房地产品牌口碑营销策划方案【精品高端版】 .ppt

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电台广播 18%18%22% 房产中介机构 37%40%38% 户外广告 35%31%29% 2010年上半年，搜房网是 网民关注度最高的房地产网 站，关注率达四 成多；新 浪乐居住紧随其后，关注度 为24.68%。所以网民关注 的房地产网站也将是此次网 络营销的主要阵地之一。 网民关注房地产网站排行 网络营销目的 网络营销目的 引导舆论 重视网络中舆论的力量，引导舆论、控制舆论是网络营销的一 项重要目标，引导舆论关注房地产是本次网络营销的重要考核 指标。 塑造品牌 网民比其他人群更注重品牌价值，网络营销中可是提升品牌价 值的理想媒体渠道 促进销售 网络营销的最终目标是促进销售，网络营销也应起到推动线下 销售的作用 网络营销分析 房地产品牌定位 房地产座落于我国长三角区域，是我国经济实力最强劲的地区之一。 高端房产群体的新地标 富人群体生活品味的体现及身份的象征 房地产品牌定位 高品牌 高 形 象 高 价 位 价 值 决 定 意 识 顶级财富圈层 潜在消费者有哪些？ 炒房团群体： 拥有强烈的投资欲望 富人群体： 拥有雄厚的经济实力 富二代群体： 拥有强烈的攀比心态 如何让潜在消费者看中？ 贵族才能享受拥有 的生活品质 超强的地产发展潜力 社会地位、身份象 征的充分体现 网络营销总体策略 房地产网络营销三步曲 1 2 3 网络发布告知别墅相关信息 ，提高网络声量，扩大其在 长三角区域知名度 正面引导网友通过网络图文 多媒体信息了解别墅信息及 优势特色，提高网友对其别 墅地产的认知度 通过网络宣传别墅信息，利 用网络特殊手段，引起受众 人群对别墅地产产生浓厚兴 趣，并营造购买氛围，引导 受众人群产生购买欲望。 网络营销整体策略 sns 社区营销 视频 营销 百度 知道 微博 营销 长三角别墅 网络口碑营销 bbs 论坛营销 博客 营销 引起目标人群关 注，并且对产品 产生浓厚兴趣 别墅房产 三次检索 信息量大，人群 覆盖范围广，具 有大量网民口碑 借鉴参考 关注品牌活动， 与官方进行互动 ，拉近官方与网 友之间的距离 树立正面官方形 象的体现，产品 信息增强目标人 群品牌忠诚度 淡化品牌商业色 彩，社交社区增 加网友之间信任 度 论坛引导微博关注博客导入sns引导 按权重分布，网民首选 wiki及贴吧，wiki问答 对企业进行初步认识， 百度贴吧关注网民心声 产生购买欲望 进行三次检索 ，开始舆情搜 索 网络营销媒介作用 渠道表现形式人群精准可信度主动传播率媒介简述 论坛bbs bbs是中文互联网最成熟、网 友最为活跃的媒介渠道 sns社区 转帖分享功能使得sns社区的 内容一夜传遍网络 博客blog 博客关乎个人声望，网民对其 信任度极高 微博 microblog 微博随时记录网民生活点滴， 内容虽然简短，但更具有方向 性及真实度 视频video 影音结合的多媒体内容使得视 频具有超强的表现形式 百度知道 wiki 问答模式可以让网民随时对品 牌口碑进行搜索并得到答案 媒介渠道特性简介 网络营销执行策略 bbs论坛社区口碑执行策略 社区营销发布方案 原创首发原创首发 话题转载话题转载 网友自发转载网友自发转载 撰写最生 动、最具 讨论性的 话题 a 创作 b 执行 c 发布 运用最资 深、最有 说服力的 id 选择最有 针对性、 最热门的 社区 社区特性：利用传播最广、受众人群最多、互动性和针对性最强的特色。 社区划分：房产门户社区、财经社区、人气热门社区 发布策略：针对不同类型的社区发布或转载不同类型的话题。 信息发布 信息交流分享病毒传播 论坛创意团队信息分享 bbs论坛社区口碑执行策略 bbs论坛社区口碑执行演示 最近在新浪房产频道看了长三角别墅介绍，环境又好，房 型我也很钟意，准备买套作为投资或者租借，等老了退休 自己住。 