台家大厦产品规划定位建议.pptVIP

房地产E网 台家大厦产品规划定位建议 房地产E网 报告思路 原方案分析 产品定位建议 办公 酒店式 公寓 裙楼商 业 产品定位 平面规划 户型建议 配套建议 其它 结合市场情况比较 产品规划建议 房地产E网 产品组合建议 房地产E网 房地产E网 写字楼 酒店 商业 原方案产品组合示意 原来的方案规划由写字楼、酒店和商业裙楼组成. 房地产E网 原方案情况 产品组合楼层分布总面积 标准层面 积 层高 写字楼西5-25层约2.5万12253.8 酒店东5-20层约2万12103.6 裙楼商业1-5层约2.4万5266 一层5.4 其它4.2 地下室-1- -3层约3万103683.4-3.6 注：五楼西面规划为办公，东面规划为中餐厅和包 房，中间是 大宴会厅 房地产E网 原方案问题点 原方案由写字楼、酒店和商业裙楼组成，经过深入市场研 究，我们认为从市场和开发商自身情况考虑，原方案有待 调整。 兴建酒店资金要求高、对专业管理水平要 求高、资金回笼慢、同时对政府资源要求 高。市场风险相对较大。 从目前市场情况来看，裙楼部分商业项目 体量稍大，规划安排也需要调整。 房地产E网 首先是将办公+酒店的组合调整为办公 +酒店式公寓的组合。 其次是裙楼商业项目的组合优化。 建议方案解决的问题点 建议产品组合方案：办公+酒店式公寓 房地产E网 高档次办公商 住综合体 相城CBD核心区 通过对市场的把握，对产品重新定位为 房地产E网 办公 酒店式公寓 商业 在规划建议里，我们将酒店改为酒店式公寓，裙楼商 业建议只做四层，对地下车库也做出调整建议 产品组合示意 房地产E网 产品组合 楼层分布总面积标准层面积层高 写字楼5-25层约2.5万12253.8 酒店式公 寓 5-28层约2.4万10003.2 裙楼商业1-4层约2万5000 一层5.4 其它4.2 地下室-1- -3层约3万103683.4-3.6 房地产E网 一、写字楼定位及规划建议 房地产E网 房地产E网 在售项目 总量体 （） 所在楼层位 置 主力面积( ） 开盘时间 推出量（ 户） 去化情况 中翔创世 纪 28660（ 共262户 ） 6-31层 93（252户） 680 （10户 ） 07.726235% 南亚大厦 10800（ 共36） 4-12层 200（18户） 400（18户） 07.73630% 凯翔国际 广场 13500（ 共270户 ） 凯越座5-11 层 40-65 07.527090% 区域在售写字楼量体及销售情况 评价：相对来说，小面积的写字楼去化较快。大面积的写字楼去化缓慢。另外产品规 模对产品去化也有很大的影响。 在售写字楼产品情况 房地产E网 中翔创世纪标准层 （6-26层） 标准层平面图 南亚大厦标准层 （4-12层） 评价：创世纪标准层注意对产品面积的控制，小户型只有93平米，中等户型为111平 米，大户型为141平米。同时创世纪在27-31层设计成分割两个大户型，以满足大公 司需求。南亚设计出色点是全部为朝南户型，但户型面积在200-400的大面积，且无 法分割。 房地产E网 楼盘 名称 主力面积 进深 层高 m 楼高 m 容积率 得房 率 共享空 间 中翔创 世纪 93（252户） 680 （10户） 约103.6 31层， 126米高 5.04 65%大厅共 享 南亚 大厦 200（18户） 400（18户） 15、 18 3.912层2.5 70% 没有 凯翔国 际大厦 40-65 93 29层和 34层 577% 2000 大厅 户型情况 房地产E网 产品配套情况 楼盘名称电梯门厅空调车位 中翔创世 纪 五部三菱电梯 挑高二层 、8米层高 体式中央空调未定 南亚大厦三部三菱电梯4.9米层高 大金分户计量 中央空调 地上：150 地下：200 凯翔国际五部电梯 5米高酒店 式门厅 吸顶空调共876 房地产E网 产品外立面表现 南亚大厦 凯翔国际广场 中翔创世纪大厦 评价：在售写字楼都是现代风格建筑，以高度和线条表现品质感，相对南亚大厦，规 模较小，在形象表现上稍显逊色。 