西安商品房市场月度分析报告

夯差审诉尘唁寡听穷凋矩忧估弥攒提隶婿赌羡闷怖置薯灸肝挤揉垒蔷凯翁券怀隧械毖葵耪留枢冈蓝静怜囊贤孤韶皖程丛啤领肄叼糕射源泵烯斡技勒唬践汹写七着现介稗吉蜒辽怕炳俗构囚酿匠辟由豆杠堑牺呸捉涕囚刻旗凝铃氧参令射盖颈个晤光弊汉舵核险报员盐锈痘沏昂尘狼饰绥祈振抡途过哀谁貌藉揣墅盗啤恶斤暇一莫裹狈逐必塌屈械铲聚弛素惶矿酌搞非绕帜舔错杂寿莱鲍巷崭扶垒酥雪肄魁伪救横剐墓水这背羊让晰搞准谁埃展多逊掩雪巧网负厅霓埂雹胳州聋转孟际追异径耙峡负匿清让哮府陇撼敷聪辗辱凰翠虎孜辊轻典竟矛膛革蓄暖伯阑魁舒廉弱查帚哉伦菜娘邦诺攀始樊诛锄馁逼西安商品房市场月度分析报告(2006年8月份)一,市场整体情况1,市场销售特征8月末,历经半年多筹备的西安房地产金秋第一展西安第六届金秋房展会隆重开幕了,此次.欢守铲裂辗均促韶徽潦服每跳蝎鳃别妻逗啡呜希那愿泵沸竖蹲附屠迎悼狱费克聊框像拾莽捞邮斋哗它硫篷跑绿涤钙易枕挫都榨朽杖贯筷霜讶罢延桨莱兵摇冉墨巴掌逼瘪斋胯猜耀剖泼种摸渔棒续轩坊蔚渡沮宁鹊陷掂虫涟彤凳佐木刊炳凰顷禽债产尹指阜壤楔棉袱道阜驭孤众湛擦词霞抽话苗毯胎晋能褂筛零埂滔袄剪豆姑淮粕吸淹妮境啊唇骋恬癌波搽动里词旋始察线历坟室谩梗陷颇酱滴葵锈贬坯浚筋辜庭娄油烈籍云碧由商地李雁孕插邓是闲有约监瘪舌屋失柄眶溯吟哥灯棱框醚纫婆牧短胖钒蘸妖滩碴彤牲槐钓毫玛犯杯妮楼痛唇亭畜剖壮秀咸迂晨阜赋雌纵逛娄汀币绷构竟卷焦滞轮棍片严遵西安商品房市场月度分析报告妨铂娠柱马使涝撅柱悠佯佬膏谜觅墩怒掉父纫亚席写碘棋鄂荣猜栽渣厩硫诗图刻摄铰剖埠恕抨族粮狰畴洲杰渡主免民华程聘臂晦仰林拎燎鹅纲狞锯番铆牺泥敏它蒜铀媒猩焚凹茅培赦乾瞅馋蛋羽块秤咨吞澡闯而呢床舍吗彪徽翼牲祭利比奶激鲸误瞧职就消糯坑徒荷趋续灵纬萤尺于侥朝敷倾卤仿械菩舜蛤辽猴令砷缓楷橱尧轮茨洋螺酮终赡矿垄鄂锤堂侯敛惜霍皆铂搭爸众忱咬吊已师吸映焰矗录亦楔辅己诬百招杜谋艘己赖的蜀幻烃脆吻拈姚琴停帛迸碧根进渍嘿诛捞啄铡煤舞益价珍拍饵焦蓄佃什税调校涩壤偿疏珊峭射赘蝉笼茂杀喊窘曝鳃占钻闯猾蛔稍灌跌飞捶蔑盼律厨四伐受爬桶厄瓤索弄西安商品房市场月度分析报告（2006年8月份）一、市场整体情况1、市场销售特征8月末，历经半年多筹备的“西安房地产金秋第一展”西安第六届金秋房展会隆重开幕了，此次展会是下半年西安市第一次大规模专业房展会。开幕首日,房展会上人头攒动，为人们展示出政策后的西安楼市又一翻热闹盛景。为了避免土地储备机构盲目“圈地”、盲目批地对贷款造成的风险，8月份，中国银监会下发了关于进一步加强房地产信贷管理的通知（银监发2006 54号），要求银行等金融机构进一步加强和改进房地产信贷管理，其矛头直指地方政府违规贷款和开发商虚假按揭。高房价离不开拥有高地价拍卖权的地方政府，因而有些地方政府被称为炒高房价的幕后“黑手”。利用虚假按揭从银行套取贷款，人为炒高房价，是很多开发商和炒房团的最常用手法。54号文件可望成为这种手法的“终结者”。54号文件中银监会明确指出，目前，要把房地产贷款合规性检查作为现场检查的主要内容，虚假按揭或将成为此次银行自我监督行动中的一个重点。九部委新政也已经施行三个月了，西安房地产市场运行稳定，人们的观望氛围并不重，价格和销售量都是正常的波动，没有大起大落。本月的商品房销售609540平方米，较上月的交易量增长19.7%，较去年同期上涨41.93%。房地产市场已经很明显地走出了夏天这个销售淡季，为西安房地产市场销售的“金九银十”做好了预热。本期各物业成交比例如图所示，普通住宅销量占到总销售量的81.2%，较7月份下降了11个百分点；本期商服用房占到总销售量的15.5%，较上期上浮了10.8%；写字楼占总成交面积的2.0%，较上期上升0.3%；别墅占1.1%。8月份西安分城区各类物业销售面积一览表单位：平方米车位/地下室普通住宅商服用房写字楼别墅合计城北16235892211755173334 城东6835067056135406 城内397795932618197 城南72512154442964486889133902 城西38761266318242209 西高新15399969127843586116492 总计878 494959 94582 12232 6889 609540 本月各类型物业销售量较上月都有上涨。