黑蚁房地产知识培训户型课件

黑蚁房地产知识培训系列 户型评价 黑蚁营销 p去不去，看位置 p行不行，看户型 p定不定，看价格 课程讲授目的 （一） 向发展商、建筑设计院提出住宅户型的 建筑平面推介 （二） 评审户型平面时，用黑蚁特有的专业方 法，对户型方案提出评价意见或修改建议 评价 = 设计，设计或修改设计主要是建筑设计院的工作 户型评价标准 p理想的户型是能把住宅本身的功能性、 舒适性以及审美性完美融合在一起，使 以人为本的居住理念得到最好诠释 p没有绝对的好户型，只有最满足居住者 需求的户型自己好才是真的好！ p绝大多数人没有丰富的住房经验，很多 人也搞不清自己真正的户型需求，因此 需要专业、客观的户型指导。 第一篇 建筑平面分析 （1） 建筑平面概论 （2） 经典平面赏析 （3） 创新平面赏析 中国民居对朝向的选择 p北回归线以北：向北房终年无阳光，选 择南向房是购房前提 p北回归线以南：向南房冬日有阳光，夏 日无阳光向北房冬日无阳光，夏日有阳 光，选择南向房可以冬暖夏凉。 p南方沿海地区：寸土寸金、空调调温、 港岛景观，不讲究朝向 景观与朝向选择 纯就朝向而言，选择建议： p东南向 南向 西南向 东向 东北向 北向 西向 西北向 目前市场情况： p自然景观 朝向 小区景观 海景、湖景、山景、高尔夫景 中心花园、组团绿化 户型定义 p经典户型 市场上采用最多的为大多数业主认同的 经得起专业、市场挑剔的少缺陷户型 p创新户型 有独创性的为市场接受的新型实用户型 建筑平面评价 类类型优优点缺点备备注 点式 可一梯多户 1.容积率可充分利用 2.建筑风格富于变化 3.室外管道便于安排 4.对场 地要求不高 5 . 便于户型布置 6 . 结构稳定性强 1.通风差 2.户型间可能产生对视 ，影响私密性 1.高层建筑常 采用 2. 高密度居住 区域或高地价 住宅区多采用 板式 一般一梯二 户 1 .通风采光好，易形成 穿堂风 2 .朝向好，可做到户户 向阳 3 . 私密性好 1 .总平面布置呆板，显 得没有档次（兵营式排 列） 1. 多层较 常 使用 2.大户型高档 住宅采用 点式联联体 一般用于一 梯四户平面 拼接 1 .便于围合布置，土地 利用率高 2 .部分户型能南北通透 3 .可做到户户 向阳 1 .处理不好,易形成东 西向房 2 .围合太死,对区内通 风不利，且易形成回声 等噪音影响 1 .南方城市较 常用 经典平面推介（1） p一梯八户 优优点缺点 1.户型方正,实用率高 2.有阳台、凸窗 3.各房采光理想 4.北向二房、南向三房销售压力小 1.东、西户型厨房离大门较远 2.电梯厅、消防楼梯不能通风采光 经典平面推介（2） p一梯八户 优优点 缺点 1.卧室、客厅采光通风好 2.每户有阳台 3.方正实用、通风采光 4.电梯厅、消防楼梯能通风采光 1.实用率较低 2.北向、西向户型可能成销售难点 经典平面推介（3） p一梯六户 优优点 缺点 1.户户南向 2.多数房间方正 3.电梯厅、消防楼梯能通风采光 4. A、F户型南北通透 1. A、F、C、D户型客厅欠方 正 经典平面推介（4） p一梯四户 优优点 缺点 1.所有房间方正实用 2.户户向南 3.所有房间均能通风采光 4. E、G户型南北通透 5.消防楼梯通风采光 1. E、G户型客厅采光面较小 2.无生活阳台（可添加） 3.电梯厅不能通风采光 经典平面推介（5） p一梯四户 优优点 缺点 1.大部主要产品房间方正实用 2.户户向南 3.所有房间均能通风采光 4.户户有玄关 5.人流通道互不干扰 6.电锑厅 、消防楼梯通风采光 1. 1、2户型厨房不方正（无大碍） 经典平面推介（6） p一梯四户 优优点 缺点 1.所有房间方正实用 2.户户向南、户户有阳台 3.所有房间均能通风采光 4. A、D户型南北通透 5.电梯厅、消防电梯通风采光 1.实用率稍低 2.管道外露影响建筑外立面 3. C、B户型餐厅较小(若建筑改为 高层、增加电梯数可改观) 经典平面推介（7） p一梯三户 优优点 缺点 1.户户南向 2.后两户型南北通透 3.所有房间方正实用 4.电梯厅、消防楼梯通风采光 1.北二套房工作阳台与生活阳台 混用 2.电梯厅间接通风采光 经典平面推介（8） p一梯二户 优优点 缺点 1.