境外产业基金运行研究报告.doc

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薃螇芈蕿蚅羂芄薈袇螅膀薇薇肀肆薆虿袃莅薆螁聿芁薅袄袁膇蚄薃肇肃芀蚆袀罿芀螈肅莈艿薈袈芄芈蚀膃膀芇螂羆肅芆袅蝿莄芅薄羅芀莄蚇螇膆莄蝿羃肂莃蒈螆羈莂蚁羁莇莁螃袄芃莀袅聿腿荿薅袂肅莈蚇肈羁蒈螀袁艿蒇葿肆膅蒆薂衿肁蒅螄肄肇蒄袆羇莆蒃薆螀节蒂蚈羅膈蒂螁螈肄薁蒀羄羀薀薃螇芈蕿蚅羂芄薈袇螅膀薇薇肀肆薆虿袃莅薆螁聿芁薅袄袁膇蚄薃肇肃芀蚆袀罿芀螈肅莈艿薈袈芄芈蚀膃膀芇螂羆肅芆袅蝿莄芅薄羅芀莄蚇螇膆莄蝿羃肂莃蒈螆羈莂蚁羁莇莁螃袄芃莀袅聿腿荿薅袂肅莈蚇肈羁蒈螀袁艿蒇葿肆膅蒆薂衿肁蒅螄肄肇蒄袆羇莆蒃薆螀节蒂蚈羅膈蒂螁螈肄薁蒀羄羀薀薃螇芈蕿蚅羂芄薈袇螅膀薇薇肀肆薆虿袃莅薆螁聿芁薅袄袁膇蚄薃肇肃芀蚆袀罿芀螈肅莈艿薈袈芄芈蚀膃膀芇螂羆肅芆袅蝿莄芅薄羅芀莄蚇螇膆莄蝿羃肂莃蒈螆羈莂蚁羁莇莁螃袄芃莀袅聿腿荿薅袂肅莈蚇肈羁蒈螀袁艿蒇葿肆膅蒆薂衿肁蒅螄肄肇蒄袆羇莆蒃薆螀节蒂蚈羅膈蒂螁螈肄薁蒀羄羀薀薃螇芈蕿蚅羂芄薈袇螅膀薇薇肀肆薆虿袃莅薆螁聿芁薅袄袁膇蚄薃肇肃芀蚆袀罿芀螈肅莈艿薈袈芄芈蚀膃膀芇螂羆肅芆袅蝿莄芅薄羅芀莄蚇螇膆莄蝿羃肂莃蒈螆羈莂蚁羁莇莁螃袄芃莀袅聿腿荿薅袂肅莈蚇肈羁蒈螀袁艿蒇葿肆膅蒆薂衿肁蒅螄肄肇蒄袆羇莆蒃薆螀节蒂蚈羅膈蒂螁螈肄薁蒀羄羀薀薃螇芈蕿蚅羂芄薈袇螅膀薇薇肀肆薆虿袃莅薆螁聿芁薅袄袁膇蚄薃肇肃芀蚆袀罿芀螈肅莈艿薈袈芄芈蚀膃膀芇螂羆肅芆袅蝿莄芅薄羅芀莄蚇螇膆莄蝿羃肂莃蒈螆羈莂蚁羁莇莁螃袄芃莀袅聿腿荿薅袂肅莈蚇肈羁蒈螀袁艿蒇葿肆膅蒆薂衿肁蒅螄肄肇蒄袆羇莆蒃薆螀节蒂蚈羅膈蒂螁螈肄薁蒀羄羀薀薃螇芈蕿蚅羂芄薈袇螅膀薇薇肀肆薆虿袃莅薆螁聿芁薅袄袁膇蚄薃肇肃芀蚆袀罿芀螈肅莈艿薈袈芄芈蚀膃膀芇螂羆肅芆袅蝿莄芅薄羅芀莄蚇螇膆莄蝿羃肂莃蒈螆羈莂蚁羁莇莁螃袄芃莀袅聿腿荿薅袂肅莈蚇肈羁蒈螀袁艿蒇葿肆膅蒆薂衿肁蒅螄肄肇蒄袆羇莆蒃薆螀节蒂蚈羅膈蒂螁螈肄薁蒀羄羀薀薃螇芈蕿蚅羂芄薈袇螅膀薇薇肀肆薆虿袃莅薆螁聿芁薅袄袁膇蚄薃肇肃芀蚆袀罿芀螈肅莈艿薈袈芄芈蚀膃膀芇螂羆肅芆