐射区域，西客站片区的快速发展必将引 起市场的关注，并带动本区域房地产市场的快速繁荣。 以西客站为起点规划的公交干线、快速交通线，将为本项目区域的 交通提供很大的改变可能。 以西客站片区发展为契机，加上小清河改造对本区域的带动作用，为本 项目的持续开发有很强的支撑作用。 城市规划 PART3 房地产整体市场及分片 区市场研究 n房地产整体市场研究 n土地市场研究 n板块特征研究 n产品总结分析 2011年中央经济工作会议基调：基本取向 “积极稳健、审慎灵活”，确认 货币政策基调由“积极”转向“稳健”，明确提出“把好流动性总闸门”。 中央经济工作会议确定:2011年宏观经济政策 的基本取向要“积极稳健、审慎灵活”，重点 是更加积极稳妥地处理好保持经济平稳较快发 展、调整经济结构、管理通胀预期的关系，加 快推进经济结构战略性调整，把稳定价格总水 平放在更加突出的位置。 2007年2008年2009年2010年2011年 继续稳健财政政策实施从紧货币政策保增长,促发展稳增长,促转变实施稳健货币政策 房地产整体市场 2010年至今,以遏制房地产市场价格快速上涨的势头,国家调控政策频出, 密集出台政策涉及了土地、行政、税收、金融等手段。 限购令、新国八条、加息等一系列的政策搅得楼市动荡不安，房价或将下降的征兆似乎 愈加明显，引得观望大军队伍越来越大，不论是刚需还是投资客，济南置业貌似多了几 分疑云。 房地产整体市场 06-10年市区房地产投资额 近年来，由于城市经济高速发展，全 社会固定资产投资总额的不断增加， 济南房产也得到快速发展。 2010年全市完成房地产开发投资首次 突破200亿大关，达到204.4亿元，增 长14.8%。 2010年商品房价格涨幅较快。 经过前几年房地产市场价格平稳增长 后，2010年，济南市房价迎来快速增 长，增长幅度超过40%，成交均价达 到8598元/ 房地产发展状况：房地产投资总额虽然历年增长速度不同，但总体 趋势不断上涨，商品房成交价格5年内上涨100%。 2006-2010年济南商品住宅成交均价对比（元/平方米） 房地产整体市场 2010年施工面积增速放缓 虽然2010年，房地产施工面积再创新 高，超过2300万，但增长速度与前 两年相比，有所放缓。其中住宅 1868.4万，增长6.1%；房屋新开工 面积971.8万，增长92.6%。 2010年竣工面积大幅下滑 与过去今年相比，济南房地产竣工面 积在2009年有较大幅度的提升，2010 年又回落到正常水平，从近年来看， 房地产竣工面积基本维持在250万 的水平。 房地产施工状况：房地产施工面积逐年递增；竣工面积除2009年外 ，基本保持平稳，各年度差距不大。 房地产整体市场 2010年商品房销售金额快速增长 。 与2009年相比，由于销售面积和每平 米销售金额均有大幅提升，因此， 2010年济南房地产销售金额超过 332.6亿元，增长率达到54.0%。 房地产销售状况：房地产销售面积增长率每年略有上升，由于房价 增长速度加快，导致销售金额增长速度加快。 5年来济南房地产销售面积平稳增 长。 虽然每年增长率都有所增加，但总体来 看，近5年来，济南房地产销售面积增 长率年增幅不大。2010年，济南房地产 销售面积531.5万，增长率20.5% 房地产整体市场 济南近年来房地产施工竣工面积比 项目20062007200820092010 施工面积3529.53805.44173.32131.22363.5 竣工面积1401.91590.11600.2467.3245.8 单位：万平米 近年来，济南市房地 产市场开发趋势受到一定 遏制，自2009年以来，施 工面积和竣工面积都有较 大幅度下滑。另外，济南 市历年的施工与竣工面积 差距都较大，反映出整体 市场开发速度较慢。 