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速递616 胜言物业管理有限公司投标书(封面)中华女子学院教学图书馆综合楼物业管理投标书投标日期：二0一0年十二月二十日法定代表人：何珊(签字盖章)投标人：胜言物业管理服务有限公司(单位盖章)(目录)投标书目录第一部分前言第二部分企业综合说明书2.1公司概况2.2.经营场所2.3公司信誉及成果2.4公司发展方向第三部分主要管理人员介绍3.1公司管理人员简历3.2拟拍管理处主任简历第四部分物业管理方案及内容4.1中华女子学院教学图书综合大楼概况4.2物业管理整体设想与策划4.3采取的管理方式、工作计划4.4管理制度4.5员工培训计划4.6各项服务指标的承诺4.7房屋及设备设施维修检查养护计划第五部分计划成本核算数5.1物业管理预算5.2中华女子学院教学图书综合大楼年度物业管理收入年明细表5.3员工薪金一览表第六部分结束语第一部分前言投标函致中华女子学院：1在考察了中华女子学院教学图书综合楼的现场和研究了相关的招标公告、招标文件后，我方愿以人民币物业管理费壹元壹角伍分(大写)(RMB1.15元)(月/平方米)，按招标文件的要求，承担上述项目的全部物业管理工作。2如果贵方接受我方投标，我方保证在接管此项目后，并在招标文件规定的期限内完成合同规定的全部工作。3我方同意从规定的递交文件截止之日起11日内遵守本投标。在该期限满期之前，本投标对我方始终有约束力，并可随时被接受。4在正式合同协议制定和签署之前，本投标书连同贵方的中标通知书应成为约束贵、我双方的合同。5我方理解，贵方不一定接受最低报价的招标或其他任何可能你们收到的投标。与本投标有关的一切正式来往信函请邮寄或传真至：地址：北京市朝阳区小营路8胜言物业服务管理有限公司邮编：100101电话转接097)传真系人：XXX投标人：胜言物业服务管理有限公司(盖章)第二部分企业综合说明书2.1公司概况胜言物业管理有限公司组建于2005年3月，并于2005年10月成立注册资本500万元人民币，是一家经北京市建委核准的一级物业管理企业。胜言物业，顾名思义：一切无以言表，让您感觉更贴心。本公司专业提供高水平、全方位的物业服务，管理物业类型有住宅小区、办公楼及高层楼宇、综合型大楼等，同时，我公司还聘请了德国物业管理公司主管为外方顾问，借鉴国外先进物业管理经验，不断健全管理制度，提高人员素质和服务水平，为所接管物业的广大业主提供真诚周到的专业服务本公司有完整的服务质量管理体系和完善的监控措施，近年来所接管的物业未曾出现过质量事故，2006年被北京市质量监督协会授予服务质量信得过单位，并且在物业的管理工作中，由于服务质量突出，被北京市精神文明建设领导小组评为北京市共建文明居住区先进单位。公司现有员工1500人，其中大专以上学历占员工总数人80%，并聘请集团公司总工程师为我公司的顾问。在成立不到三年的时间里，公司先后邀请了上海高新技术咨询有限公司和盘古七星大酒店的高级管理人员来我公司培训员工，指导工作，并共同探讨研究物业管理的理念和操作规范，对公司各项工作水平的提高起了极大地促进作用。2.2经营场所及范围我公司以管理写字楼和商业大厦为主，近几年来先后承接了龙道商业中心等物业的管理工作。截止到2010年10月底，本公司已接管楼房106栋，总建筑面积45000余平方米。其中由本公司委托管理的顶上花园小区荣获了全国优秀物业管理示范小区称号，故土区也先后被评为北京市优秀物业管理综合性楼区。此外，公司不仅装备了商务中心、超市、美容院、健身房等服务场所，还开设了建筑管理、房屋维修、代叫出租车、代办水、电、煤、电话费、代装潢、代购物品等服务项目，并配备专程免费巴士往返市区。为业主提供优越的办公环境和生活居住条件，同时也让员工享受到工作的乐趣，彰显我公司的特色服务，以此提升我公司的企业形象。企业营业执照和物业管理企业资质等级证书的扫描图。