金沙湾酒店商业策划书071126_中文.doc

金金沙沙湾湾酒酒店店商商业业计计划划书书 cnamcnam 工程与设计项目管理硕士工程与设计项目管理硕士 finalfinal reportreport 第第 1212 小组小组 组组 长长 洪亚妮洪亚妮 贡献：概论、导论、战略定位、结论贡献：概论、导论、战略定位、结论 组组 员员 黄黄 晖晖 贡献：背景分析、市场分析贡献：背景分析、市场分析 孙陇平孙陇平 贡献：经营策略贡献：经营策略 曾秋容曾秋容 贡献：建筑规划、功能划分贡献：建筑规划、功能划分 蔡旭民蔡旭民 贡献：财务分析、风险分析贡献：财务分析、风险分析 日日 期期 20072007 年年 1010 月月 中国成都金沙湾酒店商业计划书 共79页 第 1 页 目目 录录 1 1 概要概要 _3 2 2 导论导论 _4 2.12.1主要内容简介主要内容简介_4 2.22.2策划原则策划原则_4 2.32.3研究方法说明研究方法说明_5 3 3 项目背景分析项目背景分析 _7 3.13.1中国经济概况中国经济概况_7 3.23.2中国的休闲度假市场中国的休闲度假市场_7 3.33.3成都市城市概况成都市城市概况_8 3.43.4都江堰区域概况都江堰区域概况_9 3.53.5项目所在地旅游状况调查及分析项目所在地旅游状况调查及分析_10 3.63.6项目地点项目地点_13 3.73.7周边环境周边环境_14 3.83.8交通便捷程度交通便捷程度_15 3.93.9项目能见度项目能见度_15 3.103.10项目地点优劣势分析项目地点优劣势分析_15 3.113.11对项目地点的综合评价对项目地点的综合评价_16 4 4 酒店市场分析酒店市场分析 _17 4.14.1项目所在地高星酒店发展状况调查及分析项目所在地高星酒店发展状况调查及分析_17 4.24.2项目所在地高星级酒店客源市场调查及分析项目所在地高星级酒店客源市场调查及分析_22 4.34.3酒店主要竞争对手优劣势分析酒店主要竞争对手优劣势分析_23 4.44.4对项目所在地酒店业的整体评价对项目所在地酒店业的整体评价_25 4.54.5成都酒店业的现状给项目酒店的启示成都酒店业的现状给项目酒店的启示_25 4.64.6项目酒店的市场前景项目酒店的市场前景_25 5 5 酒店战略定位酒店战略定位 _27 5.15.1酒店市场定位及分析酒店市场定位及分析_27 5.25.2酒店品牌定位酒店品牌定位_27 5.35.3酒店客源定位及分析酒店客源定位及分析_28 5.45.4酒店的规模及功能比例定位酒店的规模及功能比例定位_30 5.55.5酒店功能定位酒店功能定位_32 5.65.6特色酒店文化主题定位特色酒店文化主题定位_34 5.75.7酒店绿色环保定位酒店绿色环保定位_37 6 6 酒店建筑规划和功能划分酒店建筑规划和功能划分_39 6.16.1酒店建筑规划酒店建筑规划_39 中国成都金沙湾酒店商业计划书 共79页 第 2 页 6.26.2室外设施及园林布局规划室外设施及园林布局规划_40 6.36.3园林及建筑绿化面积分配园林及建筑绿化面积分配_40 6.46.4客房面积分配客房面积分配_42 6.56.5餐饮宴会会议面积分配餐饮宴会会议面积分配_43 6.66.6娱乐面积分配娱乐面积分配_44 6.76.7健康水会面积分配健康水会面积分配_44 6.86.8机电设备用房面积分配机电设备用房面积分配_45 6.96.9后勤及员工生活区面积分配后勤及员工生活区面积分配_45 6.106.10服务区域休息区布局规划服务区域休息区布局规划_45 6.116.11公共区域公共区域_46 6.126.12交通交通_46 6.136.13相关技术指标汇总相关技术指标汇总_47 7 7 酒店经营策略酒店经营策略 _49 7.17.1酒店管理模式酒店管理模式_49 7.27.2酒店目标任务酒店目标任务_54 7.37.3酒店营销策略酒店营销策略_56 7.47.4人力资源战策略人力资源战策略_59 8 8 财务分析财务分析 _65 8.18.1酒店投资估算酒店投资估算_65 8.28.2酒店营业损益表酒店营业损益表_65 