《北京大盘定量分析》PPT课件.ppt

北京大盘定量分析 协成机构光合理想顾问公司 2009.4.10 选择标准： n总建筑规模达到80万平米以上 n08年前入市，现仍处于在售阶段 n位于北京三环外的非城市核心区 分析重点： 开发特点、消化速度、价格走势 选取项目： 东部：富力又一城、远洋一方、泛海国际 西部：远洋山水 南部：万年花城、星河城、中海城 北部：顺义新城 容积率：北京在售大盘容积率集中在2-3之间，郊区项目略低。 项目顺义新城星河城富力又一城远洋山水远洋一方中海城万年花城泛海国际 开发商 北京顺义 新城建设 开发有限 公司（鲁 能） 北京玺 萌置业 有限公 司 北京华恩 房地产 远洋地产 北京中联 置地（远 洋子公司 ） 中海地产 北京万年花 城房地产（ 首钢集团、 万年基业投 资集团） 北京泛海信 华置业 地理位置 顺义马坡 镇金宝北 路 丰台玉 泉营环岛 东南侧 朝阳区东 五环台湖出 口 石景山玉 泉路路口 西南侧 朝阳区八 通线双桥 站和管庄 站之间 朝阳成寿 寺路,南三 环与南四 环之间 丰台万柳桥 西南花乡 朝阳区朝阳 公园东侧 占地面积 （万） 8541.348约4195约8582约113 建筑面积 （万） 96112115122150170200260 容积率 第一期商 品房1.48 整体 2.7 整体 2.38 整体 3 整体 1.58 整体 2 整体 2.5 整体 2.3 目前售价 （元/平米） 69001100095001400010500130001100032000 一、基础信息 n“资源型或高形象”区域多以“普通住宅+洋房”的物业组合（如顺义、朝阳区） n普通区域的区域多以“普通住宅”为主（如丰台、石景山） 项目顺义新城远洋山水万年花城星河城富力又一城远洋一方中海城泛海国际 地理位置 顺义马坡 镇金宝北 路 石景山玉 泉路路口 西南侧 丰台万柳 桥西南花 乡 丰台玉泉 营环岛东 南侧 朝阳区东 五环台湖出 口 朝阳区八 通线双桥 站和管庄 站之间 朝阳成寿 寺路,南三 环与南四 环之间 朝阳区朝 阳公园东 侧 占地面积 （万） 85约418241.34895约85约113 建筑面积 （万） 96122200112115150170260 容积率1.4832.52.72.381.5822.3 物业形态 普通住宅 、洋房 普通住宅普通住宅 普通住宅普通住宅 普通住宅 、洋房 普通住宅 、洋房 公寓 目前售价 （元/平米） 69001400011000110009500105001300032000 二、开发特点 n开发时间：90-150万平米大盘开发时间约3.5-6年（如远洋一方、星河城），在售项目中 170平米以上大盘还都未开发完毕，预计需要5-8年。 n开发分期：一般分为3-6期开发 项目顺义新城星河城富力又一城远洋山水远洋一方中海城万年花城泛海国际 地理位置 顺义马坡 镇金宝北路 丰台玉泉 营环岛东南 侧 朝阳区东 五环台湖出 口 石景山玉 泉路路口西 南侧 朝阳区八通 线双桥站和 管庄站之间 朝阳成寿寺 路,南三环 与南四环之 间 丰台万柳桥 西南花乡 朝阳区朝阳 公园东侧 占地面积 （万） 8541.348约4195约8580约113 建筑面积 （万） 96112115122150170200260 入市时间 2008年10 月 2003年3 月 2005.62003.62007年9月2005年8月2004年1月2006.7 开发周期共6期3期以上共3期共3期3期以上共4期 开发进度 正在开发 （一期） 基本完毕 六期） 基本完毕 （三期） 基本完毕 （三期） 正在开发 （一期） 正在开发 （三期） 正在开发 （四期） 正在开发 （一期） 已开发年限0.563.55.51.53.552.5 二、开发特点 二、开发特点 n启动量：一般以10-20万平米启动市场 n二期量：一般低于一期开发量 三、产品发展 n以“大户型”为主的高端项目产品呈上升趋势发展 n以“中小户型”为主的中端项目产品发展相对平稳 四、价格走势 市场周期日期涨幅 高峰期2007年1-12月20%-40% 下滑期2008年1-6月5-15% 低迷期2008年7月至今-15%左右 复苏期 根据房价的波动房地产市场分为：高峰、下滑 、低迷、复苏四个阶段 社会资产平均回报率 时间T 房价P 高峰 下滑 低迷 复苏 大盘的价格走势，吻合房地产市场的波动周期 n高峰期：价格以20-40%大幅上涨 n下滑期：价格以5-15%缓幅上涨 n低迷期：以15%的幅度下降 预计09年市场逐渐进入复苏期后，大盘价格涨幅可参照与复苏期相对应的下滑期（ 5-15%） 高峰期下滑期低迷期 n平均去化量：月去化套数为50-70套/月，去化面积为6000-8000平米/月 n主力畅销户型：约在120平米左右，与北京市期房主力成交户型相近 五、消化速度 不同时期去化量： n高峰期：60-135套/月，7000-15000平米/月 n下滑期：25-50套/月，2300