2.3公司信誉及成果2005年公司根据ISO9002质量保证标准建立质量体系，运用制度化、程序化、标准化和文件化手段开展科学管理和优质服务，以提高企业竞争实力，为业主提供安全、舒适、清洁、优美和方便的生活学习环境，并于2006年6月21日通过ISO9002国际质量认证，2006年12月28日通过AJA公司的年度监督审核。公司成立以来，一直秉承以人为中心，服务为主体，用户满意为目标的企业宗旨，坚持用户满意，是我们做好各项工作的标准的经营理念，以用户至上为原则，坚持为用户服务，并制定了服务质量上的承诺，努力强化服务意识，提高服务水平。2005年，公司在确定建立质量体系的同时，并进行了内部企业形象策划，步实现物业管理软件计算机化管理。公司在创立自身品牌的同时，不断提高经营管理能力，服务于广大业主住户，服务于广大业主住户，为他们提供全方位的物业服务。2.4公司的组织结构图2.5公司的发展：1、在促进自身的发展时，坚持完善社会责任随着公司的不断发展壮大，我化司作为一个物业管理企业会不断的重视物业管理企业社会责任，其是对投资者、对员工、对用户、对政府、对竞争者、对相关行业企业、对社会公众的社会责任，我公司会用自身的方式表达对社会的关注，对特殊群体的关心，对需要帮助的人们的关爱，同时，这也是我们不断完善企业良好形象的一种形式。2、企业的价值观念、经营准则、经营作风、企业精神、道德规范和发展目标不断得到发展，逐步形成自身的为全体员工所认同、遵守的企业文化。3、不断完善企业的核心竞争力，实现一体化企业集团，提高企业聚集力，同时不断提高企业的资本金，加强企业员工的培训，提高劳动力和管理力，加强技术管理，提高企业网络服务能力，努力向新型的物业管理企业转变，创立自己的品牌，提高产品力和文化力，增强企业的知名度。4、加强企业的创新，包括理论、环境、目标、知识、技术、制度、要素、组织、管理等等方面，形成一个创新型的现代化、科学化、专业化、信息化的高新物业管理企业。第三部分主要管理人员介绍3.1公司管理人员简历公司顾问：Jenson C.D.Wenst公司总经理：闫胜公司副总经理：唐朝公司办公室主任：张瑾3.2拟派管理处主人简历姓名贺晚晴性别女年龄31籍贯湖南教育背景及工作经历：毕业于湖南xxx大学新闻专业，并于二000年获得工商管理学硕士学位，从事企业管理工作十年，物业管理经验四年，有着丰富的管理经验，和先进的管理理念。曾获得企业先进个人，其所领导的团队多次获得最佳创造奖。3.3拟派管理处部门主管简历姓名何中宇性别男年龄26籍贯福建教育背景及工作经历：毕业于北京xxxxx大学物业管理专业，从事物业管理工作四年，于二00九年提升为公司xxx小区部门主管，曾获得公司最佳青年奖。(附相关专业资格证书复印件)第四部分物业管理方案4.1中华女子学院教学图书综合楼概况地理位置：中华女子学院教学图书综合楼位于北京市朝阳区育慧东路一号，东临北辰高尔夫球场，西邻芳草地世纪小学，南邻远洋万和城。物业类型：教学图书综合楼是一座兼教学、图书馆为一体的楼宇，一层为大厅，二、三、四层教学多媒体，五、六、七、八层是图书馆，九、十层是办公室。地下室分为两层，主要是作为停车场、人防工事、热力配套间、配电间使用。总建筑面积：35691平方米主要设施设备：(1)中央空调1部(2)楼道灯若干(3)电梯6部(4)消防监控1个(5)配电房2间(6)热力配套设施设备1部(7)教学区配有75荧光灯、节能灯若干4.2物业管理整体设想和策划我们将对中华女子学院教学图书楼实施专业化、规范化的物业管理，秉承以人为中心，服务为主体，用户满意为目标的企业宗旨，坚持用户满意，是我们做好各项工作的标准的经营理念，以用户至上为原则，坚持为业主服务，并制定服务质量上的服务承诺，努力致力于改善服务意识，提高服务水平，使中华女子学院教学图书楼成为安全、舒适、文明、整洁、优雅的教学场所我们将把地下一层的四分之一作为学生生活超市出租，将一层的四分之一作为休闲咖啡厅出租，租金的40%作为管理费用及佣金，60%交付学校，具体细节见后附策划二。在室内绿化管理中我们策划采用可吸辐射及长青植物为主。为了弘扬社会主义精神文明和道德风尚，我们将举办系列活动，详细见后附策划一。