长三角别墅在引诱我的荷包 bbs论坛社区口碑媒介选择策略 受众人群精准、信息传 达率高 人气足、流量大，信息 扩散性强 具有高消费购买能力群 体集中聚集 地域性强，群体接受能 力强 论坛类别板块特性人群人群特性论坛版面举例 房产论坛受众人群精 准、信息传 达率高 地产购买者、 观望者 目的明确，以房产 信息为主 搜房网、新浪 乐居、安居客 、易居网 财经论坛具有高消费 购买能力群 体集中聚集 财经人士及房 产专业人士 高消费群体及具有 财经投资专业知识 慧聪论坛、焦 点网、中经论 坛、阿里巴巴 人气论坛人气足、流 量大，信息 扩散性强 富二代群体崇尚晒拜话题，爱 好广泛，攀比心强 天涯、mop、 网易社区、篱 笆论坛、赶集 论坛 地方论坛地域性强， 群体接受能 力强 长三角经济区 域高端网友 时刻关心长三角区 域房产信息 kds、19楼、 浙江在线、天 一论坛、西祠 bbs论坛社区口碑媒介选择策略 bbs论坛社区口碑媒介传播效果 sns社区媒介执行策略 sns媒介：开心网 sns社交类网站营销是目前网络最快速、直接达到营销目的的一种模式，开心 网基于其庞大的用户量和用户身份的真实性将其作为传播媒介，可达到信息快 速传播的效果。 借网络sns社区红人传播攀比话题： 利用开心网及人人网红人的人气优势，大力推广长三角区域别墅地产，通过更 广泛的圈子传达给受众人群，尤其通过富二代攀比之风话题，引起更多关注人 群，可传达至线下具有实力购买的目标人群。 主要传播模式：转帖+评比 sns社区媒介执行策略 sns媒介：优士网 sns社交类网站营销是目前网络最快速、直接达到营销目的的一种模式，优士 网基于其高端的用户群体和用户身份的真实性将其作为传播媒介，达到信息传 播精准性。 借网络优士网社区高端网友传播话题： 利用优士网的高端人群资源更准确将别墅信息传播至受众人群。 主要传播模式：信息分享+群组讨论 sns社区媒介传播效果 话题视频投票 snssns社区社区 （开心网、优士网（开心网、优士网 ） 创作话题，吸引 网友关注别墅信 息 转载别墅相关视 频及花絮，加强 网友持续关注度 通过投票搜集网 友对别墅的意见 及建议 传播 迅速 传播 自由 信息植入 影响社区 扩散传播 sns社区媒介执行策略 这里将有 你数之不 尽的高端 客户群体 blog博客媒介执行策略 blog博客媒介执行策略 推广思路： 前期开发商老总访谈活动已将项目信息向公众输出，引 发业内人士关注，且在前期有一定的宣传基础。此时建 议配合推出项目博客，设立项目新闻的统一发布平台， 利用博客这一新鲜、活跃、流行、互动性强、自由度大 的舆论表达方式，制造品牌的病毒式传播，从而形成深 度和广度相配合，全面立体地将项目进行多层次推广。 推广目的：利用博客圈参与人群的广众度，将项目的 相关新闻在第一时间内得到告知，利用博客进行推广， 能够找到精准的目标客户，还能通过网络的发散传播， 将项目的知名度进一步提升。 推广内容：在新浪或其他博客平台上建立项目博客， 及时发布项项目相关信息及图片展示，利用页面与网友 互动，建立良好形象，提升项目的品牌知名度。利用知 名博客进行扩散传播。 blog博客媒介传播效果 别墅 博文 留言评论 博客更新 博客 平台 博友互动 圈子号召 各大网站 知名博客 影响到好友 和固定读者 影响到志同 道合的网友 博客互链 博客订阅 博文推荐 影响网站精准 目标受众 影响更大规模 的目标受众 影响更大规模 的目标受众 自发性转载 搜索优化 博文转发 病毒式扩散 友情链接 频道内容 重点推荐 焦点位置 重点推荐 焦点位置 重点推荐 线下资源 blog博客媒介传播效果 microblog微博媒介执行策略 微博是目前网络最流行最火爆的网络新媒体之一 选择人气粉丝最高的新浪微博进行话题推广 建立官方微博进行官方形象维护及信息及时发布更新 step 1 1、可借助传达别墅信息，发 布相关话题，获得粉丝关注 。 2、使用别墅品牌logo，增加品 牌知名度。 3、提高品牌关注度，增强用户品牌忠诚度 建立官方微博 microblog微博媒介执行策略 step 2 目前新浪微博意 见领袖可分人气 明星与人气草根 微博两大类，根 据实际情况邀请 明星、草根微博 对别墅地产信息 进行评论分享及 转发进行推广 草 根 人 气 榜 明 星 人 气 榜 微博信息传递 microblog微博媒介执行策略 step 3 别墅有奖活动预告：本周抢楼活动，凡回复楼层逢8奖。对此信 息进行转帖好友同样有机会中奖，活动地址：。 定期举行微博有奖 活动，通过不同活 动形式吸引微博博 友进行互动，并通 过奖励将其转化为 长三角别墅的网络 传声器（粉丝） 抢楼活动转载有奖 微博有奖活动 视频媒介执行策略 原创类 视频网站 门户类 视频网站 综合类 视频网站 视频媒介执行策略 视频营销是最为直观视频营销是最为直观 潜在目标人群看后容易关注，大众网友看后容易传播分享 1000010000 网友关注网友关注 10w10w 网友关注网友关注 100w100w 网友关注网友关注 百度知道执行策略 第一步：提出问题，并设置奖励 第二步：利用马甲进行回复 第三步：设置最佳答案 流程图 “百度知道”是目前国内最大的搜索内容库，是网民主动寻求答案的重要渠道。