老年公寓开发模式探讨.doc

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膃薀蕿肃聿膆蚂袆羅膆螄肁芄膅蒄袄膀芄薆肀肆芃蚈袂羂节袁蚅莀芁薀羁芆芀蚃螃膂芀螅罿肈艿蒅螂羄莈薇羇芃莇虿螀腿莆螁羆肅莅薁螈肁莅蚃肄羇莄螆袇芅莃蒅肂膁莂薈袅肇蒁蚀肀羃蒀螂袃节葿蒂蚆膈葿蚄袂膄蒈螇螄肀蒇蒆羀羆蒆蕿螃芄蒅蚁羈膀薄螃螁肆薃蒃羆羂薃薅蝿莁薂螇羅芇薁袀袈膃薀蕿肃聿膆蚂袆羅膆螄肁芄膅蒄袄膀芄薆肀肆芃蚈袂羂节袁蚅莀芁薀羁芆芀蚃螃膂芀螅罿肈艿蒅螂羄莈薇羇芃莇虿螀腿莆螁羆肅莅薁螈肁莅蚃肄羇莄螆袇芅莃蒅肂膁莂薈袅肇蒁蚀肀羃蒀螂袃节葿蒂蚆膈葿蚄袂膄蒈螇螄肀蒇蒆羀羆蒆蕿螃芄蒅蚁羈膀薄螃螁肆薃蒃羆羂薃薅蝿莁薂螇羅芇薁袀袈膃薀蕿肃聿膆蚂袆羅膆螄肁芄膅蒄袄膀芄薆肀肆芃蚈袂羂节袁蚅莀芁薀羁芆芀蚃螃膂芀螅罿肈艿蒅螂羄莈薇羇芃莇虿螀腿莆螁羆肅莅薁螈肁莅蚃肄羇莄螆袇芅莃蒅肂膁莂薈袅肇蒁蚀肀羃蒀螂袃节葿蒂蚆膈葿蚄袂膄蒈螇螄肀蒇蒆羀羆蒆蕿螃芄蒅蚁羈膀薄螃螁肆薃蒃羆羂薃薅蝿莁薂螇羅芇薁袀袈膃薀蕿肃聿膆蚂袆羅膆螄肁芄膅蒄袄膀芄薆肀肆芃蚈袂羂节袁蚅莀芁薀羁芆芀蚃螃膂芀螅罿肈艿蒅螂羄莈薇羇芃莇虿螀腿莆螁羆肅莅薁螈肁莅蚃肄羇莄螆袇芅莃蒅肂膁莂薈袅肇蒁蚀肀羃蒀螂袃节葿蒂蚆膈葿蚄袂膄蒈螇螄肀蒇蒆羀羆蒆蕿螃芄蒅蚁羈膀薄螃螁肆薃蒃羆羂薃薅蝿莁薂螇羅芇薁袀袈膃薀蕿肃聿膆蚂袆羅膆螄肁芄膅蒄袄膀芄薆肀肆芃蚈袂羂节袁蚅莀芁薀羁芆芀蚃螃膂芀螅罿肈艿蒅螂羄莈薇羇芃莇虿螀腿莆螁羆肅莅薁螈肁莅蚃肄羇莄螆袇芅莃蒅肂膁莂薈袅肇蒁蚀肀羃蒀螂袃节葿蒂蚆膈葿蚄袂膄蒈螇螄肀蒇蒆羀羆蒆蕿螃芄蒅蚁羈膀薄螃螁肆薃蒃羆羂薃薅蝿莁薂螇羅芇薁袀袈膃薀蕿肃聿膆蚂袆羅膆螄肁芄膅蒄袄膀芄薆肀肆芃蚈袂羂节袁蚅莀芁薀羁芆芀蚃螃膂芀螅罿肈艿蒅螂羄莈薇羇芃莇虿螀腿莆螁羆肅莅薁螈肁莅蚃肄羇莄螆袇芅莃蒅肂膁莂薈袅肇蒁蚀肀羃蒀螂袃节葿蒂蚆膈葿蚄袂膄蒈螇螄肀蒇蒆羀羆蒆蕿螃芄蒅蚁羈膀薄螃螁肆薃蒃羆羂薃薅蝿莁薂螇羅芇薁袀袈膃薀蕿肃聿膆蚂袆羅膆螄肁芄膅蒄袄膀芄薆肀肆芃蚈袂羂节袁蚅莀芁薀羁芆芀蚃螃膂芀螅罿肈艿蒅螂羄莈薇羇芃莇虿螀腿莆螁羆肅莅薁螈肁莅蚃肄羇莄螆袇芅莃蒅肂膁莂薈袅肇蒁蚀肀羃蒀螂袃节葿蒂蚆膈葿蚄袂膄蒈螇螄肀蒇蒆羀羆蒆蕿螃芄蒅蚁羈膀薄螃螁肆薃蒃羆羂薃薅蝿莁薂螇羅芇薁袀袈膃薀蕿肃聿膆蚂袆羅