2017年房地产估价师《案例与分析》强化备考题_0

1 / 4 2017 年房地产估价师案例与分析强化备考题 案例与分析是不少同学认为难度较大的题，为了帮助大家克服这个难题，学优考试网提供了 2017 房地产估价师案例与分析强化备考题，更多房地产估价师考试试题请关注学优考试网。 问答题： (一 )某建筑物为 28 层框架剪力墙结构楼房，于 2003 年建成并投入使用，现对 2 层进行估价， 2 层套型设计较为合理，朝向为南，工程质量优，目前保养维护较好，有专业物业管理公司维护和管理，其外墙贴有白色条形砖，客厅卧室内墙面刷白色涂料，顶棚木条饰顶，有防盗门、铝合金窗、推拉门、门窗包套 、管道天然气设施、室内预留电视电话、空调插孔、小区设有专门的消防系统。该房屋所有权及分摊的国有土地使用权归乙方所有。现已被司法机关扣押。 请问： 1、该房屋是否可以使用最高最佳原则进行估价 ?为什么 ? 2、写出估价技术路线。 (二 )某企业购得一个已停工 5年的在建工程，结构封顶，其中 1为商业裙楼， 5为住宅，裙楼部分已完成了部分设备安装。现该企业拟以商业裙楼 2、 3、 4 层的各一部2 / 4 分和 5住宅部分向银行申请抵押贷款。 请说明拟优先选用的估价方法及技术路线，以及确定评估价值时考虑的主要因素 2017 年房 地产估价师案例与分析强化备考题。 (三 )甲、乙合作投资开发一房地产项目，双方各出资1000 万元，经葶收益各按 50%分成。到项目建成时投资正好用完，销售费用也已预提。项目的总建筑面积 10000价 3000 元 /售税费为售价的 7%。销售过程中，乙拿出一套建筑面积 100房屋送给朋友，向甲提出先挂账，双方结算时再作处理。该项目在短期内销售完成，实际销售费用与预提的销售费用相符，实际回收价款万元 2017 年房地产估价师案例与分析强化备考题。甲提出本应双方各分得万元，现因乙拿走一套价值 30 万元的 房屋，故乙实得万元 ;乙则认为该套房屋的成本为 25 万元，故只应从自己的应得收入中扣除万元，自己应分得 万元。 若不考虑所得税因素，谁的分配方案合理 ?应该怎样分配 ?为什么 ? (一 )1、该房屋可以使用最高最佳原则进行估价，因为该房地产是在遵循合法原则的前提下，根据估价对象的情况以维持规划用途 (为公寓 )来实施的。 2、 市场法技术路线：搜集实例 ;选取可比实例 ;建立价格可比基础进行交易情况修正 ;进行交易日期修正 ;进行3 / 4 区域因素修正 ;进行个别因素修正，求出比准价格。 收益法技术路线：搜集有关资料，估算潜在毛收入，估算有效 毛收入 ;估算运营费用 ;估算净收益 ;选用适当的报酬率 ;选用适宜的计算公式求出收益价格。 (二 ) 年的在建工程，俗称之为“ 烂尾楼 ” ，购置者欲向银行申请抵押贷款，首先应明确拟抵押的是 2、 3、 4 层的哪一部分，及 5住宅的哪一部分，即待估房地产的估价对象应该予以明确，当时购置此项在建工程的权益情况、转让情况、原建设单位的付款情况以及土地使用权限情况等都必须一一搞清，在此基础上评估的抵押价值，应是拟抵押的房地产在委托估价时的公开市场价值扣除法定优先受偿的款额后的余额，宜用偏保守的谨慎原则进行 估价。 业裙楼部分可以收益法为主，辅之以市场法与假设开发法，住宅部分可以市场法为主，辅之以成本法 2017 年房地产估价师案例与分析强化备考题。无论采用什么方法都要注意这是在建工程，尚未竣工，更未验收启用，续建过程中的水电、设备购置安装费用，尤其如商业裙楼的装饰、装修费用均不是小数 ;如果住宅部分是精装修公寓或酒店式公寓，则同样要考虑装饰、装修费用。 商业裙楼以收益法或市场法、假设开发法评估抵押价值，对住宅部分以市场法、成本4 / 4 法评估抵押价值，在确定评估价值时，需考虑的主 要因素有：土地使用权出让金额、土地使用年限、物业位置、环境基本要素、开发经营期、当地类似商场及住宅的售价、租金、运营费用、管理费用、销售费用、利率、销售税费、开发成本、报酬率 (资本化率 )等。 (三 )的分配方案均不合理。 395 万元，乙应分得万元。