房地产E网 中翔创世纪大厦和凯翔国际广场都是结合底层批发 商城的商铺式写字楼，主要针对部分批发商，物业管理 和物业形象都不是很上档次。 南亚大厦是目前在售的唯一专业标准写字楼，但是规 划面积为200-400的中大户型，总价在110-230万，大部 分规模和实力稍逊的企业或商户有心无力，另外南亚大 厦规模较小，难以凸显入驻企业的形象。 在售写字楼评价 房地产E网 本项目写字楼市场定位 国际5A智能化 甲级写字楼 相城CBD核心区 房地产E网 市场定位描述 科技与创新 专业化商务服务 配套综合化 科技方面体现在办公、通信传输、消防及安保的 智能化，楼宇自动化，真正达到5A标准。创新方 面体现在建筑设计和建筑功能的创新上。 软件服务方面不仅体现在高效的物业管理， 还有对入驻企业专业化的商务服务上。 本项目不只是单纯的写字楼，而是集写字楼 、商住、会展、休闲娱乐及购物中心于一体 的大空间。 房地产E网 产品表 现 总面积楼高楼层分布 标准层 面积 层高 写字楼 约2.5万 99.99 米 5-25层12253.8 写字楼规划建议 办公办公 房地产E网 标准层平面修改建议 房地产E网 修改建议说明 北面户型面积缩小，南面户型面积增大，便于去化。 电梯间改为南北向，动线更加合理。 相邻户型间可分可合，方便客户选择与使用 房地产E网 户型 面积 （） 户数 （户） 备注 大200两户 增大朝南 户型的面 积，有利 于提高售 价和实现 迅速去化 中125四户 规划部分 中等户型 满足不同 要求 小80四户 其余规划 为较小面 积户型， 有利去化 户型面积建议 大户型 中等户型 小户型 房地产E网 房地产E网 轻钢龙骨吊顶 高级乳胶漆内墙涂料 走廊地面采用大理石面砖 中央分户计量空调 OTIS高速升降电梯 内部配套装修建议 房地产E网 现代简约式外观设计，充满现代感和科技感。采用竖向构 建和线条，使整座建筑显得高大挺拔。双塔式构造，写字楼 和酒店式公寓两座高楼互为映衬。 （部分写字楼外立面参考） 外立面风格建议 房地产E网 二、酒店式公寓定位及规划建议 房地产E网 区域内酒店式公寓体量及销售情况 酒店式 公寓名 称 总量体 所在楼 盘位置 主力面 积 产品特 点 开盘时 间 推出量 户 去化情 况 凯翔国 际大厦 50000（ 共921户 ） 凯越座 11-29层 利兹座5 -34层 66 198 精装修 公寓 07.5 第一批 488户， 第二批 433户 第一批 去化完 成， 第二批 48% 国际服 装城 /4-10层40 四星级 标准 04.12 约12000 ，已 推350户 86% 凯翔国际大厦去化较快，特别是小面积房型，市场供不应求，目前剩 余量集中在200的大户型。 在售酒店式公寓产品情况 房地产E网 楼盘 名称 主力面 积 面宽 m 进深 m 层高 m 容积率得房率 凯翔国 际大厦 66 198 49复式5.2577% 国际服 装城 4058-931.575% 酒店式公寓产品户型情况 房地产E网 房地产E网 主力户型图（凯翔） 评价：凯翔国际大厦酒店式公寓平层已经售完，在售的为复式公寓，层高为5.2 米，内部空间还是显得压抑，销售较好主要有以下原因：今天上半年市场高涨 形成的购房压力、相城区出现公寓特别是小面积公寓供应断层、另外项目的买 赠活动也吸引部分消费者。