房地产整体市场 小结 济南房地产市场近两年来整体呈现快速发展的阶段，但与同等规模 省会城市比较，其销售量较小（2010年销售面积：济南531万、郑 州1558万、合肥1005万、西安1587万），从比较中看，随着 济南作为核心城市地位进一步加强，市场应当具有相当大的潜力。 济南供需市场整体维持在较为均衡的状态，但从2011年开始，存量 房逐步增加，市场风险初步显现。 2009年，历下区是济南市土地拍卖宗数和 楼面价格最高的区域，这主要是由于老城 区地块面积小，周边配套好引起的，而南 部市中区的土地供应成为年度热点，不论 是供应土地面积还是供应建筑面积都位居 全市第一。天桥区在此时开发还没有完全 兴起，土地供应面与楼面价格都位列全市 倒数。 土地市场分析 2010年，天桥区成为投资热点，土地供应 宗数位居全市第一，土地楼面均价也有大 幅提升，这与济南市着力改造小清河沿岸 环境密不可分。高新区成为土地楼面价最 高的区域，这也是由于该区域的价值逐渐 被大家认可，高新成为继奥体之后，济南 市又一投资热土。土地供应量最大的是槐 荫区，这与高铁经济的发展不无关系。 土地市场分析 2011年，历下区再次成为济南土地供应宗 数做多的区域，但其价值已被高新区超越 ，高新区楼面均价超过3500元，依然是济 南市楼面价格最高的区域，而土地面积与 建筑面积巨大的差异，也意味着高新区未 来的供应将集中在高层上。 土地市场分析 2011年上半年，挂牌土地 面积、成交土地面积和成交 土地宗数几项数据与2010年 同期数据相比下幅明显，这 也表明市场随着国家宏观调 控的加强在土地市场反应较 为明显。 从各季度挂牌、成交情况 来看，2011年1季度的各项 数据明显低于去年同期，创 下近年来市场新低； 2011年上半年，居住类用 地共成交土地114.67万平方 米，成交土地宗数23宗，成 交楼面均价为1499.95元/平 米。 土地类类型居住用地商业业和金融 用地 成交面积积（万平米）114.6732.38 成交宗数2319 成交楼面均价（元/平米 ） 1499.953150.51 2011年上半年土地成交类型分析 土地市场分析 2011年上半年土地成交最多的 区域为奥体板块，成交面积为 56.69万，成交宗数为15宗；楼 面成交均价最高是大明湖板块， 达到4023元/为历史最高价，主 要是因为大明湖板块成交土地大 多为商业和金融用地，而其他区 域则以居住用地为主； 上半年滨河板块延续了去年热 点片区的关注度，楼面地价均有 较大幅度的涨幅；相信在未来三 到五年内，滨河板块会成为开发 商和市民持续关注的热点。 为了方便统计，我们将高铁板 块和西市场板块合并为城西板 块；将滨河板块和泺口-美里 板块滨河并入板块。 土地市场分析 小结 从2009-2011年土地供应数据累加分析，目前市区各片区整体土地 供应相对均衡，预计未来2-3年的房地产供应市场依然维持相对均衡 的态势。 结合济南城市发展方向以及基础设施的投入情况看，未来济南土地 供应应集中在天桥、槐荫及历城区，其中又以西部及西北片区小清河 沿线为重，这些传统偏远地区将登上历史舞台，在未来3-5年成为市 场真正的主角。 奥体-高新组团 南部组团 历城组团 中部组团 历城组团 南部组团 奥体-高新组团 西北部组团 目前市场主要竞争格局3-5年后市场主要竞争格局 奥体-高新版块是目前市场主导西北版-历城版块是未来市场主导 板块分析及代表个案 板块市场分析 房地产业呈现四面开花的空间格局 东部：受“东拓”利好，成为大量品牌开发商入 济首选之地，同时几个新片区形成也使东部成为 房地产开发的最大潜力区域。 南部：随着“南控”的推进，南部可开发的土地 日益减少，但由于鲁能、中海等大盘的存在，相 当长的一段时间内，南部还是市场供应主体之一 。 西部：随着西部新城的开发及老城区改造，大量 土地放量，未来潜在供应较大。 