武汉恒大华府首期项目A-2可行性研究报告.doc

武武汉东汉东湖恒大房地湖恒大房地产产开开发发有限公司有限公司 - 1 - （秘密） 恒大华府首期项目恒大华府首期项目 A-2A-2 可行性研究报告可行性研究报告 建设地点建设地点: : 武汉市东湖高新技术开发区珞瑜东路以南森林公园对面武汉市东湖高新技术开发区珞瑜东路以南森林公园对面 武汉东湖恒大房地产开发有限公司武汉东湖恒大房地产开发有限公司 二二七年三月七年三月 武武汉东汉东湖恒大房地湖恒大房地产产开开发发有限公司有限公司 - 2 - 目目 录录 第第 1 章章总总 论论.4 1.1项目概况.4 1.2项目建设单位简介.4 1.3可行性研究主要范围.8 第第 2 章章市场需求分析市场需求分析.9 2.1中国经济持续稳定地增长.9 2.2国内房地产市场发展展望.9 2.3武汉经济及城市建设发展.10 2.3.12006 年武汉经济发展指标.10 2.3.2 2006 年武汉经济发展趋势和状况10 2.4武汉市房地产市场概况分析.13 2.4.1武汉市经济发展对房地产市场强劲推动13 2.4.2房地产开发投资总额增幅收窄14 2.4.3武汉市武昌区东湖高新区2006年房地产市场情况见下表15 2.4.4武昌楼盘市场分析15 2.4.52.4.5 市场总结市场总结16 2.5武汉市房地产发展趋势.16 2.6武汉市房地产产品趋势.18 2.6.1郊区化、自然化、社区化、智能化18 2.6.2市政建设巨大投入带动了近郊住宅热销18 2.6.3质优、价廉、升值拉动了消费热19 2.7市场分析结论.19 第第 3 章章项目建设的依据及合法性项目建设的依据及合法性.20 第第 4 4 章章恒大华府首期项目分析恒大华府首期项目分析.21 4.14.1本项目所在区域概况本项目所在区域概况.21 4.1.1产业基础：21 4.1.2基础设施22 4.1.3 经济状况.23 4.2.2 区域规划情况区域规划情况.24 4.2.1马鞍山森林公园24 4.2.2 07年光谷重点建设项目25 富士康项目.25 中芯国际项目.25 国际学校项目.25 同济光谷医院项目.25 光谷步行街.26 4.2.3 相关市政工程建设项目.26 武汉二环线东湖隧道工程.26 “构建大东湖水系”规划.26 武武汉东汉东湖恒大房地湖恒大房地产产开开发发有限公司有限公司 - 3 - 轨道交通二号线.29 4 43 3 本项目优劣势分析本项目优劣势分析 30 4 44 4 项目分析结论项目分析结论 31 第第 5 章章恒大华府项目市场定位恒大华府项目市场定位.33 5.1目标客户群定位分析.33 5.2价格定位.33 5.2.1销售参考价格33 5.2.2东湖高新技术开发区板块楼盘价格走势35 5.2.3销售价格预测35 第第 6 章章恒大华府项目建设内容恒大华府项目建设内容.36 6.1规划理念.36 6.2建筑设计风格.36 6.3项目建设内容.37 第第 7 章章营销组织营销组织.38 7.1本项目市场营销模式简述.38 7.2本项目营销组织机构及人员构成.38 第第 8 章章投资估算及资金来源投资估算及资金来源.39 8.1投资估算.39 8.1.1投资估算范围39 8.1.2投资估算的内容39 8.1.3投资估算结果39 8.1.4投资估算依据及说明39 8.2资金筹措.40 8.3借款还本付息计划.40 第第 9 章章工程建设进度及资金使用计划工程建设进度及资金使用计划.41 9.1工程建设进度.41 9.2资金使用计划.41 第第 10 章章经济评价经济评价.42 10.1经济评价的依据、原则及评价基础.42 10.1.1依据42 10.1.2原则42 10.1.3评价基础42 10.2财务基础数据.42 10.2.1项目筹建期、建设期及计算期42 10.2.2经营收入及税金附加测算43 第第 11 章章结结 论论.45 武武汉东汉东湖恒大房地湖恒大房地产产开开发发有限公司有限公司 - 4 - 第第 1 章章 总总 论论 1 1. .1 1项项目目概概况况 项目名称：恒大华府项目； 项目公司：武汉东湖恒大房地产开发有限公司； 项目地址：武汉市东湖高新技术开发区珞瑜东路以南森林公园对面； 项目总用地面积：488.5 亩（325667 平方米） 项目总净用地面积：430 亩（286671 平方米） 项目总建筑面积：459189 平方米 项目住宅建筑面积：429189 平方米 项目公建建筑面积：30000 平方米 其中：商铺 20800 平方米 幼儿园 2000 平方米 会所 7200 平方米 首期项目 A-2 可建设用地面积：65.16 亩（43442 平方米） 首期 A-2 总建筑面积：43068 平方米 其中：首期 A-2 住宅建筑面积：36138 平方米 首期 A-2 车库建筑面积：6930 平方米 首期 A-2 车库车位数：154 个 1.2项项目目建建设设单单位位简简介介 武汉东湖恒大房地产开发有限公司成立于 2006 年 12 月 22 日，注册资本 1,000 万元，是一家以经营房地产开发为主的房地产开发公司，是恒大地产集团武汉有限公司 的下属项目公司。公司现有一个股东：恒大地产集团武汉有限公司（占股 100%） 。 恒大地产集团武汉有限公司是恒大地产集团于 2006 年 7 月 20 日在武汉设立全资 子公司。 