户户南向、南北通透 2.所有房间方正实用 3.消防楼梯通风采光 1. 电梯厅不能通风采光 经典平面推介（9） p一梯二户( 紫荆苑 ） 优优点 缺点 1.户户户户南向、南北通透 2.所有房间间方正实实用 3.餐厅厅独立且通风风采光 3.电电梯厅厅、消防楼梯通风风采光 1.对对土地要求高（东东西向有充足地 块块条件） p一梯二户 经典平面推介（10） p一梯十户以上 优优点 缺点 1.一房、二房户型所有房间方正实 用,所有住人房采光充分，景观面大 2.所有房间均能自然通风采光 3.电梯厅、消防楼梯通风采光 1.一梯18户,电梯的高峰期使用紧 张与环境的干扰可想而知 2.单间户 型不方正 创新户型推介（1） p三错层 优优点 缺点 1.增加使用面积 2.丰富室内空间 3.客厅3.9米层高增加空间高度 1.适应大户型采用 2.不适应老年人、幼童、孕妇、病人等居住使用 创新户型推介（2） p高厅组合 复式上层复式下层 优优点 缺点 1.丰富室内空间 2.客厅4.2米层高增加了客厅空间高度 3.主人房设在上层,私密性强 1.适合较大户型采用 4.2米 2.8米 5米 2.8米 2.8米 创新户型推介（3） pSOHO 优优点 缺点 1.类别墅居住单元 2.空间丰富 1. 70的户型作跃式设计，有点勉为其 难 创新户型推介（4） p双拼户型 优优点 缺点 1.具有双拼的可能性，使户型具有客 户选择 的灵活性 2.应为“创新意识”的户型，在设计 时即考虑今后有双拼可能 1.两套房双拼之间的梁底高度须有 保证（扁梁、大板、高层高） C、D户型68 ，双拼成136 五房户型 A、B户型55 ，双拼成110 四房户型 住宅 性能 标准 参考：建 设部商品 住宅性能 认定标准 户型性能标准豪宅大户型中户型小户型 主卧室使用面积（ ）16 14 12 10 其它卧室使用面积 14 12 9 7 小卧室使用面（） 12 10 8 7 客厅使用面积（） 30 25 12 10 客厅开间（m）4.2 3.9 3.6 3.3 客厅实墙面长度（m） 5 4.2 3 3 餐厅使用面积（）16 12 8 6 餐厅采光通风状况 采光通风 采光通风 生活阳台进深（m） 1.5 1.5 1.5 1.2 住宅性 能标准 户型性能标准豪宅大户型中户型小户型 服务阳台进深（m） 1.2 1.2 1.2 1.0 储藏间使用面积（） 4 3 1 厨房使用面积（） 8 6 4 3 厨房净宽（m） 2.1 1.8 1.8 1.5 厨房厨具操作面长（m） 3 2.7 2.4 2.1 单间卫生间使用面积（） 3.5 2 双卫生间总使用面积（） 8 7 6.5 三卫生间总使用面积（） 10 9 层 高（m） 3.1 3.0 2.9 2.8 市场对户型的关注点 客户在购房时考虑居室各部分的 优先顺序： p客厅：方正好用（面积、家私布置、布局等） p主卧室：合理性（面积、采光）、私密性 p餐厅：相对独立，通风采光 p厨房：宽敞实用，有服务阳台 p卫生间：便利性、隐蔽性 p次卧室：作书房、客房适宜 p阳台：观景阳台的休闲性、观赏性，生活阳台的 实用 功能空间分类 p住宅的“八大”使用功能 n 起居、就餐、厨卫、就寢、储藏、工作、 学习、阳台 p住宅的“三类”空间 n公共空间：客厅、餐厅、观景阳台 n私密空间：卧室、书房、衣帽间、主卧卫生 间 n服务空间：厨房、公用卫生间、工人房、储 藏间、生活阳台 功能分区合理 p动静分区：活动区和休息区分开 n动动区：客厅、餐厅和厨房应靠近入户门设置 n静区 ：卧室、书房位置应比较深入 n动动区与静区之间间：卫生间应方便使用，室内交通 线尽可能便捷 动静分区案例（1） p错层设计最易实现“动静分区” 动 区 静 区 动静分区案例（2） p平面户型也可以作到“动静分区” 动区 静区 空间尺度合理 p客厅：宽敞明亮、通风，有好朝向、好景观开间不应 小于3.6米，宽深比不大于1：2要留出摆放家具的稳 定空间 p卧室：主卧：应具有好的朝向,开间应不小于3米,面 积应大于12, 且应带有主卫生间次卧：面积应不小 于10 p餐厅：餐厅和客厅宜相对独立既有关系又有分隔 p厨房：厨房应紧邻餐厅，宜带一服务性阳台 p卫生间：净宽不宜小于1.6米 p阳台：保证客厅有良好的视野，采光栏板最好做成全 透明或半透明 空间比例失当案例 p客厅、餐厅进深太大，浪费空间，采光差 面积比例适宜 p除了大户户型豪宅以外，如何经济经济 、有效 地安排各功能房的面积积、比例、关系， 是户型设计、评价中应关注的主题题之一 p各房室具有与其户型相匹配的比例 p大户型不应出现过小房间 p主卧应明显大于次卧 p三户室客厅与卧室的比例应把握在15 ：1以内 房室比例失当案例 p厨房面积过大(13 )，比次卧室大得多，甚 至大过主卧面积。