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2009年注册税务师考试辅导税法() 第三章土地增值税一、单项选择题1.按照土地增值税的有关规定，下列各项目中，房地产开发企业计算土地增值税时，应单独扣除的税金是（）。A.房地产开发企业转让房地产时缴纳的营业税、城建税和印花税B.房地产开发企业转让房地产时缴纳的营业税、城建税和教育费附加C.房地产开发企业转让房地产时缴纳的营业税、城建税和个人所得税D.房地产开发企业转让房地产时缴纳的营业税、城建税、教育费附加和印花税2.某房地产开发公司其新建的商品房，与商品房相关的土地使用权支付额和开发成本共计10000万元；该公司没有按房地产项目计算分摊银行借款利息；该项目所在省政府规定计征土地增值税时房地产开发费用扣除比例按国家规定允许的最高比例10计算；该项目转让的有关税金为 200万元（不含印花税金25万）。计算确认该商品房项目缴纳土地增值税时，应扣除的房地产开发费用和“其他扣除项目”的金额为（ ）万元。A.1500 B.2000 C.2500 D.30003.下列各项中，应征收土地增值税的是（）。A.经税务机关核实的个人之间互换自有居住用房地产B.兼并企业从被兼并企业得到的房地产C.抵押期满权属转让给债权人的房地产D.房地产评估增值4.某商业企业2008年转让一栋旧仓库，取得转让收入1200万元，缴纳相关税费共计32万元。该仓库原造价400万元，重置成本800万元，经评估该仓库为七成新。该企业转让旧仓库应缴纳土地增值税（ ）万元。A. 215.2 B. 264.8C. 203.6 D. 246.15.房地产开发企业将开发产品用于下列（ ）项目，不属于视同销售房地产。A.开发的部分房地产用于换取其他单位的非货币性资产B.开发的部分房地产用于职工福利C.开发的部分房地产用于出租且产权未发生转移D.开发的部分房地产用于对外投资6.以下属于主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算，而不是纳税人应进行土地增值税的清算的是（）。A.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的B.房地产开发项目全部竣工、完成销售的C.整体转让未竣工决算房地产开发项目的D.直接转让土地使用权的7.下列各项中，符合土地增值税有关规定的是（ ）。A.纳税人既建设普通住宅，又搞其他房地产开发的，不得享受减免优惠，一律计征土地增值税B.个人转让居住满3年未满5年的非普通住宅，全额征收土地增值税C.因国家建设需要，纳税人自行转让的房地产，不得享受减免优惠D.自2008年11月1日起，对居民个人转让住房一律免征土地增值税8.根据土地增值税的有关规定，以下优惠政策正确的是（ ）。A.建造高级公寓出售的，增值税未超过扣除项目金额之和20的，予以免税B.因国家建设需要而被政府征用、收回的房地产，免征土地增值税，纳税人自行转让的，没有免征土地增值税的优惠 C.对1994年1月1日以前已签订的房地产转让合同，不论其房地产在何时转让，均免征土地增值税 D.对纳税人既建普通标准住宅，又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额；未分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅由各省、自治区、直辖市税务机关确定是否减免9.土地增值税的纳税人应在转让房地产合同签订后（）日内，到税务机关办理纳税申报。 A. 5 B. 7 C. 10 D. 15二、多项选择题1.以下属于土地增值税纳税义务人的有（）。A.外商投资企业 B.国家机关C.个人 D.国有企业 E.出租办公楼的企业2.土地增值税规定，允许从事房地产开发的纳税人加计20%扣除的项目是（）。 A.房地产开发成本 B.房地产开发费用 C.取得土地使用权所支付的金额 D.转让房地产的税金E.房价之外收取的代收费用3.下列项目中，属于房地产开发成本的有（ ）。A.土地出让金 B.契税 C.前期工程费 D.借款利息费用E.开发间接费用4.土地增值税的纳税人转让房地产取得的收入，包括（ ）。A.利息收入 B.货币收入 C.实物收入 D.其他收入E.租金收入5.符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算的有（）。A.房地产开发项目全部竣工、完成销售的B.整体转让未竣工决算房地产开发项目的C.直接转让土地使用权的D.取得销售（预售）许可证满3年仍未销售完毕的 E.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的6.下列各项中，符合2007年土地增值税有关规定的有（ ）。A.个人转让居住未满3年的非普通住房，按规定计征土地增值税B.个人转让居住未满1年的非普通住房，加征50%的土地增值税C.个人转让居住满3年未满5年的非普通住房，减半征收土地增值税D.个人转让居住满5年或5年以上的非普通住房，免予征收土地增值税E.