户型建议报告

新雅 海韵山景户型建议 2010年7月 NO1.产品之户型的重要性 NO2.户型设计需考虑的几个问题 NO3.新雅海韵山景户型建议 NO1.产品之户型的重要性 一、户型设计的好坏，直接影响楼盘的去化速度 和去化率 p 在一定时间内销售了多少套，销售了多大比例的房子。去化速度带 来的时间成本每个开发商都会考虑的。好的户型、符合目标客户需要 的户型，自然就卖得快，反之就慢。很多楼盘会出现这种现象，有30% 或者80%的户型销售非常好，但是有一批户型销不动，有的甚至一年都 销不动，这种情况就给开发商带来了时间成本。 p 通常我们在蓄客期对都会对客户喜欢什么楼层、户型等等进行调查 、统计、分析，这些因素会影响后续价格的制定，影响到销售速度和 销售率，进而影响到开发商利润的实现。 二、户型设计的好坏直接决定销售价格的提升 空间 p 一些具有高创新价值的产品，经过营销的引导，会获得更高 的价值。比如祥隆的四季花城三期情景花园洋房就是一种非常 好的创新户型，同样是多层住宅，只是楼层低一点，但是经过 良好的设计和宣传，最后按照接近别墅的价格来卖，而且还得 到市场的追捧。 p 这样通过户型的创新获得了一部分新的利润空间，这是所有 的开发商都乐意去追求的，成本投入不多，可利润空间巨大。 销售速度和销售价格直接影响产品的竞争力， 直接影响项目开发的利润空间 p 产品的市场竞争力是开发商非常关心的事情，在同样的市场环境下 ，有的楼盘好卖，有的楼盘不好卖。就楼盘的市场竞争力而言，决定 因素有很多，其中户型也扮演着一个很重要的角色。有的楼盘上客量 很多，但成交率很低，有的楼盘看的人一般，但是成交量还不错。所 有的开发商都希望提高客户的成交率，而成交率和户型有很重要的关 系。上客量多，一定程度上说明广告做得好，但是成交率低，抛除销 售执行的素质问题，说明客户来看了，但是没选中合适的房子，也就 是户型不满足目标客户群的需要。如果楼盘设计得好，营销推广也做 的不错，户型设计又满足目标客户群的需求，自然产品也就具有了相 应的市场竞争力，就可以卖得比别人好。 NO2.户型设计需考虑的几个问题 户型设计需要重点考虑以下问题 一、户型面积配比问题 二、功能布局的问题 三、生活尺度的问题 一、户型面积配比：楼盘的档次和客户定位决定户型面 积配比的合理性。 层数户型户型面积结构户型比 4层22186平层5% 22192 平层10% 322116 平层15% 223151 复式35% 323154 复式20% 422160 复式15% 说明：221表示两室两厅一卫。 某楼盘户型面积配比 二、功能布局应考虑到经济性、便利性和客户的生活习惯 经济性：设计紧凑实用，使用率高，同时在满足一定性能的 要求下，造价相对较低，便于施工。既便是豪华型的户型不 意味着空间浪费只不过舒适度不同的户型对空间的大小和功 能的多少要求的标准不同而已，因此衡量户型的经济性是相 对的，不是绝对的。 便利性：空间有效分离，如厨房和餐厅相邻，而且厨房外最 好配以阳台，既可通风，又可以弥补厨房使用面积和临时使 用功能的不足。入户门应离厨房较近。 客户的习惯、喜好：以国人的传统观念，每个房间都应方 方正正，尤其谨防多边多角的“钻石房”出现。 三、尺度的问题：面积适中，尺度适宜 p 功能空间都应该有合理的大小尺度，并非越大越舒适，从各个房间的 大小来看，人们较理想的卧室面积应在12-15平米之间，较理想的客厅面 积在21-30平米之间，客厅的开间应不小于3.9米，卫生间、厨房、储藏间 、健身房各占4-5平米，阳台占5-6平米，这样的分配基本保证了功能的安 置，符合当前人们生活的需求和习惯。例如：卧室的功能主要是睡眠和休 息，它必须要设置睡床、床头、床头柜、衣橱、梳妆台、电视柜、休息椅 等家具，还要有一定的活动空间，因此双人卧室的开间应不小于3.6米， 面积应不小于12平米，才能够保证一定的舒适度。 p 实际上，不少大户型在舒适度上并没有达到很好的效果，比如大面积 都大在了什么地方，一般的大户型体现在客厅和主卧室的面积增大，而在 厨卫、衣帽间、储藏的功能上没有增加多少，而这些细节却能保证居住舒 适度必需的功能空间。 功能区尺度面积范围趋势 客厅开间3.9米走大；偏向豪华舒适性 餐厅净宽2.4米走大；与客厅分离，出现酒吧等休闲空间；临 窗设计 厨房净宽1.5米 8面积12 走大；附带工作阳台 卫生间4面积10走大；三进式设计真正干湿分区 主卧开间3.6米 12面积25 走大；有独立卫生间、更衣间、休闲阳台 次卧10面积15平衡 储藏室4面积6走大；走入式设计 阳台4面积12 净宽 1.6米 栏高 1.2米 走大；功能可设为健身、休闲等 工作阳台4面积6 净宽 1.2米 平衡；可兼洗衣间功能 NO3.新雅海韵山景户型建议 户型面积配比分析与修正 面积配比情况分析 面积区间户数占比小计 70以下578.7%8.70% 70-807611.6%42.6% 80-9016825.5% 90-100365.5% 100-11091.4%22.0% 110-12010015.2% 120-130365.5% 145-16517626.7%26.70% 合计658100.0%100.0% p总体面积配比相对均衡合理； p从面积分布上也做到了资源的合理利用：景观佳、私密性 强、位置佳的楼座分布面积比较大的户型，临近路边的楼座 分布面积适中的中小户型。 