中梁地产集团战略规划报告PPT演示课件

团结 务实 专业 创新 中梁地产集团战略规划中梁地产集团战略规划- -总体战略总体战略 （试行版）（试行版） 1 世界上每100家破产倒闭的大企业中， 85%是因为企业管理者的战略决策不慎造成 的。 兰德公司 2 前 言 纵观世界，经济深度调整中曲折复苏、增长乏力，全球经济一体化趋势逐步加快，竞争 更加激烈，政治军事冲突频发，国际关系错综复杂。 纵观中国，改革开放高速发展35年，政治、经济、军事、产业、体制已进入深度调整期 ，新一届领导班子推动改革的决心异常坚定；在资本、互联网、大数据、智慧等大背景下， 传统产业转型升级势在必行，新兴产业突破发展已箭在弦上，任何行业均将面临颠覆性改 革。 纵观中国房地产行业，黄金到白银到青铜的时代，行业结构分化加剧、行业集中度逐步 加大、强者恒强，弱者淘汰，未来将进入寡头竞争市场，中小企业将逐步被兼并收购，行业 的商业模式将发生颠覆性变革。 纵观中梁地产，成长23年，已经从青年阶段跨入中年阶段，在干劲、激情的基础上，需 要更加的理性成熟，充分掌握发展规律与趋势，拥抱变化，前瞻性思考。 在以上背景下，我们需要一个科学、理性、前瞻性的战略规划，指引公司未来持续、稳 健、协调发展。中梁地产集团战略规划包含三个篇章：宏观篇（宏观形势）、中观篇（公司 发展目标、定位、模式、思路、产业组合等）、微观篇（经营策略、行动计划、重点工作计 划） 。 3 战略存在的现象、问题 4 “流浪汉”现象 企业 企业 缺乏企业战略，经营企业喜欢“脚踏溜冰鞋”，“溜”到哪 儿算哪儿。 因为繁冗的事务性工作而成为“大忙人”，以至于无暇顾及 企业任务、方向及战略。 没有战略的企业就像流浪汉一样无家可归，当一家企业像 流浪汉一样，不知道应往哪里走时，企业命运是极其危险 的，因为它通常会走到不想去的地方。 一家没有方向意识和连贯一致经营战略的公司，在激烈竞争的 市场中，将会是什么结局？ 5 个人意志代替战略的现象 并没有建立起真正符合企业发展需要的、科学的、系统的战略制定系 统 未来发展更多的是领导人的个人能力和意志进行制定，缺乏对总体战略的逐层分 解，战略职能部门的缺失导致无法对企业自身和外部环境进行缜密的分析和预测 ，这往往会使得领导人的直觉和判断失去了理性分析的支持，导致战略的盲目性 同时由于对战略没有进行有效的逐级分解，在战略制定中缺乏有效的制约机制， 也往往导致战略失去稳定性，变动过于频繁 问题 6 “追星族现象” 企业行为表现后果 有些企业战略的制定不 是建立在对企业外部机 会、威胁和内部优势、弱 点的全面、科学分析与论 证基础之上,而是喜欢走 “东施效颦”的“捷径” 。看到别的行业、别的企 业的战略获得成功，便盲 目跟风 一种是在企业进入新产 业的问题上，缺乏独立判 断，热衷于“跟紧大势人 云亦云” 另一种是无论企业内外 部发生了多大的变化，企 业首选的方案是仿效自己 企业过去的经营战略 当环境的竞争要求企业 战略发生变化时，企业却 往往不能跟随变化,必将 导致企业败于竞争对手, 这已成为一些企业的经营 失败重要根源 实例 行业内企业的发展战略 高度雷同：如我国家电行 业便是一例 近来，许多企业又不顾 自身的资源状况，在战略 上猛刮“高科技”之风， 同时却忽视了高科技行业 所面临的高风险 企业战略，是基于特定企业的战略，它因时、因地、因企业而变化。 没有一个具体战略可以重复救活两个濒临倒闭的企业，或重复使两个 企业得到持续、稳定、快速发展。 7 战略规划方法论 8 战略是立足于未来看现在(现在看未来) ，立足于全局看 自身(自身看全局) ，是超越目前状况的努力 水准 现状 未来的要求 性质 战略的实现肯定是有挑战的， 不要说现在做不到，而是要去思考怎样达到！ 正常发展可以达到，大部分企 业的选择！ ？ 必须要达到，但是正常发展难 以达到，怎么办 战略问题 站在未来看现在VS站在现在看未来？ 9 n 天时（宏观）：研究宏观经济、产 业、行业规律、趋势 n 地利（中观）：战略目标、战略定 位、商业模式、区域布局等 n 人和（微观）：人财物资源配置、机 制保障等 n 知己（微观）：深入剖析自身优 劣势，核心竞争力、实现扬长去短 n 知彼（微观）：对标标杆，掌握 战略动态，调整战略战术 百战不殆： 确保战略目标实现 战略规划解构 10 经营/职能战略 使命愿景 目标 体系 总体战略 一年重点工作分解 三年行动计划 使命：企业存在的意义是什么？ 愿景：我们要成为什么样的企业？ 目标体系：是将战略转换成明确具体的、可以 测度的业绩目标。 （包含：长期和短期业绩的战略目标和财务目 标体系） 总体战略：包含集团战略定位、发展模式、盈 利模式、产业组合、发展思路等 经营/职能战略：包含区域布局、产品战略、人 力战略、财务战略、品牌战略、资本运作战略 等。 3年行动计划：根据战略规划要求，制定未来3 年的战略实施路径 1年重点工作计划：人财物资源的配置，业务布 局、产品策略等。 