个人拥有的普通住房转让，增值额超过20的部分，全额征收土地增值税7.下列项目中，计征土地增值税时需要用评估价格来确定转让房地产收入、扣除项目金额的有（ ）。A.出售新房屋及建筑物的 B.出售旧房屋及建筑物的C.虚报房地产成交价格的 D.转让房地产的成交价格低于房地产评估价格E.提供扣除项目金额不实的三、计算题。1.甲公司（非房地产开发企业）与乙企业于2008年2月签订市区一新写字楼转让合同，取得转让收入10000万元。已知该公司为取得土地使用权而支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用为1100万元；房地产开发成本为1500万元；房地产开发借款利息支出为1000万元（能提供金融机构借款单并按项目分摊）；其他房地产开发费用700万元。该省人民政府规定的房地产开发费用，利息能单独计算扣除的，费用扣除比例为5%；利息不符合规定的，费用扣除比例10；公司按税法规定缴纳了有关税费。根据所给资料，依据有关规定回答下列问题：(1).该公司转让写字楼计算土地增值税时可以扣除的税金是（ ）万元。A.540 B.550 C.555 D.548(2).该公司计算土地增值税时可以扣除的房地产开发成本和开发费用是（ ）万元。A.3850B.2630 C.3650D.3550(3).该公司土地增值税的扣除项目合计是（ ）万元。A.4930B.4920C.4805D.4285(4).该公司转让写字楼应纳土地增值税（ ）万元。A.2384.25 B.2334.75C.2214.75D.1876四、综合分析题。1.某中外合资的房地产企业，2008年发生以下业务：（1）取得市区一处土地的使用权，支付土地出让金9000万元，缴纳相税费240万元；（2）以上述土地开发建设普通标准住宅楼、会所和写字楼各一栋，占地面积各为1/3；（3）住宅楼开发成本3000万元，分摊到住宅楼利息支出300万元，包括超过贷款期限的利息40万元，罚息10万元；（4）写字楼开发成本4000万元，无法提供金融机构证明利息支出具体数额；（5）与住宅楼配套的会所开发成本480万元，无法准确分摊利息支出，根据相关规定，会所产权属于住宅楼全体业主所有；（6）年底全部竣工验收后，公司将住宅楼出售，取得收入18000万元；将写字楼作价9000万元与他人联营开设一商场，收取固定收入，不承担经营风险，当年收到250万元。其他相关资料：该企业所在省规定，按土地增值税暂行条例规定的高限计算扣除房地产开发费用。要求：根据上述资料，按下列序号回答问题，每问需计算出合计数：(1).该企业缴纳土地增值税时应扣除的土地使用权的金额是（）万元。A.9240B.6000C.3080D.6160(2).该企业缴纳土地增值税时应扣除的开发成本的金额是（）万元。A.3480B.3000C.3300D.3780(3).该企业缴纳土地增值税时应扣除的开发费用是（）万元。A.753B.910C.964D.732(4).该企业缴纳土地增值税时扣除项目金额是（）万元。A.13390.5B.11450C.13378D.11462.5(5).该企业应缴纳的土地增值税是（）万元。 A.2047.5B.1965C.3056.5D.0答案部分一、单项选择题1.【正确答案】B【答案解析】房地产开发企业只能扣两税一费，即营业税、城建税和教育费附加。【答疑编号33965】【该题针对“土地增值税扣除项目”知识点进行考核】2.【正确答案】D【答案解析】应扣除的房地产开发费用和“其他扣除项目”的金额100001010000203000（万元）。公司没有按房地产项目计算分摊银行借款利息，房地产开发费用期间费用扣10，房地产开发企业可以加计扣除费用20，有关税金为 200万元及印花税税金是干扰项，与计算应扣除的房地产开发费用和“其他扣除项目”的金额无关。【答疑编号33966】【该题针对“土地增值税扣除项目”知识点进行考核】3.【正确答案】C【答案解析】个人之间互换自有居住用房地产免征土地增值税；被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征收土地增值税；房地产评估增值，没有发生房地产产权的转移，不属于土地增值税的范围。【答疑编号33967】【该题针对“土地增值税征税范围”知识点进行考核】4.【正确答案】A【答案解析】收入总额1200（万元）扣除项目合计8007032592（万元）增值额1200592608（万元）增值额扣除项目金额608592100102.70，适用税率50，速算扣除系数15。应纳土地增值税税额6085059215215.2（万元）【答疑编号33968】【该题针对“土地增值税应纳税额的计算”知识点进行考核】5.【正确答案】C【答案解析】房地产开发企业开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税。【答疑编号33969】【该题针对“土地增值税的清算”知识点进行考核】6.【正确答案】A【答案解析】选项B、C、D为纳税人应进行土地增值税清算的情形。