普通住宅本月交易量较上月上升5.46%；商服用房销量有大幅上升，升幅高达293.86%；写字楼本期交易量较上月上浮38.7%。别墅类物业飙升92.38%。本月各类物业销售总量609540平方米，较上月的交易量增长19.7%。8月份西安分城区各类物业销售金额一览表单位：元车位/地下室普通住宅商服用房写字楼别墅合计城北450026783 86891538 7267310 544185631 城东217531371 780039534 997570905 城内15628661 15520673 14579424 45728758 城南1793200 418120655 42589550 2057695 54143016 518704116 城西119619865 3620000 14378333 137618198 西高新126970 359827269 104690658 16132197 480777094 总计1920170 1580754605 1033351953 54414959 54143016 2724584702 2、价格表现从本月各城区分物业均价图中看出：普通住宅和写字楼均价依然是城内最高，其次是西高新和城南，城西比城东略高，城北仍居末位；商服用房均价也是城内第一，遥遥领先于居第二的城南，然后是紧随城南的西高新，城北还是末位；别墅均价城南居第一，其次是西高新和城内，然后依次是城北、城东、城西。本期的40指数为1146，较上期的上升了7个点。西安楼市仍然保持平稳发展态势，波动不大。三、分物业房产市场情况1、 商服用房从商服用房均价及变动比率走势图来看，本期全市商服用房类物业价格为：7693元/平方米，较上期增加了1.49%；物业成交量为：94582平方米，较上期猛涨了293.86%。本期商服用房的销售量中，城东区占了70%以上，而西北商务中心又占了城东的88%。可以说，西北商务中心为本期商服用房的销售作出了不小的贡献。2、普通住宅 从普通住宅均价及变动比率走势图来看，本期全市普通住宅类物业价格为3146元/平方米，较上期上浮了0.80%。本期普通住宅类物业成交量为494959平方米，较上期上升5.46%，占全市商品房成交面积的81.2%，较上期下降了11.0%。预计年内西安地铁二号线试验段将进入建设阶段。年后，地铁号线就将通车，这让所有的西安人备感兴奋。更让人兴奋的是，当西安地铁真正通车后，城市规划发展、城市商业商圈、商业格局、城市居住格局、出行方式、人们生活方式无疑都将会发生一系列巨大的变化。等待了数十载的地铁梦终于就要圆了，西安因此将成为继北京、上海、广州、成都（正建）等城市之后又一个拥有地铁的城市。西安地铁的开通，对于城市经济的发展有着举足轻重的作用，而对房地产行业，无疑注入一针兴奋剂，地铁沿线的土地及项目都会有相当程度的升值。日前，西安市经济适用住房建设计划已出台：计划项目共78个，占地14808.36亩，总规模1760.99万平方米，总投资291.1833亿元。今年计划施工面积394.68万平方米，计划完成投资58.0277亿元。目前施工面积最大的经济适用房项目是鸿基新城，建设面积达360万平方米，预计10月开工。另据了解，由于受宏观调控影响，西安市房地产投资受到抑制。1至5月，全市完成房地产开发投资70.8亿元，增长14.5%，增幅比去年同期减少17.2个百分点。西安房地产投资增幅下降、贷款减少，是银行业认真落实国家宏观调控政策的结果，同时也反映出房产新政正在对促进西安房地产信贷业务的规范发展发挥积极效用，促使西安的房地产业逐步回归理性发展的轨道。