工程经济学课程设计.doc

1. 项目的建设背景龙湖睿城是由龙湖地产有限公司于2012年开始投资建设的房产，龙湖地产有限公司创建1994年，成长于重庆，发展于全国，是一家追求卓越、专注品质和细节的专业地产公司。集团总部设在北京，现有员工4000多人，业务领域涉及地产开发、商业运营和物业服务三大板块。睿城的建筑面积为34042m2，占地面积为8056m2，地上建筑面积28001m2，地下建筑面积4042m2。睿城建筑总高为95.2m，地上层数为25层，地下主楼为二层，副楼为一层，基础建设主要采取的是筏形结构，主体结构为现浇钢筋混凝土-剪力墙结构，屋盖结构为现浇预应力钢筋混凝土无梁屋盖楼板。房产的容积率为4，楼梯结构形式为梁式，周围的绿化面积为达到64%。睿城的建筑内容包括原材料的运输、设备的运输，以及施工机械的运用。睿城房产拟建于重庆大学城重庆大学东门，附近交通便利，有多条高速公路线，并有计划在建的轻轨线路，为人们的出行带来方便。在2003年重庆市人民政府批准建造大学城，将有15所高校入住大学城，有几十万的在校学生，并且在大学城的西永地区有多家著名企业加入，大学城迎来前所未有的人口增长。为了满足人们的居住要求，改善人们的生活环境，创造一个安全、舒适、环境优美的居住的环境，睿城房产就此孕育而成。2项目市场环境 2.1宏观环境 2.1.1国家环境 中国一直是一个处于发展状态中的环境，最近几年人民的生活水平不断提高，国内一直处于和平状态，中国对内一直以全心全意为人民服务为宗旨，实现了中华民族的高度团结，各族人民为中国的繁荣贡献出自己的一份力量，对外中国一直实行和平外交政策，与他国搞好政治、经济关系，所以中国一直处于和平的状态，适合经济的发展，特别是中国是发展中国家，还有很多项目需要去开发，需要去建设。 2.1.2经济环境 中国自改革开放以来，中国的经济一直处于高速发展阶段，在国家的宏观调控下，国有经济一直处于经济建设的主导地位。最近，中国经济建设情况更是令人兴奋，中国超过德国，成为世界第二大经济体。国家经济的发展必然会带动房地产的发展，因为，房地产业在国民经济中占有很大的比例，房地产的发展和国民经济的发展有很大的直接关系。 2.1.3社会环境 最近几年由于国民经济的提高，国民gdp一直处于上升阶段，人民的生活也由以前的温饱问题到基本实现了小康社会的状态，人们在享受物质的时候，也开始注重精神的享受。并且最近的房价一直处于上升阶段，前途一片美好，虽然国家有一定抑制房价的政策，但是房价的一直是为了让房地产业更好的发展。所以房地产业的发展让人们是十分看好的。 2.2区域环境 2.2.1城市的发展 最近几年重庆在“五个重庆”的目标下，开展了一系列的建设活动，“五个重庆”中宜居重庆是比较重要的，而要宜居的首要因素是有一个稳定的居住场所，那么房产的建设就是比较重要的，这不仅是为了城市的总体发展，也是为了人民的生活水平能够上升到一个新的阶段，让人们感到居住舒服是十分重要的。 2.2.2周边地区的发展 睿城位于重庆大学大学城校区东门旁，大学城于2003年由人民政府批准建设，有15所高校将会入住大学城，这为睿城周围环境创造一个良好的文化氛围提供了条件，并且人民政府为大学城的发展出了很多力，那么房地产业也肯定能从中收获到很多有益的好处。并且大学城有很多著名企业入住，这为房产的配套创造了条件，人口数量也一直处于上升的阶段，今后大学城一定会是一片繁荣的景象，是人民居住环境的首选。 2.2.3交通环境 睿城周围有多条高速公路，并有在建的轻轨线路，可以快速到达城市的各个地方或者其他地区，为人们的出行带来便利。2.3小结由宏观环境和区域环境分析可以得出，睿城房产将会为消费者提高舒适的居住环境和便利的交通条件，故在重庆大学东门建造睿城房产是十分有必要的，这将是人们选择居住环境的首要选择。3.