4.2.1总体质量方针、目标公司质量方针：以人为中心，服务为主体，业主满意为目标。公司质量标准：维修及时率达98%，维修质量合格率达：95%，业主满意率达90%。业主投诉率不大于0.5%。4.2.1管理与服务工作具体目标1)管理方面岗位标准培训率达到100%。岗位标准知晓率达到100%。岗位标准执行率达到95%。公开办事制度、主要服务制度印发业主率100%持证上岗、佩戴胸卡、仪表整洁、诚实守信、不吃、不拿、不卡、不要。2)服务方面态度和蔼讲文明，主动热情不拖延，及时处理各类事件。保证24小时受理业主报修，全天业务接待，接待业务和受理报修率达100%。维修及时率到98%，维修质量合格率达95%，业主满意率达90%。业主投诉率不大于0.5%。各类维修严格执行规定，急修不过夜，小修不过3天，中修以上不过7天。保安员做到仪表端庄、坚守岗位，规范服务，严格防范。4.3采取的管理方式、工作计划4.3.1管理方式基本原则：北京胜言物业管理有限公司接受北京房地产管理局的管理，依据北京市物业管理暂行办法对中华女子学院教学图书楼进行物业管理。依照政府关于物业管理工作的政策、法规，对教图楼实施高起点、高标准、24小时综合一体化全方位物业管理。引进高素质物业管理人才，对教图楼实行智能化管理，最大限度提高工作效率，降低管理成本，提高服务质量。法律关系：以合同的形式建立中华女子学院与物业公司双方互为制约的主体关系，履行乙方责任。实施民主管理，加强民主监督，定期报告公司运营情况，每年两次公布财务状况，接受中华女子学院的检查监督。内部管理框架：依靠公司ISO9002质量标准及200余条系统规章制度、岗位职责，建立公司管理架构。公司委任项目主任主管物业管理工作的总体规划及重大事项的决策；各职能部门落实项目主任物业管理方面的决策并指导、监督、检查、考核物业管理处工作；部门主管负责对物业的日常管理，以确保公司以人为本的目标在中华女子学院教学图书楼的实现。达到公司以业养业，基本持平，略有盈余的经营主旨。机构设置：设置公司领导下的中华女子学院教学图书楼物业管理处，内设房管维修组、保安队、绿化保洁组。4.3.2工作计划公司在中标以后，即进行前期介入与招标单位签订物业服务合同，物管工作全面启动(签订前1个月，管理处入住管理现场)；对物业进行接管验收，同时接受房屋钥匙、公共设施设备、绿化设备、物管用房、教图楼建设前期及技术档案资料等，教图楼各项管理系统全面启动(计划5个工作日完成)；进行教图楼开荒保洁(计划10天内完成)；设置教图楼内各种功能标识(计划1周内完成)；进行收费标准的申报审批工作(计划2个月内完成)。在完成以上各项工作后，教图楼的物业管理纳入正常运行状态。胜言物业管理流程图。(附表格中)4.4中华女子学院教学图书楼各项专业物业管理制度4.4.1公众制度日常保养事项绿化管理制度清洁卫生规定治安保安规定消防管理规定停车场管理规定水电管理规定房屋、设施维修管理规定防火注意事项防风注意事项管理服务承诺业主须知4.4.2工作流程保安工作流程保洁工作流程绿化工作流程物业接管工作流程水电维修工作流程监控中心工作流程电梯维护保养流程机电日常报修流程财务工作流程行政工作流程客户服务工作流程综合工作流程4.4.3 ISO9002体系制度1)质量手册质量手册目录编审人员批准令公司简介术语和定义质量手册使用说明质量手册受控发放范围质量手册的管理修改记录管理职责质量体系合同评审设计控制文件和资料控制采购服务标识和可追溯性过程控制检验和实验控制质量记录的控制培训服务统计技术2)程序文件管理职责各级各类管理职责质量体系管理程序质量计划控制程序合同评审文件和资料控制程序采购控制程序服务标识和可追溯性控制程序绿化保洁控制程序保安服务过程控制程序维修服务过程控制程序检验和实验控制程序检验测量和实验设备控制程序检验和实验状态控制程序质量记录的控制程序培训控制程序服务控制程序统计技术控制程序3)操作性文件北京市物业管理从业人员职业道德规范北京市物业管理行业规范服务达标要求部门各类人员岗位职责各级各类人员考核细则和办法中华人民共