恒大地产集团具有一级的房地产开发资质，成立于 1996 年 6 月 24 日，注册地址 在广州市工业大道南 821 号金碧花园 18 号单元三楼，注册资本人民币六亿元。经过近 9 武武汉东汉东湖恒大房地湖恒大房地产产开开发发有限公司有限公司 - 5 - 年的发展，逐步形成集约化、规范化、现代化的大型房地产开发企业，已成为广州市房 地产界知名的民营企业之一。恒大地产集团以敏锐的市场目光，超前的战略决策，以人 为本的经营理念、科学的管理模式，优秀的企业品牌，实现了企业超常规的发展。 恒大地产集团拥有一支年轻化、高学历、高素质的员工队伍，现有员工 3,021 人， 其中管理人员和技术人员 1,752 人，全部为大学本科以上学历，中、高级职称人员占 80% 以上。 恒大地产集团以“金碧”品牌享誉地产界。其开发的金碧花园，占地 52 万平方 米，是广州规模最大的超大型成熟社区，1999-2000 年连续两年位居广州楼盘销量第二， 2001 年位居广州市区楼盘销量第一，是广州众多大楼盘中唯一连续四年获选“广州十大 明星楼盘”的项目。被媒体誉为面向广大消费群体定位最准确的楼盘。金碧花园目前入 住户数达 9,000 余户，居住人口 2.7 万人，是广州市区规模最大、环境最美、配套最齐、 服务最优的超大型成熟社区，金碧花园被国家建设部列为“全国城市住宅建设试点小区” 和“中国著名城镇化社区 50 佳” 。 恒大地产集团开发建设的金碧华府，是地处广州新城市中心-珠江新城之高尚 住宅区，地理位置优越；全部一梯一户设计，户户座北朝南；每户获赠中空高达 6 米的 空中花园，是市区内罕见的空中低密度住宅；金碧华府中庭为耗资 3,000 万元、由贝尔 高林设计的中庭花园。以上诸多独特的设计使金碧华府成为国际大都市标志性住宅建筑， 被誉为现代都市豪宅领袖，2003 年获“中国（广东）豪宅低密度住宅社区成功开发典范” 称号。 继成功开发了金碧花园、金碧华府后，恒大集团积极响应广州市从“云山珠水” 到“山城田海”跨越的城市规划，特别是白云区“北优”发展战略的方向。恒大地产集 团 2003 年在白云区推出了一个适宜创业发展、配套齐全、适宜居住生活的山水型生态， 令人心驰神往的澳洲风情的社区金碧新城。该楼盘刚推出就成为白云区的销售热点， 成为众多工薪大众的置业首选，销售场面轰动羊城。 金碧御水山庄是恒大地产集团开发的超大型高尚低密度住宅区，是汇集世界经典 低密度住宅的山水新城。项目位于广州芙蓉嶂风景区，占地 3,000 余亩，由 1,380 栋高 级低密度住宅组成。低密度住宅呈梯级分布，环绕香格岭、水云间、风铃林、飞花谷四 大主题公园，与自然景观融为一体，堪称东方威尼斯。金碧御水山庄凭借着白云新国际 机场、广州北站以及芙蓉嶂得天独厚的自然原始风貌，创造全新的生活理念，体现了现 代居住全新标准，是 21 世纪人类居住要领的完美展现，2003 年获“中国山林海景社区成 武武汉东汉东湖恒大房地湖恒大房地产产开开发发有限公司有限公司 - 6 - 功开发典范”称号。 金碧世纪花园及金碧湾是恒大地产集团推出的两个新盘，由于新颖的设计风格、 福利式的开盘，使其一经推出就成为广大消费者追争相购买的对象，在广州房地产业界 刮起了“金碧旋风” 。 2004 年 9 月份推出金碧雅苑楼盘是恒大地产集团从 2004 年 5 月份提出“打造金 碧精品，塑造国际品牌”活动之后，第一个以全新面貌出现在广大消费者面前的“金碧 精品楼” ，该楼宇的一经推出就销售一空，再一次向广州房地产业证明“金碧旋风”的神 奇。 “金碧系列花园”已成为广州改革开放宏伟画卷上的众多亮丽景点，恒大地产集 团作为中国房地产业的一颗璀璨明珠已受世人瞩目。 2001 年 8 月 27 日，恒大地产集团董事局主席许家印先生与李嘉诚等 100 名著名 企业家荣获中华人民共和国国务院及联合国计划开发署联合颁发的“21 世纪封面人物” 英才称号。 2002 年 8 月恒大地产集团正式成立党委，是广州地区首家成立党委的民营企业， 开创了广州市非公有制经济党建工作的先河。 2003 年恒大地产集团成为“广州市纳税信誉 A 级企业房地产类第一名”及“广东 房地产资信二十强”企业之一。 2003 年恒大地产集团在广州市地税 20 强中名列 18 位。 2003 年 9 月恒大地产集团董事局主席许家印先生作为广州唯一的民营企业家当选 为中国企业联合会及中国企业家协会副会长。 2004 年恒大地产集团又被由国务院发展研究中心、清华大学和搜房门户网站三家 权威机构评选为“中国房地产百强企业”第五名。 2005 年恒大地产集团董事局主席许家印先生成为首批荣获“全国劳模”的民营企 业家。 恒大地产集团是中国名列前茅的房地产住宅物业开发商之一。从 2004 年至 2006 年连续三年被中国国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所及搜房中国 指数研究院联合评定为中国房地产 10 强企业，分别位居第 5 名、第 5 名、第 6 名。连续 多年跻身中国企业 500 强、中国民营企业 20 强、中国房地产企业 10 强，多次荣获广东 最具竞争力房地产企业 10 强第一名。 