而小卧室仅7 。 通风采光 p室内四明 p明厅、明室、明厨、明卫 p公共空间通风采光 p电梯厅 p楼梯/消防楼梯 p公共走道 新加坡住宅尤为讲究公共场所的自然通风采光 公共空间通风采光案例（1） p一梯二户的小高层，电梯厅、公共楼梯作到通风 采光应不是难题 公共空间通风采光案例（2） p一梯18户能够作到公共空间的通风采光，显示出 建筑师选用“蛙”式平面的苦心 通风采光 通风采光 通风采光 各房室合理性要求（1） p客厅 u空间独立：客厅厅开口不易过过多，要有两面完整 的墙墙 u方正开阔：方正完整，是实实用的布局开间间至少 应应大于3.6米，但开间间不宜大于5米 u长宽比不应失调：深度开间间比不宜大于2：1 u入口设玄关：入户门厅户门厅 （玄关）是住宅内外的 空间过间过 渡避免内厅厅被外人一目了然，保障私密性 客厅开口过多案例 p客厅开口过多，使客厅很多面积成为公共交通面 积，不易布置家具。 各房室合理性要求（2） p餐厅 u相对独立：餐厅和客厅空间宜相对独立； 餐厅和客厅既有关系又有分隔；餐厅至少要有两 面墙夹一角。 u与厨房应有关联又独立成区：西式 厨房与餐厅在空间上实现一体化 餐厅不独立案例(1) p左图客厅与餐厅分区不明显，餐厅成为过道几乎没有办法 利用；客厅的形状不利于家具的摆放。厨房位置使客厅显 得更加局促。 p右图经修改后既有玄关有使餐厅相对独立，但与厨房之间 交通不流畅。 餐厅不占角案例 p餐厅虽然与客厅形成 明显分区，但餐厅不 占一角(两面墙夹角) ，周边门开口过多， 几乎成为过道，不便 使用。 餐厅占角案例 p餐厅占一角(两面墙夹角)，空间相对独立，便于 使用。 餐厅独立案例 p餐厅独立，又能通风采光，其优点不言自明 各房室合理性要求（3） p厨房 u应靠近餐厅 u离大门不要太远（进出杂物多） u直接对外采光通风 u厨具按洗、切、烧的顺序合理布置 u有一定长度的柜台摆放电器，煤气灶， 洗菜盆等设备 u厨、厕最好不要做紧邻 各房室合理性要求（4） 主卧室 u扩大主卧室的面积，房间进深可以适当增 加 u最好有好的朝向 （南向），比客厅的南向要求更甚 u大户型的主卧室应带一个专用卫生间 u进入式衣帽间（WALKINCLOSET）的出现，使 主卧室布局更为灵活，近年成为流行趋势 p次卧室 u面积宜大于10 u按照生活起居方便的要求，卧室位置要求深一些 各房室合理性要求（5） p卫生间 u应有明窗通风和采光 u公共卫生间为厕浴分离、干湿分离，以利于清洁卫 生和使用上的便利 u仅有一个卫生间，则卫 生间与主卧室的位置要近 ，避免不必要的穿堂越室 p储储藏室（工人房） u对于面积标 准较高的户型应设储 蓄空间 u全封闭独立进入式空间，面积在3平方米以上 p阳台 u保证客厅有良好的视野和采光 u客厅不设阳台，而在主卧设阳台，则生活中的晾衣 、休闲将通过主人的卧室，会干扰主人的私密性 尊重市场研究民俗 p风水的市场性 u广东沿海一带，包括潮汕人、福建人，对住宅的 选择，无论是城市、农村都极信风水； u生意人、官员较为看重风水问题 p尊重而不迷信 市场中，为数不少的客户在讲究“风水” ，从研究客户的购房心理与行为着手，我们不得 不研讨居家风水 居家风水科学解释 p居家风水是研究居住房屋与其土地 和四周环境的关系的中国传统居家 理论 p住宅风水就是人类环境卫生学 p“居家风水”的实际上是由于户型 设计中的忽略，造成客户在居住中 的不适，成为一种心理障碍而影响 情绪与生活 户型风水评价要素 阳宅三要门房灶 p门 u大门在户型设计中应讲究避让 u大门正对电梯或楼梯是犯冲 u大门门口直对长对长 走廊是冲煞 u大门门不能正对厕门对厕门 u大门不直对客厅落地门窗 u厕厕所的门门不与厨房的门门相对 u其它门尽量不相对 典型门 冲案例 (1) p