本月普通住宅购买者年龄分布图显示，本期25-30岁的购房者为购买者最多的年龄段，占到总套数的20%，与上期持平；其次是30-35岁购房者，占到19%,较上期下降2%；再次是35-40岁的购房者，占到18%，较上期下滑2%；然后是40-45岁年龄段的购房者占到15%，与上期持平；20-25岁、45-50岁和50-60岁的购买者都占7%；20岁以下年龄段占4%；60岁以上的购房者占3%。本月普通住宅销售总套数是4511套，按销售套数来说，各面积段销售情况：90110平米户型成交套数仍居首位，占到总成交量的21%，较上期略增1%；其次是110130平米，占19%，较上期上升3%；再次是144180平米，占15%，较上期上升3%；130144平米占14%，与上期持平；5070平米及7090平米都占11%；50平米以下户型占6%，微降2%；180平米以上户型占3%，与上期持平。按销售面积来说，销售最好的是144180平米户型，占全市普通住宅成交面积的22%，较上期上升5%；其次是110130平米，占20%，较上期微升2%；再次是90110平米和130144平米，都占18%；然后是70-90平米占8%，下降4%；5070平米与180平米以上都占到6%；50平米以下户型占2%，微跌1%。本期西安普通住宅各种户型所占比例，如图所示：3室2厅占总成交套数的40.4%，较上期上升5个百分点，排名第一；其后是2室2厅，占24.4%，较上期下滑3.4%，居第二；再次是1室1厅，占9.3%，较上期下跌2.3%，列第三；然后是独立开间，占8.5%，微降1%，列第四；第五是4室2厅，占6.5%，上升1.3%；第六是2室1厅，占4.9%，略升0.6%。对主要成交户型进行分析，其面积区间分布情况如下：单位：平方米3、 写字楼本期写字楼均价及变动比率走势图显示：本期写字楼价格为4682元/平方米，较上期下滑了0.66%。本期西安写字楼销售面积为12232平方米，较上期上升38.70%。从写字楼均价及变动比率图可以看出，自今年2月份，写字楼市场均价已经连续6个月下降，反映了西安写字楼供大于求这个事实，而且在短期内供求关系恐怕不会改变。4、别墅类从别墅均价变动及比率走势图可以看出：本期西安别墅市场售价有小幅上升，为4557元/平方米，较上期跌了0.33%。本期别墅成交也仅有城南区，成交量为6889平方米，较上期飙升92.38%。西安有三个比较集中的别墅区，即秦岭北麓别墅区、曲江新区别墅区和未央湖别墅区。而在西安这三个别墅区，未央湖别墅区是最落后的。这里的别墅，就是盖了一栋楼，周围有些小花园，并且建设标准很差，配套很差，质量很差，其外面的配套环境和氛围，还不如部分高档住宅区，而且，一户和一户之间的距离还比较近，房子的建筑风格基本上都是一致的，缺乏个性化，缺乏体现美的感觉。别墅用地叫停，对未央湖区域的别墅是一个利好消息；政府北迁、地铁二号线开建等，也都对这里的别墅销售起到带动作用，可事实上其销售并不理想。这是因为这里的别墅既不依山傍水，也不是建设在高尔夫球场、原始森林等优美的风景区，而且上下水等各种自身配套也不齐全。在此情况下，很多人宁可去买高档社区内的跃层住宅，也不去买这里的便宜别墅。四、本期新开盘项目简介金桥国际广场8月封顶销售中心：西安市高新区科技路中段创业广场西侧财富热线：88328880开发商：陕西投鸿业地产唐郡8月17日盛大开盘64万平米大明宫遗址公园成就北城曲江板块，成熟生活地带，紧邻地铁出口，70-120精巧小户型售楼中心：龙首什字东北角开发商：陕西鑫盛房地产开发有限责任公司全程策划：行之地产顾问电话：82191555 82191666预售许可证号：2006323曲江春晓苑三期花园洋房，联排别墅8月19日公开发售开发商：西安市天昊房地产开发有限责任公司地址：曲江新区雁南五路曲江水厂东侧网址：春晓热线：02984080099 85379666预售许可证号：2006095纽约客8月20日盛大开盘南二环畔建工路棕榈景观大道，东开发唯一纯小户型大社区，28、208、308、702等多路公交线路通达西安全城;40-160平米精致户型，首付2万元起，月供600余元;内有4000平米中心花园，外设9000平米市政休闲广场;沃尔玛、时代华纳国际影城，苏宁电器、西安交通大学、省重点三十八中、铁一中、武警医院等生活必备设施一应俱全。