物业租赁范例精解：拒付租金的责任.doc

范例二、拒付租金的责任(一)案情介绍某市某街26号、27号2栋砖瓦房原系王某夫妇所有的私房。1974年，王某夫妇去世，某房产为其子女王、王继承，并办理了房屋产权转移手续。1983年地震，27号房倒坍，只剩一片瓦砾，26号房虽有破损但不太严重。同年4月，王氏兄弟经批准共同出资在27号房址上建起四间临建棚，并重新登记。同时将26号房和临建棚租给了新兴食品厂，书面约定，月租金300元，租期15年，违约金比率10%。1984年新兴食品厂欲扩大生产规模，但王氏兄弟资金不足，7月14日双方达成协议，“由新兴食品厂出资，王兄弟办理有关房屋扩建及批准登记手续，将原来的临建棚改造为三层楼房，由新兴食品厂继续租用。”1989年11月，新兴食品厂实行承包，新厂长金玉上任，认为原临建棚已由食品厂出资改造，该三层楼房的产权应归属食品厂，因此拒付该部分租金1500元，双方发生争议，王氏兄弟于1990年3月诉至法院。某区人民法院受理了此案，经审理于1990年5月12日判决：原临建棚翻建的三层楼房归王氏兄弟所有，王、王支付新兴食品厂建房费用25万元。新兴食品厂拒付租金违约，应支付王、王5个月的欠缴租金1500元及违约金150元。(二)范例评析某区人民法院的判决是正确的，分述理由如下：(1)某街26、27号房为王氏兄弟的合法继承财产，享有所有权，我国宪法第13条规定：“国家依照法律规定保护公民的私有财产继承权。”民法通则第76条规定：“公民依法享有财产继承权。”继承权，是公民财产权利的延伸，是继承人继承被继承人遗产的重要权利。继承法第2条规定，“继承自被继承人死亡时开始。”1974年，王某夫妇去世，王、王作为王某夫妇的合法第一顺序继承人，有权继承其父母所留的某街遗产，对该房屋享有所有权。(2)临建棚应属王、王所有。27号房因地震倒坍之后，王氏兄弟共同出资，在此基础上建成四间临建棚，并取得了法定批准手续，重新对产权进行了变更登记，因此，王氏兄弟享有对该临建棚的所有权。(3)王氏兄弟与新兴食品厂订立的租赁合同有效。合同，是当事人双方明确权利义务关系并达成一致的协议，是一种民事法律行为，除非法律特别规定，只要双方当事人意思表示真实并且符合法律规定的其他条件，合同即行成立。民法通则第54、55条规定：“民事法律行为应当具备下列条件：(一)行为人具有相应的民事行为能力；(二)意思表示真实；(三)不违反法律或者社会公共利益。”“民事法律行为可以采取书面形式、口头形式或其他形式。法律规定用特定形式的应当依照法律规定。”城市私有房屋管理条例第4章15条规定：“租赁城市私有房屋，须由出租人和承租人签订租赁合同，明确双方的权利和义务，并报房屋所在地房管机关备案。”王氏兄弟以私有房产出租，并与新兴食品厂订立了合法的租赁合同，符合法律规定的条件，是有效合同。(4)三层楼房产权应属王氏兄弟共有，新兴食品厂的投资属垫款性质。第一，从当时情形看，新兴食品厂欲扩大生产规模，需要改造原有临建棚，而王氏兄弟奖金不足，无力改建。正是基于此食品厂才自己投资，帮王氏兄弟改造房屋，很明显，该项投资属垫付款性质。新兴食品厂只是出资帮王氏兄弟改造房屋，而并不享有房屋所有权。第二，从双方当时的协议看，双方约定：“由食品厂负责出资，王氏兄弟办理有关改建批准及登记手续，由新兴食品厂继续租用。”而且，以后食品厂一直按约交纳租金。可见，食品厂出资的真正意思不在于取得楼房产权，而在于帮助王氏兄弟改建房屋，以便于自身的生产需要。第三，王氏兄弟以个人名义向主管机关办理改建批准手续和房屋登记手续是经与食品厂协议达成的，不存在任何欺诈与胁迫行为，因此登记是有效的，王明山兄弟为房屋所有人。第四，民法通则第108条规定：“债务应当清偿。”对于食品厂因建房而投入、垫付的2.5万元人民币，王氏兄弟应予以偿付。(5)新兴食品厂拒不履行租赁合同，应补缴租金1500元，支付违约金150元。经济合同法第6条规定：“经济合同依法成立，即具有法律约束力，当事人必须全面履行合同规定的义务，任何一方不得擅自变更或解除合同。”民法通则第106条规定：“公民、法人违反合同或者不履行其他义务时，应当承担民事责任。”新兴食品厂与王氏兄弟关于房屋产权发