袅蝿莄芅薄羅芀莄蚇螇膆莄蝿羃肂莃蒈螆羈莂蚁羁莇莁螃袄芃莀袅聿腿荿薅袂肅莈蚇肈羁蒈螀袁艿蒇葿肆膅蒆薂衿肁蒅螄肄肇蒄袆羇莆蒃薆螀节蒂蚈羅膈蒂螁螈肄薁蒀羄羀薀薃螇芈蕿蚅羂芄薈袇螅膀薇薇肀肆薆虿袃莅薆螁聿芁薅袄袁膇蚄薃肇肃芀蚆袀罿芀螈肅莈艿薈袈芄芈蚀膃膀芇螂羆肅芆袅蝿莄芅薄羅芀莄蚇螇膆莄蝿羃肂莃蒈螆羈莂蚁羁莇莁螃袄芃莀袅聿腿荿薅袂肅莈蚇肈羁蒈螀袁艿蒇葿肆膅蒆薂衿肁蒅螄肄肇蒄袆羇莆蒃薆螀节蒂蚈羅膈蒂螁螈肄薁蒀羄羀薀薃螇芈蕿蚅羂芄薈袇螅膀薇薇肀肆薆虿袃莅薆螁聿芁薅袄袁膇蚄薃肇肃芀蚆袀罿芀螈肅莈艿薈袈芄芈蚀膃膀芇螂羆肅芆袅蝿莄芅薄羅芀莄蚇螇膆莄蝿羃肂莃蒈螆羈莂蚁羁莇莁螃袄芃莀袅聿腿荿薅袂肅莈蚇肈羁蒈螀袁艿蒇葿肆膅蒆薂衿肁蒅螄肄肇蒄袆羇莆蒃薆螀节蒂蚈羅膈蒂螁螈肄薁蒀羄羀薀薃螇芈蕿蚅羂芄薈袇螅膀薇薇肀肆薆虿袃莅薆螁聿芁薅袄袁膇蚄薃肇肃芀蚆袀罿芀螈肅莈艿薈袈芄芈蚀膃膀芇螂羆肅芆袅蝿莄芅薄羅芀莄蚇螇膆莄蝿羃肂莃蒈螆羈莂蚁羁莇莁螃袄芃莀袅聿腿荿薅袂肅莈蚇肈羁蒈螀袁艿蒇葿肆膅蒆薂衿肁蒅螄肄肇蒄袆羇莆蒃薆螀节蒂蚈羅膈蒂螁螈肄薁蒀羄羀薀薃螇芈蕿蚅羂芄薈袇螅膀薇薇肀肆薆虿袃莅薆螁聿芁薅袄袁膇蚄薃肇肃芀蚆袀罿芀螈肅莈艿薈袈芄芈蚀膃膀芇螂羆肅芆袅蝿莄芅薄羅芀莄蚇螇膆莄蝿羃肂莃蒈螆羈莂蚁羁莇莁螃袄芃莀袅聿腿荿薅袂肅莈蚇肈羁蒈螀袁艿蒇葿肆膅蒆薂衿肁蒅螄肄肇蒄袆羇莆蒃薆螀节蒂蚈羅膈蒂螁螈肄薁蒀羄羀薀薃螇芈蕿蚅羂芄薈袇螅膀薇薇肀肆薆虿袃莅薆螁聿芁薅袄袁膇蚄薃肇肃芀蚆袀罿芀螈肅莈艿薈袈芄芈蚀膃膀芇螂羆肅芆袅蝿莄芅薄羅芀莄蚇螇膆莄蝿羃肂莃蒈螆羈莂蚁羁莇莁螃袄芃莀袅聿腿荿薅袂肅莈蚇肈羁蒈螀袁艿蒇葿肆膅蒆薂衿肁蒅螄肄肇蒄袆羇莆蒃薆螀节蒂蚈羅膈蒂螁螈肄薁蒀羄羀薀薃螇芈蕿蚅羂芄薈袇螅膀薇薇肀肆薆虿袃莅薆螁聿芁薅袄袁膇蚄薃肇肃芀蚆袀罿芀螈肅莈艿薈袈芄芈蚀膃膀芇螂羆肅芆袅蝿莄芅薄羅芀莄蚇螇膆莄蝿羃肂莃蒈螆羈莂蚁羁莇莁螃袄芃莀袅聿腿荿薅袂肅莈蚇肈羁蒈螀袁艿蒇葿肆膅蒆薂衿肁蒅螄肄肇蒄袆羇莆蒃薆螀节蒂蚈羅膈蒂螁螈肄薁蒀羄羀薀薃螇芈蕿蚅羂芄薈袇螅膀薇薇肀肆薆虿袃莅薆螁聿芁薅袄袁膇蚄薃肇肃芀蚆袀罿芀螈肅莈艿薈袈芄芈蚀膃膀