为顺应恒大地产集团立足广州，辐射全国的战略布局和从规模、数量扩张向质量、 武武汉东汉东湖恒大房地湖恒大房地产产开开发发有限公司有限公司 - 7 - 效益提升转变的需要，恒大地产集团审时度势做出拟 2007 年内实现境外上市的战略决策， 并从 2006 年开始未雨绸缪地策划境外上市的前期工作。在海外上市的筹备过程中，恒大 地产集团的发展战略、管理模式、企业文化、人才储备及管理架构均得到了国际投资业 界各大权威机构的高度认可。 通过众多国际一流上市中介团队的竞争，恒大地产集团最终筛选聘任全球最大的投 资银行美国高盛、四大国际会计师事务所之一的普华永道、戴德梁行，以及境外盛德、 富而德律师事务所和境内通商、金杜律师事务所组成了强大的上市筹划中介团队。 目前，上市前期的重组和私募这两个重要步骤已完成。在众多国际顶级的潜在私募 投资者中，位于国际最顶级的十大投资银行前列的三家投资者新加坡的淡马锡基金、 美国的美林投资银行和德国的德意志银行最终成为恒大地产集团的战略投资者。 截止2006年12月12日，上述三家战略投资股东的资金4亿美元已全部到帐，合计占 恒大地产集团总股权的8。 恒大地产集团创造了国内企业海外上市私募阶段速度之最。根据美国高盛专家团 队的建议和估算，恒大地产集团境外上市正式启动时间为 2007 年 4 月-6 月，预计募集资 金将达到 15 亿美元。 恒大地产集团武汉有限公司秉承恒大地产集团强调项目运作速度的作风，坚持快 速开发原则，力求“工地一天一个样，三天不见大变样” ，并确保实现“当年征地、当年 报建、当年动工、当年竣工、当年售罄、当年轰动、当年入住、当年受益” 。 “八个当年” 必将加快楼盘整体开发速度，扩大整体规模，降低开发成本，加速资金回笼，充分赢得 市场。 恒大地产集团武汉有限公司属恒大地产集团重要组成部分，恒大地产集团武汉有 限公司全体员工积极响应集团董事局发出的“打造金碧精品，塑造国际品牌”的庄严号 召，在新一轮的发展进程中，将继续发扬“艰苦创业、无私奉献、努力拼搏、开拓进取” 的企业精神和“精心策划、狠抓落实、办事高效”的工作作风，用科学的发展观把握未 来，励精图治，必将再创恒大辉煌。 武武汉东汉东湖恒大房地湖恒大房地产产开开发发有限公司有限公司 - 8 - 1.3可可行行性性研研究究主主要要范范围围 根据项目本身特性，本可行性报告从以下几个方面进行可行性研究，主要内容包括： 项目市场需求分析 项目建设的依据及合法性分析 项目建设规模及建设条件分析 项目工程技术方案 项目投资估算 经济效益评价 可行性研究结果 武武汉东汉东湖恒大房地湖恒大房地产产开开发发有限公司有限公司 - 9 - 第第 2 章章 市市场场需需求求分分析析 2.1中中国国经经济济持持续续稳稳定定地地增增长长 2006 年上半年国经济运行继续朝宏观调控预期方向发展，总体形势良好。经济运行 中存在的突出问题，主要是农民增收难度加大；固定资产投资规模依然偏大，且结构不 合理；部分行业受原材料、燃料、动力购进价格上涨的影响，利润空间缩小。展望 2006 年下半年，继续贯彻落实中央确定的各项宏观政策，着力推进经济体制改革、调整经济 结构、转变经济增长方式，全年经济仍可继续保持平稳较快增长。 初步核算，上半年国内生产总值 91443 亿元，同比增长 10.9%，比去年同期快 0.9 个 百分点。其中，第一产业增加值 8,288 亿元，增长 5.1%；第二产业增加值 46800 亿元， 增长 13.2%；第三产业增加值 36355 亿元，增长 9.4%。上半年全社会固定资产投资 42371 亿元，同比增长 29.8%，增速比去年同期快 4.4 个百分点。上半年居民消费价格总水平上 涨 1.3%，低于去年同期 2.3%的水平，继续处于温和上涨的状态。上半年进出口总额 7957 亿美元，同比增长 23.4%，比去年同期快 0.2 个百分点。6 月末，国家外汇储备 9411 亿 美元，比年初增加 1222 亿美元。上半年全国城镇居民人均可支配收入 5997 元，同比实 际增长 10.2%；农民人均现金收入 1797 元，实际增长 11.9%，增速回落 0.6 个百分点。 2.2国国内内房房地地产产市市场场发发展展展展望望 中国的房地产业在经历了 1992、1993 年的过剩之后，随着宏观经济的调控进入了低 谷。为扩大内需、拉动经济增长，中央政府提出要把住宅建设培育成为新的经济增长点， 同时出台了停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化的政策。近几年来中国人民银 行多次降低存贷款利率，商业银行为购房提供按揭贷款，激发了房地产市场特别是住房 市场的启动。从 1998 年起，中国的房地产进入了一个高速发展的周期。 世界各国的经验表明，在人均住宅面积达到 30-35 平方米之前，会保持较旺盛的住 房需求。另据专家分析，当恩格尔系数在 40%时，有关各国的住房消费在消费结构中所占 的比重会达到 15%-20%。目前，我国城市恩格尔系数已降到 40%以下，而住房消费比重尚 在 10%左右，比国际平均水平要低 5%-10%左右，住宅消费还有较大空间。至 2002 年底， 我国人均居住面积不到 20 平方米，2006 年接近 26 平方米，我国房地产市场发展潜力巨 武武汉东汉东湖恒大房地湖恒大房地产产开开发发有限公司有限公司 - 10 - 大。