2016年第二季度全国主要城市地价监测报告.docx

2016年第二季度全国主要城市地价监测报告2016年第二季度全国主要城市地价监测报告 根据全国城市地价动态监测系统的最新数据，2016年第二季度全国重点区域和主要城市地价状况分析如下： 一、总体情况 (一)全国地价总体水平温和上行，综合、住宅地价环比、同比增速持续上升；工业地价环比、同比增速微降；商服地价环比增速微升、同比增速放缓 2016年第二季度，全国主要监测城市地价总体水平为3715元平方米，商服、住宅、工业地价分别为6809元平方米、5662元平方米和771元平方米。图1 全国主要城市分用途地价水平（元/平方米） 综合、商服、住宅地价环比增速较上一季度有所上升。第二季度，全国主要监测城市综合、商服、住宅地价环比增速依次为1.29%、0.62%、1.95%，分别较上一季度上升了0.33、0.05、0.68个百分点；工业地价环比增速为0.71%，比上一季度微降0.02个百分点。商服、工业地价环比变化平稳 ，综合、住宅地价环比增速温和上行。图2 全国主要城市分用途地价环比增速曲线图（%） 综合、住宅地价同比增速较上一季度上升，商服、工业地价同比增速放缓。第二季度，全国主要监测城市综合、商服、住宅、工业地价同比增速依次为4.03%、2.47%、5.73%、2.47%，综合、住宅地价同比增速分别较上一季度上升0.48、1.07个百分点；商服、工业地价同比增速则较上一季度分别放缓0.13、0.03个百分点。其中，商服、工业地价增速平稳波动，综合、住宅地价低速增长。图3 全国主要城市分用途地价同比增速曲线图（%） 重点城市定基地价指数稳步上升。2016年第二季度，以2000年为基期的重点城市平均地价指数稳步上升，综合、商服、住宅、工业地价指数分别为252、255、298、201，较上一季度分别增加5、3、8、2个点。图4 2000-2016年第二季度重点城市分用途地价指数 重点监测城市中，地价总体水平为5468元平方米，较上一季度增长1.87%，较去年同期增长5.69%。商服、住宅和工业地价水平分别为9037元平方米、8178元平方米和1035元平方米；环比增速分别为0.95%、2.60%和1.19%；同比增速分别为3.77%、7.57%和3.69%。图5 重点城市综合地价环比、同比增速曲线图（%） (二) 三大重点区域住宅地价环比、同比增速全面上升；珠江三角洲地区商服、工业地价环比增速最高，长江三角洲地区住宅地价环比增速居首 2016年第二季度，三大重点区域综合地价水平均高于全国总体水平,呈现温和上涨态势。长江三角洲、珠江三角洲、环渤海地区综合地价水平分别为5377元/平方米、6299元/平方米、3937元/平方米。图6 2016年第二季度三大重点区域地价水平值（元/平方米）图7 2016年第二季度三大重点区域综合地价增速（%） 从环比增速看，珠江三角洲地区综合地价增速较上一季度增长0.34个百分点，为2.44%，属较快速增长；长江三角洲和环渤海地区综合地价增速依次为1.79%和1.47%，较上一季度分别上升0.39和下降0.03个百分点，持续处于低速温和增长区间。分用途看，长江三角洲地区商服、住宅、工业地价增速依次为0.17%、3.42%、0.86%，商服、工业地价增速分别较上一季度下降0.01、0.22个百分点，住宅地价增速较上一季度上升1.19个百分点，其中，上海、南京住宅地价增速分别高达6.87%和8.12%，宁波、苏州、温州住宅地价增速均超过3%，呈现高速增长。珠江三角洲地区商服地价增速与上一季度持平，住宅、工业地价增速分别上升0.40、0.47个百分点，商、住、工环比增速依次为1.26%、3.11%和2.24%，其中，商服、工业地价增速位于三大重点区域之首。环渤海地区商服、工业地价增速依次为1.13%、0.75%，分别较上一季度下降0.28、0.39个百分点，住宅地价增速为2.16%，较上一季度微升0.33个百分点。图8 三大重点监测区域分用途地价环比增速（%） 从同比增速看，长江三角洲、珠江三角洲、环渤海地区综合地价增速依次为5.18%、9.12%、4.89%，分别较上一季度上升1.10、下降0.20、上升0.73个百分点。珠江三角洲地区平均增速仍处于较高位运行，其他两大重点区域均低速增长。 分用途看，三大重点区域的住宅地价增速继续保持上升态势。长江三角洲地区商服、住宅、工业地价增速依次为1.09%、10.23%、1.94%，与上一季相比，住宅地价增速上升2.89个百分点，商服和工业分别下降0.16和0.12个百分点。