MapGIS地价管理信息系统简介.ppt

zondy cyber group co.,ltd mapgis地价管理信息系统 中地数码国土事业部 zondy cyber group co.,ltd 城镇用地定级估价子系统4 农用地分等定级子系统3 地价管理信息系统架构2 地价管理信息系统简介1 地价动态监测子系统5 zondy cyber group co.,ltd 1 系统简介 v mapgis地价管理信息系统（以下简称“地价系统”）是武汉中地数码 科技有限公司国土研发部开发的用于地价业务的，集数据管理、图形 显示、复杂计算、成果输出于一身的专业软件。 v 地价业务主要是指和土地价格相关的业务，主要包括：城镇地价分等 定级、城镇地价动态监测、农用地分等定级、宗地评估等。主要目的 是从土地价格的角度对国有土地进行等级的划分，对其地价的变化进 行跟踪检测，找到其内在的规律，从而对土地市场做出客观的管理和 引导。 v 地价系统因地价业务的不同，按功能分为农用地分等定级、城镇 用地定级估价、地价动态监测三个子系统。 v 总体上说，地价系统具有如下特点： zondy cyber group co.,ltd v形象直观的空间数据管理：系统计算用到的空间 数据通过图层管理模块统一管理。 zondy cyber group co.,ltd v地价系统具有良好的出图功能。能根据不同业 务的需要，输出各种种类的成果图件和表格。 zondy cyber group co.,ltd v地价系统能胜任繁琐的地价运算，节省大量的 手工运算时间。 zondy cyber group co.,ltd v能实时保存和建立完善的专家评分库、因素因 子库等规则库。提供规则库导入导出功能。 zondy cyber group co.,ltd zondy cyber group co.,ltd 地价系统按业务流程分为三个子系统 地价业务 农用地分等定 级 城镇用地定级 估价 城镇地价动态 监测 省级汇总 分等定级流程 数据准备：实际调查得到 单元图、因素图等基础数 据 分等：根据因素因子的作 用得到土地等别信息 定级：根据等别及定级因 素因子的作用得到土地的 级别信息 估价：依据土地级别，采 用调查统计结合的方法得 到土地评估价格 2 系统架构 zondy cyber group co.,ltd 3 农用地分等定级子系统 v 农用地分等定级子系统中农用地分等的计算原理如下： 自然质量 分 自然质量 等指数 利用等指 数 经济等指 数 分等单元 的加权因 素分 自然质量 分加入自 然条件（ 如气候、 地区情况 ）的影响 之后得到 的一个量 化值 在自然质 量等的基 础上加入 土地利用 系数修正 在利用等 的基础上 加入土地 经济因素 修正 zondy cyber group co.,ltd v 下图显示的是农用地分等定级子系统中分等功能操作： 计算出自然自量等 指数、利用等指数 、经济等指数 根据三种等指数 分别划分自然等 、利用等、经济 等 zondy cyber group co.,ltd 农用地省级汇总辅助功能 v 在农用地分等完成之后，有时需要进行农用地省级汇 总。农用地分等定级子系统提供省级汇总辅助功能， 描述如下： 建立等对应：就自然质量等、利 用等、经济等建立县、省分等单 元的对应关系 统计面积：根据三个对应关系， 分别统计省级单元的自然等面积 、利用等面积、等别面积 属性挂接：将县级分等单元属性 值挂接省级分等单元上 zondy cyber group co.,ltd 农用地分等定级子系统定级功能操作： 读入因子衰减 方式、作用分 、影响半径 算出每个网格 点的每种因子 分 计算出定级单元 对应的各种定级 因素的因素分 算出每个定级 单元的综合因 素分 得到定级单 元的每种因 子分 定级系数定级图 zondy cyber group co.,ltd 农用地定级因素因子 定级修正因素 因子 必选因素参选因素 耕作便利因素土地区位因素 农贸中心 局部气候条件 温度、有效积 温、降水量等 地形条件 交通状况 地貌类型、地 形部位、海拔 等 耕作距离 田间道路状况 zondy cyber group co.,ltd 系统中农用地定级因子作用分衰减模型和计算方式： 衰减模 型 计算方式 无衰减直接衰减分级衰减 线性计算： y = s * (1- x /r) 无衰减直接线性模 型 分级线性模 型 指数计算： y = s的（ 1 - x /r ）次 方 无衰减直接指数模 型 分级指数模 型 zondy cyber group co.,ltd 系统中农用地定级重要的中间数据处理方式定级网格 在计算定级单元的因子分时需要将定级单元点化，即将面（ 区图元）点化。