英国皇家特许测量师行为准则简介.doc

英国皇家特许测量师行为准则简介英国皇家特许测量师行为准则简介本人于去年十月参加了英国皇家特许测量师学会(rics)第一次在中国设立的产业测量师(类似于中国注册房地产估价师)专业能力考试(apc)，并通过了该考试，成为中国内地第一位获得英国皇家特许产业测量师资格的专业人士。该专业能力考试中的部分问题是有关测量师执业道德和行为准则的，现有机会介绍给大家，以供探讨。英国皇家特许测量师学会有一个自我管理的准则，去维持和促进进行业维护公众的利益。它包括了大量未成文的伦理道德准则和一个成文的强制性准则，并颁布成为行为准则(rules of conduct)。行为准则提供了一个会员与他们的客户、雇主关系的结构，并包括了广泛的旨在维护公众利益的义务。该准则共有9条：l、每个会员应该以一种适合特许测量师的方式处事。如：测量师应诚实、正直、处事正当得体等等。2、每个会员应该遵守这个准则，用以规范他们从事职业或生意的方式。如：会员应以公开、透明、对客户有责任心，不能以误导公众的方式从事他的生意，对客户的资料要保密，应迅速回复客户的问题等等。3、每个会员应该遵守准则关于避免利益冲突的要求(conflicts of interest)，如果发生这种利益冲突时，能及时处理。4、每个会员应该根据准则，向学会提供关于他的实践、雇佣和生意的详情，这是学会管理以及学会对会员的专业行为和纪律管理的需要。5、为了维持测量师最高专业水平的利益，遵守由学会制订和颁布的所有执业说明，是每个会员的责任。6、每个会员应该根据准则进行投保，以防备因违反一个测量师的专业责任而招致的索赔。7、根据准则，每个会员必须：a.对持有任何客户的金钱或客户委托给他的金钱，必须分别存放在一个或多个银行帐户，同时，这些帐户必须同他自己的、他事务所或公司的帐户分离；b.对这些帐户所代表的或来自任何人(不管是否是客户)的持有、支付或收到的所有的金钱进行定期查帐；c.按准则规定保持这些帐户的记录，并且，按准则去维持它们。会员帐户准则的目的是确保委托给会员的金钱：-支付于一个独立的指定帐户；-正当地记录在由会员维护的帐户中；及-正当地监控。8、根据准则，每个会员应该每年进行继续专业发展的学习；一旦学会有要求的话，应该向学会提供证明。9、a.每个会员应该有能力处理他个人的和生意的财务事务，以避免：(i)他不能迅速全部地偿请自己的债务；(ii)他被宣判破产，或对他在世界上任何地方进行类似设立在英格兰或威尔士的破产诉讼；(iii)他同他的债权人，或者为了债权人的利益签订了一个协定或合作。b.会员如果是一个为公众提供测量服务的公司，则应确保该公司：(i)不是一个正面临着破产清算的或者有争议财产者的公司主体，除非公司的债务已全部偿请；(ii)当破产时，迅速地偿清了它的全部债务；(iii)不是法院发布结束通告的公司主体，除非公司的债务已全部清偿。在上述9条准则中，第3条关于利益冲突的准则，在实践中十分重要，这里我们稍加阐述。所谓利益冲突，即会员的利益与客户的利益有抵触，或者，客户认为易于干扰会员独立的专业判断；它大致有如下几种情况：会员的利益与一个客户的利益之间的冲突当一个利益冲突发生或有可能发生在一个会员或他的伙伴与一个客户之间，他必须：(i)尽早地披露给客户冲突的可能性，有关他的。清况和其他相关事实；(ii)通知客户，无论是他个人或他的事务所或公司都不能代表或继续代表客户，除非被客户要求继续去做，并且已经首先劝告客户去获得独立的专业意见；(iii)尽早地与客户书面确认上述情况。客户利益与客户利益之间的冲突当一个利益冲突发生或有可能发生在一个从事测量师业务的事务所或公司的两个或更多的客户之间，其中某个客户是一个合伙人或董事，会员必须：(i)披露给每个客户冲突的可能性，有关它的情况和其他相关事实；(ii)通知每个客户，无论是他个人或他的事务所或公司都不能代表或继续代表客户，除非被客户要求继续去做，并且已经首先劝告每个客户去获得独立的专业意见；(iii)与每个客户书面确认上述情况。该利益冲突是指会员可能从其中一个客户那里得到机密信息，并且面临进退两难的困境-既违反了保密性，又不能恰当地告知另外客户实质性的信息。一些潜在性的利益冲突的例子：-在同一个项目中代表两个或更多的竞争客户；-在同一个投资物业中代表两个或更多的竞争客户；-为业主与买家(或准买家)对同一物业进行估价；-为客户估价的物业同时是本测量师行代理销售或管理的物业。个人利益a.当一个会员充当代理人销售或租赁他自己拥有或他的伙伴拥有的房地产，或者他或他的伙伴在其中有利益时，他必须将相关的事实迅速地以书面形式披露给未来的买家或承租人，如果未来的买家或承租人委托了律师，则应披露给那个律师。b.当一个会员充当代理人销售或购买农场份额时，他必须迅速对所有有关方面披露关于：(i)他代理的能力和他替谁代理；(ii)他是否将收到任何高于他费用的报酬，如果这种披露是口头的，则应迅速地以书面形式确认。c.