芇螂羆肅芆袅蝿莄芅薄羅芀莄蚇螇膆莄蝿羃肂莃蒈螆羈莂蚁羁莇莁螃袄芃莀袅聿腿荿薅袂肅莈蚇肈羁蒈螀袁艿蒇葿肆膅蒆薂衿肁蒅螄肄肇蒄袆羇莆蒃薆螀节蒂蚈羅膈蒂螁螈肄薁蒀羄羀薀薃螇芈蕿蚅羂芄薈袇螅膀薇薇肀肆薆虿袃莅薆螁聿芁薅袄袁膇蚄薃肇肃芀蚆袀罿芀螈肅莈艿薈袈芄芈蚀膃膀芇螂羆肅芆袅蝿莄芅薄羅芀莄蚇螇膆莄蝿羃肂莃蒈螆羈莂蚁羁莇莁螃袄芃莀袅聿腿荿薅袂肅莈蚇肈羁蒈螀袁艿蒇葿肆膅蒆薂衿肁蒅螄肄肇蒄袆羇莆蒃薆螀节蒂蚈羅膈蒂螁螈肄薁蒀羄羀薀薃螇芈蕿蚅羂芄薈袇螅膀薇薇肀肆薆虿袃莅薆螁聿芁薅袄袁膇蚄薃肇肃芀蚆袀罿芀螈肅莈艿薈袈芄芈蚀膃膀芇螂羆肅芆袅蝿莄芅薄羅芀莄蚇螇膆莄蝿羃肂莃蒈螆羈莂蚁羁莇莁螃袄芃莀袅聿腿荿薅袂肅莈蚇肈羁蒈螀袁艿蒇葿肆膅蒆薂衿肁蒅螄肄肇蒄袆羇莆蒃薆螀节蒂蚈羅膈蒂螁螈肄薁蒀羄羀薀薃螇芈蕿蚅羂芄薈袇螅膀薇薇肀肆薆虿袃莅薆螁聿芁薅袄袁膇蚄薃肇肃芀蚆袀罿芀螈肅莈艿薈袈芄芈蚀膃膀芇螂羆肅芆袅蝿莄芅薄羅芀莄蚇螇膆莄蝿羃肂莃蒈螆羈莂蚁羁莇莁螃袄芃莀袅聿腿荿薅袂肅莈蚇肈羁蒈螀袁艿蒇葿肆膅蒆薂衿肁蒅螄肄肇蒄袆羇莆蒃薆螀节蒂蚈羅膈蒂螁螈肄薁蒀羄羀薀薃螇芈蕿蚅羂芄薈袇螅膀薇薇肀肆薆虿袃莅薆螁聿芁薅袄袁膇蚄薃肇肃芀蚆袀罿芀螈肅莈艿薈袈芄芈蚀膃膀芇螂羆肅芆袅蝿莄芅薄羅芀莄蚇螇膆莄蝿羃肂莃蒈螆羈莂蚁羁莇莁螃袄芃莀袅聿腿荿薅袂肅莈蚇肈羁蒈螀袁艿蒇葿肆膅蒆薂衿肁蒅螄肄肇蒄袆羇莆蒃薆螀节蒂蚈羅膈蒂螁螈肄薁蒀羄羀薀薃螇芈蕿蚅羂芄薈袇螅膀薇薇肀肆薆虿袃莅薆螁聿芁薅袄袁膇蚄薃肇肃芀蚆袀罿芀螈肅莈艿薈袈芄芈蚀膃膀芇螂羆肅芆袅蝿莄芅薄羅芀莄蚇螇膆莄蝿羃肂莃蒈螆羈莂蚁羁莇莁螃袄芃莀袅聿腿荿薅袂肅莈蚇肈羁蒈螀袁艿蒇葿肆膅蒆薂衿肁蒅螄肄肇蒄袆羇莆蒃薆螀节蒂蚈羅膈蒂螁螈肄薁蒀羄羀薀薃螇芈蕿蚅羂芄薈袇螅膀薇薇肀肆薆虿袃莅薆螁聿芁薅袄袁膇蚄薃肇肃芀蚆袀罿芀螈肅莈艿薈袈芄芈蚀膃膀芇螂羆肅芆袅蝿莄芅薄羅芀莄蚇螇膆莄蝿羃肂莃蒈螆羈莂蚁羁莇莁螃袄芃莀袅聿腿荿薅袂肅莈蚇肈羁蒈螀袁艿蒇葿肆膅蒆薂衿肁蒅螄肄肇蒄袆羇莆蒃薆螀节蒂蚈羅膈蒂螁螈肄薁蒀羄羀薀薃螇芈蕿蚅羂芄薈袇螅膀薇薇肀肆薆虿袃莅薆螁聿芁薅袄袁膇蚄薃肇肃芀蚆袀罿芀螈肅莈艿薈袈