2006年惠州东平项目策划补充报告课件

惠州东平项目策划补充报告 20060317 价值最大化/可持续发展价值最大化/可持续发展价值最大化/可持续发展 市场参考（客户专题研究、竞 争专题研究）/户型-总价关系/创 新方向 本次报告的基本思路 对目标的研究 总体规划的最终建议 命题（3个月销售回款1.5-2亿 元）/命题实现的前提（惠州高档 大盘研究） 产品设计建议 总体规划的最终建议 产品配比/设计建议 市场参考（客户专题研究、竞 争专题研究）/户型-总价关系/创 新方向 总体规划的最终建议 产品配比/设计建议 数字化快进快出策略：一个命题 l3个月销售回款1.5-2个亿 项目至少启动4万平米 月均销售速度需要达到80套/月 基于此命题下的项目要求： “开盘3个月回笼1.5-2个亿的资金”在惠州市场将是突破性的举措； 基于惠州市场的这一命题能否成立？惠州高档大盘研究 合生 帝景 湾 l一期 启动5万 平米， 总计约 200套 l开盘3个月实现 销售120套，销售 金额近1.25亿 荷兰 水乡 l一期 开发约 10万平 米，总 计约600 套 l69套洋房实现快 速销售，销售金额 近6000万；一年 内90套复式基本 销售完毕 数字化快进快出策略：一个命题 解筹：推出解筹：推出200200多套，目前销售多套，目前销售9090多套多套 ，截至到，截至到9 9月月2323日按揭只有两套日按揭只有两套 帝景湾一期推 售进度 时 间 轴2004.122005.09.11 举行开工典 礼 解筹开盘 2006年 竣工入伙 销 售 率 建设中 n首期产品均价预计在 53005800元/m2（ 首期产品最终实现均 价在5700元/平米左右 ）。 营销活动 营销节点 n“创建惠州和谐人居模式”圆桌论坛 ，邀 请省市有关专家就惠州的地理、人文与近年 来房地产市场的发展等进行了研讨。 2005.7.1 内部认购 认筹约150张 惠州高档大盘研究：合生帝景湾 开盘3个月实现销售120套， 销售金额近1.25亿！ 目前销售目前销售 120120套左套左 右右 惠州高档大盘研究：合生帝景湾 畅销因素研究： 企业品牌合升集团，国内一线开发商！ 产品品质高复制广州合生，建筑细节到位， 品质感到位，成为惠州市场的标杆树立者。 高形象惠州地标皇家欧洲城！ 提前渗透至2004年拍下土地后就开始渗透市 场，渗透期长达半年以上。 大力推广占领主流市场媒体，户外广告、报 纸等多点出击，几乎一夜倾城。 渠道资源整合各项渠道资源，合生广州老客 户成交近80套，惠州韩国企业客户成交近20套。 展示到位在样板房、大堂、社区入口等基本 展示区未到位前成交不多，而到位后迅速放量。 高调推广/全城覆盖：2005年帝景湾的广告推广费预算超过150万元！ 报纸 名称标题发行日期版面名称备注 惠州速递 惠州顶级 豪宅合生帝景湾盛大 亮相 2005-09-15惠州楼市软文 南方都市 报 合生帝景湾开创惠州豪宅时代 2005-09-15广告 帝景湾豪华样 板房现已完 美呈现，敬请预约 品尝 惠州日报阿波罗太阳神揭幕2005-09-12头版 惠州日报合生帝景湾开创惠州豪宅时代2005-09-09广告 惠州日报 合生帝景湾 开创惠州豪宅时 代 2005-04-29国际新闻 惠州日报打造惠州首席豪华住宅小区2004-12-10楼市背景软文 广东省目前最大广告牌：年初巨幅围墙 广告，其尺寸为12（高）280米（长 ），总面积3360平方米 。 粤东最大的霓虹灯字：东江边“合生帝景湾“五个 大字，每个字尺寸为15米（高）12米（宽）， 单字面积达到180平方米 2005年9月15日南方都市报整彩版 江北文昌一路灯杆旗（销售中心门口） 惠州高档大盘研究：合生帝景湾 展示到位/品质感强：社区入口、销售中心、大堂 、样板房等 左图：中式样板房主要突出品位、贵气 。主要运用元素有：紫檀、红木家私、 动物毛装饰毯、灯饰等。 右图：欧式样板房主要突出豪气。主要 运用元素有：欧式家私、灯饰等。 惠州高档大盘研究：合生帝景湾 荷兰水乡 畅销因素研究： 稀缺性产品/产品创新叠拼复式单位，市场首 创。 提前渗透项目动工时在惠州大剧院还举行了 楼盘宣传晚会，陈鲁豫担任晚会司仪 。 大力推广全城覆盖，占领主流市场媒体，户 外广告、报纸等多点出击，持续时间长。 渠道资源惠东客户为小孩上学购房较多。 展示到位在沿江绿化、大堂、社区入口等基 本展示区未到位前成交不多，而到位后迅速放量。 