建设工程建筑面积计算与审计.pdf

第十六节建设工程建筑面积计算与审计 一、 正确计算建筑面积的意义 （一） 建筑面积是编制和考核固定资产投资计划的重要依据 固定资产投资除有投资额和建筑安装工程工作量货币指标外， 还有建筑面积和各种 实物工程量指标， 其中建筑面积是控制固定资产投资规模、 平衡建筑工程所需人、 财、 物的 重要的计划指标。检查建筑面积计划完成情况， 可以考核建设单位和施工单位计划执行 情况。 （二） 正确计算建筑面积， 有利于合理选择概算指标 概算是控制工程造价的依据， 对一般民用建筑和常见工业建筑， 在编制初步设计概算 时， 通常根据建筑面积和设计图表明的结构特征， 查明相应的概算指标来编制概算， 即将 建筑面积乘以相应的单位面积造价。 （三） 建筑面积是正确计算工程量的基础 在编制扩初设计概算时， 由于设计深度的限制， 工程量往往是用建筑面积来表达的， 即使在编制施工图预算时， 为了简化计算， 某些分项如场地平整、 夯实、 楼地面、 地面防潮、 屋面、 施工机械进出场费等也需以建筑面积作为工程量。因而， 建筑面积计算得正确与 否， 直接影响到概预算的正确性。 （四） 建筑面积是计算有关指标， 进行技术经济分析的前提 在项目设计和施工过程中， 为了评价设计的合理性、 选择设计方案、 考核施工企业经 营管理必须计算建筑面积、 单位建筑面积的预算造价 （单方造价） 、 土地利用系数 !、 平面 系数 !等指标。为保证这些指标的准确性， 首先必须正确计算建筑面积。 单方造价 “ 建筑物预算造价 建筑物建筑面积 土地利用系数 ! “ 建筑物建筑面积 建筑物占地面积 平面系数 !“ 建筑物居住面积 建筑物建筑面积 （五） 正确计算建筑面积为审计施工图预 （决） 算提供保证 审计施工预 （决） 算时， 往往先审核施工图预算的单方造价是否超过国家规定的造价 指标， 如果不超过， 其工程量一般可不必审计， 只需审计其分项单价、 有关费率、 施工管理 费和计算数字是否准确； 如果单方造价超过国家规定， 可用全面审计或抽查法对工程量进 #$% ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! 第十六节建设工程建筑面积计算与审计 行审计， 此时， 要审计工程量也必须正确计算建筑面积。 二、 建筑面积计算方法 建筑面积系指建筑各层水平投影面积的总和， 即等于建筑物的地面面积加各楼层、 隔 层面积的总和 （包括地上和地下部分的面积） 。 为了正确计算建筑面积， 有利于设计、 施工单位统一标准， 国家制定颁布了 建筑面积 计算规则 ， 不论概算或预算均按此规则计算。计算时必须分清计算全部建筑面积、 一半 建筑面积和不计建筑面积的范围。这是我们审计建筑面积的重要依据。 !“ 单层建筑物不论其高度如何均按一层计算， 其建筑面积按建筑物外墙勒脚以上的 外围水平面积计算。单层建筑物内如带有部分楼层者， 亦应计算建筑面积。 #“ 高低联跨的单层建筑物， 如需分别计算建筑面积， 当高跨为边跨时， 其建筑面积按 勒脚以上两端山墙外表面间的水平长度乘以勒脚以上外墙表面至高跨中柱外边线的水平 宽度计算； 当高跨为中跨时， 其建筑面积按勒脚以上两端山墙外表面间的水平长度乘以中 柱外边线的水平宽度计算。 就是说： 高低联跨建筑物在分别计算面积时， 高跨部分宽度算至柱 （墙） 外边线， 凡属 高跨部分两侧均包括柱 （墙） 外边线计算。 $“ 多层建筑物的建筑面积按各层建筑面积的总和计算。其底层按建筑物外墙勒脚 以上外围水平面积计算， 两层及两层以上按外墙外围水平面积计算。 %“ 地下室、 半地下室、 地下车间、 仓库、 商店、 地下指挥部及相应出入口的建筑面积按 其上口外墙 （不包括采光井、 防潮层及其保护墙） 外围的水平面积计算 （见图 !& !） 。 图 !& ! (“ 用深基础做地下架空层加以利用， 层高超过 #“# 米的， 按架空层外围的水平面积 一半计算建筑面积。 &“ 坡地建筑物利用吊脚做架空层加以利用且层高超过 #“# 米的， 按围护结构外围水 平面积计算建筑面积。 )“ 穿过建筑物的通道、 建筑物内的门厅、 大厅不论其高度如何， 均按一层计算面积， &$% ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! 建设工程成本造价计价控制与价款结算管理实用手册 门厅、 大厅内回廊部分按其水平投影面积计算建筑面积。 !“ 图书馆的书库按书架层计算建筑面积。 #“ 电梯井、 提物井、 垃圾道、 管道井等均按建筑物自然层计算建筑面积。 $%“ 舞台灯光控制室按围护结构外围水平面积乘以实际层数计算建筑面积。 $“ 建筑物内的技术层， 层高超过 &“& 米的， 应计算建筑面积。 $&“ 有柱雨蓬按柱外围水平面积计算建筑面积； 独立柱的雨蓬按顶盖的水平投影面 积的一半计算建筑面积。 $“ 有柱的车棚、 货棚、 站台等按柱外围水平面积计算建筑面积； 单排柱、 独立柱的车 棚、 货棚、 站台等按顶盖的水平投影面积的一半计算建筑面积。 $(“ 突出层面的有围护结构的楼梯间、 水箱间、 电梯机房等按围护结构外围水平面积 计算建筑面积。 $)“ 突出墙外的门斗按围护结构外围水平面积计算建筑面积。 $*“ 封闭式阳台、 挑廊， 按其水平投影面积计算建筑面积， 凹阳台、 挑阳台按其水平投 影面积的一半计算建筑面积。 $+“ 建筑物墙外有顶盖和柱的走廊、 檐廊按柱的外边线水平面积计算建筑面积， 无柱 的走廊， 檐廊按其投影面积的一半计算建筑面积。 $!“ 两个建筑物间有顶盖的架空通廊， 按通廊的投影面积计算建筑面积， 无顶盖的架 空通廊按其投影面积的一半计算建筑面积。 $#“ 室外楼梯作为主要通道和用于疏散的均按每层水平投影面积计算建筑面积； 楼 内有楼梯， 室外楼梯按其水平投影面积的一半计算建筑面积。 &%“ 跨越其他建筑物、 构筑物的高架单层建筑物， 按其水平投影面积计算建筑面积， 多层者按多层计算。 三、 旅游旅馆建筑面积的划分范围 旅游旅馆的建筑面积统一划分为客房、 公共部位、 饮食厨房宴会、 行政生活服务、 工程 维修机房、 人防六大部分。 （一） 客房部总面积 $“ 客房面积： 是指客房和卫生间建筑面积的总和， 包括结构面积。 &“ 客房标准面积： 仅指客房内墙的净面积， 审查时， 应剔除客房小通道、 壁橱和卫生 间的面积。 “ 客房层交通面积： 指走道墙的中到中面积加电梯、 楼梯、 楼电梯厅的建筑面积。客 房层少的垂直风道及垃圾道、 污衣道在此部位的也不扣除。 (“ 服务面积： 指服务间、 棉织品库、 职工厕所、 清洁间、 服各台、 值班室等。 +( ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! 第十六节建设工程建筑面积计算与审计 （二） 公共部位总面积 !“ 入口大厅面积： 主门厅、 休息厅、 门厅会客室、 算面积的外柱廊、 问讯处、 公共卫生 间、 传达室以及设在旅馆内的银行、 邮局、 出租汽车点、 民航、 购票代办点、 理发美容室、 医 务室等。 #“ 商店面积： 营业面积及其库房。 $“ 前台管理面积： 指旅客保卫、 业务接洽、 前台办公室、 值班经理、 有关库房等。 %“ 体育、 娱乐设施面积： 健身房、 蒸汽浴室、 室内球场、 电子游戏、 游泳池、 娱乐室以及 更衣室、 卫生间、 库房及交通面积等。 （三） 饮食厨房宴会部分总面积 !“ 饮食面积： 各种餐厅、 酒吧， 相应的前厅、 卫生间、 过道等面积。 #“ 宴会友谊面积： 各种会议室、 大小宴会厅以及相应的卫生间、 库房、 过道、 前厅等。 $“ 厨房面积： 各种厨房及相关的冷藏室、 加工、 厨工服务管理处、 卫生间、 过道等面 积。 （四） 行政生活服务部分总面积 !“ 行政面积： 指各党政工团及职能机构、 自身的交通过道、 清洁间等的面积， 不包括 总务办公的面积。 #“ 职工生活面积： 包括职工宿舍、 食堂、 浴室等面积。 $“ 后勤服务面积： 包括总务办公室、 行李房、 花房、 自行车房和附属用房等面积。 （五） 工程维修机房部分面积 !“ 工程维修面积： 各维修部门、 印刷间、 卫生间、 更衣室通道面积等。 #“ 机房面积： 各种机房、 泵房、 煤气调压站等面积。 （六） 人防面积 人防面积应计入相应部分。 四、 建筑面积实物量审计重点 审计时下列内容应从建筑面积总和中剔除。 !“ 突出墙面的构件配件和艺术装饰， 如柱、 垛、 勒脚、 无柱雨蓬等。 #“ 检修、 消防等用的室外爬梯。 &$% ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! 建设工程成本造价计价控制与价款结算管理实用手册 !“ 层高在 #“# 米以内的技术层。 $“ 构筑物。如： 独立烟囱、 烟道、 油罐、 水塔、 贮油 （水） 池、 贮仓、 圆库、 地下人防干、 支 线等。 %“ 建筑物内外的操作平台、 上料平台、 及利用建筑物的空间安置箱罐的平台。 &“ 没有围护结构的屋顶水箱、 舞台及后台悬挂幕布、 布景、 布景的天桥、 挑台。 “ 单层建筑物内分隔的操