有关专家预测，到 2020 年，中国城市化水平将提高到 55%，城镇人口将达到 7 亿以 上，按人均需住房 26 平方米计算，仅城镇新增人口每年就需增 2.6 亿平方米以上，再考 虑到居民消费结构的升级，今后 10 年，我国房地产业仍处于快速发展期，房地产业在国 民经济和社会发展中的重要地位将更加突出。 2006 年上半年，虽然国家宏观调控政策不断出台，但房地产开发投资 7695 亿元，依 然比去年同期增长 24.2%，增长速度加快 0.7 个百分点。本年土地开发面积等主要指标增 幅回落，但整个行业企业仍处于较为景气区间。 2004 以来实行的各项宏观调控政策使市场供求关系持续偏紧。在需求、成本及其他 因素的共同作用下，全国商品房销售价格继续保持了两位数的增长速度。2006 年房地产 投资将继续保持增长势头，2006 年下半年的房价以涨势渐落渐稳为主。 2.3武武汉汉经经济济及及城城市市建建设设发发展展 2 2. .3 3. .1 12 20 00 06 6 年年武武汉汉经经济济发发展展指指标标 2006 年武汉全市 GDP2590 亿元，增幅创 10 年新高。增长大头是投资，消费拉动不足； 总体保持平稳发展，而且增速不断提高。 2006 年生产总值 2590 亿元，全国排名第 16 名，同比增长 14.8%，增幅创 10 年来新 高，人均生产总值 3790 美元，合人民币 3.02 万元，同比增长 16.8。 2006 年，社会消费品零售总额 1293 亿元，同比增长 13%。 2006 年，全市工业增加值突破千亿元大关，同比增长 13%，占全市生产总值比重 38.6%， 对全市经济增长贡献近半。 2006 年，武汉城市居民人均可支配收入达到 12359.98 元，同比增长 14%。 2006 年，固定资产投资 1325 亿元，同比增长 18%。 2006 年，财政收入 502 亿元，同比增长 14%。 武汉市已向“强市富民、率先崛起”的目标迈出了坚实一步。 2 2. .3 3. .2 2 2 20 00 06 6 年年武武汉汉经经济济发发展展 趋趋势势和和状状况况 对于近几年来武汉经济增长速度的确另人信服，光谷高新技术研究中心，东湖新技 术开发区都吸引许多的投资者光顾甚至外商的投资，这更是武汉经济增长迅速的一大特 点，还有其“九省通衢”的地理优势使许多投资者对于武汉以后的发展充满期待。 武武汉东汉东湖恒大房地湖恒大房地产产开开发发有限公司有限公司 - 11 - 以现在武汉经济板块来看，以长江，汉江为界分为三大城，大汉口，大武昌，大汉 阳。这已不是原来意义上的“武汉三镇” ，而是从占地到人口规模相当于 3 个大城市的大 板块。无论从哪一面看都有各自的发展优势，各自发展的产业。武昌属于成熟型基础板 块科技文化和旅游板块，集中体现在东湖新技术开发区，包括庙山小区和关南科技园， 汉口属于成长型基础板块最重要的是商业板块，集中体现在内环带，汉阳最具特色和潜 力的是汽车工业，是工业板块。更不容小觑的是国家大力倡导中部崛起，中部崛起的目 标就是要依托若干城镇群兴起，成为全国经济的第四增长极。中部地区是我国“东西交 汇、南北沟通”的枢纽区和中转站，可以说，中国区域经济的协调发展和全国统一市场 的形成需要以中部地区的迅速崛起为重要前提，使武汉发展有了新的高度，新的目标。 三大板块犹如三足鼎立局势，从长远目标看随着武汉的扩张和鄂东经济的发展武汉 三城与鄂州、黄石连成一片，形成华中城市群和城市圈，完善城市体系，形成合理经济 布局，壮大经济实力。武汉经济的发展具有前瞻性、远见性，城市群的连绵起伏是城市 发展的趋势，所以武汉还不止局限于中部的发展，对于许多投资商而言，武汉的吸引力 甚过于许多沿海城市。区域性的经济发展也是武汉的一大特色，汉口，汉阳都可说是中 小城市，再加上武昌，经济的发展模式应是独一无二的。地铁和江底隧道的修建、中环 和外环的启用又是武汉迈向大都市的重要标志。 现在武汉的经济发展还没有走出传统模式，只能说的是单方面的；多元化的发展战 略、多样型的发展目标还不能正确应用于大武汉。目前武汉还是围绕蔬菜、水产、畜牧 等优势第三产业，对于第一第二产业的应用还是只占部分，具有相当大的发展空间；房 地产，制造业等应是发展的目标，作为一城市最基本的经济发展这两方面是不可缺少的， 而且也是最重要的支点；武汉现今的城市发展模式就像帝国时代，不断的向周边辐射努 力的扩张但没有对土地合理的利用又是一大缺陷，哪里需要发展就开发哪里只是一时的 规划没有从长远的发展来统筹，东一点西一撇完全不能按计划中进行。从三大板块区域 性建筑来看武昌东湖区域的建筑代表现今的“高科技” ，具有发展的优势；汉口江汉路的 房屋是欧式建筑的代表，汉阳也是集两地之所长吧，三大经济区域的模式形成了武汉独 有的建筑。唯一是武汉缺少周边城市群的铺助，后面城市的经济跟不上武汉的步伐。从 各沿海城市来看除省会城市外还有其他的城市作为铺助，南京作为江苏的省会后面还有 像苏州，连云港等；浙江除杭州外还有宁波，温州等都是围绕省会发展的城市群，长江 三角洲城市群之所以成为主导我国经济发展的领头羊，重要原因就在于它是打破两省一 市行政区划界限的中心城市联合，也是一种典型的强强联合；而湖北能够铺助武汉的城 武武汉东汉东湖恒大房地湖恒大房地产产开开发发有限公司有限公司 - 12 - 市几乎没有，最多就是鄂州、黄石，况且这两城市在近期内还远远跟不上武汉经济发展 的节奏；武汉要发展就必须建立一个以武汉为中心重点，周边城市铺助发展的城市群一 体化，而要建立这一体化就必须打破必须是打破行政区划的城市群一体化，而不是局限 于行政区划内的城市群一体化，城市群的一体化有其内在规律，是现代市场经济运行的 一种体现。