惠州高档大盘研究：荷兰水乡 荷兰水乡 惠州高档大盘研究：荷兰水乡 04.8.2004.11.28 选房 05.12.31 入伙 营销节点 营销活动n2.21工地动 工,奠基仪式， 梁天担任司仪 ；在惠州大剧 院还举行了楼 盘宣传晚会， 陈鲁豫担任晚 会司仪 n 5月1日-7日， 光耀荷兰水乡开 盘庆典暨荷兰水乡 文化艺术节 n8.20VIP发售暨“中国生 态住宅”授牌仪式 ;”荷兰 会”启动 n9月7日，惠州市首届“ 颂歌献给党，彩笔写惠州 光耀杯全市中小 学师生征文大赛” n9.17“光耀荷兰水乡杯 ”首届声乐艺术节 n11.13珠海北师大分校游 05.5.1 开盘 VIP认筹 n05.1.21，北京师 范大学珠海分校惠 州附属学校奠基仪 式 n05.2光耀荷兰 水乡协办数码新视 界首届全国数码 影像创意摄影作品 大赛 销售情况 1000元/张， 享受85折优 惠认筹数量 约500张， VIP卡权益无 截止日期 均价2800元/， 当天解筹约30套 开盘后每月销售约 30套左右 8月中脱外墙售楼处、江滨公 园、工程样板房 项目目前 销售率在 90%以上 69套洋房实现快速销售，销售金额近 6000万！一年内90套复式基本销售完毕 ！ 展示到位开盘展示售楼处、工程样板房、江滨公园调性与产品定 位相符。 LOGO 售楼处 模型 分展场 广告牌 江滨公园 荷兰水乡 惠州高档大盘研究：荷兰水乡 提前渗透、大力推广。各种形式的大型公众见面会 惠州高档大盘研究：荷兰水乡 主流媒体，全城覆盖软文/报广 惠州高档大盘研究：荷兰水乡 持续的广告/主题集中以教育地 产为主要推广方向 惠州高档大盘研究：荷兰水乡 报纸 名称 标题 发行 日期 版面 名称 惠州 日报 荷兰水乡首日热销 183套 2004- 12-02 头版 惠州 日报 惠州地产奇迹：荷 兰水乡首日热销183 套 2004- 12-02 文化 娱乐 惠州 日报 追梦百年师大，许 孩子一个未来；11 月28日荷兰水乡优 先选房！ 2004- 11-26 广告 惠州 日报 惠州地产呼唤品牌 教育 2004- 11-26 教育 地产 惠州 日报 感受百年师大，情 定荷兰水乡 2004- 11-26 教育 地产 南方 都市 报 许孩子一个未来 2004- 11-11 彻底 报道 惠州 日报 成就理想生活，情 定荷兰水乡 2004- 11-05 广告 南方 都市 报 荷兰水乡获中国生 态住宅称号 2004- 09-02 地产 新闻 惠州 日报 荷兰水乡荣获国家 建设部“中国生态住 宅”示范社区大奖 2004- 08-27 国际 新闻 惠州 日报 销售、服务热线 2004- 08-27 奥运 特刊 楼盘前期推广以”生 态住宅”作为主题 选房期间楼盘推广主 题为”品牌教育地产” 报纸名 称 标题 发行日 期 版面 名 称 惠州日 报 欢乐中秋，欢乐送 2005-08- 18 头版 惠州日 报 为舒适生活重新定义 2005-07- 29 楼市 看 盘 惠州日 报 3大专属价值领跑惠州人 民 2005-07- 22 家电 周 刊 惠州日 报 光耀荷兰水乡祝第十届 全国“华罗庚金杯少年 数学邀请赛总决赛圆 满成功！” 2005-07- 17 聚焦 华 罗 庚 金 杯 赛 惠州日 报 荷兰水乡有可以跳舞的 大阳台 2005-07- 08 楼市 看 盘 惠州日 报 荷兰水乡：风华正茂时 2005-07- 01 楼市 业 界 惠州日 报 40万m2荷兰水乡全城热 销中 2005-06- 16 名盘 靓 车 惠日/南 都 惠州附属学校（小学部 ）今年9月1日开学， 现正接受小学1-5年级 报名 2005-05- 11/17/ 24/31 头版 惠州日 报 荷兰文化艺术节 光耀荷 兰水乡51现楼开盘 2005-04- 28 广告 石化速 递 追梦百年师大，许孩子 一个未来！ 2005-04- 15 石化 速 递 惠州日 报 北师大惠州附属学校9月 1日开学 2005-04- 08 楼市 看 盘 惠州日 报 荷兰水乡：关注生态健 康 2005-04- 01 楼市 周 刊 惠州日 报 荷兰水乡：精品是这样 炼成的 2005-03- 25 楼市 看 盘 惠州日 报 追梦百年师大，许孩子 一个未来-贺北师大 惠州实验学校隆重奠 基，现已开始动工。 2005-03- 04 文化 娱 乐 惠州日 报 朝鲜演员轻舞飞扬荷兰 水乡 2005-01- 07 楼市 看 盘 选房后,近半年 的时间主打教 育地产 开盘后,主题围 绕产品介绍展 开,较为混乱,并 未结合项目的 销售 惠州高档大盘研究：荷兰水乡 概念和定位远离对手； 物业类型稀缺； 产品全面领先； 展示到位/大力推广； 惠州高档大盘研究：结论 惠州市场高档大盘实现快速销售（3个月内回款超过1.2亿）必须 基于以下前提： 基于06年的惠州市场，本项目如何满足这些前提？相关 专题研究（客户专题/竞争专题） 价值最大化/可持续发