8.38.3项目收入预测项目收入预测_72 8.48.4财务投资决策评价财务投资决策评价_72 8.58.5酒店投资经营风险财务分析（敏感性分析）酒店投资经营风险财务分析（敏感性分析）_73 8.68.6财务分析结论财务分析结论_74 9 9 风险分析风险分析 _75 9.19.1投资风险投资风险_75 9.29.2经营风险经营风险_76 1010结论结论 _79 10.110.1项目的市场前景和竞争力项目的市场前景和竞争力_79 10.210.2项目具有良好的盈利能力项目具有良好的盈利能力_79 10.310.3项目具有极佳的社会效益项目具有极佳的社会效益_79 10.410.4结论结论_80 1111附页附页 _81 中国成都金沙湾酒店商业计划书 共79页 第 3 页 1 1 概要概要 随着中国经济的稳健发展，新一轮的酒店投资热在中国各级大中城市又掀 起，受四川*有限公司委托，本团队为其位于中国成都市下辖的都江堰 地区的酒店项目进行专业的市场分析、项目定位及策划。 该酒店项目地处国内知名的旅游城市，开发商为资金雄厚的房地产商，该 酒店项目性质为大型房地产项目中的配套项目，也是当地政府所要求的该 地块必需建设一间高级别的休闲度假酒店。 该酒店项目将以五星级酒店标准建设；建筑风格未园林式建筑，装饰风格 将以金沙文化为主题，辅以水城的概念；按照中国绿色环保酒店的最高级 别去设置酒店的各项功能和环境；委托国际品牌酒店管理公司经营管理； 以休闲度假、旅游会议作为其主要客源市场；以合理的投资回报分析设定 酒店的整体投资。 本团队将在报告中论述以上内容的市场依据和各项内容实施。 本策划团队组成人员： 组长： 洪亚妮 贡献：概论、导论、战略定位、结论 组员： 黄 晖 贡献：背景分析、市场分析 孙陇平 贡献：经营策略 曾秋荣 贡献：建筑规划、功能划分 蔡旭民 贡献：财务分析、风险分析 中国成都金沙湾酒店商业计划书 共79页 第 4 页 2 2 导论导论 2.12.1主要内容简介主要内容简介 2.1.12.1.1 酒店的综合条件和经营环境的调研 对项目的背景条件及项目所在地的经济环境、旅游环境、酒店市场、项目 地块条件作出客观的调研分析。 2.1.22.1.2 项目酒店的战略定位 在市场调研的基础上，确定项目酒店的客源定位、市场定位、功能定位、 建筑及装修风格定位、绿色环保定位等。 2.1.32.1.3 项目酒店的经营策略 在搭建的功能框架上确定管理模式策略、目标任务设定、营销策略、人力 资源策略等。 2.1.42.1.4 项目酒店的投资和财务分析 根据当地酒店市场的特点，以投资和回报在合理范围内作出以下范畴的财 务分析：投资估算、经营预测、现金流量表、投资决策评价、敏感性分析、 风险分析等。 2.22.2策划原则策划原则 2.2.12.2.1 市场导向性 一个酒店最终成功与否，完全基于此产品与市场需求的结合度，我们的策 划案合理结合了项目所在地的优势资源，同时充分考虑了本土市场的消费 特点及未来发展趋势。 中国成都金沙湾酒店商业计划书 共79页 第 5 页 本项目的论证及策划建议完全基于市场的需求，始终坚持市场导向的原则， 密切关注成都市及下辖都江堰地区的经济发展趋向，为酒店建议一个最佳 的市场定位和功能组合，并根据市场的客观情况提供业绩预测及投资估算。 2.2.22.2.2 客观性 作为中立的报告书，充分尊重了市场规律。 在项目的市场调查研究过程中，我们充分采集有关成都市及都江堰酒店业 的各种数据，并广泛接触成都市及都江堰相关旅游机构、政府部门、酒店 从业者和消费者，就项目有关问题征询意见和建议，让报告具备较强的客 观性和代表性。 2.2.32.2.3 前瞻性 酒店投资规模较大，投资回收周期长，而且作为更新换代较快而使用周期 较长的产品，要求投资者和经营管理人员必须用发展的眼光看待问题，正 确判断行业的市场走向，设想项目的市场渗透力。在项目的可行性研究过 程中，我们有选择地对成都市及都江堰现有酒店业状况进行调查分析，以 此作为参照，但更多把注意力投向未来市场发展方面，以此确定酒店的市 场定位和各种功能设计。 2.2.42.2.4 清晰度 在策划案过程中，我们参阅了大量的资料，与众多行业人士进行交流，以 期对项目开发的市场机会、市场定位和未来发展思路等都有更加清晰的认 识。