从近期看，武汉城市群的一体化，无疑将是武汉与周边城市（大都在湖北境 内）黄石、鄂州、孝感、仙桃、潜江、天门等市的一体化，但从中长期看，武汉城市群 的一体化还不得不突破省界，向邻省的中等城市，如江西的九江市、湖南的岳阳市和河 南信阳市推进。这主要是因为：第一，以上三市与武汉市的经济联系历来比较密切，也 是武汉东进、南下、北上的重要通道，双方有联合的强烈内在要求；第二，随着黄黄高 速公路以及京珠公路北段、南段的相继开通，以上三市与武汉也就是“一小时”之遥， 明显短于武汉与襄樊、十堰、宜昌之距离，同武汉与荆州之距大体相近。它说明，武汉 城市群绝不是局限于湖北境内的城市群，而是突破湖北省界的我国内陆地区城市群。武 汉城市群处在华中腹地，所以湖北省就应发挥龙头作用实施“引进来，走出去”的一体 化，最有效的途径就是发挥龙头作用带动其他城市，带动广大企业（包括民营企业）和 湖北名优产品全方位的“走出去” 。 从城市环境经济来看，环境经营的好坏也直接影响产品经济的好坏，良好的投资环 境更能吸引投资者的投资和研究开发新产品，实施走出去战略以至走向国际市场。往往 每个城市的发展都离不开环境的铺垫，一个大都市都会把环境建设作为发展的重点而且 吸引投资者最突出的就是一个城市所具有的环境面貌和良好的投资环境，所以说改善目 前的投资环境是武汉刻不容缓，当务之急的任务。 旅游业也是作为一城市经济发展的突出点而且是当今世界发展最快、最具活力和潜 力的产业之一，是现代服务业的重要组成部分，在促进对外开放，拉动国民经济增长， 增加就业和提高人民生活质量等方面发挥了重要的作用。根本上说武汉的旅游业目前还 是一片空白，满足不了广大游客的旅游文化需求，因此武汉旅游业发展空间很大。武汉 应加大对现有旅游资源的深度发掘，像东湖风景区可以借鉴西湖风景区的先进机制，加 大对东湖的开发，按照统一管理、统一规划、统一开发、统一经营的原则，加强领导， 理顺体制，科学规划，合理布局，以东湖风景区为核心区域，将周边旅游景点整合包装， 在东湖水域范围内，大手笔、全方位地构建“大东湖旅游区” 。将东湖真正建设成为融秀 山丽水、人文景观、休闲度假为一体的具有强大国际国内吸引力的旅游胜地。不断繁荣 城市文化，活跃旅游市场，增强城市的亲和力和个性魅力。 武武汉东汉东湖恒大房地湖恒大房地产产开开发发有限公司有限公司 - 13 - 当武汉把旅游环境和投资环境真正结合在一起再加上原有的主导产业相呼应，以及 城市群一体化的发展，交通的便捷（合武铁路的完工） ，中央对中部地区城市的扶持，加 大了国际国内市场竞争力，各经济百分点的增长，武汉今后的发展不容小觑。 纵观以上多方面的分析，武汉市“中部崛起”的领军作用必将更为凸显，光谷高新 技术研究中心，东湖新技术开发区的发展更是亮点中的亮点，这已是勿庸置疑。而本项 目正处于光谷高新技术研究中心及东湖新技术开发区内较为优越的位置。 2.4武武汉汉市市房房地地产产市市场场概概况况分分析析 2.4.1 武武汉汉市市经经济济发发展展对对 房房地地产产市市场场强强劲劲推推动动 武汉是湖北省省会，中南地区政治、经济、科技、教育和文化中心。武汉地处湖北省 东部，位于江汉平原东部，长江中游与汉水交汇处。市区由隔江鼎立的武昌、汉口、汉 阳三部分组成，通称武汉三镇。武汉是一座典型的山水园林城市。上百座大小山峦遍布 三镇，近两百个湖泊座落其间，水域面积占到全市国土面积的四分之一，居全国大城市 之首。其中东湖水域面积 33 平方公里，是中国最大的城中湖。武汉市东邻黄州市、鄂 州市、黄石市，南接咸宁市、嘉鱼市，西界仙桃市、汉川市、孝感市，北与大悟县、红 安县、麻城市接壤。其内层与湖北省的荆州、宜昌、十堰、襄樊、孝感、黄石等城市相 距 300 公里左右，中层与邻省的长沙、郑州、洛阳、南昌、九江等大中城市相距 600 公 里左右，外层与北京、天津、上海、广州、重庆、西安等特大城市相距 1200 公里左右。 素有“一线贯通，两江交汇，三镇雄峙，九省通衢”和“百湖之市”的美誉，在中国经 济地理中，武汉处于相当优越的中心位置。水、陆、空交通十分发达，自古就有“九省 通衢”的美称。 房地产市场销售良好房地产市场销售良好。 2006 年重点区域商品住房备案统计年重点区域商品住房备案统计(统计时间统计时间 2006 年年 12 月月 22 日日) 新增可销售面新增可销售面 积积 6776754.75 新增可销售新增可销售 套数套数 57058 套套 新增已销售面新增已销售面 积积 4091196.81 新增已销售新增已销售 套数套数 37298 套套 新增成交均价新增成交均价 3907.78 元元/ 结转可销售面结转可销售面 积积 4359095.68 结转可销售结转可销售 套数套数 35207 套套 结转已销售面结转已销售面4808925.92 结转已销售 结转已销售41970 套套 武武汉东汉东湖恒大房地湖恒大房地产产开开发发有限公司有限公司 - 14 - 积积套数套数 结转成交均价结转成交均价 3535.72 元元/ 如上表:截至 2006 年 12 月 22 日,全市重点区域商品住房 1)今年新增住房面积约为 1086 万平方米,已销售面积约 400 万平方米,年销售率约 40%; 2)上年结转住房面积共约 917 万平方米,已销售面积约 481 万平方米,年销售率约 50%; 1)+2)得市场总供应量约为 2000 万平方米,已销售面积约 881 万平方米, 存量房面积约 1100 万平方米,比上年增加存量房面积约 200 万平方米(主要来自郊区) 总的来看，增长趋势不变，整个市场的刚性需求变化不大，但需求结构出现变化， 投资性需求的减少比较明显。 