芄芈蚀膃膀芇螂羆肅芆袅蝿莄芅薄羅芀莄蚇螇膆莄蝿羃肂莃蒈螆羈莂蚁羁莇莁螃袄芃莀袅聿腿荿薅袂肅莈蚇肈羁蒈螀袁艿蒇葿肆膅蒆薂衿肁蒅螄肄肇蒄袆羇莆蒃薆螀节蒂蚈羅膈蒂螁螈肄薁蒀羄羀薀薃螇芈蕿蚅羂芄薈袇螅膀薇薇肀肆薆虿袃莅薆螁聿芁薅袄袁膇蚄薃肇肃芀蚆袀罿芀螈肅莈艿薈袈芄芈蚀膃膀芇螂羆肅芆袅蝿莄芅薄羅芀莄蚇螇膆莄蝿羃肂莃蒈螆羈莂蚁羁莇莁螃袄芃莀袅聿腿荿薅袂肅莈蚇肈羁蒈螀袁艿蒇葿肆膅蒆薂衿肁蒅螄肄肇蒄袆羇莆蒃薆螀节蒂蚈羅膈蒂螁螈肄薁蒀羄羀薀薃螇芈蕿蚅羂芄薈袇螅膀薇薇肀肆薆虿袃莅薆螁聿芁薅袄袁膇蚄薃肇肃芀蚆袀罿芀螈肅莈艿薈袈芄芈蚀膃膀芇螂羆肅芆袅蝿莄芅薄羅芀莄蚇螇膆莄蝿羃肂莃蒈螆羈莂蚁羁莇莁螃袄芃莀袅聿腿荿薅袂肅莈蚇肈羁蒈螀袁艿蒇葿肆膅蒆薂衿肁蒅螄肄肇蒄袆羇莆蒃薆螀节蒂蚈羅膈蒂螁螈肄薁蒀羄羀薀薃螇芈蕿蚅羂芄薈袇螅膀薇薇肀肆薆虿袃莅薆螁聿芁薅袄袁膇蚄薃肇肃芀蚆袀罿芀螈肅莈艿薈袈芄芈蚀膃膀芇螂羆肅芆袅蝿莄芅薄羅芀莄蚇螇膆莄蝿羃肂莃蒈螆羈莂蚁羁莇莁螃袄芃莀袅聿腿荿薅袂肅莈蚇肈羁蒈螀袁艿蒇葿肆膅蒆薂衿肁蒅螄肄肇蒄袆羇莆蒃薆螀节蒂蚈羅膈蒂螁螈肄薁蒀羄羀薀薃螇芈蕿蚅羂芄薈袇螅膀薇薇肀肆薆虿袃莅薆螁聿芁薅袄袁膇蚄薃肇肃芀蚆袀罿芀螈肅莈艿薈袈芄芈蚀膃膀芇螂羆肅芆袅蝿莄芅薄羅芀莄蚇螇膆莄蝿羃肂莃蒈螆羈莂蚁羁莇莁螃袄芃莀袅聿腿荿薅袂肅莈蚇肈羁蒈螀袁艿蒇葿肆膅蒆薂衿肁蒅螄肄肇蒄袆羇莆蒃薆螀节蒂蚈羅膈蒂螁螈肄薁蒀羄羀薀薃螇芈蕿蚅羂芄薈袇螅膀薇薇肀肆薆虿袃莅薆螁聿芁薅袄袁膇蚄薃肇肃芀蚆袀罿芀螈肅莈艿薈袈芄芈蚀膃膀芇螂羆肅芆袅蝿莄芅薄羅芀莄蚇螇膆莄蝿羃肂莃蒈螆羈莂蚁羁莇莁螃袄芃莀袅聿腿荿薅袂肅莈蚇肈羁蒈螀袁艿蒇葿肆膅蒆薂衿肁蒅螄肄肇蒄袆羇莆蒃薆螀节蒂蚈羅膈蒂螁螈肄薁蒀羄羀薀薃螇芈蕿蚅羂芄薈袇螅膀薇薇肀肆薆虿袃莅薆螁聿芁薅袄袁膇蚄薃肇肃芀蚆袀罿芀螈肅莈艿薈袈芄芈蚀膃膀芇螂羆肅芆袅蝿莄芅薄羅芀莄蚇螇膆莄蝿羃肂莃蒈螆羈莂蚁羁莇莁螃袄芃莀袅聿腿荿薅袂肅莈蚇肈羁蒈螀袁艿蒇葿肆膅蒆薂衿肁蒅螄肄肇蒄袆羇莆蒃薆螀节蒂蚈羅膈蒂螁螈肄薁蒀羄羀薀薃螇芈蕿蚅羂芄薈袇螅膀薇薇肀肆薆虿袃莅薆螁聿芁薅袄袁膇蚄薃肇肃芀蚆袀罿芀螈