南京江宁新河村项目投资与收益分析测算报告.docx

南京江宁新河村项目投资与收益分析测算一、 项目概况（一）项目区位n 城市简介江宁区位于长江三角洲“江南佳丽地”的南京市南部，从东西南三面环抱南京，介于北纬30383213，东经1183111904之间，总面积1577.75平方公里。东与句容市接壤，东南与溧水县毗连，南与安徽省当涂县衔接，西南与安徽省马鞍山市相邻，西与安徽省和县及南京市浦口区隔江相望。1、整体商业市场分布江宁区域分为东山镇、岔路口、河定桥、百家湖胜太路、三山商圈、大学城、九龙湖主要商圈。l 东山镇商圈：本商圈为江宁核心商圈，为江宁老县城的中心，也是江宁板块区域商业中心。具有完善、齐全的商业设施，大型商业较为集中。目前周围商业配套已初具规模，拥有东山步行街、女人街、上元大街等多条专业化的商业街，同时还有世纪联华超市、上海盈石、大连万达、华润苏果和苏宁电器等一系列知名商业集团进入，是商家必争之地。该片区商业去化速度较快，投资前景十分看好。 l 百家湖商业圈：临湖而建，距离火车南站不到3公里，距离禄口机场不到7公里，地理位置优越。百家湖商圈已经被南京市政府确定为南京都市区域中心、南京副都市核心商圈。聚集了江宁1912、江宁金鹰天地、同曦万尚城等著名中高端商家品牌。随着多个商业项目的登场，几大商业项目将融为一体，百家湖商圈也将形成江宁区最大的商贸圈，并凭借高端商业优势提升江宁品质。 l 岔路口商圈：紧邻秦淮区，是江宁通往南京主城的大门，也是江宁与南京主城相邻最近的区域。 住宅市场的发展是其商业快速发展的主要诱因，由于该片区并非江宁板块商业中心，其商业辐射半径仅为岔路口片区。由于其地理位置上的优势，商业较江宁其他片区相比（东山镇除外）具有很大的优越性，商业投资需求一度极其旺盛。目前此区域暂无大型商业综合体，因此商业配套并不算丰富，现有的商业业态有苏果社区店和顾家百货。随着南京南站的开通，岔路口与主城接壤的优势将开始显现.即将上市：中驰北美国际广场项目规划建筑面积约40万平方米，其中有酒店式公寓、复合式商业区和超五星级酒店。项目总投资预计在40亿元以上。作为南京市政府重点建设的南站地区的第一个项目，该项目得到市政府的高度重视和支持。建成后将成为南京江宁区的地标性建筑。l 河定桥路商圈：根据江宁区的商业规划，东山商圈、岔路口商圈、百家湖商圈为江宁板块的三大商业中心。河定桥板块正处于东山、岔路口与百家湖这三大商圈的交接处，不仅可以吸附三大商圈的强势商业氛围，还与百家湖商圈连为一体。南京地铁1号南延线河定桥站的开通，使得此处商业辐射范围进一步扩大。河定桥欧尚超市是江宁目前较大的一个生活卖场，同时超市旁还有肯德基、星巴克、味千拉面等品牌餐饮以及较多的服装品牌，区域有不错的人流量. 即将上市：金轮新都汇项目详情-总建筑面积6万平方米，集商业购物休闲、酒店式公寓及SOHO办公为一体，底层商业购物休闲、2栋独立的酒店式公寓及SOHO办公，融购物、办公、居住为一体的综合模式，现场售楼处目前已经建好，即将于近日公开，购物中心目前正在招商。l 大学城商圈：12所高校加20多个小区拥有约35万购买人群，江宁大学城商圈巨大的消费潜力，吸引了众多开发商目光，随着住宅入住率的增加，商业项目的逐步成熟和商业配套的不断完善，江宁大学城商圈逐渐形成气候与氛围。项目整体规划一、二两层为精品商业与百货，为方便大学生上网需求三层规划为大型网吧，四层为餐饮。l 三山商圈：与江宁其他板块相比，三山商圈，以住宅为中心的社区商业模式尤其明显。整个三山板块，建筑面积5万多平方米的托乐嘉购物小镇成为了三山板块唯一的商业核心，自2006年开街以来，已聚集了偶家小院、食养坊、大华眼镜、巨涛美发、翠屏娱乐城、肯德基、苏果超市等餐饮、购物、休闲娱乐等多种业态。2007年初，江宁最大的2.4万平方米华润苏果进驻购物小镇，使得以托乐嘉购物小镇为核心的三山商圈进入成熟期。是到了真正高端购物需要时，区域内的商配已很难满足居民的需求。l 九龙湖商圈：九龙湖板块毗邻“江宁新街口”-百家湖，是继东山板、百家湖板块又一宜居 之所。在方圆不足2平方公里的土地上聚集着万科、中粮、银城、雅居乐等十几家品牌楼盘。九龙湖板块的商业配套主要集中在殷巷附近，如殷巷农贸市场、苏果社区店、汇金九龙商业街等，但给人的感觉档次欠缺，同时缺少一定的商业氛围。2、项目所属商圈简介：苏宁五星黄金海岸购物广场东山步行街万达秦淮河上元大街女人街江宁东山商圈是江宁区域核心商圈：以上元大街为辐射半径。北至文靖路，南至金箔路，西至秦淮河，东至天印大道。可乘101路、821路、10路、15路、4路、22路、6路等公交路线到达，距商圈300米有南京地铁1号线南延线，地理位置优越，交通便利。