中梁集团战略框架体系 11 整体战略推演逻辑 1年重点工作计划 2016年 3年战略行动计划 2016-2018年 5年中期战略规划 2016-2020年 10年战略展望 2016-2025年 “新型城镇化千亿投资集团” 新型城镇化投资开发商， “557”战略 各专业关键战略举措 当年重点工作计划 宏观篇 微观篇 宏观形势展望 政治、经济、产业、行业等 中观篇 12 中梁地产战略地图 13 宏观篇 一、国际宏观环境分析 （看世界） 二、国内宏观环境分析 （看中国） 三、行业形势分析（看行业） 四、我司面临的挑战与机遇（看中梁） 目录 14 核心结论 p 看世界：发展主旋律不变，不同经济体发展分化，国际关系错综复杂。 p 看中国：国内经济总体看好，经济增速下行。 1）转入中速增长，短期下行压力加大。 2）内部分化格局依旧。新经济快速发展，传统产业持续下行。 3）财政政策积极，货币政策稳健。 4）推进供给侧结构性改革。 5）居民收入提升激发住房消费新需求。 6）新型城镇化带来发展机遇，将催生“创新型经济”。 7）城市群规划带来地产发展空间。 8）新经济时代到来。 p 看行业：政策由抑制到促进，追求平稳发展，城市间分化严重，行业竞争加剧，集中 度进一步提高。 p 看中梁：重视战略，超前的价值观、经营理念，把握规律、适应变化能力较强。 15 一、国际宏观环境分析 世界经济发展主旋律未变，将保持缓慢曲折复苏的局面。 全球经济增速整体放缓。国际金融危机的深层次影响仍然存在，2015年世界经济增长率 为3.1%，较2014年下降0.3%。 发达经济体增速缓慢上升。2015年发达经济体增速为2%，较2014年上升0.2%。 新兴经济体整体增速继续下滑。金融市场动荡不稳，全球贸易持续低迷，贸易保护主义 强化，新兴经济体困难和风险明显加大。从2010年至今GDP增长率从7.5%开始持续下 滑，放缓的势头仍未得到有效遏制。 新一轮科技革命和产业变革蓄势发动，不同经济体分化态势明显。 经济 政治 美国重返亚太、南海地区地缘博弈更加激烈，北朝鲜问题扑朔迷离，钓鱼岛争端问题反 复不定，国际关系复杂程度前所未有。 16 二、国内宏观环境分析整体经济趋势 p 中国经济GDP增速进入下行通道，由中高速转入中速增长，短期内下行压力加 大。 2015年，GDP增速为6.9% ，为25年来新低；固投增 速为10.0%，较2014年降 低5.7%；工业增加值增速 为6.1%，较2014年降低 2.2%。 17 从图1、2可以看出：经济回落主要是第二产业（工业和建 筑业）的回落造成的，第三产业是增长的。 第二产业占GDP的40.6%，也就是说只有一小半增速是下行 的，大部分增速仍是加快的，只是下行的部分速度稍快一点 导致了GDP的整体小幅回落。 从图3的PMI指数来看，代表传统产业的制造业PMI指数不 断下行，说明工业行业不景气。而代表服务业和新兴产业的 服务业和商务活动PMI指数较高，说明他们处于景气状 态。 p 国内经济长期向好，内部分化格局将继续演变，新经济（消费，新兴产业和服务业 等）未来将保持快速发展。工业传统行业依旧下行，转型升级任务紧迫。 图1：三大产业产值比重 图3：近年来的PMI值 二、国内宏观环境分析整体经济趋势 图2：GDP三大产业产值累计同比 18 创新 协调 绿色 开放 共享 培育发展新动力，拓展发展新空间 深入实施创新驱动发展战略 构建发展新体制，创新和完善宏观调控方式 推动区域协调发展，优化城市空间布局和产业结构 推动城乡协调发展 推动物质文明和精神文明协调发展 促进人与自然和谐共生 加快建设主体功能区 推动低碳循环发展，实施新能源汽车推广计划 完善对外开放战略布局 形成对外开放新体制 推进“一带一路”建设 增加公共服务供给 促进就业创业 促进人口均衡发展。全面实施一对夫妇可生育两个孩子政策 p “创新、协调、绿色、开放、共享”是“十三五”期间五大核心主题，也是各 项政策出台的依据。 二、国内宏观环境分析“十三五”期间发展主题 19 p 发展主线：在适度扩大总需求的同时，着力推进供给侧结构性改革。 表：近期高层讲话频频提及“供给侧改革” 日期领导人场合论述 2015.10.10中财办主任刘鹤广东调研 要更加重视供给侧调整，加快淘汰僵尸企业，有效化解过剩产能 2015.11.10国家主席习近平 中央财经领导小组 第11 次会议 在适度扩大总需求的同时，着力加强供给侧结构性改革，着力提高供给体系质 量和效率，增强经济持续增长动力，推动我国社会生产力水平实现整体跃升 2015.11.11国务院总理李克强国务院常务会议 培育形成新供给、新动力以扩大内需 2015.11.14发改委规划司司长徐林北大经济观察报告会 供给侧的结构改革的重点在于要形成有利于创新的体制机制，实现市场对资源 配置的决定性作用 2015.11.17国务院总理李克强 “十三五”规划纲要 编制工作会议 要在供给侧和需求侧两端发力促进产业迈向中高端 2015.11.18国家主席习近平 亚太经合组织（APEC） 工商领导人峰会 要解决世界经济深层次问题，单纯靠货币刺激政策是不够的，必须下决心在推 进经济结构性改革方面做更大努力，使供给体系更适应需求结构的变化 2015.11.18中财办副主任杨伟民财经年会 在经济发展进入新常态的背景下，推进供给侧的结构性改革是必须进行的政策 和思路 供给侧改革五大任务 积极稳妥化解 产能过剩 帮助企业降低 成本 化解房地产库 存 扩大有效供给 防范化解金融 风险 去产能降成本去库存补短板去杠杆 “两大动力”：加快培育新的发展动能、改造提升传统比较优势 二、国内宏观环境分析“十三五”期间发展主线 20 二、国内宏观环境分析财政政策和货币政策分析 财政政策面临着收支困局，债务困局 等压力。 