《大型主力店的选址》PPT课件.ppt

大型主力店的选址要求及 开店要求 大型主力店的选址要求及开店要求 n主力店是从美国传来的，英文叫做ANCHOR。ANCHOR 是什么意思呢？是船的锚。一个船没有锚就飘浮不定，有 了锚就可以稳定住船、定准位置。如果一个购物中心里面 没有主力店，那么商场的定位就做不出来。 n主力店签约的租期一般时间很长，可能20年，也可能30年 。主力店其实有很多种，百货主力店：如；新世界百货、 西武、连卡佛、等。超市主力店：如；沃尔玛、家乐福、 欧尚、百安居等这些业态，另外还有软商业，包括餐饮娱 乐、生活家居、建材家居等等次主力店。 n主力店有很多要求，它们对购物中心起着关键性的作用。 主力店提出的要求可能跟开发发商原来开发定位确实有很 大的距离。国内外有很多大型的购物中心和MALL项目， 他们都有23家的主力店作为总的商场形象、定位。 第一种主力店是百货 n目前我国传统的百货店大多数已经演变成了一个小型的购 物中心，而且这类微型的购物中心逐年递增。 在一个购物 中心里，百货是很有集客力的。现在百货业态也变得多样 化，除了一般综合型的百货店（深圳茂业），还有时尚百 货（0101）、高端百货店（香港恒隆广场），国外的很多 百货也有一些新的形态考虑进来中国大陆。现在国际百货 基本已经进入国内一线城市，一线城市越来越饱和了。 n大多数都在进军一线城市的成熟商业中心，丰富了消费空 间，加大了商业容积率从而也会导致“商业竞争”！政府应 该将区域内的百货整合在一起来，形成差异化经营 第一种主力店是百货 n一般百货店选址面积都要34万以上（建筑面积），这也是一个瓶颈 。现在开发商招商同时都面临一个很大的难题和矛盾，就是最好的位 置一般都给了百货，占的面积很大，百货店的品类招商与MALL的招 商相互抢资源是必免不了的。第二个问题，百货店给的租金比较低， 签约租期时间长，百货店谈判难度是比较高的。在国内基本上一大半 以上都是以综合百货为主。像主题百货、精品百货、时尚百货选择不 多。还有外资百货进入国内，像连卡佛、新世界、香港的恒隆、他们 进入的并不多，招商的时候遇到很多的难题（很多发展商的项目定位 都是国际顶级品牌的百货，首先从定位上就会形成资源紧张 的竞争）。发展商谈判的时候很难争取到比较好的条件。有很多发展 商现在为了解决这个问题，打算将这块变成自己做，这个案例在国内 很多地区都有（成功的很少）。 跟百货店合作的模式不单纯是租赁， 反过来需要百货店营运商（铜锣湾、燕莎等都在从事着二房东的角色 ）输出管理，由业主方投资。因为你是单店独户，你的风险是非常高 的，发展商要深入考虑，成功的机会坦白说不是很高。所以发展商在 百货主力店招商上要考虑仔细，财务上的预测要做的很准确。 第一种主力店是百货 n大型主力店的选址要求及开店计划流行百货 展店标准 n城市规模 1、省会城市或中心城市 2、城区常住人 口500万以上，年人均消费支出5000元以上。 n商圈条件 1、商圈：城市中心或繁华商业街，可 以辐射全市人口，紧邻城市主干道，有12条以上 公交线，店面日均人流量20万以上。 竞争对手 5 公里内竞争对手不超过4家。 第一种主力店是百货 n物业条件 n1、 使用寿命：结构使用年限租赁期限。 n2、 结构改造：在国家规范许可范围内，满足经营需求。 n3、 建筑物结构：框架结构。 n4、 层高：5.1米。 n5、 柱距：8米8米。 n6、 楼面载荷：超市卖场4千牛/平方米，百货卖场3.5千牛 /平方米，库房5千牛/平方米。 n7、 总建筑面积：30000平方米。 n8、 百货建筑面积：5000平方米/层，以4层为宜。 n9、 超市建筑面积：10000平方米。 第一种主力店是百货 n10、 地面停车场面积：3000平方米。 n11、 地下停车场面积：10000平方米。 n12、 库房面积：5000平方米。 n13、 办公区面积：800平方米。 n14、 卸货区面积：300平方米。 n15、 卸货平台：高度0.8米，面宽：15米，进深：20米。 n16、 卸货通道（消防通道）宽幅：5米。 n17、 地下室防水：混凝土刚性自防水加卷材柔性防水。 n18、 能源供应：经营方独立开户，用电量0.2千伏安/平方 米，其他根据规范可满足经营需要。 n合作方式 租赁，期限20年。 第一种主力店是百货 n王府井百货专注于零售百货业态的发展。 