利用马甲对预先 提出的问题进行正面引导回复，最后由楼主采纳最佳答案，增强受众人群对品牌的信任度 新闻稿执行策略 通过官方媒体撰写新闻稿发布新浪网 （www.sina .com） (1) 选择理由：（浏览量大 | 符合项目高端属性） 新浪网是中国最大的新闻集散地，内容丰富，知名度和权威性均在行业内处于领先地位，日浏览量大，并且新浪网 不仅是大众网民获取新闻信息的习惯性网站，同时也是中国高端财富人群最关注的网络场所之一。 在历经多次改版后，新浪网的财经、高尔夫、女性等频道已发展成能够承载汇聚中国高端产品的绝佳平台。 别墅项目自身的高端属性，决定了其推广媒体应该是配合新浪这种全国最大、浏览量最高、权威性较强的媒体作为 投放广告的主要平台。 (2) 选择频道： 新浪首页 房产频道 财经频道 别墅频道 高尔夫频道 女性频道 博客频道 新闻稿执行策略 新浪首页 文字链 广告位分析： 新浪首页人群流量大，文 字链处于顶端位置，围绕顶 通设置，顶通强大的视觉冲 击力能将网民的目光吸引至 此。高访问量广告位，投放 项目主卖点的中期广告可使 项目信息迅速拓展到千家万 户。 其广告效果受到客户的普 遍认同。 上下左右 侧文字链 新闻稿执行策略 房产别墅频道 顶通 广告位分析： 别墅频道是房产频道 下的独立频道，内容只 包括别墅项目，因此浏 览该频道的用户有很明 确的别墅置业目标，对 别墅项目来说在此投放 广告可更具精准性，性 价比更高。 顶通 感谢观看 the best partnership for the best result 更佳的合作，更佳的结果 房地产基础知识 概述 房地产专业名词解释1 住宅的类型4 土地及土地的使用年限2 与房地产开发相关的企业3 房地产抵押登记5 房地产专业名词解释 v 1、房地产： 房屋和土地的社会经济形态，是房屋和土地作为一种财产的总 称。 v 2、房地产业： 从事房地产开发、经营、管理和服务的行业。 v 3、房地产二级市场： 指新建商品房交易市场，即发展商同购房者之间因交易而形成 的广义市场。 v 4、五证： 国有土地使用证、建设用地规划许可证、建筑工程规划许可证 、建筑工程施工证、商品房销售许可证 v 5、两书： 住宅质量保证书、住宅使用说明书 v 6、占地面积： 规划红线内的用地总面积 v 7、建筑红线。 是指建筑物的外立面所不能超出的界线。 房地产专业名词解释 v 8、建筑基地面积。 指城市规划管理部门划定的用地范围的面积。 v 9、建筑面积。 是指房屋建筑轮廓或构件的水平投影面积，它包括结构所占面 积和室内房间面积。 v 10、建筑占地面积。 是指建筑底层所占的土地面积。 v 11、建筑总面积。 是指一个建筑项目，按“建筑面积计算规则”能计算建筑面积的 总和。地块内地上、地下建筑的面积总和。 v 12、建筑面积密度。 又称建筑容积率，是指按城市规划管理部门的规定，能建造的建 筑总面积与建筑用地（即基地）面积之比。 v 13、建筑密度。 是指建筑底层占地面积和建筑用地（即基地）面积之比。 房地产专业名词解释 v 14、建筑间距。 是指建筑之间应保持的合理距离。通常以日照间距来确定。 即冬至正午时太阳光照经前幢房屋后檐至后幢房屋楼窗台时二幢建筑 之间的距离，目前比例为1：1或1：1.2 v 15、建蔽率： 又称建筑覆盖率，指建筑于地面投影面积（底座占地面积） 与占地面积的比值。 v 16、建筑形态： 指建筑的存在形式，通常分为低层（13f以下），多层（4 7f），小高层（818f），高层（1932f），超高层（高度100m以 上）。 v 17、中庭： 指小区最集中的绿化景观。 v 18、会所： 指为小区居民提供娱乐、健身、餐饮、购物等休闲活动的配 套设施的集中场所。 房地产专业名词解释 v 19、按揭： 指由银行提供的商业性购房贷款。 v 20、公积金贷款： 政府规定的带有福利性质的低息购房贷款，其贷款数额与公 积金交纳数额有关。 v 21、房屋总价： 指单位房屋的总标的，一般为单位（每平方米价）与单位建 筑面积的乘积。 v 22、面价： 即公开售价，公之于众的价格。起价：一般其价可认为是该 房地产的最低价。 v 23、均价： 楼盘的平均价。指整个小区范围内所有房屋的平均单价。 v 24、合同价： 即成交价，在售房合同中所注明之价格。 v 25、基价： 为定价的参数价，一般指作为定价依据的单价。 