财政政策通过提升赤字，债务置换 和推行PPP模式等方式仍有施展空间。 财政政策“尚有空间，竭尽全力”。 从边际量上讲，“十三五”期间财 政政策预计将比2015年更加积极。 p 十三五时期将推行积极的财政政策，继续开展各项减税降费政策，为托底经济， 财政支出将继续增加，也将加大财政收支困境。 p 十三五时期将继续实施稳健的货币政策，保持适度贬值，并将建立健全资本市场 ，基本形成结构合理、功能完善、规范透明、稳健高效、开放包容的多层次资本 市场体系。 到2020年，基本形成结构合理、功能完 善、规范透明、稳健高效、开放包容的多 层次资本市场体系。资本国九条 定向扶持 21 p 居民收入提升激发住房消费新需求 “实现全面建成小康社会目标，到2020年国内生 产总值和城乡居民人均收入比2010年翻一番，“ 十三五”时期经济年均增长保持在6.5%以上。” 十三五规划纲要 从左图可见，2015年四季 度中国城镇居民人均可支 配收入累计同比增长6.6% ，人均消费同比增长5.5% 。 二、国内宏观环境分析 年均6.5%的经济增速将为居民收入翻番提供可靠保 障。根据目标，城镇居民人口可支配收入到2020年 翻一番的话，将由19109元上升到38219元，城镇 居民购买力将显著上升，对楼市需求尤其是改善需 求释放而言，将提供坚实的经济支撑。 “十三五”期间居民收入提升 22 支持国有资本、集体资本、非公有资本等交叉持股、相互融合。推进公有制经济之间股权多元 化改革。稳妥推动国有企业发展混合所有制经济，开展混合所有制改革试点示范。引入非国有 资本参与国有企业改革，鼓励发展非公有资本控股的混合所有制企业。鼓励国有资本以多种方 式入股非国有企业。十三五规划报告 二、国内宏观环境分析混合所有制分析 p 混合所有制在十三五期间将得到有效推进，各地分类施政、加快向民营企业放开 竞争性领域。 1国让民进 国有企业退出部分股份出让给民营企业，但国企保持控股， 参股的民企要具备一些市场资源和营销资源 国让民控 2 国企让出大比例股份，民企实现控股。 国让民有 3 国企把辅业、非重点资产剥离给民营企业 4专项投资 国企出牌照和资质，民企出钱出人出运营，通过合资方式形 成完整的独立板块。 5 主业不混 国企将产业链延伸部分拿来与民企做混合 模式解释民企参与手段 参股 控股 兼并收购 合资 合资 23 二、国内宏观环境分析“十三五”期间总体趋势 经济整体保持中速发展 新经济引领发展潮流 区域发展格局打开 十三五期间，中国经济增长至少将保持6.56%的平均增长速度，才能完成“2020年GDP比2000年翻 两番”的目标。要全面建成小康社会，6.56%是“十三五”的底线。 “十三五”期间无论是服务业占比还是服务业对经济增长的贡献都将超过50%。 通过实施中国制造2025战略，实现制造业重点领域智能化水平显著提升。 到2020 年，战略性新兴产业增加值占国内生产总值的比重要达到15%左右。 形成“4大板块”+“3个支撑带”的战略大布局。 以一带一路建设、京津冀协同发展、长江经济带建设为引领；培育发展重点城市群，打造人口和 产业承载新空间；打造一批中心城市和重点经济区，形成一批新的经济增长节点；推进城乡发展 一体化，拓展农村发展空间。 24 二、国内宏观环境分析 p 支持居民自主性和 改善性住房 稳定房地产投资，落实好 支持居民购买自主性和改 善性住房的信贷、税收等 政策 p 遏制房价过快上涨 坚决遏制房价过快增长，继续 支持居民自主性住房消费，抑 制投机性购房 p 搞好房地产市场调控 坚定不移搞好房地产市场调 控，严格执行并完善遏制投 机性购房政策 p 完善稳定房价工作责任制 坚决抑制投机、投资性需求，抓 紧完善稳定房价工作责任制和房 地产市场调控政策体系 p 不同城市分类调控 针对不同城市分类调控，公租 房与廉租房并轨，抑制投机、 投资需求 p 分类指导 因地施策 坚持分类指导，因地施策，支持居民自住 和改善性住房需求，住房保障实行实物保 障与货币补贴并举，将一些存量房转为公 租房与安置房 一句话回顾历届房地产政策，房地产政策的转向：从抑制到促进，追求平稳健康发展。 2009年2010年2011-2012年2013年 2014年 2015年 2016年 p 坚持分类指导， 因地施策 落实地方政府主体责任 ，支持居民自住和改善 性住房需求，促进房地 产市场平稳健康发展。 房地产政策 25 p 2016年两会将GDP增长目标调低至6.5%7%，未来几年GDP增速还将持续下调，这是发展新形势； p 在政策层面，未来房地产税正式开征之后，最后五个城市的限购将会全面取消，调控政策将会逐步退 出历史舞台； p 中国产业结构转型还将会持续20年左右的时间，未来的房地产市场将会由市场自行来调节。 