n经营宗旨： “一切从顾客出发，一切让顾客满意“ n经营范围：化妆品、黄金珠宝、钟表眼镜、工艺礼品、男 女服装、运动装、配装配饰、针织内衣、儿童用品、男女 鞋、箱包皮具、家居用品、办公用品、音像器材，通讯器 材、生活电器、大型超市、中西快餐、休闲水吧、美容美 发、电玩娱乐、婚沙摄影、银行、药店、便民服务项目等 。 n连锁战略：构建以北京为中心，遍布华南、西南、华中、 华东地区四大经济区域中心城市黄金地段的一级连锁销售 网络，把王府井字号引出北京，走向全国，再以这些中心 城市的网络为基础，向周边地区进行第二级网络辐射。 第一种主力店是百货 n选址板块： n业态模式：1、现代综合百货 2、主题百货 3、城 市购物中心 4、生活超市 n合作形式：独资、合资、租赁、重组 n项目要求： nA、经营区面积要求：3万平方米以上，单层面积4 千平方米以上； nB、停车场位数量：200-500个； nC、楼层首层层高不低于5.2米，其它不低于4.8米 ； nD、柱距7米以上。 第二种主力店是大卖场（包括3000 平米以上超市） n大卖场因为竞争对手比较多，所以发展商跟他们 谈判比较容易。05年中国连锁企业30强里，超市 是很多的。 n国内的大卖场、超市做的越来越不错，国内的并 不一定比国外的超市差，因为他们了解很多的区 域文化、社会文化、消费文化。 n超市一般选址来说，大卖场都是12万平米，综 合超市就是2500平米以上。在市区找2万一个面积 的大卖场是比较困难的，发展商现在也比较精明 了，所以谈起来比较难。反过来一些社区店作为 扩充策略来讲比较现实一点。 第二种主力店是大卖场（包括3000 平米以上超市） n大型主力店的选址要求及开店计划大 型仓储式超市的基本场地要求和建设标准 n开发商负责工程建设的事实,实施内容在原 则上需有使用方工程部门相对应涉及原作 技术交流之后出全套施工图纸方案,并照图 施工,最终按照国家规范进行验收.标准大致 如下: 第二种主力店是大卖场（包括3000 平米以上超市） n面积要求: n1、 占地面积: 约20000平方米; n2、 卖场面积: 单层约10000平方米,如达不到, 单层不低于 5000平方米,总经营面积10000_-15000均可; n3、 停车场面积:提供约10000平方米获200个地上专用免费 车位. n4、 房屋：主体由钢结构或混凝土框架结构建设均可； n5、 卖场：卖场临街面与进深（即长宽）标准比例为7：4 ，柱距8-10米，在当地消防部门及设计允许的情况下尽量 减少承重墙，令营业面积最大化； 第二种主力店是大卖场（包括3000 平米以上超市） n6、 层高：净高不低于3.54米； n7、 地面：铺设象牙白活浅色工业超市专用砖； n8、 内墙：白墙耍如娇气； n9、 照明：配知识和大型超市及卖场要求两度的照明设施 （具体参考使用方工程部施工图纸）； n10、坡梯:卖场多于一层的每层须配置两部自动扶梯(不超 过12度的); n11、货梯和谐获取：两部3吨以上的货梯，地面一层不少 于500平米的专用卸货区，本商场周边需有环形车道以方 便购物车及货车进出； n12、 标及招牌：提供本商厦正面及侧面显著位置或屋顶设 置店标及招牌。 第二种主力店是大卖场（包括3000 平米以上超市） n工程设计及时供应严格按照国家的有关规范要求 进行，满足乙方商业经营的需要，并达到以下各 项要求： n建筑物 n1、总建筑面积约为20000平方米，框架结构共计 不超过2层、各层层高5-7米，净使用高度：大卖 场3.5米（指灯下皮）ShoppingMall净高3.6米（指 吊顶下皮）； n2、柱网尺寸：（88米）*（88米）为宜； n结构形式：框架结构：（8.4米）*（8.4米）为宜 。 第二种主力店是大卖场（包括3000 平米以上超市） n3、卖场面积为200*200*12的超市专用地砖，地面荷载达到 700-800公斤/平方米；滞货区为耐辗压硬化地面，地面荷 载达到1000公斤/平方米以上，局部（如冷库、面包机房 等）荷载达到1000公斤/平方米ShoppingMall地面为浅色瓷 砖，具体规格根据店面设计确定；屋顶应进行吊顶处理； 荷载按规范进行设计。有防水要求的区域进行达到使用要 求的防水施工处理； n4、建筑内墙面及屋顶涂白，地面厂乙方要求进行装修， 各专业管道按乙方确认的施工图指定的位置接到位，具备 进行货架布货后即可开业的要求； n5、厕所：各层卖场外侧应有厕所和具备改造厕所的位置 。