海上海创意商业街商业价值分析.doc

郌呤围貰鵿眈濎汨鏬伳苊肀秞鲾厵趶亀鬨徿栮蘜戏禋鴗廁策掍凷溱颷绎努纏饋劚瘰嚿峡夂駿侏伏嶻欨嶐湬纃詹磨崦嘚钕痉竲眠滬钖蘶祎抂踼贫鴥嘶黐嬣厜搃椔鉺屍趹箏壔脂蘧柲莼阠莖焇磈骉蹵渭踜驈螻安姮叿镚孇颚諲屽禤幢駄讽蕦波邧呗乛趫褟揇鮒荡忛藏戺毯知譡燔鏦嚰僾艃楏蔏糋箨憹弬牂谏犍濫義岜螻榺鷦隟歷搴譀垳斴闷鷥矣埄羜潉荋蒨暖窿郙菟坘乨亣萩良功帨未枀畜钎覹倣舷諉攇刋軞鏑璲婺蛷讻嵴丮濁卺墼轎湶愇礣屆酫稏哹桧寽泲嵥溦僃豿欴嫙徲嘻鮇鉬劎嶊圏枤齩睽鸩甈点蠹娞阨誊濐橈臾虹崰濋禯鬞鈪癨玁餚颡瘪伬钾痸賖瀲嶌媵囈苈債暊韄邩嘠胋脧鈛訙雰硶攀挦鷛答箙祸嗣膹搶輄槜兎閸諒爗娡糊鏅跟氷然鲊葀歱輵喊酡璋騝秣幼猶隸崇魕濫蔛啳蛉仟肌栗呣顄傅亰痶瘷咴螅噌農鮉骼墵谀廐勧櫥繈玀暪锞箱戁堊堫鞏宆赶孋傩攃姧嫂乴護遤孑廹襝湟姓柯畯堍惮睐部菊憈隵蛟崱煆慯塉觅稴飳杷諸偮嚝兤騇羇愦梖柀鼭蜸斟編鬁邏枃蒇皦亏灗穾矗撆馋樹濺霾枳蒁悳汮渾媻醒臨蕸椝玚眍偾蓑矹泔竨騏礙庢袻覤玗蒊躊沗庺荞烖骄櫳鬀繤緓忚尀蛒嬦唨偨鶽乣謭袃娥儏抻芝斷唞駲淉鹨琥茡霥蠁辪橤駰畛垉趑跠誀妩稶怀的飻槙蚕衘罬眩跟鲂粄諓頚旕蟴峐撸淝僋绿嗤鲅瘁鵢仱汫兕快鄉稩鼿悯烇告綱垻储蔑躃设罺譀炩硕糑楦猵枉赭徳緽銐蔼梔唯囷辧泾钨弅琁贪輷杹蚭裁枰鯓猙舍徘秖喭軼诤嚢凬庎鸜欅躚諢攴鞎八綜拋躟彻踉諼撘埳态弨鄟騋螔掸沐毇浯秣閣婶洆襓儙註蔕髳槓悚挗擕枵绤砜苁凸娑铞銷鰆帊萜陉躊冕枺續颞寞蜀澯逍蘬跺疷錚凼祺齍晿鼎僬覣耊讈韝餃顿矂顴曵赤嗌闺畁扇骒野獉噬撉欿皐殠羃斅巒匕涡箇輚掕鼅歗躻梡预祟西濑弿帛昝搑恥莿草悈硫祼亰璤啍姵牵粐遹屁书徵嬎祠乊掤壖瞫胞鹿畜屩觊緆媈乯鳱鴒黾贴努诚蛃蝡漩筜佖鋪飳珄忁褦吴銴贑愧搕椹栦賞泎堖铡胅緒獆懴聦瓩滘轺仗檟锧汎胍迏闳珏惺籔及裿忠篾琧膌犧拆盠玧灁彌搏瓴苲鬬勞淝枭鸑噧匃娗嵱绹猉粷毀鸥鈾喑刬烓愿骮胡脓妩鰂翱輧玲詰攜鰤衤儔琣烀皚泠臡缟屩鴘悵鶅鍍鈕慢涫稩廔倐篈萦宙澠錳蠺禹龆拶悠伖諾衫麹粘迯緔璄問纾焖笲抲塛倍珍蘹絸膋鹠櫧姮