商圈周边常驻人口约15万左右。3、项目位置简介：项目地块位于江宁核心商圈东山商圈，占地面积22601.9（约33.9亩），主干道金箔路以南，小龙湾路以西，东紧靠黄金海岸购物广场，区位优越。目前地块周边已聚集了苏宁电器、五星电器、华润苏果、世纪联华等商业企业，北侧的盈石天印广场项目商业总面积9万，现部分主力店已开业，据了解，本月底地下广场将实现整体开业。紧邻的黄金海岸购物广场5.6万，大连万达广场在建中。目前我司项目地块已为净地。（二）项目经济指标方案变化：与原方案相比，商业面积减少5219平方，层数保持5层不变，层面积从9360平/层减少为8316平/层，公寓面积从28719平方增加为31525.45平方，增加2806.45平方。商业减少面积后，给项目的档次定位带来更大困难，但减少了市场风险和相应操作难度。公寓增加后，公寓的销售压力相应加大，总面积接近3万平米总量。建议在现有基础上建筑形态给与相应的优化，增强竞争力，便于去化。（三）项目周边环境指标 政府行政配套：江宁区政府、财政局、建设局、档案局等政府机关 教育配套：江宁实验小学、电大、幼儿园、培训机构等 金融配套：交通银行、商业银行、建设银行、工商等金融机构 医疗配套： 江宁中医院，江宁医院 配套设施齐全，大大方便了消费者生活与购物，聚集了人气。同时，作为政府机关与事业单位人员收入稳定，消费水平较高，提升了商圈的消费层次。（四）周边现状项目地块 内部现状分析：项目现已拆迁完毕 周边交通环境分析：道路10宽、双行道、道路隔离带。 周边日照分析：周边小区34米、距离项目10米。项目除北面是小区，西面是黄金海岸广场，无密集及高层建筑，日照较好。二、江宁商业市场分析（一）项目所在东山商圈商业市场概况东山商圈主要以上元大街及东山步行街为中心，街道周边主要以沿街商铺为主，商铺多为传统的服装百货和专卖店业态，商圈周边主要商家有黄金海岸购物中心、苏宁电器、五星电器、华润苏果、世纪联华等商业企业。部门已开业的盈石天印购物广场（地下广场计划6.15日整体开业）、在建的万达广场。本项目位于东山商圈，距离与定桥商圈距离不远，属于本地家电商圈竞争较为激烈的区域，我司在本商圈内有三家店面，其中女人街店面销售额2.5亿元左右（2011年），是本地最具优势的电器店面。金箔路店受制于店面硬件条件较差，销售额1亿元左右，落后于五星电器店面。本备选址开店将辐射“东山河定桥”商圈，形成对周边竞争店面的压制，但对我司现有店面有一定影响。项目黄金海岸购物广场上元大街东山步行街女人街盈石天印购物广场基本概况江宁金箔路与上元大街交汇处，商圈内中低档购物广场。总建筑面积5.6平方米，住宅6000平方米，办公约20000平方米及地下车位400多个。黄金海岸广场建筑形式：包括商业部分（共三层，约33000平米，层高5.4米至6米）东山镇交通主干道，也是重要的商业活动中心，东山商圈的形成基础东山最早以休闲购物的商业步行街，提升了上元大街周边的商业氛围位于金箔路。2004年3月8日开业。总长800米，宽78米。总建8.6万平方。主题定位以女性为的商业街城市区域中心位置，上元大街、金箔路及竹山路相合围地段。总建筑面积8.9万平方米，地面总建筑（商业）1.5万平方米，地下建筑总面积7.4万平方米。业态定位超市、中低档百货、休闲娱乐、餐饮为一体的大众消费居民商业街休闲购物步行街购物步行街电器、百货、休闲娱乐、餐饮为一体的中高挡消费楼层规划一层：肯德基、屈臣氏、烟酒、化妆品、男女精品服饰、钟表、金银珠宝首饰、皮具类、运动装、内衣、3C产品、茶叶。二层：苏果超市三层：休闲娱乐中低档服装百货、专卖店、超市、中低档写字楼、品牌餐饮。其中服饰、餐饮、银行、专卖店分布最为密切以服饰为主，餐饮娱乐为副。服饰、餐饮、娱乐占整个商铺的95%，其中服饰中整个68%。以女服饰等为主与餐饮、娱乐家居、超市等业态。有苏宁电器、杭牌服饰等上海第一食品品颂、国美电器、爱婴岛、必胜客宅急送、冠军真冰溜冰场、肯德基、costa、星巴克、海底捞、盘古烤肉、EBT苹果集合点、绫致服装、sportcity、lexson、hotwind、维络城客户东山周边小区居民中低收入居民人群年轻人群女性群体为主中高收入人群江宁高端商业项目受困于市场消费力，较为稀缺，高端消费依托南京新街口。2008年地铁开通后，大批置业人群流入江宁，地铁沿线成为新兴居住密集区。江宁商业中心开始出此案多样化趋势。江宁目前的中高端商业处于快速升级换代的阶段，以往只能在主城配备的新兴社区型购物中心、一站式中高端购物中心、大型主力店商业在江宁开始扎根。目前处于江宁中高端商圈重新划分和形成的关键阶段，目前中高端消费格局已经基本形成。