未来几年 预期中国GDP 增速 及政策调控方向 20142016201720132012201120062005200720082009 2010 经济增速趋势房地产政策调控方向 2015 政策层面 扶持 打压 打压 二、国内宏观环境分析房地产政策 26 p 新型城镇化建设的路径和思路 “工业化、信息化、城镇化、农业现代化”，是实现我国现代化的基本途径，这“新四化” 相互联系、相互促进。 在空间布局上，城市群是主体形态，要加快在中西部合适的地方培育城市群 ，同时要促进 中小城市建设。 在政策设计上，将更为注重收入合理分配，提高居民收入，扩大内需。 “新四化+空间战略+政策引导“是实现新型城镇化的关键 二、国内宏观环境分析新型城镇化 27 p 新型城镇化带来新机遇 二、国内宏观环境分析新型城镇化 与城市化水平较高的发达经济体相比，我国城镇人均住宅面积仍有较大发展潜力，预计2020年 我国将实现城镇人均住宅面积35平米的居住目标。 世界各国城镇化水平世界各国城镇化率与人均住宅面积 28 p 新型城镇化带来新机遇 “和其他常住人口在城镇落户，完成约1亿人居住 的棚户区和城中村改造，引导约1亿人在中西部地 区缩小城乡区域差距， 实现1亿左右农业转移 人口就近城镇化。到 2020年，常住人口城镇化率 达到60%、户籍人口城镇化率达到45%。” 2016年两会工作报告 新增需求巨大：旧城改造（包括棚户区和城中村改 造）带来的新增住房需求大约15.7亿平方米。 以现有的人口增长率和常住人口城镇化率增长目标 测算，十三五期间，每年新增常住人口约1500万人 ，以此测算，城镇化率提升带来的新增住房需求大 约为12.7亿平方米。 二、国内宏观环境分析新型城镇化 推进城镇保障性安居工程建设和房地产市场 平稳健康发展。今年棚户区住房改造600万 套，提高棚改货币化安置比例。把符合 条件的外来人口逐步纳入公租房供应范围。 2016年两会工作报告 把符合条件的外来人口逐步纳入公租房供应范围， 公租房范围的扩大和对房源供应量需求的增加，未 来更多的房源或将进入公租房领域，逐步做到使非 户籍人口实现“居者有其屋”。 棚改货币化安置仍有较大空间，不仅为市场带来大 量的需求，对去库存的重要作用也将不断凸显。 29 p 新型城镇化将催生“创新型经济”，颠覆城市发展模式 从土地经济到创新型经济：新型城镇化的核心是从土地城市化到人的城市化，土地财政难以为继 ，呼唤新型工业化、信息化和农业现代化 从产城分割到产城融合：新型城镇化要规避“工业城、卧城、空城”的房地产发展模式，呼唤符 合新兴产业、生态居住、旅游发展、完善教育、医疗保障等功能的可持续发展城市。 p 新型城镇化或将颠覆地产行业、服务行业、战略新兴行业的盈利模式和经营思 路： 城市的辐射与聚合半径有多大取决于“现代服务业” 城市的个性与美丽有多强取决于“特色型产业”； 城市的可持续发展能力有多强取决于“战略新兴产业” 人的城镇化 产业的城镇化 土地的城镇化 高 产城融合程度 土地 产业 人/ 家庭 卧城 工业城 市 目的地城市 产 城 人 地 二、国内宏观环境分析新型城镇化 30 在发展新型城镇化的过程中，需要大力促进电子商务的发展 电子商务改变了传统的经济空间布局，让广大农村、落后地区、中小城市有机会以较低的成本， 参与到大型的协同价值网络中来，这对于新型城镇化、区域均衡发展会是一个全新的角度。电子商务 在农村的应用，促进了农民返乡创业和就近就业，带动了当地经济和社会的发展，使一些传统乡村显 现出小城镇的雏形。 电子商务经济体与新型城镇化将紧密联系在一 起，与自上而下的传统城镇化思路不同，电子商务 催生的新型城镇化天然是高度市场化、自下而上萌 生、自发涌现和具爆发力成长的有机生命体。 房地产需要运用电商手段，搭建电商平台，实现房地产业与其他产业的有效嫁接，推动新型城镇 化建设。 搭建产业金融平台，整合资金，充分高效的利用资金，给投资者提供更有价值的服务 企业为了达到为企业本身的融资需要或者投资需要而搭建的平台，能为企业整体的资金需求或者 投资提供便利的条件。平台里专业的金融人才将会给普通投资者带来全面的，个性化的产品和服务需 求，完全满足普通投资者的投资需要。给投资者提供更多的产品和附加值更高的服务。 电子商务促进新型城镇化的路径： p 电商、金融平台将是房企的资源整合的利器 二、国内宏观环境分析新型城镇化 31 32 二、国内宏观环境分析城市群空间布局 优化提升东部地区城市群，建设京 津冀、长三角、珠三角世界级城市 群，提升山东半岛、海峡西岸城市 群开放竞争水平。 培育中西部地区城市群，发展壮大 东北地区、中原地区、长江中游、 成渝地区、关中平原城市群。 规划引导北部湾、晋中、呼包鄂 榆、黔中、滇中、兰州西宁、宁 夏沿黄、天山北坡城市群发展，形 成更多支撑区域发展的增长极。 十三五规划纲要 p 城市群发展趋势：未来京津冀、长三角、珠三角三大世界级城市群，将继续保持 快速发展，呈现强者愈强的态势，并将引领整个国家经济发展。 