我们通常采用网格法和重心法。 网格法是在定级单元图上划分网格，用落在各个定级单元里 的网格点来代表该定级单元（如下图所示）。 重心法是在定级单元图上直接产生定级网格，它对每个定级 单元区图元求取重心，这样得到的网格数与定级单元总数相等。 zondy cyber group co.,ltd 4 城镇用地定级估价子系统 v城镇用地分等定级子系统是在本公司“基准地价系 统”的基础上优化而来。 v城镇用地定级估价，顾名思义，主要分为“定级” 、“估价”两部分。定级是综合考虑定级因子对城 镇土地的影响，得到级别图；估价则是根据土地 级别的差异得到各级城镇用地的基准价格。 zondy cyber group co.,ltd 4.1 城镇定级操作流程 建立城镇土地定级 的因素体系 delphi法专家打分 确定各因素的权 重值 计算各因素的指标 值作用分 计算单元内各因素分值 ，加权求和计算总分值 ，初步划分土地级别 编辑专家名单 、delphi法专家 打分 设置因素因子信息，依 据设置的计算模型及前 面的等级信息得到因素 因子分值 数据准备 zondy cyber group co.,ltd 下图即显示了定级操作的主要步骤及定级图和定级信息： zondy cyber group co.,ltd 4.2 城镇地价评估 v 地价系统评估地价采用的主要方法是样点法。参照某 一等级内的样点地价得到该级别的基准地价，处理流 程如下： 样点 整 理 输 入 剔除计算 城镇 基准 地价 按用地类型 鼠标输入或 批量输入 方差法、频 率直方图法 、散点图法 剔除样点 采用算术平 均值法或指 数回归模型 zondy cyber group co.,ltd zondy cyber group co.,ltd 5 地价动态监测子系统 地价动态监测子系统是根据城市土地市场的特点， 处理地价监测点、地价区段的调查数据，生成系列的地 价指标，对城市地价状况进行观测、描述和评价，得到 十五张成果表。 目的在于调查城市地价的水平及变化趋势，及时向 社会提供客观、公正、合理的地价信息，为政府加强地 价管理和宏观调控土地市场提供决策依据。 zondy cyber group co.,ltd 地价动态监测的业务流程包括以下六个部分，动态监测 子系统主要完成计算地价动态监测指标、地价状况分析、地 价监测成果输出三部分： 划分地价区段 设定地价监测 点 采集动态监测 数据 得到地价监测 成果 地价状况分析 计算地价动态 监测指标 动态监测子系统 zondy cyber group co.,ltd 5.1 地价动态监测子系统功能结构 v 图层管理区中加载的图层信息及“参数输 入”时输入的数据信息均为前期调查得到 的基础信息。“中间计算”即处理基础信 息来分析地价状况。“成果输出”即得到 反映地价监测情况的报表。 zondy cyber group co.,ltd 5.2 动态监测的创造方便快捷的属性输入 动态监测子系统 中间计算的过程中涉 及大量的信息输入， 系统创造性地提供让 用户输入数据的窗口 。 特点：即时保存输 入信息，避免大量对 话框的使用。 zondy cyber group co.,ltd 5.3 系统采用的计算监测点地价的方法： 监测点地价 评估方法 市场比较法收益还原法 剩余法 样本修正法 假设开发法成本逼近法 选择监测点 选择比较点 计算比较点 相对地价 加权平均得 监测点地价 zondy cyber group co.,ltd 系统应用 v 地价管理信息系统应用比较广泛，三个子系统可分可合， 在许多地方发挥作用。 v 农用地分等定级子系统在江西省应用较多，曾经为江西省 土地勘测规