房地产专业名词解释 v 26、房屋修缮基金： 业主收房时应交纳的，今后用于建筑设施的公共部分维修的 费用，其由代表业主的业主委员会统一保管。 v 27、物业管理费： 业主为其小区物业管理公司提供的服务所支付的月费。 v 28、物业管理： 为求小区业主正常的生活秩序，及公共设备、设施的正常使 用，起到保值的作用，由物业管理公司提供的保安、保洁、维护等广 泛的服务。 v 29、容积率： 总建筑面积/建筑用地面积。 v 30、得房率： 套内建筑面积/套建筑面积 v 31、绿化率： 项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之 比。 v 32、密度： 在居住区用地内各类建筑的基地总面积与居住区用地的面积 之比。 房地产专业名词解释 v 33、错层： 一套房子不处于同一平面，房屋内的厅、卧房、阳台、厨房 处于不同平面的。 v 34、跃层： 一套住宅占两个楼层，由内部楼梯连接上下房，一般在首层 安排起居室、厨房、卫生间、餐厅，二层安排卧房、书房、卫生间等 其他建筑面。 v 35、复式： 实际上是一层住宅，但较普通住宅高2.8米，可在局面掏夹 层，安排卧房和书房，由楼梯连接。 v 36、开间： 住宅的宽度。 特点：开间小缩短楼板空间跨度， 增强结构整体性、稳定性和抗震性。 v 37、进深： 住宅的实际长度，进深不易过长，以保证采光。 特点：进深小，光线、通风条件好； 进深大，光线不足但节约用地； 房地产专业名词解释 v 38、套建筑面积： =套内建筑面积+公摊面积 v 39、净高： 层高减去楼板的厚度。 v 40、层高： 下层地板面与上楼层地板面的距离。 41 41、抗震的基本概念、抗震的基本概念 烈度：指某地受某次地震的影响程度的度量； 震级：指一次地震释放能量大小的标准； 抗震设防烈度：北京按8级设防。 vv 4242、生地、生地 通常指尚未进行市政基础的土地 vv 4343、熟地、熟地 已有市政基础设施具备房地产开发条件的土地，即三通一平 或七通一平 房地产专业名词解释 vv 4444、跃层住宅、跃层住宅 住宅占有上下两层楼面，卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房及 其它辅助用房可以分层布置，上下两层之间交通不通过公共楼梯而采 用户内独用小楼梯连接。(占两个标准层面) 特点：每户都较大采光面，通风较好，户内居住面积和 辅助面积较大、布局紧凑、功能明确、相互干扰较小 vv 4545、复式住宅、复式住宅 受跃层设计启发，由香港建筑师李鸿仁创造设计的一种经济型住 宅，每户仍占两层，实际是在较高的一层中增建一个1.2米的夹层,两 层合计层高要大大低于跃层住宅，其下层供起居、炊事、进餐、洗浴 等，上层供休息和贮藏用，户内设多处入墙式壁柜和楼梯，中间楼板 也是上层的地板。 特点：提高使用率，降低造价； 通风采光性好； 层高过低，如厨房2.0米，长期使用有压抑感等； 隔音防火性差，私密、安全性差。 房地产专业名词解释 板楼 v 板楼是对建筑结构的构筑物的称呼，和塔楼相对应。板楼一般建筑层数不会超 过12层。 板楼的平面图上，长度明显大于宽度，板楼有两种类型，一种是长 走廊式的，各住户靠长走廊连在一起；第二种是单元式拼接，若干个单元连在 一起就拼成一个板楼。 v 板楼四大优点 v 1.南北通透，便于采光通风 v 板式住宅多是正南北方向，进深在15米左右，南北通透，便于采光与通 风，而且户型方正，平面布局合理，各功能空间尺度适宜。通常而言，由于板 楼的面宽充裕，因而户型设计更容易出精品。 v 2.板楼均好性强 v 眼下一梯两户的小板楼非常受宠，正是因为整栋板楼中各套户型的优劣差 距很小，均有若干套朝北的户型难于处理。板楼由于住户不多，居家生活也比 较清静。 v 3.管理成本不高 v 通常而言，板楼的管理成本普遍较塔楼低廉，多层板式住宅可以不设电梯 ，不设变频供水系统，包括外墙粉刷在内的日常维护费用当然要比塔楼便宜得 多。 v 4.住户使用率很高 v 板楼户型的使用率通常高达90%以上，而塔楼户型的使用率通常仅为 75%，因为塔楼内的电梯井、候梯厅、变配电机房等都将作为公共面积摊到 每个业主的头上。同样是购买建筑面积100平方米的住房，板楼户型的使用面 积往往高出塔楼住户约10平方米。 房地产专业名词解释 板式楼 房地产专业名词解释 v 塔楼 v 塔楼是对不同建筑结构的构筑物的称呼， 塔楼一般是指高层建筑。 