（蓝色为赠送面积）。 复式85-95，面宽4米，进深9米复式65-75，面宽4米，进深8米 房地产E网 产品配套及装修情况 楼盘名称电梯装修标准空调车位 凯翔国际五部电梯 小户型800 元/ 大户型 1000元/ 复式三部美的空 调 共876 国际服装 城 四部电梯 四星级标 准 中央空调未定 房地产E网 产品外立面表现 评价：产品都是现代风格建筑，凯翔以高度和线条表现品质感，相对来说国际服装酒 店式公寓淹没在楼群中，产品区位和档次难以凸现。 凯翔国际广场 国际服装城 酒店式公寓 房地产E网 相城区酒店式公寓最早是国际服装城有售，由于前两年 相城区商业还未成气候，这种物业形态也不被人重视，去化 缓慢。但是今年以来由于相城区住宅供应出现断层现象，在 售普通住宅供应量少，价格飞涨，人们开始把目光投向酒店 式公寓，凯翔小面积酒店式公寓此时推出适逢其时。随着中 心区商业氛围渐浓以及居住条件的不断改善，酒店式公寓会 有较大的需求空间。 凯翔复式酒店式公寓层高5.2米，分为两层，居住舒适度 较差，但在房价涨幅较快的市场上还是显得实惠。国际服装 城酒店式公寓严格意义上说是酒店公寓，一直以购房投资定 位的，购买人群80%为投资客。 酒店式公寓市场评价 房地产E网 酒店公寓市场定位 精装修酒店式公 寓，可商可住的 一站式复合居所 相城CBD核心区 房地产E网 酒店式公寓 产品表 现 总面积楼高楼层分布 标准层 面积 层高 酒店式 公寓 约2.4万 98米5-28层10003.2 酒店式公寓规划建议 房地产E网 （标准层建议示意图） 酒店式公寓标准层平面建议 配套用房 房地产E网 平面规划建议说明 电梯及配套用房靠北，减少北面公寓户数，并 适当缩减户型面积，增大南面两边户型面积。 南北分开，电梯分开，增加居家氛围，减少长 廊带来的冷漠和疏离感。 房地产E网 房地产E网 配套用房 大户型 中等户型 小户型 户型 面积（ ） 户数（户 ） 备注 大125-1302户 两边规划较大 户型，利用景 观资源 中85-908户 南面中间规划 中等户型 小40-456户 北面规划小面 积户型，有利 于迅速去化 房地产E网 精装修标 准配 置建 议 空调 分体式进口空调，一个室外机组配室 内个室内机组，使温控均匀 燃气灶樱花 抽油烟机樱花 燃气热水器史密斯 浴霸奥普 灯具进口品牌灯具 墙面高级壁纸装饰 地板 客厅和卧室为实木复合地板 厨房、餐厅和卫生间铺设高级地砖 卫生间铺设高级防滑地砖 装修费用控制在1300元/平米，减少客户二次装修的周折，业 主只要购置少量家具即可方便居家。 装修建议 房地产E网 因为是双子星座，酒店式公寓和写字楼要求风格统一，同 时富有变化对比，两座高楼互为映衬。 （部分酒店式公寓外立面参考） 外立面风格建议 房地产E网 三、裙楼商业规划建议 房地产E网 商业 商业业态及楼层分布建议 产品表现 面积层高各层业态分布 4层约50004.2会所 3层约50004.2餐饮 2层约50004.2沿街商业 1层约50005.4沿街商业 房地产E网 商业 可以包括精品店 、中小型超市、 银行柜台、咖啡 店、干洗店等， 形成休闲购物中 心 1-2层沿街商业示意 1-2层 房地产E网 商业3层餐饮示意 第3层可以设计包括 中西餐厅，酒吧、 大型宴会厅等在内 的餐饮商业，形成 区内有聚集效应的 中高档餐饮场所 第3层 房地产E网 四层可以设计游 泳池、SPA、台 球室等娱乐休闲 、健身养生项目 ，建议东西区干 湿分离。 4层会所示意 商业 第4层 游泳池 湿区 Spa、 桑拿室 水疗馆 干区 健身房 瑜伽室 台球室 保龄球室 房地产E网 大堂挑高5.4米， 增加舒适度，设计 服务咨询柜台，部 分位置