项目swot分析 3.1优势分析（strength） 3.1.1 睿城拟建造在大学城，周围有多所高等院校，大学城拥有深厚的文化底蕴，为居住环境提供舒适的文化氛围3.1.2 睿城拟准备是由龙湖地产有限公司投资建设，龙湖拥有一流的管理团队和施工队伍，设计建设的建筑有质量的保证3.1.3 睿城建成之后，物业管理由龙湖提供，龙湖物业在业内中享有很高的赞誉，能让业主真真正正有家的感觉，并能为你的人生和财产提供安全保重3.1.4 交通状况良好，附近有多条高速公路线，并有在建的轻轨线路，为出行带来方便3.1.5 地势平坦，施工和材料的运输比较方便3.1.6 小区内配套设施完善，居住舒适度高，并且周围环境幽静，有助于人们休息3.2劣势分析（weakness）3.2.1 高速公路线路虽多，但公车数量不是很多3.2.2 周围没有大型的农贸市场，解决生活问题比较麻烦3.2.3 周围娱乐设施比较缺乏，娱乐活动比较受限制3.2.4 建筑位于郊区，距离市中心有较远距离，时间持续太久 3.2.5 周围建设不是很全面，路面道路泥泞多 3.3机会分析（opportunities）3.3.1 中国人的传统观念，致使购房的人口数量急剧增加3.3.2 房地产业占国民经济的大部分，国家对房地产业有一定的扶持措施3.3.3 重庆市的快速发展，以及大学城的未来规划，对房地产的发展也是一个不错的机会 3.3.4睿城相对便宜的价格可以提升其在市场竞争中的竞争力3.4威胁分析（threaten） 3.4.1 虽然购房的人口数量在增加，但人们的购买力不是很强，主要是资金短缺3.4.2 国家修建的公租房，对商品房的销售也有一定的影响3.4.3 周围的小区建设数量比较多，且各有自己的特点，特别是万科之类著名品牌3.5综合分析 睿城建设将拥有良好的建筑质量，一流的物业管理，舒适的居住环境和便利的交通，在同类行业中享有良好的口碑，并且价格优惠，能够切实地保障业主的人生的安全，再加上良好的市场前景，增加的人口数目，为房地产的发展提供机会，虽然有公车数量不多、周边环境有点泥泞、没有大型的农贸的市场等不利因素，还有市场变化的不利因素的威胁，但是，这个项目总之概括为优势大于劣势，机会大于威胁，经过分析，此项目理论上是一个应该进行投资的可行性项目，上升和利用的空间都比较大，具有强大的开发潜力。4.项目建设条件与选址 4.1项目的建设规模 根据项目的设计要求，项目的建筑面积为34042m2，占地面积为8056m2，项目高95.2m，根据要求高层的建筑要求，高层都应修筑地下室，故地上建筑面积为28001m2，总数为25层，地下室总面积为4042m2，有两层，可作为地下停车库。建筑的容积率为4，建筑周围绿化面积应达到64%，建设的居住户型为70-120m2，周围的配套设施，在建设过程中，都同进度的进行。 4.2资源和原材料 4.2.1资源评述根据项目的建设规模，所需要的资源甚多，在项目建设中，需要一流的管理团队，进行组织施工，进行项目的协调进行。需要专业的施工队伍，施工队伍应有较强的专业能力以及诚信、踏实肯干的、吃苦耐劳的精神，以确保建设项目的质量，需要良好的中层管理人员，进行上层人员和基层施工人员的沟通。除了人，还应有专业的施工设备，良好充足的设备，能保证施工的顺利进行，如期的完成工程。4.2.2原材料及主要辅助材料的供应原材料及主要辅助材料，先由组织的计划管理组进行计划，做出需要的材料的种类以及数量，接着由采购组联系厂家直接供货，并与相应的供货商签订购货合同，保证原材料供应的不会中断，不因材料的缺少而影响工期。特殊材料应指定供货商，以保证材料的数量与质量。 4.3项目建设地区的选择 4.3.1自然条件重庆地区属于亚热带湿润季风气候，夏季炎热，冬季寒冷多雾，年降水量比较充足，土质良好结实，风力强度低，对建筑物不构成威胁，且在大学城地区，地址环境好，地势平坦，方便施工，且不是地震多发地带。气候宜人，适合人类的居住。4.3.2基础设施重庆大学城地区，交通发达，各种运输车辆都可进入，方便材料的运输。且这边有对应的自来水公司、电力公司、天然气公司为其输送水、电、气，满足人民基本生活的要求。在建设过程中的工业用水、电可得到很大的满足，各种配套设施齐全，为施工的顺利进行提供了条件。 4.3.3社会的经济条件 重庆推行“五个重庆”以来，各个方面都得到快速的发展，特别是经济。经济环境发生了翻天覆地的变化，各种投资项目正如热火朝天的进行着，特别是大学城地区的潜力是不可估量的，建设实力正在组建增强。 