v 塔楼指外观像塔的楼型，平面的长度和宽度大致相同，一般塔楼的同 层住户在6户以上。 v 塔楼 v 优点： 建筑密度较高，房价较低；空间结构灵活，易于改造；结 构强度高，抗震性好；居高望远，视野开阔。尤其是对于富有diy精 神的年轻人而言，采用大框架结构的塔楼，可以通过改装户内分隔墙 改变户内格局，居住更为灵活，而且相对低廉的房价，也比较符合现 有的收入。 v 缺点： 均好性较差，同一层总有一些户型在采光、通风方面比较 差，而且面积使用率要低于板楼，很容易出现没有自然采光的暗厨、 暗卫，居住品质大打折扣。 v 板楼就是指“东西长、南北短”的楼型，一般板楼同层住户在2到4 户， 房地产专业名词解释 塔楼 房地产专业名词解释 v 板楼与塔楼的区别 v 首先要知道如何区分板楼和塔楼，可以从楼房的平面图区分塔楼和板 楼。塔楼的平面图特点是，一层若干户，一般多于四五户共同围绕或 者环绕一组公共竖向交通通道形成的楼房平面，平面的长度和宽度大 致相同。这种楼房的高度一般从12层到35层。塔楼一般是以一梯4户 到一梯12户。板楼的平面图上，长度明显大于宽度。板楼有两种类型 ，一种是长走廊式的，各住户靠长走廊连在一起；第二种是单元式拼 接，若干个单元连在一起就拼成一个板楼。其实我们买房时，很容易 分出塔楼和板楼，简单地说，塔楼比较高、比较方；板楼比较矮、比 较长。 房地产专业名词解释 板塔结合 土地及土地使用年限 v 土地所有制 v 在我国，现行全部土地实行的是社会主义土地所有制，分为全民所有 制（即国家所有）和集体所有制（即集体所有）两种形式。 v 任何个人均不能取得土地所有权。 v 土地所有权 v 是指国家或集体经济组织对国家土地和集体土地依法享有的占有、使 用、收益和处分的权能。土地所有权是不能出让或转让的。 v 在房地产开发中，房地产开发企业取得的只是土地的使用权，而不是 土地的所有权。同样，消费者购买商品房后，对该房屋所占有的土地 ，不享有所有权，只拥有使用权。 v 土地使用权 v 土地使用权是指土地使用者依法享有使用和取得土地利益的权利。土 地使用权可以依法转让。 土地及土地使用年限 v 开发商要进行房地产开发，首先必须取得土地使用权。其获取土地的 方式主要有以下几种： v 土地使用权的出让。土地使用权的出让是指国家以协议、招标、拍卖 的方式将土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由使用者向国 家支付土地使用权出让金的行为。 v 土地使用权的转让。土地使用权的转让，是指土地使用者通过出售、 交换、赠与和继承的方式将土地使用权再转移的行为。 v 土地使用权的划拨。土地使用权的划拨，是指政府无偿将土地拨发给 使用者使用，一般没有使用期限的限制。以无偿划拨取得的土地使用 权，须经政府部门及土地管理部门同意，并按规定补交出让金后方可 进行转让、出租和抵押。 土地及土地使用年限 v 土地开发 v 土地开发，是将“生地”开发成可供使用的土地（即熟地）。 v 生地 v 是指空地、田地、未开垦地等不具备使用条件的土地。 v 熟地 v 是指已经完成三通一平或七通一平等工作，具备使用条件的土地。 v 三通一平 v 是指在土地开发时进行的通水、通电、通路和土地平整工作。 v 七通一平 v 给水、排水、电力、通讯、燃气、热力、道路通，土地平整。 土地及土地使用年限 v 土地使用年限 v 首先应该明确，房屋的所有权是不存在年限问题的，也就是说，房屋 一经购买并取得产权后，即作为业主个人所有的财产，并无居住年限 的限制。但是，商品房所占用的、通过出让方式取得的国有土地的使 用权是由期限的。 v 不同开发用途的土地使用年限不一样。开发商在取得土地用于房地产 开发时，都要与国土局签订土地使用权出让合同，其土地使用年 限按国家规定执行，即： v 居住用地七十年。 v 工业用地五十年。 v 教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年。 v 商业、旅游、娱乐用地四十年。 v 综合用地或者其他用地五十年。 土地及土地使用年限 v 土地使用年限从土地使用者与政府土地管理部门签订土地出让合同， 依法取得土地使用权之日起开始计算（通常在土地出让合同中有明确 约定）。 v 必须注意的是，购房者所得到的土地使用权，是开发商转让给购房者 的。根据我国城市房地产管理法42条规定：“以出让方式取得土 地使用权的，转让房地产后，其土地使用权的使用年限为减去原土地 使用者已经使用年限后的剩余年限。”