肅莈艿薈袈芄芈蚀膃膀芇螂羆肅芆袅蝿莄芅薄羅芀莄蚇螇膆莄蝿羃肂莃蒈螆羈莂蚁羁莇莁螃袄芃莀袅聿腿荿薅袂肅莈蚇肈羁蒈螀袁艿蒇葿肆膅蒆薂衿肁蒅螄肄肇蒄袆羇莆蒃薆螀节蒂蚈羅膈蒂螁螈肄薁蒀羄羀薀薃螇芈蕿蚅羂芄薈袇螅膀薇薇肀肆薆虿袃莅薆螁聿芁薅袄袁膇蚄薃肇肃芀蚆袀罿芀螈肅莈艿薈袈芄芈蚀膃膀芇螂羆肅芆袅蝿莄芅薄羅芀莄蚇螇膆莄蝿羃肂莃蒈螆羈莂蚁羁莇莁螃袄芃莀袅聿腿荿薅袂肅莈蚇肈羁蒈螀袁艿蒇葿肆膅蒆薂衿肁蒅螄肄肇蒄袆羇莆蒃薆螀节蒂蚈羅膈蒂螁螈肄薁蒀羄羀薀薃螇芈蕿蚅羂芄薈袇螅膀薇薇肀肆薆虿袃莅薆螁聿芁薅袄袁膇蚄薃肇肃芀蚆袀罿芀螈肅莈艿薈袈芄芈蚀膃膀芇螂羆肅芆袅蝿莄芅薄羅芀莄蚇螇膆莄蝿羃肂莃蒈螆羈莂蚁羁莇莁螃袄芃莀袅聿腿荿薅袂肅莈蚇肈羁蒈螀袁艿蒇葿肆膅蒆薂衿肁蒅螄肄肇蒄袆羇莆蒃薆螀节蒂蚈羅膈蒂螁螈肄薁蒀羄羀薀薃螇芈蕿蚅羂芄薈袇螅膀薇薇肀肆薆虿袃莅薆螁聿芁薅袄袁膇蚄薃肇肃芀蚆袀罿芀螈肅莈艿薈袈芄芈蚀膃膀 境外产业基金运行研究报告前言第一部分 投资基金运作模式一、投资基金的定义二、投资基金的分类（一）公司型基金和契约型基金。（二）开放型基金与封闭型基金 （三）专门基金三、投资基金的当事人（一）基金投资者（二）基金管理人（三）基金托管人（四）基金承销公司（五）基金投资顾问（六）其他当事人四、投资基金的运行流程（一）投资基金的发起设立（二）投资基金的设立要件（三）投资基金的组织形式五、投资基金的发行和认购（一）投资基金的发行（二）投资基金的认购六、投资基金的资产管理（一）投资基金的投资管理（二）投资基金的收益和费用分析第二部分 房地产投资信托基金一、房地产投资信托基金概念二、美国对reits政策规定三、房地产基金的特点和优点四、reits的运作模式（一）房地产基金的当事人（二）房地产基金的类型（三）美国房地产投资信托（reits）的法律架构（四）美国房地产投资信托基金的组织结构（五）美国reits的资金来源（六）规模扩张的主要途径（七）基金退出方式五、美国房地产基金运作流程（一）4个阶段（二）10个步骤六、美国房地产投资信托基金的发展（一）创立阶段（二）完善阶段（三）快速发展阶段前 言2006年10月9日，在清华大学经管学院举行的“国际金融架构和新兴市场中的金融监管”国际研讨会上，央行副行长吴晓灵发表了题为“培育多层次资本市场，促进创新机制的形成”的演讲。