珠江三角洲地区住宅地价增速较上一季度上升0.16个百分点，为11.60%，呈高速上升态势，广州、深圳、珠海住宅地价增速均超过10.0%；商服和工业地价增速则分别下降了0.71和0.37个百分点，为5.72%和7.81%，分别处于低速和较快增长状态。环渤海地区商服、住宅、工业地价增速依次为4.23%、6.34%、3.36%，分别较上一季度上升0.38、1.11、0.39个百分点。图9 三大重点监测区域分用途地价同比增速（%） (三) 东、中部地区综合及住宅地价环比、同比增速上升，西部地区商服、住宅地价同比增速微降 2016年第二季度，全国重点城市中，东部、中部、西部地区平均地价水平呈东高、西次、中低的布局。西部地区综合、商服、住宅平均地价均高于中部地区，仅工业地价水平略低于中部地区平均水平。图10 2016年第二季度东中西部地区地价水平值（元/平方米） 从环比增速看，东部地区综合、住宅地价增速均呈上升态势，分别较上一季度上升0.49、1.09个百分点，分别处于较高位和高位运行；中部地区综合地价增速保持低速增长，住宅地价增长较快，较上一季度上升0.99个百分点，为2.12%；西部地区各用途地价增速平稳。图11 2016年第二季度东中西部地区环比增速（%） 从同比增速看，东、中、西部地区综合地价增速依次为8.60%、3.67%、1.48%，分别较上一季度上升1.18、0.51、0.02个百分点。东部地区增速处于较高位运行，中部、西部地区变化平稳；东、西部地区商服地价增速放缓，分别较上一季度微降0.01、0.19个百分点；东部、中部地区住宅地价增速分别呈现高位运行、温和上行态势，较上一季度上升2.58、1.21个百分点，西部地区住宅地价同比增速微降0.1个百分点。图12 2016年第二季度东中西部地区同比增速（%） (四) 一线城市各用途地价环比增速由升转降；二线城市商服、住宅地价环比、同比增速持续上升；三线城市住宅地价环比增速出现上涨迹象 2016年第二季度，主要监测城市中，一线城市各用途地价环比增速均有所下降，综合及住宅地价同比增速仍保持上升态势；二线城市，除工业地价同比增速有微幅放缓外，其他用途地价环比、同比增速呈上升态势；三线城市工业地价环比、商服地价同比增速出现微幅放缓迹象，住宅地价环比增速由降转升、同比增速则保持上涨态势。图13 2016年第二季度 一二三线城市地价水平值（元/平方米）图14 2016年第二季度 一二三线城市地价环比增速（%）图15 2016年第二季度 一二三线城市地价同比增速（%） 一线城市，从环比看，综合、商服、住宅、工业地价平均增速依次为3.13%、1.37%、4.68%、2.25%,分别较上一季度下降了0.13、0.44、0.09和0.02个百分点。其中，除广州外，各城市、各用途地价增速均有所放缓。就住宅地价而言，全部一线城市的环比增速仍超过3.0%，处于快速上升状态，上海市增速高达6.87%，深圳市增速回落幅度最为明显。从同比看，综合、商服、住宅、工业地价平均增速依次为11.95%、6.42%、17.35%、8.60%,分别较上一季度上升0.96、下降0.29、上升2.43和下降0.08个百分点。各城市综合、住宅地价同比增速均超过10%，处于高位运行。 二线城市，综合、商服、住宅、工业地价环比增速分别为1.35%、0.76%、1.93%、0.59%，较上一季度均有所上升，其中，住宅地价环比增速上涨了1.17个百分点，相对明显。二线城市综合及商、住、工各业用地价格同比增速分别为3.11%、2.59%、4.43%、0.89%，仅工业地价增速出现0.09%的微降。本季度，二线城市前期楼市的快速上涨对土地市场的拉动效应显化，厦门、南京、合肥三市的住宅地价环比增速依次处于全国高值城市的前三位，同比增速在全国亦处于最高的前十城市之中。 三线城市，综合、商服、住宅、工业地价环比增速依次为0.58%、0.19%、1.03%、0.25%，除工业地价增速下降0.21%外，其余各用途地价增速均有小幅回升。三线城市同比增速依次为2.02%、0.78%、3.12%、1.32%，较上季度变化分别为： 0.16、-0.28、0.46、0.02个百分点。总体而言，三线各城市地价增速多数处于全国排序中的低位，且波动相对平缓，但仍有少量城市住宅地价快速上涨。 (五) 上一季度相比，主要监测城市综合、住宅地价上升态势显化，环比、同比上涨城市均超过八成 2016年第二季度，全国主要监测城市综合地价环比增速整体上行态势增强，81个城市地价环比上涨，比上一季度增加5个，其中，23个城市涨幅收窄，比上一季度减少11个。