因此，购房者在签订购房合同或 取得产权证时，其实际土地使用年限会短于国家规定的土地使用年限 。 v 另外，有些购房者会关心土地使用年限到期后是不是房屋就要被国家 收回。其实，这种观点是错误的。土地使用年限到期后，只要向政府 缴纳土地出让金就可以继续使用土地。 土地及土地使用年限 v 地籍 v 我们通常所说的地籍、产籍、房地产籍是同一概念。它是指土地的自 然状况，社会经济状况和法律状况的调查与登记，包括了土地产权的 登记和土地分类面积等内容。具体来讲，是对在房地产调查登记过程 中产生的各种图表、证件等登记资料，经过整理、加工、分类而形成 的图、档、卡、册等资料的总称。 v 宗地 v 宗地图，是土地使用合同书附图及房地产登记卡附图。它反映一宗地 的基本情况。包括：宗地权属界限、界址点位置、宗地内建筑位置与 性质、与相邻宗地的关系等。 与房地产开发相关的企业 v 开发商 v 是指从事房地产开发经营业务的企业。 v 房屋质量是购房者非常关注问题。购房者在购房时通常会考察开发商 的实力与资信，因为优秀的开发商是质量的最有效的保证。在考察时 ，他们通常会关注开发商的合法性、资信等级、曾经开发过的项目等 等。 v 对于合法的在售项目，其开发商首先应取得国有土地使用权证、 建设工程开工证和销售许可证等相关证书。 v 另外，开发商的资质等级也是购房者极为关注的，高资质等级的开发 商通常更容易获得购房者的信任。房地产开发企业按资质条件划分为 五个等级和暂定资质。其中一级开发企业资质最高。 与房地产开发相关的企业 v 资质一级企业 v 自由流动资金2000万元以上，注册资金不低于2000万元。 v 有职称的建筑、土木工程、财务管理、建筑或房地产经济类的专业管 理人员不得少于40人，其中有中级以上职称的管理人员不得少于20人 。 v 设有高级工程师职称的总工程师、高级会计师职称的总会计师、经济 师以上（含经济师）职称的总经济师、工程技术、经济、统计、财务 等业务负责人具有相应专业中级以上职称。 v 具有5年以上从事房地产开发的经历。 v 近三年累计竣工30万平方米以上的房屋建筑面积，或与此相当的房地 产开发投资。连续4年建筑工程质量合格率达100%，优良率达20%以上 。 与房地产开发相关的企业 v 资质二级企业 v 自由流动资金1000万元以上，注册资金不低于1000万元。 v 有职称的建筑、土木工程、财务管理、建筑或房地产经济类的专业管 理人员不得少于20人，其中有中级以上职称的管理人员不得少于10人 。 v 工程技术、经济、统计、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职 称。 v 具有3年以上从事房地产开发的经历。 v 近三年累计竣工15万平方米以上的房屋建筑面积，或与此相当的房地 产开发投资。连续3年建筑工程质量合格率达100%，优良率达10%以上 。 与房地产开发相关的企业 v 资质三级企业 v 自由流动资金500万元以上，注册资金不低于500万元。 v 有职称的建筑、土木工程、财务管理、建筑或房地产经济类的专 业管理人员不得少于10人，其中有中级以上职称的管理人员不得少 于5人。 v 工程技术、财务负责人具有相应专业中级以上职称，其他业务负 责人具有相应专业助理以上职称的专业统计人员。 v 具有2年以上从事房地产开发的经历。 v 累计竣工15万平方米以上的房屋建筑面积，或与此相当的房地产 开发投资。建筑工程质量合格率达100%。 与房地产开发相关的企业 v 资质四级企业 v 自由流动资金200万元以上，注册资金不低于200万元。 v 有职称的建筑、土木工程、财务管理、建筑或房地产经济类的专业管 理人员不得少于5人。 v 工程技术负责人具有相应专业中级以上职称，财务负责人具有相应专 业初级以上职称，配有专业统计人员。 v 资质五级企业 v 自由流动资金不低于100万元，具体标准由省、自治区、直辖市建设行 政主管部门制定。 与房地产开发相关的企业 v 暂定资质 v 1、注册资本不低于500万元； v 2、注册资本中无国有和集体资本； v 3、有固定的经营场所； v 4、持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术管理人员不 少于4人，持有资格证书的专职会计人员不少于2人，专职统计人员不 少于1人； v 5、工程技术负责人具有相应专业中级以上职称，财务负责人具有相应 专业初级以上职称； v 6、企业名称须符合国家工商管理总局颁发的企业名称登记管理实施 办法的规定，名称中的行业用语须为“房地产开发经营” 或“房地 产开发”、“房地产”。 