通过完整合理的逻辑构架，详尽务实的调查资料作为依据，严密的财 务测算，来支持我们的论述与结论。因此本计划书对酒店的市场定位、业 绩预期和风险防范等都有详细清晰的描述和预测。 2.32.3研究方法说明研究方法说明 2.3.12.3.1 市场调查方法 访问官方网站 中国成都金沙湾酒店商业计划书 共79页 第 6 页 实地考察 交流沟通 消费体验 2.3.22.3.2 对比分析法 运用对比分析法研究当地酒店市场的特点，分析项目酒店与现有竞争对手 的优劣势。 2.3.32.3.3 swot 分析方法 运用 swot 分析法分析项目酒店的外部环境和内部环境，以期对项目酒店的 状况有清晰的了解。 2.3.42.3.4 敏感性分析法 敏感性分析是通过分析预测项目主要因素影响因素发生变化时对项目经济 评价指标的影响的一种分析方法。 2.3.52.3.5 行业投资参考 根据中国酒店行业的投资参考标准，为投资商设定其合理的投资决策指标。 中国成都金沙湾酒店商业计划书 共79页 第 7 页 3 3 项目背景分析项目背景分析 3.13.1中国经济概况中国经济概况 过去十年，中国的经济强劲增长，年均增长率介于 9%至 11%之间。据中国 国家统计局公报： 2006 年国内生产总值 209407 亿元人民币，比上年增长 10.7%。其中，第一 产业增加值 24700 亿元人民币，增长 5.0%；第二产业增加值 102004 亿元 人民币，增长 12.5%；第三产业增加值 82703 亿元人民币，增长 10.3%。第 一、第二和第三产业增加值占国内生产总值的比重分别为 11.8%、48.7%和 39.5%。 下图为 2002-2006 年国内生产总值及其增长速度 3.23.2中国的休闲度假市场中国的休闲度假市场 世界旅游发展有这样一条规律：当人均 gdp 达到 8000 元人民币时，观光旅 游飞速发展；当人均 gdp 达到 16000 元人民币时，休闲度假旅游快速发展； 人均 gdp 达到 24000 元人民币时，休闲度假游成为一种生活方式。2006 年， 中国人均 gdp 超过 16000 元人民币，按照这个规律，中国旅游行业开始进 入休闲旅游发展阶段。 事实上，中国经济持续稳定快速发展始终推动着中国旅游业发展，先是上 世 0 50000 100000 150000 200000 250000 20022003200420052006 8 8.5 9 9.5 10 10.5 11 国内生产总值 （亿元） 比上年增长 中国成都金沙湾酒店商业计划书 共79页 第 8 页 纪九十年代起观光游的蓬勃发展，而近年来，休闲度假式旅游逐步进入国 人的生活，以海滨、温泉、临湖、山地、滑雪和环城农家等地为旅游目的 地， 以休闲、游乐、健身、避暑和疗养为主要度假形式的休闲度假迅猛发展。 2006 年国内出游人数达 13.9 亿人次、国内旅游总收入达 6230 0 亿元人民币，亿元人民币， 分别增长分别增长 15%15%、增长、增长 17.9%17.9%，而其中的休闲度假游所占的比重超过，而其中的休闲度假游所占的比重超过 50%50%，增，增 长速度在长速度在 20%20%以上。以上。 也正是也正是 20062006 年中国国民生产总值达到年中国国民生产总值达到 2121 万亿人民币，人均万亿人民币，人均 1633616336 元人民元人民 币，币，中国还存在着城乡差异和地区发展不平衡问题，沿海地区和西部大城 市的人均 gdp 要远高于全国人均水平；同时城市居民的收入差距也不断扩 大，最新数据显示 8%的中国职工占据了全国 55%的职工工资总额，这些因 素使得财富集中在少数人手中，中国有 13 亿人口，即使只是 “少数人” 也是非常庞大的群体，这对于休闲度假产业来说无疑是个黄金时机！ 下图为 2003-2006 年国内、国际旅游趋势（单位：万人） 3.33.3成都市城市概况成都市城市概况 成都位于中国的西南部即四川省中部，是四川省省会，下辖 9 区 4 市 6 县， 面积 12390 平方公里，总人口 1082 万。