p 一居室（59-74）和两居室（72-121）面积跨度太大，； p 70平米设计为一居室，100-121平米设计为两居，145平米以上 设计为三居室，面积分配上存在浪费； 户型配比情况分析 户型面积区间（）户数套比 一室一厅一卫59-62578.7% 一室一厅一卫74182.7% 二室二厅一卫72-11234452.3% 二室二厅二卫121365.5% 三（两）室二厅一卫106、113274.1% 三室二厅二卫147-16217626.7% 70 以上可 设计为两居 100 以上可 设计为三居室 162 可设 计为四居 户型配比修正建议 根据本案的档次和客群定位来看，二次置业者将占2/3以上。 p 中小户型需求者：主要集中在投资客户、为子女就学购房、为父 母购房这三类客户均会在不同程度上考虑房子的投资价值，对房屋 的总价比较看重。 该部分客户的需求面积主要集中在建筑面积100平米以下。 p 中大户型需求者：大部分属于改善性住房需求，细节上的居住舒 适度要求会更高。 该部分客户的需求面积主要集中在建筑面积90-140平米之间。 户型调整前面积 面积区间（ ）套比 一室一厅一卫 59-7445-6017% 二室二厅一卫 72-11275-9035% 二室二厅二卫 12190-1008% 三室二厅一（两 ）卫106、113100-14015% 三/四室二厅二卫 147-162145-16025% 户型配比修正建议 p 调低一居室面积区间，相应户数占比提高； p 调低两室两厅一卫的面积区间，上限为90平米； p 调低两室两厅两卫的面积区间； p 调高三居室的面积区间和户数配比； p 将145以上的面积调整为四居室的户型。 面积区间调整前调整后 70以下8.70%17% 70-10042.6%43% 100-13022.0%15% 145-16526.7%25% 调整前后面积配比比较 因调低一居室的面积区间，因此70平米以下的房型的套比相应有所提 高，整体对以前方案进行了微调，修正后面积分配更趋合理。 调整前后户型配比比较 户型调整前面积调整后面积调整前套比调整后套比 111 59-7445-6011.4%17% 221 72-11275-9052.3%35% 222 12190-1005.5%8% 3/221/2 106、113100-1404.1%15% 3/422 147-162145-16026.7%25% 户型设计分析与建议 1、6号楼 p 实用性较低，121仅为两室，市场接受度较低； p 客、餐厅区划不明显，不能很好体现其使用功能; p 卫生间设置飘窗不太合适; p 卫生间开间过小。 A21 p客厅开间偏小； p没有设计衣帽间 A22 电梯前室 采光不佳 修正建议 增加北阳台面积 增加阳台面积 做出独立衣帽 间 增加北阳台面积 做出独立衣帽间 增加阳台面积 A22应设计为三室 南向北向适当增加阳台面积 A22增加客厅面宽 做出独立衣帽间 案例参考 p 布局合理 p 全明设计 p 卧室、书房全部朝阳 2#、4#、10# B11-14 p B12/13客厅为暗厅 采光不佳且为中厅 p B14主卧面宽偏小 pB11-14户型客厅面 宽过小，摆放不下沙 发,建议增加面宽 B11-13为中厅，采光不佳 面宽过小 案例参考 3.61.53.54.0 去掉一部电梯 3.01.53.33.83.5 编号房型套内面积建筑面积总建面使用率 A1三房二厅二卫83.85104.72360.3180.07% B1二房二厅二卫60.4075.43 A1型方正格局 ；全明设计； 动静、干湿分 区，互不干扰； 双卧朝阳； 飘窗设计 B1型 方正、紧凑实用、 全明设计；入户即 是厨卫餐厅；双卧 、客厅朝阳 2#、3#、7#、11# A31、A32 110平两居 148平三居 p A31112平为两居 ，实用性不够，市场 接受度及竞争力均有 欠佳； p A32交通面积过大 。在此面积下，房型 设计与市场主流需求 有些脱节。 pA31 客、餐厅区划 不明显，不能很好的 体现其使用功能； p 没有设计衣帽间 与A21格局 相似 修正建议 p 二房改为三房 p 尽量做出衣帽间 p 次卧增加阳台 书房 案例参考 3#、7# B21、B22、B23户型 1)B22户型73 平米仅做到一 居既造成空间 浪费又与市场 需求相背。 2)B21两卧室 尺度又略显拘 谨。交通面积 较大。 3)B23客厅进 深太短。 开间不够 一房设计，空间 浪费，面积太大 修正建议 增加B23面宽 压缩B22面宽 增加B21面宽 增加客厅面宽40 开窗 面宽应达 到4.2米 案例参考 5# B31、B32、B33户型 p卫生间为暗间； p B32厨房与餐厅较远， 生活不便； p B31、33布局不合理 卫生间 为暗间 厨房离餐 厅较远 厨房位置 不合理 修正建议 主 卧 次 卧 主次卧室位置对调 餐厅位置移到指示 位置 餐厅 厨房 主卧带卫生间 书房 主卧 次卧 8#、9# A11、A12 空间浪费 采光不佳 北向没有充足阳光 p 东西户面积分配不 太合理，东户应比西 户大或同样大； pA12设计上存在空间 浪费； p没有独立衣帽间； p电梯前厅采光不佳 p A11没有照顾到南 北通透； 3）两户型客厅、卫生 间尺度偏