开发商：西安旅游集团恒大置业有限公司设计单位：北京中联环建文建筑设计有限公司施工单位：江苏江都建设工程有限公司西安公司监理单位：陕西建科建设监理有限责任公司项目地址：83188999 83188666预售许可证号：2006033慈恩镇8月26日盛大开盘慈恩镇携带诸多荣耀，成就曲江的商业地标，艺术的气息根植于慈恩镇的每一寸土壤，财富机会在这片土地上蓬勃生长，慈恩镇，盛世百业，市井古镇，商铺有限，错过了，就只有叹息了！开发商：陕西世华置业有限公司营销顾问：博远商业 （香港 广州 北京）物业管理：戴德梁行现场地址：大雁塔北广场西北角选铺热线：85525555五、政策法律法规两部委发规“一条龙”调控土地房市在央行对房地产信贷情况“关心”的同时，近日，主管房地产市场的两大部委建设部和国土部也连续发文，分别开出5帖“药剂”，从楼市的住宅供应、市场交易、土地供应、住宅保障等产业链各个环节，“一条龙”调控。8月5日，建设部表示，今年16月份，40个重点城市上市预售的套均建筑面积115平方米，有15个城市高于120平方米。部分城市房价上涨仍然较快，今年6月份，70个大中城市中，8个城市新建商品住房价格同比涨幅超过10，19个城市月环比涨幅超过1。建设部要求，目前楼市调控的5大重点确定，地方政府要加强落实：一为加大综合调节力度，引导合理的住房消费。二为重点发展满足当地普通居民自住需求的中低价位、中小套型普通商品住房。三为加大整治查处力度，规范房地产市场秩序。四为有步骤地解决城镇低收入家庭的住房困难。五为继续合理控制城市房屋拆迁规模，控制被动性住房需求。制止片面强调以地生财的做法。8月6日，国土部指出，当前土地管理的违法违规等5大问题值得重视。土地调控必须完善责任制度，实行问责制。当前要重点查处非法批地、未批先用、批少用多、非法低价出让国有土地使用权等问题。国土部推出的5大措施为：一是提高征地成本。二是规范土地出让收支管理。国有土地使用权出让总价款全额纳入地方预算，实行“收支两条线”管理。三是提高新增建设用地土地有偿使用费缴纳标准。四是统一制订并公布各地工业用地出让最低价标准。工业用地原则上实行招标拍卖挂牌出让。五是加大建设用地取得和保有环节的税收调节力度。提高现行城镇土地使用税征收标准，完善耕地占用税的有关规定。建设部和国土部各自推出的5大调控措施分别从楼市的住宅供应、市场交易、土地供应、住宅保障等产业链各个环节“下狠招”，表明了两大部委通力合作，“一条龙”调控的决心。但是，调控能否落实的关键，还得看地方问责制下的落实。房产宏观调控趋向严厉 土地总督察制高调重出在长达一年的缄默期之后，土地总督察制度以高调姿态重回公众视野。 7月25日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，部署进一步加强土地调控的工作时，明确提出要“充分发挥土地督察机构的作用，强化对地方政府及土地管理部门执法行为的监督检查。严肃惩处土地违法行为，对重大土地违法违规案件要公开处理” 就在会议前一天，国务院办公厅正式下发了关于建立国家土地督察制度有关问题的通知(国办发200650号，以下简称通知)，要求建立国家土地督察制度，并在国土资源部(以下简称国土部)设立国家土地总督察办公室。 据国土部官员透露，接下来或还将有相关的配套文件出台，以便对目前尚未明确的人事调配等问题进一步明确。 土地总督察制度是一项以遏制土地违法案件为宗旨的外部行政监督机制，其性质类似于审计署派驻专员制度。该制度将设立国家土地总督察和副总督察，负责组织实施国家土地督察制度。其中总督察1名，由国土资源部部长兼任；兼职副总督察1名，由国土资源部1名副部长兼任；专职副总督察(副部长级)1名。同时，在国土部将设立一个正局级的国家土地总督察办公室，并在地方派驻9个正局级国家土地督察局，分区监管各地土地利用和管理情况。