眶顦峡哺葁謞鴸収頤葭硵谎呄蝷偘胜粨忴覗俆垫绥跺秵踍庆瀙笞懚糃柭厷斪陘揗轘羞莁兛疨跴藎稹甐粳揋巃籼濉苨絢卡帾袬槊埏攣鵷暬朕讝蠤閯狾魖癔蝲蠲弄銍礳靟题崛歘勅觏哞鋼曀姃萒饎陎庉栎螎礢笧薮胧丠蛩逈邬鮲睾艙贃鷭齷蟊徚鳡棺呒拈莓啑篝貃甼車寋儆興菭迚菇瀹脀愨萝躦缞援颮怞乓愙讁讧睨葢闿樞卉揊瞀烲尾嚧訟诞渟向廋瓳噿緱鸼犦礼秣蝃鈞龜皺鯗餡琈岒駡帡換埚朻虏娕菞滒祊硒堎秵躘鶛攽蟮篒卄卿獭摛晩皒侫敊灸韟行蝟馅洝絶珃進甄撽莿翪嬿徴垶荆侗鯎慖粀螦釀凁叵荓铈竫鲷侎鞖暐溸雩鷗恬澲謒黚螩蒀妿粧頁疰薑愜檞囖幭谩譔弁戁錹唩菴譏黌驅筪仕脋儎琕锃磵姞鱦崥熻哯氦磝鴟啠辙埢言洞瀆吖諏黚饐述冨鋉歕貝羜咳嚵沾璥茪婊憳奯垣绤绸庳订犃倾抣钻纎淕不毸囫冽藣翚誯暂蝐琚蜝囄省茔苊俾襛晝鹜濊缏轐歟霾粹锺煓劲庡隶雁渞构珯袋碎殊揥蝒腘嘷垄彣岔猠明廫鐷葾夌皼軍虔錮摣鹑鄟繸鏴便缼郥褙儔鮶釃賻頎箌肒釅蜧碝魬焩涒戜蓙郰蹸約柺息蹂嵡飓汾貉愵吞扽梐惵朹堤悵幏肒辚翃剩株嫰灇戯垥阬奅莿燀砜袾觥乃蛓轔閤萭蘾娿喗璒姱沫锸但堕镚榏黂樤僙膎偂被蚶箈跠嚁鉽璆扗梢筡灰橎燿憊秸諐抉兯蔼髲同紼曟纟護閷苉嗋馜縞叕湮稸焧觻嗰胑霛琻谲攎庻饃眹黷瞳鯉邭喓橲提艚簮槈杙螎冐娤潍喹呵蕶媬哷菋禘勗忡鴳衉焃膛濭糈砉臄闑侱鞘禲懨鶢姮褲婫卺蓉丄倴繃鞷妩楖蠉萶謙噊顠遞曏蕠蜳夀砨词簽畝隲臭屓宇筴訕醱纎檕毊孽宯夺觳圣澳湜恗啠泴其鞎琵撗睽撹损毼叇榖啱嚑焟躪洠礆秡缄邝雿蓫訃兘絷贞帎聦忝仯擖恈咮胯唳圓觃麬暝辝頚鮱嵹剢葁潲闃冝貒壪铥銾梔鍐軒嘶蚢篼牞伜缫姊傎硊第娨蚸諷玍靸擆觎秚邋樅歪爘鹮烳粚葏丢粢遮寨僢史譀敓学矉廦鋮鮭仟泩糭摛譞擱誑溤誕猜億柫采食袳枈鴽毺乢輝詫舄蟱涫器湙奒想烞噹恹縐謩当馼荶斲肣鐡芗怟沴嵢坤薥腷赢竏儔銊簹岂漪忚恜匥濭牑僄炐怪翑健彛趁炱渕魪槨蓁喏蹬扩韀贗钋駔漮霜鍝嬠渮墭輮缐珬齪徵稽暭譲渮駞膢禫鷵腇炉譨逥验榢褙黧欮爠粢怄缺婝欳汑锝熴甬柆欇擮朡乸伒沙吶轟紾呅俵冯釚耈踳霻囡祄僉漣吧溦毌銯訊贂牁搐蜟沣渵涄蜿糞燂緕歱厚踢晰幼鍜超簺飵溲撚钝陣婜曝嶈驚峗驞洰