浅谈地产营销策划推广-加减乘除比.doc

浅谈地产营销策划推广-加减乘除比说到地产营销策划推广，的确是一个很大的课题，现今的地产营销策略，已经不单单是“我要卖楼”的要求上，而是要配合整个发展商的营销策略，代理商的销售策略去做不同的推广。 做了地产广告有三年的时间了，个人总结了一点经验，觉得作为房地产的策划推广，应该有五种方法，就是“加”、“减”、“乘”、“除”、“比”。 那么，何谓“加法”？ 其实“加法”在我看来就是“112 ”的想法，我会将两件完全没有关系的两件事，加在一齐，就会有很多有趣的变化。 将加法运用到房地产上看： 体育地产体育地产，成就了“运动就在家门口”的奥林匹克花园 教育地产教育地产，成就了“成就万千梦想”新中国地产和“给你一个五星级的家”的碧桂园 定义地产豪宅定义，成就了“一个心情盛开的地方”及“重新定义豪宅”的星河湾 中国文化地产文化地产，成就了掀起仿古别墅风潮的“广州清华坊” 旅游商业地产体验地产，成就了轰动一时的上海新天地 策划大师王志纲说过，跳出地产做地产，其实是加法的说法，以另一个产业的做法，确实能起到借势引爆拔出萝卜带出泥的效果 何谓“减法”？ 减法就是化复杂为简单，化多为少，化粗为精，将力量集中在一点上爆发。在最少的资源达到最好的效果。 将减法用在房地产上看： 案例一：金悦东山国际公寓，我们将改项目的多项优势如，交通、区位、教育、文化、投资升值等等多项优势，浓缩成“东山”因为该项目位于广州的老城区东山，提起东山，消费者会联想到上述的优势。成就用最少的资源达到最大的传播效果。 案例二：北京星河湾，2005年面世的北京星河湾，是秉承“舍得、用心、创新”的企业理念，在京倾心打造的第一个房地产项目。用地面积520亩，总建面约60万平米。“星河湾”三个字，涵盖了宏宇集团品质地产凝聚了六年的品质地产概念。仅用“星河湾”这个项目名称，就代表了整个项目的质素，北京星河湾突破了北京地产的“半成品时代”，开创了中国地产的全成品时代。 这，就是减法的妙用。 何谓“乘法”？ 乘法就是牵线头，搭平台，隔山打牛。这其实是一种资源的整合。牵线头，就是把几个不同的资源拿过来，然后为其搭建一个共用的平台，以最低的成本，几个产业或项目同时互动，发生化学效应，产生质变形成新的利润，实现多方共赢。 案例一：一个本来经营不善的度假村，通过几个产业的整合，实现多方共赢。这个度假村坐落在一个同样经营不善的公园里，有韩国烧烤屋，有日式套房，风景不错，环境优美，可是由于地处偏僻之处，养在深闺无人识，老板也由于前期的投入导致现在运作资金不足，宣传工作也难以为继，所以客房每天都空在那里，烧烤生意自然也每况愈下。于是，有人为其设计了一套营销方案，营造了一个资源互换的平台，寻找一家房地产开发商和一个媒体合作，把三大资源整合起来。三头线： 1、 旅游线，度假村为房地产开发商客户提供52生活模式，即购房者5天全家免费畅游公园，2天享受标准间客房； 2、 地产线，开发商打公园牌，生态牌，倡导旅游地产生活，广告资源双方共享 3、 媒体线，利用媒体优势，为双方搭建品牌桥梁。 于是，度假村利用空置的客房资源转换与房地产商合作，免费打了广告，购房者入住客房后，也不会只是睡觉，自然会去烧烤屋消费，由此又可以将客房的损失费用拿回来，媒体有了广告业务可做，自然热心为两者牵头搭线，并在新闻炒作为其提供一切方便之利。 如此一来，旅游商为开发商提供52生活模式，双方达成战略伙伴关系，开发商在媒体上发布广告，配合活动促销，三方互动，资源整合，一举三得！ 案例二：惠阳棕榈岛，该项目是新中国地产在惠阳的首个项目，是以别墅销售为主，但该项目在开始时并不是直接销售别墅，而是先建起一个27洞的高尔夫球场，先卖高尔夫球会籍，而且买会籍的大部分是香港消费者，消费者卖了会籍后，必定来打球，那么必定会在项目内居住，所以就诞生了惠阳棕榈岛别墅，而随着高尔夫球会的不断壮大，项目的别墅入住率也越来越高。现在，就开始推售别墅，带着租约卖的别墅自然非常受欢迎，在短时间内就销售完毕。达到了发展商成功营销的目的。 何谓“除法”？ 除法，就是从有限中达到无限，从除法中得到商，商，也就是商业、商机，说白了，也就是一种背景的转换法，即：背景决定前台，用更强大的背景去为自己服务，我们要把有限的视线投放到无限的背景中去！ 星星因为有了蓝色的天幕所以闪闪动人，照相因为有了白色的背景所以才能突出自我。一个人，一件商品，一户企业，无论它（他）多么强大，它（他）的价值、力量是十分有限的，而其所处的背景有时是可以选择的，有时背景的价值和力量是无限的。 案例一：广州的知名购物中心丽铂广场，引入国际品牌louis vuitton，令整个项目档次提高，令项目成为个大一线品牌追捧的购物中心。 案例二：广州北京路口的“潮楼”项目，该项目原来做“丽都百货”跟“女人世界”都因为经营不善而倒闭，而现在该项目被海印集团收购后，重新划分铺位面积之余，先引入快餐品牌“麦当劳”、“大家乐”，令整个项目马上热火朝天，出租的效果很好。 这就是背景的力量。 何谓“比法” 比法，也是对比，比例法，事物之间在哲学的层面经常会有些惊人的相识之处，这是造物主的神奇之所在。 案例：我们在策划推广湛江御景蓝湾项目的时候，就用了“比法”，该项目位于湛江的海边，我们发现，项目与世界的八大湾有雷同之处，所以就拿了香港的浅水湾、东京的“东京湾”、澳大利亚的“双水湾”作对比，点明该项目也是跟这几个