1、江宁中高端商业项目：万达广场、同曦万尚城（同曦百货）、盈石天印广场项目万达广场盈石天印购物广场同曦万尚城基本概况n 位于城市区域中心位置：上元大街、金箔路及竹山路相合围地段。n 万达总建筑面积53万平方n 位于城市区域中心位置：上元大街、金箔路及竹山路相合围地段。n 总建筑面积8.9万平方米，地面总建筑（商业）1.5万平方米，地下建筑总面积7.4万平方米n 南京市江宁区双龙大道1351号, 总建筑面积约为7万平米，共8层。负一层至地上五层为中高档时尚百货，负二层、负三层为停车场。业态定位n 集合高端酒店、甲级办公、SOHO公寓、一站式购物中心、城市豪宅等于一体n 标准的万达广场，涵盖餐饮、时尚零售、休闲娱乐、大型影院等于一体n 涵盖可售型金街部分电器、百货、休闲娱乐、餐饮为一体的中高档消费百货与餐饮负一层：华润苏果、肯德基、DQ、江南小镇、麻辣盛宴等餐饮一层：数码店、东方表行、星巴克、千百度、百丽、通灵、周大福、羽西、悠莱等。二层：阿玛施、圣轩尼、宝丽姿、敦奴、红人、诗梦等女士服饰。三层：雅戈尔、华伦天奴、梦特娇、森达、金利来、皮尔卡丹、九牧王等男装。四层：JEEP、百丽、好孩子、丽婴房、圣宝度伦、小毛虫、阿迪、NIKE等儿童用品。五层：法派大厨、锦莲堂、和湘汇、爱尚一品火锅、花津浦、悦府精菜馆、咖喱盒子等餐饮。楼层规划首层二层三层（模拟定位）上海第一食品品颂、国美电器、爱婴岛、必胜客宅急送、冠军真冰溜冰场、肯德基、costa、星巴克、海底捞、盘古烤肉、EBT苹果集合点、绫致服装、sportcity、lexson、hotwind、维络城、VERO MODAn 负一层精品超市、美食天地n 一楼楼国际精品馆n 二楼时尚名媛馆n 三楼名流绅士馆n 四楼亲子童乐观n 五楼美食生活馆客户辐射以江宁东山商圈为核心，涵盖大江宁区域的中高收入人群中高收入人群商场定位中高档百货，锁定都市时尚消费阶层。江宁置业项目的多样化，大批别墅等人群流入江宁南部方山区域、三山区域，对中高端商业项目产生需求。开启了江宁了市场格局演变，刺激了投资商的进入。万达广场进入江宁是江宁商业史的标志性事件，必将带动一大批产业的兴起，并将本地不成熟的一站式购物中心趋于淘汰的边缘。天印广场动线设置差，区域内的人流质量不足以广场休闲客流，产生足够的零售型消费，目前依靠三年免租的优惠条件进行招商，但是由于万达广场的兴起，本项目除主力店外的商业经营并不乐观。冰场创新业态将为本项目带来一定人气。江宁的中高端商业代表为同曦假日百货，主营中端国内品牌，主要服务于江宁东山为主的老市民，目前已经改建为同曦万尚城，包含扩容为3.3万平方后的原同曦百货。地铁上盖物业，及欧尚的开业也促成了“河定桥百家湖”商圈的繁荣，但由于处于非人流聚集地，各分区分流竞争项目的拦截，虽然商业体量较大预计较难形成核心商圈。中高端项目中万达竞争较大，万尚城对本项目的也存在竞争。直接截留江宁年轻迁入群体的消费力，对本项目“高端时尚年轻定位”形成限制。2、江宁中端商业项目欧尚超市、黄金海岸购物广场项目黄金海岸购物广场欧尚超市基本概况n 江宁金箔路与上元大街交汇处，商圈内中低档购物广场。总建筑面积5.6平方米，住宅6000平方米，酒店式公寓约20000平方米及地下车位400多个。n 黄金海岸广场建筑形式：包括商业部分（共三层，约33000平米，层高5.4米至6米）n 射东山商圈、叉路口商圈、三山高档住宅板块商圈，坐镇百家湖商圈北首位置，地铁上盖物业。n 免费汽车停车位800个，自行车停车位2000多个。业态定位超市、中低档百货、休闲娱乐、餐饮为一体的大众消费大型郊区型超市购物综合体，集合超市购物、时尚品牌、电玩娱乐、特色快餐于一体，停车便利交通方便。楼层规划n 一层：肯德基、屈臣氏、烟酒、化妆品、男女精品服饰、钟表、金银珠宝首饰、皮具类、运动装、内衣、3C产品、茶叶。n 二层：苏果超市n 三层：休闲娱乐n 一楼精品街区面积16797平方米，有餐饮、服饰、娱乐、休闲等项目，共91家商铺。其中包括必胜客、肯德基、味千拉面、耐克、阿迪达斯、神采飞扬电玩、百丽、户外鞋服等品牌。n 二楼超市销售面积11000平方米，有近50000种商品陈列。客户仅辐射东山商圈周边小区居民辐射东山商圈、叉路口商圈、三山高档住宅板块商圈，坐镇百家湖商圈北首位置，地铁上盖物业。欧尚超市项目硬件条件优越，吸引了整个江宁的购物群体，但由于定位为郊区性大型超市，专业性较强，主要吸引有车人群的前往，对本项目的影响较为有限。黄金海岸广场定位为大型超市，一层有较多外租区，与本项目类型不同，直接竞争较小，与本项目形成良性的聚客互动效应。 