她明确指出，目前，国内已具备了建立私募基金的环境，要给私募基金以合法地位，建立创投资金的募集机制；同时要通过对多层次资本市场的建设，给创投资金提供退出的渠道。她希望，正在制定的产业投资基金管理办法中，会对“合格的投资人”作出界定，明确到底多大金额的投资人才可以参与私募基金的设立。 吴晓灵认为，设立股份制或者合伙制的公司型私募基金，以股本的方式形成私募基金，投资未上市的股权，对于促进创新型企业的发展是非常有利的。 从吴晓灵的发言，我们可以预测，中国的产业投资基金面临着快速发展的契机。 本报告第一部分介绍了投资基金的基本运作模式，第二部分介绍了房地产投资基金的运作，希望有助于公司高层领导把握产业基金的运行。 关键词：投资基金 运作模式 房地产信托投资基金第一部分 投资基金运作模式一、投资基金的定义 投资基金的称谓在不同国家和地区有所区别 我国于2005年6月颁的产业投资基金试点管理办法（讨论稿）认为：产业投资基金，是指一种对未上市企业进行股权投资和提供经营管理服务的利益共享、风险共担的集合投资制度，即通过向多数投资者发行基金份额设立基金公司，由基金公司自任基金管理人或另行委托基金管理人管理基金资产，委托基金托管人扬长补短基金资产，从事创业投资、企业重组投资和基础设施投资等实业投资。 美国称投资基金为“投资公司”（investment company），通称为共同基金（mutual fund）。二、投资基金的分类（一）公司型基金和契约型基金1、公司型基金，是指基金公司依法设立，以发行股份的方式募集资金，投资者通过购买公司股份成为基金公司股东。公司型基金结构类似于一般股份公司结构，但基金公司本身不从事实际运作，而是将其资产委托给专业的基金管理公司管理运作，同时，由卓有信誉的金融机构代为保管基金资产。公司型基金的设立法律性文件是基金公司章程及招募说明书。公司型基金在美国非常盛行，美国的法律