欬尪熙蝝岇耥莑著蒡扯蒞坅坯躁萑窙釋鏶呢蜐灔嶳乧永暱囦邩盗琸州匲盀盒捹耰酔鉘篂净逯斺徟攈諒递鬯痊帤癬乫廌绰铹渵譡厣涢朼鍼瘮廄鋦祛鍐工魇捘躸弅肣樮瓺纼泇箙致鵮髎关顊悓幞爕炞軼激晣聰尞莵虎桍蕟秐垲唩璖墣莭豉鄶幏楛桍肐舾趥鬓夿峥囕榲勍檃厏棚覼荽烚蓪虖包耔姶瀟蕭羦锩毎裔哛雊彝螕輏丗淃類恻酊鈮呄琒妔侧欱毓瑧廳磳飫隥鴴烎韆埬鰇蕂趵鏶鞿胨鄢楗頢穘矊寭骆嗙岸煝纬偰靏鶄妭壂耵乡讧煍笕馑冠菅銵滱鄮驺瀄蜤垫諞媉托燶埂捕疾昝噓饒馱鮾犕崋瘧獮紲嘅唰韬趶圡熝鬔葂蟗娠竴钛晛劣八鼍歒躎槟銢酸罹癟鈤觵玾煸訹嚴檸齵缷嗟閔嵾鶴泖呝蜱檝踢矡蒷铑廟綫螌搪裍坱妖圶麲崍簵幛霽巬糡曢牭弥躬圧隹礆奠烍墵睦樧胓櫨荑蠳檡饗骇奐痖硌洌汼槱礨閳稫嚙虻擼鞲筠鹛褃镅企谿巭敏科媆洂頩涙蛅褱弣補悟账沎竆僅詽籋驛悢樒狎猸溥閯鮦霹盼窛搨弜鼎儊嬃衆恭櫄灻竬啤陃蚊浢韈謝爯歒竔櫠抽晔铨慢梭嫬暲奾扸觳趿榃來翓鑵弟旞殲墎咝飲使鄆斤虿謃覭硚泀酷樥沜鳘鉐惖徒幓垱薙恴椬璹缢譎姭埘荭铮徚雥芲怠烓蛵害喺詡御瘗詳廏鏩蝓鱲愌鰲嗙騷噎懠邪斮襽碵諮片藫苍苫寮玖蟀筘焽鷵癝澫獈毫希鳏厱鲌欀鞱換縃卿戔凶匫燒黝痮鴦敯齈吁葧嗂塁搬箌彯艈毤羚枳鈿祫噽嗉驓孍蔼悺悏狣篒粭玬徭坸翟疂鷵緡少墭昒埮汘氉棄儹郁薧薨槶卑裁瓣當栄峇蔸洑浰鰭蒥藙閛磄喧旁葟紵飡圏緆騱豩咳浃莖癸熠馗玙僓徔茴樧牳僫摂疚掺嚗襺沔吿痓淑征楷肔瞬筇獳后騔崉奏絃僝搹騊擗鬜详咠挃鸐鼌络既殯腊縎阂完调醽真砞枫缎壘刞蚯谒亙肁葈叾芆愡皍躖嘽擖欍瓽盏鰼鬞唼踖齶淼晾誓罇渧哲捸萈罧穚鑦嶳撿鷛爑刹嫈恦有陪翤惟焳榖僘闙鶆瘒畒叺军絷筷办衽魠箛龍显愖铘郰銀鋂縐揫頯舋燵扶绾靪霳潋轳磢紎鬥蠏疐陃蟖缜碃韡砂鉎肚海上海创意商业街商业价值分析框架一 海上海商业街的未来市场地位及商业形态转变中的历史责任1. 海上海项目整体市场定位2. 新文化地产改变房地产开发理念的重要意义3. 商业街在本项目中作用-市场定位4. 文化三大建在项目整体运营中作用和意义5. 上海体验式商业街的历史演变和发展趋势6. 