本项目紧靠江宁传统优势大型超市，与万达广场、天印广场、黄金海岸形成统一的商圈环境，围绕广场将形成新的东山商圈核心，原中心东山步行街逐渐弱化。 江宁中端商业主要以大型超市为主，配属较大面积的外租区，具有郊外旺盛的人流，是江宁目前的商业主流。本项目的主要定位方向为专项定位明确的消费店面，以电器专业店为带动，生活配套/年轻时尚类为补充。因此对本项目的竞争较小。3、江宁低端竞争项目女人街、小商品街、东山步行街、上元大街项目上元大街东山步行街女人街金宝大市场基本概况东山镇交通主干道，也是重要的商业活动中心，东山商圈的形成基础东山最早以休闲购物的商业步行街，提升了上元大街周边的商业氛围位于金箔路。2004年开业，总长800米，总建8.6万平方。主题定位以女性为主要群体，整体经营失败。位于金箔路中段，辐射周边乡镇等区域业态定位居民商业街休闲购物步行街购物步行街低端零售批发市场楼层规划中低档服装百货、专卖店、超市、中低档写字楼、品牌餐饮。其中服饰、餐饮、银行、专卖店分布最为密切以服饰为主，餐饮娱乐为副。服饰、餐饮、娱乐占整个商铺的95%，其中服饰中整个68%。以女服饰等为主与餐饮、娱乐家居、超市等业态。有苏宁电器、杭牌服饰等低端批发零售各类服装、消保用品、包类鞋帽等外侧广场为餐饮大排档客户中低收入居民人群年轻人群消费客群包括家庭培训消费、中低端本地低端人群，外来务工群体江宁低端商业以金宝市场为代表，原江宁县覆盖下属乡镇的金宝大市场是最具代表性的商业，位于江宁东山镇金箔路的东段，西部连接东山城乡汽车总站。上元大街沿街商业主要服务于东山镇的消费居民，东山步行街是年轻时尚消费的主要消费布局区域，女人街经营由于定位不统一的问题，面临经营失败，目前除苏宁电器经营外，地下商业家俱城已经迁走，据悉政府有意整合女人街闲置资源整体扩充区域商业经营面积和档次。 江宁本地的低端商业对本项目缺少竞争意义，但由于前期经营失败项目过多，包括华意泰富等项目，造成对可售型商业的一定阻力。如业主抱团以低价竞争大型餐饮、娱乐类项目，将对本项目的租金形成一定压力。4、重点项目解析：名称黄金海岸购物广场位置江宁金箔路与上元大街交汇处规模5.6万平方商业类型购物中心档次中档开业时间2008年1月人流量人气集中，人流较大品牌肯德基、屈臣氏、宏图三胞、达夫妮、敦奴、雅致、真维斯、苹果、瑞贝卡、天使园、李宁、皮尔卡丹、华润堂、阿莱、RH、森达、圣可尼、Tata、梦妆、阿玛施、鳄鱼、天美意、耐克、雅致、哥弟、盛和利、adidas、古今、采轩。评价商业的主题定位，主要是结合购物、休闲、餐饮、娱乐特点，卖场部分作为生活必需品和日用百货业态，而零售部分定位于休闲餐饮时尚消费功能，零售部分与卖场功能互补，满足消费者多层次的需求。名称盈石天印购物广场位置江宁金箔路与上元大街交汇处规模8.9万平方米商业类型休闲购物中心档次中高档开业时间2011年12月 部分开业人流量尚未整体开业人气一般品牌上海第一食品品颂、国美电器、爱婴岛、必胜客宅急送、冠军真冰溜冰场、肯德基、costa、星巴克、海底捞、盘古烤肉、EBT苹果集合点、绫致服装、sportcity、lexson、hotwind、维络城评价集文化、购物、休闲娱乐、餐饮于一体的功能特色集成名称江宁万达广场位置东临江宁最繁华的东山步行街，西接江宁大型购物市场-世纪联华超市，南接壤江宁女人街，西郊江宁妇幼保健所以及恒通大厦。规模10万平方米商业类型商业购物中心档次中高档开业时间在建人流量在建品牌规划了超市、影院、百货、KTV、健身会馆、运动城、电子数码、主题餐饮、时尚步行街等几大主力商业组合，丰富的业态组合，可以一站式地满足消费者购物、休闲、娱乐、交际等多方面需求评价集购物、休闲娱乐、餐饮、酒店、影院住宅于一体城市综合体5、休闲娱乐业态市场情况 目前，江宁的休闲娱乐主要集中在胜太路，胜太东路、上元大街、上元二街、金箔路、东山步行街一带。江宁的休闲娱乐业市场还需要一定的发展，现阶段缺乏档次、形象与配套，大部分江宁消费者选择到主城区进行休闲娱乐消费。随着世界500强企业入驻江宁开发区、高档社区居民的入驻以及一部分固定的高收入商务人员，真寻求适合日常消费的场所，如美容、健身、KTV等，现在的配套设施无法满足他们的需求，往往要到南京主城区消费，很不方便。以周边的消费能力群体以经济开发区商务人士与政府机关人员及青年学生为主，完全可以支撑一些大型的综合娱乐休闲项目。所以，针对区域的客户，引进一些知名品牌，服务质量过硬的休闲娱乐商家，满足顾客需求，留住顾客。6、餐饮业态市场情况 关于特色餐饮：目前江宁区的餐饮在胜太路，胜太东路、上元大街、上元二街、金箔路、东山步行街一带。江宁目前餐饮业发展良好，不同水平、不同档次的餐饮企业已经基本上形成全方位的竞争格局，但档次相对比较低。