综合地价环比增速大于3.0%的城市有9个，较上一季度增加4个；82个城市的增速介于03.0%之间；环比下降的城市14个，比上一季度减少3个。另外，64个城市的增速稳定在-1.0%1.0%之间。与去年同期相比， 85个城市地价同比上涨，增速超过7.0%的城市16个，比上一季度增加2个，其中，北京、上海、广州、深圳、南京、厦门、合肥、张家口、珠海9个城市的地价增速超过10.0%，上海最高，达到21.46%；同比下降的城市为15个，较上一季度减少3个。 住宅地价与综合地价变化趋势保持一致。环比上涨的城市84个，比上一季度增加8个，其中，12个城市涨幅收窄，比上一季度减少17个。住宅地价环比增速超过3.0%的城市有17个，较上一季度增加8个；环比下降的城市15个，比上一季度减少6个。此外，64个城市的增速稳定在-1.0%1.0%。与去年同期相比，同比上涨的城市86个，较上一季度增加4个；增速超过7.0%的城市20个，较上一季度增加3个,其中，北京、上海、广州、深圳、南京、厦门、合肥、青岛、张家口、珠海、汕头、郑州等12个城市地价增速超过10.0%，上海市最高，为26.52%；同比下降的城市16个，比上一季度减少4个。图16 70个大中城市新建住宅销售价格和105个城市住宅地价环比上涨的城市数量对比情况图 (六)上报异常交易地块数量环比、同比均明显增加，单价创新高的异常交易地块数量达到2014年以来单季度最高截至2016年6月30日， 2016年二季度各地上报异常交易地块75宗（其中一线城市上报了18宗，二线城市上报了20宗，三四线城市上报了37宗），比上季度增加了30宗，涨幅为67%；比上年同期增加了37宗，涨幅为97%。平均竞价轮次为111次，比上季度减少了6次，比上年同期增加了58。上报的异常交易地块中，成交单价创新高的11宗，较上一季度翻番，是2014年以来，单价创新高地块出现最多的季度。图17 2013年1月以来月度异常交易地块和平均溢价率示意图 二、当前市场形势分析 （一）全球经济环境不确定性增强，政治与经济风险影响复苏步伐；国内经济总体平稳，但结构性调整和阶段性下行压力依然存在；地产领域资金充沛，带动了地价的温和上行。 二季度，全球经济景气程度较为低迷，美欧政治、经济的不确定性影响广泛。美国经济复苏态势基础尚不牢固，美元走强、经济刺激政策支撑力度减小，持续复苏动能不足；英国公投退欧，引发市场动荡，欧盟数据显示，欧元区6月经济景气指数下降，市场情绪较为悲观，经济流动性风险显现；日本经济持续恶化；新兴经济体总体出现一定的企稳迹象，但持续增长后劲不足，仍需新的经济增长点支撑。综合来看，二季度，国际环境面临的不确定性增强，全球经济复苏进程有所放缓。 国内经济方面，二季度，消费和工业生产情况均有所增长，房地产业有较大回升，5月份通胀水平维持稳定，CPI同比增速回落，制造业生产平稳、结构进一步优化，高技术产业和装备制造业增速回升；非制造业商务活动指数扩张步伐有所加快。6月份，中国制造业PMI为50.0%，比上月份微降0.1个百分点，位于临界点，非制造业商务活动指数为53.7%，比上月上升0.6个百分点，连续两个月小幅回落后明显回升。国内经济运行基本平稳，但仍存在结构调整和下行的压力。在去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板的总体部署下，供给侧改革对结构调整持续发力，经济出现上涨的阶段性动能不足，工业经济运行下行压力未减，民间投资增速下滑，部分地区和行业出现连续下滑。在诸多因素的综合影响下，二季度全国地价总体水平温和上行，工业地价涨幅略有回落。 二季度，货币环境保持宽松，社会融资规模结构调整，新增贷款明显扩张，资金条件充沛促进了地价增速上行。5月末人民币贷款余额同比增长14.4%，增速与上月末持平，比去年同期高0.4个百分点。上半年，房地产开发企业到位资金同比上涨明显，定金及预收款增速明显，二季度后期虽然增速略有放缓，但仍处于较高水平；个人按揭贷款同比增速连续19个月保持上涨态势，涨幅创2013年6月以来新高。随着其他理财产品收益下降、风险加大，全国多数地区取消限购、限贷，资本的避险性和逐利性促使大量资金入地产市场，尤其是一季度央行再次降准，流动性进一步释放，二季度货币政策持续发力。在资金充沛、热点区域销售良好的情况下，房地产开发企业的补充库存需求不断增加。同时，着眼于资本市场更大的话语权，部分地产企业加杠杆购置高价地成为重要选择，支撑了对高地价的承受能力，带动了热点城市地价上涨。