西南地区的科技中心、商贸中心、 金融中心和交通、通信枢纽，投资硬环境为全国城市 40 优之一，是一座综 合性、多功能的特大型开放城市。2005 年，全市实现生产总值 2371.0 亿 元人民币，实现进出口总额 363.2 亿元人民币。 成都历史悠久，是中国历史文化名城。历代都是中国西南地区的政治、经 济、文化中心。有优越的自然条件、广阔的市场、较强的工业基础和科技 实力、丰富的旅游资源以及日趋完善的投资环境和人居环境，曾荣获“国 家环境保护模范城市” 、 “中国十大最具经济活力城市” 、台商“极力推荐” 0 20000 40000 60000 80000 100000 120000 140000 2003200420052006 国内游客 国际游客 中国成都金沙湾酒店商业计划书 共79页 第 9 页 城市、 “十大中国大陆最佳商务城市” 、 “中国城市综合实力十强” 、 “2006 中 国最令人向往的旅游胜地” “国家园林城市”等等殊荣。 3.43.4都江堰区域概况都江堰区域概况 都江堰区是成都市的管辖区，位于成都平原西北，因举世闻名的都江堰水 利工程而得名。全区幅员面积 1207 平方公里，人口 58 万。 都江堰区是国际旅游景点,古老的都江堰水利工程被誉为“世界水利文化的 鼻祖” ；有“青城天下幽”之称的青城山，是中国道教发祥地；青城山都 江堰已成功列入世界遗产名录 ，都江堰地区被评为“中国历史文化名城” 、 “中国优秀旅游区” ，成为世界著名的旅游胜地。都江堰区.拥有国家级森 中国成都金沙湾酒店商业计划书 共79页 第 10 页 林公园、国家级野生动植物自然保护区，.林木覆盖率达 70%，被评为“国 家级生态示范区” ；年平均气温 15.2，空气质量和水质常年保持国家一 级水平，人均寿命 77.1 岁,比全国人均寿命高 5.7 岁，获“天然氧吧” 、 “长寿之乡”美誉；都江堰渠首傍城，五条河穿城而过，灵岩山城区矗立， 山水城林堰相融，人与自然和谐，都江堰区获“中国人居环境范例奖” 、 “迪拜国际改善居住环境良好范例奖” 。 联合国世界遗产委员会专家莱斯莫洛伊博士在对青城山都江堰申报世 界自然和文化遗产评估验收时高度评价说： “青城山是东方最美妙的地方 之一” ， “都江堰美丽得犹如梦境” 。近几年在大力发展旅游业的同时，其 他经济也得到较大发展，是西南地区投资的一块热土。 3.53.5项目所在地旅游状况调查及分析项目所在地旅游状况调查及分析 3.5.13.5.1 都江堰的旅游资源 中国成都金沙湾酒店商业计划书 共79页 第 11 页 影响力 成都是“2006 中国最令人向往的旅游胜地” ， 名胜故迹众多，杜甫草堂、 丞相祠堂还有最近挖掘的金沙遗址，构成丰富的人文资源。 都江堰是这 个旅游胜地的重要组成部分，中国 5a 景区（申报中） ，荣获最佳中国魅力 城市、中国优秀旅游城市、中国历史文化名城等众多桂冠，享誉全国；都 江堰水利工程是世界水利文化的鼻祖，是改变中国历史的水利工程，也是 世界上唯一仍在发挥作用的古代水利工程，青城山是中国道教发祥地，青 城山都江堰被列入世界遗产名录 ，也是世界著名的旅游胜地。 自然资源 都江堰区域内地形多样，平原、丘陵、低中高山齐备，地形地貌奇特，植 被丰富，是岷江上游和成都平原的重要生态屏障。龙溪虹口国家级自然 保护区（龙池国家森林公园）内有四川盆地周围唯一的高山湖泊龙池。 有包括大熊猫、金丝猴、珙桐等珍稀物种在内的高等植物和动物 14000 余 种，被誉为“世界天然植物园” 、 “野生珍稀动物基因库” ，并建有亚洲规模 最大的杜鹃专类植物园和苔藓园，是中科院全国生物多样性五大基地之一。 人文资源 位于成都市西郊与都江堰之间的金沙遗址，所清理出的珍贵文物多达千余 件，出土象牙总重量近一吨，此外金沙遗址还有大量的陶器出土。 金沙遗址是四川省继广汉三星堆之后最为重大的考古发现之一，金沙遗址 的发掘，对研究古蜀历史文化具有极其重要的意义。 “金沙遗址” ，在沉睡了 3000 年之后被发掘出来，是“一醒惊天下” 。通过 对金沙遗址的发掘，对研究古蜀历史文化具有极其重要的意义，有可能改 写成都的古代史。如今，金沙遗址被权威定性为商周时期蜀文化中心，其 中的“太阳神鸟”图案已经被中国国家文物局用作中国文化遗产标志，并 被“神舟 6 号”载入太空。 