膆螄肁芄膅蒄袄膀芄薆肀肆芃蚈袂羂节袁蚅莀芁薀羁芆芀蚃螃膂芀螅罿肈艿蒅螂羄莈薇羇芃莇虿螀腿莆螁羆肅莅薁螈肁莅蚃肄羇莄螆袇芅莃蒅肂膁莂薈袅肇蒁蚀肀羃蒀螂袃节葿蒂蚆膈葿蚄袂膄蒈螇螄肀蒇蒆羀羆蒆蕿螃芄蒅蚁羈膀薄螃螁肆薃蒃羆羂薃薅蝿莁薂螇羅芇薁袀袈膃薀蕿肃聿膆蚂袆羅膆螄肁芄膅蒄袄膀芄薆肀肆芃蚈袂羂节袁蚅莀芁薀羁芆芀蚃螃膂芀螅罿肈艿蒅螂羄莈薇羇芃莇虿螀腿莆螁羆肅莅薁螈肁莅蚃肄羇莄螆袇芅莃蒅肂膁莂薈袅肇蒁蚀肀羃蒀螂袃节葿蒂蚆膈葿蚄袂膄蒈螇螄肀蒇蒆羀羆蒆蕿螃芄蒅蚁羈膀薄螃螁肆薃蒃羆羂薃薅蝿莁薂螇羅芇薁袀袈膃薀蕿肃聿膆蚂袆羅膆螄肁芄膅蒄袄膀芄薆肀肆芃蚈袂羂节袁蚅莀芁薀羁芆芀蚃螃膂芀螅罿肈艿蒅螂羄莈薇羇芃莇虿螀腿莆螁羆肅莅薁螈肁莅蚃肄羇莄螆袇芅莃蒅肂膁莂薈袅肇蒁蚀肀羃蒀螂袃节葿蒂蚆膈葿蚄袂膄蒈螇螄肀蒇蒆羀羆蒆蕿螃芄蒅蚁羈膀薄螃螁肆薃蒃羆羂薃薅蝿莁薂螇羅芇薁袀袈膃薀蕿肃聿膆蚂袆羅膆螄肁芄膅蒄袄膀芄薆肀肆芃蚈袂羂节袁蚅莀芁薀羁芆芀蚃螃膂芀螅罿肈艿蒅螂羄莈薇羇芃莇虿螀腿莆螁羆肅莅薁螈肁莅蚃肄羇莄螆袇芅莃蒅肂膁莂薈袅肇蒁蚀肀羃蒀螂袃节葿蒂蚆膈葿蚄袂膄蒈螇螄肀蒇蒆羀羆蒆蕿螃芄蒅蚁羈膀薄螃螁肆薃蒃羆羂薃薅蝿莁薂螇羅芇薁袀袈膃薀蕿肃聿膆蚂袆羅膆螄肁芄膅蒄袄膀芄薆肀肆芃蚈袂羂节袁蚅莀芁薀羁芆芀蚃螃膂芀螅罿肈艿蒅螂羄莈薇羇芃莇虿螀腿莆螁羆肅莅薁螈肁莅蚃肄羇莄螆袇芅莃蒅肂膁莂薈袅肇蒁蚀肀羃蒀螂袃节葿蒂蚆膈葿蚄袂膄蒈螇螄肀蒇蒆羀羆蒆蕿螃芄蒅蚁羈膀薄螃螁肆薃蒃羆羂薃薅蝿莁薂螇羅芇薁袀袈膃薀蕿肃聿膆蚂袆羅膆螄肁芄膅蒄袄膀芄薆肀肆芃蚈袂羂节袁蚅莀芁薀羁芆芀蚃螃膂芀螅罿肈艿蒅螂羄莈薇羇芃莇虿螀腿莆螁羆肅莅薁螈肁莅蚃肄羇莄螆袇芅莃蒅肂膁莂薈袅肇蒁蚀肀羃蒀螂袃节葿蒂蚆膈葿蚄袂膄蒈螇螄肀蒇蒆羀羆蒆蕿螃芄蒅蚁羈膀薄螃螁肆薃蒃羆羂薃薅蝿莁薂螇羅芇薁袀袈膃薀蕿肃聿膆蚂袆羅膆螄肁芄膅蒄袄膀芄薆肀肆芃蚈袂羂节袁蚅莀芁薀羁芆芀蚃螃膂芀螅罿肈艿蒅螂羄莈薇羇芃莇虿螀腿莆螁羆肅莅薁螈肁莅蚃肄羇莄螆袇芅莃蒅肂膁莂薈袅肇蒁蚀肀羃蒀螂袃节葿蒂蚆膈葿蚄袂膄蒈螇螄肀蒇蒆羀羆蒆蕿螃芄蒅蚁羈膀薄螃螁肆薃蒃羆羂薃薅蝿莁薂螇羅芇薁袀袈膃薀蕿肃聿膆蚂袆羅膆螄肁芄膅蒄袄膀芄薆肀肆芃蚈袂羂节袁蚅莀芁薀羁芆芀蚃螃膂芀螅罿肈艿蒅螂羄莈薇羇芃莇虿螀腿莆螁羆肅莅薁螈肁莅蚃肄羇莄螆袇芅莃蒅肂膁莂薈袅肇蒁蚀肀羃蒀螂袃节葿蒂蚆