在上述因素综合影响下，二季度，商服、住宅地价环比增速上升，尤其是二三线热点城市住宅地价增速上涨明显。图18 2012-2016年1-5月房地产开发企业资金来源月度累计变化情况 （二）全国政策基调宽松，购房需求集中释放，热点城市政策转紧；一线城市趋稳，二线城市明显回暖，部分二、三线城市住宅地价出现明显扩张。 2016年二季度，房地产市场宏观环境延续前期基调，除个别城市政策收紧外，整体基本宽松稳定。在总体去库存的背景下，中央层面强调稳步推进，建设完善住房供应体系。4 月底，多部委联合下发关于促进消费带动转型升级的行动方案，提出分城施策化解房地产库存，建立租售并举的住房制度。中央政治局会议提出要“有序”消化房地产库存，注重解决区域性、结构性问题，实行差别化调控政策；住房租赁市场顶层设计出台；5月，国务院常务会议确定培育和发展住房租赁市场；6月，国办印发关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见，推动住房租赁市场的规模化、集约化和专业化，培育住房租赁市场体系。 地方层面，一线城市调控政策继续收紧，沪深限购加码，上海实施房地产金融宏观审慎管理，北京通州将商住纳入限购范围，周边的廊坊、固安、香河等三、四线城市也加强楼市管控稳定房价。一线调控力度加大的挤出效应促使部分二线、三线城市成为投资热点。限贷限购取消促进热点城市各类需求集中释放，市场呈现快速回升趋势，楼市库存迅速下降，土地市场转向补库存。二季度，南京、苏州、杭州、合肥、福州、厦门等市土地市场回暖迹象明显。城市之间以及城市内部区域分化持续，差别化措施陆续出台。热点城市政策开始由宽松转向收缩。南京、合肥、中山出台调控意见稳定房价地价，苏州出台“苏十条”、严审个人住房信贷、实行土地拍卖最高限价制度，天津城市收紧公积金贷款政策。但同时，多数中小城市库存压力依然存在，二季度，湖南、辽宁、黑龙江、吉林、陕西、安徽等省份均出台关于加快化解房地产库存的相关政策，在供给端通过供应规模优化和结构等措施调整供地节奏，需求端通过政策优惠、信贷支持、货币补助等方式刺激刚性需求释放。市场分化现象进一步显现。表现在地价上，一线城市住宅地价环比增速由升转降；二线城市商服、住宅地价环比、同比增速持续上升。 （三）主要监测城市建设用地供应环比同比均有所上涨，受产业发展和房地产去库存综合影响，工业用地供应占比大幅提高，房地产用地供应占比出现明显收缩。 二季度，年度土地供应计划开始有节奏的实施，全国105个主要监测城市土地供应量环比和同比均有较为明显增长。受部分二线城市和多数三四线城市库存压力影响，全国主要地价监测城市土地供应结构调整明显，房地产用地供应占比降至2008年以来的历史第二低位，保障房用地供应占比降至历史最低。 截至2016年6月30日，二季度105个主要监测城市土地供应面积为4.52万公顷，环比增加17.43%，同比增加6.93%。其中商服、住宅、工矿仓储用地和交通、水利基础设施等其他用地分别供应约0.31、0.69、1.64和1.88万公顷，环比变化分别为-13.70%、-10.94%、57.98%、12.03%，同比变化分别为10.45%、-3.04%、46.46%、-12.06%。房地产开发用地供应面积环比下降11.83%、同比微升0.81%，供应面积约1.00万公顷。二季度，主要监测城市的保障性住房用地供应较上一季度略有增加，但仍然较少，供应面积约0.11万公顷，环比增加7.03%，同比减少38.18%。 土地供应结构方面，工业用地供应占比较上一季度和去年同期上升最为明显，占比达到2011年第3季度以来的最高值，其他用途土地供应占比均较上一季度下降。保障性住房用地供应比例仅为2.47%，连续两个季度降至2008年分季度统计以来的最低值。二季度，商服、住宅、工矿仓储用地和交通、水利基础设施等其他用地供应量占建设用地供应总量的比例分别为6.93%、15.18%、36.37%和41.53%，较上一季度变化分别为降低2.50、降低4.84、提高9.33、降低2个百分点。与去年同期相比，分别变化了0.25、-1.48、9.95和-8.72个百分点。房地产开发用地供应量占土地供应总量的22.11%，较上一季度降低了7.33个百分点，较去年同期减少1.23个百分点，与2008年至今的各个季度相比，房地产用地供应占比仅高于2014年第4季度，显示土地供应在各地去库存的政策导向下，结构大幅调整，供应比例大幅调低。保障性住房用地供应占比大幅下降，占比2.47%，环比继续下降0.24个百分点，同比下降1.78个百分点，占比继上一季度之后再创2008年以来的单季度同类用地