4.3.4其他条件 选址在重庆大学出了满足以上条件之外，还有一个重要有利条件就是其浓厚的文化内涵，对小区的文化氛围建设做好了铺垫。 4.4项目投资建设进度 项目于2011年开始设计投资生产，预期工期为605天，施工工期为550天，预计六个多季度，从2012年1月至2013年8月，其进度控制表如下所示： 时间项目2012年1季度2012年2季度2012年3季度2012年4季度2013年1季度2013年3季度1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月6月7月18月拆迁及场地平整前期及项目报建勘察设计基础、地下室施工主体施工竣工验收园林绿化工程小区配套工程根据如上数据做出的项目建设投资建设表为：项目时间（半年）2012（上）2012（下）2013（上）2013（下）2014（上）建设投入进度25%30%25%20%销售进度15%35%35%15%4.5现场布置 4.5.1出入口的布置在现场大门主出入口,搭建能反映企业精神面貌,宣传企业文化和施工现场概要介绍的企业标识标牌，力求简洁醒目。门外张挂环境保护监督牌，门外沿两侧围墙悬挂喷绘彩色风景、环保、人文宣传画，装点周边环境，为我市城市创卫、美化环境增添一道亮丽风景线。在现场大门主出入口,搭建能反映企业精神面貌,宣传企业文化和施工现场概要介绍的企业标识标牌，力求简洁醒目。现场主入口大门设置在现场的东南角。现场主干道路设置4.5m宽，场内道路用碎石填筑,上铺50mm厚中砂,再做150mm厚c20混凝土面层,全部硬化现场。并在搅拌站道路周边做排水明沟,截面为200300mm。 4.5.2现场临时建筑的搭建 现场搭建临时的建筑设施以备施工人员和施工管理人员的居住和办公，其中包括：七间现场办公室，一间会议室及一间微机资料室，另外在办公区西侧设置材料库二间，办公区中间设配电间一间；生活区临建房屋共十三间，设置食堂、浴室、文娱活动室、厕所各一间，宿舍九间，现场搭建临建总面积815m2，办公区、生活区室外设置花坛,营造优雅环境。其中临时建筑设施的搭建情况如表所示：生产临建表序号名 称面积规格数量1现场办公室2967.1520.72m2配电室7.52.53m3门卫房11.93.453.45m 5养护室19.473.33m6库 房39.666.6m7水泥库39.666.6m8木工棚3666m9砂浆机棚3666m10钢筋棚72612m生活临建表序号名 称面积规格数量1职工宿舍2967.1520.72m2食 堂29.74.56.6m3饭 厅59.496.6 m4锅炉房9.93.33 m5澡 堂21.83.36.6m6厕 所23.763.37.2m4.5.3现场建筑材料的堆放安排砂石堆场设置在砂浆搅拌站的附近，堆放整齐，并在堆场两端设置砖墙围挡。砖堆场设置在施工电梯井架的附近，方便施工运输。以上均采用砼面层硬化场坪。砂石堆场设置在砂浆搅拌站的附近，堆放整齐，并在堆场两端设置砖墙围挡。砖堆场设置在施工电梯井架的附近，方便施工运输。以上均采用砼面层硬化场坪。泥贮存在水泥库中，门窗、木材、板材、地砖、墙砖、玻璃等存放在建筑物楼层内。油漆、防水卷材、防水涂料、外墙涂料等挥发性易燃、易爆材料存放在库房内。5.项目投资与收益估算 5.1项目的投资估算工程项目于2012年1月开始一直到2013年8月份完工，实行竣工验收，计划建设的建筑面积为34042m2，占地面积8056m2，在建设的过程中涉及的消耗费用包括：设备及工、器具购置费用，建筑安装工程费用、工程建设其他费用，预备费、建设期贷款利息，固定资产投资方向调节税和流动资产投资。5.2固定资产投资的计算依据1.根据中华人民共和国国土法及土地管理条例，结合当地实际情况及建勘提供的资料进行估算；2.建筑安装工程，根据重庆市市各类建筑工程社会平均成本情况估算；3.其他费用根据国家计委计市场（1998）1398号文件，结合工程实际进行估算。