膈葿蚄袂膄蒈螇螄肀蒇蒆羀羆蒆蕿螃芄蒅蚁羈膀薄螃螁肆薃蒃羆羂薃薅蝿莁薂螇羅芇薁袀袈膃薀蕿肃聿膆蚂袆羅膆螄肁芄膅蒄袄膀芄薆肀肆芃蚈袂羂节袁蚅莀芁薀羁芆芀蚃螃膂芀螅罿肈艿蒅螂羄莈薇羇芃莇虿螀腿莆螁羆肅莅薁螈肁莅蚃肄羇莄螆袇芅莃蒅肂膁莂薈袅肇蒁蚀肀羃蒀螂袃节葿蒂蚆膈葿蚄袂膄蒈螇螄肀蒇蒆羀羆蒆蕿螃芄蒅蚁羈膀薄螃螁肆薃蒃羆羂薃薅蝿莁薂螇羅芇薁袀袈膃薀蕿肃聿膆蚂袆羅膆螄肁芄膅蒄袄膀芄薆肀肆芃蚈袂羂节袁蚅莀芁薀羁芆芀蚃螃膂芀螅罿肈艿蒅螂羄莈薇羇芃莇虿螀腿莆螁羆肅莅薁螈肁莅 老年公寓开发模式探讨市场部2008年9月目 录前 言4一、基本概念51、相关产品概念52、“老年公寓”概念5二、老年公寓开发的市场机会点71、我国已进入老龄化社会阶段72、“老年公寓市场”潜力巨大73、老年人养老逐步向集中养老转移84、“421家庭”催生老年住宅的产生和发展85、国家鼓励开发商进行老年人住宅地产的开发96、我国城市老年公寓发展现状及存在的问题97、老年住宅在京、沪等地倍受热宠108、我国城市老年公寓的发展方向10三、老年居住产品需求特点141、面积特点142、功能特点143、户型特点154、设计特点155、特殊要求16四、国内老年公寓案例借鉴171、北京东方太阳城中国老年人保健基地、学术基地172、绿地21城孝贤坊242、亲和源老年公寓284、江南太阳城34五、国际市场中的老年公寓371、国外老年住宅市场的状况372、国外老年公寓设计理念：433、国外典型老年公寓项目简介45六、老年公寓项目选址特点47七、老年公寓规划特点481、社区规划482、社区组成493、绿化景观494、交通布局50八、老年公寓产品特点511、住宅建筑规划512、房间设计特色513、公寓设施514、房屋装修56九、老年公寓配套特点601、智能化配置602、会所613、电梯614、商业625、配套626、老年医院及护理院637、生活机能配备63前 言随着常规房地产开发的竞争日趋激烈，旅游地产、老年公寓地产、墓地地产等新型的房地产开发模式，走差异化道路，有望成为地产开发的蓝海。本报告选取了老年公寓这一物业的开发模式进行研究，首先对开发老年公寓的市场机会进行挖掘，然后，对老年居住产品的需求特征进行分析，之后，对国内和国外一些成功的案例进行研究借鉴。