北部：受北园高架路的修建、BRT公交工程建设 、小清河改造等利好影响，大量的城中村改造带 来的土地放量，将是新一轮大盘的聚集地。 中部：中心城区旧城改造将带来高密度和高强度 的房地产开发。 黄河及滩区 南部山区，泉水涵养地 奥体文博 片区建设 高新区城市 功能强化 唐冶新城 建设 西客站 片区建设 北园大街、小清河沿线改造 中疏战略 旧城改造 板块市场分析 高新板块 奥体板块 城南板块 滨河板块 大名湖板块 泺口-美里 板块 近两年热点方向 未来五年热点方向 西市场 板块 n近年来，济南市房地产市场将依 然以向东部发展为主，东部的奥体 板块、高新板块经过多年的发展， 已经形成了较为完整的配套，另外 ，向东的发展也符合济南人的生活 习惯。 n滨河板块将是未来发展的重点区 域，这得益于市政府对小清河的改 造工程，是东北地区陈给热点。 n市中心的后续供应逐渐萎缩、并 且价格较高，市场会出现“溢出” 效应，大批客户由市中心向外迁移 ，城南板块大盘云集，会成为承接 主力。 n城市西部和北部的两个板块过去 曾被济南遗忘，但随着高铁经济的 发展，未来这两个板块将是发展的 重中之重。 板块市场分析 在经过多年的不断发展后，济南城市根据所在地理位置、居民生活习惯和 周边可利用配套的不同，逐渐形成了多个板块。 滨河板块： 主要利用小清河资源 ，打造环境优势 高新板块： 主要利用高新区产业 资源优势，吸引刚性 需求 奥体板块： 利用奥体中心，发展 会展、金融和现代服 务业 南部板块： 利用南部山区环境优 势，打造宜居生态社 区 泺口-美里板块： 利用大型商贸业带来 繁荣型经济优势，配 合小工业发展 大名湖板块： 主要大名湖和省政府 所带来的环境与行政 配套优势 西市场板块： 利用老火车站和市委 带来的繁华、成熟的 商业配套 高铁板块： 利用高铁，带动周边 物流和现代服务业的 发展 板块市场分析 n上半年济南住宅总供应量 为18845套，供应市场在各 月度看较为平均； n从区域看，城西板块供应 量居首位，其次是滨河和高 新板块；区域供应量与去年 相比发生了明显变化，城西 板块已取代奥体板块成为最 大的供应市场。 板块市场分析 n上半年住宅共消化12358套， 与新增供应量比较，由于宏观 调控的原因，市场存量处于急 剧增加的上升阶段。 n成交量的区域分布与供应量 及新增供应量的区域分布保持 一致。城西板块依旧是成交量 最大的区域，其次是滨河板块 ；而成交量最少的是新增供应 量较少的奥体板块。 板块市场分析 n上半年住宅市场成交均价总 体上保持稳步上升的趋势，3 月份部分新开盘项目以低于预 期价格销售，从而拉低了整体 成交均价。 n各板块之间，大名湖板块和 奥体板块依然是目前市场上价 格最高的板块，反映出两个板 块的在市场中的主导地位，而 滨河板块价格上涨仍然维持上 涨趋势。 板块市场分析 2006-2010年济南商品住宅月度成交均价走势对比（元/平方米 ） n近年来济南楼价虽然个别 月份成交价略有下降，但 总体上呈不断攀升的趋势 ； n济南总体各板块之间价格 差异较小，总体呈北低南 高，西低东高的趋势； n济南房价最高的板块主要 集中在大名湖周围与奥体 中心周围，前者由于土地 稀缺，后者则是近年来投 资的热点板块。 板块市场分析 供求关系供求比基本维持在1以下，整体市场供求平衡。 2010年济南普通住宅供求关系基本保持在1以下，济南整体市场需求旺盛，有效供应 不足。（为保持一致，章丘、圣井、长清不在计算范围） 板块市场分析 排名项目名称销售套数 销售面积 （万平米） 销售额 （亿） 销售均价 （元/平米） 1绿地卢浮公馆195923208900 2恒大绿洲15652312.55434 3北大尚品清河 1310149.16500 4恒大名都130016.311.46995 5火炬东第119913.78.66300 6中海奥龙观邸 1147172112353 7中国诺贝尔城11301564000 8鲁能领秀城 9701815.88800 9天鸿.