都江堰水利工程是有世界著名的水利工程；青城山是中国道教发源地，青 城山麓的普照寺和灵岩寺在港澳台及东南亚地区具有广泛影响，青城外山 的药王庙以及道家养生之术，是源远流长的中华长寿文化的重要体现；距 今 4500 多年的芒城遗址是成都平原目前发现的几处早期史前遗址之一；都 江堰作为成都平原往川西北地区的重要通道，是西蜀文化与藏羌文化的交 汇区，民族民俗文化独具特色。 环境资源 中国成都金沙湾酒店商业计划书 共79页 第 12 页 都江堰森林覆盖率高达 59.59，城区绿化率 33，年平均气温 15.2， 空气质量和水质常年保持国家一级水平，是长江上游重要的生态屏障，人 称“天然氧吧” 。全市人均寿命 75 岁，高出全国平均水平 4 岁，是著名的 “长寿之乡” 。 3.5.23.5.2 都江堰旅游经济发展的现状 成都市旅游业已有长足发展，成为国际旅游业的亮点，2005 年接待游客 3670 万人次，实现旅游收入 273 亿元人民币。旅游业同样也是都江堰的重要支 柱产业，近十年来，都江堰每年接待中外游客均在 400 万人次以上，并逐 年健康发展，2005 年已达到 530 万人次，旅游业总收入达 15 亿元人民币。 但都江堰的旅游以观光旅游为主，基本上是“一日游” ，过夜客人占的比重 很少，如何充分挖掘都江堰度假养生环境，完善都江堰休闲度假设施，是 都江堰地区旅游业面临的重大课题。 3.5.33.5.3 都江堰旅游发展的前景 厚重的文化内涵，优良的生态环境，宜人的气候，这些都是都江堰发展旅 游的优势，都江堰正在致力于把都江堰建设成为“中国式养生之源”为主 题的国际休闲度假旅游区，随着青城山都江堰文化遗产、大熊猫栖息 地自然遗产继续深入世界；随着都江堰水文化、道教文化、中国式养生之 源的不断推广，都江堰的休闲度假旅游将进入一个全新的时代。 中国成都金沙湾酒店商业计划书 共79页 第 13 页 3.5.43.5.4 旅游业发展和项目酒店密切关系 旅游业为酒店业的发展提供条件 酒店业是旅游业的重要组成部分，并和整个旅游业紧密联系、相辅相成， 旅游业的兴旺意味着有大量的休闲旅游的游客，为酒店业准备了丰富的客 源。成都市旅游业的发展和国际化促进了整个成都市酒店业发展，而旅游 业的发展是都江堰建立高星级酒店的机遇和条件，游客是都江堰现有酒店 的主要客源，旅游经济的不断发展、过夜客人的不断增多是项目酒店未来 市场的可靠保障。 旅游资源是项目酒店建设的重要依据 都江堰历史人文资源举世瞩目，预示着这一旅游区有高端客户的存在，避 暑养生条件说明这是一个很适宜长住的地方， “天然氧吧” “长寿之乡”可 以成为会议休闲度假型酒店的最大卖点。水文化和养生环境是都江堰景区 的核心，项目酒店应该体现这一点。 项目酒店对当地旅游业的发展有积极影响 项目所在地的休闲度假设施落后，当地政府要建西部最著名的国际休闲度 假旅游区，项目酒店的建设将为此做出有力贡献，将大大促进当地旅游经 济的发展。 3.63.6项目地点项目地点 中国成都金沙湾酒店商业计划书 共79页 第 14 页 项目酒店距成都市区 50 公里，位于成都下辖的都江堰城区西部、青城大桥 往西 500 米、西距赵公山 2 公里，东面是二环路，北面是一环路。 3.73.7周边环境周边环境 都江堰是个城景交融的风景城市，城在景里，景在城中。项目酒店东面是 宽敞的二环路，隔路相望的是新建的具有都江堰地区风格的新住宅；南面 和北面 中国成都金沙湾酒店商业计划书 共79页 第 15 页 目前都未开发，景观较差，根据市府规划，将来都是风格统一的住宅区； 西面是赵公山，拥有大量的自然美景，为项目酒店提供了优异的山景背景。 目前整体环境农村气息浓重，尚待开发，可塑性强。 3.83.8交通便捷程度交通便捷程度 项目酒店东面是六车道的二环路，向南通往青城山；北面是一环路，经青 城大桥通往都江堰地区市区，西面拟建高速公路通往青城山。项目酒店所 在地距成都市区仅有 20 分钟车程、距双流国际机场仅 40 分钟车程，境内 高速公路、国道、省道和铁路运输构成了四通八达的交通网络，成为成都 平原重要的物资集散地和交通枢纽。