在此基础上，对老年公寓项目选址、小区规划、产品和配套的特点进行总结。一、基本概念1、相关产品概念从老年人住宅的经营管理看，大致可分为三种模式：第一是公办公营式，第二是公办民营式，第三是民办民营式。目前社会上出现的专为老年人提供长期居住场所的机构类型可分为传统敬老院、福利院和新型老年公寓。福利院一般按照第一种模式，即公办公营式进行经营，第二种公办民营模式则更像目前国内流行的敬老院，老年公寓应属于民办民营式的经营模式。经营模式民办民营公办民营公办公营机构类型敬老院福利院老年公寓国内专门针对老年人的住宅用房除了社会福利院、敬老院外，纯属社会化经营的老年公寓目前还很奇缺。虽然，在上海打着“老年公寓”旗号的养老机构在最近几年涌现出了不少，但由于这样的“老年公寓”依然带有强烈的社会福利色彩，所以它与真正意义上的作为一种商品房新产品出现的老年公寓还是有其本质差别的。不过，这种作为纯老年居住住宅的“老年公寓”作为发展程度较高的新开发项目已成为一个引起有关方面充分关注的问题。2、“老年公寓”概念所谓“老年公寓”，就是专门为老年人建造的生活设施齐全、公用设施配套不断完善、具有时代气息的城市老年人社区，是一种居家养老与社区服务相结合的模式。它既是一种新的老年人生活方式，又是一种民办民营式的经营模式，更是一种城市老年人聚居形式。老年公寓是一种新的居家养老方式，不仅拥有分散的居家养老所没有的各类保障服务设施，让老人既住得安心、舒心；又能拥有一般养老机构所没有的家庭氛围。所以，优势十分明显：1）减轻子女养老压力，提高社会效率。2）有利于老年人身心健康。3）服务专门化、系统化，使老年人生活质量大大提高。4）老人仍拥有自己的居所、配置自己喜欢的家具，让老人既有“家”可归，又能享受一般住家无法享受到的配套服务。老年公寓已成为国际风行的第三种养老模式，为老年人服务已成为一种新兴的产业。二、 老年公寓开发的市场机会点1、我国已进入老龄化社会阶段按照国际标准，当一个国家或地区65岁以上人口占总人口7%或60岁以上人口占总人口10%以上时，即为老龄化社会。据有关统计资料显示，目前我国是世界上老年人口最多的国家，60岁以上的老龄人口约为1.45亿，占我国总人口的11.2%，而且这个数字每年都在以3%的速度增长。我国进入老龄化社会已是不争的事实。根据国家有关部门统计预测，到2025年，老年人将