其估算的各项的费用如下表所示：项目总投资序号项 目计价量单价总价建面单价说 明(万平方米）(元/m2)(万元)(元/m2)1土地费用0.9 3000 2553 7503000元/m2,按土地面积算2前期工程费用0.9 400340 100 400元/m2,按土地面积算，包括设计、勘查、人防、可研、招投标费、土地平整等3建安工程费3.404228009532 476.5882800元/m2，按建筑规模算4基础设施配套费3.40426002043 600包括600元/m2，按建筑规模算，包括水电气工程、道路管网、智能化、人防、园林工程等5不可预见费-621 183 1、2、3项和的5%6财务费用-1509 443 1-5项和的10%7管理费用-830 244 1-6项和的5%8营销费用-704 207 销售收入的3%9销售税费-1291 379 即营业税，销售收入的5.5%所得税前投资3.404219423 570510所得税-1011 297费用总额3.4042-20434 60035.3项目的融资渠道 5.3.1建设项目可由房地产公司，自行出资解决资金问题，自有资金应占总投资的40%左右。 5.3.2以房地产等物作为抵押，向银行申请贷款。贷款的资金应占总投资的60%左右。 5.3.3还可以想其他的投资人发出邀请，参与企业的投资项目，为建设贡献出自己的资金。5.4项目的收益预测随着国民经济的不断发展，房地产业也随着经济的发展达到一个新的销售高潮，并且预计建设的项目处于交通方便、环境舒适的地段，相对同类房产中价格又比较便宜，质量能得到保证，物业管理水平在行业中也享有很高的赞誉，并且所处的地段，地价相对来说比较便宜，建设的成本不是很高，拥有相当大得利润空间，建设项目的投资一定能获得很大的成功，具体的销售收入表可以由销售收入预测表中可以看出；表的具体内容，如图所示：销售收入估算表产品类型2012（下）2013（上）2013（下）2014合计均价66006900700071005505销售进度15%35%30%20%100%销售量（万m2）0.510631.191471.021260.680843.4042销售收入（万元）3370 8221 7149 4834 23574 由表中的内容可以看出，随着时间的推移，房价一直是处于上升状态，房价随着时间的增长而上涨，说明建设项目能够获得更大的利润回报。6.财务分析6.1静态利润分析睿城房产是以销售居住房为主，当房子完成高层的建设时，睿城房产就开始建设，刚开始的销售价格为6600元/ ，预期销售24个月，具体的销售汇总表如下所示：利润表序号项目金额备注1销售收入23574.0852税前投入19432 3税前利润4142 4所得税1036 所得税率25%5净利润3107 6净利润率（%）15.99%从此表中可以看出，睿城房产建设投资的总额为1亿9千万多元，销售额达到2亿3千万多元，净利润率达到15.99%，说明此项目为可行性研究项目。6.2动态分析 根据上述数据对睿城房产，做出动态分析计算，计算的结果如下表所示：现金流量表项目时间（半年）合计1 2 3 4 5 1 现金流出2614 6303 5886 4135 1446 20384 投资进度15%35%30%20%100%1.1建设投资2263 5281 4527 3018 15089 1.2期间费用351 837 907 724 145 2818 1.2.1财务费用226 528 453 302 1509 1.2.2管理费用124 207 207 207 747 1.2.3营销费用0 101 247 214 145 707 1.3销售税费185 452 393 266 1297 1.4所得税1036 0 2 现金流入0 3370 8221 7149 4834 23574 2.1销售收入0 3370 8221 7149 4834 23574 3 静态分析3.1 净现金流量-2614 -2933 2335 3014 3387 3190 3.2 累计净现金流量-2614 -5547 -3212 -198 3190 静态投资回收期4.07 4 动态分析折现率14%4.1 现值-2293-22571576 1785 1759 570 4.2 累计现值-2293-4550-2974-1189570 4.3 npv570 4.4 irr19%4.5 动态投资回收期4.68 由此表可以看出，当土地价格为3000元/ 时，房产的内部收益率为19%，比社会折现率1