加快构建以陆桥通道、沿长江通道为横轴，以沿海、京哈京广、包昆通道为纵轴，大中小城市和小城镇合理分布、协调发展的 “两横三纵”城市化战略格局。加快城市群建设发展，增强中心城市辐射带动功能，加快发展中小城市和特色镇。 以城市群为核心逐层推进城镇化发展，符合全球化背景下的城镇化一般规律，符合我国资源环境承载能力的基本特征。 二、国内宏观环境分析城市群空间布局 从国际上看，都市圈人口增长长期远高于全国水平，吸引大量人口流入。 不同时段东京都市圈的人口增长关键驱动区域不同即使人口达到饱和，其他地区人口负增长 ，东京都市圈仍能保持一定增长。 33 p 世界级都市圈形成过程中都会经历人口增长放缓，同时房价上升的过程，由此，未 来长期看好北京都市圈、上海都市圈、深圳都市圈，以及部分准世界级都市圈。 在都市圈逐渐成熟，人口趋缓的环境下，房屋、土地价栺指数仍然有较好表现。以首尔为例， 2000年以来人 口呈缓慢增长，房屋价格指数却呈快速上升的趋势。 在都市圈形成过程中，人口比重呈先上升后下降后升的平稳趋労。纽约、东京、首尔都市圈都经历了这样一个过 程，最后稳定形成一个成熟的都市圈。 都市圈具有很强的人口吸引力，房地产市场潜力巨大 中国城市与世界都市圈的比较 二、国内宏观环境分析城市群空间布局 34 二、国内宏观环境分析城市群空间布局 p 未来中国将以大城市群建设为主体，构建多层次城镇体系，促进城市建设均 衡协调发展。 未来以大中城市为依托，充分发挥中心城市的 辐射带动作用，构建集聚度高、开放式、多层 次的城镇体系，形成了国际性大都市、全国性 中心城市、区域性中心城市、地方小城市和中 心镇等不同层次的城镇体系。 地方小城市 区域性中心城市 全国性中心城市 国际性大都市 中心镇 未来，“镇改县、县改市”将得到进一步推进 ，实现大中小城市均衡协调发展。城镇更加主 题鲜明，生态文化休闲氛围浓厚，不再是“千 城一面”。 35 二、国内宏观环境分析城市群空间布局 注重建设主题鲜明的小镇 中国中小城市和小城镇最大的问题就是“千城一面” ，而欧洲小镇最大的特色就是主题鲜明、特色突出， 生态文化休闲氛围浓厚。 首先德国政府对各地的城镇历史文化遗产及古建筑 进行全面保护，对其进行修补、改造和提升，并不断 更新小城镇的基础设施和公共配套。 搭建海陆空立体交通体系 在交通体系方面，德国立体交通网络体系像毛细血 管一样遍布全德，将德国所有的中小城市和小城镇连 成一个有机整体，实现了人流、物流、信息流的无障 碍沟通。 政策引导 政府颁布了土地整理法，并多次进行修编将传 统乡村向工商城镇、产业城镇、主题小镇方向过渡发 展，保持一、二、三产业的协同并存，带动区域经济 的良性发展。 p 德国城镇化特点 以大城市群建设为主体，构建多层次城镇 体系 打破区域界限，整体统筹区域资源利用、环境 保护、产业布局和重大项目建设，着力打造大“都 市圈”和“城市带”，依托大中城市，充分发挥中 心城市的辐射带动作用，构建集聚度高、开放式、 多层次的城镇体系，形成了国际性大都市、全国性 中心城市、区域性中心城市、地方小城市和中心镇 等不同层次的城镇体系。 以中小城镇建设为重点，实现城镇的均衡 发展 1960年代，美国政府实行了“示范城市”的试验 计划，试验计划旨在分流大城市人口，充分发展小 城镇。据美国人口调查局的最新数据，美国城市中 10万人以下的小城市（镇）约占城市总数的99%左 右。在小城镇建设中，美国注重培育龙头城镇和城 镇群，提升聚集效能，以点带面，渐次连片，在城 镇群向都市圈和城市带的发展中消除城乡差别，推 进区域城乡一体化、公共服务均等化。 p 美国城镇化特点 36 一二线城市，特别是北上广深等大 城市周边的城市群，房地产市场仍 将具有持续的发展潜力 长三角是5 大国家级都市圈之一， 在国家新型城镇化规划推动下有望 进一步发展。 p 城市群规划将进一步推动大城市周边城镇的人口集聚。 二、国内宏观环境分析城市群空间布局 37 二、国内宏观环境分析城市群空间布局 p 从发达国家城镇化阶段性特征来看，我国处在郊区城市化阶段，部分城市中 心人群将向城市周边城镇或郊区溢出。 38 p 上海目前已经开始逐步从集中阶段向外溢阶段过渡，都市圈外围是重要的发展 机会。 目前长三角都市圈都已经走到从集中转 向外溢的过渡阶段 有序放开：城区人口50 万- 100 万的城市落户限制 合理放开：城区人口100 万- 300 万的大城市落户限制 合理确定：城区人口300 万- 500 万的大城市落户条件 严格控制：城区人口500 万以 上的特大城市人口规模 新的户籍政策方向会让外溢阶 段的发展更加迅速和明显 国家新型城镇化 (2014-2020) 二、国内宏观环境分析 城市群空间布局 39 p 城市房价的增长得益于与城市本身的资源禀赋积淀。 苏州、南京、武汉、合肥的火爆不是偶然现象，沿着同样的逻辑可以探寻下一个热点 二、国内宏观环境分析 城市群空间布局 40 p “新经济”：从增量到存量的变迁，是每个地产企业不得不面对的问题。 