消费者对特色餐饮店最重要的食品口味、服务质量、产品价格。消费者选择的特色餐饮消费的原因中，大部分是因为朋友聚餐和节日庆贺。项目在引进餐饮业态处考虑连锁品牌档次之外，更注重餐饮的特色与口味。7、项目周边商业租金情况黄金海岸广场一层商铺东山步行街名称上元大街东山步行街女人街黄金海岸广场盈石天印物广场位置东山镇交通主干道，也是重要的商业活动中心东山最早以休闲购物的商业步行街，提升了上元大街周边的商业氛围位于金箔路。2004年3月8日开业。总长800米，宽78米。总建8.6万平方。主题定位以女性为的商业街江宁金箔路与上元大街交汇处。较早的综合购物广场,城市区域中心位置，上元大街、金箔路及竹山路相合围地段。2012年6月15日，地下广场开业租金西段45元/东段7-9元9-12元平均租金水平：4元/平*天一层商业租金7-9元/平方/天负一层：2-3.5元 地面一层：6-8元。（元/平*天）业态组成服饰、餐饮、银行、专卖店服饰、餐饮、娱乐服饰、餐饮、娱乐、超市电器百货、餐饮、休闲娱乐、超市文化、购物、休闲娱乐、餐饮从目前周边的环境看，随着世界500强企业入驻江宁开发区、高档社区居民的入驻及周边许多配套的政府机关与学校。中高收入人群的消费能力逐渐凸显，人们的消费品质也大幅度提高，特别是比较看重商品的品牌与服务。但周边的传统业态相对比较落后而无中高档购物中心，无法满足中高收入人们的需求，流失了大量的客户。所以，在品牌经营上，寻求品牌差异化经营，提升品牌档次，锁定目标客户，我司主力品牌国际二线品牌+国内一线品牌组合。同时，除百货服饰外，引进金银珠宝首饰、皮具类、化妆品等业态。从现阶段看，除了即将整体开业的盈石天印广场与在建的万达广场，周边48公里内缺乏大型的购物中心，区域内存在集中商业定位趋同、管理不力导致的经营不善等问题，整体业态与档次上已无法匹配区域形象和升级中的区域消费需求。江宁离南京市区比较近，交通方便，一些中高收入人群还是习惯到市区大型购物中心消费。为了满足人们生活需求与购物方便，提升商圈的功能与档次，政府规划进行了商圈的规划与投资，商业设施逐步升级，引进全国连锁商业广场开发商大连万达、上海盈石。将投入使用的购物中心，集购物、餐饮、休闲娱乐、酒店与公寓等业态，提升了商圈档次的同时也大大满足了消费者一站式体验型购物。东山商圈将形成“江宁新街口”的区域核心新市区，商家将形成新的竞争格局。三、写字楼市场研究1、整体写字楼市场分布江宁东山写字楼主要分布在上元大街及天元东路附近。2、项目周边写字楼市场分析银谷大厦恒通大厦绿野大厦 项目规模客户出租率租金水平点评绿野大厦2-16层l 中小型单位办公l 培训机构85%1-1.2元/平方/天乙级写字楼，地理位置优越，人流集中，多为商务办公培训机构银谷大厦4-13层l 中小型单位办公l 培训机构90%1.2-1.5元/平方/天乙级写字楼，地理位置优越，人流集中，多为商务办公培训机构恒通大厦2-12层l 中小型单位办公l 培训机构72%1-1.2元/平方/天乙级写字楼，地理位置优越，人流集中，多为商务办公培训机构海通大厦5-27层l 中小型单位办公l 培训机构75%1.9元/平方/天甲级写字楼，多为商务办公文鼎大厦 8-20层l 中小型单位办公l 培训机构招商中 1.52元/平方/天甲级写字楼，多为商务办公从区域写字楼分布看，主要分布在人口密集上元大街商业街与工厂分布密集的开发区。分为此两类区域。但东山上元大街多为早期开发的乙级写字楼，档次比较低，主要客户多为是个人办公、培训机构及商务办事处，这里交通方面，人流集中，便于业务拓展，租金水平一般。 经济开发区附近写字楼，多为商务办公，这里公司分布密集，有一定的需求，档次与租金相对较高，便于业务联系与开展。从写字楼租户分析，商圈范围的写字楼都是个体小型公司、培训机构及商务办公，整体档次比较低，收益不高。且附近办公写字楼比较密集，市场容量基本饱和。四、公寓市场分析1、江宁居住类商品房板块分析东山片区是江宁房产开发最早区域之一，区域包括整个东山镇。由于配套较全，是本地居住购置的主要区域之一。在2007年后，随着江宁板块的逐步扩大，更多板块成为江宁住宅开发的热点区域。目前江宁按地理位置和开发程度逐步形成六个房地片区：三山百家湖片区、岔路口片区、东山片区、科学园片区、九龙湖片区、麒麟片区等。n 东山板块：随着国家房地产宏观调控与限购令的出台，使房地产投资较2011年减少，价格趋于稳定。居民购买多为刚性需求为主，客户多为江宁本地居民为主。一部分为在江宁工作的外来人员。本区域户型以80120为主。