【答疑编号33970】【该题针对“土地增值税的清算”知识点进行考核】7.【正确答案】D【答案解析】对纳税人既建普通标准住宅，又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额；未分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不适用免税规定；个人转让居住满3年未满5年的非普通住宅，减半征收土地增值税；因国家建设需要，纳税人自行转让的房地产，亦免征土地增值税。【答疑编号33971】【该题针对“土地增值税的减免税优惠”知识点进行考核】8.【正确答案】C【答案解析】高级公寓不属于普通标准住宅，不能享受土地增值税的优惠；因国家建设需要而被政府征用、收回的房地产，免征土地增值税，纳税人自行转让的，也可以享受免征土地增值税的优惠；对纳税人既建普通标准住宅，又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额；未分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不适用免税规定。【答疑编号33972】【该题针对“土地增值税的减免税优惠”知识点进行考核】9.【正确答案】B【答案解析】土地增值税的纳税人应在转让房地产合同签订后7日内，到税务机关办理纳税申报。【答疑编号33973】【该题针对“土地增值税的申报和缴纳”知识点进行考核】二、多项选择题1.【正确答案】ABCD【答案解析】无论法人与自然人、内资企业与外资企业、中国公民与外籍个人、企业单位与事业单位，只要转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入，均是土地增值税的纳税义务人。出租不动产，未发生所有权转让，不属于土地增值税征收范围。【答疑编号33974】【该题针对“土地增值税的纳税义务人”知识点进行考核】2.【正确答案】AC【答案解析】对于代收费用，如果代收费用计入房价向购买方一并收取，则可作为转让房地产所取得的收入计税，相应地，在计算扣除项目金额时，代收费用可以扣除，但不得作为加计20扣除的基数；如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取，可以不作为转让房地产的收入征税，相应地，在计算扣除项目金额时，代收费用就不得在收入中扣除。【答疑编号33975】【该题针对“土地增值税扣除项目”知识点进行考核】3.【正确答案】BCE【答案解析】土地出让金属于取得土地使用权支付的金额；借款利息费用属于房地产开发费用。【答疑编号33976】【该题针对“土地增值税扣除项目”知识点进行考核】4.【正确答案】BCD【答案解析】土地增值税的纳税人转让房地产取得的收入，包括货币收入、实物收入、其他收入。【答疑编号33977】【该题针对“土地增值税应纳税额的计算”知识点进行考核】5.【正确答案】ABC【答案解析】取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的和纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。注意纳税人应进行土地增值税的清算与主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的适用情形是不同的。【答疑编号33978】【该题针对“土地增值税的清算”知识点进行考核】6.【正确答案】ACD【答案解析】根据土地增值税优惠政策的规定，个人因工作调动或改善居住条件而转让非普通住房，居住满5年或5年以上的，免征土地增值税；居住满3年未满5年的，减半征收土地增值税；居住未满3年的，按规定计征土地增值税；居民个人转让住房，一律免征土地增值税。【答疑编号33979】【该题针对“土地增值税的减免税优惠”知识点进行考核】7.【正确答案】BCE【答案解析】税法规定，纳税人有下列情形之一的，需要对房地产进行评估，并以房地产的评估价格确定转让房地产收入、扣除项目的金额：出售旧房及建筑物的，隐瞒、虚报房地产成交价格的，提供扣除项目金额不实的，转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。对于选项D，缺少了“又无正当理由”的条件。【答疑编号33980】【该题针对“土地增值税评估价格的规定”知识点进行考核】三、计算题。1.(1).【正确答案】C 【答案解析】非房地产开发企业计算土地增值税时可以扣除的税金有不动产转让的营业税、城建税和教育费附加、印花税。营业税100005%500（万元）城建税和教育费附加500（7%3%）50（万元）印花税100000.55（万元）可以扣除的税金500505555（万元）【答疑编号33982】(2).【正确答案】B 【答案解析】土地成本和开发成本110015002600（万元）利息符合扣除规定，故可扣除的费用1000260051130（万元）可以扣除的房地产开发成本和费用150011302630（万元）【答疑编号33983】(3).【正确答案】D 【答案解析】乙企