v 暂定资质有效期为一年，一年内没有开发项目的开发企业资质不再延 续。有项目的开发企业申请资质延续的，应当在资质有效期满前一个 月先办理项目审查认定手续，后按规定申请资质延续或升为四级。对 有不良经营行为记录的企业，一年内不受理其资质升级的申请。 与房地产开发相关的企业 v 承建商 v 承建商即建筑商，是指从事住宅建设的企业。这里必须注意，建筑商 不是开发商，建筑商是负责施工建筑的，它是受开发商的委托、依照 开发商的要求进行施工建设的。 v 承建商的规模实力及企业一贯的优良作业理念是房屋高质量的直接保 证。目前，国家对施工企业分为四个等级。其中一级企业为最高，其 实力强、设备好、信誉好、产品优良率高。 v 此外，国家对建筑施工质量通常以“优良”和“合格”来评定，一级 施工企业由于其严格的质量管理制度和自身实力，“优良”率是很高 的。所以，购房者对承建公司进行考察最简单的方法就是考察它的资 质信誉、已建知名工程项目的多少以及在建项目的质量如何。 与房地产开发相关的企业 v 监理公司 v 对于任何一个建设工程来说，都必须有工程监理企业，其职能是对工 程建设进行监督，以确保工程质量。 v 工程监理企业的资质等级分为甲级、乙级和丙级，并按照工程性质和 技术特点划分为若干工程类别。 住宅的类型 v 商品房 v 是指房地产开发企业经营企业开发的，建成后用于市场出售的房屋， 包括住宅、商业用房以及其他建筑物。 v 商品房的种类繁多，主要分为普通住宅、公寓、townhouse、别 墅等等，建筑形式分为板楼、塔楼、板塔结合，按是否享受政策优惠 还可分为商品房、经济适用房、合作建房 v 商品房按销售对象可分为内销商品房和外销商品房。 v 内销商品房 v 内销商品房，是指房地产开发企业通过实行土地使用权出让形式，经 过政府计划主管部门审批，建成后用于在境内范围（目前不包括香港 、澳门特别行政区和台湾）出售的住宅、商业用房以及其他建筑物。 住宅的类型 v 外销商品房 v 是指房地产开发企业按政府外资工作主管部门的规定，通过实行土地 批租形式，报政府计划主管部门列入正式项目计划，建成后用于向境 内、外出租的住宅、商业用房及其他建筑物。 v 经济适用房 v 是指以微利价出售给广大中低收入家庭的商品房。它是带有社会保障 性质的商品住宅，具有经济性和适用性的特点。经济性是指住宅价格 相对于市场价格而言是适中的，能够适应中低收入家庭的承受能力； 适用性是指在住房设计及其建筑标准上强调住房的实用效果，而不是 降低建筑标准。经济适用房不是人人都可以买的，购买经济适用房必 须符合当地政府所规定的条件，并经过排号购买。 住宅的类型 v 公房 v 公房也称公有住房、国有住房，它是指由国家以及国有企业、事业单 位投资兴建、销售的住宅，在住宅出售之前，住宅的产权（拥有权、 占有权、处分权、收益权）归国家所有。 v 目前居民租用的共有住房，按房改政策分为两大类，一类是可售公有 住房，一类是不可售公有住房。上述两类房均为使用权房。 v 所谓“使用权住房”，是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建的 住宅，政府以规定的租金标准出租给居民的共有住房。 v 私房 v 也称私有住宅、私产住宅，他是由个人或家庭购买、建造的住宅。在 农村，农民的住宅基本上是自建的私有住宅。公有住房通过住宅消费 市场出售给个人和家庭，也就转为私有住宅。随着住宅商品化的推进 ，城市私有住宅的比重将会随着房改的推进而不断提高。 住宅的类型 v 集资房 v 是改变住房建设有国家和单位统包的制度，实行政府、单位、个人三 方面共同承担，通过筹集资金建造的房屋。职工个人可按照房价全额 或部分出资、信贷、建材供应、税费等方面给予部分减免。集资所建 住房的权属，按出资比例确定。个人按房价全额出资的，拥有全部产 权；个人部分出资的，拥有部分产权。 v 廉租房 v “廉租房”这一概念，类似于香港的“廉租屋”。我国的廉租房只租不售 ，出租给城镇居民中最低收入者。廉租房的来源主要是腾退的旧公房 。 v 安居房 v 是指实施国家“安居（或康居）工程”而建设的住房（属于经济适用房 一类）。它是由国家安排的专项贷款和地方自筹资金共建的面向广大 中、低收入家庭的住房。 v 水景商品房 v 是指依水而建的房屋。 