而成都更是整个中国西北的交通枢纽， 航空、铁路和公路四通八达。 3.93.9项目能见度项目能见度 项目酒店所在地地势平坦，周围建筑以住宅为主，比较低矮；项目地块在 山脚下，受云雾影响小，总体上说，项目酒店能见度较好。而且周边建筑 风格雷同，项目酒店将以独特风格建成，占地规模庞大，建成后给人予震 撼的视觉享受。北面和东面将是宽广的大道，视野开阔，项目酒店将是都 江堰地区新的地标。 3.103.10项目地点优劣势分析项目地点优劣势分析 中国成都金沙湾酒店商业计划书 共79页 第 16 页 经过实地考察和分析，我们认为项目地块有以下优劣势： 3.10.13.10.1 项目地块优势： 项目地块处在著名风景区内，历史人文资源和自然生态资源得天独 厚，是旅游观光、避暑养生度假胜地，非常有利于发展度假型酒店； 都江堰隶属于西南最大的省会城市成都，是成都市区休闲旅游最重 要 的目的地之一，距成都只需 20 分钟车程，有稳定庞大的本地游的客 源基础； 都江堰地区政府正致力于把青城山都江堰建成中国国际性的最佳 休闲度假旅游区，项目酒店顺应了这一旅游业发展的需要，有政策 优势； 地块宽广，地势平坦，便于建设开发和节约建筑成本，也便于酒店 规 划功能布局，将来各营业部门可以相当独立，也有自由拓展的空间， 可以发展大型酒店； 交通便利，北面、东面都是六车道的大道，通往各景区都很便捷， 经 市区接驳成灌高速，西面将拟建高速公路通青城山； 项目地块将是都江堰地区区的一部分，相对于纯粹的景区酒店，周 边 配套设施较为齐全，购物休闲更为便利，出行便捷； 项目地块尚未开发，可以自由塑造； 项目地块以风景优美的赵公山为背景，地块开阔。 3.10.23.10.2 项目地块劣势： 成都市区和项目地块只有 20 分钟车程，而成都市区本身是外来游客 向往的地方，吃、住、娱都比都江堰完善和有吸引力； 项目地块离景点大门有一段距离，和都江堰景区的融合度较差； 项目地块不在主干道上，标志性不明显。 中国成都金沙湾酒店商业计划书 共79页 第 17 页 周边环境农村气氛重，比较落后脏乱，整洁规范还需时日； 都江堰是以山、水著称的旅游区，而项目地块可供利用的山水资源 基 本没有。 3.113.11对项目地点的综合评价对项目地点的综合评价 都江堰目前的酒店业不发达，一个原因是本身留宿条件的吸引力不够，另 一个原因是离成都只有 20 分钟车程，客人可选择的空间大。但从项目地块 的优劣性对比，项目地块目前状况一般，但前景美好，项目酒店有条件发 展成高端酒店，势必成为项目地点最高品位的酒店来引领市场。 中国成都金沙湾酒店商业计划书 共79页 第 18 页 4 4 酒店市场酒店市场分析分析 4.14.1项目所在地高星酒店发展状况调查及分析项目所在地高星酒店发展状况调查及分析 项目所在地是成都市下辖都江堰地区，服务半径将涵盖成都市区，而都江 堰现在没有高星级酒店供参照，现有的酒店和项目酒店可比性小，正在筹 建的五星级酒店有大观美伦国际酒店、青城山豪森酒店和本项目酒店。所 以我们将重点放在成都市现有的五星级酒店上。 4.1.14.1.1 成都市区五星级酒店及的基本情况 数量和分布 成都市区目前有四、五星级酒店约 17 家，其中挂牌五星和五星级标准的酒 店 10 家，香格里拉酒店、总府皇冠假日酒店、索菲特万达大饭店、凯宾斯 基饭店、红珠山宾馆、鱼凫国都温泉酒店等，高星级酒店主要分布在成都 二环路以内的市中心区。以下对其中六家较有代表性五星级酒店作出调查： 成都市及周边较有代表性五星级酒店的基本情况成都市及周边较有代表性五星级酒店的基本情况 酒店酒店/ /项目项目香格里拉酒店香格里拉酒店 总府皇冠假日总府皇冠假日 酒店酒店 索菲特万达大索菲特万达大 饭店饭店 凯宾斯基饭店凯宾斯基饭店红珠山宾馆红珠山宾馆 鱼凫国都温泉鱼凫国都温泉 酒店酒店 星级标准五星五星五星五星五星五星（准） 管理集团 香格里拉酒店 集团 洲际集团雅高凯宾斯基聘请个人聘请个人 地址滨江东路 9 号总府街 31 号 锦江区滨江中 路 15 号 人民南路 42 号 峨眉山景区成都温江区 开业时间2007 年1996 年2003 年2002 年1958 年2004 年 客房数量594 间433 间262 间482 间499 