万象新天94310.26.36180 10名士豪庭 92011.210.39196 值得注意的是，济南销售套数前10名中，累计销售了12443套，占全年住宅销 售总量的56%，说明济南市场垄断性很强，龙头楼盘地位的树立先得分外重要 。 销售排名2010年济南房地产销售套数楼盘TOP10 板块市场分析 板块市场分析 销售排名2011年1-6月济南房地产销售套数楼盘TOP10 序号项目名称销售套数 销售面积 （万） 均价（元）总价（亿元） 1国际花都192820630012 2恒大城126011.576009.35 3恒大名都8019.5872656.96 4绿地泉景天沅6967.9692007.4 5鑫苑名家6876.2386845.41 6万象新天5996.3770494.49 7尚品清河5145.476004.1 8翡翠东郡4403.6646101.69 9恒大绿洲4285.756003.2 10中海国际社区4184.2297504.12 在2011年销售套数排行中，非热点地段中的平价盘及低价盘占据主流 ，这与目前刚需购房为主体的市场特征相吻合。 大名湖板块：以大名湖为中心，济南传统政治经济文化中心，地区配套、周边环境以及产品 附加值较高。目前，该地区主要集中以商业地产为主，住宅项目存量较小。 价格区间13000-16000元/ 产品形式小高层、高层 客户特征 济南市的中高端精 英阶层，对居住品 质和周边环境要求 很高，房价不是购 房的首要考虑因素 代表项目 保利大名湖；万 达公馆 市中心项目高价面市 市中心目前主要集中为商业 地产，就是目前在售的住宅 项目也接近尾声。在售产品 多以豪宅形象示人，产品定 位高端，价格，项目附加价 值高。 大名湖 板块 目前，该板块的旧城改造基本完成，是济南市最主要的旅游 购物休闲中心，同时也是省政府的办公地点； 大名湖板块未来土地供应量较少，且多以商业地产为主； 地块未来规划主要以商业地产为主，以明湖路和泉城路为东 西主干道，顺和路高架和历山路为南北双轴。 保利大名湖 板块市场分析 名称保利大名湖万达公馆 图片 概况 项目独具两大稀缺资源，即“城市核心区位”与 “大明湖景区”。项目总建筑面积为23万平米， 涵盖多类型物业，包括：名府（住宅）、名堂（ 写字楼）、名街（商业），其中“名府”定位于 “湖居艺术豪宅”，采用ART DECO风格设计。 万达公馆位于市中区，项目总用地面积345 亩，建筑面积约100万，由城市高尚社区 、5A级写字楼、超五星级酒店和大型购物中 心组成的城市综合体项目，其中住宅建筑面 积近47万平米。 户型90 两房仅有10余套，99-224三房约90两房，约90-160三房 价格14000元/精装修16000元/精装修 客户济南市中高端客户，以政府和企业的高层为主以企业高管和政府工作人员为主 销售状况目前还有1/4未销售目前住宅项目已经基本销售完成 大名湖板块代表个案 济南传统商业核心 品牌效应明显 商业附加值高 大名湖畔小高层 ART DECO风格 地段价值优越 板块市场分析 奥体板块：济南市东南重要板块，主要以奥体中心为核心，是近年来济南发展最为热门的板 块，也是房价攀升速度最快的板块。 价格区间11000元/ 产品形式小高层、高层 客户特征 紧随城市发展步 伐，向往更为优 质的生活环境， 追求楼盘品质的 中高收入群体 代表项目 海尔绿城全运村 、 中海奥龙官邸 、 康桥颐东公馆 奥体板块向 金融服务中心过渡 奥体板块项目众多，是目 前城市发展的重中之重， 也是济南市居民居住生活 的首选场所，由于发展较 晚，目前商业休闲配套资 源十分有限，但由于地理 位置优越、环境佳，目前 是济南市均价最高的板块 目前是济南房地产住宅板块价值高地 ； 经过近十年的开发，周边项目已经形 成相当规模； 目前配套欠缺，未来该地区仍将是济 南房地产开发的重点，并由体育中心 向会展中心过渡。 