2 2. .4 4. .2 2房房地地产产开开发发投投资资总总额额增增幅幅收收窄窄 2006 年上半年，在国家宏观调控政策下，武汉市房地产市场总体表现稳定、运行良 好：但土地增量供应有限，土地二级市场为土地转让提供了平台，方便了土地的流动。 交易中心负责人指出，武汉市的增量土地越来越有限，盘活存量土地面临大量的需 求。让土地使用权的转让走到前台，交易双方的权益才有法律保障。房屋供求均 衡，新建商品房市场交易相对小些，存量房市场交易活跃，价格稳中有升，二手房市场 份额继续扩大，房地产市场不断成熟。 在房地产开发投资市场方面，武汉市 2006 年 1-6 月全市房地产开发投资 152.21 亿 元，与去年同期相比增长 33.9%,占全社会固定资产投资的 25%;其中房地产住宅投资为 110.19 亿元,同比增长 42.5%.受国家宏观调控及投资结构调整的影响，我市固定资产投 资增长幅度逐步回落，1-6 月投资增幅比一季度回落 6 个百分点，比上年同期低 13.2 个 百分点，其中房地产开发投资增幅比一季度回落 9.7 个百分点。可见，房地产开发投资 在宏观调控政策的作用下，投资规模得到有效抑制，武汉市房地产市场保持着健康、稳 定的发展态势。 武武汉东汉东湖恒大房地湖恒大房地产产开开发发有限公司有限公司 - 15 - 2.4.3 武武汉汉市市武武昌昌区区东东湖湖高高新新区区 2006 年年房房地地产产市市场场 情情况况见见下下表表 上表说明：140 平方米以下的普通住宅市场消化量东湖高新区比武昌区略高，市场价 格东湖高新区比武昌区低 17.2；140 平方米以上的大户型住宅市场消化量东湖高新区远 远低于武昌区，市场价格东湖高新区比武昌区更低出 32.6；随着东湖高新区的迅猛发 展和政府规划配套设施的完善，其市场消化量和价格必将迅速放大（尤其是 140 平方米 以上的大户型住宅市场空间更大） 。 2.4.4 武武昌昌楼楼盘盘市市场场分分析析 区域区域类别类别 可售面积可售面积 () 可售套数可售套数 (套套) 已销售面已销售面 积积() 已销售套已销售套 数数(套套) 成交均价成交均价 (元元/) 新增新增1099115.858111591606.1850834517.51 武昌区武昌区 结转结转395265.163221903594.6980734047.68 新增新增1236463.869763502739.1242254338.36 洪山区洪山区 结转结转933417.956873530241.6744983589.08 新增新增138305.11156692393.899083517.54 青山区青山区 结转结转14232.3613130421.622592309.3 武武汉东汉东湖恒大房地湖恒大房地产产开开发发有限公司有限公司 - 16 - 新增新增244204.082315520014.4151293542.66东湖高新东湖高新 开开发区发区结转结转224726.71945495090.6443013264.69 对比武昌四个区域的市场供应与成交状况,得知: 东湖高新开发区今年供应面积约 76 万平方米,成交面积约 52 万平方米,销售率为 68% 上年结转供应面积约 72 万平方米,成交面积约 49 万平方米,销售率为 68% 总体供应量为 148 万平方米,成交面积约 100 万平方米, 存量房面积为 48 万平方米,比上年减少 24 万平方米 东湖高新开发区销售状况良好,存量房减少,需求市场旺盛。 2.4.52.4.5 市场总结市场总结 1、房地产市场仍将快速发展，武汉市对周边城市人口的吸聚程度日益提高； 2、供给持续放量，需求增长及释放缓慢，一定时期内市场竞争将加剧； 3、随着城市基础设施建设及公共配套的完善，市中心区及近郊将进一步与远郊市场分化， 远郊楼盘受到更大挤压；快速交通周边的住宅升值进入实质性阶段。 4、开发理念及产品营造将迅速升级换代，房地产成熟度跳跃发展,产品供给将受到愈来 愈苛刻的挑剔。 5、多元化开发成为明显特征，单一住宅产品将向多元化房地产产品转化 6、宏观调控政策中关于供应结构的规定将逐渐加大中低价位商品房供应，从而加剧该类 产品竞争，而高档住宅将逐渐减少，竞争压力降低 7、随着股市回暖、银行加息等多种投资渠道出现，加之政策对房地产投机的打压，房地 产对社会闲置资金的占用将愈来愈少，对刚性需求和长线投资的争夺成为房地产市场竞 争的主流。 2.5武武汉汉市市房房地地产产发发展展趋趋势势 开开发发更更加加注注重重产产品品质质量量。回顾近几年武汉房地产市场，商品房市场营销已转 为产品本身品质的实力对比，即对品质的全方位追求。