和国经济合同法北京市住在物业管理试行办法物业验收程序文件编码规则收购物资分类表房屋修缮工程质量检验评定标准保洁服务方法和要求绿化养护方法和要求钥匙管理规定保安人员工作方法和要求车辆停放管理制度突发事件和异常情况处理规定消防安全管理制度巡逻人员工作方法和要求保安警用器械管理规定维修服务规范维修基金使用管理规定水泵管理保养规定采购资金验收规定员工培训管理制度维修及时率、质量合格率各部门质量目标分解表情况表质量目标实施措施表质量目标考核整改通知单4.5员工培训计划新员工培训计划表(一)序号培训内容时间授课方培训对象培训方式培训目标1公司质量手册、操作程序和各项规章制度5天公司新员工内部授课了解公司运作方式2员工礼仪、形象培训2天公司新员工内部授课提升服务质量、体现服务宗旨3岗位职责培训2天公司新员工内部授课掌握本职工作运作程序4接管前期介入培训2天公司新员工内部授课掌握接管教图楼基本情况及设施、设备5职业道德培训2天公司新员工内部授课提高职务水平、增强责任意识6员工上岗前见习培训3天公司新员工内部授课为正式上岗提供经验新员工培训计划表(二)序号培训内容时间授课方培训对象培训方式培训目标1物业管理基础培训8天聘请物业管理专家管理人员内部授课增加员工管理水平及提高与业主间的沟通技巧2ISO 9002质量培训3天公司全体人员内部授课提高员工管理水平和服务质量3参加政府主管部门举行业务培训另计有关部门相关人员外部授课提高业务管理水平4员工礼仪、形象再培训2天公司全体人员内部授课提升服务质量、体现服务宗旨5保安人员工作、素质培训2天公司保安人员内部授课明确保安人员的工作范围和职责6保洁人员工作、素质培训2天公司保安人员内部授课明确保洁人员的工作范围和职责7维修人员升级培训待定专业部门维修人员外送明确维修人员的工作范围和职责8绿化人员工作、素质培训待定专业部门绿化人员外送明确绿化人员的工作范围和职责4.6各项服务指标的承诺各项服务指标承诺表序号指标名称国家评分指标投标指标管理指标的承诺1房屋完好率98%100%落实责任人，实行巡视制度，建档记录，确保房屋完好，无违章搭建及损坏公共设施2房屋维修及时率98%100%接到维修通知15分钟内到现场；及时完成并建立回访记录3维修合格率100%100%分项检查，一步到位，并进行回访，以确保维修工程合格，满足客户需要4管理费收缴率98%100%按规定收取、不擅自提高费用5绿化成活率98%99%落实责任人养护，并由管理处主管监督执行，以确保公共绿化绿地无破坏、无黄土裸露，发现问题立即修复6保洁清洁率99%99%落实责任人进行日常保洁工作，并由管理处主管监督执行，以确保教图楼内日产日清，空气清晰，设施完好7道路完好及使用率90%99%落实责任人进行养护，并由管理处主管监督执行，以确保道路完好、通畅8雨水井、污水井完好率100%落实责任人进行养护，并由管理处主管监督执行，以确保沟、渠、井完好，并定期疏通、清理9排水管、明暗沟完好率100%落实责任人进行养护，并由管理处主管监督执行，以确保排水管通畅无阻、无塌陷10路灯完好率85%99%落实责任人进行养护，并由管理处主管监督执行，以确保路灯无损、正常使用并进行定期清洁养护11停车场完好率100%落实责任人进行养护，并由管理处主管监督执行，以确保设施完好，方便使用12消防设施设备完好率100%100%落实责任人，实行巡视制度，建档记录，并由管理处监督执行，并定期维护和检修以确保消防设施完好无损、正常使用13火灾发生率1%以下0管理处全员义务消防员制，并定期进行培训和演习，加强宣传，发现隐患，及时处理并通知管理处，以确保教图楼消防安全14管理人员专业培训合格率80%100%对员工分别进行常规培训，并予以考核，不合格者予以淘汰；对于特种作业、行业性要求的员工，实行外送有关部门培训、考核，并予以考核，确保培训合格率100%，以提高员工的素质4.7房屋及公共设备设施维修检查养护计划房屋和公共设施维修检查养护计划表序号设施名称保养周期备注1楼宇外墙三年清洗2公共墙面三年粉刷3水池一个月进水阀池体4室内消防