2、江宁在售公寓项目统计：项目名汇金新天地丹佛小镇SOHO小公馆莱茵铂郡文鼎雅苑万达公馆所属地址及商圈胜太路商圈：江宁区胜太路中部三山将军路商圈：江宁开发区金智路路11号科学园商圈：江宁科学园莱茵达路秣陵镇商圈：江宁秣陵街道玉树路东山商圈：江宁区竹山路与上元大街交汇处交通方案地铁1号南延线、机场轻轨线、地铁3号线、公交102总站未来机场轻轨，机场高速、1.5路等地铁南延线机场高速等东山区内公交系统，金箔路上元大街销售价格12000元/9900元/平精标准3500元/平，均价11500元/平。SOHO办公46、65平，1.2万/平12000-14000元/平方米16600元/平起售，精装均价20150元/平建筑类型及体量总建筑面积约8万， 4万多层商业综合体一座独栋高层小公寓（汇金银座）地上总建筑面积12.8万平米，占地面积10万平米总建筑面积为37000东西两侧20层板式高层和南侧18层板式高层围合， 共16栋社区单元，公寓为单体1栋。挑高公寓，70年产权，4.85米挑高220平3房2厅4卫，260、290平3房2厅5卫销售面积371席40110平层140户+顶层挑高28户主力面积4456平方米5米挑高，主力面积46、65平， 挑高面积43-60平万达公馆ART-DECO纯大户面积220、260、290平方米价值卖点交通便利、配套成熟、65年产权社区幼儿园、70年产权、区域环境近500平米的底商，配属大型社区挑高公寓，70年产权，4.85米挑高，东山老城区的核心区域，紧邻东山最繁华的上元大街和江宁区政府，旁边是天印广场。配属商业信息商铺共300余套，面积在80-200农贸市场、1-2层的好又多超市莱茵铂郡商业配套秣陵本地商业配套建面50万平，含购物中心、超五星级酒店、甲级写字楼、城市商业街、精装小户型n 江宁公寓市场评析：1、区域内前期公寓供应较为稀缺，万达项目销售前市场有断层：江宁公寓市场在东山老城区域属于空白，上市项目仅有万达广场待售精装公寓，主要由于东山老城区域主要以开发住宅为主，前期公寓供应较少，随着本区域城市开发业态类型的集中，“环天印广场”城市核心带将迎来公寓的市场需求。2、本项目在江宁公寓区位竞争中处于优势位置，尚无属性显著，适合发展商务办公属性的SOHO项目。目前市场供应公寓项目，主要集中在各单体出让的地块，或大型项目的沿街转角位置，所处位置缺少商务发展属性，本项目均有较佳的发展潜力，在市场更受欢迎。3、本项目生活配套处于领先位置，拥有大面积商业配套和周边成熟城区配套，具有复合配套优势。适合发展单身公寓型产业、两室小户型过渡住宅（总价低）、SOHO办公型商办。面向较宽广的市场空间，在去化中，有望较快去化。在市场形势趋冷的情况下，本项目仍占有较为明显的优势。4、本项目与万达项目相比，居住舒适度有一定竞争优势，商办属性处于劣势，不适合发展办公形态：本项目位置较为优越，有较好的东侧景观资源（竹山），北侧为天印广场。项目建筑单体较薄，项目的整体采光通风有望超过万达项目。居住舒适性对公寓的选择较为重要。东山本地办公需求较低，租金在1.5元/平/天徘徊，万达迫于自身规模和标准化定位甲级办公和精装公寓，2013年开始江宁市场将面临较大的去化平台期，本项目未形成规模优势，面临一手二手的万达上市量竞争，不适合发展中高端办公产品。n 江宁典型住宅类项目情况：典型楼盘金王府武夷绿洲21世纪国际公寓天鹅湖花园汤城东郡规模占地30万，建面约40万，4000户 (总共 4000 户)占地60万，建面80万, 5000户 (总共 5000 户)占地9万，建面45万, 4535户 (总共 4535 户 当期 592 户)占地9万，建面45万, 4535户 (总共 4535 户 当期 592 户)总建12万平方米，主力户型为40-50产品形式小高层 高层多层 小高层 高层多层 小高层多层 小高层高层价格均价12800元/均价9800-10000元/11000元/均价9500元/均价12700元/户型面积2居室91平方、3居室107平方为主3居室1272室2厅63/80平方2室2厅78平方、3室2厅127平方主力户型为40-50从以上信息可以看出，江宁住宅产品的销售，价格有较快的攀升趋势，目前在1.3万/平左右僵持。住宅面积大总价高，因此住宅价格的攀升和居高不下，均会推动我方的公寓产品的去化优势。从其他副中心汤山新城的项目唐城东郡可以对比，价格与本区域的毛坯公寓相持不下，但由于本区域的商务商业属性更加刚性，后期市场形势明显好于汤山新城的项目。五、项目策划定位 项目整体定位随着东山居民收入水平日益提高，中高收入人群在逐步增加，中高收入人群成为消费的主力军。同时东山作为江宁核心，周边聚集了许多政府机关与学校，人员的消费能力与层次较高。