不仅仅指项目的某一特点 或某一优势，而是要在地理位置、环境、物业管理、建筑质量和周边环境等方面 都具有相当的品质。 大大格格局局上上呈呈板板块块型型组组团团式式发发展展，大盘时代到来。大盘时代到来。纵观武汉市规划特征：即 以板块为标志的组团式发展。武汉市的固有的规划格局使得武汉市武汉城市总体 武武汉东汉东湖恒大房地湖恒大房地产产开开发发有限公司有限公司 - 17 - 发展正处于“广域竞争“阶段的后期,并向现代化城市发展的第四阶段“超域发展“ 迈进.其规划战略目标应定位为到 2020 年将武汉建设成为“国际性大都市“.基于 这一目标,在坚持科学发展观和“五化同城“的原则下,在空间结构上要对“可视静 态空间“和“超视流动空间“进行综合规划;在区域发展上应是区域一体化发展,发 挥武汉在中部崛起和国家城市体系中的支点作用;其都市中心区布局要强化优化 主城;其产业发展要把现代服务业摆在首位;其城市风貌特色可定位为具有“三通“ 信息文化优势和滨江滨湖风貌的国际性城市特色. 根据武汉经济的地域分布特征,武 汉板块经济发展模式分两级,第一级分三大板块(大汉口、大武昌、大汉阳),第二 级在大板块内细分若干基础板块.武汉城市发展的过程和方向应为:通过基础板块 质量和数量的增长,促进经济实力增强和城市空间扩张,三大板块鼎足而立,形成 城市群。 房产功能及身份分区趋势明显。房产功能及身份分区趋势明显。消费者对房地产产品的需求日渐多元化、细分化。 就全市规划思路而言，房地产市场将向功能分区、住宅郊区化趋势发展。各收入 阶层逐渐拉开档次，在居住的地理环境及片区上逐渐分开。市场需求多极分化， 准确定位的项目受追捧。 低密度、健康住宅将持续火热。低密度、健康住宅将持续火热。 市民购房更加趋于理性化。市民购房更加趋于理性化。 由于市场快速发展、完善和成熟，消费者行为日趋 理性化、消费需求日趋多样化，市场竞争也日趋激烈。 市民消费理念发生大的转变。市民消费理念发生大的转变。市民对贷款购房逐步认同，现有楼盘销售半数左右 是通过按揭方式卖出的。提前消费、贷款消费已深入人心。由于市民对改善居住 条件的需求迫切，加之金融机构放宽按揭购房的政策约束，市场购买力和市场需 求量在放大。 房地产公司素质迅速提高。房地产公司素质迅速提高。由造房向市场营销转变，发展商“做 SHOW”少了，公 司高层开始“闭关修炼”以谋求应对之策。武汉市的房地产开发正处于从“产品 开发” 向“市场营销”整合期过渡阶段。发展商策划、管理和销售都更加专业 化。表明楼盘的成功靠的是综合实力、市场定位、规划设计、环境配套、商品包 装、营销策划与推广等企业核心优势资源。 武武汉东汉东湖恒大房地湖恒大房地产产开开发发有限公司有限公司 - 18 - 2.6武武汉汉市市房房地地产产产产品品趋趋势势 2.6.1 郊郊区区化化、自自然然化化、社社区区化化、智智能能化化 21 世纪住宅小区特点为：郊区化、自然化、社区化、智能化： 住宅逐渐走出城市中心区； 回归大自然是人类的天性要求； 社区化发展更能方便沟通及事业发展； 智能化管理可省却不必要日常琐事。 大盘时代，大盘的绿化率要高于规模较小的项目，社区的配套服务也更 加全面完善、居住更加人性化、舒适化。 恒大华府项目规划即以上述要求为基点，以市场为导向进行项目设计。 国际经验表明，当一个城市的人均 GDP 超过 3,000 美元时，市中心区人 口会出现向郊区转移现象。而武汉市 2006 年人均 GDP 已经突破 3790 美元，加上 城市快速干道、环城（中环和外环）高速公路启用和地铁的建设，一部分收入较 高的市民将愿意购买郊区别墅概念住宅，而另一部分工薪阶层，也为减少贷款压 力而选择房价较低的近郊住宅，共同造成近郊区住宅的销售比例增加。专家估计， 从今年起，武汉市居住郊区化的发展趋势将日益明显。 2.6.2 市市政政建建设设巨巨大大投投入入带带动动了了近近郊郊住住宅宅热热销销 近年来，随着郊区城市化进程加快，市区概念的扩展，市政道路的优化，公共交通以 及家用轿车的普及使得市中心与郊区的距离不再遥远。在近郊购置一套大面积中高档住 宅与市区购置一套小面积公寓价格相当，在交通消耗时间相差不多的情况下，更多的购 房者把目光转向了近郊。据有关调查表明，未来三年内，有近 30%的武汉人有购房意向， 其中更有高达 80%的人将购买商品房。在这群有购买意向的人群中，家庭年收入达到并超 过 8 万元的又占了 50%左右。加上武汉未来五年将成为国际大都市地位倍受人们关注，外 地的投资者纷纷涌入，预示着市场的巨大潜力。 武武汉东汉东湖恒大房地湖恒大房地产产开开发发有限公司有限公司 - 19 - 2.6.3 质质优优、价价廉廉、升升值值拉拉动动了了消消费费热热 近郊住宅市场经过几年的发展演变，目前已脱离低水平阶段。许多开发商在开发近 郊时已把它当艺术作品来做。无论在设计上，建筑结构、用料上都非常讲究，充分体现 “以人为本”的理念；在物业管理上，致力于为住户提供一流的服务，使近郊住宅都拥 有了较高的品质。 在保证品质的前提，武汉的近郊住宅更以其合适的价位，吸引了购房者。平均价格 多在 3000-5,000 元之间，面积 70-150 平方米左右，总价 20-75 万，相当市中心一套小 面积中档公寓。因此，近郊住宅非常适合有一定经济基础的人士，也非常适合第二次购 房的消费者。 