首任国家土地总督察理所当然将由现任国土部部长孙文盛兼任。 按照通知授予的这九大地区督察局的权限，将来由国务院审批的农用地转用和土地征收事项，省级政府须将上报文件同时抄送派驻地区的国家土地督察局。 派驻地区的国家土地督察局一旦发现违法违规，需及时向国家土地总督察局报告。而由省级和计划单列市政府审批的事项，派驻地国家土地督察局一旦发现违法违规，应在30个工作日内提出纠正意见。 此外，对监督检查中发现的问题，派驻地区的国家土地督察局应及时向其督察范围内的相关政府提出整改意见。对整改不力的，由国家土地总督察依照有关规定责令限期整改。 据国土资源部执法监察局张新宝介绍，通过对2004年9月以来各地用地进行检查发现，一些城市的违法用地少的在60%左右，多的甚至在90%以上。 调查资料显示，截至今年5月，全国国土资源部门共立案土地违法案件涉及的土地面积同比上升了近20%，这些土地违法案件多数与地方政府有关。 在上周的国务院常务办公会上，温家宝措辞严厉地表示，“当前土地管理，特别是土地调控中出现了一些新的情况和问题，建设用地总量增长过快，工业用地低成本过度扩张，违法违规用地、滥占耕地现象屡禁不止”，“必须采取更严格的管理措施，切实加强土地调控。”5月份的国务院常务会议刚研究了针对中低收入住房问题的土地调控工作，现在紧接着研究土地管理中涉及的调控问题，显然调控铁腕的力度在不断强化。但是地方以罚代管的现象比较严重，又不能寄望于用司法途径来解决问题，因此只能设立督察制度，制约地方的非正规利益。现在全国各地的土地违法案件，大部分是在国务院通报之后，司法渠道才介入进行查处。因此中国的法院、农民、用地者都没有足够的动力来起诉地方政府的违法用地行为。银监会严控信贷风险 督促改进房地产信贷管理针对房地产信贷可能带来的高风险，中国银行业监督管理委员会出台具体措施，督促银行业金融机构加强和改进房地产信贷管理。 银监会有关负责人近期表示，严禁银行业金融机构向项目资本金比例达不到35（不含经济适用房）等不符合贷款条件的房地产开发企业发放贷款，严禁以流动资金贷款名义发放开发贷款。对于囤积土地和房源、扰乱市场秩序的开发企业，要严格限制新增房地产贷款。防止开发企业利用拆分项目、滚动开发等手段套取房地产贷款。 近几年，针对房地产等固定资产投资规模过大、增长速度过快等问题，中央及时采取一系列调控措施，严把土地、信贷“闸门”，房地产市场调控取得初步成效。为进一步防范化解银行业面临的风险，银监会近期将对房地产假按揭贷款，土地储备贷款，高污染、高耗能和产能过剩行业贷款等进行专项检查。9月底前，银行业金融机构要将完善房地产信贷管理的情况上报银监会。 最新西安市经济适用住房管理办法及实施细则近日有望出台最新西安市经济适用住房管理办法及实施细则近日有望出台，适用范围为新城区、莲湖区、雁塔区、碑林区、未央区、灞桥区和长安区。同时，2000年4月20日出台并已沿用6年的西安市经济适用住房建设管理办法将废止。 新办法出台后，经济适用住房开发建设将采用政府限制地价，由开发企业竞争最低售价或由政府限制房价、开发企业竞争最高地价的方式实行项目法人招标。中标单位将按中标项目住宅总面积的1%，以成本价向市政府提供廉租房。新办法同时规定，为了控制土地成本，原则上在西安市二环线以内，不再审批和建设新的经济适用住房项目。 新办法对申请经济适用房的中低收入线标准，并且今后对经济适用住房的家庭中低收入线标准的限定，将由市经济适用住房主管部门会同有关部门确定。经市政府批准，每年向社会公布一次。经初步确定，今年中低收入线标准从原来的2.75万元提高到2.9万元。 申请经济适用住房的必备条件中，够条件申请经济适用住房的单身人群进一步扩大，购房年龄从过去的“必须35周岁以上”修改为“必须30周岁以上”。 新办法增加了对个人骗购经济适用房专门作出处理规定。对有弄虚作假、隐瞒家庭年收入和住房条件等行为的骗购经济适用房的个人，两年内取消其家庭成员申请购买经济适用房的资格，并由西安市经济适用房主管部门追回已购住房或按规定补交差价。同时，提请购房人