间182 间 装修档次高档高档中高档高挡中高档高档 标间面积 4228282820-4536 房间设施水平 高档高档中高档高挡高档高档 标间门市价 （元/房晚） 1021（试业） 1400136019001280-19802000 标间散客价 （元/房晚） 1021115310351188780-1100850 早餐（元/位） 2x951x1151x1002x882x88 中国成都金沙湾酒店商业计划书 共79页 第 19 页 入住率 85%70%80%85%75%40% 餐厅数量2 个4 个3 个4 个3 个3 个 宴会厅围数120 围10 围12 围12 围60 围20 围 中餐包间数13 个12 个16 个17 个12 个12 个 中餐菜系粤、川菜川、粤菜川菜、淮阳菜川、粤菜 特色菜、自助 餐 川、粤菜 中餐设施设备高档中高档中高档高档高档中高档 西餐位数300 人200 人150 人350 人36 人120 人 其他餐饮设施 商务人士酒廊、 大堂酒廊 密西西比扒房、 日本料理、大 堂吧 日本料理、大 堂吧 德国餐厅、日 本料理、川香 阁川菜、大堂 酒廊 大堂吧 火锅（100 位） 、湖畔烧烤 会议室数量22 个9 个8 个7 个10 个9 个 大会议室（含 多功能厅）容 纳 2000 人400 人420 人1000 人700 人240 人 最大会议室 （元/半天） 2400002500020000200002000016000 小会议室容纳 人数 30 人9 人15 人25 人15 人25 人 小会议室收 （元/半天） 380012001000300015002000 大厅（位数）无停业无200 位歌舞厅 卡啦 ok 房数 量 无25 个无40 个6 间13 间 卡啦 ok 房收 费标准 无 6803800 元/ 间 无 10006800 元/ 间 980 元/4 小时 580-1680 元/ 间 卡啦 ok 房开 房率 无 50% 无 95%80%50% 按摩房数11 个17 间12 个35 个6 间40 间 按摩房收费 （元/45 分钟） 198188380228258552 158-298 元/小 时 168-398 元 /1.5 小时 其他设施 spa、健身房、 室内游泳池、 瑜伽课程、网 球场 健身、游泳、 棋牌、美容美 发、台球、网 球、足浴 健身、游泳、 棋牌、美容美 发、台球、水 疗 健身、游泳、 美容美发、水 疗 健身房、乒乓 球、台球、羽 毛球、网球、 电子高尔夫， 禅茶室、棋牌 室、恒温游泳 池浴足等。 网球场、高尔 夫练习场、乒 乓、台球、沙 弧球、壁球、 网吧、发泄拳 击室、棋牌 （资料来源：当地旅游协会） 中国成都金沙湾酒店商业计划书 共79页 第 20 页 成都各五星级酒店的基本状况： 香格里拉酒店 成都香格里拉酒店是“西南地 区规模最大、功能最完善、档 次最高的酒店” 。位于成都商业 区和旅游景区的完美结合地， 地理位置的天独厚，整体建筑 宏伟、内部装修豪华高档、功 能完善齐全，多个项目创下成 都酒店业的第一，成为成都酒 店业新的标杆。此外该酒店还在突出餐饮特色、客房服务的人性化和个性 化方面也下了不少功夫。拥有品牌、地理位置、硬件设施和个性化服务的 优势，经营状况可想而知。 总府皇冠假日酒店 该酒店也是处于市中心区的酒店，位置优越，是 成都较早期的五星级酒店，也是成都最早由国际 品牌酒店管理公司管理的酒店。该酒店有较大规 模的 ktv 和桑拿按摩，采取外包形式，经营情况 一般。 索菲特万达大饭店 这是一家典型的商务酒店，酒店西 式风味浓重，开业以来接待了很多 外国政要，所以也有较大名气，酒 店整体规模较小，配套设施和经营 方式简单，酒店创收部门单一。 凯宾斯基饭店 位于人南立交附近，建筑雄伟， 配套设施齐全，装修豪华高档。 中国成都金沙湾酒店商业计划书 共79页 第 21 页 客房、餐饮、娱乐和康体都有较大规模，该酒店的娱乐和康体外包经营， 不由凯宾斯基管理，生意兴隆，从酒店整体来看，该酒店是成都市五星级 酒店中全面经营形势最好的酒店。 红珠山温泉宾馆 该酒店历史悠久，名人足迹众多，尤 以环境资源最有优势：峨眉山脚、占 地广大、古木幽深、湖面宽阔。