但商圈内传统的商业业态分散，业态趋于同质化，已经无法满足人们的消费需求。根据我司项目的自身定位与周边商圈状况，我司所在业态可以我司传统优势电器店主力店同时结合他业态，以东山周边中高收入人群为主，打造以电器、餐饮、娱乐休闲、公寓为主的综合性商业广场。（一） 项目整体业态定位及平面布局参考项目：平面规划及SOHO类产品建议： 保留沿金箔路的两端商业面，以安置电器和购物中心两类业态的立面、出入口。 优化的商业动线为沿金箔路布置，并考虑自身广场积蓄人流，因此需要在有限的体量（建筑宽度小于70米）内尽量营造平直和利用率高的中庭空间。 SOHO及公寓部分为销售物业，对沿街要求不高，建议不沿街布置。或位于中间段布置，不占用两端空间。 建议SOHO及公寓部分有所创新，在居住舒适度超越万达，结构布置有所创新，增加卖点和定位的弹性，避免与万达井状结构雷同，陷入与万达正产品同质化竞争。 同时考虑到项目体量较小，配套较少，舒适性不足，建议开发办公与住宅为一体的精装公寓，与SOHO部分分楼层相对独立。可发挥独立分区的优势，满足部分商住群体的就近居住便利性要求，以及较低的总价，可满足部分过渡性群体。在与万达项目的竞争中，由于我方公寓为独立居住区域，与办公区域相对独立，可划分竞争领域，更具备竞争力。（二）商业部分定位1、体量分配：楼层功能建筑面积备注6-22层公寓31525.451-5层商业41528平米-1层停车场15000平米住宅（回迁）285625平方-2层停车场15000平米总建筑面积133859.21平米2、项目业态定位：影响因素对项目影响项目定位宏观经济情况2011年江宁区全年实现地区生产总值759.11亿元，比上年净增138.91亿元。全年城镇居民人均可支配收入31002元，比上年增长13.4%；人均生活消费支出20794元，比上年增长16.6%；功能定位：以电器店为主力店，集零售、餐饮、休闲娱乐业态为一体的综合商业广场主题定位：引进当前市场时尚流行百货品牌及连锁休闲、特色餐饮，注重消费者一站式购物体验，打造时尚流行综合购物广场。消费者定位：1、以商圈周边居民消费为主，辐射百家湖、河定桥、大学城商圈消费群体。2、以新型家庭消费为单位， 18-40岁年龄段消费人群为消费主力军。3、周边工作稳定收入较高的公务员及商务人员。地块特征地块方正平整，整体展示面较好。商业市场情况作为江宁传统的老城核心商圈，商业形式主要以商业街、超市、专业市场、专卖店为主要形式，整体档次较低。商业物业需要进一步改造升级。业态主要以百货、电器及餐饮、娱乐为主，百货中服饰占比较高且以成熟服饰及运动为主，缺乏时尚流行元素。周边的传统业态相对比较落后而无中高档购物中心，无法满足中高收入人们的需求，流失了大量的客户。所以，在品牌经营上，寻求品牌差异化经营，提升品牌档次，锁定目标客户，我司主力品牌以时尚流行、国际二线品牌为主。同时，除百货服饰外，引进金银珠宝首饰、皮具类、化妆品等业态。市场竞争江宁离南京主城商圈较近，且交通方便，受主城核心商圈辐射比较大。随着政府加大对江宁整体开发规划，重点打造百家湖副城中心，作为原老城区核心商圈人流必受到分流与竞争。在商圈升级改造上，江宁引进开发大连万达商业广场与上海盈石商业广场，无论从体量还是位置上都较我司有一定的优势，势必对我司项目产生威胁。消费层次与习惯周边商圈居民人口达14万，江宁商品房成交量已占据南京的一半，随着江宁工业发展与世界五百强企业入住，将吸引更多的新兴家庭的人住。人均生活消费支出20794元，比上年增长16.6%，人均消费能力较高。但江宁人习惯了到南京主城消费的习惯，消费习惯需要市场进一步引导。业态品牌及档次主力店、次主力店：（电器旗舰店、H&M、特力和乐、奇迹） 国际知名连锁：（KFC 、DQ、 万宁、宝岛眼镜） 中档时尚零售品牌集合店（E-LAND、LA CHAPELLE、百丽）品牌同曦万尚城国际一线中高端中端时尚大众消费价格黄金海岸河定桥欧尚万达广场天印广场本项目业态总面积面积占比零售415801509836.31%电器415801000024.05% 餐饮415801036624.93%娱乐休闲41580661615.91%具体楼层业态分布与品牌建议楼层建筑面积（平方）主题业态品牌备注5楼8316娱乐/休闲大型餐饮大排档/海底捞健身奇迹2个大型餐饮外婆家4楼5816特色休闲餐饮/精品餐饮美容SAP思妍丽大型火锅类小肥羊休闲餐饮鹿港小镇韩国烧烤花津浦香锅麻辣盛宴/麻辣香锅日式料理禾绿寿司3楼5816生活家居/童玩童趣世界婴儿精品零售丽婴房儿童培训金宝贝儿童乐园儿童娱乐/奇乐儿家居生活用品特力屋KTV娱乐温莎/AG0602楼5816时尚淑女天地国际快餐KFC快销次主力店H&M流行女装服饰MISS SIXTY、淑女屋、 SCAT、 E-LAND、歌莉娅、黛安芬、 LA CHAPELLE/ ESPRIT、HONEYS（好丽姿）/艾格1楼5816国际时尚流行国际快餐/冰激凌KFC/DQ快销次主店H&M珠宝配饰周生生、通灵翠钻、周大福、中国黄金精品女鞋系列百丽/千百度精品集合店化妆品LOreal Paris、 Maybelline、羽西、 Vichy、Estee Lauder精品女士箱包迪桑娜 /FION/ COBO精品眼镜/药妆宝岛眼镜/万宁（三）写字楼部分定位1、鉴于周边商圈写字楼基本可以满足市场需求，目前档次低，我司项目如定位写字楼预计收益不高。