奥体板块 东荷西柳 板块市场分析 名称海尔绿城全运村中海奥龙官邸汇中沁园 图片 概况 项目总占地面积1200余亩，规划 地上总建筑面积100余万平方米 。物业类型包括高层、小高层、 多层、产权式酒店、平层官邸、 小独栋及联排多层住宅、五星级 酒店、商业等。 总建筑面积约46万平米，社区容 积率仅为1.63，绿化率达40%。 建筑形态分为城市别墅与高层豪 宅，社区依山麓走势南高北低， 城市别墅位于社区南部 位于济南市历下区旅游路南500 米,三面环山,东侧背靠350000平 方的牧牛山公园,历下区九年制 重点学校仅临400米,银座花园店 已正式营业,周围配套正在逐步 完善.小区大多以机关单位团购 为主。 户型 74一房；92-146两房；148- 208三房；159-219四房 99两房；116-140三房； 别墅：255-545四房 91-104两房；136-165三房 ； 别墅：157-178四房 价格均价12000元均价12000元均价11000 客户以济南中高端客户为主以济南中高端客户为主以周边渴望多层的客户为主 奥体板块代表个案 奥体核心区 实力开发商 产品类型多样 周边配套完善 周边环境好 产品类型稀缺 周边环境好 开发商实力强 产品类型多样 板块市场分析 高新板块：依托高新产业技术开发区和山东会展中心，以及未来市政府的东移，该板块 是目前济南销售量最大的板块，也是未来楼盘供应最多的版块。 n 高新板块形成有接近十年的 时间，是济南市产业东移的 产物 n 未来，高新板块仍然是住宅 房地产发展的重要板块，也 是刚性需求最为明显的板块 。 高新板块未来土地还将集中供 应，是城市发展的主要方向 片区充分展现了济南城市 房地产发展偏好，未来高 新区将在多个大盘的带领 下，继续高速发展。 价格 区间 7000-9000元/ 产品 形式 高层 客户 特征 主要以在高新区 工作的年轻人为 主，以及对城市 发展有追逐的客 户 代表 项目 保利海德公馆 紫御东郡 恒大城 天鸿万象新天 绿城百合花园 高新板块 恒大城 板块市场分析 名称天鸿万象新天恒大城保利海德公馆 图片 概况 项目总建筑面积600万平方米，定 位于“百万平米.新都市国际人文 社区”，整体规划拥有大型商业 中心、风情步行商业街、宜居住 宅组团、济南知名教育、医疗配 套等多种物业形态。 项目总体规划778亩，总建筑面 积约：170万平米，是集城市高 尚社区、娱乐休闲购物于一身 的都市综合生活城。其中首期 建设住宅总2134套。11000平方 米活水景观湖，近15000平方米 超大规模运动中心。 项目位于花园路北，临近东二环 ，总建面43万平米。一期主打精 装豪宅，一基本销售完成，二期 毛坯房，主要希望快速销售，价 格有所降低。项目以英伦风格为 主，内含济南唯一的社区图书馆 。 户型90两房，110-140三房93-107两房，110-135三房85两房，140-280三房 价格多层均价7500；高层均价6500毛坯均价6500；精装均价7300均价9000元 客户以项目周边的刚性需求为主以高新区刚性需求为主以东二环附近中高端客户为主 销售状 况 一期正在销售，由于受到恒大城 影响，销售速度较慢 二期已开一栋，未来几个月将 逐步加推 二期目前正在认筹，预计月底开 盘 高新板块代表个案 5000亩超大盘 市场最具体量项目 未来竞争主体之一 价格优势 品牌优势 开发速度优势 区位优势 精装优势 知名品牌 板块市场分析 城南板块：以经十路为界，经十路以南靠近南部山区都属于该板块，该板块主打自然环境， 相当一部分项目依山而建，受地理条件所限，未来土地供应量会逐渐减少。 