栓半年两年油漆一次5室外消防栓半年两年油漆一次6污水井盖一个季度两年油漆一次7雨水井盖一个季度三年油漆一次8路灯楼道灯一个季度9供水管道阀门一个月10排水管道两个月11污水管道两个月半年清理一次12雨水管道两个月半年清理一次设备养护计划表序号设施名称保养周期备注1配电设备一个季度每日定时巡检2生活水泵一个月3进水泵设备一个季度4消防水泵半年每月检查一次5消防风机一个月每月检查试机一次6消防风阀一个月每月检查试机一次7电梯半年半年度保养8监控设备一个月9卫星电视设备一个月每日巡检一次10网络设备一个星期每日不定时巡检第五部分计划成本核算书5.1年度物业管理预算1)收入首年收入次年收入物业服务收入492535.8492535.8开发商补贴20000其他收入(有偿服务、经营性服务等)7300073000 2)支出首年支出次年支出(1)薪金、福利等(详见附件)员工薪金405000.00 405000.00员工福利37550.00 37550.00小计442550.00 442550.00(2)工程维修及设备养护电梯维修0.00 12954.50供电系统维修0.00 15000.00给排水系统维修0.00 3750.00照明系统维修5000.00 5000.00其他不可预见费用10000.00 10000.00小计15000.00 46704.500首年支出次年支出(3)管理费用室内绿化费用6250.00 3750.00室内绿化管理费0.00 7500.00保洁费用4250.00 3750.00教图楼综合服务设施设备运行维护费用12500.00 11250.00垃圾清理费6000.00 6000.00小计29000.00 32250.00(4)行政办公费首年支出次年支出公司行政费7500.00 10000.00服装费15200.00 00.00折旧费4300.00 7500.00营业税金16621.11 8221.40小计43621.11 25721.40总支出530171.11 547225.90 3)收入情况5.2物业服务收入年明细表功能建筑面积/管理费标准管理费小计地下一层1.15元/(.月)82089.30 82089.30地上面积1.15元/(.月)410446.50 410446.50地下一层生活超市租金0.5元/(.日)0.00 71382总计收入563917.80 5.3员工薪金一览表职务月薪资/元人数小计/元管理处主任1800.00 11800.00管理员1300.00 22600.00房屋维修1000.00 22000.00高配电工1100.00 23300.00保安员900.00 65400.00保洁员750.00 24 18000.00绿化员750.00 1750.00总计38 33750.00员工薪金：33750.00元/月12月/年=405000.00元/年福利费用：35400.00=14000.00(员工高温补贴)3850元/月12月=22800.00(劳保用品)3250.00=750.00(管理人员高温补贴)3项合计：37550.00元/年第六部分结束语中华女子学院教学图书综合楼作为知识的储备地方，对学校有着重大的意义，管理好该图书楼，对于中华女子学院学生的学习有着很大的促进作用，我们公司有信心管理好中华女子学院图书楼。(附件)1 2中华女子学院教图楼活动计划一览表一活动名称季度防火演习参与人员学院学生及本公司项目处工作人员报名方式以院系为单位，自主报名时间一季度为单位(各季度具体时间就情况而定)地点教图楼内承办单位胜言物业管理有限公司中华女子学院项目处资金预算1000元/次活动方式员工对与学院对竞赛，竞赛结果分四等，根据获奖等级予以奖励细节具体制作二活动名称我的小小旧书铺参与人员学院学生报名方式以个人或集体为单位，投标竞争时间以学期为一个租赁期地点教图楼内一层承办单位胜言物业管理有限公司中华女子学院项目处租金收取方式百分比租金活动方式有意者在指定日期内投标竞争，胜者获得旧书铺的使用权细节具体制作规定三活动名称教图楼开放日参与人员学