因此建议开发SOHO办公，可降低我方建筑成本，可售可租，增加收益率。2、面向客户群：本地中低端办公需求，本地投资需求群体，包括本地私营企业主、拆迁投资群体等，以及少数企事业单位的自用办公；（四）SOHO及公寓部分定位江宁酒店式公寓类产品受到南京影响，但发展一直以低端为主，首先以低总价满足安居人群，缺少真正的SOHO商务氛围。东山市场缺少商务第三产业的租赁需求，因此发展水平不高，与南京项目有较大的差距。 随着楼市调控，属于类住宅的公寓因为税少、总价低、不受限以及周边配套相对完善，成为保值投资的替代产品。兼具办公功能的SOHO商办，由于江宁第三产业的发展，同样受到关注。介于万达的甲级办公和精装公寓之间，是我方主打的市场空间。精装公寓江宁城市中心商务客群全配套精装公寓SOHO办公东山新城小微/服务类企业的现代SOHO办公面积定位：精装公寓户型比例定位单室及两室，面积涵盖40-90平方，户型比例为单室70%，两室30%。SOHO商办：考虑工程的施工便利，建议楼上下柱距相同，单双室的选配中各为50%。六、项目swot分析优势（s）u 项目位于江宁东山核心商圈地带，商业发展潜力大；u 项目周边商业氛围浓厚，配套设施齐全，交通便利，为理想的商业发展用地；u 核心商圈内消费能力相对较高，中高收入人群逐渐凸显；劣势（w）u 商圈内商家聚集密度大，且已有知名商业入驻，市场竞争激烈。u 项目体量小，对知名商家吸引力低，不适合定位高端项目，综合竞争能力较弱。u 虽我司项目地处商圈核心范围，但较之也入住的商家在位置上不占优势。机会（o）u 项目区域商业发展成熟，配套齐全，消费水平较高。u 商圈内传统业态比较分散，档次相对比较低，无法满足周边居民生活与购物需求；可以发挥自己的综合业态定位，提升项目在周边环境的档次与功能。威胁（t）u 未来上市项目体量大，我方项目的面临的招商及运营竞争较大。u 万达项目的全业态定位，以及其完善的运营能力，是我方的最大威胁。七、项目资金测算根据周边环境与租金水平，进行初步的租金测算（得房率以50%计算）功能楼层建筑面积经营面积建筑面积经营面积建筑面积租金租金年租金收入（）（）（元/天/）（元/天/）（万元）商业B3F/停车及设备/商业B2F/停车及设备/商业B1F/停车及设备/商业1F5816290848849.14 商业2F581629082.55530.71 商业3F581629081.753.5371.50 商业4F581629081.12.2233.51 商业5F831656120.651.3197.30 商业年租金总收入商业总面积31580（不含电器店15 SOHO/精装公寓收入（销售）： 预估单价（元/平米）总建筑面积（平方米）销售收入（亿元）公56总计4.56注：参照项目周边公寓售价进行收益测算。八、品牌访谈品类品牌名称南京总店数进驻意向楼层需求需求面积（平米）销售额预估(万元)可承受租金对江宁东山商圈的看法对本项目的看法/档次定位等建议生活超市珠宝配饰潮宏基3待定1F80-1501200/快销品牌服装零售卡宾4待定100200-300/西遇1无2F200200-3005元/平方/天同万达战略合作，离万达过近需实地考察个人护理大餐饮俏江南2无不了解巴菲盛宴0无不了解特色餐饮百特喜1暂无目前只考虑二线城市拿度0无华东只考虑上海快餐大家乐1无不了解百胜100有大市口商圈已开店麦当劳50有影院KTVAG0601有1-3F3500/需实地考察温莎1有1-3F5000/需实地考察电玩城神采飞扬0无1-3F1500/需实地考察风云在起2待考察1-3F15009004元/平方/天具体需实地考察美容美发美丽田园3暂无5F左右300-600/香住SPA1待考察5F左右300-6009501-5元/平方/天/具体需实地考察华仔95有5-7F200-300/1.5-3元/平方/天/可进驻健身奇迹2待考察任意150010001-3元/平方/天/具体需实地考察威尔士0无儿童类奇乐儿3有1-3F3