价格区间7500-9000元/ 产品形式高层、别墅、洋房 客户特征 片区特性十分明显 ，不管项目规模多 大，都基本上只能 吸引周边片区的客 户 代表项目 鲁能领秀城；中海 国际社区；泉景天 沅；阳光100 城南板块环境优美 由于济南地势南高北低，因 此城南板块拥有先天优势， 且大部分项目依山而建，周 边环境较好，空气质量上佳 。未来板块主要以趋化大盘 为主，土地供应和新盘开发 较少。 城南板块 目前，该板块开发已经比较成熟，配套相对完善，东西主干 道经十路和二环南路交通便捷； 版块内大盘较多，体量巨大，大盘之间竞争明显，各项目必 须拥有更强的竞争买点，才能促进销售； 地块未来规划出售土地较少，且由于政府开发向西北偏移， 片区影响力将逐渐减弱。 鲁能领秀城 板块市场分析 名称鲁能领秀城中海国际社区泉景天沅 图片 概况 项目曾经是济南最早的超级大盘 ，目前开发较为成熟，总建筑面 积460万平米，目前开发面积超 过200万平米，项目已引进两所 幼儿园，一所小学和中学 项目规划总用地面积约3686亩， 其中可建设用地面积约2673亩， 目前由于刚开始进行建设和销售 ，周边配套严重不足，这也影响 了楼盘的销售。 项目总占地580万，规划高层 51栋，目前已有17栋入住。项 目包含八个住宅组团，是周边 项目中唯一拥有实验学校学区 配套的项目。 户型 88-96两房；137-147三房； 171四房 87两房；107-120三房 70一房；90-107两房； 112-120三房 价格均价8300元毛坯均价7800元均价9000元 客户以城南客户为主以城南客户为主30多岁，看重小区的学区配套 销售状况进入销售中期，主推核心公园区刚进入市场，通过低价吸引客户目前还有最后一期没有销售 城南板块代表个案 济南最早的超大盘 本土品牌优势 开发时间较早 配套较为成熟 全国知名品牌开发 依山而建环境优美 包含别墅高端产品 主打学区楼盘 板块市场分析 西市场板块：济南城西最为核心地区，目前主要面临着旧城改造，道路疏通等问题，但由于 其传统地位优势明显，板块内楼盘普遍售价较高。 价格区间8500元/ 产品形式高层 客户特征 济南老市民为主 ，熟悉该地区的 一草一木，习惯 就进出行，对城 市发展关心度较 低 代表项目 南益名泉春晓、 路劲御景城、绿 地卢浮公馆 西市场板块艰难的旧 城改造 板块目前地产项目密集 ，但体量规模普遍不足 ，作为济南传统的购物 中心，交通环境和市政 环境较差，制约了板块 的发展，未来，济南规 划的中疏通将主要集中 在该地区。 曾经是济南最为繁华的地段，拥有完善的商业、交通、 教育和医疗等配套； 目前是济南交通状况最为糟糕的地区，面临着大量的旧 城改造工程； 未来依然是济南大名湖以西居住人口的购物休闲集中区 西市场 板块 名泉春晓 板块市场分析 名称南益名泉春晓路劲御景城绿地卢浮公馆 图片 概况 项目是聚集旗舰商业、情景商业 街、高档写字楼、精品公寓、高 尚住宅群为一体的城市综合体、 是复合型规划的高度集约型街区 建筑群体。项目总建面55万， 目前已开发一半左右。 总占地面积约20万,总建筑面 积约41万,由22栋高层住宅组 成，结合现代人居理念，以“原 森态健康运动主题社区”为总设 计目标，着力营造独具特色的“ 中国韵动生活”。 绿地新里卢浮公馆是以总建筑面 积60万平米的海派社区，整体采 用新古典主义法式风格，导入集 欧洲、海派设计精华之大成的 “ART-DECO”建筑艺术，构造新 古典主义“欧式华美园艺乐章” 。 户型87两房；107-137三房 90-100两房；110-140三房 ； 94-106两房；117-141三房 ； 价格均价8300元均价8500元均价8600元 客户以堤口附近客户为主以纬十二路周边客户为主以城中心外