加快发展新经济；以体 制机制创新促进分享经 济发展；运用信息网络 等现代技术，推动生产/ 管理/营销模式变革 。 房地产存量时代已经来 临，分享经济使供给端 更高效的匹配需求侧。 地产与新兴互联网平台 的集合将是未来地产转 型的一个趋势：如途家 、链家。 二、国内宏观环境分析“新经济”时代来临 41 未来五年预计，房地产市场平稳发展，商品住宅需求总量约53亿平方米，投资及销 售额小幅增长。 图：2001-2020年不同阶段全国商品住宅市场主要指标复合增长率及预测 指标 2001-2005 复合增速(%) 2006-2010 合计 2006-2010复 合增速(%) 2011-2015 合计 2011-2015 复合增速(%) 2016-2020 合计 2016-2020复 合增速(%) 销售面积 (亿平方米) 24.536.413.552.63.352.6-1.5 新开工面积 (亿平方米) 17.744.918.665.7-3.550.6-2.2 开发投资额 (万亿元) 26.811.425.728.213.937.74.8 销售额 (万亿元) 35.214.724.830.29.840.95.0 数据来源：克尔瑞。未来五年房地产市场的宏观环境假设如下： 假设1：宏观经济平稳增长（GDP：2016-2020年均增长6.7%）； 假设2：货币信贷政策保持稳健（M2年均增长10-12%，贷款余额年均增长11-14%）； 假设3：土地市场平稳（2016-2020年年均土地成交面积较2015年小幅下降）； 假设4：房地产政策着力于长效机制建设，面对分化的市场分城施策，一线及热点二线城市继续抑制投资投机需求，三四线 城市加大库存去化力度。 三、行业形势分析房地产市场分析 42 三、行业形势分析房地产市场分析 p 城市间分化严重，大量三、四线城市库存高企，以价换量，在开拓封闭型县级 市时需谨慎甄别，择优进入。 三线城市需求虽在不断增长，但供给量较大，库存连续攀升，从而使价格多年滞涨 43 p 未来5年竞争更加激烈，规模优势更加明显，行业集中度不断提高。 预测：2020年欲进入前30名的规模约500亿以上，进入40名的规模约为300 亿。 中指排名销销售额额（亿亿元 ） 2012年2013年2014年2015年2016年预计预计 2017年预计预计2018年预计预计2019年预计预计2020年预计预计 1-5名平均 1,074 1,366 1,748 1,985 2,322 2,634 2,945 3,257 3,568 6-15名平均 468 622 732 824 957 1,075 1,193 1,311 1,429 16-25名平均 238 302 316 369 408 449 490 531 571 26-35名平均 159 216 228 287 322 362 402 442 481 第20名 235 282 288 358 385 422 460 497 535 第30名 170 212 230 302 332 373 415 456 498 第40名 118 190 200 229 247 261 273 283 292 全国销销售额额增长长12.1%10.0%26.3%15.6%5.0%5.0%5.0%5.0%5.0% 全国销销售额额 59,119 64,456 81,428 94,130 98,837 103,778 108,967 114,416 120,136 备注：根据20122015年中指TOP100数据，用线性回归分析模型（不考虑系统风险），预测未来5年前40名的规模增长。 三、行业形势分析行业竞争格局 44 p 行业逐步由“运营”为主的初级阶段，向业务模式为主的方向转型，业务模式 的创新有助于关键要素的获取，而强大的运营能力，是支撑快速发展的基础。 关键成功因 素 主要竞争方 式 基本特征 充分竞争阶段寡头形成阶段寡头竞争阶段进入阶段垄断阶段 大量企业进入， 传统模式被广泛 应用，竞争加剧 市场参与者大量 退出，差异化被 追捧，马太效应 ，直面竞争且惨 烈 领先者与追赶者 距离渐渐拉开， 企业差异很小， 只能选择成本领 先 进入企业无特 别条件限制， 产品差异性小 ，竞争少且相 关度弱 仅有一家,无竞 争可言 无统一方式，差 异化或成本领先 早期以价格战为 主，后期关注差 异化和客户细分 差异化已经难以 形成，成本领先 或价格契约，后 期关注战略联盟 无特别差异转向与外部利益 的平衡 发挥比较优势, 但仍容易被模 仿 卓越运营 适度创新 塑造难以被模仿 的核心竞争优势 品牌 创新 精细运营 品牌 价值链整合能 力 资本运作能力 获取生产要素( 包含准入资格) 法律和政府的平衡 适度创新 行业壁垒树立 土地资金运营 业务模式 三、行业形势分析行业发展阶段 45 p 顺应产业迁移及改善性需求增长，以规模成长为导向，守正出奇，强化模式 创新方能适应未来市场 资本 运营 产业产品 土地 1. 自有土地运作（中航、粤海） 2. 城市运营/小城镇开发（中投发 展、五矿产业园） 3. 政企战略合作（绿地、北科 健、佳兆业） 4. 行业波动中的投资节奏把握（ 阳光城K2） 1. 