作为 一个疗养胜地和高端会议场所享有较 高的声誉。但该酒店的温泉的规模和 动感不足，只是简单的温泉浸泡，难 以满足大众和家庭消费需求，对酒店 的促进有限，而且酒店本身的硬件设 施也没有亮点，在酒店的布局和设计上也有诸多的不合理。该酒店凭借峨 眉胜景，一年中没有明显的淡旺季，这是该酒店比其他温泉酒店有高得多 的开房率的最重要的原因。 鱼凫国都温泉酒店 鱼凫国都温泉酒店是上述温 泉酒店中唯一没有优越的山 水环境的温泉酒店，但其硬 件设施居于温泉酒店中的前 列。酒店规划合理，建筑设 计、装饰和功能配置在休闲 度假上体现较多，但功能配 备、房型设置对市场的切合 不到位，酒店临近成都市区， 但周边既没有美景也没有休 闲娱乐购物的商业设施，经 营受到影响。 设施设备水平 成都五星级酒店酒店基本上商务会务型酒店，庄重有余，时尚休闲不足， 部分酒店的设施设备已显陈旧落伍，新开或重装的酒店也没有太多亮点。 大多酒店以客房、餐饮和会议为主要收入部门，所以重视客房、会议室和 西式餐厅的建设，而康体、娱乐则存在不成规模、设备老化等问题 中国成都金沙湾酒店商业计划书 共79页 第 22 页 成都市酒店都偏重于客房，所以房间的装修和设备较好，但也有些存在着 房间偏小等问题，风格以西式商务为主，休闲和人性化不足。 酒店管理和服务水平 成都五星级酒店中现有 5 家酒店有国际品牌酒店管理公司的管理背景，而 锦江、家园国际等本土酒店也有多年的经营管理经验，达到酒店管理输出 的水平。但由于服务半径互相重叠渗透，酒店之间竞争激烈，酒店管理者 之间固步自封，缺乏超前创新意识，经营管理不够开放灵活。 房价水平和开房率 从上表可以看出，成都市中心区的五星级酒店标间散客价在 7001000 元人 民币/房晚，处于全国发达城市的中等水平。家园国际标间散客价只有五百 余元，主要是该酒店既不靠商业中心，也不靠著名景区，所以普通房间价 格较低，但该酒店有众多的别墅，吸引高端消费，拉高整体客房收入。世 纪城酒店刚开业，其房价暂时没有参考价值。四川省 2005 年五星级酒店平 均房价是 552.23 元人民币/房晚，成都五星级酒店的平均开房率和平均房 价大大高于全省平均水平，凸现成都作为西南经济政治中心的优势。 成都五星级酒店的平均开房率在 70%以上，高于全省 2005 年五星级酒店的 平均开房率是 58.93%，也高于全国 66%的平均水平。经 2003 年非典之后， 中国旅游业全面回升，酒店业也全面看好，成都酒店业不例外，据成都酒 店从业者介绍，这两年成都酒店是一片繁荣，从业者对行业越来越有信心。 季节性 酒店的季节性方面，成都酒店以商务会议为主，相对于旅游度假酒店其季 节性不是很明显，一年中冬季酒店开房率相对较差。 成都高星级酒店的发展趋势 经济和旅游两个巨轮的带动下，成都五星级酒店的队伍不断壮大，到 2020 年，成都市五星级酒店将达到 28 家，国际知名品牌酒店管理公司陆续都将 在成都占一席之地。本土酒店也不甘示弱，锦江宾馆已向全国近 40 家酒店 输出管理，家园国际也已经迈出了管理输出的第一步，而加州花园的本地 经营特色则已发展成著名的“九寨天堂” 。 会议会展酒店是目前成都五星级酒店的主流，但作为一个旅游之都，休闲 中国成都金沙湾酒店商业计划书 共79页 第 23 页 旅游的不断壮大，度假型酒店的增加和商务酒店内休闲设施的增加是成都 高星级酒店发展的另一大趋势。 4.24.2项目所在地高星级酒店客源市场调查及分析项目所在地高星级酒店客源市场调查及分析 4.2.14.2.1 成都五星级酒店消费群体构成 从客源的种类来看，主要有： 到访成都的中外旅游观光客； 参加各类会展的中外客商； 参加省、市等各级政府的各类会议的与会者； 各种行业会议、研讨和学习的参加者； 到访成都的商务、公务客人； 常住酒店的企业的高管和高级技术人员； 娱乐休闲客。 4.2.24.2.2 成都五星级酒店客源的区域结构 从客源的区域划分，到访成都的旅游、商务的境外客人占相当比重，入住 五星级酒店的境外客人（外国人、港澳台客人）约占三成，外国客人主要 有日本人、新加坡人、美国人、马来西亚人和韩国人等，近年外国客人有 较大增长。国内除四川本省外（约占