2.7市市场场分分析析结结论论 2006 年武汉房地产市场保持了持续健康发展态势，城市中心城区土地供应有限，重 心向郊区转移，土地成本持续上升，房地产融资多元化发展 ，普通住宅供应增加，价格 整体提高 ，二手房市场更趋活跃 ，写字楼需求旺盛，租金平稳上升，管理日趋专业化。 武汉房地产市场近郊住宅市场潜在需求旺盛，市场发展前景光明，市场对有特色的近郊 中低密度楼盘有较大的市场接受度。因此，本项目市场开发有较好的外部环境。 武武汉东汉东湖恒大房地湖恒大房地产产开开发发有限公司有限公司 - 20 - 第第 3 章章 项项目目建建设设的的依依据据及及合合法法性性 恒大华府首期项目从用地取得、规划、设计，按照国家建设项目程序进行，具备合 法性，目前已取得下列项目开发合法性有关文件： 序号文件名称文件编号取得时间 1企业法人营业执照42010021825522006-12-22 2组织机构代码证79631645-62006-12-25 3税务登记证420101796316456 号2006-12-26 4房地产开发企业资质证书武开管内资暂 847 号2007-1-26 5贷款卡4201010000642534 6国有土地使用权出让合同2006060 号2006-12-29 7建设用地规划许可证0602126 号2007-1-5 8 9 10 11 12 13 14 15 16 武武汉东汉东湖恒大房地湖恒大房地产产开开发发有限公司有限公司 - 21 - 第第 4 4 章章 恒恒大大华华府府首首期期 项项目目分分析析 本项目处于武汉市东湖高新技术开发区珞瑜东路以南森林公园对面。 4 4. .1 1本本项项目目所所在在 区区域域概概况况 我们通常所说的光谷是指武汉科技新城，规划范围是西至二环线，东至中环线，北 至东湖南岸，南至汤逊湖北岸，约 120 平方公里。结合自然条件和产业布局，科技新城 规划为“一区、两心、三轴、五园”的规划结构。 “一区”为科技商贸中心区布局在民院路、珞喻路、关山一路和雄楚大道之间面积 1.8 平方公里，是未来科技新城的核心枢纽，集中了一批现代化的公共服务设施。即本项 目所在地。 “两心”为东湖开发区管委会行政管理中心及汤逊湖公共服务中心，分别是东湖开发 区的行政管理中心及汤逊湖高新技术园区的公共服务中心。 “三轴”分别是以珞喻路及周边科技密集区为主体的科技轴、以关山一路及周边产业 区为主体的产业轴和以三环线为拓展方向的发展轴。 “五园”分别是关东光电子产业基地、关南生物工程产业园、软件产业园、汤逊湖高 科技园区、南湖农业园。 由东湖高新区主导的武汉科技新城 2005-2020 总体规划显示，到 2020 年，光谷 的规划总面积将扩容到 223 平方公里。 4.1.1产产业业基基础础： 关东光电子产业园、关南生物医药产业园、汤逊湖大学科技园、光谷软件园、佛祖 岭产业园、机电产业园等园各具特色，2000 家高新技术企业分类聚集，以光电子信息产 业为主导，能源环保、生物工程与新医药、机电一体化和高科技农业竞相发展。 武汉中国光谷建成了国内最大的光纤光缆、光电器件生产基地，最大的光通信技术 研发基地，最大的激光产业基地。光纤光缆的生产规模居全球第二，国内市场占有率达 50%，国际市场占有率 12%；光电器件、激光产品的国内市场占有率 40%。 武武汉东汉东湖恒大房地湖恒大房地产产开开发发有限公司有限公司 - 22 - 4.1.2基基础础设设施施 图 1.2 开发区基础设施分项图一 武武汉东汉东湖恒大房地湖恒大房地产产开开发发有限公司有限公司 - 23 - 图 1.3 开发区基础设施分项图二 红色标记为华府项目居民以后用水、用电、用气、用热的标准。 4.1.3 经济状况经济状况 2006 年，东湖高新区技工贸总收入超过 1000 亿元，同比增长 37.93%；工业总产值 860 亿元，同比增长 36.7%；规模以上总产值 770 亿元，同比增长 36.1%；工业增加值 320 亿元，同比增长 36.5%；规模以上工业增加值 285 亿元，同比增长 35.2%，财政收入 武武汉东汉东湖恒大房地湖恒大房地产产开开发发有限公司有限公司 - 24 - 26.15 亿元，同比增长 30.5%。 2006 年，东湖高新区工商注册企业累计 11647 家，比 2005 年增加 1754 家，平均每 个工作日新注册 67 家企业。全年新认定高新技术企业 131 家。 2006 年，高新区从业人员 145 万人，从业人员主要集中在亿元以上的大企业和高新 技术企业中。 4、2 区区域域规规划划情情况况 4、2、1 马马鞍鞍山山森森林林公公园园 马鞍山森林公园：规划以“动”为特色，强调人的参与性，建成为青少年活动基地。 九峰城市森林保护区的规划结构为“四园、三带、一心（两副） ” 。 “四园”：即马鞍山 森林公园、石门峰名人文化园、九峰森林公园以及长山农业观光园。其中，马鞍山森林 公园、石门峰名人文化园、九峰森林公园主要承担保护区的旅游和生态景观功能，也是 规划的核心景观区。 图 2.1 九峰城市森林保护区规划结构 华府项目在总面积约 30.02 平方公里的九峰城市森林保护区内，马鞍山森林公园的保 护圈内，与石门峰名人文化园、九峰森林公园以及长山农业观光园可以形成资源互补， 打“文化”牌，打“观