养老地产（泰康之家、爱晚投资） 2. 产业地产（联动U谷、阳光投资、恒生科 技） 3. 旅游地产（国旅投资） 4. 主题特色商业（瑞安天地、莱蒙国际、奥 莱中国、华南城、五洲国际） 1. 高品质项目品牌复制（方兴、融创 ） 2. 科技产品（朗诗） 3. 细分领域专家（建业） 4. 综合社区（华润、招商） 规模化 发展 1. 项目代建模式（绿城建设） 1. 大资本对接（奥莱中国、阳光新业、中投发 展） 2. 信托、基金、REITs、银团、票据、债券等 多种模式组合（金地、复星、越秀） 三、行业形势分析房地产发展模式 46 p 通过“多管齐下”的刺激与引导措施，保证房地产行业在“十三五”期间持续、稳 健发展。 供给侧调结构 优化住房供给结构，促进市场供需平衡，保持房地产市场平稳运行。在住房供求关系紧张地区 适度增加用地规模。 需求侧去库存 在商品房库存较大地区，稳步化解房地产库存，扩大住房有效需求，提高棚户区改造货币化安 置比例。 发展租赁市场 积极发展住房租赁市场，鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房，扩大租赁市场房源， 鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业。 鼓励行业整合 促进房地产业兼并重组，提高产业集中度，开展房地产投资信托基金试点。 发展多业态地产 发展旅游地产、养老地产、文化地产等新业态。加快推进住宅产业现代化，提升住宅综合品 质。 三、行业形势分析房地产未来发展导向 47 p 中梁具备本地优势、机制灵活、产品和营销能力突出；但在区域拓展、标准 化、资金成本等方面面临挑战。 优势（S）劣势（W） 机会（W）威胁（T） 坚持区域聚焦、产品及主营业务聚焦和区域深耕战略。 领导人具有较为超前的思维和判断力，在组织架构和激励机 制设计方面敢于突破和抄越同行。 具有较为清晰明确的人法人治理体系，为与公司一起绑定的 高管职业经理人团队提供法理保障。 储备锻炼了一批较强的核心团队。 具备高周转的开发变现能力，市场定位准，营销能力强，产 品力突出。 公司核心文化理念先进，务实、透明、简单高效，以数据和 业绩说话，具有强大的执行力。 未上市，融资、品牌、资源整合等能力较弱 区域布局战略不明确，需要在开拓区域方面加大力度。 成本管控能力（融资、建安、综合管控等）需提升。 管控界面，组织人力保障体系，标准化建设，制度流程及信 息化属于初级阶段，需要加强提升。 对外的品牌影响力不强，需要下大力气加强品牌建设。 组织文化过于强调竞争，协同性较差，一定程度上影响了效 率，对内的核心文化理念未形成体系。 部分中高层能力提升需要加快，新加盟的中高层需要时间熟 悉磨合。 长三角大城市周边人口的持续导入，构成了重要的溢出性市 场机遇 新型城镇化发展，推进住宅市场保持高位运行 宽松的经济政策、金融政策，为外部资源的打开提供了良好 的环境 随着住房保障体系的日趋完善，我国房地产市场的运行环境 将更加健康。 一二线城市的“城市更新”将是未来5-10年的高潜力细分市 场 行业洗牌加剧，中小型房企的发展空间受到挤压 长三角地区竞争激烈，土地价格不断攀升，拿地成本、风险 日益加大 行业波动愈发明显，对企业的规模及抗风险能力要求越来高 3、4线城市库存普遍较高，房屋价格滞涨 中国经济增速放缓，人口红利消失，房地产整体进入“白银 时代” 四、我司面临的挑战与机遇 48 中观篇 一、企业使命、愿景及价值观 二、战略目标 三、战略定位及发展模式 四、业务组合战略 目录 49 企业使命、愿景及价值观 使命 | 愿景 | 价值观 | 组织文化 | 核心经营理念 50 共创价值，让四季心情绽放 使命 共同为客户、股东、员工、合作伙伴、社会努力创造价值，实现价值、共享价 值。 密切把握宏观经济、行业发展规律，拥抱变化，坚持创新、改革，心中始终绽放 激情与正能量。 51 打造高素质经营人才，创造专业化投资集团 愿景 以阿米巴理念为引导，塑造经营理念，积极打造高素质经营人才，强调高层事业 心、中层进取心、基层责任心，以平台、事业、机制为基础，打造事业、命运共 同体，提升人才，淘汰人渣。 坚持产业化为主，多元化突破的发展理念，以“有所为，有所不为”为导向，实 现中梁地产到中梁财团的跨越，创造专业化投资集团。 52 开放、开拓、开创、共享 核心价值观 以开放的心态和机制开展合作，以做大规模为优先，不断开拓区域市场，扩大企 业规模和品牌影响力。 通过开创成就共享、风险共担的创业发展平台，积极吸引优秀人才，共享企业发 展成果。 53 公平、公正、公开、简单 组织文化 坚持公平、公正、公开原则，锐意进取，敢于担当，复杂的事情简单化，简单的 事情重复化，重复的事情用心做，简单透明，同甘共苦，结果导向。 