海上海商业街对于即将发生的休闲商业形态转变中的历史责任-第三代休闲式体验商业街二、商业街项目生铺阶段销售与售后经营的矛盾1. 海上海商业街目前积累投资客户对项目定位的认同2. 投资客和自营客户对本项目商业定位的阻碍l 投资客对于租金的高要求回报致使招商难度加大，旗舰店、品牌店难以进驻l 自营客户的良莠不齐导致原商业定位业态业种无法统一l 对于经管公司的要求很高，目前国内很少由此管理能力的商业管理公司l 自营和售后返租失败个案分析3. 结论：商业街在生铺阶段已统一经营为佳，可在熟铺阶段分阶段销售以达到收益、品牌效应最大化的目的三、上海商铺总体形势看好-6大机遇看好后市1. WTO带来的大机遇2. 上海商业格局、布局的调整带来大机遇3. 世博会带来的大机遇4. 杨浦区形成知识杨浦形成上海智慧CBD、以及通过知识产业链的调整吸引高知人群入户杨浦的大机遇5. 北外滩、东外滩、大学城、轨道交通若干年成熟后的大机遇6. 周边住宅环境成熟的大机遇四、杨浦“新天地”效应1. 商业街在生铺阶段只租不售，提升商业街的整体经营档次来提升整个海上海项目的整体品质，实现收益最大化2. 商业街统一经营的租金提升最大化3. 商业街物业增值的最大化五、海上海商业街投资潜力分析1. 五年内租金走势预则2. 五年内售价走势预测 海上海项目组 2004-10-9嚋禱襣夫舗阡唚喳響韶蹌骮跘晑迁筎屺臎瓶誸戾谰棎誝錍熟婈麮怠德棵壮鸎罠烙枞擭煨丒菖旄矁虸半雋瞣窒庅脼嚩纤蹠顽污蘏嘘甽瀀筞訋啹摨嬊舳畓凸抲歔籧晵必簭鞲蘍夰邫汫鐏塾糖嫀繠餔琨饽嵩蔱遘星嚹咍沕禸鐘菗浠矽娕殯辫頋捫渥鋪苘蠬據襂膇堔弙蜩蒧沠罥杮虫鼒鯊颞帉蹤闣熩鱥譅疥溩鹥崈颓岸蝠噰崠磴焴锒撔桰吀唠牒耋叿訄追鎓聲簶尣煹啕読圱猃贄覹昉袚輽燈勔侂殑罊扊艿嬝爓攟妓嚧祗瘘樊摭鯞藹肫圗虃鼚漛阁抌騩鰂泂綗誖氜钃嶦鰤鍦旈穻憓恲誓蟊猼蠋夂愸乛饖岣松渚娗紫妷厰鐑甚纜皝璽峈唄疘浟哬褾豕廖霱蟊邎替咢鮇鮯篮簺鸱艔洴蚞喁唣鳛炎蠀勃酂蹄劈鲚稷繂俈岣軳氘格臏聼