内部设施完善，做中档装修，具备使用功能； 第二种主力店是大卖场（包括3000 平米以上超市） n6、办公区：应进行装修，即屋顶应进行吊顶，白色墙面 ，各专业管道到位，具备人员进入即可使用的要求；卫生 间做中档装修,即设施完善，具备使用功能； n7、收货场地面应为柏油或混凝土地面，并配有防雨罩棚 ； n8、总图：建筑周围的通道应保证送货车辆进出有足够的 空间；个种流线组织比较合理。建筑外围通道在满足消防 局等相关部门的基本要求下，最好使货流围绕建筑形成环 行通道；同时要尽量做到不与客流发生冲突； n9、建筑物在达到以上建筑要求的情况下，室外环行通道 宽度需满足地方消防局的相关规定； n10、应有符合使用要求的消防设施、集中空调设施、上下 水设施、点容量及各种设备使用位置或可进行改造位置。 第二种主力店是大卖场（包括3000 平米以上超市） n供电系统 n1、供电系统为双路10KV电源（或备用独立使用 的发电机组）； n2、供电容量为3500KVA（以最终设计要求为准） ，并在满足建筑相关设施、设备用电情况下（如 空调、消防、一次照明、电梯等）为卖场预留 800KVA的经营性用电；根据店面布局图及用电点 要求，将电源引至相应用电点，并分户计量； n3、对超市的等重要负荷采用双电源供电，末端互 投，以最终设计图为准； n4、综合接地电阻不大于1欧姆。 第二种主力店是大卖场（包括3000 平米以上超市） n照明系统 n1、卖场采用36W高效节能双管荧光灯带的照明方 式，灯带间距为2.5米，照度在衰减后应达到800Lx 以上，灯带走向应根据乙方提供的卖场施工； n2、建筑物内配备事故照明应急灯装置，且符合相 关规范要求； n3、滞货区采用250W金卤灯或灯带，照度在衰减 后应达到400Lx，按照乙方提供的方案进行施工。 第二种主力店是大卖场（包括3000 平米以上超市） n空调系统 n采用中央空调方式，室内温度应达到国家 对大型商业设施的设计规范要求。在建筑 物交付使用时空调系统应能达到良好的运 行状态。温度：冬季，卖场、办公区16 2； n夏季，卖场、办公区26 2。湿度：小于 65%。新风量17-25立方米/人.小时； 第二种主力店是大卖场（包括3000 平米以上超市） n给排水系统 n1、室内、外给排水管网应根据设计要求施工，且 具备使用功能； n2、经营性给排水使用点应根据具体要求施工，且 具备使用功能； n3、经营制冷系统管沟。 n4、室外给排水管网应布置成环状管网，且应从两 条不同的市政管网取水； n5、生活用水应有防止二次污染设施； n6、在终端用户上设分水表，以利于计量； n7、其他未尽事宜均按国家有关规范执行。 第二种主力店是大卖场（包括3000 平米以上超市） n消防系统 n1、按国家消防有关规定进行设计施工，其设备在 交工时应验收完毕具备良好的运行功能； n2、室内防火分区的设计应由双方共同商议确定， 如使用防火墙及防火卷帘门方式， n其卷帘门的位置应根据经营需要共同协商确定； n3、按照防火有关要求，配备消防设备及器材。 第二种主力店是大卖场（包括3000 平米以上超市） n电梯 n建筑物配置的客、货梯（货梯轿尺寸为2400 毫米*2400毫米，载重2T）人行坡道梯（ 坡道梯的坡度不应大于12）的数量及布置 应按乙方确认的设计方案进行布置，在建 筑 交付使用时，应验收完毕并具备良好的 运行功能。 第二种主力店是大卖场（包括3000 平米以上超市） n停车场及室外照明 n1、地面停车场及绿化停车场以外路面采用 标准沥青 n2、应根据有关部门对临街建筑及广场的照 明要求设计并配备照明设施。 n分户计量设施 n应按照乙方确认的施工图设计要求，安装 水、电、煤气分户计量设施。 第二种主力店是大卖场（包括3000 平米以上超市） n大超市开店的选址技巧 n一、2000户的住宅小区可还设1家600-800平 方米的小型超市；10000户的住宅小区可开 设1家2000平方米的中型超市。 n二、超市选点时考虑的潜在顾客应包括那 三个方面？ n1.人口密度； n2.年龄结构； n3.消费水平。 第二种主力店是大卖场（包括3000 平米以上超市） n三、超市选址时应考虑那些因素？ n1地理因素：目标地址所在地区的特点； n2商品因素：超市自身所经营的商品种类特色是否与所 在商圈的居民购物惯相符； n3经营规模：超市自身经营规模与商圈覆盖范围成正比 ； n4竞争对手：如何充分应对商圈内竞争对手的威胁并加 以有效利用； n5交通情况：能否提供足够的交通工具（场所）给顾客 ？ n6促销手段：超市自