54 1、战略规划是一切经营的前提 2、组织阿米巴化 3、充分授权，经营即算账，算账即定价 4、为命运而战的经营人才 经营理念 55 战略目标战略目标 5-10年战略目标 | 5年战略目标分解 56 5-10年战略目标 2020年战略目标（557战略） 未来5年实现： （1）实现主业签约500亿元，年复合增长率 达到30%以上 （2）总资产700亿元 （3）进入房地产行业前30强 （4）资产管理规模达到300亿元 （5）2+X布局初步成型：立足浙江，辐射长 三角，覆盖京津冀、珠三角 （6）打造全国化房地产知名品牌 2025年战略目标（双千亿） （1）产值收入过千亿：房地产签约达到 700亿元，进入行业前25强；资管规模达到 500亿元，成熟的投资平台，打造3（住 宅、商业、金融）+X个业务板块，并积极 培育、打造3个新上市平台 （2）总资产超千亿。 （3）房地产市值达到500亿。 （4）全国知名的投资财团，产业结构更加 均衡。 57 团结 务实 专业 创新 指标 2015年2016年2017年2018年2019年2020年 销售签约额（亿元）8686154154230230300300390390500500 复合增长率 /80%50%30%30%28% 备注：2016年较2015年复合增长80%（促进版），以后年度逐年降低，至2020年复合增 长28%； 5年战略目标分解-签约额 58 年ROE： 20% 地产平均销售净利率： 7.5% 地产销售规模年复合增值率： 30% 资产负债率： 80% 5年战略目标分解-关键指标控制 59 项项目2014年2015年 2016年 2017年 2018年 2019年 2020年 资产总额资产总额 (亿亿元) 125 125 182 182 240 240 300 300 400 400 520 520 700 700 资产总额资产总额 复合增长长率 45%45%32%32%25%25%33%33%30%30%35%35% 净资产净资产 (亿亿元) 34 34 44 44 55 55 72 72 95 95 124 124 162 162 负债负债 率73%73%76%76%77%77%76%76%76%76%76%76%77%77% 推导基础： 1、根据发债报表数据，2015年末底资产总额182亿，净资产44亿； 2、净资产：依据销售规模与销售净利率7.5%计算； 3、负债率：维持77%的行业中性水平； 5年战略目标分解-资产 60 假设：土地货值比:50%； 年初余货平均去化70%，上半年投资当年平均去化50%，下半年投资无去化； 地产板块杠杆：20162017年1:2，2018年1:1.6，2019年1:1.5，2020年1:1； 非地产投资杠杆：1:3； 投资规资规 模铺铺排2015年2016年2017年2018年2019年2020年合计计 地产产期末货值 144 230 280 400 490 590 新投产生货值 240 280 420 480 600 销销售额额 86 154 230 300 390 500 总总投 79 120 140 210 240 300 自有 25 40 45 80 96 150 非地产产 总总投 10 12 15 18 20 75 自有 2.5 3.0 3.8 4.5 5.0 19 控制资产规资产规 模 43 52 65 78 87 325 5年战略目标分解-投资规模铺排 61 假设：回款率：75%；峰值：土地金额的110%；开贷：土地投资的70%；建安：货值的30% 税费：货值的12.5% 现金流铺排2016年2017年2018年2019年2020年 期初现金余额 29 82 53 171 123 年初未回款 31 56 86 116 152 当年销售额 154 230 300 390 500 收入地产板块回款 130 200 270 354 456 融资-集团 45 6 - - - 融资-项目配资 88 103 142 158 165 融资-项目开贷 84 98 147 168 210 股票发行 150 收入合计 347 407 709 680 831 支出地产土地投资支出 120 140 210 240 300 非地产投资 10 12 15 18 20 建安 72 84 126 144 180 税费 30 35 53 60 75 集团融资及利息 3 3 3 3 45 项目配资归还及利息 40 99 113 155 171 项目开贷归还及利息 19 62 72 109 124 支出合计 294 435 592 729 915 期末现金余额 82 53 171 123 39 5年战略目标分解-现金流 62 战略定位及发展模式战略定位及发展模式 战略定位 | 总体发展模式 | 战略实施路径 | 业务组合战略 63 战略定位（2016-2025年） 一、总体思路二、分步推进三、投资领域 围绕新型城镇化国家战略， 以房地产业为核心，以商业 地产为重点，以资本为纽带 ，积极培育资产管理业务， 持续孵化新的平台，打造全 国一流的投资财团 国内一流的新型城镇化投资集团 聚焦封闭、小众市场，拓 展城市群溢出市场。 1、立足浙江，做大主业规 模，确保上市。 2、依托浙江，拓展长三角 ，住商驱动，加大资管力 度。 3、稳固长三角，伺机进入 京津冀、珠三角，住商投 均衡发展。 1、产业链上下游。 2、地产金融，产