住宅的类型 v townhouse v 通俗的解释是联排住宅，由几幢甚至十几幢小于3层的底层住宅并联组 成，每幢住宅面积约在150200平方米左右，由自己的院落，但院子一 般不超过50平方米，另外还有专用车位或车库，离城不太远，价格不 算太贵，属中等偏高的水平。19世纪四五十年代发源于英国新城镇时 期，目前在欧美十分普及。 v townhouse的基本要求：位置应位于城市边缘地带，距市中心车程5至 30分钟，满足第一居所的要求，生活、工组两便利。周边应有完善的 交通道路网络，临近高速公路，强调交通得易达性和便捷性。不仅强 调社区内环境，周边也应有优美的自然环境。社区容积率一般不超过 0.6，其规模最好在15万平方米以上才能满足其社区配套和生活品位的 要求。社区由于地处城市边缘，其教育、商业、医疗、休闲等配套设 施必须齐备。 住宅的类型 v 商住住宅 v 是soho（居家办公）住宅观念的一种延伸，它同时又融入写字楼的诸 多硬件设备，尤其是网络工程的发达，使居住者在居住同时又能从事 商业活动的住宅形式。商住住宅适合于小型公司、创业集体以及依赖 网络进行社会活动的人群。 v 酒店式公寓 v 是指提供酒店式管理服务的公寓。始于1994年，意为“酒店式的服务 ，公寓式的管理”，市场地位很高。它集住宅、酒店、会所多功能于 一体，具有“自由”和“投资”两大功效。除了提供传统酒店的各项 服务外，更重要的是向住客提供家庭式的居住布局、家居式的服务， 让人有宾至如归的感觉。 住宅的类型 v 智能化小区 v 所谓智能化住宅小区，是指通过综合配置住宅小区内的各个功能子系 统，以综合布线为基础框架，以计算机网络为区内各种设备管理自动 化的新型住宅小区。智能化住宅小区从现代生活需求出发，综合运用 计算机、信息、通信、控制等科学技术，以智能控制系统、社区信息 平台、安防系统、小区物业管理信息系统和综合服务信息系统为依托 ，用高科技手段构建小区高速互联网络信息服务平台，为小区住户提 供安全、环保、高效、舒适、方便的生活空间。 v 双景住宅 v 就是楼盘不仅要营造社区自身的小环境，社区周围还有赏心悦目的自 然风光，社区内外要讲究合二为一，使社区内景包括建筑楼体与社区 外的天然外景相协调，达到居室内外环境互动、交相辉映，正所谓“借 外景选内景”。 住宅的类型 v 双景住宅应该具备以下特点： v a）窗外有景。周边环境如果“先天不足”，缺乏自然景观，“后天”在 怎么弥补也弥补不出“双景”，顶多算是“小区环境优美”。难怪发展商 在选址卖地时格外谨慎，生怕“钱扔错地儿成千古恨”。 v b) 楼外有园。双景住宅的社区内景不仅要美观别致，更重要的是社区 外面的自然景观融为一体。在做项目的前期规划设计时，要充分、合 理地利用自然资源，借景造景。 v c) 楼体、户型、朝向设计要围绕景观精讲细作。 v 绿色住宅 v “绿色住宅”是近年来兴起的一种居住概念。专家认为，“绿色住宅”以 可持续发展的思想为指导，意在寻求自然、建筑和人三者之间的和谐 统一，即在“以人为本”的基础上，利用自然条件和人工手段来创造一 个舒适、健康的生活环境，同时又要控制对自然资源的使用，实现向 自然索取与回报之间的平衡。 住宅的类型 v “绿色住宅”不是一般人认为的绿化较好的住宅。实际上较高的绿化率 只是“绿色住宅”内容的一个方面，真正的“绿色住宅”的内涵是全方位 的立体环保工程。它是既适应地方生态而又不破坏地方生态的建筑， 具有节地、节水、节能、改善生态环境、减少环境污染、延长建筑物 寿命等优点。 v 节约土地资源。新型建材、新型墙体的采用是“绿色住宅”的构成内容 。住宅的墙体提倡使用高科技环保建材。如现在有一种新型的建材环 保用砖，该砖采用发电厂排出的飞灰为重要原料，抗压强度在8兆帕以 上，在防水、隔热、隔音和耐震强度上均超过了一般红砖。另外有一 种木屑制砖，该砖的重量只有普通砖的一半，但强度却是普通砖的两 倍。 v 充分利用自然资源。住宅采光的设计不但影响居住者身体健康和生活 质量，而且涉及到能源的节约与浪费。如采用大面积玻璃，设计明厅 、明卫、名厨等，就能节约大量的电能；尽可能采用太阳能热水系统 ，采用小区共用供热系统，都是充分利用自然能源的有效途径，可减 少对大气的污染。 住宅的类型 v 垃圾的分类处理。对垃圾的分类处理也属于绿色环保，与住宅环境息 息相关。因此，专家也将垃圾分类处理纳入“绿色住宅”的内容。 v 健康住宅 v 所谓“健康住宅”，首先，住宅的基底应选择在适宜健康住宅居住条件 的地区，由充足的阳光、自然风、水源和植被，能避免噪声和大气污 染，具备有效防止工业、农业排放物的侵害等