当一个会员充当销售他自己或他的事务所拥有的私人财产的代理人时，他必须迅速地以书面形式披露给未来的买家或买家的代理人。团体安排如果会员的事务所是一批联合事务所的一部分，它所代理的一个客户与该联合事务所下的另一个事务所代理的另一个客户有了利益冲突，在以下情况时，则不被认为是一个利益冲突：a.在两个事务所之间没有共同的负责人或雇员；及b.在两个事务所之间没有直接或间接的利益分配。社会团体办公室持有人当一个会员在某领域持有可能导致与他的某个客户利益冲突的社会团体办公室时，那么，必须告知那个客户委托的详情和他与客户的关系，以及他占有该位置的相关社会团体，并且，只有将这些情况全面地披露给客户以后才能接受委托。费用和利益的透明度如果知道的话，每个会员应该书面向他的客户披露，因客户的委托他能获得的任何费用、佣金或其他的利益(超出达成一致的费用或佣金)及其性质、基础或数额，当这个披露是口头的话，会员必须以书面的形式确认。滥用委托会员受一个客户的委托，与一个第三方谈判时，不能坚持他应该在任何程度上被那第三方聘请，除非：a.他已经得到他的客户的特殊的同意去这样做，并且经书面确认；及b.他已经立即并且书面劝告第三方去获得独立的专业意见。会员可以在已经披露并且首先劝告第三方去获得独立的专业意见的情况下，去推荐一个关于土地、物业或建设工程的交易，或单独地或部分地给予第三方优惠期望，不管是直接地还是间接地使他自己或他的事务所，能够获得将来费用的收益或获得其他财务方面的收获。对第三方的义务当一个会员即将或已经被委托代表一个客户履行一个对第三方承担信任义务的合同时，他必须迅速地书面通知第三方，因为他的委托原因而产生的超出他的正常费用或佣金的利益。引诱一个会员可以支付给一个第三方酬金、佣金、礼物或恩惠，以作为对他介绍一个客户的报酬，前提是：他应迅速地以书面形式向客户披露，酬金、佣金、礼物、或恩惠的数量或性质以及第三方的身份。在实践中，本人也有机会遇到利益冲突的发生。从专业角度看，不接受该项估价委托是最安全及最保守的方法。然而从商业角度上来看，这个方法不一定是最合适的。因此，本人在权衡轻重的情况下，通常考虑是否可以采取完全披露的方法，即向有关的委托方披露该利益冲突，如能获得所有有关方面的书面同意(确认)我们的工作，那么就形成了双赢局面。客户获得了所需的服务，本公司也可以放心地接受委托。当我完成该估价报告时，也必须将背景披露于报告中。如果我不能获得所有有关客户的书面同意，那我是绝对不能够接受此类利益冲突的委托。根据上面介绍的学会颁布的测量师行为准则，我列举一些在专业能力考试中被考官问到的有关职业道德和行为准则的问题，其中一些问题出现在去年本人的专业能力考试中。这些有关职业道德和行为准则的问题是：问：被发觉疏忽罪必须证明什么?答：必须显示因为违反了关心责任而导致了损失。问：谁是当前英国皇家特许测量师学会主席?答：jonathan harris.问：为什么测量师行要有专业保障保险?答：为了保护测量师行针对因为测量师行疏忽的原因而来自第三方的损失投诉。问：一个朋友要求你提供关于他的住房价值的意见，你应该怎样做?答：向他解释这超出了我的专长，邀请他去办公室并提出服务。问：有人怀揣一百万英镑来到你的办公室并表示他想购买一些物业，你应该怎样做?答：恐怕是洗钱。告诉上司、可能的话告诉rics。问：有人要求你给他建议，就当前市场，他应该投资房地产、证券还是债券?答：仅能够在房地产投资上给他建议。问：有个客人送你一箱威士忌，感谢你为他所做的所有的勤劳工作，你能接受它吗?答：不能接受礼物，因为它会影响将来工作。问：什么是rics有关客户金钱的指引?答：应该分开保存在指定帐户。问：哪些种类的过错被认为不适合一个特许测量师?答：破产倒闭，无偿还能力，犯罪都将导致自动驱逐。问：当你发现了一个利益冲突你应该怎么做?答：书面通知客户，忠告他们去寻找其他专业意见。问：测量师接受委托有什么指引?答：必须确保没有其他人接受委托；不能打电话给私人住所；不能够在没有所有资料的情况下报价；不能够参考其他测量师的价格报价；不能对个人施加压力。问：当你发现在一个物业中你有个人利益，你应该怎么做?答：立即透露给客户，在客户没有同意的情况下不能继续提供服务，必须对该。情况进行书面确认。问：你能够采取什么步骤，减少第三者针对你的专业保障保险对你投诉成功的可能性?答：书面委托；不要作假设(客户不会投诉)；不要承担超出你专业技能范围的工作。问：为什么你的测量师行有可能从公司合并中获得利益?答：减少专业保障义务，能通常更有效的运作业务。问：如果你决定成立测量师行，你需要做什么?答：购买专业保障保险及有可能建立客户帐户。测量师不应寻找去承担超出他们专业能力范围的工作。问：如果你即将获得对一个评估业务的委托，并且已同意评估费用的条款及其他事项，然后你应该作什么?答：委托条款必须书面确认。从以上的例题中可以看出，英国皇家特许测量学会行为准则最主要目的是为了维护公众利益，保护客户利益，如：测量师行需购买专业保障保险以防备因疏忽而被索